Urteil des KG Berlin vom 29.03.2017, 24 W 183/06

Aktenzeichen: 24 W 183/06

KG Berlin: verwaltung, haus, abrechnung, genehmigung, verwalter, negatives schuldanerkenntnis, rücklage, miteigentümer, bestandteil, ungültigerklärung

Quelle: Gericht: KG Berlin 24. Zivilsenat

Normen: § 16 WoEigG, § 28 WoEigG

Entscheidungsdatum: 26.09.2007

Aktenzeichen: 24 W 183/06

Dokumenttyp: Beschluss

Wohnungseigentum: Instandhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung bei einer Mehrhauswohnanlage

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und der Beschluss des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg vom 29.Oktober 2004 - 72 II 83/04 - wird geändert:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3, 4, 5 und 6 werden für ungültig erklärt.

Im Übrigen werden die Beschlüsse des Landgerichts Berlin vom 25.April 2006 - 55 T 174/04 WEG und des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg vom 29.Oktober 2004 - 72 II 83/04 für wirkungslos erklärt.

Von den Gerichtskosten erster und zweiter Instanz haben die Antragsgegner 89% und die Antragsteller 11% zu tragen. Von den Gerichtskosten dritter Instanz haben die Antragsgegner 96% und die Antragsteller 4% zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird für keine der Instanzen angeordnet.

Der Geschäftswert des Verfahrens dritter Instanz wird bis zum 5.August 2007 auf 9.000,00 EUR und ab dem 6.August 2007 auf 8.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

1A. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. In der Sache ist nur noch über die Anträge der Antragsteller auf Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2003), TOP 4 (Genehmigung des Wirtschaftsplans 2004/2005), TOP 5 (Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Geschäftsjahr 2003) und TOP 6 (Entlastung der Verwalterin für das Geschäftsjahr 2003) zu entscheiden. Ihre weiteren Anträge auf Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 1 (Ablehnung ihres Antrags, der Verwalterin aufzugeben, den Miteigentümern schriftlich zu berichten, welche Maßnahmen mit welchem Ergebnis eingeleitet wurden, um rückständige Wohngelder und Sonderumlagen beizutreiben) und auf Verpflichtung der Verwalterin, den Antragstellern schriftliche Auskunft zu erteilen, welche Maßnahmen mit welchem Ergebnis eingeleitet wurden, um rückständige Wohngelder und Sonderumlagen beizutreiben, haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 6.August 2007 wirksam zurückgenommen. Der Zustimmung der Antragsgegner bedurfte es dazu nicht; insoweit ist in entsprechender Anwendung des § 269 Abs.3 Satz 1 ZPO die Wirkungslosigkeit der Beschlüsse des Landgerichts und des Amtsgerichts auszusprechen (vgl. dazu im Einzelnen den zur Veröffentlichung vorgesehenen Beschluss des Senats vom 2.Juli 2007 24 W 34/07 m.w.N.).

2B. In der Sache hat das Rechtsmittel in dem nach der teilweisen Antragsrücknahme verbliebenen Umfang Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand und ist daher aufzuheben 27 Abs.1 FGG in Verbindung mit §§ 546 f. ZPO). Da weitere Ermittlungen nicht veranlasst sind, kann der Senat selbst in der Sache entscheiden (§§ 27 Abs.1 Satz 2 FGG in Verbindung mit 563 Abs.3 ZPO). Dies führt in Änderung der Entscheidung des Amtsgerichts zur antragsgemäßen Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3, 4, 5 und 6.

3I. Jahresabrechnung 2003

41. Zunächst rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beschluss

41. Zunächst rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnung 2003 ebenso wie die weiteren noch verfahrensgegenständlichen Beschlüsse formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Gemäß § 24 Abs.4 WEG genügte die Einladung durch einfachen Brief. Konkrete Ladungsmängel durch Nichtladung bestimmter Personen haben die Antragsteller nicht dargelegt. Der Beschluss wurde ausweislich des Protokolls (Bd.I Bl.9ff. d.A.) auch in ausreichender Weise bekannt gegeben, indem das Beschlussergebnis durch den Vorsitzenden der Versammlung festgestellt und bekannt gegeben wurde (vgl. BGH NJW 2001, 3339 = WuM 2001, 572).

52. Weiter hat das Landgericht ohne Rechtsfehler festgestellt, dass die beschlossene Genehmigung der Jahresabrechnung 2003 sowohl die Gesamtabrechnung als auch die Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer umfassten. Denn die zur Beschlussfassung vorgelegte Jahresabrechnung 2003 enthielt, wie sich aus der zu den Akten gereichten „Wohngeldabrechnung 01.01.2003-31.12.2003“ der Antragsteller ergibt, sowohl die Gesamtabrechnung als auch in zwei Spalten auf der rechten Seite desselben Blatts angeordnet - die auf die jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten bezogenen Einzelabrechnungen. Nach dem Wortlaut des Beschlusses umfasste die erteilte Genehmigung demnach sowohl die Gesamtabrechnung als auch die Einzelabrechnungen.

6Die Genehmigung auch der Einzelabrechnungen entspricht im Übrigen dem Zweck der Abstimmung über die Jahresabrechnung, eine hinreichende Rechtsgrundlage für die Einforderung der zur Fortführung der Gemeinschaft notwendigen Geldbeträge zu schaffen. Da Gesamt- und Einzelabrechnungen in einem untrennbaren Zusammenhang stehen, ist eine Beschlussfassung auch über die Einzelabrechnungen erforderlich. Denn erst durch sie wird verbindlich festgelegt, welche Beträge an den einzelnen Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesem nachzuzahlen sind. Daher ist in aller Regel davon auszugehen, dass sich die Genehmigung der Jahresabrechnung des Verwalters nicht auf die Gesamtabrechnung beschränkt, sondern die Einzelabrechnungen mitumfasst (vgl. zu Vorstehendem OLG Stuttgart FGPrax 1998, 96; Bärmann/Pick/ Merle , WEG, 9.Aufl., § 28 Rdn.101, jew. m.w.N.). Schließlich ist es auch zur Wirksamkeit der Beschlussfassung nicht erforderlich, dass sich aus den Niederschriften ausdrücklich ergibt, über welche Abrechnungen im Einzelnen beschlossen wurde (vgl. BayObLG WE 1994, 153/154).

73. Das Landgericht hat jedoch die formellen und inhaltlichen Anforderungen an die vorliegend zu erstellende Jahresabrechnung über eine Mehrhausanlage nicht in vollem Umfang erkannt.

8a) Nach ständiger Rechtsprechung der Obergerichte muss die gemäß § 28 Abs.3 WEG vom Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahrs aufzustellende Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine geordnete, übersichtliche und inhaltlich zutreffende Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Rechnungsjahres enthalten. Denn sie soll den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungszeitraum eingegangen und welche Ausgaben davon für welche Zwecke getätigt worden sind. Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Jahrs enthalten darf, Forderungen und Verbindlichkeiten daher ebenso wenig wie im Vorjahr eingegangene oder im nächsten Jahr erwartete Zahlungen enthalten darf, werden Ausnahmen nur bei den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage sowie hinsichtlich der Verbuchung des Sollbetrags der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung zugelassen. Eine vollständige Jahresabrechnung muss ferner den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Konten für die Instandhaltungsrücklage und für die laufende Verwaltung (Girokonto), enthalten. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode nämlich vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten (und ggfs. der Barkasse) überein, über die diese Umsätze getätigt wurden. Die Angaben zu den Konten sind daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtund Einzelabrechnung darzulegen. Diese sogenannte Kontenabstimmung indiziert dann die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (vgl. zu Vorstehendem BayObLG ZMR 2003, 692/693; 760/761; 761/762; 2004, 50/51; OLG Hamm ZMR 2001, 1001; Bärmann/Pick/ Merle a.a.O. § 28 Rdn.66ff.).

9Das Fehlen einzelner Bestandteile führt jedoch regelmäßig noch nicht dazu, dass der Eigentümerbeschluss über die Abrechnung für ungültig zu erklären ist. Die fehlenden

Eigentümerbeschluss über die Abrechnung für ungültig zu erklären ist. Die fehlenden Angaben sind vielmehr nachholbar. Es besteht nur ein Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung, mit dem zunächst die Eigentümerversammlung zu befassen ist. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Abrechnung so schwerwiegende Mängel aufweist, dass die im Fall einer teilweisen Ungültigerklärung verbleibenden Teile den Wohnungseigentümern keinen nachvollziehbaren Überblick über die Einnahmen und Ausgaben sowie die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft mehr gewähren (vgl. zu Vorstehendem BayObLG a.a.O. sowie NZM 2006, 62/63f.).

10 b) Bei einer Mehrhauswohnanlage ist in formeller Hinsicht ebenfalls eine gemeinschaftliche Abrechnung für die gesamte Anlage zu erstellen, weil diese in aller Regel Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch vorsehen, dass die jeweils an einem Haus allein sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden ausscheidbaren Kosten allein zu tragen haben und für diese getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden sind. Dann sind Kosten, die von vornherein von den übrigen getrennt und bestimmten Häusern zugeordnet werden können, unter den Sondernutzungsberechtigten des jeweiligen Hauses aufzuteilen. Ferner sind neben einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage aller Wohnungseigentümer getrennte Instandhaltungsrücklagen für jedes Haus zu bilden (vgl. zu Vorstehendem BayObLG WE 1988, 71/72; 1994, 148; ZMR 2000, 319/320; 2003, 213; Häublein, NZM 2003, 785/788 m.w.N.). Innerhalb der Gesamtabrechnung hat dann eine Kennzeichnung zu erfolgen, welche Kostenpositionen von welchem Haus getragen werden sollen (vgl. Köhler in: Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 7 Rdn.87). Die Gemeinschaftsordnung kann auch getrennte Abrechnungskreise je Haus vorsehen, die dann wiederum in die gemeinsame Abrechnung zu integrieren sind (vgl. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 5.Aufl., Rdn.82 m.w.N.).

