Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 163/03

KG Berlin: zustand der mietsache, vermieter, ausführung, auflage, mietvertrag, beweislast, fälligkeit, beendigung, farbe, pauschal
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 163/03
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 242 BGB, § 536 BGB
Gewerberaummiete: Fälligkeit der Schönheitsreparaturen
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 29. März 2002 verkündete Urteil der
Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in
Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin
vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I. Die Berufung richtet sich gegen das am 29. März 2003 verkündete Urteil der
Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und
Entscheidungsgründe Bezug genommen wird. Die Klägerin verfolgt mit der Berufung den
Zahlungsanspruch nur in Höhe von 53.887,39 EUR weiter.
Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:
Fehlerhaft gehe das Landgericht davon aus, dass eine Verpflichtung zur Durchführung
von Schönheitsreparaturen grundsätzlich voraussetze, dass vorher
Instandsetzungsarbeiten durchgeführt würden. Damit werde in rechtswidriger Weise in
das Eigentumsrecht des Vermieters eingegriffen. Denn der Vermieter sei berechtigt,
darüber zu entscheiden, ob der Mieter beispielsweise Malerarbeiten auch auf brüchigen
Wänden ausführen soll. Wenn der Vermieter darauf bestehe – wie vorliegend – sei es
dessen Risiko, wenn diese Arbeiten möglicherweise aufgrund des Zustandes der
Gebäudesubstanz keine nachhaltige Wirkung hätten. Soweit das Landgericht von dem
Zustand des Gebäudes im Außenbereich auch auf dessen Zustand im Innern schließe
und daraus die Instandsetzungsbedürftigkeit herleite, sei dies nicht nachvollziehbar.
Weiter gehe das Landgericht rechtsfehlerhaft davon aus, dass aufgrund des Zustandes
der Gewerberäumlichkeiten nach dem von der Beklagten vorgelegten Privatgutachten,
die Durchführung von Schönheitsreparaturen, insbesondere das Anstreichen der Wände
und Decken nicht möglich sei. Aus dem Gutachten könne entnommen werden, dass es
sich bei den Abplatzungen und Rissen nur um geringfügige Beeinträchtigungen handele.
Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei das Verschließen der Risse auch nach
Durchführung eines Neuanstrichs noch möglich.
Ferner habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass die Beklagte der Klägerin zu
keiner Zeit die Rissbildungen und Abplatzungen angezeigt habe. Es sei treuwidrig, wenn
sich die Beklagte dann darauf berufe, dass sie mit der Durchführung der
Schönheitsreparaturen nicht in Verzug sei. Unter Berücksichtigung dieser
Rechtsauffassungen gelte für die einzelnen Positionen folgendes:
a) Beidseitiges Lackieren von 16 qm Fensterrahmen (1.145,29 EUR):
Es müsse dem Vermieter überlassen bleiben zu entscheiden, ob er vor Ausführung der
Schönheitsreparaturen Instandsetzungsarbeiten durchführen wolle oder ob der Mieter,
unabhängig vom Zustand der Fenster, gegebenenfalls auch auf brüchigen Fenstern, die
Maler- und Lackierarbeiten ausführen solle. Es sei technisch auch möglich, diese Fenster
zu überstreichen.
b) Anstrich der Decke (2.208,63 EUR):
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Vorstehendes gelte entsprechend für die Kosten im Zusammenhang mit dem Anstrich
und dem Spachteln der Deckenfläche. Das Landgericht gehe zu weit, wenn es meine,
dass es Sache des Vermieters sei, zunächst sämtliche nach Lage des konkreten Falles
in Betracht kommende Umstände für die Notwendigkeit von Vorarbeiten
auszuschließen, wobei das Landgericht solche Umstände im Alter und baulichen
Zustand des Gebäudes sehen wolle. Hier schließe das Landgericht rechtsfehlerhaft vom
äußeren Zustand des Gebäudes auch auf dessen inneren; Feuchtigkeitseinwirkungen
seien von den Parteien nicht vorgetragen. Das Landgericht hätte nicht ohne weitere
Nachprüfung und ohne Nachgehen des von der Klägerin angebotenen Zeugenbeweises
(Zeuge S.) vom äußeren Zustand auf den inneren schließen dürfen.
c) Lastenaufzug (2.300,81 EUR):
Die Beklagte habe während der Mietzeit die Transportkette des Lastenaufzuges mit
Farbe verklebt. Diese Verklebungen seien bei Mietbeginn nicht vorhanden gewesen. Es
sei – entgegen der Ansicht des Landgerichts – Sache der Beklagten zu beweisen, dass
die Farbverklebungen nicht aus der Mietzeit stammen würden.
