Urteil des KG Berlin vom 15.03.2017

KG Berlin: baukosten, verwaltung, abrechnung, bauarbeiten, betriebskosten, miteigentumsanteil, tagesordnung, abstimmung, beendigung, bedürfnis

Gericht:

KG Berlin 24.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

24 W 182/02

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 16 Abs 2 WoEigG, § 21 Abs 3

WoEigG, § 28 Abs 5 WoEigG

Wohnungseigentümergemeinschaft: Jahresübergreifende

Abrechnung von mehrjährigen Bauarbeiten; Bestätigung von

Sonderumlagebeschlüssen im Zuge der Abrechnung der

Baukosten

Leitsatz

1. Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die

Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend

abrechnen.

2. Bei Zweifeln über die Bestandskraft von vorschussweisen Sonderumlagebeschlüssen ist die

Eigentümermehrheit nicht gehindert, im Zuge der Abrechnung der tatsächlichen Baukosten

nochmals bestätigend über die Vornahme der Bauarbeiten zu beschließen und den auf die

Baukosten entfallenden Teil der Jahresabrechnung als "Sonderumlage" zu bezeichnen.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz zu

tragen. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 5.624,21 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft der im

Rubrum bezeichneten Anlage. Ihnen gehört die Wohnung Nr. 11, auf die ein

Miteigentumsanteil von 2.083,85/100.000stel entfällt, wonach sich auch ihr Anteil an den

Betriebskosten richtet.

In den Jahren 1998 und 1999 wurden Sanierungsarbeiten an der Fassade des Gebäudes

durchgeführt, wofür im Jahre 1998 Kosten von 210.634,09 DM und im Jahre 1999 Kosten

von 76.649,85 DM, insgesamt also 287.283,94 DM entstanden. Der erste

Sonderumlagenbeschluss vom 6. Februar 1998 in Höhe von 200.000,00 DM wurde aus

formellen Gründen im Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt. Der zweite

ergänzende Sonderumlagenbeschluss vom 8. Mai 1998 über die Aufstockung der

Sonderumlage um 60.000,00 DM wurde bestandskräftig, die Antragsteller wurden

insoweit zur Zahlung ihres Anteils von 1.250,31 DM durch den rechtskräftigen Beschluss

des Landgerichts vom 25. Januar 2000 zur Zahlung verpflichtet. Die im Jahre 1998

entstandenen Baukosten wurden in der Jahresabrechnung 1998 nicht abgerechnet. Die

Abrechnung der gesamten Baukosten erfolgte vielmehr erstmalig mit der

Jahresabrechnung 1999, die Gegenstand des vorliegenden

Beschlussanfechtungsverfahrens ist. Die Verwalterin ging dabei wie folgt vor: Sie ließ

unter TOP 5 die bereits gefassten Sonderumlagebeschlüsse vom 6. Februar 1998 und

26. Mai 1998 mit einem Volumen von 260.000,00 DM bestätigen. In die

Gesamtjahresabrechnung setzte die Verwalterin die tatsächlichen Gesamtkosten von

287.283,94 DM abzüglich der eingegangenen Sonderumlage von 274.131,73 DM

(Minusdifferenz von 13.152,21 DM) ein und kam auf Gesamtausgaben von 112.208,44

DM. Hiervon setzte sie die Minusdifferenz von 13.152,21 DM ab und kam auf "echte

Kosten 1999", also für alle Betriebskosten ohne die Baukosten, auf den Betrag von

99.056,23 DM. Ausgehend von diesem Betrag erstellte die Verwalterin für die

Antragsteller einen Einzelabrechnung, endend mit einem Soll von 2.224,80 DM, dem

Vorschusszahlungen von 12 x 192,00 DM, also 2.304,00 DM gegenüber standen.

Ausgehend von den tatsächlichen Baukosten von 287.283,94 DM erstellte die

Verwalterin nach dem Miteigentumsanteil der Antragsteller eine gesonderte

Einzelabrechnung vom 18. April 2000 über 5.986,57 DM. Letzterer Betrag war

Gegenstand des Parallelverfahrens 70 II 160/01 AG Charlottenburg = 85 T 360/01 LG

Berlin = 24 W 183/02 KG.

In der Eigentümerversammlung am 5. Mai 2000, zu der die Verwaltung unter

Übersendung einer Tagesordnung mit Schreiben vom 18. April 2000 eingeladen hatte,

wurden mehrheitlich folgende Anträge zu TOP 2, TOP 4 und TOP 5 angenommen:

TOP 2: "Die Wohngeldabrechnung 1999 inklusive der Abrechnung über die entstandenen

Baukosten für die Fassadensanierung (Kosten 287.283,94 DM) wird in der vorliegenden

Form als Einzel- und Gesamtabrechnung verabschiedet. Die Zahlungsverpflichtung

entsteht mit der Beschlussfassung."

Zu TOP 4 wurde der Verwaltung Entlastung für das Jahr 1999 erteilt.

TOP 5: "Die Durchführung der Fassadensanierung mit einem Kostenrahmen von ca.

260.000,00 DM gemäß den Beschlüssen aus den Eigentümerversammlungen vom 6.

Februar 1998 (TOP 4 der dortigen Tagesordnung) und vom 26. Mai 1998 (TOP 2 der

dortigen Tagesordnung) wird unter gleichzeitiger Bildung von Sonderumlagen erneut

beschlossen. Und die bereits gefassten Beschlüsse bestätigt."

Die Antragsteller haben diese Eigentümerbeschlüsse angefochten und dazu

vorgetragen, die Wohngeldabrechnung 1999 entspreche nicht ordnungsgemäßer

Verwaltung, da in sie Kosten für die Fassadensanierung eingeflossen seien, die

größtenteils bereits vor dem 1. Januar 1999 bezahlt worden seien. Demgemäß sei auch

die Verwalterentlastung für ungültig zu erklären. Der erneute Beschluss zur

Durchführung der Fassadensanierung mit einem Kostenrahmen von ca. 260.000,00 DM

sei aufzuheben, weil die Fassadensanierung im Zeitpunkt dieser Beschlussfassung

bereits seit eineinhalb Jahren abgeschlossen gewesen sei.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29. Juni 2001 die Anfechtungsanträge

zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss vom 16. April

2002 die Erstbeschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Ihre sofortige weitere

Beschwerde bleibt erfolglos.

II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG

zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch sachlich nicht begründet. Einen Rechtsfehler, auf

den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1

FGG), weist der angefochtene Beschluss des Landgerichts nicht auf. Aus Gründen der

Darstellung wird die rechtliche Erörterung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5

vorgezogen.

Eigentümerbeschluss zu TOP 5

Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass die bestätigende Wiederholung des

aus formellen Gründen vom Gericht für ungültig erklärten Sonderumlagebeschlusses

vom 6. Februar 1998 und des Aufstockungsbeschlusses vom 26. Mai 1998 mit einem

Kostenrahmen von ca. 260.000,00 DM nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger

Verwaltung verstoßen. Über den Ergänzungsbeschluss war am 5. Mai 2000 noch nicht

rechtskräftig entschieden. Gerade auch im Hinblick auf die Wohnungseigentümer, die

ihre Anteile auf die Sonderumlagen gezahlt hatten, bestand ein Bedürfnis, die

Anspruchsgrundlagen für die Vorschusszahlungen vorsorglich zu bestätigen sowie

darüber hinaus auch die Rechtmäßigkeit der Bauarbeiten. Den Antragstellern ist dadurch

auch kein Nachteil entstanden. Soweit sie wegen der Anteile an der Aufstockung in Höhe

von 60.000,00 DM verurteilt worden sind, war ihnen dieser Betrag gutzubringen, was in

dem Parallelverfahren 70 II 160/01 AG Charlottenburg = 85 T 360/01 LG Berlin = 24 W

183/02 KG auch geschehen ist. Schon nach dem Einladungsschreiben vom 18. April

2000 hatte die Verwalterin klargestellt, dass die "Fassadenbeschlüsse vorsichtshalber

noch einmal gefasst werden" müssen aufgrund der bestehenden

Beschlussanfechtungen, wobei andererseits zu TOP 2 auch klargestellt war, dass zu den

eigentlichen Betriebskosten der Wohngeldabrechnung 1999 zusätzlich die

Gesamtkosten für die Fassadensanierung in Höhe von 287.283,94 DM kamen. Für die

Antragsteller musste deshalb auch klar sein, dass durch den Eigentümerbeschluss zu

TOP 5 keine weiteren Belastungen auf sie zukamen.

Zu TOP 2

Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, dass die Antragsteller durch die

Abrechnung der tatsächlichen Fassadensanierungskosten im Jahre 1999 nicht in ihren

Rechten verletzt wurden. Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger

Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss

erstmalig jahresübergreifend abrechnen. Es kann dahinstehen, unter welchen

Voraussetzungen die Antragsteller die Einstellung der im Kalenderjahr 1998 getätigten

Ausgaben für Sanierungsarbeiten in die Jahresabrechnung 1998 hätten verlangen

können oder ob die Eigentümermehrheit bei Erhebung von Sonderumlagen größeren

Umfanges eventuell sogar mittelbar festlegt, dass wegen der Übersichtlichkeit die

Baukosten erst nach Beendigung der Sanierungsarbeiten abgerechnet werden.

Zumindest dann, wenn die im Jahre 1998 ausgegebenen Baukosten noch nicht in der

Jahresabrechnung 1998 abgerechnet worden sind, ergibt sich zwingend, dass dann nicht

nur in der Jahresabrechnung 1999 die in diesem Kalenderjahr aufgelaufenen Baukosten

abzurechnen sind, sondern zugleich auch die noch nicht abgerechneten Baukosten des

Vorjahres. Würden in die Jahresabrechnung 1999 nur die in diesem Jahr angefallenen

Baukosten eingestellt, verbliebe ein Abrechnungsergänzungsanspruch für die bereits im

Vorjahr ausgegebenen Baukosten, die aus der Gemeinschaftskasse getätigt worden

sind. Die Verwalterin hat nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der

Vorinstanzen die Baukosten auch in genauer Höhe angegeben und sogar die

Einzelabrechnungen 1999 danach trennt, was auf die "echten Kosten 1999" entfällt und

was auf die tatsächlichen Baukosten zu zahlen ist. Entgegen der

Rechtsbeschwerdebegründung kann daraus nicht hergeleitet werden, dass "zwei

getrennte und unabhängige Abrechnungen" vorliegen, sondern es sind gerade auch die

tatsächlichen Gesamtbaukosten in die Jahresabrechnung 1999 integriert worden. Die

Überschreitung des Abrechnungszeitraumes 1999 in Richtung auf das Vorjahr ergab sich

zwingend daraus, dass im Vorjahr noch keine Abrechnung der Baukosten stattgefunden

hat.

Soweit die Antragsteller auch in dritter Instanz beanstanden, dass die Einzelabrechnung

über die Baukosten bei der Abstimmung über die Gesamtabrechnung noch nicht

vorgelegen habe, kann dies auf sich beruhen, weil die Verwalterin sowohl im

Einladungsschreiben wie auch in dem Beschlussantrag zu TOP 2 die entstandenen

Baukosten für die Fassadensanierung in Höhe von 287.283,94 DM angegeben hatte und

die Berechnung nach dem Miteigentumsanteil der Antragsteller relativ einfach

nachvollzogen werden kann. Im Übrigen würde das Fehlen von Einzelabrechnungen nicht

dazu führen, dass der Eigentümerbeschluss über die Gesamtabrechnung für ungültig

erklärt wird. In diesem Fall bestehen lediglich Ergänzungsansprüche.

Zu TOP 4

Ohne Rechtsfehler führt das Landgericht aus, dass angesichts der Ordnungsmäßigkeit

der Jahresabrechnung die von der Eigentümermehrheit beschlossene

Verwalterentlastung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller die Gerichtskosten dritter Instanz

tragen. Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher

Kosten anzuordnen (§ 47 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum