Urteil des KG Berlin vom 29.03.2017

KG Berlin: verwaltung, haus, abrechnung, genehmigung, verwalter, negatives schuldanerkenntnis, rücklage, miteigentümer, bestandteil, ungültigerklärung

Gericht:

KG Berlin 24.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

24 W 183/06

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 16 WoEigG, § 28 WoEigG

Wohnungseigentum: Instandhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan

und Jahresabrechnung bei einer Mehrhauswohnanlage

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und der Beschluss des Amtsgerichts

Tempelhof/Kreuzberg vom 29.Oktober 2004 - 72 II 83/04 - wird geändert:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3, 4, 5 und

6 werden für ungültig erklärt.

Im Übrigen werden die Beschlüsse des Landgerichts Berlin vom 25.April 2006 - 55 T

174/04 WEG – und des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg vom 29.Oktober 2004 - 72 II

83/04 – für wirkungslos erklärt.

Von den Gerichtskosten erster und zweiter Instanz haben die Antragsgegner 89% und

die Antragsteller 11% zu tragen. Von den Gerichtskosten dritter Instanz haben die

Antragsgegner 96% und die Antragsteller 4% zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird für keine der Instanzen angeordnet.

Der Geschäftswert des Verfahrens dritter Instanz wird bis zum 5.August 2007 auf

9.000,00 EUR und ab dem 6.August 2007 auf 8.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

A. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG

zulässig. In der Sache ist nur noch über die Anträge der Antragsteller auf

Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP

3 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2003), TOP 4 (Genehmigung des

Wirtschaftsplans 2004/2005), TOP 5 (Entlastung des Verwaltungsbeirats für das

Geschäftsjahr 2003) und TOP 6 (Entlastung der Verwalterin für das Geschäftsjahr 2003)

zu entscheiden. Ihre weiteren Anträge auf Ungültigerklärung des Beschlusses der

Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 1 (Ablehnung ihres Antrags, der

Verwalterin aufzugeben, den Miteigentümern schriftlich zu berichten, welche

Maßnahmen mit welchem Ergebnis eingeleitet wurden, um rückständige Wohngelder und

Sonderumlagen beizutreiben) und auf Verpflichtung der Verwalterin, den Antragstellern

schriftliche Auskunft zu erteilen, welche Maßnahmen mit welchem Ergebnis eingeleitet

wurden, um rückständige Wohngelder und Sonderumlagen beizutreiben, haben die

Antragsteller mit Schriftsatz vom 6.August 2007 wirksam zurückgenommen. Der

Zustimmung der Antragsgegner bedurfte es dazu nicht; insoweit ist in entsprechender

Anwendung des § 269 Abs.3 Satz 1 ZPO die Wirkungslosigkeit der Beschlüsse des

Landgerichts und des Amtsgerichts auszusprechen (vgl. dazu im Einzelnen den zur

Veröffentlichung vorgesehenen Beschluss des Senats vom 2.Juli 2007 – 24 W 34/07 –

m.w.N.).

B. In der Sache hat das Rechtsmittel in dem nach der teilweisen Antragsrücknahme

verbliebenen Umfang Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen

Nachprüfung nicht stand und ist daher aufzuheben (§ 27 Abs.1 FGG in Verbindung mit §§

546 f. ZPO). Da weitere Ermittlungen nicht veranlasst sind, kann der Senat selbst in der

Sache entscheiden (§§ 27 Abs.1 Satz 2 FGG in Verbindung mit 563 Abs.3 ZPO). Dies

führt in Änderung der Entscheidung des Amtsgerichts zur antragsgemäßen

Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP

3, 4, 5 und 6.

I. Jahresabrechnung 2003

1. Zunächst rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beschluss

der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3 betreffend die Genehmigung der

Jahresabrechnung 2003 – ebenso wie die weiteren noch verfahrensgegenständlichen

Beschlüsse – formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Gemäß § 24 Abs.4 WEG

genügte die Einladung durch einfachen Brief. Konkrete Ladungsmängel durch

Nichtladung bestimmter Personen haben die Antragsteller nicht dargelegt. Der

Beschluss wurde ausweislich des Protokolls (Bd.I Bl.9ff. d.A.) auch in ausreichender Weise

bekannt gegeben, indem das Beschlussergebnis durch den Vorsitzenden der

Versammlung festgestellt und bekannt gegeben wurde (vgl. BGH NJW 2001, 3339 =

WuM 2001, 572).

2. Weiter hat das Landgericht ohne Rechtsfehler festgestellt, dass die beschlossene

Genehmigung der Jahresabrechnung 2003 sowohl die Gesamtabrechnung als auch die

Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer umfassten. Denn die zur Beschlussfassung

vorgelegte Jahresabrechnung 2003 enthielt, wie sich aus der zu den Akten gereichten

„Wohngeldabrechnung 01.01.2003-31.12.2003“ der Antragsteller ergibt, sowohl die

Gesamtabrechnung als auch – in zwei Spalten auf der rechten Seite desselben Blatts

angeordnet - die auf die jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten bezogenen

Einzelabrechnungen. Nach dem Wortlaut des Beschlusses umfasste die erteilte

Genehmigung demnach sowohl die Gesamtabrechnung als auch die

Einzelabrechnungen.

