Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 51/06

KG Berlin: fristlose kündigung, mietvertrag, mietsache, versicherer, hauptsache, abrechnung, form, mietobjekt, vermieter, nebenkosten
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 51/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 127 BGB, § 305c BGB, § 307
BGB, § 550 BGB
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Mündliche Abänderung
der Mietsicherheitsvereinbarung; Ausschluss der Berufung auf
einen Schriftformmangel
Leitsatz
Zur mündlichen Abänderung einer schriftlich vereinbarten Art der Mietsicherheit
(Bankbürgschaft - Fond-Anteile) und zu einem daraus folgenden Schriftformverstoß, wenn
der Mietvertrag die Berufung auf einen Schriftformmangel ausschließt.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 27. Februar 2006 verkündete Urteil der
Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass
festgestellt wird, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 686,88 € in
der Hauptsache erledigt hat.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich derjenigen der
Streithilfe zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe
des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin und der
Streithelfer vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Gründe
I.
Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 27. Februar 2006 verkündete
Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und
Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Die Klägerin habe ihrer sekundären Beweislast
nicht genügt, sondern habe lediglich den Vortrag der Beklagten bestritten.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts habe die Klägerin eine
Vermietungsobliegenheit gehabt. Die Beklagte habe davon ausgehen dürfen, dass das
Mietverhältnis mit der Schlüsselrückgabe beendet worden ist.
Das Mietverhältnis sei aufgrund der Kündigung vom 22. Dezember 2003 wirksam zum
30. Juni 2004 beendet worden. Das Landgericht habe ihm keine Gelegenheit zur
Stellungnahme zu dem übersehenen § 18 Abs. 4 des Mietvertrages gegeben.
Die Einigung darüber, dass anstelle der in § 6 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbarten
Mietbürgschaft eine Kaution zu hinterlegen sei, sei nicht erst nach Mietvertragsabschluss
erfolgt. Die Änderung der Art der Mietsicherheit sei auf eine Anregung der Klägerin
zurückzuführen. § 18 Abs. 4 des Mietvertrages verstoße gegen §§ 305, 305 c, 307 und
306 Abs. 2 BGB.
Die erstinstanzlich geäußerte Auffassung, wonach die Kündigung vom 22. Dezember
2003 als außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund wirksam sei, werde nicht
aufrechterhalten.
Die Beklagte sei berechtigt gewesen, den Mietzins zu mindern.
Bei der mittels eines Schraubenziehers zu öffnenden Büroeingangstür handele es sich
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Bei der mittels eines Schraubenziehers zu öffnenden Büroeingangstür handele es sich
um einen verdeckten Mangel. Die Beklagte sei auch wegen der Überhitzung der Räume
berechtigt gewesen, die Miete zu mindern.
Die Klägerin sei auch verpflichtet gewesen, sie darauf hinzuweisen, dass die Mieter der
umgebenden Mieträume bald auszögen.
Das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass über die
Nebenkostenvorschüsse für den Zeitraum vom 1. Oktober 2004 bis zum 31. März 2005
erst nach dem 30. September 2006 abzurechnen sei. § 7 Abs. 8 des Mietvertrages stelle
nicht auf das Mietvertragsende, sondern auf den Auszug ab. Nach dem Auszug seien
daher keine Vorschüsse mehr geschuldet. Die Abrechnung vom 11. September 2006
leide an denselben Mängeln, wie sie bereits hinsichtlich der in den Anlagen K9 und K10
enthaltenen Abrechnungen seitens der Beklagten gerügt worden seien.
Das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Kosten des Betriebs und
der Wartung der technischen Einrichtungen und Anlagen in § 7 Abs. 2 Nr. 5 des
Mietvertrages nicht mit den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 9
Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 des Mietvertrages identisch seien.
Auch die Umsatzsteuer schulde die Beklagte entgegen der Auffassung des Landgerichts
nicht.
Die Beklagte beantragt,
das am 27. Februar 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts
Berlin abzuändern, die Klage abzuweisen und auf die - für den Fall der vollständigen
Klageabweisung erhobene Widerklage der Beklagten hin die Klägerin zu verurteilen, an
die Beklagte 17.521,55 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 30. März
2005 aus 15.362,26 € sowie aus weiteren 2.159,29 € seit dem 20. Februar 2006 zu
zahlen,
hilfsweise wegen der Widerklage den Rechtsstreit an das Landgericht
zurückzuverweisen.
