Urteil des KG Berlin vom 24.05.2002
KG Berlin: persönliche eignung, verrechnung, auszahlung, vergütung, verwaltungsvermögen, abtretung, unterliegen, unentgeltlich, obsiegen, sammlung
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Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 194/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 21 Abs 3 WoEigG, § 29 Abs 1
WoEigG
Wohnungseigentumssache: Blockwahl des Verwaltungsbeirats;
Jahresvergütung des Beiratsvorsitzenden
Leitsatz
1. Gegen eine Blockabstimmung über die Bestellung eines Verwaltungsbeirats bestehen
zumindest dann keine Bedenken, wenn die Einzelabstimmung von keinem
Wohnungseigentümer verlangt wird.
2. Eine Jahresvergütung von 500 Euro für den Beiratsvorsitzenden widerspricht Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung.
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde wird unter ihrer Zurückweisung im Übrigen der
Beschluss des Landgerichts vom 24. Mai 2002 – 85 T 400/00 – teilweise geändert und
der Anfechtungsantrag zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 13. Juni 2000
zurückgewiesen.
Von den Gerichtskosten zweiter Instanz werden den Beschwerdeführerinnen zweiter
Instanz 86 % und dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft 14 % auferlegt. Die
Gerichtskosten dritter Instanz haben die Beschwerdeführerinnen dritter Instanz zu 86 %
und das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft zu 14 % zu tragen. Die Erstattung
außergerichtlicher Kosten dritter Instanz wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert für die dritte Instanz wird auf 18.406,51 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu I. bis III. bilden die Eigentümergemeinschaft der oben angegebenen
Wohnanlage.
In dem vorliegenden Verfahren streiten die Beteiligten in der Rechtsbeschwerdeinstanz
um die Gültigkeit folgender Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 13.6.2000:
TOP 3a)
Genehmigung der von der von der BBM GmbH erstellten Jahresabrechnung für
1999
TOP 4
Nichtbildung einer Sonderumlage in Höhe von 25.000,00 DM zur Auszahlung von
Guthaben aus der Jahresabrechnung 1999, Gestattung der Abtretung von Guthaben aus
den Jahresabrechnungen 1998 und 1999 zwischen den Eigentümern zum Ausgleich von
Nachzahlungen oder Wohngeldzahlungen in 2000, Gestattung der Verrechnung von
Rückständen aus 1999 mit Wohngeldzahlungen aus 2000
TOP 4a)
Verpflichtung der Beteiligten zu IV. zur Auszahlung von Guthaben aus 1998 und
1999, Gestattung der Verrechnung laufender Wohngelder aus 2000 und Sonderumlagen
mit Guthaben aus den Jahresabrechnungen 1998 und 1999, soweit diese nicht bereits
durch Beschluss zu TOP 4 erfasst sind
TOP 10
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Neuwahl des Verwaltungsbeirats:
- Beteiligte zu I. 4. (Vorsitzende)
- Beteiligte zu III. 6.
- Beteiligte zu III. 4.
TOP 10b)
Gewährung einer pauschalen Vergütung an die Vorsitzende des
Verwaltungsbeirats in Höhe von 1.000,00 DM jährlich
Durch Teilbeschluss vom 12.10.2000 – 70 II 147/00 WEG I – hat das Amtsgericht diese
Beschlüsse für ungültig erklärt. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 24.5.2002 –
85 T 400/00 WEG – die sofortige Beschwerde der Beschwerdeführerinnen (zweiter
Instanz) zurückgewiesen.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Beschwerdeführerinnen zu I. 2. – 5. ist gemäß §§
27, 29 FGG, § 45 WEG zulässig, in der Sache jedoch überwiegend nicht gerechtfertigt.
Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt
werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nur hinsichtlich TOP
10 der Eigentümerversammlung vom 13.6.2000 auf.
TOP 3a (Jahresabrechnung 1999)
Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass die von der B. GmbH erstellte
Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999 gegen Grundsätze ordnungsmäßiger
Verwaltung verstößt. Das gilt sowohl hinsichtlich der Jahresgesamtabrechnung als auch
hinsichtlich der Einzelabrechnungen. Die Abrechnungen weisen einzelne schwerwiegende
Fehler auf, die sich auf das Gesamtergebnis auswirken (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl.,
WEG, § 28 Rdnr. 115). Dabei liegt es im Ermessen der Tatsacheninstanzen, ob sie bei
festgestellten Fehlern der Jahresabrechnung die Billigung der Jahresabrechnung
insgesamt für ungültig erklären oder nur eine abgrenzbare Teilungültigkeitserklärung
aussprechen (vgl. KG WuM 2001, 356 = ZWE 2001, 334; zitiert nach juris).
Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, dass die Anfangs- und
Endbestände in der Jahres(gesamt)abrechnung sowie die in einigen Einzelabrechnungen
eingestellten Zahlungen und Guthaben unrichtig sind und Zahlungen für Arbeiten am
Sondereigentum als Kosten für das Gemeinschaftseigentum eingestellt worden sind.