Die Genehmigung auch der Einzelabrechnungen entspricht im Übrigen dem Zweck der

Abstimmung über die Jahresabrechnung, eine hinreichende Rechtsgrundlage für die

Einforderung der zur Fortführung der Gemeinschaft notwendigen Geldbeträge zu

schaffen. Da Gesamt- und Einzelabrechnungen in einem untrennbaren Zusammenhang

stehen, ist eine Beschlussfassung auch über die Einzelabrechnungen erforderlich. Denn

erst durch sie wird verbindlich festgelegt, welche Beträge an den einzelnen

Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesem nachzuzahlen sind. Daher ist in

aller Regel davon auszugehen, dass sich die Genehmigung der Jahresabrechnung des

Verwalters nicht auf die Gesamtabrechnung beschränkt, sondern die

Einzelabrechnungen mitumfasst (vgl. zu Vorstehendem OLG Stuttgart FGPrax 1998, 96;

Bärmann/Pick/ Merle , WEG, 9.Aufl., § 28 Rdn.101, jew. m.w.N.). Schließlich ist es auch

zur Wirksamkeit der Beschlussfassung nicht erforderlich, dass sich aus den

Niederschriften ausdrücklich ergibt, über welche Abrechnungen im Einzelnen

beschlossen wurde (vgl. BayObLG WE 1994, 153/154).

3. Das Landgericht hat jedoch die formellen und inhaltlichen Anforderungen an die

vorliegend zu erstellende Jahresabrechnung über eine Mehrhausanlage nicht in vollem

Umfang erkannt.

a) Nach ständiger Rechtsprechung der Obergerichte muss die gemäß § 28 Abs.3 WEG

vom Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahrs aufzustellende Jahresabrechnung einer

Wohnungseigentümergemeinschaft eine geordnete, übersichtliche und inhaltlich

zutreffende Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben des betreffenden

Rechnungsjahres enthalten. Denn sie soll den Wohnungseigentümern eine einfache und

leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im

Abrechnungszeitraum eingegangen und welche Ausgaben davon für welche Zwecke

getätigt worden sind. Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die

tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Jahrs enthalten darf,

Forderungen und Verbindlichkeiten daher ebenso wenig wie im Vorjahr eingegangene

oder im nächsten Jahr erwartete Zahlungen enthalten darf, werden Ausnahmen nur bei

den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage

sowie hinsichtlich der Verbuchung des Sollbetrags der Instandhaltungsrücklage als

Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung zugelassen. Eine vollständige

Jahresabrechnung muss ferner den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen

Konten, insbesondere der Konten für die Instandhaltungsrücklage und für die laufende

Verwaltung (Girokonto), enthalten. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben

in der Abrechnungsperiode nämlich vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so

stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten

(und ggfs. der Barkasse) überein, über die diese Umsätze getätigt wurden. Die Angaben

zu den Konten sind daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt-

und Einzelabrechnung darzulegen. Diese sogenannte Kontenabstimmung indiziert dann

die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (vgl. zu Vorstehendem BayObLG

ZMR 2003, 692/693; 760/761; 761/762; 2004, 50/51; OLG Hamm ZMR 2001, 1001;

Bärmann/Pick/ Merle a.a.O. § 28 Rdn.66ff.).

Das Fehlen einzelner Bestandteile führt jedoch regelmäßig noch nicht dazu, dass der

Eigentümerbeschluss über die Abrechnung für ungültig zu erklären ist. Die fehlenden

Angaben sind vielmehr nachholbar. Es besteht nur ein Anspruch auf Ergänzung der

Jahresabrechnung, mit dem zunächst die Eigentümerversammlung zu befassen ist. Dies

gilt allerdings dann nicht, wenn die Abrechnung so schwerwiegende Mängel aufweist,

dass die im Fall einer teilweisen Ungültigerklärung verbleibenden Teile den

Wohnungseigentümern keinen nachvollziehbaren Überblick über die Einnahmen und

Ausgaben sowie die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft mehr gewähren (vgl. zu

Vorstehendem BayObLG a.a.O. sowie NZM 2006, 62/63f.).

b) Bei einer Mehrhauswohnanlage ist in formeller Hinsicht ebenfalls eine

gemeinschaftliche Abrechnung für die gesamte Anlage zu erstellen, weil diese in aller

Regel Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen. Die

Gemeinschaftsordnung kann jedoch vorsehen, dass die jeweils an einem Haus allein

sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden

ausscheidbaren Kosten allein zu tragen haben und für diese getrennte

Instandhaltungsrücklagen zu bilden sind. Dann sind Kosten, die von vornherein von den

übrigen getrennt und bestimmten Häusern zugeordnet werden können, unter den

Sondernutzungsberechtigten des jeweiligen Hauses aufzuteilen. Ferner sind – neben

einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage aller Wohnungseigentümer –

getrennte Instandhaltungsrücklagen für jedes Haus zu bilden (vgl. zu Vorstehendem

BayObLG WE 1988, 71/72; 1994, 148; ZMR 2000, 319/320; 2003, 213; Häublein, NZM

2003, 785/788 m.w.N.). Innerhalb der Gesamtabrechnung hat dann eine Kennzeichnung

zu erfolgen, welche Kostenpositionen von welchem Haus getragen werden sollen (vgl.