11 4. Vorliegend ist zunächst von den für die Abrechnung maßgebenden Regelungen unter § 8 der Teilungserklärung auszugehen, die gemäß der Urkunde des Notars ... vom 10.Februar 1995 UR.-Nr. J 151/95 in der Fassung des Berichtigungsvermerks vom 15.Januar 1997 und seiner Urkunde vom 24.Mai 1996 UR-Nr. ... lauten:

12„1. Für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gilt folgendes:

13Jede Untereigentümergemeinschaft der Häuser 1, 2 und 3 trägt sämtliche Kosten und Lasten ihres Hauses so, wie wenn sie eine eigene echte Eigentümergemeinschaft wäre. Die Verteilung der Kosten geschieht nach den Miteigentumsanteilen in dieser Untereigentümergemeinschaft. Dazu werden auch getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet. Dabei trägt jeder Miteigentümer die auf ihn bzw. sein Sondereigentum entfallenden Kosten allein, für die eigene Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise gesondert festgestellt werden können. Alle nicht einer Untereigentümergemeinschaft zugeordneten Kosten und Lasten tragen sämtliche Miteigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile…

144. Die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Garagenanlage einschließlich der Zu- und Abfahrt tragen die an den Garagenstellplätzen Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen.

155. Der Verwalter hat aus dem im Wohngeld enthaltenen Anteil für Instandsetzungskosten eine Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum der jeweiligen Häuser 1, 2 und 3 anzusammeln. Für die Garagenstellplätze wird eine eigene Instandhaltungsrücklage gebildet.“

16 Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann die Auslegung der Teilungserklärung selbst vornehmen, da sie Grundbuchinhalt geworden ist. Die Auslegung hat wie stets bei einer Grundbucheintragung - nach einem ausschließlich objektiven Maßstab zu erfolgen, weil sie auch für künftige Wohnungseigentümer gilt, die sich auf die aus ihr ersichtlichen Regelungen des Gemeinschaftsverhältnisses verlassen können müssen. Maßgebend sind allein Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen einschließlich der darin in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, wie sie sich bei unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. zu Vorstehendem BGH ZMR 2004, 834/836f.; Senat ZMR 2000, 635, jew.m.w.N.).

17 Der Senat legt die Teilungserklärung nach vorstehenden Grundsätzen dahin aus, dass hinsichtlich der Kosten und Lasten der Häuser 1, 2 und 3 der Wohnanlage (und der

hinsichtlich der Kosten und Lasten der Häuser 1, 2 und 3 der Wohnanlage (und der Garagenanlage) Untergemeinschaften zu bilden sind, die die allein auf das gemeinschaftliche Eigentum ihrer Häuser entfallenden und ihm allein zuordenbaren Kosten und Lasten jeweils allein zu tragen haben, wobei diese auf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft nach dem Verhältnis ihrer daran bestehenden Miteigentumsanteile (bzw. hinsichtlich der Garagenanlage auf die Sondernutzungsberechtigten nach Kopfteilen) aufzuteilen sind. Alle nicht dem gemeinschaftlichen Eigentum einer Untergemeinschaft zuordenbaren Kosten sind von sämtlichen Miteigentümern der Wohnanlage nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile an der Gesamtgemeinschaft zu tragen. Entsprechend sind getrennte Instandhaltungsrücklagen für jede Untergemeinschaft zu bilden.

18 Nach alledem ist eine Jahresgesamtabrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und Ausgaben der gesamten Gemeinschaft erfasst. Jedoch sind innerhalb dieser Abrechnung die der Gesamtgemeinschaft und jeder einzelnen Untergemeinschaft jeweils zuzuordnenden Kosten und Lasten und Instandhaltungsrücklagen so von einander getrennt auszuweisen, dass deutlich wird, an welchen Positionen ein Miteigentümer mit seinem Anteil an der Gesamtgemeinschaft und an welchen mit seinem davon differierenden - Anteil an der Untergemeinschaft beteiligt ist. Die in der Gemeinschaftsordnung angeordnete Behandlung der einzelnen Untergemeinschaft „wie…eine eigene echte Eigentümergemeinschaft“ gebietet es zudem, auch auf der Einnahmenseite bei der Ausweisung der gezahlten Wohngelder eine Zuordnung zu den einzelnen Untergemeinschaften vorzunehmen. Denn die Eigentümer müssen aus der Jahresabrechnung auch ersehen können, ob und in welcher Höhe (auch) die für ihre jeweilige Untergemeinschaft aufzubringenden Kosten und Lasten einschließlich der Sollbeträge der Instandhaltungsrücklage durch darauf bezogene Einnahmen gedeckt sind.

19 5. Den vorstehend dargelegten Anforderungen wird die verfahrensgegenständliche, in der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3 beschlossene Jahresabrechnung 2003 nicht gerecht.

