Urteil des KG Berlin, Az. 13 U 42/05

KG Berlin: aufteilungsplan, dachgeschoss, wohnung, miteigentumsanteil, eigentümer, luftraum, bestandteil, begriff, kaufvertrag, grundbucheintragung
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Gericht:
KG Berlin 13.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
13 U 42/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 1 Abs 5 WoEigG, § 3 WoEigG, §
7 Abs 4 S 1 WoEigG
Wohnungseigentum: ausgebaute Pyramide im Dach;
Sondereigentum; Gemeinschaftseigentum
Leitsatz
Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum; Auslegung des Begriffs
Dachgeschossräume in der Teilungserklärung
Tenor
Die Berufungen der Beklagten zu 1., 2., 3., 4., 6., 7., 8., 9. und 10. gegen das Urteil des
Landgerichts Berlin vom 18. März 2005 - 3 O 141/03 - werden auf ihre Kosten
zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu
vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
vom Gericht nicht mitgeteilt.>
I. Es wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils
Bezug genommen und dieser wie folgt ergänzt:
Durch notarielle Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 - Urk.Nr.: ... - des Notars ... in Berlin
ist das Eigentum an dem Grundstück ... in Berlin geteilt worden. In der Teilungserklärung
heißt es in § 3:
„...
Dem jeweiligen Eigentümer der vorgenannten Wohnungen werden folgende
Sondernutzungsrechte an den nachstehenden Kellerräumlichkeiten eingeräumt:
...
Wohnung Nr. 10 den im Aufteilungsplan mit “zu 10“ bezeichneten Kellerraum sowie der
über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des
Dachgeschosses.
Wohnung Nr. 11 den im Aufteilungsplan mit “zu 11“ bezeichneten Kellerraum sowie der
über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des
Dachgeschosses.
Da zu den Wohnungen 10 und 11 der darüber liegende Dachraum gehört, sind diese
Eigentümer berechtigt, dass Dachgeschoß entsprechend ihren Wünschen und zu ihren
Lasten auszubauen. ...“
Die Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 wurde mit notarieller Urkunde des Notars ... in
Berlin vom 12. August 1982 - Urk.-Nr. ... - u. a. wie folgt geändert:
„...
Zu Wohnung Nr. 10 wird der Satzteil “sowie der ... des Dachgeschosses“ gestrichen.
Zu Wohnung Nr. 11 wird statt des Satzteils “sowie der ... des Dachgeschosses“
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Zu Wohnung Nr. 11 wird statt des Satzteils “sowie der ... des Dachgeschosses“
eingefügt: “sowie das gesamte im Aufteilungsplan mit Nr. 11 bezeichnete
Dachgeschoß“.
...
Da zu der Wohnung Nr. 11 der darüber liegende Dachraum gehört, ist dieser Eigentümer
berechtigt, das Dachgeschoß entsprechend seinen Wünschen und zu seinen Lasten
auszubauen. ...“
Eine weitere Änderung der Teilungserklärung vom 1. Juli 1981 erfolgte durch notarielle
Urkunde vom 28. Oktober 1982 des Notars ... - Urk.-Nr. ... und zwar u. a. wie folgt:
㤠1 ...
12. in einen Miteigentumsanteil von 2/1000stel verbunden mit dem Sondereigentum an
dem Dachgeschoß im Hause ..., ca. 270 qm groß; ...
§ 3 ...