Köhler in: Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 7 Rdn.87). Die

Gemeinschaftsordnung kann auch getrennte Abrechnungskreise je Haus vorsehen, die

dann wiederum in die gemeinsame Abrechnung zu integrieren sind (vgl. Jennißen, Die

Verwalterabrechnung nach dem WEG, 5.Aufl., Rdn.82 m.w.N.).

4. Vorliegend ist zunächst von den für die Abrechnung maßgebenden Regelungen unter

§ 8 der Teilungserklärung auszugehen, die gemäß der Urkunde des Notars ... vom

10.Februar 1995 – UR.-Nr. J 151/95 in der Fassung des Berichtigungsvermerks vom

15.Januar 1997 und seiner Urkunde vom 24.Mai 1996 – UR-Nr. ... – lauten:

„1. Für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gilt folgendes:

Jede Untereigentümergemeinschaft der Häuser 1, 2 und 3 trägt sämtliche

Kosten und Lasten ihres Hauses so, wie wenn sie eine eigene echte

Eigentümergemeinschaft wäre. Die Verteilung der Kosten geschieht nach den

Miteigentumsanteilen in dieser Untereigentümergemeinschaft. Dazu werden auch

getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet. Dabei trägt jeder Miteigentümer die auf

ihn bzw. sein Sondereigentum entfallenden Kosten allein, für die eigene

Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise gesondert

festgestellt werden können. Alle nicht einer Untereigentümergemeinschaft

zugeordneten Kosten und Lasten tragen sämtliche Miteigentümer im Verhältnis ihrer

Miteigentumsanteile…

4. Die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Garagenanlage

einschließlich der Zu- und Abfahrt tragen die an den Garagenstellplätzen

Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen.

5. Der Verwalter hat aus dem im Wohngeld enthaltenen Anteil für

Instandsetzungskosten eine Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche

Eigentum der jeweiligen Häuser 1, 2 und 3 anzusammeln. Für die Garagenstellplätze

wird eine eigene Instandhaltungsrücklage gebildet.“

Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann die Auslegung der Teilungserklärung selbst

vornehmen, da sie Grundbuchinhalt geworden ist. Die Auslegung hat – wie stets bei

einer Grundbucheintragung - nach einem ausschließlich objektiven Maßstab zu erfolgen,

weil sie auch für künftige Wohnungseigentümer gilt, die sich auf die aus ihr ersichtlichen

Regelungen des Gemeinschaftsverhältnisses verlassen können müssen. Maßgebend

sind allein Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen einschließlich der darin in

Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere der Teilungserklärung und der

Gemeinschaftsordnung, wie sie sich bei unbefangener Sicht als nächstliegende

Bedeutung der Eintragung ergeben. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur

herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für

jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. zu Vorstehendem BGH ZMR 2004,

834/836f.; Senat ZMR 2000, 635, jew.m.w.N.).

Der Senat legt die Teilungserklärung nach vorstehenden Grundsätzen dahin aus, dass

hinsichtlich der Kosten und Lasten der Häuser 1, 2 und 3 der Wohnanlage (und der

Garagenanlage) Untergemeinschaften zu bilden sind, die die allein auf das

gemeinschaftliche Eigentum ihrer Häuser entfallenden und ihm allein zuordenbaren

Kosten und Lasten jeweils allein zu tragen haben, wobei diese auf die Mitglieder der

jeweiligen Untergemeinschaft nach dem Verhältnis ihrer daran bestehenden

Miteigentumsanteile (bzw. hinsichtlich der Garagenanlage auf die

Sondernutzungsberechtigten nach Kopfteilen) aufzuteilen sind. Alle nicht dem

gemeinschaftlichen Eigentum einer Untergemeinschaft zuordenbaren Kosten sind von

sämtlichen Miteigentümern der Wohnanlage nach dem Verhältnis ihrer

Miteigentumsanteile an der Gesamtgemeinschaft zu tragen. Entsprechend sind

getrennte Instandhaltungsrücklagen für jede Untergemeinschaft zu bilden.

Nach alledem ist eine Jahresgesamtabrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und

Ausgaben der gesamten Gemeinschaft erfasst. Jedoch sind innerhalb dieser Abrechnung

die der Gesamtgemeinschaft und jeder einzelnen Untergemeinschaft jeweils

zuzuordnenden Kosten und Lasten und Instandhaltungsrücklagen so von einander

getrennt auszuweisen, dass deutlich wird, an welchen Positionen ein Miteigentümer mit

seinem Anteil an der Gesamtgemeinschaft und an welchen mit seinem – davon

differierenden - Anteil an der Untergemeinschaft beteiligt ist. Die in der

Gemeinschaftsordnung angeordnete Behandlung der einzelnen Untergemeinschaft

„wie…eine eigene echte Eigentümergemeinschaft“ gebietet es zudem, auch auf der

Einnahmenseite bei der Ausweisung der gezahlten Wohngelder eine Zuordnung zu den

einzelnen Untergemeinschaften vorzunehmen. Denn die Eigentümer müssen aus der

Jahresabrechnung auch ersehen können, ob und in welcher Höhe (auch) die für ihre

jeweilige Untergemeinschaft aufzubringenden Kosten und Lasten einschließlich der

Sollbeträge der Instandhaltungsrücklage durch darauf bezogene Einnahmen gedeckt

sind.