Die Klägerin und der Streithelfer der Klägerin beantragen,
die Berufung zurückzuweisen mit der Maßgabe, dass festgestellt wird, dass sich der
Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 686,88 € in der Hauptsache erledigt hat.
Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:
Unstreitig sei, dass die Beklagte über § 7 Abs. 2 Nr. 6 des Mietvertrages auch zur
Zahlung von Nebenkosten für den Abschluss und das bestehen einer Mietverlust-
Versicherung zu zahlen gehabt habe. Die Beklagte verkenne aber, dass die
Mietausfallversicherung entsprechend den allgemeinen Versicherungsbedingungen für
Mietverlustversicherungen ausschließlich Mietausfälle eines Vermieters absichere, die
dieser durch berechtigte Mietminderungen auf Grund von keiner Vertragspartei zu
vertretenden Beschädigungen oder einer Zerstörung der Mietsache erleide. Nicht
gedeckt sei dagegen das Risiko eines Mietausfalls auf Grund von Zahlungsunwilligkeit
oder Zahlungsunfähigkeit eines Mieters.
Das Landgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis nicht vor
dem 31. März 2005 ordentlich gekündigt werden konnte. Eine vorzeitige
Vertragsbeendigung sei nicht eingetreten.
Nachdem die Beklagte mit Schreiben vom 6. Januar 2004 die Schlüssel für das
streitgegenständliche Objekt zurückgesandt habe, habe sie, die Klägerin, mit Schreiben
vom 9. Januar 2004 ausdrücklich erklärt, dass mit der Entgegennahme des Schlüssels
keine Vertragsbeendigung verbunden sei. Zwar habe die Beklagte den Zugang dieses
Schreibens bestritten, jedoch habe der Streitverkündete im Termin am 20. Februar 2006
bekundet, dass ihm das Schreiben zugegangen sei.
Die Inanspruchnahme von Schönheitsreparaturen im Vorprozess führe nicht zu einer
Beendigung des Mietverhältnisses.
Ihr, der Klägerin, habe keine Vermietungsobliegenheit oblegen. Im Übrigen habe, sie, die
Klägerin, sich vergeblich um eine Weitervermietung des Objektes bemüht.
Der Beklagten sei die Berufung auf einem vermeintlichen Schriftformmangel gemäß § 18
Abs. 4 des Mietvertrages verwehrt. Diese Regelung verstoße auch nicht gegen die
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Abs. 4 des Mietvertrages verwehrt. Diese Regelung verstoße auch nicht gegen die
Vorschriften der §§ 305 ff BGB.
Zutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass eine Mietminderung nicht
eingetreten sei.
Hinsichtlich der Umsatzsteuer enthalte § 5 Abs. 3 des Mietvertrages eine eindeutige
Regelung.
Der Streithelfer der Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt
ergänzend vor:
Die Klägerin sei aktivlegitimiert. Den von der Beklagten behaupteten unbegrenzten
Versicherungsschutz gebe es nicht.
Der Mietvertrag zwischen den Parteien sei durch Schreiben des Streitverkündeten vom
18. September 2003 zum 31. März 2005 beendet worden.
Durch die Übersendung des Schlüssels an die Klägerin sei das Mietverhältnis nicht
beendet worden. Die Klägerin habe mit Schreiben vom 9. Januar 2004 erklärt, dass mit
Übersendung des Schlüssels das Mietverhältnis nicht beendet worden sei. Dieses
Schreiben sei der Beklagten am 10. Januar 2004 zugegangen.
Das Mietobjekt sei nicht mängelbehaftet gewesen.
Für die Klägerin habe eine Pflicht zur Neuvermietung nicht bestanden.
Der Beklagten sei es aufgrund von § 18 Abs. 4 des Mietvertrages verwehrt, sich auf die
behauptete fehlende Schriftform zu berufen.
Die Verpflichtung zur Zahlung von Umsatzsteuer ergebe sich aus § 5 Abs. 3 des
Mietvertrages.
II.
Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung des für den Zeitraum Juni
2004 bis März 2005 geltend gemachten Mietzinses gemäß § 535 Abs. 2 BGB und zwar in
Höhe von (33.826,12 € ./. 686,88 € =) 33.139,24 €.
