Urteil des KG Berlin, Az. 24 W 183/06

KG Berlin: verwaltung, haus, abrechnung, genehmigung, verwalter, negatives schuldanerkenntnis, rücklage, miteigentümer, bestandteil, ungültigerklärung
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Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 183/06
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 16 WoEigG, § 28 WoEigG
Wohnungseigentum: Instandhaltungsrücklage, Wirtschaftsplan
und Jahresabrechnung bei einer Mehrhauswohnanlage
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und der Beschluss des Amtsgerichts
Tempelhof/Kreuzberg vom 29.Oktober 2004 - 72 II 83/04 - wird geändert:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3, 4, 5 und
6 werden für ungültig erklärt.
Im Übrigen werden die Beschlüsse des Landgerichts Berlin vom 25.April 2006 - 55 T
174/04 WEG – und des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg vom 29.Oktober 2004 - 72 II
83/04 – für wirkungslos erklärt.
Von den Gerichtskosten erster und zweiter Instanz haben die Antragsgegner 89% und
die Antragsteller 11% zu tragen. Von den Gerichtskosten dritter Instanz haben die
Antragsgegner 96% und die Antragsteller 4% zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird für keine der Instanzen angeordnet.
Der Geschäftswert des Verfahrens dritter Instanz wird bis zum 5.August 2007 auf
9.000,00 EUR und ab dem 6.August 2007 auf 8.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
A. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG
zulässig. In der Sache ist nur noch über die Anträge der Antragsteller auf
Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP
3 (Genehmigung der Jahresabrechnung 2003), TOP 4 (Genehmigung des
Wirtschaftsplans 2004/2005), TOP 5 (Entlastung des Verwaltungsbeirats für das
Geschäftsjahr 2003) und TOP 6 (Entlastung der Verwalterin für das Geschäftsjahr 2003)
zu entscheiden. Ihre weiteren Anträge auf Ungültigerklärung des Beschlusses der
Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 1 (Ablehnung ihres Antrags, der
Verwalterin aufzugeben, den Miteigentümern schriftlich zu berichten, welche
Maßnahmen mit welchem Ergebnis eingeleitet wurden, um rückständige Wohngelder und
Sonderumlagen beizutreiben) und auf Verpflichtung der Verwalterin, den Antragstellern
schriftliche Auskunft zu erteilen, welche Maßnahmen mit welchem Ergebnis eingeleitet
wurden, um rückständige Wohngelder und Sonderumlagen beizutreiben, haben die
Antragsteller mit Schriftsatz vom 6.August 2007 wirksam zurückgenommen. Der
Zustimmung der Antragsgegner bedurfte es dazu nicht; insoweit ist in entsprechender
Anwendung des § 269 Abs.3 Satz 1 ZPO die Wirkungslosigkeit der Beschlüsse des
Landgerichts und des Amtsgerichts auszusprechen (vgl. dazu im Einzelnen den zur
Veröffentlichung vorgesehenen Beschluss des Senats vom 2.Juli 2007 – 24 W 34/07 –
m.w.N.).
B. In der Sache hat das Rechtsmittel in dem nach der teilweisen Antragsrücknahme
verbliebenen Umfang Erfolg. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen
Nachprüfung nicht stand und ist daher aufzuheben (§ 27 Abs.1 FGG in Verbindung mit §§
546 f. ZPO). Da weitere Ermittlungen nicht veranlasst sind, kann der Senat selbst in der
Sache entscheiden (§§ 27 Abs.1 Satz 2 FGG in Verbindung mit 563 Abs.3 ZPO). Dies
führt in Änderung der Entscheidung des Amtsgerichts zur antragsgemäßen
Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP
3, 4, 5 und 6.
I. Jahresabrechnung 2003
1. Zunächst rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beschluss
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1. Zunächst rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Beschluss
der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3 betreffend die Genehmigung der
Jahresabrechnung 2003 – ebenso wie die weiteren noch verfahrensgegenständlichen
Beschlüsse – formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Gemäß § 24 Abs.4 WEG
genügte die Einladung durch einfachen Brief. Konkrete Ladungsmängel durch
Nichtladung bestimmter Personen haben die Antragsteller nicht dargelegt. Der
Beschluss wurde ausweislich des Protokolls (Bd.I Bl.9ff. d.A.) auch in ausreichender Weise
bekannt gegeben, indem das Beschlussergebnis durch den Vorsitzenden der
Versammlung festgestellt und bekannt gegeben wurde (vgl. BGH NJW 2001, 3339 =
WuM 2001, 572).
2. Weiter hat das Landgericht ohne Rechtsfehler festgestellt, dass die beschlossene
Genehmigung der Jahresabrechnung 2003 sowohl die Gesamtabrechnung als auch die
Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer umfassten. Denn die zur Beschlussfassung
vorgelegte Jahresabrechnung 2003 enthielt, wie sich aus der zu den Akten gereichten
„Wohngeldabrechnung 01.01.2003-31.12.2003“ der Antragsteller ergibt, sowohl die
Gesamtabrechnung als auch – in zwei Spalten auf der rechten Seite desselben Blatts
angeordnet - die auf die jeweiligen Wohnungseigentumseinheiten bezogenen
Einzelabrechnungen. Nach dem Wortlaut des Beschlusses umfasste die erteilte
Genehmigung demnach sowohl die Gesamtabrechnung als auch die
Einzelabrechnungen.
