Urteil des KG Berlin vom 18.03.2005, 13 U 42/05

Aktenzeichen: 13 U 42/05

KG Berlin: aufteilungsplan, dachgeschoss, wohnung, miteigentumsanteil, eigentümer, luftraum, bestandteil, begriff, kaufvertrag, grundbucheintragung

Quelle: Gericht: KG Berlin 13. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 17.01.2006

Normen: § 1 Abs 5 WoEigG, § 3 WoEigG, § 7 Abs 4 S 1 WoEigG

Aktenzeichen: 13 U 42/05

Dokumenttyp: Urteil

Wohnungseigentum: ausgebaute Pyramide im Dach; Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum; Auslegung des Begriffs Dachgeschossräume in der Teilungserklärung

Tenor

Die Berufungen der Beklagten zu 1., 2., 3., 4., 6., 7., 8., 9. und 10. gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 18. März 2005 - 3 O 141/03 - werden auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

1der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tatbestand wurde vom Gericht nicht mitgeteilt.>

2I. Es wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen und dieser wie folgt ergänzt:

3Durch notarielle Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 - Urk.Nr.: ... - des Notars ... in Berlin ist das Eigentum an dem Grundstück ... in Berlin geteilt worden. In der Teilungserklärung heißt es in § 3:

4„...

5Dem jeweiligen Eigentümer der vorgenannten Wohnungen werden folgende Sondernutzungsrechte an den nachstehenden Kellerräumlichkeiten eingeräumt:

...

6Wohnung Nr. 10 den im Aufteilungsplan mit “zu 10“ bezeichneten Kellerraum sowie der über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des Dachgeschosses.

7Wohnung Nr. 11 den im Aufteilungsplan mit “zu 11“ bezeichneten Kellerraum sowie der über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des Dachgeschosses.

8Da zu den Wohnungen 10 und 11 der darüber liegende Dachraum gehört, sind diese Eigentümer berechtigt, dass Dachgeschoß entsprechend ihren Wünschen und zu ihren Lasten auszubauen. ...“

9Die Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 wurde mit notarieller Urkunde des Notars ... in Berlin vom 12. August 1982 - Urk.-Nr. ... - u. a. wie folgt geändert:

10 „...

11 Zu Wohnung Nr. 10 wird der Satzteil “sowie der ... des Dachgeschosses“ gestrichen.

12 Zu Wohnung Nr. 11 wird statt des Satzteils “sowie der ... des Dachgeschosses“

12 Zu Wohnung Nr. 11 wird statt des Satzteils “sowie der ... des Dachgeschosses“ eingefügt: “sowie das gesamte im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnete Dachgeschoß“.

...

13 Da zu der Wohnung Nr. 11 der darüber liegende Dachraum gehört, ist dieser Eigentümer berechtigt, das Dachgeschoß entsprechend seinen Wünschen und zu seinen Lasten auszubauen. ...“

14 Eine weitere Änderung der Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 erfolgte durch notarielle Urkunde vom 28. Oktober 1982 des Notars ... - Urk.-Nr. ... und zwar u. a. wie folgt:

15 㤠1 ...

16 12. in einen Miteigentumsanteil von 2/1000stel verbunden mit dem Sondereigentum an dem Dachgeschoß im Hause ..., ca. 270 qm groß; ...

§ 3 ...

17 3. Der jeweilige Eigentümer der Dachgeschossräume zu Ziff. 12 ist berechtigt, diese nach seinen Wünschen und zu seinen Lasten auszubauen. ...“

18 Die Klägerin schloss am 21. Juli 1999 mit den Eheleuten K. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ihren Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Teileigentumseinheit bestehend aus dem derzeit ausgebauten Vorderhaus, der darüber liegenden von der Klägerin ausgebauten Pyramide mit eingeschränkter Nutzung und dem noch unausgebauten linken Seitenflügel. Der Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung verweigerten in der Folgezeit ihre Zustimmung mit der Begründung, dass der Luftraum unter der im Dachgeschoss gelegenen Pyramide nicht zum Sondereigentum Nr. 12 gehöre. Die Käufer traten vom Kaufvertrag zurück. Mit Beschluss vom 25. August 2000 stellte das Amtsgericht Charlottenburg - 70 II 639/99 - fest, dass der Beirat und die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht berechtigt gewesen seien, die Zustimmung zu verweigern. Die Beschwerde der hiesigen Beklagten wurde zurückgewiesen, die sofortige weitere Beschwerde durch Beschluss des Kammergerichts vom 19. September 2001 - 24 W 147/01 - mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich aus der vom Amtsgericht ausgesprochenen Zustimmungsverpflichtung keinerlei Anerkenntnis der Eigentümergemeinschaft ergibt, dass die sog. Pyramide zum Sondereigentum der Einheit Nr. 12 gehört.