In Höhe eines Teilbetrages von 686,88 € hat sich der Rechtsstreit in der Hauptsache für
erledigt. Die Klägerin hatte gegen die Beklagte bis zum 30. September 2006 einen
Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Heiz- und Nebenkostenvorschüsse in
Höhe von monatlich (639,24 € + 228,94 € + 16 % MWSt =) 1.007,09 €, also insgesamt
10.070,90 €. Die zunächst geltend gemachten Vorschüsse haben den vertraglichen
Vereinbarungen entsprochen und waren von der Beklagten unabhängig davon zu zahlen,
ob sie das Mietobjekt nutzt oder nicht. Wie das Landgericht in der angefochtenen
Entscheidung zutreffend ausgeführt hat, waren die geleisteten Vorschüsse am 1.
Oktober 2006 zur Abrechnung fällig.
Die Klägerin, die die Vorschüsse mit Schreiben vom 11. September 2006 abgerechnet
und ein Guthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 686,88 € errechnet hat, war
nach der ständigen Rechtsprechung des Senates - im Wege der sachdienlichen
Klageänderung - berechtigt, die Klage von der zunächst begehrten Vorschusszahlung
auf die Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Zahlungsbetrages
umzustellen und den Rechtsstreit, soweit sich ein Guthabenbetrag zugunsten der
Beklagten errechnet, in der Hauptsache für erledigt zu erklären.
Die Klägerin ist aktivlegitimiert.
Die Beklagte hat nicht ausreichend substantiiert dargelegt, dass der von der Klägerin in
diesem Verfahren gegen die Beklagte geltend gemachte Anspruch auf den Versicherer
einer Mietverlust-Versicherung gemäß § 67 VVG übergegangen sei. Gemäß § 67 Abs. 1
Satz 1 VVG geht der Anspruch auf Ersatz eines Schadens gegen einen Dritten auf den
Versicherer über, soweit dieser dem Versicherungsnehmer den Schaden ersetzt. Die
Klägerin hat ihrer sekundären Darlegungslast genügt, in dem sie die dargelegt hat, keine
Versicherungsleistung erhalten zu haben. Wenn die Beklagte das Gegenteil behauptet,
liegt es an ihr diese Behauptung näher zu belegen. Dies würde ihr für den Fall, dass der
Versicherer tatsächlich gezahlt haben sollte, gar nicht schwer fallen, da der Versicherer
längst mit der auf ihn übergegangenen Forderung an sie herangetreten wäre. Die
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längst mit der auf ihn übergegangenen Forderung an sie herangetreten wäre. Die
Klägerin demgegenüber hat für den Fall, dass die Versicherung nicht gezahlt haben
sollte, keine andere Möglichkeit als darzulegen, keine Versicherungsleistung erhalten zu
haben.
Das Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung zutreffend davon ausgegangen,
dass das Mietverhältnis nicht vor dem 31. März 2005 beendet worden ist.
Zutreffend hat es ausgeführt, dass das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die
fristlose Kündigung der Beklagten vom 22. Dezember 2003 beendet worden ist. Die -
unzutreffende - Rechtsauffassung, die Kündigung vom 22. Dezember 2003 sei als
außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund fristlos wirksam geworden, verfolgt die
Beklagte mit ihrer Berufung ausdrücklich nicht mehr weiter.
Die Kündigung vom 22. Dezember 2003 hat das Mietverhältnis auch nicht gemäß § 580
a Abs. 2 BGB zum 30. Juni 2004 beendet. Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist
wirksam bis zum 31. März 2007 befristet. Ungeachtet der Frage, ob der Mietvertrag
überhaupt gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB verstößt , weil sich die
Parteien entgegen dem Wortlaut des Vertrages dahingehend geeinigt haben, dass die
zu leistende Mietsicherheit nicht in Form einer Bankbürgschaft, sondern in Form von D.
