Urteil des KG Berlin vom 18.03.2005

KG Berlin: aufteilungsplan, dachgeschoss, wohnung, miteigentumsanteil, eigentümer, luftraum, bestandteil, begriff, kaufvertrag, grundbucheintragung

Gericht:

KG Berlin 13.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

13 U 42/05

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 1 Abs 5 WoEigG, § 3 WoEigG, §

7 Abs 4 S 1 WoEigG

Wohnungseigentum: ausgebaute Pyramide im Dach;

Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum; Auslegung des Begriffs

Dachgeschossräume in der Teilungserklärung

Tenor

Die Berufungen der Beklagten zu 1., 2., 3., 4., 6., 7., 8., 9. und 10. gegen das Urteil des

Landgerichts Berlin vom 18. März 2005 - 3 O 141/03 - werden auf ihre Kosten

zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu

vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der

Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

vom Gericht nicht mitgeteilt.>

I. Es wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils

Bezug genommen und dieser wie folgt ergänzt:

Durch notarielle Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 - Urk.Nr.: ... - des Notars ... in Berlin

ist das Eigentum an dem Grundstück ... in Berlin geteilt worden. In der Teilungserklärung

heißt es in § 3:

„...

Dem jeweiligen Eigentümer der vorgenannten Wohnungen werden folgende

Sondernutzungsrechte an den nachstehenden Kellerräumlichkeiten eingeräumt:

...

Wohnung Nr. 10 den im Aufteilungsplan mit “zu 10“ bezeichneten Kellerraum sowie der

über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des

Dachgeschosses.

Wohnung Nr. 11 den im Aufteilungsplan mit “zu 11“ bezeichneten Kellerraum sowie der

über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des

Dachgeschosses.

Da zu den Wohnungen 10 und 11 der darüber liegende Dachraum gehört, sind diese

Eigentümer berechtigt, dass Dachgeschoß entsprechend ihren Wünschen und zu ihren

Lasten auszubauen. ...“

Die Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 wurde mit notarieller Urkunde des Notars ... in

Berlin vom 12. August 1982 - Urk.-Nr. ... - u. a. wie folgt geändert:

„...

Zu Wohnung Nr. 10 wird der Satzteil “sowie der ... des Dachgeschosses“ gestrichen.

Zu Wohnung Nr. 11 wird statt des Satzteils “sowie der ... des Dachgeschosses“

eingefügt: “sowie das gesamte im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnete

Dachgeschoß“.

...

Da zu der Wohnung Nr. 11 der darüber liegende Dachraum gehört, ist dieser Eigentümer

berechtigt, das Dachgeschoß entsprechend seinen Wünschen und zu seinen Lasten

auszubauen. ...“

Eine weitere Änderung der Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 erfolgte durch notarielle

Urkunde vom 28. Oktober 1982 des Notars ... - Urk.-Nr. ... und zwar u. a. wie folgt:

„§ 1 ...

12. in einen Miteigentumsanteil von 2/1000stel verbunden mit dem Sondereigentum an

dem Dachgeschoß im Hause ..., ca. 270 qm groß; ...

§ 3 ...

3. Der jeweilige Eigentümer der Dachgeschossräume zu Ziff. 12 ist berechtigt, diese

nach seinen Wünschen und zu seinen Lasten auszubauen. ...“

Die Klägerin schloss am 21. Juli 1999 mit den Eheleuten K. einen notariell beurkundeten

Kaufvertrag über ihren Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der

im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Teileigentumseinheit bestehend aus dem

derzeit ausgebauten Vorderhaus, der darüber liegenden von der Klägerin ausgebauten

Pyramide mit eingeschränkter Nutzung und dem noch unausgebauten linken

Seitenflügel. Der Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung verweigerten in

der Folgezeit ihre Zustimmung mit der Begründung, dass der Luftraum unter der im

Dachgeschoss gelegenen Pyramide nicht zum Sondereigentum Nr. 12 gehöre. Die

Käufer traten vom Kaufvertrag zurück. Mit Beschluss vom 25. August 2000 stellte das

Amtsgericht Charlottenburg - 70 II 639/99 - fest, dass der Beirat und die

Wohnungseigentümergemeinschaft nicht berechtigt gewesen seien, die Zustimmung zu

verweigern. Die Beschwerde der hiesigen Beklagten wurde zurückgewiesen, die sofortige

weitere Beschwerde durch Beschluss des Kammergerichts vom 19. September 2001 -

24 W 147/01 - mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich aus der vom Amtsgericht

ausgesprochenen Zustimmungsverpflichtung keinerlei Anerkenntnis der

Eigentümergemeinschaft ergibt, dass die sog. Pyramide zum Sondereigentum der

Einheit Nr. 12 gehört.

Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Charlottenburg mit Beschluss vom 6.