Die Genehmigung auch der Einzelabrechnungen entspricht im Übrigen dem Zweck der
Abstimmung über die Jahresabrechnung, eine hinreichende Rechtsgrundlage für die
Einforderung der zur Fortführung der Gemeinschaft notwendigen Geldbeträge zu
schaffen. Da Gesamt- und Einzelabrechnungen in einem untrennbaren Zusammenhang
stehen, ist eine Beschlussfassung auch über die Einzelabrechnungen erforderlich. Denn
erst durch sie wird verbindlich festgelegt, welche Beträge an den einzelnen
Wohnungseigentümer zurückzuzahlen oder von diesem nachzuzahlen sind. Daher ist in
aller Regel davon auszugehen, dass sich die Genehmigung der Jahresabrechnung des
Verwalters nicht auf die Gesamtabrechnung beschränkt, sondern die
Einzelabrechnungen mitumfasst (vgl. zu Vorstehendem OLG Stuttgart FGPrax 1998, 96;
Bärmann/Pick/ Merle , WEG, 9.Aufl., § 28 Rdn.101, jew. m.w.N.). Schließlich ist es auch
zur Wirksamkeit der Beschlussfassung nicht erforderlich, dass sich aus den
Niederschriften ausdrücklich ergibt, über welche Abrechnungen im Einzelnen
beschlossen wurde (vgl. BayObLG WE 1994, 153/154).
3. Das Landgericht hat jedoch die formellen und inhaltlichen Anforderungen an die
vorliegend zu erstellende Jahresabrechnung über eine Mehrhausanlage nicht in vollem
Umfang erkannt.
a) Nach ständiger Rechtsprechung der Obergerichte muss die gemäß § 28 Abs.3 WEG
vom Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahrs aufzustellende Jahresabrechnung einer
Wohnungseigentümergemeinschaft eine geordnete, übersichtliche und inhaltlich
zutreffende Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben des betreffenden
Rechnungsjahres enthalten. Denn sie soll den Wohnungseigentümern eine einfache und
leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im
Abrechnungszeitraum eingegangen und welche Ausgaben davon für welche Zwecke
getätigt worden sind. Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die
tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Jahrs enthalten darf,
Forderungen und Verbindlichkeiten daher ebenso wenig wie im Vorjahr eingegangene
oder im nächsten Jahr erwartete Zahlungen enthalten darf, werden Ausnahmen nur bei
den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
sowie hinsichtlich der Verbuchung des Sollbetrags der Instandhaltungsrücklage als
Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung zugelassen. Eine vollständige
Jahresabrechnung muss ferner den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen
Konten, insbesondere der Konten für die Instandhaltungsrücklage und für die laufende
Verwaltung (Girokonto), enthalten. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben
in der Abrechnungsperiode nämlich vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so
stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten
(und ggfs. der Barkasse) überein, über die diese Umsätze getätigt wurden. Die Angaben
zu den Konten sind daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt-
und Einzelabrechnung darzulegen. Diese sogenannte Kontenabstimmung indiziert dann
die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (vgl. zu Vorstehendem BayObLG
ZMR 2003, 692/693; 760/761; 761/762; 2004, 50/51; OLG Hamm ZMR 2001, 1001;
Bärmann/Pick/ Merle a.a.O. § 28 Rdn.66ff.).
Das Fehlen einzelner Bestandteile führt jedoch regelmäßig noch nicht dazu, dass der
Eigentümerbeschluss über die Abrechnung für ungültig zu erklären ist. Die fehlenden
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Eigentümerbeschluss über die Abrechnung für ungültig zu erklären ist. Die fehlenden
Angaben sind vielmehr nachholbar. Es besteht nur ein Anspruch auf Ergänzung der
Jahresabrechnung, mit dem zunächst die Eigentümerversammlung zu befassen ist. Dies
gilt allerdings dann nicht, wenn die Abrechnung so schwerwiegende Mängel aufweist,
dass die im Fall einer teilweisen Ungültigerklärung verbleibenden Teile den
Wohnungseigentümern keinen nachvollziehbaren Überblick über die Einnahmen und
Ausgaben sowie die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft mehr gewähren (vgl. zu
Vorstehendem BayObLG a.a.O. sowie NZM 2006, 62/63f.).
b) Bei einer Mehrhauswohnanlage ist in formeller Hinsicht ebenfalls eine
gemeinschaftliche Abrechnung für die gesamte Anlage zu erstellen, weil diese in aller
Regel Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen. Die
Gemeinschaftsordnung kann jedoch vorsehen, dass die jeweils an einem Haus allein
sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden
ausscheidbaren Kosten allein zu tragen haben und für diese getrennte
Instandhaltungsrücklagen zu bilden sind. Dann sind Kosten, die von vornherein von den
übrigen getrennt und bestimmten Häusern zugeordnet werden können, unter den
Sondernutzungsberechtigten des jeweiligen Hauses aufzuteilen. Ferner sind – neben
einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage aller Wohnungseigentümer –
getrennte Instandhaltungsrücklagen für jedes Haus zu bilden (vgl. zu Vorstehendem
BayObLG WE 1988, 71/72; 1994, 148; ZMR 2000, 319/320; 2003, 213; Häublein, NZM
2003, 785/788 m.w.N.). Innerhalb der Gesamtabrechnung hat dann eine Kennzeichnung
zu erfolgen, welche Kostenpositionen von welchem Haus getragen werden sollen (vgl.
