Urteil des KG Berlin, Az. 24 W 100/04

KG Berlin: juristische person, gesellschaft, gerichtsgutachten, miteigentümer, verwalter, grundbuch, kompetenz, rechtsirrtum, grundstück, form
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Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 100/04
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 3 Abs 1 WoEigG, § 23 Abs 1
WoEigG, § 731 BGB
Wohnungseigentümergemeinschaft: Mehrheitsbeschluss über
die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen
den Baubetreuer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums
trotz möglicher gesamthänderischer Bindung der Eigentümer
durch eine BGB-Gesellschaft vor Entstehung der Gemeinschaft
Leitsatz
Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, durch Mehrheitsbeschluss die Verfolgung von
Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zur Angelegenheit der
Gemeinschaft zu machen, ist nicht dadurch in Frage gestellt, dass vor Bildung der WEG-
Gemeinschaft eine gesamthänderische Bindung durch eine BGB-Gesellschaft vorhanden war.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz
zu tragen und dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft die außergerichtlichen
Kosten dritter Instanz zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 1.500,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu I. und II. bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage, die von
der Beteiligten zu III. verwaltet wird. Die Wohnanlage besteht aus zehn Reihenhäusern,
die in zwei Reihen rechtwinklig zueinander angeordnet sind. Die antragstellenden
Wohnungseigentümer (Beteiligte zu I.) sind zugleich Geschäftsführer der H. GmbH, die
mit den Antragsgegnern (Beteiligte zu II.) einzelne Bauverträge
(Gruppenselbsthilfeverträge) zur Errichtung der Reihenhauswohnanlage abgeschlossen
hat, wobei die H. GmbH sich gegenüber den Antragsgegnern zur Planung und
Bauüberwachung der Anlage vertraglich verpflichtet hat. Der notarielle Teilungsvertrag
stammt vom 14. April 2000, die Teilung wurde im Grundbuch eingetragen am 2. Januar
2002.
Zwischen den Beteiligten ist umstritten, ob die H. GmbH ihre Pflichten im
Zusammenhang mit der Errichtung der Wohnanlage mangelfrei erfüllt hat. Insoweit
wurden bereits mehrere Verfahren zwischen den Beteiligten geführt. Im März 2002
reichten die Antragsgegner zur Wahrnehmung vermeintlicher Gewährleistungsrechte der
Gemeinschaft gegenüber der H. GmbH Klage beim Landgericht Berlin ein. In diesem
Verfahren liegen bereits zwei gerichtlich eingeholte Sachverständigengutachten vor, die
Mängel an der Wohnanlage bestätigt haben. Durch Gerichtsgutachten in einem weiteren
Verfahren beim Amtsgericht wurde festgestellt, dass der Heizungskeller im
erdberührenden Bereich über keine ordnungsgemäße Abdichtung verfügt.
Auf der Eigentümerversammlung vom 26. November 2001 wurde unter TOP 8
beschlossen: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass im Interesse aller
Miteigentümer die Beseitigung aller Mängel am Gemeinschaftseigentum, insbesondere
der laut Gutachten vom 16. Juli 2001 bestehenden Mängel von der H. GmbH eingeklagt
wird. ...“
Auf der Eigentümerversammlung vom 22. Mai 2002 wurden – soweit in dritter Instanz
noch von Bedeutung – in Abwesenheit der Antragsteller folgende, im hiesigen Verfahren
angefochtene Beschlüsse gefasst:
TOP 8: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass der in der 4.
Wohnungseigentümerversammlung am 26. November 2001 als TOP 8 gefasste
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Wohnungseigentümerversammlung am 26. November 2001 als TOP 8 gefasste
Beschluss zur Mängelbeseitigungsklage wie folgt erweitert wird:
Die Mängelbeseitigung soll aufgeteilt in 2 Verfahren eingeklagt werden.
Im ersten Verfahren soll die Beseitigung der Mängel, die im vorliegenden
Gerichtsgutachten beschrieben sind (Verfahren H GmbH gegen R) eingeklagt werden,
indem die H GmbH den notwendigen Betrag zur Ersatzvornahme an die Gemeinschaft
überweist.
Im zweiten Verfahren soll die Beseitigung der übrigen Mängel eingeklagt werden.
Die Verwalterin wird bevollmächtigt, zur Durchführung der Ansprüche der Gemeinschaft
einen Anwalt zu beauftragen.
Es wird eine Sonderumlage für bereits entstandene und entstehende Kosten in Höhe
von 7.000,00 Euro gebildet. Diese wird entsprechend der Miteigentumsanteile umgelegt
und ist somit zu jeweils einem Zehntel pro Wohneinheit zu tragen. Dabei werden die
schon geleisteten Zahlungen für Gerichtskostenvorschuss und Anwalt angerechnet.