TOP 4 (Abtretung und Verrechnung von Guthaben mit Wohngeldforderungen)
TOP 4a (Auszahlung von Guthaben aus 1998 und 1999, Verrechnung aus 1999
mit Wohngeld 2000 und Sonderumlage)
Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Beschlüsse für ungültig erklärt, weil sie schon
wegen ihrer Bezugnahme auf die Jahresabrechnung 1999 nicht ordnungsmäßiger
Verwaltung entsprechen.
Das gilt aber auch für die beschlossenen Abtretungsbefugnisse der
Wohnungseigentümer und Auszahlungsansprüche hinsichtlich ihrer
Abrechnungsguthaben aus 1998, weil diese wie die Aufrechnungsbefugnisse die
Bestandskraft der Guthaben voraussetzen (vgl. KG Beschluss vom 25.2.2004 – 24 W
285/01 – 1. Leitsatz). Der Beschluss der Gemeinschaft vom 11.1.1999 über die
Jahresabrechnung 1998 war jedoch durch Beschluss des Landgerichts vom 6.6.2000 – 85
T 308/99 – WEG für ungültig erklärt worden.
TOP 10 (Neuwahl des Verwaltungsbeirats)
Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht angenommen, dieser Beschluss entspreche nicht
ordnungsmäßiger Verwaltung. In der Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht
eine Beiratswahl nur dann Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn
schwerwiegende Umstände gegen die Person des Gewählten sprechen. Bei Zwistigkeiten
in der Gemeinschaft reicht es regelmäßig nicht aus, wenn bei der überstimmten
Minderheit das Vertrauen in die persönliche Eignung des Kandidaten fehlt, wie auch die
Verfolgung eigener Interessen oder die einer Mehrheitsgruppe nicht schon ausreicht, um
die Qualifikation als Beiratsmitglieds zu beseitigen (KG Beschluss vom 28.1.2004 – 24 W
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die Qualifikation als Beiratsmitglieds zu beseitigen (KG Beschluss vom 28.1.2004 – 24 W
3/02). Solche schwerwiegenden Umstände sind auch in diesem Fall aus dem Akteninhalt
nicht abzuleiten. Weder die angebliche Verwahrlosung der Wohnungen der Beteiligten zu
I. 4. und III. 6. noch das Alter der Beteiligten zu III. 4 sowie ihre Nichtbeteiligung an
Eigentümerversammlungen lassen darauf schließen, dass die Gewählten nicht bereit
und in der Lage sind, sich um die Verwaltungsangelegenheiten zu kümmern.
Es bestehen auch keine Bedenken, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats en bloc
gewählt worden sind. Auf der Eigentümerversammlung hat nicht ein einziger
Wohnungseigentümer verlangt, die Bestellung zum Beiratsmitglied einzeln vorzunehmen
(vgl. Armbrüster, ZWE 2001, 355, 358; Niederführ/Schulz, 6. Aufl., WEG, § 29 Rdnr. 2b;
siehe auch LG Schweinfurt, WuM 1997, 641 mit abl. Anm. Drasdo; Staudinger/Bub, 12.
Aufl., 1997, WEG, § 29 Rdnr. 30; vgl. auch BGH NJW 2003, 3412; a.A. Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 29 Rdnr. 19; Deckert/Drasdo, Die Eigentumswohnung, Gruppe 4, Rdnrn. 5025
ff.). Vielmehr ging es in TOP 10 a) alternativ um eine weitere Blockwahl mit dem
Antragsteller an Stelle der Beteiligten zu III. 4.
Der Hilfsantrag auf eine für die Zukunft wirkende Abberufung war schon deshalb nicht
zulässig, weil die angefochtene Wahl des Verwaltungsbeirats inzwischen durch die
Neuwahlen vom 30.11.2000 und 16.7.2001 überholt ist.
TOP 10b (Vergütung des Verwaltungsbeirats)
Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Gewährung einer
jährlichen Vergütung von 1.000,00 DM für die Vorsitzende des Beirats ordnungsmäßiger
Verwaltung widerspricht. Es liegen keine Anhaltspunkte vor, ausnahmsweise von dem
Grundsatz abzuweichen, dass alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig
werden und lediglich Ersatz für pauschalierte oder nachgewiesene Aufwendungen
beanspruchen können. Insbesondere rechtfertigt die in der Begründung des Beschlusses
angeführte äußerst schwierige und zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft nicht
ein solches Honorar, das zudem in der Größenordnung der Verwaltervergütung liegt.
Denn die schlechte Liquiditätslage der Eigentümergemeinschaft erlaubt nicht das
Eingehen weiterer Verbindlichkeiten, die nicht notwendig sind.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Beteiligten haben nach § 47 S. 1 WEG
die Gerichtskosten entsprechend ihrem Obsiegen und Unterliegen zu tragen. Es bestand
kein Anlass, von dem Grundsatz, wonach außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten
sind, nach § 47 S. 2 WEG abzuweichen.
Die Festsetzung des Geschäftswerts richtet sich nach § 48 Abs. 3 WEG.
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