20 a) Nicht zu beanstanden ist allerdings die sachliche Aufteilung der einzelnen Kostenpositionen zwischen Gesamt- und Untergemeinschaften in der vorgelegten Wohngeldabrechnung 01.01.2003-31.12.2003, nach der die allein einer Untergemeinschaft zugeordneten Positionen nur die Instandhaltung (sowie Versicherungsleistungen) betreffen. Der Geschäftsführer der Verwalterin hat in der mündlichen Verhandlung im Termin vor dem Amtsgericht am 27.August 2004 (Bd.I Bl.70 d.A.) dazu unwidersprochen erklärt, im Umfang der einheitlichen Abrechnung bestünden einheitliche Verträge für die gesamte Anlage, eine Abrechnung nach einzelnen Häusern sei allenfalls hinsichtlich der Hausreinigung möglich, die zu reinigenden Flächen seien aber weitgehend identisch. Im Hinblick darauf ist davon auszugehen, dass auch für die Hausreinigung ein einheitlicher Vertrag besteht und die anteilig auf jedes Haus entfallenden Kosten daher nicht im Sinne der Gemeinschaftsordnung von vornherein zuordenbar sind.

21 b) Die Abrechnung enthält jedoch nicht die - wie dargelegt - gemäß § 8 der Teilungserklärung erforderliche Differenzierung der eingegangenen Wohngeldzahlungen nach Untergemeinschaften. Im oberen Teil werden die gesamten gezahlten Wohngelder lediglich als einheitlicher Betrag angegeben. Die bloße Angabe der Gesamtzahlungen lässt nicht erkennen, wie sich diese auf die einzelnen Untergemeinschaften verteilen. Es wird daher nicht deutlich, ob und in welcher Höhe die speziellen Kosten und Lasten sowie die aufzubringenden Instandhaltungsrücklagen der Untergemeinschaften durch Wohngeldzahlungen der ihnen angehörenden Miteigentümer gedeckt sind. Es kann auch nicht nachgeprüft werden, ob möglicherweise Zahlungen aus einer zur Deckung der Kosten anderer Untergemeinschaften herangezogen werden.

22 Die fehlenden Angaben auf der Einnahmenseite sind vorliegend auch nicht entbehrlich. Denn die erforderlichen Informationen über die Aufteilung der gezahlten Wohngelder auf die einzelnen Untergemeinschaften sind weder einer der Jahresabrechnung beigefügten gesonderten Kontoübersicht zu entnehmen (vgl. Bärmann/Pick/ Merle a.a.O. § 28 Rdn.74 m.w.N.), noch ist eine Darstellung des Wohngeld- bzw. Girokontos der Gemeinschaft vorhanden. Bei der Darstellung des Girokontos handelt es sich um einen zentralen und wichtigen Bestandteil der Jahresabrechnung, weil mit ihr der Nachweis der Geldverwendung erbracht wird. Auszuweisen sind der Bestand zu Beginn des Abrechnungszeitraums (einschließlich der Vorjahressalden) und zum Ende des Abrechnungszeitraums sowie die Zu- und Abgänge. Fehlt die Darstellung des Girokontos, so kommt ein bloßer Ergänzungsanspruch jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn ohne sie die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung nicht

wenn ohne sie die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung nicht überprüft werden kann (vgl. Köhler a.a.O. Rdn.213ff. m.w.N.).

23 Die fehlende Darstellung des Girokontos haben die Antragsteller im Übrigen bereits in den Vorinstanzen gerügt (vgl. Schriftsätze vom 19.8.2004, S.4, Bd.I Bl.58 d.A., und vom 29.3.2005, S.3, Bd.I Bl.174 d.A.).

24 c) Hinsichtlich der Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft gilt Folgendes:

25 aa) Wie jedenfalls durch die unwidersprochenen Erläuterungen der Antragsgegner in dritter Instanz klargestellt worden ist, wurde für die drei Untergemeinschaften der Häuser 1, 2 und 3 eine Rücklage von 15.500,00 DM bzw. 7.925,02 EUR gebildet und im Wirtschaftsplan 2003 angesetzt, die sodann auf die einzelnen Häuser entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an der Gesamtgemeinschaft aufgeteilt wurde und Gegenstand der Rücklagenentwicklung für die drei Häuser ist (vgl. Schriftsatz vom 29.6.2006, S.3, Bd.II Bl.17 d.A.). Eine gesonderte Rücklage für die Gesamtgemeinschaft wurde demnach nicht gebildet.

26 Auch die Darstellung der Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft ist zwar ebenfalls notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung (vgl. Köhler a.a.O. Rdn.200ff.). Jedoch ist nach dem Vortrag der Antragsgegner, dem die von den Antragstellern in diesem Verfahren vorgelegte Jahresabrechnung entspricht, davon auszugehen, dass die Darstellung der Rücklagenkonten der Häuser 1 und 2 nur Bestandteil der Abrechnungen der ihnen angehörenden Miteigentümer ist. Nachdem die Antragsteller hinsichtlich dieser Rücklagenkonten in den Vorinstanzen keine konkreten Beanstandungen erhoben haben, können sie sich in dritter Instanz nicht mit Erfolg auf deren Nichtvorlage berufen.