d) Estrich Fußboden (1.003,92 EUR):
Selbst wenn man davon ausgehe, dass Putzarbeiten an der Decke von der Klägerin
durchgeführt werden müssten, sei der Anspruch für die Lackierung nicht entfallen. Denn
die Lackierarbeiten am Boden könnten unabhängig von den Arbeiten an der Decke
ausgeführt werden.
e) Streichen der Wände (3.800,94 EUR):
Insoweit werde auf die obigen Ausführungen verwiesen. Entgegen der Ansicht des
Landgerichts hänge diese Position nicht von vorher durch die Klägerin auszuführenden
Instandsetzungsarbeiten ab.
f) Streichen der Wände und Decken im Treppenhaus (1.331,40 EUR):
Es gelte das zuvor Gesagte. Eine vorherige Instandsetzung sei nicht erforderlich, denn
es seien nur wenige Risse und Abplatzungen vorhanden. Außerdem müsse es das Recht
der Klägerin bleiben, darüber zu entscheiden, ob die Malerarbeiten trotz Vorhandensein
von Rissen und Abplatzungen durchgeführt würden.
g) Ausgleichen, Spachteln, Verfüllen des Estrichbodens im überdachten Hof (4.277,98
EUR):
Diese Mängel seien bei Übergabe der Mietsache vorhanden gewesen.
Das Landgericht habe die Beweislast verkannt, wenn es davon ausgehe, dass die
Klägerin beweisen müsse, dass die Mängel bei Übergabe nicht vorgelegen hätten. Nach
dem Mietvertrag habe die Beklagte eine ordnungsgemäße Mietsache übernommen.
Daher sei es Sache der Beklagten zu beweisen, dass der Zustand, wie er sich bei
Auszug darstellte, auch bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen sei.
h) Erdgeschoß Anstrich Wände (15.563,83 EUR):
Insoweit könne auf die Ausführungen hinsichtlich der Frage vorheriger
Instandsetzungsmaßnahmen verwiesen werden. Es gelte das bereits zum Anstrich der
Decken und Wände im ersten Obergeschoß Gesagte.
i) Beschädigte Fußboden (3.913,68 EUR):
Es werde die Ausführungen zum Streichen des Fußbodens im ersten Obergeschoß
verwiesen.
j) Streichen des Fußbodens Keller (6.587,59 EUR):
Es sei Sache der Klägerin zu entscheiden, ob Farbe auch auf einen nicht gespachtelten
unebenen Fußboden aufgetragen werden müsse. Das Streichen des Fußbodens sei auch
ohne Verschließen der Löcher und Risse möglich und auch sinnvoll.
k) Kosten für die Entfernung von Gerümpel im Keller (weitere 3.962,51 EUR):
Bei diese Position habe das Landgericht der Klägerin fälschlicherweise lediglich 3.750,00
DM von den insgesamt 11.500,– DM zugesprochen, so dass der Differenzbetrag von
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DM von den insgesamt 11.500,– DM zugesprochen, so dass der Differenzbetrag von
7.750,00 DM mit der Berufung noch geltend gemacht werde. Das Landgericht habe sich
rechtsfehlerhaft darüber hinweggesetzt, dass die Klägerin für den Umfang von 10 m3
Zeugenbeweis angetreten habe (Zeugnis K). Daher hätte das Gericht nicht selbst
schätzen dürfen.
Der Gesamtforderung von 5.879,84 EUR (=11.500,– DM) könne auch nicht die von der
Beklagten geleistete Kaution in Höhe von 3.630,17 EUR im Wege der Aufrechnung
entgegengesetzt werden. Denn den Kautionsanspruch habe die Klägerin bereits auf ihre
anderweitigen Ansprüche, nämlich die Nutzungsentschädigungsansprüche für die
Monate August und September 2001, verrechnet.
Die Beklagte habe die Mieträume erst im Juli 2001 in einem nicht ordnungsgemäßen
Zustand zurückgegeben, so dass eine Vermietung wegen des Zustandes nicht möglich
gewesen sei. Entgegen der Auffassung des Landgerichts stehe der Klägerin auch ein
Nutzungsentschädigungsanspruch für die Monate Oktober bis Dezember 2001 in Höhe
von 2.596,93 EUR (=5.079,15 DM) zu. Die Klägerin hätte die Räumlichkeiten auch bereits
ab August vermieten können.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 19. März 2003 – 29 O
38/02 – zu verurteilen, an die Klägerin 53.887,39 EUR nebst 5 % Zinsen über dem
Basiszinssatz der EZB seit dem 07. Dezember 2001 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt vor:
Die Ausführung von Schönheitsreparaturen sei der Beklagten nicht möglich gewesen,
weil der bauliche Zustand des Gebäude so schlecht gewesen sei, dass die
Schönheitsreparaturen sinnlos seien. Nach dem Gutachten des Sachverständigen K
stehe fest, dass der Bauzustand des Gebäudes, insbesondere im Bereich der Wände,
Decken, Fußboden, Fenster, des überdachten Innenhofes und Kellers zunächst die
Ausführung von Instandsetzungsarbeiten erfordere. Die Beklagte habe auch dargelegt,
dass der jetzige Zustand der Mietsache nicht von ihr verursacht worden sei, sondern
bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen sei. Das Gutachten belege deutlich, dass der
Putz an den Wänden bröselig und lose sei. Allein das Bearbeiten des Putzes hätte
bewirkt, dass dieser sich von den Decken und Wänden löse. Unabhängig davon seien
Feuchtigkeitsschäden vorhanden.