5. Den vorstehend dargelegten Anforderungen wird die verfahrensgegenständliche, in

der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3 beschlossene Jahresabrechnung

2003 nicht gerecht.

a) Nicht zu beanstanden ist allerdings die sachliche Aufteilung der einzelnen

Kostenpositionen zwischen Gesamt- und Untergemeinschaften in der vorgelegten

Wohngeldabrechnung 01.01.2003-31.12.2003, nach der die allein einer

Untergemeinschaft zugeordneten Positionen nur die Instandhaltung (sowie

Versicherungsleistungen) betreffen. Der Geschäftsführer der Verwalterin hat in der

mündlichen Verhandlung im Termin vor dem Amtsgericht am 27.August 2004 (Bd.I Bl.70

d.A.) dazu unwidersprochen erklärt, im Umfang der einheitlichen Abrechnung bestünden

einheitliche Verträge für die gesamte Anlage, eine Abrechnung nach einzelnen Häusern

sei allenfalls hinsichtlich der Hausreinigung möglich, die zu reinigenden Flächen seien

aber weitgehend identisch. Im Hinblick darauf ist davon auszugehen, dass auch für die

Hausreinigung ein einheitlicher Vertrag besteht und die anteilig auf jedes Haus

entfallenden Kosten daher nicht im Sinne der Gemeinschaftsordnung von vornherein

zuordenbar sind.

b) Die Abrechnung enthält jedoch nicht die - wie dargelegt - gemäß § 8 der

Teilungserklärung erforderliche Differenzierung der eingegangenen Wohngeldzahlungen

nach Untergemeinschaften. Im oberen Teil werden die gesamten gezahlten Wohngelder

lediglich als einheitlicher Betrag angegeben. Die bloße Angabe der Gesamtzahlungen

lässt nicht erkennen, wie sich diese auf die einzelnen Untergemeinschaften verteilen. Es

wird daher nicht deutlich, ob und in welcher Höhe die speziellen Kosten und Lasten sowie

die aufzubringenden Instandhaltungsrücklagen der Untergemeinschaften durch

Wohngeldzahlungen der ihnen angehörenden Miteigentümer gedeckt sind. Es kann auch

nicht nachgeprüft werden, ob möglicherweise Zahlungen aus einer zur Deckung der

Kosten anderer Untergemeinschaften herangezogen werden.

Die fehlenden Angaben auf der Einnahmenseite sind vorliegend auch nicht entbehrlich.

Denn die erforderlichen Informationen über die Aufteilung der gezahlten Wohngelder auf

die einzelnen Untergemeinschaften sind weder einer der Jahresabrechnung beigefügten

gesonderten Kontoübersicht zu entnehmen (vgl. Bärmann/Pick/ Merle a.a.O. § 28 Rdn.74

m.w.N.), noch ist eine Darstellung des Wohngeld- bzw. Girokontos der Gemeinschaft

vorhanden. Bei der Darstellung des Girokontos handelt es sich um einen zentralen und

wichtigen Bestandteil der Jahresabrechnung, weil mit ihr der Nachweis der

Geldverwendung erbracht wird. Auszuweisen sind der Bestand zu Beginn des

Abrechnungszeitraums (einschließlich der Vorjahressalden) und zum Ende des

Abrechnungszeitraums sowie die Zu- und Abgänge. Fehlt die Darstellung des

Girokontos, so kommt ein bloßer Ergänzungsanspruch jedenfalls dann nicht in Betracht,

wenn ohne sie die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung nicht

überprüft werden kann (vgl. Köhler a.a.O. Rdn.213ff. m.w.N.).

Die fehlende Darstellung des Girokontos haben die Antragsteller im Übrigen bereits in

den Vorinstanzen gerügt (vgl. Schriftsätze vom 19.8.2004, S.4, Bd.I Bl.58 d.A., und vom

29.3.2005, S.3, Bd.I Bl.174 d.A.).

c) Hinsichtlich der Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft gilt Folgendes:

aa) Wie jedenfalls durch die unwidersprochenen Erläuterungen der Antragsgegner in

dritter Instanz klargestellt worden ist, wurde für die drei Untergemeinschaften der

Häuser 1, 2 und 3 eine Rücklage von 15.500,00 DM bzw. 7.925,02 EUR gebildet und im

Wirtschaftsplan 2003 angesetzt, die sodann auf die einzelnen Häuser entsprechend

ihren Miteigentumsanteilen an der Gesamtgemeinschaft aufgeteilt wurde und

Gegenstand der Rücklagenentwicklung für die drei Häuser ist (vgl. Schriftsatz vom

29.6.2006, S.3, Bd.II Bl.17 d.A.). Eine gesonderte Rücklage für die Gesamtgemeinschaft

wurde demnach nicht gebildet.

Auch die Darstellung der Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft ist zwar ebenfalls

notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung (vgl. Köhler a.a.O. Rdn.200ff.). Jedoch ist

nach dem Vortrag der Antragsgegner, dem die von den Antragstellern in diesem

Verfahren vorgelegte Jahresabrechnung entspricht, davon auszugehen, dass die

Darstellung der Rücklagenkonten der Häuser 1 und 2 nur Bestandteil der Abrechnungen

der ihnen angehörenden Miteigentümer ist. Nachdem die Antragsteller hinsichtlich

dieser Rücklagenkonten in den Vorinstanzen keine konkreten Beanstandungen erhoben

haben, können sie sich in dritter Instanz nicht mit Erfolg auf deren Nichtvorlage berufen.