Dezember 2002 - 70 II 727/01 - festgestellt, dass die übrigen Mitglieder der

Wohnungseigentümergemeinschaft, die hiesigen Beklagten, verpflichtet sind, der

Klägerin jeden zukünftigen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist und

zukünftig entstehen wird, dass der Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung

ihre Zustimmung zu dem zwischen der Klägerin und den Eheleuten K. ... am 21. Juli 1999

geschlossenen Kaufvertrag verweigert haben. Die hiesigen Beklagten haben hiergegen

Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10. November 2004 - 85

T 1/03 WEG - das Verfahren im Hinblick auf den vorliegenden Rechtsstreit ausgesetzt.

Gegen das den Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. am 31. März 2005 zugestellte Urteil

haben die Beklagten zu 1., 4. und 6. bis 10. am 14. April 2005 und die Beklagten zu 2.

und 3. am 26. April 2005 Berufung eingelegt und diese am 25. Mai 2005 bzw. am 31. Mai

2005 begründet.

Die Beklagten sind weiterhin der Ansicht, dass die Pyramide nicht zum Sondereigentum

Nr. 12 gehöre. Sie behaupten wie bisher, dass zwischen der unteren

Dachgeschossebene und der Pyramide sich eine feste Decke befunden habe. Daher

könne ihrer Auffassung nach die Pyramide nur Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12

sein, wenn sich dies ausdrücklich aus den Aufteilungsplänen ergebe, was aber nicht der

Fall sei. Da Zweifel zu Lasten der Klägerin gehen würden, sei die Pyramide

Gemeinschaftseigentum.

Die Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. beantragen,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Berlin vom 18.

März 2005 die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufungen zurückzuweisen.

Sie verteidigt die vom Landgericht vorgenommene Auslegung.

Die vom Senat beigezogenen geschlossenen Grundakten AG Charlottenburg Bd. 193

Blatt 6597 waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

II. Die zulässigen Berufungen der Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. sind unbegründet.

Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass der Dachboden in

Pyramidenform im Dachgeschoss des Gebäudes ..., ... Berlin zum Sondereigentum der

Einheit Nr. 12, eingetragen in das Grundbuch der Stadt Charlottenburg, Band .., Bl. ... -

Teileigentumsgrundbuch - gehört.

1. Das Landgericht hat zutreffend seine Zuständigkeit angenommen. Streitigkeiten um

das Eigentum sind grundsätzlich im Zivilprozessverfahren auszutragen, weil sie die

sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentumsgemeinschaft betreffen (vgl.

BGH NJW 1995, 2851, 2852).

2. Die Klägerin hat auch weiterhin ein Feststellungsinteresse, obwohl sie bereits vor

Rechtshängigkeit der Klage aufgrund der Zwangsversteigerung ihres

Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 12 nicht mehr

Eigentümerin gewesen ist. Eine Klage auf Feststellung eines Rechtsverhältnisses in der

Vergangenheit ist dann zulässig, wenn das frühere Bestehen des Rechtsverhältnisses

die Grundlage für einen jetzt verfolgten Anspruch ist (vgl. BGHZ 27, 190, 196). Diese

Voraussetzung ist gegeben, da die Klägerin in dem Verfahren AG Charlottenburg - 70 II

727/01/85 T 1/03 WEG - Landgericht Berlin Schadensersatzansprüche gegen die übrigen

Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgt. Das notwendige

Feststellungsinteresse der Klägerin wird auch nicht dadurch berührt, dass in diesem

Verfahren inzident zu prüfen ist, ob zum Sondereigentum der Klägerin auch die

Pyramide gehört hat. Denn wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kann im WEG-

Verfahren nicht rechtskräftig über diese Vorfrage entschieden werden, so dass die

Klägerin weiterhin ein berechtigtes Interesse an der Feststellung hat, dass die Pyramide

Bestandteil ihres Sondereigentums gewesen ist.

3. Für die Bestimmung dessen, was Gegenstand des Sondereigentums gemäß § 3 WEG

ist, ist die Grundbucheintragung maßgeblich. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den

Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen

Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als

nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser

Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen

Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH NJW

1995, 2851, 2853; NJW 1991, 1613, 1615).

Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums ist

grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, welcher der

Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 4 S.1 WEG beizufügen ist. Er soll verdeutlichen,

welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo

die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber

dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen und somit dem Bestimmtheitsgrundsatz

des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung tragen (vgl. BGH a.a.O.).

Der Senat ist unter Berücksichtigung der vorgenannten Ausführungen zu dem Ergebnis

gekommen, dass die Grundbucheintragung unter Berücksichtigung der

Teilungserklärung als auch des Aufteilungsplans dahingehend auszulegen ist, dass die

Pyramide Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12 ist.