19 Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Charlottenburg mit Beschluss vom 6. Dezember 2002 - 70 II 727/01 - festgestellt, dass die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, die hiesigen Beklagten, verpflichtet sind, der Klägerin jeden zukünftigen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist und zukünftig entstehen wird, dass der Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung ihre Zustimmung zu dem zwischen der Klägerin und den Eheleuten K. ... am 21. Juli 1999 geschlossenen Kaufvertrag verweigert haben. Die hiesigen Beklagten haben hiergegen Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10. November 2004 - 85 T 1/03 WEG - das Verfahren im Hinblick auf den vorliegenden Rechtsstreit ausgesetzt.

20 Gegen das den Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. am 31. März 2005 zugestellte Urteil haben die Beklagten zu 1., 4. und 6. bis 10. am 14. April 2005 und die Beklagten zu 2. und 3. am 26. April 2005 Berufung eingelegt und diese am 25. Mai 2005 bzw. am 31. Mai 2005 begründet.

21 Die Beklagten sind weiterhin der Ansicht, dass die Pyramide nicht zum Sondereigentum Nr. 12 gehöre. Sie behaupten wie bisher, dass zwischen der unteren Dachgeschossebene und der Pyramide sich eine feste Decke befunden habe. Daher könne ihrer Auffassung nach die Pyramide nur Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12 sein, wenn sich dies ausdrücklich aus den Aufteilungsplänen ergebe, was aber nicht der Fall sei. Da Zweifel zu Lasten der Klägerin gehen würden, sei die Pyramide Gemeinschaftseigentum.

22 Die Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. beantragen,

23unter Aufhebung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Berlin vom 18. März 2005 die Klage abzuweisen.

24 Die Klägerin beantragt,

25

26 Sie verteidigt die vom Landgericht vorgenommene Auslegung.

27 Die vom Senat beigezogenen geschlossenen Grundakten AG Charlottenburg Bd. 193 Blatt 6597 waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

28 II. Die zulässigen Berufungen der Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. sind unbegründet. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass der Dachboden in Pyramidenform im Dachgeschoss des Gebäudes ..., ... Berlin zum Sondereigentum der Einheit Nr. 12, eingetragen in das Grundbuch der Stadt Charlottenburg, Band .., Bl. ... - Teileigentumsgrundbuch - gehört.

29 1. Das Landgericht hat zutreffend seine Zuständigkeit angenommen. Streitigkeiten um das Eigentum sind grundsätzlich im Zivilprozessverfahren auszutragen, weil sie die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentumsgemeinschaft betreffen (vgl. BGH NJW 1995, 2851, 2852).

30 2. Die Klägerin hat auch weiterhin ein Feststellungsinteresse, obwohl sie bereits vor Rechtshängigkeit der Klage aufgrund der Zwangsversteigerung ihres Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 12 nicht mehr Eigentümerin gewesen ist. Eine Klage auf Feststellung eines Rechtsverhältnisses in der Vergangenheit ist dann zulässig, wenn das frühere Bestehen des Rechtsverhältnisses die Grundlage für einen jetzt verfolgten Anspruch ist (vgl. BGHZ 27, 190, 196). Diese Voraussetzung ist gegeben, da die Klägerin in dem Verfahren AG Charlottenburg - 70 II 727/01/85 T 1/03 WEG - Landgericht Berlin Schadensersatzansprüche gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgt. Das notwendige Feststellungsinteresse der Klägerin wird auch nicht dadurch berührt, dass in diesem Verfahren inzident zu prüfen ist, ob zum Sondereigentum der Klägerin auch die Pyramide gehört hat. Denn wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kann im WEG- Verfahren nicht rechtskräftig über diese Vorfrage entschieden werden, so dass die Klägerin weiterhin ein berechtigtes Interesse an der Feststellung hat, dass die Pyramide Bestandteil ihres Sondereigentums gewesen ist.

31 3. Für die Bestimmung dessen, was Gegenstand des Sondereigentums gemäß § 3 WEG ist, ist die Grundbucheintragung maßgeblich. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH NJW 1995, 2851, 2853; NJW 1991, 1613, 1615).

32 Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums ist grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, welcher der Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 4 S.1 WEG beizufügen ist. Er soll verdeutlichen, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen und somit dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung tragen (vgl. BGH a.a.O.).

33 Der Senat ist unter Berücksichtigung der vorgenannten Ausführungen zu dem Ergebnis gekommen, dass die Grundbucheintragung unter Berücksichtigung der Teilungserklärung als auch des Aufteilungsplans dahingehend auszulegen ist, dass die Pyramide Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12 ist.

34 Die Grundbucheintragung lautet: „2/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ... verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Dachgeschossräumen. ...“

35 die Berufungen zurückzuweisen.