Die Klägerin habe die Mieträume während der Mietzeit mehrfach besichtigt, so dass ein
Verstoß gegen die Pflicht zur Anzeige von Mängeln nicht vorliege.
Zu den Positionen gelte im einzelnen folgendes:
a) Lackieren der Fenster:
Das Holz der Fensterrahmen befinde sich in einem desolaten Zustand, so dass ein
Überstreichen des Holzes nicht möglich sei. Die Forderung der Klägerin sei auch völlig
überhöht. Die Arbeiten könnten für 234,00 EUR ausgeführt werden.
b) Anstrich der Decken:
Ohne Instandsetzungsarbeiten könnten Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnvoll
nicht ausgeführt werden. Aus dem Gutachten ergebe sich, dass Feuchtigkeitsschäden
vorhanden seien. Die Arbeiten seien für 2.208,63 EUR auszuführen.
c) Lastenaufzug:
Die Beklagte habe den Zustand des Lastenaufzuges während der Mietzeit nicht
verändert.
d) Estrich Fußboden:
Der Fußboden müsse erst instandgesetzt werden, bevor er gestrichen. werde.
e) bis j):
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Insoweit werde auf das zu den Schönheitsreparaturen Vorgetragene verwiesen. Die
Beklagte sei mit deren Ausführung nicht in Verzug.
k) Kosten für Entfernung des Gerümpels:
Sie habe den ihr gehörenden Müll aus dem Keller entfernt, wofür sie, die Beklagte, auch
Rechnungen eingereicht habe. Die Forderung werde der Höhe nach bestritten.
Die Beklagte sei nicht verpflichtet, für die Monate August und September 2001
Nutzungsentschädigung zu zahlen, die die Klägerin daher auch mit der Mietkaution nicht
verrechnen könne. Da Schönheitsreparaturen generell nicht fällig seien, könne eine
Nutzungsentschädigung auch für die weiteren Monate nicht verlangt werden.
II. A. Die Berufung der Klägerin ist, soweit die Abänderung des Urteils des Landgerichts
und Verurteilung der Beklagten zu einem Betrag von 1.150,41 EUR (= 2.250,00 DM)
verlangt wird, gemäß § 519 Abs. 3 ZPO unzulässig. Die Klägerin hat sich in der
Berufungsbegründung mit den vom Landgericht aberkannten Ansprüchen auf
Schadensersatz für das Entfernen von 1 Stück Haken und Rohrleitungen pauschal in
Höhe von 750,00 DM sowie Entfernen von 1 Stück Einbauten und Schränke pauschal in
Höhe von 1.500,– DM nicht auseinandergesetzt und nicht begründet, warum sie das
angefochtene Urteil insoweit für unzutreffend hält. Die Berufungsbegründung muss aber
die bestimmte Bezeichnung der einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung
(Berufungsgründe) sowie die Tatsachen enthalten, die die Partei zur Rechtfertigung ihrer
Berufung anzuführen hat. Bei einer Mehrheit von Ansprüchen ist für jeden einzelnen eine
Begründung notwendig (BGH NJW 1991, 1683; 1993,697; 1998,1399). Anderenfalls ist die
Berufung insoweit unzulässig.
B. Die im übrigen zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet.
Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.
1. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen nicht zu, weil diese wegen Nichtausführung notwendiger
Instandsetzungsarbeiten durch die Klägerin nicht fällig geworden sind.
a) Es ist zunächst davon auszugehen, dass die Beklagte nach § 19 Nr. 2 in Verbindung
mit § 7 Nr. 5 des Mietvertrages verpflichtet war, nach Beendigung des Mietverhältnisses
Schönheitsreparaturen auszuführen. Nach der vertraglichen Regelung gehören hierzu
das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der
Fußböden und Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und
Außentüren von innen. Danach sind also grundsätzlich Maler- und Tapezierarbeiten zur
Herstellung der äußerlichen Ansehnlichkeit geschuldet (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.A., Rdnr. 1068).
b) Der Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen ist jedoch vorliegend nicht
fällig. Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen dann fällig, wenn die Dekoration
verbraucht bzw. abgenutzt ist sich die Räume in einem mangelhaften, dass heißt, nicht
mehr zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden (KG ZMR 1963, 138; Oske,
Schönheitsreparaturen, 2002. Seite 42). Der Mieter ist dann verpflichtet, die
geschuldeten Schönheitsreparaturen fachgerecht "in mittlerer Art und Güte" (§ 243
BGB) auszuführen. Dies setzt aber nach Auffassung des Senats voraus, dass die
Mieträume sich auch in einem zur Durchführung von Schönheitsreparaturen geeigneten
baulichen Zustand befinden. Solange Schönheitsreparaturen wegen bauseitiger
Schäden nicht sinnvoll und fachgerecht ausgeführt werden können, tritt deren Fälligkeit
nicht ein (Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Auflage, § 538 BGB, Rdnr.247;
Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, Rdnr. 426; Langenberg, Schönheitsreparaturen bei
Wohnraum und Gewerberaum, 2001, Seite 104; LG Berlin WuM 1987,147/148, vgl. auch
Emmerich/Sonnenschein, Handkommentar Miete, 8. Aufl., Rndr. 67 zu § 535). Sind
beispielsweise Feuchtigkeitsschäden vorhanden, ist Putz oder Mauerwerk abgeschlagen,
ist das Holz der Fenster wegen abgängigen Außenanstrichs nass, muss der Vermieter
diese Mängel erst beheben, bevor er den Mieter auf die Verpflichtung zur Renovierung
verweisen darf (Schmidt/Futterer/Langenberg, a.a.O., Rdnr. 247). Dies wird indes nur in
Ausnahmefällen anzunehmen sein, nämlich dann, wenn sich die vermieteten Räume in
einem solchen schlechten baulichen Zustand befinden, dass die Ausführung von
Schönheitsreparaturen wirtschaftlich sinnlos ist und daher dem Verlangen auf
Durchführung von Schönheitsreparaturen der Einwand der unzulässige Rechtsausübung
entgegensteht (§ 242 BGB). Diese Voraussetzungen liegen hier vor: Nach den
Feststellungen des Sachverständigen K sind in allen Bereichen, in denen die Klägerin die
Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangt hat, zunächst umfangreiche
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Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangt hat, zunächst umfangreiche
Instandsetzungsarbeiten durch die Klägerin durchzuführen, damit die
Schönheitsreparaturen überhaupt sinnvoll ausgeführt werden können.
Soweit der Senat in der Entscheidung vom 12. November 1973 – 8 U 1809/72 (MDR
1974,319) ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 BGB angenommen
hat, weil der Vermieter seine vertragliche Pflicht auf Instandsetzung nicht erfüllt hat und
dies den Eintritt des Verzuges hindere (ebenso: OsKe, a.a.O., S. 34; Schach,
Schönheitsreparaturen 2002, S. 42), wird hieran nicht festgehalten. Vielmehr geht der
Senat nunmehr davon aus, dass der Anspruch nicht fällig wird, weil der Vermieter
zunächst verpflichtet ist, die baulichen Voraussetzungen hierfür zu schaffen und insoweit
vorleistungspflichtig ist.
c) Die Klägerin war gegenüber der Beklagten auch verpflichtet, Instandsetzungsarbeiten
in den Mieträumen auszuführen und damit die Voraussetzungen für die Durchführung
von Schönheitsreparaturen zu schaffen.
Ohne Erfolg macht die Klägerin mit der Berufung geltend, dass das Landgericht
fehlerhaft davon ausgegangen sei, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen
grundsätzlich die Ausführung von Instandhaltungsmaßnahmen voraussetze, jedoch der
Vermieter selbst entscheiden könne, ob er deren Ausführung auch auf einem
ungeeigneten Baugrund verlange. Denn die Verpflichtung zur Ausführung von
Instandhaltungsmaßnahmen ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz.