Köhler in: Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 7 Rdn.87). Die
Gemeinschaftsordnung kann auch getrennte Abrechnungskreise je Haus vorsehen, die
dann wiederum in die gemeinsame Abrechnung zu integrieren sind (vgl. Jennißen, Die
Verwalterabrechnung nach dem WEG, 5.Aufl., Rdn.82 m.w.N.).
4. Vorliegend ist zunächst von den für die Abrechnung maßgebenden Regelungen unter
§ 8 der Teilungserklärung auszugehen, die gemäß der Urkunde des Notars ... vom
10.Februar 1995 – UR.-Nr. J 151/95 in der Fassung des Berichtigungsvermerks vom
15.Januar 1997 und seiner Urkunde vom 24.Mai 1996 – UR-Nr. ... – lauten:
„1. Für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gilt folgendes:
Jede Untereigentümergemeinschaft der Häuser 1, 2 und 3 trägt sämtliche
Kosten und Lasten ihres Hauses so, wie wenn sie eine eigene echte
Eigentümergemeinschaft wäre. Die Verteilung der Kosten geschieht nach den
Miteigentumsanteilen in dieser Untereigentümergemeinschaft. Dazu werden auch
getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet. Dabei trägt jeder Miteigentümer die auf
ihn bzw. sein Sondereigentum entfallenden Kosten allein, für die eigene
Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise gesondert
festgestellt werden können. Alle nicht einer Untereigentümergemeinschaft
zugeordneten Kosten und Lasten tragen sämtliche Miteigentümer im Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile…
4. Die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Garagenanlage
einschließlich der Zu- und Abfahrt tragen die an den Garagenstellplätzen
Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen.
5. Der Verwalter hat aus dem im Wohngeld enthaltenen Anteil für
Instandsetzungskosten eine Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche
Eigentum der jeweiligen Häuser 1, 2 und 3 anzusammeln. Für die Garagenstellplätze
wird eine eigene Instandhaltungsrücklage gebildet.“
Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann die Auslegung der Teilungserklärung selbst
vornehmen, da sie Grundbuchinhalt geworden ist. Die Auslegung hat – wie stets bei
einer Grundbucheintragung - nach einem ausschließlich objektiven Maßstab zu erfolgen,
weil sie auch für künftige Wohnungseigentümer gilt, die sich auf die aus ihr ersichtlichen
Regelungen des Gemeinschaftsverhältnisses verlassen können müssen. Maßgebend
sind allein Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen einschließlich der darin in
Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere der Teilungserklärung und der
Gemeinschaftsordnung, wie sie sich bei unbefangener Sicht als nächstliegende
Bedeutung der Eintragung ergeben. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur
herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für
jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. zu Vorstehendem BGH ZMR 2004,
834/836f.; Senat ZMR 2000, 635, jew.m.w.N.).
Der Senat legt die Teilungserklärung nach vorstehenden Grundsätzen dahin aus, dass
hinsichtlich der Kosten und Lasten der Häuser 1, 2 und 3 der Wohnanlage (und der
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hinsichtlich der Kosten und Lasten der Häuser 1, 2 und 3 der Wohnanlage (und der
Garagenanlage) Untergemeinschaften zu bilden sind, die die allein auf das
gemeinschaftliche Eigentum ihrer Häuser entfallenden und ihm allein zuordenbaren
Kosten und Lasten jeweils allein zu tragen haben, wobei diese auf die Mitglieder der
jeweiligen Untergemeinschaft nach dem Verhältnis ihrer daran bestehenden
Miteigentumsanteile (bzw. hinsichtlich der Garagenanlage auf die
Sondernutzungsberechtigten nach Kopfteilen) aufzuteilen sind. Alle nicht dem
gemeinschaftlichen Eigentum einer Untergemeinschaft zuordenbaren Kosten sind von
sämtlichen Miteigentümern der Wohnanlage nach dem Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile an der Gesamtgemeinschaft zu tragen. Entsprechend sind
getrennte Instandhaltungsrücklagen für jede Untergemeinschaft zu bilden.
Nach alledem ist eine Jahresgesamtabrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und
Ausgaben der gesamten Gemeinschaft erfasst. Jedoch sind innerhalb dieser Abrechnung
die der Gesamtgemeinschaft und jeder einzelnen Untergemeinschaft jeweils
zuzuordnenden Kosten und Lasten und Instandhaltungsrücklagen so von einander
getrennt auszuweisen, dass deutlich wird, an welchen Positionen ein Miteigentümer mit
seinem Anteil an der Gesamtgemeinschaft und an welchen mit seinem – davon
differierenden - Anteil an der Untergemeinschaft beteiligt ist. Die in der
Gemeinschaftsordnung angeordnete Behandlung der einzelnen Untergemeinschaft
„wie…eine eigene echte Eigentümergemeinschaft“ gebietet es zudem, auch auf der
Einnahmenseite bei der Ausweisung der gezahlten Wohngelder eine Zuordnung zu den
einzelnen Untergemeinschaften vorzunehmen. Denn die Eigentümer müssen aus der
Jahresabrechnung auch ersehen können, ob und in welcher Höhe (auch) die für ihre
jeweilige Untergemeinschaft aufzubringenden Kosten und Lasten einschließlich der
Sollbeträge der Instandhaltungsrücklage durch darauf bezogene Einnahmen gedeckt
sind.