3. Der jeweilige Eigentümer der Dachgeschossräume zu Ziff. 12 ist berechtigt, diese
nach seinen Wünschen und zu seinen Lasten auszubauen. ...“
Die Klägerin schloss am 21. Juli 1999 mit den Eheleuten K. einen notariell beurkundeten
Kaufvertrag über ihren Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der
im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Teileigentumseinheit bestehend aus dem
derzeit ausgebauten Vorderhaus, der darüber liegenden von der Klägerin ausgebauten
Pyramide mit eingeschränkter Nutzung und dem noch unausgebauten linken
Seitenflügel. Der Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung verweigerten in
der Folgezeit ihre Zustimmung mit der Begründung, dass der Luftraum unter der im
Dachgeschoss gelegenen Pyramide nicht zum Sondereigentum Nr. 12 gehöre. Die
Käufer traten vom Kaufvertrag zurück. Mit Beschluss vom 25. August 2000 stellte das
Amtsgericht Charlottenburg - 70 II 639/99 - fest, dass der Beirat und die
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht berechtigt gewesen seien, die Zustimmung zu
verweigern. Die Beschwerde der hiesigen Beklagten wurde zurückgewiesen, die sofortige
weitere Beschwerde durch Beschluss des Kammergerichts vom 19. September 2001 -
24 W 147/01 - mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich aus der vom Amtsgericht
ausgesprochenen Zustimmungsverpflichtung keinerlei Anerkenntnis der
Eigentümergemeinschaft ergibt, dass die sog. Pyramide zum Sondereigentum der
Einheit Nr. 12 gehört.
Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Charlottenburg mit Beschluss vom 6.
Dezember 2002 - 70 II 727/01 - festgestellt, dass die übrigen Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft, die hiesigen Beklagten, verpflichtet sind, der
Klägerin jeden zukünftigen Schaden zu ersetzen, der daraus entstanden ist und
zukünftig entstehen wird, dass der Verwaltungsbeirat und die Eigentümerversammlung
ihre Zustimmung zu dem zwischen der Klägerin und den Eheleuten K. ... am 21. Juli 1999
geschlossenen Kaufvertrag verweigert haben. Die hiesigen Beklagten haben hiergegen
Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10. November 2004 - 85
T 1/03 WEG - das Verfahren im Hinblick auf den vorliegenden Rechtsstreit ausgesetzt.
Gegen das den Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. am 31. März 2005 zugestellte Urteil
haben die Beklagten zu 1., 4. und 6. bis 10. am 14. April 2005 und die Beklagten zu 2.
und 3. am 26. April 2005 Berufung eingelegt und diese am 25. Mai 2005 bzw. am 31. Mai
2005 begründet.
Die Beklagten sind weiterhin der Ansicht, dass die Pyramide nicht zum Sondereigentum
Nr. 12 gehöre. Sie behaupten wie bisher, dass zwischen der unteren
Dachgeschossebene und der Pyramide sich eine feste Decke befunden habe. Daher
könne ihrer Auffassung nach die Pyramide nur Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12
sein, wenn sich dies ausdrücklich aus den Aufteilungsplänen ergebe, was aber nicht der
Fall sei. Da Zweifel zu Lasten der Klägerin gehen würden, sei die Pyramide
Gemeinschaftseigentum.
Die Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. beantragen,
unter Aufhebung des angefochtenen Urteils des Landgerichts Berlin vom 18.
März 2005 die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
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die Berufungen zurückzuweisen.
Sie verteidigt die vom Landgericht vorgenommene Auslegung.
Die vom Senat beigezogenen geschlossenen Grundakten AG Charlottenburg Bd. 193
Blatt 6597 waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
II. Die zulässigen Berufungen der Beklagten zu 1. bis 4. und 6. bis 10. sind unbegründet.
Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass der Dachboden in
Pyramidenform im Dachgeschoss des Gebäudes ..., ... Berlin zum Sondereigentum der
Einheit Nr. 12, eingetragen in das Grundbuch der Stadt Charlottenburg, Band .., Bl. ... -
Teileigentumsgrundbuch - gehört.
1. Das Landgericht hat zutreffend seine Zuständigkeit angenommen. Streitigkeiten um
das Eigentum sind grundsätzlich im Zivilprozessverfahren auszutragen, weil sie die
sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentumsgemeinschaft betreffen (vgl.
BGH NJW 1995, 2851, 2852).