Gemäß § 536 BGB a.F. hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu
dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während
der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
§ 536 BGB gibt dem Mieter indes nur den Anspruch auf Erhaltung nicht aber auf
Verbesserung des bei der Übergabe der Mietsache als vertragsgemäß akzeptierten
Zustandes (Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III.B., Rndr. 1179). Welcher Zustand der
Mietsache vertragsgemäß ist, also welche Sollbeschaffenheit sie aufweisen muss, hängt
von den getroffenen Vereinbarungen bzw. der Auslegung des Mietvertrages nach §§
133,157 BGB ab, wobei alle den Parteien erkennbaren Umstände mit zu berücksichtigen
sind (BGH ZMR 1964, 79). Bei dieser Auslegung kann auch der dem Mieter bei
Vertragsschluss bekannte "Istzustand" nicht unberücksichtigt bleiben. Werden Räume
"wie besichtigt" gemietet, so bedeutet das in der Regel, dass der bei Besichtigung der
Räume ohne sachkundige Nachforschungen feststellbare Zustand als vertragsgemäß
gelten und deshalb der Erfüllungsanspruch des Mieters (§ 536 BGB) auf Beseitigung
sichtbarer Mängel jedenfalls solange ausgeschlossen sein soll, als keine wesentliche
Verschlechterung eintritt (Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III.B., Rdnr.1294). Zwar hat hier die
Beklagte behauptet, dass sich der Zustand der Mieträume bereits bei Anmietung im
Jahre 1996 in einem Zustand befunden habe, der Instandhaltungsmaßnahmen
erforderlich gemacht hätte. Auch hat die Beklagte die Mieträume nach § 4 Ziff. 2 des
Mietvertrages "wie besichtigt und bekannt" übernommen. Jedoch hat sich die Klägerin
zugleich zur Ausführung von Modernisierungsarbeiten, nämlich den Einbau einer Heizung
und von Isolierglasfenster verpflichtet (§ 4 Ziff. 3 des Mietvertrages). Daher konnte die
Beklagte davon ausgehen, dass auch notwendige Arbeiten, insbesondere Putzarbeiten
an den Wänden, welche gerade beim Einbau einer neuen Heizung ohnehin anfallen,
mitausgeführt werden würden. Die Beklagte hat zudem vorgetragen, dass die Klägerin
bei der Besichtigung der Räume im Jahre 1996 auch festgestellt habe, dass eine
Instandsetzung der Räume dringend erforderlich sei. Dann kann aber nicht davon
ausgegangen werden, dass die Klägerin zur Ausführung von Instandsetzungsarbeiten
aufgrund des Anfangszustandes der Mieträume nicht verpflichtet wäre. Im übrigen beruft
sich die Klägerin darauf auch nicht. Sie behauptet gerade das Gegenteil, sie macht
nämlich geltend, dass die Mieträume bei Anmietung ordnungsgemäß gewesen seien
und die Beklagte die eingetretenen Schäden während der Mietzeit verursacht habe.
Nach der vertraglichen Vereinbarung war die Klägerin auch zur Ausführung von
Instandsetzungsarbeiten, soweit es die Substanz der Mieträume betrifft, verpflichtet. Die
Beklagte ist nach dem Mietvertrag nur zur Durchführung der "kleineren Instandhaltung"
verpflichtet. Hierzu gehören nach § 7 Ziff.6 des Mietvertrages die Behebung kleiner
Schäden an den Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser, Gas, den Heiz- und
Kocheinrichtungen, den Fenster – und Türverschlüssen usw.. Die hier notwendigen
Arbeiten an der Bausubstanz gehören hierzu nicht. Vielmehr obliegt dem Vermieter – so
nach § 7 Ziff.7 des Mietvertrages – die Reparatur und Instandhaltung an den
konstruktiven Teilen ("Dach und Fach"), wozu insbesondere auch die Beseitigung von
Putzschäden gehört. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts
verwiesen.
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d) Zutreffend ist das Landgericht ferner davon ausgegangen, dass die Beklagte zur
Ausführung von Instandsetzungsarbeiten dann verpflichtet wäre, wenn sie den
instandsetzungsbedürftigen Zustand der Mieträume bei Beendigung des
Mietverhältnisses zu vertreten hat. Dann hat der Mieter im Wege des Schadensersatzes
auch die von ihm zu vertretenen Schäden zu beseitigen (Bub/Treier/Kraemer, a.a.O.,
III.A., Rdnr.1068). Jedoch hat die Klägerin nicht ausreichend dargelegt, dass die Beklagte
die eingetretenen Schäden aufgrund vertragswidrigen Gebrauchs zu verantworten hat.