Fond-Anteilen zu erbringen sei, ist der Beklagten die Berufung auf einen vermeintlichen
Schriftformmangel gemäß § 18 Abs. 4 des Mietvertrages verwehrt. § 18 Abs. 4 des
Mietvertrages, der wie folgt lautet:
„Die Vertragsparteien verpflichten sich gegenseitig, jederzeit alle Handlungen
vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem
Schriftformerfordernis insbesondere im Zusammenhang mit dem Abschluss von
Nachtrags- und Ergänzungsverträgen Genüge zu tun, und bis dahin den Mietvertrag
nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen,“
verstößt entgegen der Auffassung der Beklagten nicht gegen §§ 305 ff BGB.
Es handelt sich nicht um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305 c BGB. Die
Beklagte musste mit einer derartigen Klausel unter der Überschrift „Allgemeine
Regelungen“ rechnen, denn sie verhält sich über das Verhalten der Parteien im
Zusammenhang mit der Durchführung des Vertrages.
Die Regelung enthält auch keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307
BGB. Es sind keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich, weshalb eine der beiden
Vertragsparteien durch diese Klausel unangemessen benachteiligt sein soll (vgl. insoweit
auch OLG Düsseldorf, DWW 2004, 224; MDR 2004, 1179).
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klausel auch dann einschlägig, wenn wie
von ihr behauptet, die Parteien sich bereits vor Abschluss des Mietvertrages daraufhin
geeinigt haben sollen, dass die Kaution in Form von Fondsanteilen geleistet werden soll.
Die Verpflichtung, alles zu tun, um dem Schriftformerfordernis genüge zu tun, erstreckt
sich auf solche mündlichen Vereinbarungen, die vor Abschluss des schriftlichen
Mietvertrages geschlossen wurden und zu diesem im Widerspruch stehe. Soweit in der
Klausel von Nachtrags-, Änderungs-, und -Ergänzungsverträgen die Rede ist, handelt es
sich, wie man an der Formulierung „insbesondere“ erkennt, nur um eine exemplarische
aber nicht ausschließliche Aufzählung.
Zutreffend ist das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung auch davon
ausgegangen, dass der Mietvertrag durch die Entgegennahme des von der Beklagten
mit Schreiben vom 6. Januar 2004 übersandten Schlüssels nicht beendet worden sei.
Grundsätzlich liegt in der widerspruchslosen Rücknahme der Schlüssel durch den
Vermieter nicht zugleich dessen Einverständnis mit der Aufhebung des Vertrages
(Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV., Rdnr. 286;
BGH WuM 1981, 57). Es fehlt vorliegend nicht nur an einer entsprechenden
Willensbekundung der Klägerin. Diese hat vielmehr sogar mit Schreiben vom 23. März
2004 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Mietverhältnis nicht beendet sei, dass
sie aber gleichwohl Ansprüche „bezüglich der Renovierung“ geltend mache. Die Beklagte
kann daher aus dem Umstand, dass die Klägerin in dem Verfahren 104 O 67/04 einen
Ablösebetrag in Höhe der nicht durchgeführten Renovierungsarbeiten geltend gemacht
hat, nicht herleiten, das diese mit einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses
einverstanden gewesen sei. Die Beklagte hat zwar zunächst den Zugang dieses
Schreibens bestritten. Diesem Vortrag steht aber entgegen, dass sie dieses Schreibens
zuvor bereits mit Schriftsatz vom 15. September 2005 - dort auf Seite 4 - in den
Prozessstoff eingeführt hat.
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Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt,
dass die Klägerin, da das Mietverhältnis mit der Beklagten fortbestand, keine
Vermietungsobliegenheit hatte. Die von der Beklagten in diesem Zusammenhang
zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes (DB 1993, 2022) ist auf den vorliegenden
Fall nicht anwendbar. Sie setzt sich mit einer Fallkonstellation auseinander, bei der ein
Vermieter bei bestehendem Mietverhältnis, die Mieträume zu einem geringeren Mietzins
weitervermietet und von dem ausgezogenen Mieter die Mietdifferenz geltend macht.
Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beklagte nicht schlüssig
dargelegt hat, dass in dem hier streitgegenständlichen Zeitraum von Juni 2004 bis März
2005 der vertragesgemäße Gebrauch der Mietsache eingeschränkt gewesen sei, § 536
Abs. 1 Satz 1 BGB.