27 Im Übrigen ist nach herrschender Auffassung auch die Übersendung aller Einzelabrechnungen an alle Miteigentümer nicht erforderlich; diese sind vielmehr auf ihr Einsichtsrecht zu verweisen (vgl. Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8.Aufl., § 28 Rdn.124 m.w.N.). Dieser Grundsatz kann sinngemäß auf solche Bestandteile der Jahresabrechnung, die sich nur auf Untergemeinschaften beziehen, an denen der betreffende Eigentümer nicht beteiligt ist, übertragen werden.

28 bb) Die der an die Antragsteller übersandten Jahresabrechnung 2003 beigefügte Aufstellung betreffend das Rücklagenkonto WEG Alt Lichtenrade 72a (= Haus 3), in dem sich ihre Wohnung befindet, gibt keinen Anlass zu Beanstandung. Sie weist einen Anfangsbestand per 01.01.2003 von 12.776,81 EUR, im Einzelnen begründete Zu- und Abgänge sowie Bankgebühren und Zinserträge aus und endet mit einem Stand von 1.144,21 EUR per 31.12.2003 (Bd.I Bl.29 d.A.). Das Vorhandensein des genannten Endbestands haben die Antragsgegner durch Vorlage eines Kontoauszugs (Bd.I Bl.54 d.A.) hinreichend nachgewiesen. Demgegenüber können die Antragsteller nicht mehr mit Erfolg geltend machen, die Rücklage sei in Wirklichkeit nicht vorhanden, weil die Verwalterin mit Entnahmen von diesem Konto Fehlbeträge bei Wohngeldzahlungen ausgeglichen habe.

29 cc) Soweit die Antragsteller meinen, die Darstellung über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sei offenkundig falsch, weil sie Zugänge in Höhe von 10.239,18 EUR ausweise, während die Jahresabrechnung eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 7.925,02 EUR ausweise, trifft dies deshalb nicht zu, weil erstere den tatsächlichen Bestand, letztere aber den Sollbetrag auszuweisen hat.

30 Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage hat den Anfangsbestand am Beginn des Abrechnungszeitraums, die Zuführungen, Zinsgutschriften und Entnahmen und schließlich den Endbestand auszuweisen. Sie darf keine Sollzahlungen enthalten, sondern muss die tatsächlich angesammelten Beträge ausweisen (vgl. OLG Saarbrücken NJW-RR 2006, 731/732; Köhler a.a.O. Rdn.204 und 207 m.w.N.).

31 Dagegen ist nach herrschender Rechtsprechung in der Jahresabrechnung die Instandhaltungsrücklage auf der Ausgabenseite mit den im Wirtschaftsplan beschlossenen Sollbeträgen anzusetzen. Denn bei ihr handelt es sich nicht um eine Ausgabe im üblichen Sinne. Es geht vielmehr um die Bildung eines für einen besonderen Zweck bestimmten Vermögens der Gemeinschaft. Sie ist daher mit dem Sollbetrag einzustellen, der im Wirtschaftsplan angesetzt war. Andernfalls würden, wenn die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage hinter dem Ansatz im Wirtschaftsplan zurückbliebe, weil einer oder mehrere Wohnungseigentümer ihre Vorauszahlungen ganz oder zu einem erheblichen Teil schuldig blieben, die säumigen Wohnungseigentümer insoweit von ihrer Beitragspflicht frei; bei den Wohnungseigentümern, die ihre Beiträge geleistet haben, würden sich Salden zu ihren Gunsten ergeben und die Bildung einer ausreichenden Rücklage würde unterbleiben. Es kommt hinzu, dass der Verwalter ohne

ausreichenden Rücklage würde unterbleiben. Es kommt hinzu, dass der Verwalter ohne besonderen Rechtsgrund nicht verpflichtet ist, die Instandhaltungsrücklage auf einem gesonderten Konto anzulegen, weshalb es in solchen Fällen auch keinen tatsächlichen Abfluss vom Girokonto auf ein Rücklagenkonto gibt. (vgl. zu Vorstehendem BayObLG WuM 1990, 459/460; Köhler a.a.O. Rdn.40 m.w.N.).

32 Vorliegend weist die Jahresabrechnung die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage demnach zutreffend mit dem auf alle drei Häuser zusammen entfallenden (Gesamt-) Sollbetrag von 7.925,02 EUR aus, wobei allerdings wiederum die fehlende Untergliederung nach Untergemeinschaften zu beanstanden ist. Die Darstellung des Rücklagenkontos weist demgegenüber die tatsächlichen Zugänge aus, wobei es sich, wie aus den jeweiligen Erläuterungen ersichtlich, teilweise auch um Zahlungen auf Sonderumlagen handelt, die auf dem Konto verzinslich angelegt worden sind.

33 Die bloße Darstellung des Rücklagenkontos lässt jedoch schon im Hinblick auf die darin enthaltenen Sonderumlagebeträge nicht erkennen, in welcher Höhe die Instandhaltungsrücklage tatsächlich vorhanden ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage auch noch anteilig in Wohngeldzahlungen enthalten sein können, die sich noch auf dem Girokonto der Gemeinschaft befinden, zu dem aber eine Darstellung der Jahresabrechnung nicht beigefügt war. Im Hinblick darauf war es geboten, zusätzlich eine Übersicht über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage zu erstellen, aus der sich deren tatsächlicher Stand ergab. Soweit die Verwaltung noch keine Aufteilung der tatsächlichen Zuführungen auf die Untergemeinschaften vorgenommen hatte, war insoweit notwendigerweise die Instandhaltungsrücklage der Gesamtgemeinschaft darzustellen. Auch daran fehlt es.