Im Übrigen ist nach herrschender Auffassung auch die Übersendung aller

Einzelabrechnungen an alle Miteigentümer nicht erforderlich; diese sind vielmehr auf ihr

Einsichtsrecht zu verweisen (vgl. Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8.Aufl., § 28

Rdn.124 m.w.N.). Dieser Grundsatz kann sinngemäß auf solche Bestandteile der

Jahresabrechnung, die sich nur auf Untergemeinschaften beziehen, an denen der

betreffende Eigentümer nicht beteiligt ist, übertragen werden.

bb) Die der an die Antragsteller übersandten Jahresabrechnung 2003 beigefügte

Aufstellung betreffend das Rücklagenkonto WEG Alt Lichtenrade 72a (= Haus 3), in dem

sich ihre Wohnung befindet, gibt keinen Anlass zu Beanstandung. Sie weist einen

Anfangsbestand per 01.01.2003 von 12.776,81 EUR, im Einzelnen begründete Zu- und

Abgänge sowie Bankgebühren und Zinserträge aus und endet mit einem Stand von

1.144,21 EUR per 31.12.2003 (Bd.I Bl.29 d.A.). Das Vorhandensein des genannten

Endbestands haben die Antragsgegner durch Vorlage eines Kontoauszugs (Bd.I Bl.54

d.A.) hinreichend nachgewiesen. Demgegenüber können die Antragsteller nicht mehr

mit Erfolg geltend machen, die Rücklage sei in Wirklichkeit nicht vorhanden, weil die

Verwalterin mit Entnahmen von diesem Konto Fehlbeträge bei Wohngeldzahlungen

ausgeglichen habe.

cc) Soweit die Antragsteller meinen, die Darstellung über die Entwicklung der

Instandhaltungsrücklage sei offenkundig falsch, weil sie Zugänge in Höhe von 10.239,18

EUR ausweise, während die Jahresabrechnung eine Zuführung zur

Instandhaltungsrücklage in Höhe von 7.925,02 EUR ausweise, trifft dies deshalb nicht zu,

weil erstere den tatsächlichen Bestand, letztere aber den Sollbetrag auszuweisen hat.

Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage hat den Anfangsbestand am Beginn des

Abrechnungszeitraums, die Zuführungen, Zinsgutschriften und Entnahmen und

schließlich den Endbestand auszuweisen. Sie darf keine Sollzahlungen enthalten,

sondern muss die tatsächlich angesammelten Beträge ausweisen (vgl. OLG

Saarbrücken NJW-RR 2006, 731/732; Köhler a.a.O. Rdn.204 und 207 m.w.N.).

Dagegen ist nach herrschender Rechtsprechung in der Jahresabrechnung die

Instandhaltungsrücklage auf der Ausgabenseite mit den im Wirtschaftsplan

beschlossenen Sollbeträgen anzusetzen. Denn bei ihr handelt es sich nicht um eine

Ausgabe im üblichen Sinne. Es geht vielmehr um die Bildung eines für einen besonderen

Zweck bestimmten Vermögens der Gemeinschaft. Sie ist daher mit dem Sollbetrag

einzustellen, der im Wirtschaftsplan angesetzt war. Andernfalls würden, wenn die

Zuführung zur Instandhaltungsrücklage hinter dem Ansatz im Wirtschaftsplan

zurückbliebe, weil einer oder mehrere Wohnungseigentümer ihre Vorauszahlungen ganz

oder zu einem erheblichen Teil schuldig blieben, die säumigen Wohnungseigentümer

insoweit von ihrer Beitragspflicht frei; bei den Wohnungseigentümern, die ihre Beiträge

geleistet haben, würden sich Salden zu ihren Gunsten ergeben und die Bildung einer

ausreichenden Rücklage würde unterbleiben. Es kommt hinzu, dass der Verwalter ohne

besonderen Rechtsgrund nicht verpflichtet ist, die Instandhaltungsrücklage auf einem

gesonderten Konto anzulegen, weshalb es in solchen Fällen auch keinen tatsächlichen

Abfluss vom Girokonto auf ein Rücklagenkonto gibt. (vgl. zu Vorstehendem BayObLG

WuM 1990, 459/460; Köhler a.a.O. Rdn.40 m.w.N.).

Vorliegend weist die Jahresabrechnung die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage

demnach zutreffend mit dem auf alle drei Häuser zusammen entfallenden (Gesamt-)

Sollbetrag von 7.925,02 EUR aus, wobei allerdings wiederum die fehlende

Untergliederung nach Untergemeinschaften zu beanstanden ist. Die Darstellung des

Rücklagenkontos weist demgegenüber die tatsächlichen Zugänge aus, wobei es sich, wie

aus den jeweiligen Erläuterungen ersichtlich, teilweise auch um Zahlungen auf

Sonderumlagen handelt, die auf dem Konto verzinslich angelegt worden sind.