Diese Eintragung allein lässt noch nicht zweifelsfrei eine Auslegung dahingehend zu, dass die Pyramide Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12 ist. Der Begriff Dachgeschossraum ist nicht eindeutig. Denn während man unter einem Dachraum den Raum zwischen obersten Geschoss und Dach eines Gebäudes versteht (vgl. Brockhaus Wahrig, Deutsches Wörterbuch 1981), mithin den gesamten Luftraum, der durch das Dach nach oben und seitlich begrenzt wird (vgl. auch BayObLG Beschluss vom 25.02.1988 - BReg. 2 Z 117/87 - WE 1988, 199), ist der Begriff Dachgeschoss mehrdeutig. Hierunter wird oft nur ein horizontal abgetrennter Teil des Dachraumes gemeint, der darüber noch einen Spitzboden übrig lässt (vgl. Brockhaus, a.a.O., sowie

gemeint, der darüber noch einen Spitzboden übrig lässt (vgl. Brockhaus, a.a.O., sowie BayObLG a.a.O.). Die Kombination der Begriffe zu Dachgeschossräumen lässt somit nicht eindeutig die Schlussfolgerung zu, dass damit der durch das Dach begrenzte gesamte Luftraum oberhalb des vierten Geschosses gemeint gewesen ist.

36 Da die Eintragung im Grundbuch für sich nicht eindeutig ist, ist zur weiteren Auslegung die Teilungserklärung heranzuziehen. Hier ist zunächst die Teilungserklärung vom

37 1. Juli 1981 maßgeblich, mit der erstmalig die Aufteilung des Grundstücks erfolgt ist. Danach sollten den Wohnungen Nr. 10 und Nr. 11 ein Sondernutzungsrecht an dem jeweils „über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des Dachgeschosses“ eingeräumt werden. Unmittelbar nach dieser Zuordnung wird in der Teilungserklärung weiter ausgeführt: „Da zu den Wohnungen Nr. 10 und Nr. 11 der darüber liegende Dachraum gehört, sind diese Eigentümer berechtigt, das Dachgeschoss entsprechend ihren Wünschen und zu ihren Lasten auszubauen.“

38 Mit der Erläuterung, dass der darüber liegende Dachraum zu den Wohnungen Nr. 10 und Nr. 11 gehört, ist nach Ansicht des Senats zweifelsfrei nicht lediglich ein Dachgeschoss i.S. eines im Dach befindlichen Geschosses, welches nach oben noch durch einen Spitzboden abgegrenzt wird, den Wohnungen zugeordnet worden, sondern der komplette Dachraum, d.h. der Luftraum, der sich zwischen dem obersten Geschoss und der Dachhaut befindet, damit auch die Pyramide, die hier den einzigen einem Spitzboden vergleichbaren über dem Dachgeschoss i.e.S. liegenden Luftraum bildet.

39 Diese Auslegung wird auch durch die geänderte Teilungserklärung vom 12. August 1982 bestätigt. Mit der Änderung erfolgte nunmehr eine ausschließliche Zuordnung des Dachgeschosses zur Wohnung Nr. 11. Zugleich ist aber auch hier ausdrücklich erwähnt, dass zu der Wohnung Nr. 11 der darüber liegende Dachraum gehört und der Eigentümer berechtigt ist, das Dachgeschoss entsprechend seinen Wünschen auszubauen.

40 Durch die weitere Änderung der Teilungserklärung vom 1. November 1982 ist diese Zuordnung nicht verändert worden. Zwar ist nun eine Aufteilung dergestalt vorgenommen worden, dass ein Miteigentumsanteil von 2/1000stel verbunden mit dem Sondereigentum an dem Dachgeschoss im Hause ..., ca. 270 qm groß, gebildet worden ist. In § 11 Abs. 3 dieser Teilungserklärung ist dann festgehalten worden, dass der jeweilige Eigentümer der Dachgeschossräume zu Ziff. 12 berechtigt sei, diese nach seinen Wünschen und Lasten auszubauen. In dieser Teilungserklärung wird nun nicht mehr ausdrücklich der Begriff Dachraum 7 verwandt, es sind aber keine Umstände vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich, wonach mit dieser Änderung der Teilungserklärung eine inhaltliche Veränderung der Zuordnung des Dachraumes dergestalt gewollt war, dass ein geringfügiger Teil des Daches, nämlich der sich über dem eigentlichen Dachgeschoss i.e.S. befindliche Luftraum, nunmehr Gemeinschaftseigentum sein sollte. Die in der Teilungserklärung vom 12. August 1982 erstmals erwähnten Flächenangabe von ca. 270 qm kann nicht als ein Indiz dafür gewertet werden, dass die Pyramide mit einer Grundfläche von 60 qm nicht mehr zu den Dachgeschossräumen zählen sollte. Da mit dieser Teilungserklärung erstmals das Dachgeschoss nicht einem Miteigentumsanteil verbunden mit einem Sondereigentum zusätzlich zugeordnet wurde, sondern eine eigene Teileigentumseinheit bildete, war auch eine ungefähre Grundflächenangabe erforderlich. Es handelt sich hierbei ersichtlich um die Grundfläche des gesamten Dachgeschosses, denn eine Wohnflächenangabe war mangels Ausbau und der davon abhängigen Berechnung nicht möglich. Diese Grundfläche erhöht sich nicht durch eine Zuordnung der Pyramide. Denn die Grundfläche des Dachgeschosses verändert sich nicht durch einen Spitzboden, dessen Nutzung zu Wohnzwecken bei Abgabe der Aufteilungserklärung nicht zweifelsfrei feststehen konnte, da regelmäßig bei Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken baurechtliche Besonderheiten zu beachten sind. Es handelt sich zudem nur um eine ungefähre Angabe, die ersichtlich nur überschlägig erfolgt ist, um für diesen Miteigentumsanteil eine Größenordnung angeben zu können.