Die Grundbucheintragung lautet: „2/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ...

verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten

Dachgeschossräumen. ...“

Diese Eintragung allein lässt noch nicht zweifelsfrei eine Auslegung dahingehend zu,

dass die Pyramide Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12 ist. Der Begriff

Dachgeschossraum ist nicht eindeutig. Denn während man unter einem Dachraum den

Raum zwischen obersten Geschoss und Dach eines Gebäudes versteht (vgl. Brockhaus

Wahrig, Deutsches Wörterbuch 1981), mithin den gesamten Luftraum, der durch das

Dach nach oben und seitlich begrenzt wird (vgl. auch BayObLG Beschluss vom

25.02.1988 - BReg. 2 Z 117/87 - WE 1988, 199), ist der Begriff Dachgeschoss

mehrdeutig. Hierunter wird oft nur ein horizontal abgetrennter Teil des Dachraumes

gemeint, der darüber noch einen Spitzboden übrig lässt (vgl. Brockhaus, a.a.O., sowie

BayObLG a.a.O.). Die Kombination der Begriffe zu Dachgeschossräumen lässt somit

nicht eindeutig die Schlussfolgerung zu, dass damit der durch das Dach begrenzte

gesamte Luftraum oberhalb des vierten Geschosses gemeint gewesen ist.

Da die Eintragung im Grundbuch für sich nicht eindeutig ist, ist zur weiteren Auslegung

die Teilungserklärung heranzuziehen. Hier ist zunächst die Teilungserklärung vom

1. Juli 1981 maßgeblich, mit der erstmalig die Aufteilung des Grundstücks erfolgt ist.

Danach sollten den Wohnungen Nr. 10 und Nr. 11 ein Sondernutzungsrecht an dem

jeweils „über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des

Dachgeschosses“ eingeräumt werden. Unmittelbar nach dieser Zuordnung wird in der

Teilungserklärung weiter ausgeführt: „Da zu den Wohnungen Nr. 10 und Nr. 11 der

darüber liegende Dachraum gehört, sind diese Eigentümer berechtigt, das

Dachgeschoss entsprechend ihren Wünschen und zu ihren Lasten auszubauen.“

Mit der Erläuterung, dass der darüber liegende Dachraum zu den Wohnungen Nr. 10 und

Nr. 11 gehört, ist nach Ansicht des Senats zweifelsfrei nicht lediglich ein Dachgeschoss

i.S. eines im Dach befindlichen Geschosses, welches nach oben noch durch einen

Spitzboden abgegrenzt wird, den Wohnungen zugeordnet worden, sondern der

komplette Dachraum, d.h. der Luftraum, der sich zwischen dem obersten Geschoss und

der Dachhaut befindet, damit auch die Pyramide, die hier den einzigen einem

Spitzboden vergleichbaren über dem Dachgeschoss i.e.S. liegenden Luftraum bildet.

Diese Auslegung wird auch durch die geänderte Teilungserklärung vom 12. August 1982

bestätigt. Mit der Änderung erfolgte nunmehr eine ausschließliche Zuordnung des

Dachgeschosses zur Wohnung Nr. 11. Zugleich ist aber auch hier ausdrücklich erwähnt,

dass zu der Wohnung Nr. 11 der darüber liegende Dachraum gehört und der Eigentümer

berechtigt ist, das Dachgeschoss entsprechend seinen Wünschen auszubauen.

Durch die weitere Änderung der Teilungserklärung vom 1. November 1982 ist diese

Zuordnung nicht verändert worden. Zwar ist nun eine Aufteilung dergestalt

vorgenommen worden, dass ein Miteigentumsanteil von 2/1000stel verbunden mit dem

Sondereigentum an dem Dachgeschoss im Hause ..., ca. 270 qm groß, gebildet worden

ist. In § 11 Abs. 3 dieser Teilungserklärung ist dann festgehalten worden, dass der

jeweilige Eigentümer der Dachgeschossräume zu Ziff. 12 berechtigt sei, diese nach

seinen Wünschen und Lasten auszubauen. In dieser Teilungserklärung wird nun nicht

mehr ausdrücklich der Begriff Dachraum 7 verwandt, es sind aber keine Umstände

vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich, wonach mit dieser Änderung der

Teilungserklärung eine inhaltliche Veränderung der Zuordnung des Dachraumes

dergestalt gewollt war, dass ein geringfügiger Teil des Daches, nämlich der sich über

dem eigentlichen Dachgeschoss i.e.S. befindliche Luftraum, nunmehr

Gemeinschaftseigentum sein sollte. Die in der Teilungserklärung vom 12. August 1982

erstmals erwähnten Flächenangabe von ca. 270 qm kann nicht als ein Indiz dafür

gewertet werden, dass die Pyramide mit einer Grundfläche von 60 qm nicht mehr zu den

