Urteil des KG Berlin, Az. 24 W 182/02

KG Berlin: baukosten, verwaltung, abrechnung, bauarbeiten, betriebskosten, miteigentumsanteil, tagesordnung, abstimmung, beendigung, bedürfnis
1
2
Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 182/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 16 Abs 2 WoEigG, § 21 Abs 3
WoEigG, § 28 Abs 5 WoEigG
Wohnungseigentümergemeinschaft: Jahresübergreifende
Abrechnung von mehrjährigen Bauarbeiten; Bestätigung von
Sonderumlagebeschlüssen im Zuge der Abrechnung der
Baukosten
Leitsatz
1. Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die
Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend
abrechnen.
2. Bei Zweifeln über die Bestandskraft von vorschussweisen Sonderumlagebeschlüssen ist die
Eigentümermehrheit nicht gehindert, im Zuge der Abrechnung der tatsächlichen Baukosten
nochmals bestätigend über die Vornahme der Bauarbeiten zu beschließen und den auf die
Baukosten entfallenden Teil der Jahresabrechnung als "Sonderumlage" zu bezeichnen.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz zu
tragen. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 5.624,21 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsteller sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft der im
Rubrum bezeichneten Anlage. Ihnen gehört die Wohnung Nr. 11, auf die ein
Miteigentumsanteil von 2.083,85/100.000stel entfällt, wonach sich auch ihr Anteil an den
Betriebskosten richtet.
In den Jahren 1998 und 1999 wurden Sanierungsarbeiten an der Fassade des Gebäudes
durchgeführt, wofür im Jahre 1998 Kosten von 210.634,09 DM und im Jahre 1999 Kosten
von 76.649,85 DM, insgesamt also 287.283,94 DM entstanden. Der erste
Sonderumlagenbeschluss vom 6. Februar 1998 in Höhe von 200.000,00 DM wurde aus
formellen Gründen im Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt. Der zweite
ergänzende Sonderumlagenbeschluss vom 8. Mai 1998 über die Aufstockung der
Sonderumlage um 60.000,00 DM wurde bestandskräftig, die Antragsteller wurden
insoweit zur Zahlung ihres Anteils von 1.250,31 DM durch den rechtskräftigen Beschluss
des Landgerichts vom 25. Januar 2000 zur Zahlung verpflichtet. Die im Jahre 1998
entstandenen Baukosten wurden in der Jahresabrechnung 1998 nicht abgerechnet. Die
Abrechnung der gesamten Baukosten erfolgte vielmehr erstmalig mit der
Jahresabrechnung 1999, die Gegenstand des vorliegenden
Beschlussanfechtungsverfahrens ist. Die Verwalterin ging dabei wie folgt vor: Sie ließ
unter TOP 5 die bereits gefassten Sonderumlagebeschlüsse vom 6. Februar 1998 und
26. Mai 1998 mit einem Volumen von 260.000,00 DM bestätigen. In die
Gesamtjahresabrechnung setzte die Verwalterin die tatsächlichen Gesamtkosten von
287.283,94 DM abzüglich der eingegangenen Sonderumlage von 274.131,73 DM
(Minusdifferenz von 13.152,21 DM) ein und kam auf Gesamtausgaben von 112.208,44
DM. Hiervon setzte sie die Minusdifferenz von 13.152,21 DM ab und kam auf "echte
Kosten 1999", also für alle Betriebskosten ohne die Baukosten, auf den Betrag von
99.056,23 DM. Ausgehend von diesem Betrag erstellte die Verwalterin für die
Antragsteller einen Einzelabrechnung, endend mit einem Soll von 2.224,80 DM, dem
Vorschusszahlungen von 12 x 192,00 DM, also 2.304,00 DM gegenüber standen.
Ausgehend von den tatsächlichen Baukosten von 287.283,94 DM erstellte die
Verwalterin nach dem Miteigentumsanteil der Antragsteller eine gesonderte
Einzelabrechnung vom 18. April 2000 über 5.986,57 DM. Letzterer Betrag war
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Einzelabrechnung vom 18. April 2000 über 5.986,57 DM. Letzterer Betrag war
Gegenstand des Parallelverfahrens 70 II 160/01 AG Charlottenburg = 85 T 360/01 LG
Berlin = 24 W 183/02 KG.