41 Wenn mithin keine inhaltliche Veränderungen zu den vorhergehenden Teilungserklärungen gewollt war, so ist der mehrdeutige Begriff der Dachgeschossräume in der geänderten Teilungserklärung vom 28. Oktober 1982 unter Berücksichtigung der beiden vorhergehenden Teilungserklärungen weiter dahingehend auszulegen ist, dass der gesamte Dachraum dem Miteigentumsanteil von 2/1000stel zugeordnet werden sollte und zwar einschließlich der sogenannten Pyramide.

42 Auch der Aufteilungsplan stützt diese Auslegung. Der Aufteilungsplan besteht aus Einzelplänen des Kellers, Erdgeschosses, 1. bis 4. Obergeschosses und des Dachgeschosses, dessen Räume alle mit Nr. 12 bezeichnet worden sind. Einen Plan, der die Pyramide enthält, gibt es nicht. Dies spricht ebenfalls dafür, dass die Pyramide

die Pyramide enthält, gibt es nicht. Dies spricht ebenfalls dafür, dass die Pyramide Bestandteil des Dachgeschosses sein sollte, da der Aufteilungsplan eine vollständige Zuordnung der vorhandenen Bestandteile des Hauses zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zeichnerisch darstellen soll. So weist denn auch der Aufteilungsplan für das Kellergeschoss wie auch das Erdgeschoss Räumlichkeiten auf, die im Gemeinschaftseigentum stehen, wie z.B. Flure, Heizungskeller, Treppenaufgänge etc. Da es keine gesonderte zeichnerische Darstellung der Pyramide gibt, spricht dies dafür, dass diese als Bestandteil des Dachgeschosses anzusehen ist, mithin mit der Zuordnung der Räume des Dachgeschosses zur Sonderheit Nr. 12 auch der jeweils über den Räumen befindliche Luftraum bis zur Dachhaut erfasst war. Auch aus den beigefügten Schnittzeichnungen ergibt sich nicht, dass die Pyramide nicht zum Sondereigentum Nr. 12 gehört. Zwar ist die Pyramide in diesen Zeichnungen abgebildet worden, diese Zeichnungen lassen aber keine Rückschlüsse auf die jeweilige Verteilung zu. Soweit dann noch eine Zeichnung „Straßenansicht“ vorhanden ist, ist auch diese für die Auslegung nicht ergiebig, denn während in allen Geschossen einschließlich des Erdgeschosses jeweils links und rechts Namen aufgeführt worden sind, die ersichtlich die geplante Zuordnung der jeweiligen Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum der entsprechenden Wohnungen an die vorgesehenen Eigentümer darstellen sollten, fehlt es für das Dachgeschoss, das wiederum die Pyramide enthält, an einer derartigen Zuordnung.

43 Es bedarf damit auch keiner Klärung, ob die Pyramide von dem eigentlichen Dachgeschoss zum Zeitpunkt der Aufteilung durch eine geschlossene, feste und betretbare Decke abgetrennt gewesen ist. Denn nach der vom Senat vorgenommenen Auslegung, wonach der gesamte Dachraum diesem Miteigentumsanteil zugeordnet worden ist, kommt es nicht darauf an, ob innerhalb des Dachraums noch eine Abgrenzung durch eine feste geschlossene Decke bestand.

44 Da die Auslegung der Eintragung unter Rückgriff auf die Teilungserklärungen eindeutig ist und auch der Aufteilungsplan diese Auslegung stützt und ihr nicht widerspricht, kommt die Regelung des § 1 Abs. 5 WEG, wonach all das Gemeinschaftseigentum ist, was nicht zweifelsfrei als Sondereigentum zugeordnet werden kann, nicht zum Tragen.

45 4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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