Werden die vom Verwalter festgesetzten Zahlungsfristen überschritten, ist dieser
berechtigt, die ausstehenden Zahlungen gerichtlich einzuklagen und damit einen Anwalt
zu beauftragen.“
TOP 9: „Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass aufgrund von Gefahr und Verzug
die Ausleihe von 2 Geräten erfolgt (Pump- und Sauggerät), die es ermöglichen, den
Keller insoweit trocken zu halten, dass möglichst keine Folgeschäden entstehen.
Die Eigentümer beteiligen sich dabei mit gleichmäßig verteilter Arbeitsleistung. Die WEG
trägt die Kosten zunächst aus der Instandhaltungsrücklage. Der H GmbH wird der
entstehende Aufwand und die Arbeitsleistung weiterberechnet. Falls die H GmbH die
Rechnungen nicht begleicht, wird der Verwalter ermächtigt, die offenen Beträge
gerichtlich einzuklagen und einen Anwalt damit zu beauftragen.“
Die Antragsteller haben behauptet, die Antragsgegner versuchten durch die
angefochtenen Beschlüsse weitere Leistungen von der H. GmbH „herauszuschlagen“,
obwohl es keinen Vertrag zwischen der H. GmbH und der
Wohnungseigentümergemeinschaft gäbe, sondern nur Einzelverträge der H. GmbH mit
jeder einzelnen Familie.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 17. Juni 2003 u. A. den Eigentümerbeschluss
vom 22. Mai 2002 zu TOP 9 teilweise für ungültig erklärt, nämlich soweit in den Sätzen
zwei bis vier des Beschlusses die Eigentümer zu Arbeitsleistungen verpflichtet werden,
eine Kostenregelung auch für die Kosten der Arbeitsleistungen getroffen wurde und die
Geltendmachung der auf Arbeitsleistungen entfallenden Kosten gegenüber der H. GmbH
beschlossen wurde. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 28. Mai 2004 die auf die
weitergehende Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 8 und 9 gerichtete
Erstbeschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere
Beschwerde der Antragsteller, die erfolglos bleibt.
II. Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch in
der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere
Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der
angefochtene Beschluss nicht auf.
Eigentümerbeschluss zu TOP 8
Rechtlich einwandfrei nimmt das Landgericht an, dass der Eigentümerbeschluss vom 22.
Mai 2002 zu TOP 8 sich in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung hält. Der
Mehrheitsbeschluss, Gewährleistungsrechte der Eigentümergemeinschaft betreffend das
Gemeinschaftseigentum gegen die baubetreuende H. GmbH geltend zu machen, ist
nicht zu beanstanden.
Zutreffend legt das Landgericht den Eigentümerbeschluss dahin aus, dass durch ihn die
behaupteten Mängel nicht etwa konstitutiv festgestellt würden. Dies ist erst im
nachfolgenden Schadensersatzprozess zu klären. Durch den Mehrheitsbeschluss wird
lediglich der Wille zum Ausdruck gebracht, die nach Auffassung der Antragsgegner
bestehenden Gewährleistungsrechte gerichtlich geltend zu machen. Es handelt sich um
einen Vorbereitungsbeschluss, bei dem für eine ordnungsmäßige Verwaltung lediglich
erforderlich, aber ausreichend ist, dass die behaupteten Schadensersatzansprüche nicht
von vornherein ausgeschlossen sind. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen
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von vornherein ausgeschlossen sind. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen
des Landgerichts ist dies der Fall, weil bereits Gerichtsgutachten vorliegen, welche die
Tätigkeit der H. GmbH als mangelhaft eingestuft haben.
Unerheblich ist, dass die Antragsgegner einzeln und nicht als
Wohnungseigentümergemeinschaft Verträge mit der H. GmbH geschlossen haben. Die
behaupteten Mängel beziehen sich unstreitig auf das Gemeinschaftseigentum der
Wohnungseigentümer. Es ist seit langem anerkannt, dass die Wohnungseigentümer
auch die auf einzelnen Verträgen beruhenden Mängelansprüche, insbesondere die
sogenannten sekundären Gewährleistungsansprüche, zur Angelegenheit der
Gemeinschaft machen dürfen (BGHZ 81, 35 = NJW 1981, 1841; BayObLG NJW-RR 2000,
379 = ZMR 2000, 113; KG NJW 2004, 1672 = ZMR 2004, 531), was auch dem
Baubetreuer zugute kommt, weil dieser nicht unterschiedlichen
Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt wird.
Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, durch Mehrheitsbeschluss die Verfolgung von
Gewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums zur
Angelegenheit der Gemeinschaft zu machen, wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass
vor Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft – hier durch Eintragung der Teilung
am 2. Januar 2002 – unter Umständen eine gesamthänderische Bindung der einzelnen
Vertragspartner durch eine BGB-Gesellschaft vorhanden war. Soweit sich die späteren
Wohnungseigentümer hier zu einem gemeinsamen Zweck und damit zu einer BGB-
Gesellschaft zusammengeschlossen haben sollten, konnten sie die Form der
Auseinandersetzung nach § 731 BGB vertraglich regeln und haben dies jedenfalls in der
Weise getan, dass das Grundstück mit den errichteten Gebäuden, wenn es denn
Gesamthandvermögen gewesen sein sollte, mit Eintragung des Teilungsvertrages in das
Grundbuch in das Bruchteilseigentum verbunden mit dem Sondereigentum gemäß § 3
WEG überführt worden ist. Vom 2. Januar 2002 an bestimmen sich die gegenseitigen
Rechte und Pflichten der Beteiligten in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum nach dem
WEG.
Im Sinne des § 10 Abs. 4 sind auch die Antragsteller an die gemeinsame
Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche gegen die H. GmbH gebunden.
Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht ferner angenommen, dass die Beauftragung
eines Rechtsanwalts zur Durchführung des Prozesses nicht zu beanstanden ist. Nach
den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist nicht von vornherein
ausgeschlossen, dass die geltend gemachten Schäden den Streitwert von 5.000,00 Euro
übersteigen. Auch die Bildung einer Sonderumlage zur Finanzierung des gerichtlichen
Vorgehens und deren Einforderung bei den Eigentümern entspricht ordnungsmäßiger
Verwaltung. Angesichts der laufenden gerichtlichen Verfahren kann auch nicht von einer
unzureichenden Vorbereitung des Eigentümerbeschlusses gesprochen werden. Die
hierzu getroffenen Feststellungen des Landgerichts sind ausreichend. Der Senat als
Rechtsbeschwerdegericht ist hieran gebunden (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG i.V.m. § 559 Abs.
2 ZPO).
Die Aufspaltung in zwei gestaffelte Verfahren ist aus Rechtsgründen nicht zu
beanstanden, zumal bereits in der Eigentümerversammlung am 26. November 2001
festgelegt worden ist, dass im Interesse aller Miteigentümer die Beseitigung aller Mängel
am Gemeinschaftseigentum eingeklagt werden soll. Demgemäß ist auch hinreichend
bestimmt, wenn in dem zweiten Verfahren die Beseitigung der übrigen Mängel
eingeklagt werden soll; im Zweifel sind damit alle feststellbaren Mängel am
Gemeinschaftseigentum gemeint.
Die wiederholten Hinweise der Antragsteller darauf, dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft über keine Ansprüche gegen die H. GmbH verfüge,
ist unerheblich. Hierbei kommt es auch nicht darauf an, ob die
Wohnungseigentümergemeinschaft eine eigenständige juristische Person darstellt oder
wie eine solche zu behandeln ist. Wie bereits ausgeführt, sind nach § 10 Abs. 4 WEG
auch die überstimmten Wohnungseigentümer an den Mehrheitsbeschluss über die
Geltendmachung der Gewährleistungsansprüche gebunden.
Entgegen der Rechtsauffassung der Antragsteller würden eher umgekehrt bei einzelnen
Prozessen der einzelnen Vertragspartner Schwierigkeiten auftreten, weil die
Wohnungseigentümer über die Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums nicht
einzeln entscheiden können, sondern nur alle zusammen nach den Regeln des WEG.
Eigentümerbeschluss zu TOP 9
Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, dass auch der Eigentümerbeschluss
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Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, dass auch der Eigentümerbeschluss
vom 22. Mai 2002 zu TOP 9 sich in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung hält,
soweit nicht die Sätze zwei bis vier bereits vom Amtsgericht für ungültig erklärt worden
sind. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist es nicht
unwahrscheinlich, dass die H. GmbH im Zusammenhang mit der Trocknung des Kellers
schadensersatzpflichtig ist. Ob die Ansprüche auf Kostenerstattung wirklich bestehen, ist
gegebenenfalls im Prozesswege zu prüfen.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller als Gesamtschuldner die
Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels tragen. Angesichts der überzeugenden
Begründung des Landgerichts besteht auch hinreichender Anlass, die Erstattung
außergerichtlicher Kosten dritter Instanz anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der des
Landgerichts.
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