In der Eigentümerversammlung am 5. Mai 2000, zu der die Verwaltung unter
Übersendung einer Tagesordnung mit Schreiben vom 18. April 2000 eingeladen hatte,
wurden mehrheitlich folgende Anträge zu TOP 2, TOP 4 und TOP 5 angenommen:
TOP 2: "Die Wohngeldabrechnung 1999 inklusive der Abrechnung über die entstandenen
Baukosten für die Fassadensanierung (Kosten 287.283,94 DM) wird in der vorliegenden
Form als Einzel- und Gesamtabrechnung verabschiedet. Die Zahlungsverpflichtung
entsteht mit der Beschlussfassung."
Zu TOP 4 wurde der Verwaltung Entlastung für das Jahr 1999 erteilt.
TOP 5: "Die Durchführung der Fassadensanierung mit einem Kostenrahmen von ca.
260.000,00 DM gemäß den Beschlüssen aus den Eigentümerversammlungen vom 6.
Februar 1998 (TOP 4 der dortigen Tagesordnung) und vom 26. Mai 1998 (TOP 2 der
dortigen Tagesordnung) wird unter gleichzeitiger Bildung von Sonderumlagen erneut
beschlossen. Und die bereits gefassten Beschlüsse bestätigt."
Die Antragsteller haben diese Eigentümerbeschlüsse angefochten und dazu
vorgetragen, die Wohngeldabrechnung 1999 entspreche nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung, da in sie Kosten für die Fassadensanierung eingeflossen seien, die
größtenteils bereits vor dem 1. Januar 1999 bezahlt worden seien. Demgemäß sei auch
die Verwalterentlastung für ungültig zu erklären. Der erneute Beschluss zur
Durchführung der Fassadensanierung mit einem Kostenrahmen von ca. 260.000,00 DM
sei aufzuheben, weil die Fassadensanierung im Zeitpunkt dieser Beschlussfassung
bereits seit eineinhalb Jahren abgeschlossen gewesen sei.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 29. Juni 2001 die Anfechtungsanträge
zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss vom 16. April
2002 die Erstbeschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Ihre sofortige weitere
Beschwerde bleibt erfolglos.
II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG
zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch sachlich nicht begründet. Einen Rechtsfehler, auf
den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1
FGG), weist der angefochtene Beschluss des Landgerichts nicht auf. Aus Gründen der
Darstellung wird die rechtliche Erörterung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 5
vorgezogen.
Eigentümerbeschluss zu TOP 5
Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass die bestätigende Wiederholung des
aus formellen Gründen vom Gericht für ungültig erklärten Sonderumlagebeschlusses
vom 6. Februar 1998 und des Aufstockungsbeschlusses vom 26. Mai 1998 mit einem
Kostenrahmen von ca. 260.000,00 DM nicht gegen Grundsätze ordnungsmäßiger
Verwaltung verstoßen. Über den Ergänzungsbeschluss war am 5. Mai 2000 noch nicht
rechtskräftig entschieden. Gerade auch im Hinblick auf die Wohnungseigentümer, die
ihre Anteile auf die Sonderumlagen gezahlt hatten, bestand ein Bedürfnis, die
Anspruchsgrundlagen für die Vorschusszahlungen vorsorglich zu bestätigen sowie
darüber hinaus auch die Rechtmäßigkeit der Bauarbeiten. Den Antragstellern ist dadurch
auch kein Nachteil entstanden. Soweit sie wegen der Anteile an der Aufstockung in Höhe
von 60.000,00 DM verurteilt worden sind, war ihnen dieser Betrag gutzubringen, was in
dem Parallelverfahren 70 II 160/01 AG Charlottenburg = 85 T 360/01 LG Berlin = 24 W
183/02 KG auch geschehen ist. Schon nach dem Einladungsschreiben vom 18. April
2000 hatte die Verwalterin klargestellt, dass die "Fassadenbeschlüsse vorsichtshalber
noch einmal gefasst werden" müssen aufgrund der bestehenden
Beschlussanfechtungen, wobei andererseits zu TOP 2 auch klargestellt war, dass zu den
eigentlichen Betriebskosten der Wohngeldabrechnung 1999 zusätzlich die
Gesamtkosten für die Fassadensanierung in Höhe von 287.283,94 DM kamen. Für die
Antragsteller musste deshalb auch klar sein, dass durch den Eigentümerbeschluss zu
TOP 5 keine weiteren Belastungen auf sie zukamen.