5. Den vorstehend dargelegten Anforderungen wird die verfahrensgegenständliche, in
der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 3 beschlossene Jahresabrechnung
2003 nicht gerecht.
a) Nicht zu beanstanden ist allerdings die sachliche Aufteilung der einzelnen
Kostenpositionen zwischen Gesamt- und Untergemeinschaften in der vorgelegten
Wohngeldabrechnung 01.01.2003-31.12.2003, nach der die allein einer
Untergemeinschaft zugeordneten Positionen nur die Instandhaltung (sowie
Versicherungsleistungen) betreffen. Der Geschäftsführer der Verwalterin hat in der
mündlichen Verhandlung im Termin vor dem Amtsgericht am 27.August 2004 (Bd.I Bl.70
d.A.) dazu unwidersprochen erklärt, im Umfang der einheitlichen Abrechnung bestünden
einheitliche Verträge für die gesamte Anlage, eine Abrechnung nach einzelnen Häusern
sei allenfalls hinsichtlich der Hausreinigung möglich, die zu reinigenden Flächen seien
aber weitgehend identisch. Im Hinblick darauf ist davon auszugehen, dass auch für die
Hausreinigung ein einheitlicher Vertrag besteht und die anteilig auf jedes Haus
entfallenden Kosten daher nicht im Sinne der Gemeinschaftsordnung von vornherein
zuordenbar sind.
b) Die Abrechnung enthält jedoch nicht die - wie dargelegt - gemäß § 8 der
Teilungserklärung erforderliche Differenzierung der eingegangenen Wohngeldzahlungen
nach Untergemeinschaften. Im oberen Teil werden die gesamten gezahlten Wohngelder
lediglich als einheitlicher Betrag angegeben. Die bloße Angabe der Gesamtzahlungen
lässt nicht erkennen, wie sich diese auf die einzelnen Untergemeinschaften verteilen. Es
wird daher nicht deutlich, ob und in welcher Höhe die speziellen Kosten und Lasten sowie
die aufzubringenden Instandhaltungsrücklagen der Untergemeinschaften durch
Wohngeldzahlungen der ihnen angehörenden Miteigentümer gedeckt sind. Es kann auch
nicht nachgeprüft werden, ob möglicherweise Zahlungen aus einer zur Deckung der
Kosten anderer Untergemeinschaften herangezogen werden.
Die fehlenden Angaben auf der Einnahmenseite sind vorliegend auch nicht entbehrlich.
Denn die erforderlichen Informationen über die Aufteilung der gezahlten Wohngelder auf
die einzelnen Untergemeinschaften sind weder einer der Jahresabrechnung beigefügten
gesonderten Kontoübersicht zu entnehmen (vgl. Bärmann/Pick/ Merle a.a.O. § 28 Rdn.74
m.w.N.), noch ist eine Darstellung des Wohngeld- bzw. Girokontos der Gemeinschaft
vorhanden. Bei der Darstellung des Girokontos handelt es sich um einen zentralen und
wichtigen Bestandteil der Jahresabrechnung, weil mit ihr der Nachweis der
Geldverwendung erbracht wird. Auszuweisen sind der Bestand zu Beginn des
Abrechnungszeitraums (einschließlich der Vorjahressalden) und zum Ende des
Abrechnungszeitraums sowie die Zu- und Abgänge. Fehlt die Darstellung des
Girokontos, so kommt ein bloßer Ergänzungsanspruch jedenfalls dann nicht in Betracht,
wenn ohne sie die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung nicht
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wenn ohne sie die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung nicht
überprüft werden kann (vgl. Köhler a.a.O. Rdn.213ff. m.w.N.).
Die fehlende Darstellung des Girokontos haben die Antragsteller im Übrigen bereits in
den Vorinstanzen gerügt (vgl. Schriftsätze vom 19.8.2004, S.4, Bd.I Bl.58 d.A., und vom
29.3.2005, S.3, Bd.I Bl.174 d.A.).
c) Hinsichtlich der Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft gilt Folgendes:
aa) Wie jedenfalls durch die unwidersprochenen Erläuterungen der Antragsgegner in
dritter Instanz klargestellt worden ist, wurde für die drei Untergemeinschaften der
Häuser 1, 2 und 3 eine Rücklage von 15.500,00 DM bzw. 7.925,02 EUR gebildet und im
Wirtschaftsplan 2003 angesetzt, die sodann auf die einzelnen Häuser entsprechend
ihren Miteigentumsanteilen an der Gesamtgemeinschaft aufgeteilt wurde und
Gegenstand der Rücklagenentwicklung für die drei Häuser ist (vgl. Schriftsatz vom
29.6.2006, S.3, Bd.II Bl.17 d.A.). Eine gesonderte Rücklage für die Gesamtgemeinschaft
wurde demnach nicht gebildet.
Auch die Darstellung der Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft ist zwar ebenfalls
notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung (vgl. Köhler a.a.O. Rdn.200ff.). Jedoch ist
nach dem Vortrag der Antragsgegner, dem die von den Antragstellern in diesem
Verfahren vorgelegte Jahresabrechnung entspricht, davon auszugehen, dass die
Darstellung der Rücklagenkonten der Häuser 1 und 2 nur Bestandteil der Abrechnungen
der ihnen angehörenden Miteigentümer ist. Nachdem die Antragsteller hinsichtlich
dieser Rücklagenkonten in den Vorinstanzen keine konkreten Beanstandungen erhoben
haben, können sie sich in dritter Instanz nicht mit Erfolg auf deren Nichtvorlage berufen.