Ein Schadensersatzanspruch besteht nämlich nicht, wenn der bei Beendigung des
Mietverhältnisses vorgefundene Zustand der Mietsache dem normalen Mietgebrauch
entspricht. Mangels konkreten Vortrags der Klägerin kann aber nicht festgestellt werden,
dass die Beklagte die Mietsache vertragswidrig gebraucht hat und die Schäden an der
Bausubstanz verursacht hat. So hat die Klägerin schon den Zustand der Mietsache bei
Übergabe an die Beklagte nicht ausreichend vorgetragen. Hierzu genügt es nicht, dass
die Klägerin vorträgt, dass die von der Beklagten behaupteten Schäden nicht vorhanden
waren. Vielmehr hätte es einer eigenen Zustandsbeschreibung durch die Klägerin
bedurft und eines entsprechenden Beweisantrittes. Dies ist insbesondere wegen des
Alters Gebäudes (erbaut 1912) und des gerichtsbekannt schlechten Allgemeinzustandes
von Gebäuden im Ostteil der Stadt erforderlich. Auch handelt es sich bei den nach dem
Gutachten des Sachverständigen K festgestellten Mängeln um typische Bauschäden, die
wegen Alters und allgemeiner Abnutzung infolge unterlassener Instandsetzung
eingetreten sind oder sich verstärken. Nach der Rechtsprechung des BGH muss der
Vermieter sämtliche nach der Lage des konkreten Falles in Betracht kommende
Umstände aus seinem Bereich ausschließen (BGH NJW 1994,1880; NJW 2000,2344;
Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III. A., Rdnr.960a, 961). Dies sind vorliegend – wie das
Landgericht zutreffend ausgeführt hat – das Alters des Gebäudes sowie dessen äußerer
und innerer Allgemeinzustand und die Feuchtigkeitsschäden. Nach den Feststellungen
des Sachverständigen sind im Außenbereich des Gebäudes und auch im Innern der
Mieträume umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich. So hat der
Sachverständige großflächige Putzschäden an der Außenfassade festgestellt. Von der
Außenfassade hat sich der Außenputz großflächig gelöst und die Fassade weist lange
und große Risse auf. Es fehlt der Sockelputz im Spritzwasserbereich und die vertikale
Abdichtung der erdberührten Kelleraußenwand. Daneben hat der Sachverständige auch
Feuchtigkeitsschäden im Innenbereich festgestellt. Im Erdgeschoss ist der Fugenmörtel
mürbe, Mauerreste scherbeln ab. Ausblühungen und Schimmelbefall sind vorhanden,
der Wandbereich riecht muffig (Seite 28 des Gutachtens). Auch in den Kellerräume
wurden Feuchtigkeitsschäden festgestellt (Seite 44 des Gutachtens). Insoweit trifft es
nicht zu, wie die Klägerin mit der Berufung geltend macht, dass das Landgericht
aufgrund des Zustandes des Gebäudes im Außenbereich auf dessen Zustand im Innern
geschlossen haben. Vielmehr hat der Sachverständige auch die dargelegten
Feststellungen im Innern getroffen. Die Schadensart und das vorgefundene
Schadensbild des Gebäudes im Außenbereich als auch im Innern sprechen dafür, dass
es sich bei den Schäden um normale Folgen vertragsgemäßen Gebrauchs handelt.
Dann aber liegt die Darlegungs- und Beweislast für den vertragswidrigen Gebrauch in
vollem Umfange beim Vermieter (Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III. A., Rndr. 961).
2. Zu den einzelnen Positionen gilt unter Berücksichtigung dieser Ausführungen
folgendes:
a) Lackieren von 16 qm Fensterrahmen im Obergeschoss:
Zutreffend hat das Landgericht hier ausgeführt, dass die Klägerin nicht ausreichend
dargelegt hat, dass der Zustand der Fenster die Ausführung von Schönheitsreparaturen
zulässt. Die Beklagte hat indes substantiiert unter Bezugnahme auf das Gutachten des
Sachverständigen K vorgetragen, dass Schönheitsreparaturen nicht ausführbar sind,
bevor die Fenster nicht instandgesetzt worden sind. So hat der Sachverständige
festgestellt, dass an den Walzprofilen der Putz abgefallen ist und die Stabilität der
Fensterflächen nicht ausreichend ist. Es lassen sich beim mittleren Fenster zwei
Einzelrahmen durch Drücken mit der Handfläche verformen, der Mörtel zwischen
Fensterrahmen und Innenputz ist teilweise herausgefallen. Der verbliebene Mörtel ist
mürbe, weich und bröselig. Die Klägerin ist diesem substantiierten Vortrag der Beklagten
nicht entgegengetreten. Es ist daher davon auszugehen, dass die Fenster sich nicht in
einem für die Vornahme eines Anstriches geeigneten Zustand befinden.
b) Anstrich Decke im Obergeschoss:
Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, denen die
Klägerin mit der Berufung nicht erheblich entgegengetreten ist. Nach dem Gutachten
(dort Seite 23) ist die mehrschichtige Wandbeschichtung hart, zerspringt in viele Stücke,
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(dort Seite 23) ist die mehrschichtige Wandbeschichtung hart, zerspringt in viele Stücke,
platzt vom Wandputz bestehend aus Kalkmörtel ab. Unter der entnommenen
Beschichtung sandet der Kalkputz ab, ist weich, rieselig und bröselig. Unter dem
Heizkörper an der Rückwand ist der Wandputz völlig abgefallen. Die Beklagte hat damit
ausreichend dargelegt, dass ohne Erneuerung des Putzes Schönheitsreparaturen nicht
ordnungsgemäß und sinnvoll ausgeführt werden können.
