Urteil des KG Berlin vom 17.10.2001, 8 U 155/02

Gericht: KG Berlin 8. Zivilsenat Quelle:

Entscheidungsdatum: 20.01.2003 Norm: § 535 BGB

Aktenzeichen: 8 U 155/02

Dokumenttyp: Urteil

Mietvertragsbeendigung: Nachforderbarkeit von Nebenkostenvorschüssen; Aufrechnung des Kautionsrückerstattungsanspruchs mit Mietzinsforderungen

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 3. März 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.130,22 EUR nebst Zinses in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 17. Oktober 2001 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 2/3 und der Beklagte 1/3 zu tragen; Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Kostenentscheidung des Landgerichts.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

1Die zulässige Berufung des Beklagten hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang erfolg.

2Hinsichtlich des offenen Mietzinses ist zunächst von folgendem auszugehen:

3Rechnerisch bestand zu Beginn des Rechtsstreits ein Rückstand in Höhe von

421.977,76 DM.

5In diesem Betrag sind die Nebenkostenvorschüsse für die Zeit von März bis August 2001 enthalten, über die spätestens Ende 2002 abzurechnen war und die deshalb als Vorschuss nicht mehr verlangt werden können. Entgegen des Auffassung des Landgerichts ist zwischen den Parteien keine Teilinklusivmiete vereinbart worden. Der Mietvertrag enthält insoweit gerade keinen Hinweis darauf, dass die Nebenkostenvorschüsse als Pauschale gezahlt werden sollten. Dies aber wäre notwendig, um ausnahmsweise von einer Inklusivmiete auszugehen. Da in den Jahren 1996 bis 1999 auch tatsächlich Abrechnungen erstellt haben, entsprach diese Betrachtungsweise auch ihrer Auslegung des Vertrages, so dass eine Geltendmachung als Vorschuss nicht mehr in Betracht kommt.

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7verbleibt.

8Gegenüber diesem Anspruch konnte der Beklagte mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von

913.866,66 DM

10 aufrechnen. Entgegen der Auffassung des Klägers ist der Anspruch des Beklagten auf Abrechnung fällig gewesen. Nachdem der Beklagte am 28.2.2002 die Räume zurückgegeben hatte, war klar, dass jedenfalls Mietzins- oder Entschädigungsansprüche des Klägers über diesen Zeitpunkt hinaus nicht bestanden. Daher hätte eine Abrechnung spätestens innerhalb eines halben Jahres nach Rückgabe der Räume erfolgen müssen. Da der Kläger dies nicht vornahm, ist der Anspruch auf Rückzahlung

erfolgen müssen. Da der Kläger dies nicht vornahm, ist der Anspruch auf Rückzahlung fällig geworden, so dass die vom Beklagten in der Berufungsinstanz wiederholte Aufrechnung zum Erlöschen der Klageforderung in diesem Umfang führt. Soweit der Beklagte insoweit auch mit einem Zinsanspruch die Aufrechnung erklärt hat, ist dessen Umfang nicht erkennbar, so dass er nicht berücksichtigt werden konnte.

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12 Eine weitere Reduzierung kam nicht in Betracht.

13 Soweit der Beklagte mit Ansprüchen auf Auszahlung von Guthaben aus nicht erteilten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1992 bis 2000 aufrechnen will, ist der von ihm in Ansatz gebrachte Betrag von insgesamt 10.000,– DM in keiner Weise erläutert, so dass eine Berücksichtigung nicht in Betracht kommt.

14 Soweit sich der Beklagte auf Mängel der Mietsache beruft, kann dahinstehen, ob dies durch die Regelung in § 5 Ziff. 5 des Mietvertrages ausgeschlossen ist. Jedenfalls ergeben sich aus dem Vortrag des Beklagten keine Einzelheiten, aus denen sich der Umfang einer Minderung nachvollziehen ließe. Insoweit hätte der Beklagte darlegen müssen, wodurch der Gebrauch der Mieträume beeinträchtigt worden ist. Hierfür reicht der Hinweis auf das äußere Erscheinungsbild des Hauses, eine Öllache am Hauseingang, "Dieselgestank" von Kraftfahrzeugen und die gelegentliche Versperrung einer hofseitigen Flügeltür nicht aus. Es ist zwar richtig, dass eine Minderung kraft Gesetzes eintritt und eine Schätzung des Minderungsbetrages durch das Gericht nicht in Betracht kommt. Voraussetzung ist aber stets, dass dem Vortrag des sich auf Minderung berufenden Mieters auch so viele Tatsachen entnommen werden können, dass eine Beeinträchtigung nachvollzogen werden kann. Hieran fehlt es hier.

15 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.

16 Revisionszulassungsgründe nach § 543 II ZPO waren nicht ersichtlich.

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