2. Die Klägerin hat auch weiterhin ein Feststellungsinteresse, obwohl sie bereits vor
Rechtshängigkeit der Klage aufgrund der Zwangsversteigerung ihres
Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 12 nicht mehr
Eigentümerin gewesen ist. Eine Klage auf Feststellung eines Rechtsverhältnisses in der
Vergangenheit ist dann zulässig, wenn das frühere Bestehen des Rechtsverhältnisses
die Grundlage für einen jetzt verfolgten Anspruch ist (vgl. BGHZ 27, 190, 196). Diese
Voraussetzung ist gegeben, da die Klägerin in dem Verfahren AG Charlottenburg - 70 II
727/01/85 T 1/03 WEG - Landgericht Berlin Schadensersatzansprüche gegen die übrigen
Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgt. Das notwendige
Feststellungsinteresse der Klägerin wird auch nicht dadurch berührt, dass in diesem
Verfahren inzident zu prüfen ist, ob zum Sondereigentum der Klägerin auch die
Pyramide gehört hat. Denn wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kann im WEG-
Verfahren nicht rechtskräftig über diese Vorfrage entschieden werden, so dass die
Klägerin weiterhin ein berechtigtes Interesse an der Feststellung hat, dass die Pyramide
Bestandteil ihres Sondereigentums gewesen ist.
3. Für die Bestimmung dessen, was Gegenstand des Sondereigentums gemäß § 3 WEG
ist, ist die Grundbucheintragung maßgeblich. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den
Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen
Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als
nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser
Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen
Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH NJW
1995, 2851, 2853; NJW 1991, 1613, 1615).
Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums ist
grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, welcher der
Eintragungsbewilligung gemäß § 7 Abs. 4 S.1 WEG beizufügen ist. Er soll verdeutlichen,
welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo
die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber
dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen und somit dem Bestimmtheitsgrundsatz
des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung tragen (vgl. BGH a.a.O.).
Der Senat ist unter Berücksichtigung der vorgenannten Ausführungen zu dem Ergebnis
gekommen, dass die Grundbucheintragung unter Berücksichtigung der
Teilungserklärung als auch des Aufteilungsplans dahingehend auszulegen ist, dass die
Pyramide Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12 ist.
Die Grundbucheintragung lautet: „2/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück ...
verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten
Dachgeschossräumen. ...“
Diese Eintragung allein lässt noch nicht zweifelsfrei eine Auslegung dahingehend zu,
dass die Pyramide Bestandteil des Sondereigentums Nr. 12 ist. Der Begriff
Dachgeschossraum ist nicht eindeutig. Denn während man unter einem Dachraum den
Raum zwischen obersten Geschoss und Dach eines Gebäudes versteht (vgl. Brockhaus
Wahrig, Deutsches Wörterbuch 1981), mithin den gesamten Luftraum, der durch das
Dach nach oben und seitlich begrenzt wird (vgl. auch BayObLG Beschluss vom
25.02.1988 - BReg. 2 Z 117/87 - WE 1988, 199), ist der Begriff Dachgeschoss
mehrdeutig. Hierunter wird oft nur ein horizontal abgetrennter Teil des Dachraumes
gemeint, der darüber noch einen Spitzboden übrig lässt (vgl. Brockhaus, a.a.O., sowie
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gemeint, der darüber noch einen Spitzboden übrig lässt (vgl. Brockhaus, a.a.O., sowie
BayObLG a.a.O.). Die Kombination der Begriffe zu Dachgeschossräumen lässt somit
nicht eindeutig die Schlussfolgerung zu, dass damit der durch das Dach begrenzte
gesamte Luftraum oberhalb des vierten Geschosses gemeint gewesen ist.
Da die Eintragung im Grundbuch für sich nicht eindeutig ist, ist zur weiteren Auslegung
die Teilungserklärung heranzuziehen. Hier ist zunächst die Teilungserklärung vom
1. Juli 1981 maßgeblich, mit der erstmalig die Aufteilung des Grundstücks erfolgt ist.
Danach sollten den Wohnungen Nr. 10 und Nr. 11 ein Sondernutzungsrecht an dem
jeweils „über dieser Wohnung liegende und im Aufteilungsplan bezeichnete Teil des
Dachgeschosses“ eingeräumt werden. Unmittelbar nach dieser Zuordnung wird in der
Teilungserklärung weiter ausgeführt: „Da zu den Wohnungen Nr. 10 und Nr. 11 der
darüber liegende Dachraum gehört, sind diese Eigentümer berechtigt, das
Dachgeschoss entsprechend ihren Wünschen und zu ihren Lasten auszubauen.“
Mit der Erläuterung, dass der darüber liegende Dachraum zu den Wohnungen Nr. 10 und
Nr. 11 gehört, ist nach Ansicht des Senats zweifelsfrei nicht lediglich ein Dachgeschoss
i.S. eines im Dach befindlichen Geschosses, welches nach oben noch durch einen
Spitzboden abgegrenzt wird, den Wohnungen zugeordnet worden, sondern der
komplette Dachraum, d.h. der Luftraum, der sich zwischen dem obersten Geschoss und
der Dachhaut befindet, damit auch die Pyramide, die hier den einzigen einem
Spitzboden vergleichbaren über dem Dachgeschoss i.e.S. liegenden Luftraum bildet.
Diese Auslegung wird auch durch die geänderte Teilungserklärung vom 12. August 1982
bestätigt. Mit der Änderung erfolgte nunmehr eine ausschließliche Zuordnung des
Dachgeschosses zur Wohnung Nr. 11. Zugleich ist aber auch hier ausdrücklich erwähnt,
dass zu der Wohnung Nr. 11 der darüber liegende Dachraum gehört und der Eigentümer
berechtigt ist, das Dachgeschoss entsprechend seinen Wünschen auszubauen.
Durch die weitere Änderung der Teilungserklärung vom 1. November 1982 ist diese
Zuordnung nicht verändert worden. Zwar ist nun eine Aufteilung dergestalt
vorgenommen worden, dass ein Miteigentumsanteil von 2/1000stel verbunden mit dem
Sondereigentum an dem Dachgeschoss im Hause ..., ca. 270 qm groß, gebildet worden
ist. In § 11 Abs. 3 dieser Teilungserklärung ist dann festgehalten worden, dass der
jeweilige Eigentümer der Dachgeschossräume zu Ziff. 12 berechtigt sei, diese nach
seinen Wünschen und Lasten auszubauen. In dieser Teilungserklärung wird nun nicht
mehr ausdrücklich der Begriff Dachraum 7 verwandt, es sind aber keine Umstände
vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich, wonach mit dieser Änderung der
Teilungserklärung eine inhaltliche Veränderung der Zuordnung des Dachraumes
dergestalt gewollt war, dass ein geringfügiger Teil des Daches, nämlich der sich über
dem eigentlichen Dachgeschoss i.e.S. befindliche Luftraum, nunmehr
Gemeinschaftseigentum sein sollte. Die in der Teilungserklärung vom 12. August 1982
erstmals erwähnten Flächenangabe von ca. 270 qm kann nicht als ein Indiz dafür
gewertet werden, dass die Pyramide mit einer Grundfläche von 60 qm nicht mehr zu den
Dachgeschossräumen zählen sollte. Da mit dieser Teilungserklärung erstmals das
Dachgeschoss nicht einem Miteigentumsanteil verbunden mit einem Sondereigentum
zusätzlich zugeordnet wurde, sondern eine eigene Teileigentumseinheit bildete, war
auch eine ungefähre Grundflächenangabe erforderlich. Es handelt sich hierbei ersichtlich
um die Grundfläche des gesamten Dachgeschosses, denn eine Wohnflächenangabe war
mangels Ausbau und der davon abhängigen Berechnung nicht möglich. Diese
Grundfläche erhöht sich nicht durch eine Zuordnung der Pyramide. Denn die
Grundfläche des Dachgeschosses verändert sich nicht durch einen Spitzboden, dessen
Nutzung zu Wohnzwecken bei Abgabe der Aufteilungserklärung nicht zweifelsfrei
feststehen konnte, da regelmäßig bei Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken
baurechtliche Besonderheiten zu beachten sind. Es handelt sich zudem nur um eine
ungefähre Angabe, die ersichtlich nur überschlägig erfolgt ist, um für diesen
Miteigentumsanteil eine Größenordnung angeben zu können.
Wenn mithin keine inhaltliche Veränderungen zu den vorhergehenden
Teilungserklärungen gewollt war, so ist der mehrdeutige Begriff der Dachgeschossräume
in der geänderten Teilungserklärung vom 28. Oktober 1982 unter Berücksichtigung der
beiden vorhergehenden Teilungserklärungen weiter dahingehend auszulegen ist, dass
der gesamte Dachraum dem Miteigentumsanteil von 2/1000stel zugeordnet werden
sollte und zwar einschließlich der sogenannten Pyramide.
Auch der Aufteilungsplan stützt diese Auslegung. Der Aufteilungsplan besteht aus
Einzelplänen des Kellers, Erdgeschosses, 1. bis 4. Obergeschosses und des
Dachgeschosses, dessen Räume alle mit Nr. 12 bezeichnet worden sind. Einen Plan, der
die Pyramide enthält, gibt es nicht. Dies spricht ebenfalls dafür, dass die Pyramide
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die Pyramide enthält, gibt es nicht. Dies spricht ebenfalls dafür, dass die Pyramide
Bestandteil des Dachgeschosses sein sollte, da der Aufteilungsplan eine vollständige
Zuordnung der vorhandenen Bestandteile des Hauses zu Sonder- oder
Gemeinschaftseigentum zeichnerisch darstellen soll. So weist denn auch der
Aufteilungsplan für das Kellergeschoss wie auch das Erdgeschoss Räumlichkeiten auf,
die im Gemeinschaftseigentum stehen, wie z.B. Flure, Heizungskeller, Treppenaufgänge
etc. Da es keine gesonderte zeichnerische Darstellung der Pyramide gibt, spricht dies
dafür, dass diese als Bestandteil des Dachgeschosses anzusehen ist, mithin mit der
Zuordnung der Räume des Dachgeschosses zur Sonderheit Nr. 12 auch der jeweils über
den Räumen befindliche Luftraum bis zur Dachhaut erfasst war. Auch aus den
beigefügten Schnittzeichnungen ergibt sich nicht, dass die Pyramide nicht zum
Sondereigentum Nr. 12 gehört. Zwar ist die Pyramide in diesen Zeichnungen abgebildet
worden, diese Zeichnungen lassen aber keine Rückschlüsse auf die jeweilige Verteilung
zu. Soweit dann noch eine Zeichnung „Straßenansicht“ vorhanden ist, ist auch diese für
die Auslegung nicht ergiebig, denn während in allen Geschossen einschließlich des
Erdgeschosses jeweils links und rechts Namen aufgeführt worden sind, die ersichtlich die
geplante Zuordnung der jeweiligen Miteigentumsanteile verbunden mit dem
Sondereigentum der entsprechenden Wohnungen an die vorgesehenen Eigentümer
darstellen sollten, fehlt es für das Dachgeschoss, das wiederum die Pyramide enthält, an
einer derartigen Zuordnung.
Es bedarf damit auch keiner Klärung, ob die Pyramide von dem eigentlichen
Dachgeschoss zum Zeitpunkt der Aufteilung durch eine geschlossene, feste und
betretbare Decke abgetrennt gewesen ist. Denn nach der vom Senat vorgenommenen
Auslegung, wonach der gesamte Dachraum diesem Miteigentumsanteil zugeordnet
worden ist, kommt es nicht darauf an, ob innerhalb des Dachraums noch eine
Abgrenzung durch eine feste geschlossene Decke bestand.
Da die Auslegung der Eintragung unter Rückgriff auf die Teilungserklärungen eindeutig ist
und auch der Aufteilungsplan diese Auslegung stützt und ihr nicht widerspricht, kommt
die Regelung des § 1 Abs. 5 WEG, wonach all das Gemeinschaftseigentum ist, was nicht
zweifelsfrei als Sondereigentum zugeordnet werden kann, nicht zum Tragen.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
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