Die bloße Darstellung des Rücklagenkontos lässt jedoch – schon im Hinblick auf die darin

enthaltenen Sonderumlagebeträge – nicht erkennen, in welcher Höhe die

Instandhaltungsrücklage tatsächlich vorhanden ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen,

dass Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage auch noch anteilig in

Wohngeldzahlungen enthalten sein können, die sich noch auf dem Girokonto der

Gemeinschaft befinden, zu dem aber eine Darstellung der Jahresabrechnung nicht

beigefügt war. Im Hinblick darauf war es geboten, zusätzlich eine Übersicht über die

Entwicklung der Instandhaltungsrücklage zu erstellen, aus der sich deren tatsächlicher

Stand ergab. Soweit die Verwaltung noch keine Aufteilung der tatsächlichen

Zuführungen auf die Untergemeinschaften vorgenommen hatte, war insoweit

notwendigerweise die Instandhaltungsrücklage der Gesamtgemeinschaft darzustellen.

Auch daran fehlt es.

dd) Vor diesem Hintergrund ist auch die weitere Rüge der Antragsteller zu verstehen, es

habe eine unzulässige Vermischung zwischen Sonderumlagen und

Instandhaltungsrücklagen stattgefunden, indem Sonderumlagen auf

Instandhaltungsrücklagen und von diesen auf Wohngeld gebucht worden seien. Diese ist

nach dem Gesagten jedenfalls insoweit berechtigt, als sich die tatsächliche Höhe der

Instandhaltungsrücklage nicht ermitteln lässt.

Dagegen lassen sich der Darstellung des Rücklagenkontos nur Verbuchungen von

Sonderumlagen auf dieses und Abbuchungen für Instandsetzungsmaßnahmen, nicht

aber „auf Wohngeld„ entnehmen.

In der Jahresabrechnung sind Sonderumlagen zudem nach herrschender Auffassung nur

als Einnahmen zu verbuchen und nicht – wie Instandhaltungsrücklagen – auf der

Ausgabenseite mit ihren Sollbeträgen anzusetzen. Denn eine vergleichbare

Interessenlage ist regelmäßig nicht gegeben. Der Beschluss über die Genehmigung der

Jahresabrechnung lässt den Beschluss über die Sonderumlage unberührt und begrenzt

ihn nicht, wie es im Verhältnis zum Wirtschaftsplan nebst darin enthaltener

Instandhaltungsrücklage der Fall ist. Von säumigen Wohnungseigentümern können

anteilige Sonderumlagen daher in voller Höhe weiterhin gefordert werden (vgl. zu

Vorstehendem Senat ZMR 2005, 309; Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28

Rdn.31 und 70).

Jedoch kann die Eigentümerversammlung zur Vermeidung abrechnungstechnischer

Probleme bei erst in Folgejahren abzurechnenden Kosten für

Instandsetzungsmaßnahmen schon bei der Beschlussfassung über die Sonderumlage

festlegen, dass diese als gesonderte und zweckgebundene Rücklage für die

beschlossenen Maßnahmen gelten, so angesammelt und in der Jahresabrechnung

ausgewiesen werden soll. Dann ist auch im Rahmen der Darstellung der

gemeinschaftlichen Girokonten besonders auszuweisen, welche Beträge auf die

Sonderumlage gezahlt und weshalb sie zurückgehalten werden (vgl. zu Vorstehendem

Köhler a.a.O. Rdn.171ff. m.w.N.).

Nach alledem ist vorliegend zwar nicht zu beanstanden, wenn Zahlungen auf

Sonderumlagen auf dem Rücklagenkonto verbucht und so zinsbringend angelegt

werden. Die Gefahr einer Vermischung erwächst daraus nicht, weil die jeweiligen

Zahlungszwecke aus der Darstellung des Rücklagenkontos weiterhin ersichtlich sind.

Soweit Zahlungen auf Sonderumlagen daneben auch (oder zunächst) auf dem

Girokonto verbucht werden, gilt sinngemäß dasselbe. Da die Darstellung des Girokontos

vorliegend jedoch fehlt, können die Eigentümer nicht nachprüfen, ob und in welchem

Umfang Zahlungen auf beschlossene Sonderumlagen erfolgt sind.

6. Die vorstehend dargestellten Mängel der Jahresabrechnung 2003 führen insgesamt

dazu, dass diese für die Eigentümer nicht mehr hinreichend nachvollziehbar ist. Sie ist

daher insgesamt für ungültig zu erklären (vgl.a. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282).

II. Wirtschaftsplan

1. Wiederum rechtsfehlerfrei ist das Landgericht ersichtlich davon ausgegangen, dass

der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 4 betreffend die

Genehmigung des Wirtschaftsplans 2004/2005 sowohl den Gesamtwirtschaftsplan als

auch die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungseigentümer umfasste. Wie

sich aus dem zu den Akten gereichten Wirtschaftsplan der Antragsteller (Bd.I Bl.31)

ergibt, sind diese jeweils in den beiden rechten Spalten enthalten und waren damit

Gegenstand der Beschlussfassung.

Gemäß § 28 Abs.2 in Verbindung mit Abs.1 Satz 2 Nr.2 und Nr.3 WEG gehört zum

Wirtschaftsplan auch die Feststellung, in welchem Umfang der einzelne

Wohnungseigentümer zu Vorschussleistungen auf die Lasten und Kosten herangezogen

wird, und die Höhe seiner Beiträge zur gemäß § 21 Abs.5 Nr.4 WEG zu bildenden

Instandhaltungsrücklage. Die Einzelwirtschaftspläne sind damit unverzichtbarer

Bestandteil des Wirtschaftsplans (vgl. BGH NJW 2005, 2061/2068 m.w.N.).