34 dd) Vor diesem Hintergrund ist auch die weitere Rüge der Antragsteller zu verstehen, es habe eine unzulässige Vermischung zwischen Sonderumlagen und Instandhaltungsrücklagen stattgefunden, indem Sonderumlagen auf Instandhaltungsrücklagen und von diesen auf Wohngeld gebucht worden seien. Diese ist nach dem Gesagten jedenfalls insoweit berechtigt, als sich die tatsächliche Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht ermitteln lässt.

35 Dagegen lassen sich der Darstellung des Rücklagenkontos nur Verbuchungen von Sonderumlagen auf dieses und Abbuchungen für Instandsetzungsmaßnahmen, nicht aber „auf Wohngeld„ entnehmen.

36 In der Jahresabrechnung sind Sonderumlagen zudem nach herrschender Auffassung nur als Einnahmen zu verbuchen und nicht wie Instandhaltungsrücklagen auf der Ausgabenseite mit ihren Sollbeträgen anzusetzen. Denn eine vergleichbare Interessenlage ist regelmäßig nicht gegeben. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung lässt den Beschluss über die Sonderumlage unberührt und begrenzt ihn nicht, wie es im Verhältnis zum Wirtschaftsplan nebst darin enthaltener Instandhaltungsrücklage der Fall ist. Von säumigen Wohnungseigentümern können anteilige Sonderumlagen daher in voller Höhe weiterhin gefordert werden (vgl. zu Vorstehendem Senat ZMR 2005, 309; Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28 Rdn.31 und 70).

37 Jedoch kann die Eigentümerversammlung zur Vermeidung abrechnungstechnischer Probleme bei erst in Folgejahren abzurechnenden Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen schon bei der Beschlussfassung über die Sonderumlage festlegen, dass diese als gesonderte und zweckgebundene Rücklage für die beschlossenen Maßnahmen gelten, so angesammelt und in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden soll. Dann ist auch im Rahmen der Darstellung der gemeinschaftlichen Girokonten besonders auszuweisen, welche Beträge auf die Sonderumlage gezahlt und weshalb sie zurückgehalten werden (vgl. zu Vorstehendem Köhler a.a.O. Rdn.171ff. m.w.N.).

38 Nach alledem ist vorliegend zwar nicht zu beanstanden, wenn Zahlungen auf Sonderumlagen auf dem Rücklagenkonto verbucht und so zinsbringend angelegt werden. Die Gefahr einer Vermischung erwächst daraus nicht, weil die jeweiligen Zahlungszwecke aus der Darstellung des Rücklagenkontos weiterhin ersichtlich sind.

39 Soweit Zahlungen auf Sonderumlagen daneben auch (oder zunächst) auf dem Girokonto verbucht werden, gilt sinngemäß dasselbe. Da die Darstellung des Girokontos vorliegend jedoch fehlt, können die Eigentümer nicht nachprüfen, ob und in welchem Umfang Zahlungen auf beschlossene Sonderumlagen erfolgt sind.

40 6. Die vorstehend dargestellten Mängel der Jahresabrechnung 2003 führen insgesamt

40 6. Die vorstehend dargestellten Mängel der Jahresabrechnung 2003 führen insgesamt dazu, dass diese für die Eigentümer nicht mehr hinreichend nachvollziehbar ist. Sie ist daher insgesamt für ungültig zu erklären (vgl.a. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282).

41 II. Wirtschaftsplan

42 1. Wiederum rechtsfehlerfrei ist das Landgericht ersichtlich davon ausgegangen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 4 betreffend die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2004/2005 sowohl den Gesamtwirtschaftsplan als auch die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungseigentümer umfasste. Wie sich aus dem zu den Akten gereichten Wirtschaftsplan der Antragsteller (Bd.I Bl.31) ergibt, sind diese jeweils in den beiden rechten Spalten enthalten und waren damit Gegenstand der Beschlussfassung.

43 Gemäß § 28 Abs.2 in Verbindung mit Abs.1 Satz 2 Nr.2 und Nr.3 WEG gehört zum Wirtschaftsplan auch die Feststellung, in welchem Umfang der einzelne Wohnungseigentümer zu Vorschussleistungen auf die Lasten und Kosten herangezogen wird, und die Höhe seiner Beiträge zur gemäß § 21 Abs.5 Nr.4 WEG zu bildenden Instandhaltungsrücklage. Die Einzelwirtschaftspläne sind damit unverzichtbarer Bestandteil des Wirtschaftsplans (vgl. BGH NJW 2005, 2061/2068 m.w.N.).

44 2. Mit Recht beanstanden die Antragsteller jedoch die fehlende Angabe der Beiträge der Wohnungseigentümer auf der Einnahmeseite des Wirtschaftsplans sowie die nicht ausreichende Differenzierung nach den für die Häuser 1, 2 und 3 sowie die Garagenanlage zu bildenden Untergemeinschaften.