Soweit die Beklagte eine Überhitzung der Räume beanstandet, fehlt es an einer
Darlegung an welchem Tag innerhalb des hier streitgegenständlichen Zeitraumes welche
Temperatur in den Mieträumen geherrscht haben soll. Darüber hinaus ist auch nicht
nachvollziehbar dargelegt, dass die behauptete, aber nicht substanziiert dargelegte,
Überhitzung auf eine Eigenschaft der Mietsache zurückzuführen sei. Ausweislich des
Beklagtenvortrages im Schriftsatz vom 15. September 2005 betrieb sie in den Räumen
nicht nur normale Arbeitsplatz PCs, sondern besonders stark wärmeerzeugende Server.
Soweit die Beklagte in der Berufungsbegründung Ausführungen zum Sommer 2003
macht, liegt dieser Vortrag neben der Sache, da es hier um den Zeitraum Juni 2004 bis
März 2005 geht.
Die mittels eines Schraubenzieher zu öffnende Bürotür berechtigt nicht zur Minderung
des Mietzinses, denn der Zustand der Büroeingangstür entspricht dem bei
Vertragsabschluss vorhandenen Zustand, § 536 b BGB. Die Bürotür war auch nicht mit
einem versteckten Mangel behaftet. Dass eine gewöhnliche Eingangstür, die nicht durch
besondere Maßnahmen, wie Querriegel, Metallplatte o.ä. versehen ist, mit einem
Schraubenzieher geöffnet werden kann, ist allgemein bekannt.
Die Beklagte hat auch nicht schlüssig vorgetragen, dass durch Leerstand der die
Mieträume umgebenden Räume der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache
beeinträchtigt worden sei. Was die behauptete Überhitzung betrifft, kann auf die obigen
Ausführungen Bezug genommen werden. Soweit die Beklagte behauptet, sie habe über
die Maßen Heizkosten gehabt, kann diesem Vortrag eine Beeinträchtigung des
vertragsgemäßen Gebrauchs nicht entnommen werden. Die Beklagte behauptet nicht,
dass die Räume nicht ausreichend beheizbar gewesen seien. Er beanstandet lediglich
die Höhe der Heizkosten. Die Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch ist in Fällen
wie diesem nicht eingeschränkt. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels
irrelevant ( LG Hamburg, NJW-RR 1988, 907; KG, KGR Berlin 2006, 89).
Das Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung auch zutreffend davon
ausgegangen, dass die Beklagte gemäß § 5 Abs. 3 des Mietvertrages die Umsatzsteuer
schuldet, und zwar unabhängig davon, ob die Voraussetzungen für die
Umsatzsteueroption nach § 9 Abs. 2 UStG bei der Klägerin vorliegen. Entgegen der
Auffassung der Beklagten setzt § 5 Abs. 3 des Mietvertrages keine Verwendung des
Mieters voraus. Gemäß § 5 Abs. 3 des Mietvertrages ist der Vermieter nicht mehr
verpflichtet, die Umsatzsteuer gesondert auszuweisen, wenn die Voraussetzung für die
Umsatzsteueroption des Vermieters nach § 9 Abs. 2 UStG entfällt, weil der Mieter das
Mietobjekt ganz oder teilweise nicht entsprechend der in § 2 Abs. 5 des Mietvertrages
getroffenen Vereinbarung verwendet. Da die Voraussetzung für die Umsatzsteueroption
des Vermieters nach § 9 Abs. 2 UStG sowohl bei einem Wegfall der Verwendung als auch
bei einer Abweichung von der vertraglich vereinbarten Nutzung entfallen kann, ist diese
Klausel ist vom Sinn und Zweck her dahingehend auszulegen, dass sie auch bei einem
Wegfall der Verwendung Anwendung findet.
Die Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung vom 11.
September 2006 greifen nicht durch.
Die Klägerin hat die entstandenen Nebenkosten - so auch die Heizkosten -
entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen abgerechnet. Die Kosten sind
unabhängig davon entstanden, ob die Beklagte die Räume genutzt hat, oder nicht. Dass
Kosten die in Rechnung gestellt worden sind, tatsächliche nicht entstanden seien, kann
dem Vortrag der Beklagten nicht nachvollziehbar entnommen werden.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 6 Abs. 1 und Abs. 2 des Vertrages in Verbindung mit
den §§ 286, 288 BGB.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 101, Abs. 1 ZPO. Die weiteren
prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat,
noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO n. F.).
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