Im Übrigen ist nach herrschender Auffassung auch die Übersendung aller
Einzelabrechnungen an alle Miteigentümer nicht erforderlich; diese sind vielmehr auf ihr
Einsichtsrecht zu verweisen (vgl. Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8.Aufl., § 28
Rdn.124 m.w.N.). Dieser Grundsatz kann sinngemäß auf solche Bestandteile der
Jahresabrechnung, die sich nur auf Untergemeinschaften beziehen, an denen der
betreffende Eigentümer nicht beteiligt ist, übertragen werden.
bb) Die der an die Antragsteller übersandten Jahresabrechnung 2003 beigefügte
Aufstellung betreffend das Rücklagenkonto WEG Alt Lichtenrade 72a (= Haus 3), in dem
sich ihre Wohnung befindet, gibt keinen Anlass zu Beanstandung. Sie weist einen
Anfangsbestand per 01.01.2003 von 12.776,81 EUR, im Einzelnen begründete Zu- und
Abgänge sowie Bankgebühren und Zinserträge aus und endet mit einem Stand von
1.144,21 EUR per 31.12.2003 (Bd.I Bl.29 d.A.). Das Vorhandensein des genannten
Endbestands haben die Antragsgegner durch Vorlage eines Kontoauszugs (Bd.I Bl.54
d.A.) hinreichend nachgewiesen. Demgegenüber können die Antragsteller nicht mehr
mit Erfolg geltend machen, die Rücklage sei in Wirklichkeit nicht vorhanden, weil die
Verwalterin mit Entnahmen von diesem Konto Fehlbeträge bei Wohngeldzahlungen
ausgeglichen habe.
cc) Soweit die Antragsteller meinen, die Darstellung über die Entwicklung der
Instandhaltungsrücklage sei offenkundig falsch, weil sie Zugänge in Höhe von 10.239,18
EUR ausweise, während die Jahresabrechnung eine Zuführung zur
Instandhaltungsrücklage in Höhe von 7.925,02 EUR ausweise, trifft dies deshalb nicht zu,
weil erstere den tatsächlichen Bestand, letztere aber den Sollbetrag auszuweisen hat.
Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage hat den Anfangsbestand am Beginn des
Abrechnungszeitraums, die Zuführungen, Zinsgutschriften und Entnahmen und
schließlich den Endbestand auszuweisen. Sie darf keine Sollzahlungen enthalten,
sondern muss die tatsächlich angesammelten Beträge ausweisen (vgl. OLG
Saarbrücken NJW-RR 2006, 731/732; Köhler a.a.O. Rdn.204 und 207 m.w.N.).
Dagegen ist nach herrschender Rechtsprechung in der Jahresabrechnung die
Instandhaltungsrücklage auf der Ausgabenseite mit den im Wirtschaftsplan
beschlossenen Sollbeträgen anzusetzen. Denn bei ihr handelt es sich nicht um eine
Ausgabe im üblichen Sinne. Es geht vielmehr um die Bildung eines für einen besonderen
Zweck bestimmten Vermögens der Gemeinschaft. Sie ist daher mit dem Sollbetrag
einzustellen, der im Wirtschaftsplan angesetzt war. Andernfalls würden, wenn die
Zuführung zur Instandhaltungsrücklage hinter dem Ansatz im Wirtschaftsplan
zurückbliebe, weil einer oder mehrere Wohnungseigentümer ihre Vorauszahlungen ganz
oder zu einem erheblichen Teil schuldig blieben, die säumigen Wohnungseigentümer
insoweit von ihrer Beitragspflicht frei; bei den Wohnungseigentümern, die ihre Beiträge
geleistet haben, würden sich Salden zu ihren Gunsten ergeben und die Bildung einer
ausreichenden Rücklage würde unterbleiben. Es kommt hinzu, dass der Verwalter ohne
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ausreichenden Rücklage würde unterbleiben. Es kommt hinzu, dass der Verwalter ohne
besonderen Rechtsgrund nicht verpflichtet ist, die Instandhaltungsrücklage auf einem
gesonderten Konto anzulegen, weshalb es in solchen Fällen auch keinen tatsächlichen
Abfluss vom Girokonto auf ein Rücklagenkonto gibt. (vgl. zu Vorstehendem BayObLG
WuM 1990, 459/460; Köhler a.a.O. Rdn.40 m.w.N.).
Vorliegend weist die Jahresabrechnung die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
demnach zutreffend mit dem auf alle drei Häuser zusammen entfallenden (Gesamt-)
Sollbetrag von 7.925,02 EUR aus, wobei allerdings wiederum die fehlende
Untergliederung nach Untergemeinschaften zu beanstanden ist. Die Darstellung des
Rücklagenkontos weist demgegenüber die tatsächlichen Zugänge aus, wobei es sich, wie
aus den jeweiligen Erläuterungen ersichtlich, teilweise auch um Zahlungen auf
Sonderumlagen handelt, die auf dem Konto verzinslich angelegt worden sind.
Die bloße Darstellung des Rücklagenkontos lässt jedoch – schon im Hinblick auf die darin
enthaltenen Sonderumlagebeträge – nicht erkennen, in welcher Höhe die
Instandhaltungsrücklage tatsächlich vorhanden ist. Dabei ist auch zu berücksichtigen,
dass Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage auch noch anteilig in
Wohngeldzahlungen enthalten sein können, die sich noch auf dem Girokonto der
Gemeinschaft befinden, zu dem aber eine Darstellung der Jahresabrechnung nicht
beigefügt war. Im Hinblick darauf war es geboten, zusätzlich eine Übersicht über die
Entwicklung der Instandhaltungsrücklage zu erstellen, aus der sich deren tatsächlicher
Stand ergab. Soweit die Verwaltung noch keine Aufteilung der tatsächlichen
Zuführungen auf die Untergemeinschaften vorgenommen hatte, war insoweit
notwendigerweise die Instandhaltungsrücklage der Gesamtgemeinschaft darzustellen.
Auch daran fehlt es.
dd) Vor diesem Hintergrund ist auch die weitere Rüge der Antragsteller zu verstehen, es
habe eine unzulässige Vermischung zwischen Sonderumlagen und
Instandhaltungsrücklagen stattgefunden, indem Sonderumlagen auf
Instandhaltungsrücklagen und von diesen auf Wohngeld gebucht worden seien. Diese ist
nach dem Gesagten jedenfalls insoweit berechtigt, als sich die tatsächliche Höhe der
Instandhaltungsrücklage nicht ermitteln lässt.
Dagegen lassen sich der Darstellung des Rücklagenkontos nur Verbuchungen von
Sonderumlagen auf dieses und Abbuchungen für Instandsetzungsmaßnahmen, nicht
aber „auf Wohngeld„ entnehmen.
In der Jahresabrechnung sind Sonderumlagen zudem nach herrschender Auffassung nur
als Einnahmen zu verbuchen und nicht – wie Instandhaltungsrücklagen – auf der
Ausgabenseite mit ihren Sollbeträgen anzusetzen. Denn eine vergleichbare
Interessenlage ist regelmäßig nicht gegeben. Der Beschluss über die Genehmigung der
Jahresabrechnung lässt den Beschluss über die Sonderumlage unberührt und begrenzt
ihn nicht, wie es im Verhältnis zum Wirtschaftsplan nebst darin enthaltener
Instandhaltungsrücklage der Fall ist. Von säumigen Wohnungseigentümern können
anteilige Sonderumlagen daher in voller Höhe weiterhin gefordert werden (vgl. zu
Vorstehendem Senat ZMR 2005, 309; Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28
Rdn.31 und 70).
Jedoch kann die Eigentümerversammlung zur Vermeidung abrechnungstechnischer
Probleme bei erst in Folgejahren abzurechnenden Kosten für
Instandsetzungsmaßnahmen schon bei der Beschlussfassung über die Sonderumlage
festlegen, dass diese als gesonderte und zweckgebundene Rücklage für die
beschlossenen Maßnahmen gelten, so angesammelt und in der Jahresabrechnung
ausgewiesen werden soll. Dann ist auch im Rahmen der Darstellung der
gemeinschaftlichen Girokonten besonders auszuweisen, welche Beträge auf die
Sonderumlage gezahlt und weshalb sie zurückgehalten werden (vgl. zu Vorstehendem
Köhler a.a.O. Rdn.171ff. m.w.N.).
Nach alledem ist vorliegend zwar nicht zu beanstanden, wenn Zahlungen auf
Sonderumlagen auf dem Rücklagenkonto verbucht und so zinsbringend angelegt
werden. Die Gefahr einer Vermischung erwächst daraus nicht, weil die jeweiligen
Zahlungszwecke aus der Darstellung des Rücklagenkontos weiterhin ersichtlich sind.
Soweit Zahlungen auf Sonderumlagen daneben auch (oder zunächst) auf dem
Girokonto verbucht werden, gilt sinngemäß dasselbe. Da die Darstellung des Girokontos
vorliegend jedoch fehlt, können die Eigentümer nicht nachprüfen, ob und in welchem
Umfang Zahlungen auf beschlossene Sonderumlagen erfolgt sind.
6. Die vorstehend dargestellten Mängel der Jahresabrechnung 2003 führen insgesamt
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6. Die vorstehend dargestellten Mängel der Jahresabrechnung 2003 führen insgesamt
dazu, dass diese für die Eigentümer nicht mehr hinreichend nachvollziehbar ist. Sie ist
daher insgesamt für ungültig zu erklären (vgl.a. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282).
II. Wirtschaftsplan
1. Wiederum rechtsfehlerfrei ist das Landgericht ersichtlich davon ausgegangen, dass
der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 4 betreffend die
Genehmigung des Wirtschaftsplans 2004/2005 sowohl den Gesamtwirtschaftsplan als
auch die Einzelwirtschaftspläne für die einzelnen Wohnungseigentümer umfasste. Wie
sich aus dem zu den Akten gereichten Wirtschaftsplan der Antragsteller (Bd.I Bl.31)
ergibt, sind diese jeweils in den beiden rechten Spalten enthalten und waren damit
Gegenstand der Beschlussfassung.
Gemäß § 28 Abs.2 in Verbindung mit Abs.1 Satz 2 Nr.2 und Nr.3 WEG gehört zum
Wirtschaftsplan auch die Feststellung, in welchem Umfang der einzelne
Wohnungseigentümer zu Vorschussleistungen auf die Lasten und Kosten herangezogen
wird, und die Höhe seiner Beiträge zur gemäß § 21 Abs.5 Nr.4 WEG zu bildenden
Instandhaltungsrücklage. Die Einzelwirtschaftspläne sind damit unverzichtbarer
Bestandteil des Wirtschaftsplans (vgl. BGH NJW 2005, 2061/2068 m.w.N.).
2. Mit Recht beanstanden die Antragsteller jedoch die fehlende Angabe der Beiträge der
Wohnungseigentümer auf der Einnahmeseite des Wirtschaftsplans sowie die nicht
ausreichende Differenzierung nach den für die Häuser 1, 2 und 3 sowie die
Garagenanlage zu bildenden Untergemeinschaften.
a) Wie sich bereits aus § 28 Abs.1 Satz 2 Nr.1 WEG ergibt, hat der Wirtschaftsplan eine
Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft
zu enthalten. Auf der Einnahmeseite sind daher neben der Gemeinschaft zufließenden
Erträgen insbesondere die zur Kosten- und Lastendeckung insgesamt benötigten
Beiträge der Wohnungseigentümer aufzuführen. Ist der Ausfall von Wohngeldzahlungen
einzelner Eigentümer bereits abzusehen, so ist auch dies im Wirtschaftsplan zu
berücksichtigen (vgl. BayObLG MDR 1986, 1031; Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten
a.a.O. § 28 Rdn.16 m.w.N.).
Vorliegend ist dabei zusätzlich zu berücksichtigen, dass gemäß § 8 der Teilungserklärung
– wie dargelegt – in Bezug auf den Häusern 1, 2 und 3 der Wohnanlage (und der
Garagenanlage) allein zuordenbare Kosten und Lasten Untergemeinschaften zu bilden
sind, innerhalb derer diese Kosten auf die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft
nach dem Verhältnis ihrer daran bestehenden Miteigentumsanteile (bzw. hinsichtlich der
Garagenanlage auf die Sondernutzungsberechtigten nach Kopfteilen) aufzuteilen und
getrennte Instandhaltungsrücklagen für jede Untergemeinschaft zu bilden sind. Dies
gebietet eine Aufgliederung der voraussichtlichen Ausgaben nach solchen, die der
Gesamtgemeinschaft entstehen, und solchen, die nur einer Untergemeinschaft
zuzuordnen sind. Auch die Einnahmen, insbesondere die Beiträge der
Wohnungseigentümer, sind entsprechend nach Untergemeinschaften zu untergliedern,
weil nur so die notwendige Kostendeckung auch innerhalb der Untergemeinschaften
sichergestellt werden kann. Im Rahmen der Einzelabrechnungen sind wiederum die
unterschiedlichen Kostenverteilungsschlüssel nach Anteilen an der Gesamtgemeinschaft
einerseits und an der Untergemeinschaft andererseits zu berücksichtigen.
b) Vorstehenden Grundsätzen wird der verfahrensgegenständliche Wirtschaftsplan nicht
gerecht. Es fehlt die nach Untergemeinschaften untergliederte Aufstellung der Beiträge
der Wohnungseigentümer auf der Einnahmeseite. Auch auf der Ausgabeseite genügt die
vorgenommene Differenzierung im Rahmen der Positionen „lfd. Instandhaltung“ und
„Zuführung zur Instandhaltungsrücklage“ nicht. Es wird mit der Instandhaltungsrücklage
in Höhe von 7.925,02 EUR nach den Erläuterungen der Antragsgegner in dritter Instanz
der Gesamtbetrag für die Häuser 1, 2 und 3 ausgewiesen, obwohl dieser tatsächlich
nach den Miteigentumsanteilen ihrer Untergemeinschaften auf diese aufgeteilt wird und
so getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Dies kommt in der bloßen
Darstellung als Gesamtbetrag nicht zum Ausdruck.
3. Ohne Erfolg bleiben dagegen die Beanstandungen der Antragsteller in Bezug auf die
beschlossenen Instandhaltungsrücklagen im Übrigen.
a) Soweit sie zunächst geltend gemacht haben, die „Zuführung zur
Instandhaltungsrücklage“ enthalte eine versteckte Wohngelderhöhung, indem eine
doppelte Rücklagenbildung in Höhe von 1.500,00 EUR und 5.000,00 EUR allein für Haus 3
durchgeführt werde, haben sie übersehen, dass der Betrag von 1.500,00 EUR für
laufende Instandhaltung des Hauses 3 und damit nicht zur Rücklagenbildung vorgesehen
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laufende Instandhaltung des Hauses 3 und damit nicht zur Rücklagenbildung vorgesehen
ist.
Die tatsächlich erfolgende doppelte Rücklagenbildung in Höhe des Gesamtbetrags von
7.925,02 EUR, von dem auf Haus 3 nach den Erläuterungen der Antragsgegner in dritter
Instanz 4.329,01/10.000 entfallen, und der weiteren Rücklage von 5.000,00 EUR für Haus
3 ist jedoch ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist
nach wirtschaftlichen Überlegungen unter Berücksichtigung des zu erwartenden Bedarfs
nach Erfahrungswerten zu bestimmen. Wie bereits der Wortlaut des § 21 Abs.5 Nr.4 WEG
zeigt, haben die Wohnungseigentümer bei ihrer Bemessung einen weiten
Ermessenspielraum, ob sie die Ansätze knapp oder reichlich festlegen wollen; nur
wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen ordnungsmäßiger
Verwaltung (vgl. Senat ZMR 1991, 188/189; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 21 Rdn.160).
Vorliegend haben die Antragsgegner zur Begründung angeführt, die bislang angesparte
Rücklage für das Haus 3 sei für Sanierungsmaßnahmen aufgebraucht worden, für zu
erwartende weitere Sanierungsmaßnahmen solle eine erhöhte Rücklage angespart
werden, um spätere größere Sonderumlagen zu verhindern (vgl. Schriftsatz vom
11.8.2004, S.2, Bd.I Bl.52 d.A.). Diese Ausführungen lassen keinen Ermessensfehler
erkennen, zumal sich bei den Akten mehrere Sonderumlagenbeschlüsse betreffend
Instandsetzungsmaßnahmen befinden. Dass tatsächlich ausstehende Wohngelder
finanziert werden sollten, haben die Antragsteller demgegenüber nicht konkret belegt.
b) Dass die Beschlussfassung über die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage im
Rahmen des Beschlusses über den Wirtschaftsplan erfolgt ist, entspricht § 28 Abs.1 Satz
2 Nr.3 WEG und ist daher nicht zu beanstanden. Eine „versteckte“ Erhöhung ist darin
nicht zu sehen. Es steht den Wohnungseigentümern frei, den Wirtschaftsplan deshalb
nicht zu genehmigen.
3. Im Ergebnis ist der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2004/2005 in Ansehung der
aufgezeigten Mängel für ungültig zu erklären.
III. Entlastung des Verwaltungsbeirats und der Verwaltung
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 5.Juni 2004 zu TOP 5 über die
Entlastung des Verwaltungsbeirats und zu TOP 6 über die Entlastung der Verwaltung sind
jedenfalls im Hinblick auf die aufgezeigten Mängel der Jahresabrechnung 2003 für
ungültig zu erklären.
1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat
Entlastung erteilt wird, hat wie ein negatives Schuldanerkenntnis nach § 397 Abs.2 BGB
zur Folge, dass Ansprüche aus nicht ordnungsgemäßer Verwaltung nicht mehr geltend
gemacht werden können, soweit die Vorgänge den Wohnungseigentümern bei der
Beschlussfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren, wobei die
Erkennbarkeit für den Verwaltungsbeirat genügt. Ein Entlastungsbeschluss widerspricht
daher den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für ungültig zu erklären,
wenn Ansprüche gegen den Verwalter bzw. den Verwaltungsbeirat erkennbar in Betracht
kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen
Ansprüche zu verzichten (vgl. zu Vorstehendem BGH ZMR 2003, 750/753f.; Niedenführ
/Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28 Rdn.202 und 206 m.w.N.).
Hat der Verwalter für das vergangene Wirtschaftsjahr eine unrichtige Jahresabrechnung
erstellt und ist sie deshalb für ungültig zu erklären, entspricht seine Entlastung nicht
ordnungsmäßiger Verwaltung und ist ebenfalls für ungültig zu erklären; gleiches gilt,
wenn die Jahresabrechnung unvollständig und vom Verwalter noch zu ergänzen ist (vgl.
BayObLG NJW-RR 2002, 1093/1095; NZM 2006, 62/64; OLG Düsseldorf ZMR 2004,
282/283).
Auch die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung
ist für ungültig zu erklären, wenn er entgegen der im gemäß § 29 Abs. 3 WEG
obliegenden Pflicht zur Prüfung der Jahresabrechnung auf Vollständigkeit,
Nachvollziehbarkeit und sachliche Richtigkeit deren Genehmigung empfiehlt, obwohl die
Jahresabrechnung für ihn erkennbar nicht ordnungsgemäß ist und deshalb
Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen (vgl. BayObLG
NJW-RR 1991, 1360/1361; ZMR 2004, 50; OLG Düsseldorf WE 1991, 251; Niedenführ
/Kümmel/Vandenhouten a.a.O. § 28 Rdn. 206 m.w.N.).
2. Vorliegend war die Jahresabrechnung bereits deshalb unvollständig, weil sie keine
Darstellung des Girokontos der Gemeinschaft enthielt. Darüber hinaus entsprach sie
nicht den Vorgaben unter § 8 der Teilungserklärung, indem sie die erforderliche
Differenzierung nach Untergemeinschaften nicht enthielt. Beide Mängel waren für die
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Differenzierung nach Untergemeinschaften nicht enthielt. Beide Mängel waren für die
Verwalterin ohne Weiteres erkennbar. Den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats musste
jedenfalls die Unvollständigkeit der Jahresabrechnung auffallen, während die
Anforderungen des § 8 der Teilungserklärung für sie als – wie regelmäßig - nur
ehrenamtlich Tätigen möglicherweise nicht erkennbar waren. Die Entlastungsbeschlüsse
entsprachen nach allem nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und sind für ungültig zu
erklären.
C. Da auch die Antragsrücknahme zur Beendigung des Verfahrens in der Hauptsache
geführt hat, ist über die Gerichtskosten des Verfahrens und die außergerichtlichen
Kosten der Beteiligten gemäß § 47 WEG für alle drei Instanzen zu befinden.
Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten aller drei Instanzen den
Antragsgegnern im Umfang ihres Unterliegens und den Antragstellern im Umfang der
Antragsrücknahme aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Denn die Antragsteller wären
hinsichtlich der zurückgenommenen Anträge aus den Gründen des richterlichen
Hinweisschreibens vom 10.7.2007 (Bd.II Bl.20f.d.A.) voraussichtlich unterlegen.
Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten geht § 47 Satz 2 WEG von dem Grundsatz
aus, dass jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.
Besondere Gründe, hiervon abzuweichen, bestehen nicht.
Die Geschäftswertfestsetzung dritter Instanz beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der Summe der verfahrensgegenständlichen Hauptforderung.
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