45 a) Wie sich bereits aus § 28 Abs.1 Satz 2 Nr.1 WEG ergibt, hat der Wirtschaftsplan eine Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft zu enthalten. Auf der Einnahmeseite sind daher neben der Gemeinschaft zufließenden Erträgen insbesondere die zur Kosten- und Lastendeckung insgesamt benötigten Beiträge der Wohnungseigentümer aufzuführen. Ist der Ausfall von Wohngeldzahlungen einzelner Eigentümer bereits abzusehen, so ist auch dies im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen (vgl. BayObLG MDR 1986, 1031; Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28 Rdn.16 m.w.N.).

46 Vorliegend ist dabei zusätzlich zu berücksichtigen, dass gemäß § 8 der Teilungserklärung wie dargelegt in Bezug auf den Häusern 1, 2 und 3 der Wohnanlage (und der Garagenanlage) allein zuordenbare Kosten und Lasten Untergemeinschaften zu bilden sind, innerhalb derer diese Kosten auf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft nach dem Verhältnis ihrer daran bestehenden Miteigentumsanteile (bzw. hinsichtlich der Garagenanlage auf die Sondernutzungsberechtigten nach Kopfteilen) aufzuteilen und getrennte Instandhaltungsrücklagen für jede Untergemeinschaft zu bilden sind. Dies gebietet eine Aufgliederung der voraussichtlichen Ausgaben nach solchen, die der Gesamtgemeinschaft entstehen, und solchen, die nur einer Untergemeinschaft zuzuordnen sind. Auch die Einnahmen, insbesondere die Beiträge der Wohnungseigentümer, sind entsprechend nach Untergemeinschaften zu untergliedern, weil nur so die notwendige Kostendeckung auch innerhalb der Untergemeinschaften sichergestellt werden kann. Im Rahmen der Einzelabrechnungen sind wiederum die unterschiedlichen Kostenverteilungsschlüssel nach Anteilen an der Gesamtgemeinschaft einerseits und an der Untergemeinschaft andererseits zu berücksichtigen.

47 b) Vorstehenden Grundsätzen wird der verfahrensgegenständliche Wirtschaftsplan nicht gerecht. Es fehlt die nach Untergemeinschaften untergliederte Aufstellung der Beiträge der Wohnungseigentümer auf der Einnahmeseite. Auch auf der Ausgabeseite genügt die vorgenommene Differenzierung im Rahmen der Positionen „lfd. Instandhaltung“ und „Zuführung zur Instandhaltungsrücklage“ nicht. Es wird mit der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 7.925,02 EUR nach den Erläuterungen der Antragsgegner in dritter Instanz der Gesamtbetrag für die Häuser 1, 2 und 3 ausgewiesen, obwohl dieser tatsächlich nach den Miteigentumsanteilen ihrer Untergemeinschaften auf diese aufgeteilt wird und so getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Dies kommt in der bloßen Darstellung als Gesamtbetrag nicht zum Ausdruck.

48 3. Ohne Erfolg bleiben dagegen die Beanstandungen der Antragsteller in Bezug auf die beschlossenen Instandhaltungsrücklagen im Übrigen.

49 a) Soweit sie zunächst geltend gemacht haben, die „Zuführung zur Instandhaltungsrücklage“ enthalte eine versteckte Wohngelderhöhung, indem eine doppelte Rücklagenbildung in Höhe von 1.500,00 EUR und 5.000,00 EUR allein für Haus 3 durchgeführt werde, haben sie übersehen, dass der Betrag von 1.500,00 EUR für laufende Instandhaltung des Hauses 3 und damit nicht zur Rücklagenbildung vorgesehen

laufende Instandhaltung des Hauses 3 und damit nicht zur Rücklagenbildung vorgesehen ist.

50 Die tatsächlich erfolgende doppelte Rücklagenbildung in Höhe des Gesamtbetrags von 7.925,02 EUR, von dem auf Haus 3 nach den Erläuterungen der Antragsgegner in dritter Instanz 4.329,01/10.000 entfallen, und der weiteren Rücklage von 5.000,00 EUR für Haus 3 ist jedoch ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist nach wirtschaftlichen Überlegungen unter Berücksichtigung des zu erwartenden Bedarfs nach Erfahrungswerten zu bestimmen. Wie bereits der Wortlaut des § 21 Abs.5 Nr.4 WEG zeigt, haben die Wohnungseigentümer bei ihrer Bemessung einen weiten Ermessenspielraum, ob sie die Ansätze knapp oder reichlich festlegen wollen; nur wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Senat ZMR 1991, 188/189; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 21 Rdn.160). Vorliegend haben die Antragsgegner zur Begründung angeführt, die bislang angesparte Rücklage für das Haus 3 sei für Sanierungsmaßnahmen aufgebraucht worden, für zu erwartende weitere Sanierungsmaßnahmen solle eine erhöhte Rücklage angespart werden, um spätere größere Sonderumlagen zu verhindern (vgl. Schriftsatz vom 11.8.2004, S.2, Bd.I Bl.52 d.A.). Diese Ausführungen lassen keinen Ermessensfehler erkennen, zumal sich bei den Akten mehrere Sonderumlagenbeschlüsse betreffend Instandsetzungsmaßnahmen befinden. Dass tatsächlich ausstehende Wohngelder finanziert werden sollten, haben die Antragsteller demgegenüber nicht konkret belegt.