Dachgeschossräumen zählen sollte. Da mit dieser Teilungserklärung erstmals das

Dachgeschoss nicht einem Miteigentumsanteil verbunden mit einem Sondereigentum

zusätzlich zugeordnet wurde, sondern eine eigene Teileigentumseinheit bildete, war

auch eine ungefähre Grundflächenangabe erforderlich. Es handelt sich hierbei ersichtlich

um die Grundfläche des gesamten Dachgeschosses, denn eine Wohnflächenangabe war

mangels Ausbau und der davon abhängigen Berechnung nicht möglich. Diese

Grundfläche erhöht sich nicht durch eine Zuordnung der Pyramide. Denn die

Grundfläche des Dachgeschosses verändert sich nicht durch einen Spitzboden, dessen

Nutzung zu Wohnzwecken bei Abgabe der Aufteilungserklärung nicht zweifelsfrei

feststehen konnte, da regelmäßig bei Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken

baurechtliche Besonderheiten zu beachten sind. Es handelt sich zudem nur um eine

ungefähre Angabe, die ersichtlich nur überschlägig erfolgt ist, um für diesen

Miteigentumsanteil eine Größenordnung angeben zu können.

Wenn mithin keine inhaltliche Veränderungen zu den vorhergehenden

Teilungserklärungen gewollt war, so ist der mehrdeutige Begriff der Dachgeschossräume

in der geänderten Teilungserklärung vom 28. Oktober 1982 unter Berücksichtigung der

beiden vorhergehenden Teilungserklärungen weiter dahingehend auszulegen ist, dass

der gesamte Dachraum dem Miteigentumsanteil von 2/1000stel zugeordnet werden

sollte und zwar einschließlich der sogenannten Pyramide.

Auch der Aufteilungsplan stützt diese Auslegung. Der Aufteilungsplan besteht aus

Einzelplänen des Kellers, Erdgeschosses, 1. bis 4. Obergeschosses und des

Dachgeschosses, dessen Räume alle mit Nr. 12 bezeichnet worden sind. Einen Plan, der

die Pyramide enthält, gibt es nicht. Dies spricht ebenfalls dafür, dass die Pyramide

Bestandteil des Dachgeschosses sein sollte, da der Aufteilungsplan eine vollständige

Zuordnung der vorhandenen Bestandteile des Hauses zu Sonder- oder

Gemeinschaftseigentum zeichnerisch darstellen soll. So weist denn auch der

Aufteilungsplan für das Kellergeschoss wie auch das Erdgeschoss Räumlichkeiten auf,

die im Gemeinschaftseigentum stehen, wie z.B. Flure, Heizungskeller, Treppenaufgänge

etc. Da es keine gesonderte zeichnerische Darstellung der Pyramide gibt, spricht dies

dafür, dass diese als Bestandteil des Dachgeschosses anzusehen ist, mithin mit der

Zuordnung der Räume des Dachgeschosses zur Sonderheit Nr. 12 auch der jeweils über

den Räumen befindliche Luftraum bis zur Dachhaut erfasst war. Auch aus den

beigefügten Schnittzeichnungen ergibt sich nicht, dass die Pyramide nicht zum

Sondereigentum Nr. 12 gehört. Zwar ist die Pyramide in diesen Zeichnungen abgebildet

worden, diese Zeichnungen lassen aber keine Rückschlüsse auf die jeweilige Verteilung

zu. Soweit dann noch eine Zeichnung „Straßenansicht“ vorhanden ist, ist auch diese für

die Auslegung nicht ergiebig, denn während in allen Geschossen einschließlich des

Erdgeschosses jeweils links und rechts Namen aufgeführt worden sind, die ersichtlich die

geplante Zuordnung der jeweiligen Miteigentumsanteile verbunden mit dem

Sondereigentum der entsprechenden Wohnungen an die vorgesehenen Eigentümer

darstellen sollten, fehlt es für das Dachgeschoss, das wiederum die Pyramide enthält, an

einer derartigen Zuordnung.

Es bedarf damit auch keiner Klärung, ob die Pyramide von dem eigentlichen

Dachgeschoss zum Zeitpunkt der Aufteilung durch eine geschlossene, feste und

betretbare Decke abgetrennt gewesen ist. Denn nach der vom Senat vorgenommenen

Auslegung, wonach der gesamte Dachraum diesem Miteigentumsanteil zugeordnet

worden ist, kommt es nicht darauf an, ob innerhalb des Dachraums noch eine

Abgrenzung durch eine feste geschlossene Decke bestand.

Da die Auslegung der Eintragung unter Rückgriff auf die Teilungserklärungen eindeutig ist

und auch der Aufteilungsplan diese Auslegung stützt und ihr nicht widerspricht, kommt

die Regelung des § 1 Abs. 5 WEG, wonach all das Gemeinschaftseigentum ist, was nicht

zweifelsfrei als Sondereigentum zugeordnet werden kann, nicht zum Tragen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung

über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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