Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 155/02

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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 155/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 535 BGB
Mietvertragsbeendigung: Nachforderbarkeit von
Nebenkostenvorschüssen; Aufrechnung des
Kautionsrückerstattungsanspruchs mit Mietzinsforderungen
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 3. März 2002 verkündete Urteil der
Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.130,22 EUR nebst Zinses in Höhe von 5
% über dem Basiszinssatz seit dem 17. Oktober 2001 zu zahlen. Im Übrigen wird die
Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 2/3 und der Beklagte 1/3 zu
tragen; Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der
Kostenentscheidung des Landgerichts.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung des Beklagten hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang
erfolg.
Hinsichtlich des offenen Mietzinses ist zunächst von folgendem auszugehen:
Rechnerisch bestand zu Beginn des Rechtsstreits ein Rückstand in Höhe von
21.977,76 DM.
In diesem Betrag sind die Nebenkostenvorschüsse für die Zeit von März bis August 2001
enthalten, über die spätestens Ende 2002 abzurechnen war und die deshalb als
Vorschuss nicht mehr verlangt werden können. Entgegen des Auffassung des
Landgerichts ist zwischen den Parteien keine Teilinklusivmiete vereinbart worden. Der
Mietvertrag enthält insoweit gerade keinen Hinweis darauf, dass die
Nebenkostenvorschüsse als Pauschale gezahlt werden sollten. Dies aber wäre
notwendig, um ausnahmsweise von einer Inklusivmiete auszugehen. Da in den Jahren
1996 bis 1999 auch tatsächlich Abrechnungen erstellt haben, entsprach diese
Betrachtungsweise auch ihrer Auslegung des Vertrages, so dass eine Geltendmachung
als Vorschuss nicht mehr in Betracht kommt.
verbleibt.
Gegenüber diesem Anspruch konnte der Beklagte mit dem Anspruch auf Rückzahlung
der Kaution in Höhe von
13.866,66 DM
aufrechnen. Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Anspruch des Beklagten auf
Abrechnung fällig gewesen. Nachdem der Beklagte am 28.2.2002 die Räume
zurückgegeben hatte, war klar, dass jedenfalls Mietzins- oder Entschädigungsansprüche
des Klägers über diesen Zeitpunkt hinaus nicht bestanden. Daher hätte eine
Abrechnung spätestens innerhalb eines halben Jahres nach Rückgabe der Räume
erfolgen müssen. Da der Kläger dies nicht vornahm, ist der Anspruch auf Rückzahlung
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erfolgen müssen. Da der Kläger dies nicht vornahm, ist der Anspruch auf Rückzahlung
fällig geworden, so dass die vom Beklagten in der Berufungsinstanz wiederholte
Aufrechnung zum Erlöschen der Klageforderung in diesem Umfang führt. Soweit der
Beklagte insoweit auch mit einem Zinsanspruch die Aufrechnung erklärt hat, ist dessen
Umfang nicht erkennbar, so dass er nicht berücksichtigt werden konnte.
Eine weitere Reduzierung kam nicht in Betracht.
Soweit der Beklagte mit Ansprüchen auf Auszahlung von Guthaben aus nicht erteilten
Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1992 bis 2000 aufrechnen will, ist der von ihm in
Ansatz gebrachte Betrag von insgesamt 10.000,– DM in keiner Weise erläutert, so dass
eine Berücksichtigung nicht in Betracht kommt.
Soweit sich der Beklagte auf Mängel der Mietsache beruft, kann dahinstehen, ob dies
durch die Regelung in § 5 Ziff. 5 des Mietvertrages ausgeschlossen ist. Jedenfalls
ergeben sich aus dem Vortrag des Beklagten keine Einzelheiten, aus denen sich der
Umfang einer Minderung nachvollziehen ließe. Insoweit hätte der Beklagte darlegen
müssen, wodurch der Gebrauch der Mieträume beeinträchtigt worden ist. Hierfür reicht
der Hinweis auf das äußere Erscheinungsbild des Hauses, eine Öllache am Hauseingang,
"Dieselgestank" von Kraftfahrzeugen und die gelegentliche Versperrung einer hofseitigen
Flügeltür nicht aus. Es ist zwar richtig, dass eine Minderung kraft Gesetzes eintritt und
eine Schätzung des Minderungsbetrages durch das Gericht nicht in Betracht kommt.
Voraussetzung ist aber stets, dass dem Vortrag des sich auf Minderung berufenden
Mieters auch so viele Tatsachen entnommen werden können, dass eine
Beeinträchtigung nachvollzogen werden kann. Hieran fehlt es hier.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit
ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
Revisionszulassungsgründe nach § 543 II ZPO waren nicht ersichtlich.
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