51 b) Dass die Beschlussfassung über die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage im Rahmen des Beschlusses über den Wirtschaftsplan erfolgt ist, entspricht § 28 Abs.1 Satz 2 Nr.3 WEG und ist daher nicht zu beanstanden. Eine „versteckte“ Erhöhung ist darin nicht zu sehen. Es steht den Wohnungseigentümern frei, den Wirtschaftsplan deshalb nicht zu genehmigen.

52 3. Im Ergebnis ist der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2004/2005 in Ansehung der aufgezeigten Mängel für ungültig zu erklären.

53 III. Entlastung des Verwaltungsbeirats und der Verwaltung

54 Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 5 über die Entlastung des Verwaltungsbeirats und zu TOP 6 über die Entlastung der Verwaltung sind jedenfalls im Hinblick auf die aufgezeigten Mängel der Jahresabrechnung 2003 für ungültig zu erklären.

55 1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat Entlastung erteilt wird, hat wie ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs.2 BGB zur Folge, dass Ansprüche aus nicht ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mehr geltend gemacht werden können, soweit die Vorgänge den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren, wobei die Erkennbarkeit für den Verwaltungsbeirat genügt. Ein Entlastungsbeschluss widerspricht daher den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für ungültig zu erklären, wenn Ansprüche gegen den Verwalter bzw. den Verwaltungsbeirat erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten (vgl. zu Vorstehendem BGH ZMR 2003, 750/753f.; Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28 Rdn.202 und 206 m.w.N.).

56 Hat der Verwalter für das vergangene Wirtschaftsjahr eine unrichtige Jahresabrechnung erstellt und ist sie deshalb für ungültig zu erklären, entspricht seine Entlastung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist ebenfalls für ungültig zu erklären; gleiches gilt, wenn die Jahresabrechnung unvollständig und vom Verwalter noch zu ergänzen ist (vgl. BayObLG NJW-RR 2002, 1093/1095; NZM 2006, 62/64; OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282/283).

57 Auch die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung ist für ungültig zu erklären, wenn er entgegen der im gemäß § 29 Abs. 3 WEG obliegenden Pflicht zur Prüfung der Jahresabrechnung auf Vollständigkeit, Nachvollziehbarkeit und sachliche Richtigkeit deren Genehmigung empfiehlt, obwohl die Jahresabrechnung für ihn erkennbar nicht ordnungsgemäß ist und deshalb Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 1360/1361; ZMR 2004, 50; OLG Düsseldorf WE 1991, 251; Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28 Rdn. 206 m.w.N.).

58 2. Vorliegend war die Jahresabrechnung bereits deshalb unvollständig, weil sie keine Darstellung des Girokontos der Gemeinschaft enthielt. Darüber hinaus entsprach sie nicht den Vorgaben unter § 8 der Teilungserklärung, indem sie die erforderliche Differenzierung nach Untergemeinschaften nicht enthielt. Beide Mängel waren für die

Differenzierung nach Untergemeinschaften nicht enthielt. Beide Mängel waren für die Verwalterin ohne Weiteres erkennbar. Den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats musste jedenfalls die Unvollständigkeit der Jahresabrechnung auffallen, während die Anforderungen des § 8 der Teilungserklärung für sie als wie regelmäßig - nur ehrenamtlich Tätigen möglicherweise nicht erkennbar waren. Die Entlastungsbeschlüsse entsprachen nach allem nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und sind für ungültig zu erklären.

59 C. Da auch die Antragsrücknahme zur Beendigung des Verfahrens in der Hauptsache geführt hat, ist über die Gerichtskosten des Verfahrens und die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten gemäß § 47 WEG für alle drei Instanzen zu befinden.

60 Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten aller drei Instanzen den Antragsgegnern im Umfang ihres Unterliegens und den Antragstellern im Umfang der Antragsrücknahme aufzuerlegen 47 Satz 1 WEG). Denn die Antragsteller wären hinsichtlich der zurückgenommenen Anträge aus den Gründen des richterlichen Hinweisschreibens vom 10.7.2007 (Bd.II Bl.20f.d.A.) voraussichtlich unterlegen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten geht § 47 Satz 2 WEG von dem Grundsatz aus, dass jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Besondere Gründe, hiervon abzuweichen, bestehen nicht.

61 Die Geschäftswertfestsetzung dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der Summe der verfahrensgegenständlichen Hauptforderung.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum

Urteil herunterladen
Informationen
Optionen
Sie suchen einen Anwalt?

Wir finden den passenden Anwalt für Sie! Nutzen Sie einfach unseren jusmeum-Vermittlungsservice!

Zum Vermittlungsservice