2. Mit Recht beanstanden die Antragsteller jedoch die fehlende Angabe der Beiträge der

Wohnungseigentümer auf der Einnahmeseite des Wirtschaftsplans sowie die nicht

ausreichende Differenzierung nach den für die Häuser 1, 2 und 3 sowie die

Garagenanlage zu bildenden Untergemeinschaften.

a) Wie sich bereits aus § 28 Abs.1 Satz 2 Nr.1 WEG ergibt, hat der Wirtschaftsplan eine

Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft

zu enthalten. Auf der Einnahmeseite sind daher neben der Gemeinschaft zufließenden

Erträgen insbesondere die zur Kosten- und Lastendeckung insgesamt benötigten

Beiträge der Wohnungseigentümer aufzuführen. Ist der Ausfall von Wohngeldzahlungen

einzelner Eigentümer bereits abzusehen, so ist auch dies im Wirtschaftsplan zu

berücksichtigen (vgl. BayObLG MDR 1986, 1031; Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten

a.a.O. § 28 Rdn.16 m.w.N.).

Vorliegend ist dabei zusätzlich zu berücksichtigen, dass gemäß § 8 der Teilungserklärung

– wie dargelegt – in Bezug auf den Häusern 1, 2 und 3 der Wohnanlage (und der

Garagenanlage) allein zuordenbare Kosten und Lasten Untergemeinschaften zu bilden

sind, innerhalb derer diese Kosten auf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft

nach dem Verhältnis ihrer daran bestehenden Miteigentumsanteile (bzw. hinsichtlich der

Garagenanlage auf die Sondernutzungsberechtigten nach Kopfteilen) aufzuteilen und

getrennte Instandhaltungsrücklagen für jede Untergemeinschaft zu bilden sind. Dies

gebietet eine Aufgliederung der voraussichtlichen Ausgaben nach solchen, die der

Gesamtgemeinschaft entstehen, und solchen, die nur einer Untergemeinschaft

zuzuordnen sind. Auch die Einnahmen, insbesondere die Beiträge der

Wohnungseigentümer, sind entsprechend nach Untergemeinschaften zu untergliedern,

weil nur so die notwendige Kostendeckung auch innerhalb der Untergemeinschaften

sichergestellt werden kann. Im Rahmen der Einzelabrechnungen sind wiederum die

unterschiedlichen Kostenverteilungsschlüssel nach Anteilen an der Gesamtgemeinschaft

einerseits und an der Untergemeinschaft andererseits zu berücksichtigen.

b) Vorstehenden Grundsätzen wird der verfahrensgegenständliche Wirtschaftsplan nicht

gerecht. Es fehlt die nach Untergemeinschaften untergliederte Aufstellung der Beiträge

der Wohnungseigentümer auf der Einnahmeseite. Auch auf der Ausgabeseite genügt die

vorgenommene Differenzierung im Rahmen der Positionen „lfd. Instandhaltung“ und

„Zuführung zur Instandhaltungsrücklage“ nicht. Es wird mit der Instandhaltungsrücklage

in Höhe von 7.925,02 EUR nach den Erläuterungen der Antragsgegner in dritter Instanz

der Gesamtbetrag für die Häuser 1, 2 und 3 ausgewiesen, obwohl dieser tatsächlich

nach den Miteigentumsanteilen ihrer Untergemeinschaften auf diese aufgeteilt wird und

so getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Dies kommt in der bloßen

Darstellung als Gesamtbetrag nicht zum Ausdruck.

3. Ohne Erfolg bleiben dagegen die Beanstandungen der Antragsteller in Bezug auf die

beschlossenen Instandhaltungsrücklagen im Übrigen.

a) Soweit sie zunächst geltend gemacht haben, die „Zuführung zur

Instandhaltungsrücklage“ enthalte eine versteckte Wohngelderhöhung, indem eine

doppelte Rücklagenbildung in Höhe von 1.500,00 EUR und 5.000,00 EUR allein für Haus 3

durchgeführt werde, haben sie übersehen, dass der Betrag von 1.500,00 EUR für

laufende Instandhaltung des Hauses 3 und damit nicht zur Rücklagenbildung vorgesehen

ist.

Die tatsächlich erfolgende doppelte Rücklagenbildung in Höhe des Gesamtbetrags von

7.925,02 EUR, von dem auf Haus 3 nach den Erläuterungen der Antragsgegner in dritter

Instanz 4.329,01/10.000 entfallen, und der weiteren Rücklage von 5.000,00 EUR für Haus

3 ist jedoch ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist

nach wirtschaftlichen Überlegungen unter Berücksichtigung des zu erwartenden Bedarfs

nach Erfahrungswerten zu bestimmen. Wie bereits der Wortlaut des § 21 Abs.5 Nr.4 WEG

zeigt, haben die Wohnungseigentümer bei ihrer Bemessung einen weiten

Ermessenspielraum, ob sie die Ansätze knapp oder reichlich festlegen wollen; nur

wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen ordnungsmäßiger

Verwaltung (vgl. Senat ZMR 1991, 188/189; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 21 Rdn.160).

Vorliegend haben die Antragsgegner zur Begründung angeführt, die bislang angesparte

Rücklage für das Haus 3 sei für Sanierungsmaßnahmen aufgebraucht worden, für zu

erwartende weitere Sanierungsmaßnahmen solle eine erhöhte Rücklage angespart

werden, um spätere größere Sonderumlagen zu verhindern (vgl. Schriftsatz vom

11.8.2004, S.2, Bd.I Bl.52 d.A.). Diese Ausführungen lassen keinen Ermessensfehler

erkennen, zumal sich bei den Akten mehrere Sonderumlagenbeschlüsse betreffend

Instandsetzungsmaßnahmen befinden. Dass tatsächlich ausstehende Wohngelder

finanziert werden sollten, haben die Antragsteller demgegenüber nicht konkret belegt.

b) Dass die Beschlussfassung über die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage im

Rahmen des Beschlusses über den Wirtschaftsplan erfolgt ist, entspricht § 28 Abs.1 Satz

2 Nr.3 WEG und ist daher nicht zu beanstanden. Eine „versteckte“ Erhöhung ist darin

nicht zu sehen. Es steht den Wohnungseigentümern frei, den Wirtschaftsplan deshalb

nicht zu genehmigen.

3. Im Ergebnis ist der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2004/2005 in Ansehung der

aufgezeigten Mängel für ungültig zu erklären.

III. Entlastung des Verwaltungsbeirats und der Verwaltung

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 5 über die

Entlastung des Verwaltungsbeirats und zu TOP 6 über die Entlastung der Verwaltung sind

jedenfalls im Hinblick auf die aufgezeigten Mängel der Jahresabrechnung 2003 für

ungültig zu erklären.

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat

Entlastung erteilt wird, hat wie ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs.2 BGB

zur Folge, dass Ansprüche aus nicht ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mehr geltend

gemacht werden können, soweit die Vorgänge den Wohnungseigentümern bei der

Beschlussfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren, wobei die

Erkennbarkeit für den Verwaltungsbeirat genügt. Ein Entlastungsbeschluss widerspricht

daher den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für ungültig zu erklären,

wenn Ansprüche gegen den Verwalter bzw. den Verwaltungsbeirat erkennbar in Betracht

kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen

Ansprüche zu verzichten (vgl. zu Vorstehendem BGH ZMR 2003, 750/753f.; Niedenführ

/Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28 Rdn.202 und 206 m.w.N.).

Hat der Verwalter für das vergangene Wirtschaftsjahr eine unrichtige Jahresabrechnung

erstellt und ist sie deshalb für ungültig zu erklären, entspricht seine Entlastung nicht

ordnungsmäßiger Verwaltung und ist ebenfalls für ungültig zu erklären; gleiches gilt,

wenn die Jahresabrechnung unvollständig und vom Verwalter noch zu ergänzen ist (vgl.

BayObLG NJW-RR 2002, 1093/1095; NZM 2006, 62/64; OLG Düsseldorf ZMR 2004,

282/283).

Auch die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

ist für ungültig zu erklären, wenn er entgegen der im gemäß § 29 Abs. 3 WEG

obliegenden Pflicht zur Prüfung der Jahresabrechnung auf Vollständigkeit,

Nachvollziehbarkeit und sachliche Richtigkeit deren Genehmigung empfiehlt, obwohl die

Jahresabrechnung für ihn erkennbar nicht ordnungsgemäß ist und deshalb

Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen (vgl. BayObLG

NJW-RR 1991, 1360/1361; ZMR 2004, 50; OLG Düsseldorf WE 1991, 251; Niedenführ

/Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28 Rdn. 206 m.w.N.).

2. Vorliegend war die Jahresabrechnung bereits deshalb unvollständig, weil sie keine

Darstellung des Girokontos der Gemeinschaft enthielt. Darüber hinaus entsprach sie

nicht den Vorgaben unter § 8 der Teilungserklärung, indem sie die erforderliche

Differenzierung nach Untergemeinschaften nicht enthielt. Beide Mängel waren für die

Verwalterin ohne Weiteres erkennbar. Den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats musste

jedenfalls die Unvollständigkeit der Jahresabrechnung auffallen, während die

Anforderungen des § 8 der Teilungserklärung für sie als – wie regelmäßig - nur

ehrenamtlich Tätigen möglicherweise nicht erkennbar waren. Die Entlastungsbeschlüsse

entsprachen nach allem nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und sind für ungültig zu

erklären.

C. Da auch die Antragsrücknahme zur Beendigung des Verfahrens in der Hauptsache

geführt hat, ist über die Gerichtskosten des Verfahrens und die außergerichtlichen

Kosten der Beteiligten gemäß § 47 WEG für alle drei Instanzen zu befinden.

Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten aller drei Instanzen den

Antragsgegnern im Umfang ihres Unterliegens und den Antragstellern im Umfang der

Antragsrücknahme aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Denn die Antragsteller wären

hinsichtlich der zurückgenommenen Anträge aus den Gründen des richterlichen

Hinweisschreibens vom 10.7.2007 (Bd.II Bl.20f.d.A.) voraussichtlich unterlegen.

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten geht § 47 Satz 2 WEG von dem Grundsatz

aus, dass jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.

Besondere Gründe, hiervon abzuweichen, bestehen nicht.

Die Geschäftswertfestsetzung dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht

der Summe der verfahrensgegenständlichen Hauptforderung.

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