c) Lastenaufzug:
Die Klägerin hat hierzu behauptet, dass die Beklagte während der Mietzeit die
Transportkette des Lastenaufzuges mit Farbe verklebt hat. Insoweit kommt nur ein
Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung,
nämlich wegen vertragswidrigen Gebrauchs, in Betracht. Zutreffend hat das Landgericht
der Klägerin die Darlegungs- und Beweislast hierfür auferlegt. Der Vermieter muss
zunächst einmal beweisen, dass der Schaden, für den der Ersatz begehrt wird, während
der Vertragszeit eingetreten ist, also bei Gebrauchsüberlassung noch nicht vorhanden
war (BGH NJW 1984,1880; Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III.A., Rdnr. 959; Baumgärtel,
Handbuch der Beweislast, Bd. 1, 2. Auflage, § 548 BGB, Rdnr.1). Die Klägerin konnte
indes ihre Behauptung, dass der Lastenaufzug bei Mietbeginn ordnungsgemäß gewesen
ist, nach der beim Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme nicht beweisen. Insoweit
wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen.
d) Streichen Estrichfußboden im Obergeschoss:
Zutreffend hat das Landgericht hier ausgeführt, dass Lackierarbeiten auf dem Fußboden
nicht vor den notwendigen Putzarbeiten an der Decke auszuführen sind. Denn es
besteht die Gefahr, dass durch die Putzarbeiten der neue Lackieranstrich wieder
beschädigt werden könnte. Die Klägerin kann daher die Lackierung solange nicht
verlangen bis sie die Instandsetzungsarbeiten an der Decke ausgeführt hat. Die Klägerin
hat auch nicht vorgetragen, in welcher Art und Weise die Putzarbeiten ausgeführt werden
könnten, ohne dass eine Beschädigung des Fußbodens eintreten könnte; der bloße
Hinweis im Termin zur mündlichen Verhandlung, wonach eine Abdeckung des Fußbodens
technisch möglich sei, ist insoweit nicht ausreichend.
e) Streichen der Wände im Obergeschoss:
Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen. Die
Beklagte hat aufgrund der Feststellungen im Gutachten ausreichend substantiiert
vorgetragen, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen zunächst die Vornahme
von Instandhaltungsmaßnahmen durch die Klägerin, nämlich der Ausführung von
Putzarbeiten, voraussetzt.
f) Streichen der Wände und Decken im Treppenhaus:
Auch insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts und die obige
Ausführungen unter 2.b) verwiesen.
g) Estrichboden im überdachten Hof:
Es wird auf die obige Ausführungen unter 2.d) verwiesen. Soweit die Klägerin sich darauf
beruft, dass die Beklagte durch den Mietvertrag bestätigt habe, dass sie eine
ordnungsgemäße Mietsache übernommen habe und sich bereits daraus ergebe, dass
die Beklagte die Löcher und Risse zu vertreten habe, kann dem nicht gefolgt werden.
Denn wie bereits ausgeführt, ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig dafür,
dass der Schaden (hier Risse und Löcher) während der Mietzeit eingetreten ist, also bei
Gebrauchsüberlassung nicht vorhanden waren. Daran ändert auch eine formularmäßige
Bestätigung der Mängelfreiheit nichts (OLG Stuttgart WuM 1987,25). Im übrigen ergibt
sich aus dem Mietvertrag keine Bestätigung, dass die Mietsache in einem
ordnungsgemäßen Zustand übergeben worden ist. Hierin hat die Beklagte nur bestätigt,
dass sie die Mietgegenstand "wie besichtigt und bekannt" übernimmt, hingegen keine
Mängelfreiheit bestätigt. Die Klägerin konnte jedoch nach der vor dem Landgericht
durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin L nicht beweisen, dass
die behaupteten Mängel bereits bei Überlassung an die Beklagte vorhanden waren. Das
Spachteln und Ausgleichen des Fußboden, sowie das Verfüllen der Löcher gehört nicht
zu den Schönheitsreparaturen, so dass die Klägerin auch die hierfür aufgewendeten
Kosten nicht verlangen kann.
h) Anstrich Wände Erdgeschoss:
Insoweit wird auf die Ausführungen des Landgerichts sowie auf die Ausführungen unter
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Insoweit wird auf die Ausführungen des Landgerichts sowie auf die Ausführungen unter
2.b) verwiesen, die hier entsprechend gelten.
i) Estrichfußboden Erdgeschoss:
Auch insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen sowie
auf die Ausführungen unter 2.d) hinsichtlich des Estrichfußbodens im Obergeschoss, die
hier entsprechend gelten.
j) Fußboden Keller nur noch Streichen:
Auch insoweit wird auf die Ausführungen des Landgerichts verwiesen.
k) Kosten Gerümpel weitere 7.750,00 DM:
Die Klägerin hat für die Entfernung des Gerümpels insgesamt einen Betrag von 7.500,–
DM geltend gemacht, wovon das Landgericht 3.750,00 DM zugesprochen hat und davon
ausgegangen ist, dass nur 5 m3 Sperrmüll zu entfernen gewesen seien. Ohne Erfolg
macht die Klägerin geltend, dass das Landgericht dem angebotenen Zeugenbeweis über
die Umfang von 10 m3 hätte nachgehen müssen. Denn der Vortrag der Klägerin zu dem
behaupteten Umfang ist unsubstantiiert. Die Klägerin hätte darlegen müssen, wie sie die
behauptete Menge, nämlich die genauen Abmaße nach Länge, Höhe und Breite,
ermittelt hat und sich danach die 10 m3 ergeben würden. Daher ist auch nicht
ersichtlich, aus welchen Gründen der Zeuge K gerade hierzu diese genaue Angaben
machen könnte.
3. Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Mietausfall für die Monate August bis
Dezember 2001 nicht zu (§ 556 BGB oder § 326 BGB).
Der Klägerin kann Nutzungsentschädigung gemäß § 557 BGB nicht verlangen, weil der
Klägerin die Mietsache nicht im Sinne dieser Vorschrift "vorenthalten" wurde. Die
Beklagte hat die Mieträume unstreitig am 26. Juli 2001 an die Klägerin zurückgegeben
und damit ihre Rückgabepflicht erfüllt. In welchem Zustand sich die Mieträume bei
Rückgabe befinden ist für die Erfüllung der Rückgabepflicht grundsätzlich ohne
Bedeutung. Deshalb liegt allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in
verwahrlostem Zustand zurückgegeben oder vom Mieter angebrachte Einrichtungen
oder bauliche Maßnahmen nicht entfernt worden sind, noch keine Vorenthaltung der
Mietsache (BGHZ 104,285,289; Bub/Treier/Scheuer, a.a.O., V.A., Rdnr. 19). Soweit das
Landgericht die Beklagte für verpflichtet gehalten hat, Kisten mit beschmutzten
Luftfiltern zu entfernen, Sperrmüll zu beseitigen, Türen gang- und schließbar und daher
einen Schadensersatzanspruch der Klägerin bejaht hat, kann in dem Zurücklassen
dieser Gegenstände und der Nichtausführung der Arbeiten kein Vorenthalten i.S. von §
557 BGB gesehen werden.
Zwar erfasst der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen auch verzögerungsbedingte Mietausfallschäden. Dabei ergibt
sich der Ersatzanspruch des Vermieters vor Eintreten der Voraussetzungen des § 326
BGB aus § 286 Abs.1 BGB (vgl. BGH WuM 1995,149). Sind die Voraussetzungen des §
326 BGB erfüllt und befinden sich die Parteien im Abwicklungsstadium, dann geht der
Ersatz des Mietausfalls als Rechnungsposten in den Schadensersatz wegen
Nichterfüllung ein (BGH DWW 1998,42; BGH NJW 1991, 2416; Bub/Treier/Scheuer, a.a.O.,
V.A., Rndr. 180). Da der Klägerin aus den oben dargelegten Gründen ein Anspruch auf
Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zusteht, kann sie
auch den geltend gemachten Mietausfall nicht verlangen. Im übrigen ist Voraussetzung
für den Ersatzanspruch wegen Mietausfalls, dass der Vermieter darlegt, dass ein
bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen zum Abschluss eines
Mietvertrages bereit gewesen war (OLG Hamburg WuM 1990,77; OLG Düsseldorf ZMR
1990,340). Hierzu fehlt jeder Vortrag der Klägerin.
Da der Klägerin ein Anspruch auf Mietausfall nicht zusteht, konnte die Beklagte gegen
die – vom Landgericht zuerkannten – Ansprüche der Klägerin auf Schadensersatz mit
dem der Beklagten zustehenden Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen. Insoweit
wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, die die Klägerin –
soweit es die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruches betrifft – mit der Berufung
auch nicht angegriffen hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war zuzulassen,
weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts
dies erfordert (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO). Denn eine Entscheidung des
dies erfordert (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO). Denn eine Entscheidung des
Revisionsgerichts zur Frage des Verhältnisses von notwendigen Instandsetzungsarbeiten
des Vermieters zu den vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen durch den
Mieter liegt bisher nicht vor.
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