Zu TOP 2
Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, dass die Antragsteller durch die
Abrechnung der tatsächlichen Fassadensanierungskosten im Jahre 1999 nicht in ihren
Rechten verletzt wurden. Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger
14
15
16
17
18
Rechten verletzt wurden. Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger
Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss
erstmalig jahresübergreifend abrechnen. Es kann dahinstehen, unter welchen
Voraussetzungen die Antragsteller die Einstellung der im Kalenderjahr 1998 getätigten
Ausgaben für Sanierungsarbeiten in die Jahresabrechnung 1998 hätten verlangen
können oder ob die Eigentümermehrheit bei Erhebung von Sonderumlagen größeren
Umfanges eventuell sogar mittelbar festlegt, dass wegen der Übersichtlichkeit die
Baukosten erst nach Beendigung der Sanierungsarbeiten abgerechnet werden.
Zumindest dann, wenn die im Jahre 1998 ausgegebenen Baukosten noch nicht in der
Jahresabrechnung 1998 abgerechnet worden sind, ergibt sich zwingend, dass dann nicht
nur in der Jahresabrechnung 1999 die in diesem Kalenderjahr aufgelaufenen Baukosten
abzurechnen sind, sondern zugleich auch die noch nicht abgerechneten Baukosten des
Vorjahres. Würden in die Jahresabrechnung 1999 nur die in diesem Jahr angefallenen
Baukosten eingestellt, verbliebe ein Abrechnungsergänzungsanspruch für die bereits im
Vorjahr ausgegebenen Baukosten, die aus der Gemeinschaftskasse getätigt worden
sind. Die Verwalterin hat nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der
Vorinstanzen die Baukosten auch in genauer Höhe angegeben und sogar die
Einzelabrechnungen 1999 danach trennt, was auf die "echten Kosten 1999" entfällt und
was auf die tatsächlichen Baukosten zu zahlen ist. Entgegen der
Rechtsbeschwerdebegründung kann daraus nicht hergeleitet werden, dass "zwei
getrennte und unabhängige Abrechnungen" vorliegen, sondern es sind gerade auch die
tatsächlichen Gesamtbaukosten in die Jahresabrechnung 1999 integriert worden. Die
Überschreitung des Abrechnungszeitraumes 1999 in Richtung auf das Vorjahr ergab sich
zwingend daraus, dass im Vorjahr noch keine Abrechnung der Baukosten stattgefunden
hat.
Soweit die Antragsteller auch in dritter Instanz beanstanden, dass die Einzelabrechnung
über die Baukosten bei der Abstimmung über die Gesamtabrechnung noch nicht
vorgelegen habe, kann dies auf sich beruhen, weil die Verwalterin sowohl im
Einladungsschreiben wie auch in dem Beschlussantrag zu TOP 2 die entstandenen
Baukosten für die Fassadensanierung in Höhe von 287.283,94 DM angegeben hatte und
die Berechnung nach dem Miteigentumsanteil der Antragsteller relativ einfach
nachvollzogen werden kann. Im Übrigen würde das Fehlen von Einzelabrechnungen nicht
dazu führen, dass der Eigentümerbeschluss über die Gesamtabrechnung für ungültig
erklärt wird. In diesem Fall bestehen lediglich Ergänzungsansprüche.
Zu TOP 4
Ohne Rechtsfehler führt das Landgericht aus, dass angesichts der Ordnungsmäßigkeit
der Jahresabrechnung die von der Eigentümermehrheit beschlossene
Verwalterentlastung Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller die Gerichtskosten dritter Instanz
tragen. Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher
Kosten anzuordnen (§ 47 WEG).
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum