Urteil des KG Berlin vom 15.03.2017
KG Berlin: restaurant, laden, kaufvertrag, verwalter, gewerbe, käufer, genehmigung, lärm, kellergeschoss, geschäftsbetrieb
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Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 135/04
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 12 Abs 2 WoEigG, § 14 Nr 2
WoEigG, § 15 WoEigG, § 1004
BGB
Wohnungseigentum: Reichweite der Veräußerungszustimmung
des Verwalters im Hinblick auf eine Billigung des beabsichtigen
Nutzungszwecks
Leitsatz
Die durch den Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG besagt nur,
dass aus der Person des Erwerbers keine wichtigen Gründe gegen den Eintritt in die
Gemeinschaft hergeleitet werden, nicht aber, dass die aus dem genehmigten Kaufvertrag
ersichtliche Absicht einer bestimmten künftigen Nutzung (Restaurant in Ladenräumen)
gebilligt wird, was der Verwalter zu Lasten der Gemeinschaft ohnehin nicht wirksam
genehmigen könnte.
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche
Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 15.000,-- EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsgegnerin ist Teileigentümerin der im Erdgeschoss gelegenen Einheiten Nr.
31 und 32 sowie der darunter im Keller liegenden Einheiten Nr. 29 und 30, die jeweils
durch eine Wendeltreppe miteinander verbunden sind. Die übrigen Wohnungseigentümer
(Antragsteller) verlangen von der Antragsgegnerin die Unterlassung der Nutzung der
Räume Nr. 29 bis 32 als Restaurant. Die Antragsgegnerin hat mit notariellem Vertrag
vom 15. Januar 2002 die Einheiten verkauft. Nach dem Kaufvertrag beabsichtigt der
Käufer ebenfalls die Nutzung für gastronomische Zwecke. Die Verwalterin stimmte dem
Kaufvertrag zu, die Umschreibung des Eigentums ist jedoch noch nicht erfolgt. Mit
Schreiben vom 3. April 2003 beantragte die Antragsgegnerin bei der Verwalterin die
Genehmigung für den Betrieb eines Restaurants in den Einheiten Nr. 29 bis 32. Der
Betrieb erfolgt bereits in der Art, dass sich im Erdgeschoss die Gasträume befinden,
während im Kellergeschoss die Sanitäranlagen sind. Das Restaurant wird als sogenannte
Vollküche betrieben. Der durch den Restaurantbetrieb entstehende Müll wird in einem
separaten Raum neben dem Durchgang zum Hof gesammelt. Eine ausdrückliche
Zustimmung zu der Nutzung in den Einheiten Nr. 29 bis 32 erfolgte weder seitens der
Verwalterin noch seitens der Gemeinschaft. Die Bewohner der Wohnanlage klagen über
Lärm aus dem Restaurant, starke Küchengerüche und unzureichende Beseitigung des
Mülls aus dem Restaurant. Die Antragsgegnerin hat die Störungen bestritten und darauf
hingewiesen, dass durch die Veräußerungszustimmung der Verwalterin auch der aus
dem Kaufvertrag ersichtliche Nutzungszweck als Restaurant genehmigt worden sei.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 10. April 2003 die Antragsgegnerin verpflichtet,
die Nutzung der Einheiten Nr. 29 bis 32 für den Betrieb eines Restaurants zu
unterlassen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 26. Mai 2003 die Erstbeschwerde
der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Deren sofortige weitere Beschwerde bleibt
erfolglos.
II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45
WEG zulässig, jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Eine Rechtsverletzung, auf den
die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1
FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.
1. Zutreffend bejaht das Landgericht die Aktivlegitimation der Antragsteller und deren
Verfahrensvertretung durch die Verwalterin. Hiergegen wendet sich die
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Verfahrensvertretung durch die Verwalterin. Hiergegen wendet sich die
Rechtsbeschwerdebegründung auch nicht. Als weiterhin eingetragene Eigentümerin der
Einheiten Nr. 29 bis 32 ist die Antragsgegnerin auch passiv legitimiert. Die Aussetzung
des vorliegenden Verfahrens wegen des Parallelverfahrens, in dem die Änderung der
Teilungserklärung betrieben wird, hat das Landgericht rechtsfehlerfrei abgelehnt.
2. Ohne Rechtsirrtum nimmt das Landgericht einen Unterlassungsanspruch der
Antragsteller gegen die Antragsgegnerin aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG sowie
Teil I § 7 der Teilungserklärung an. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des
Landgerichts wird in den Einheiten Nr. 29 bis 32 derzeit ein Restaurant mit einer
sogenannten Vollküche mindestens vom Nachmittag bis in den Abend betrieben.
Anhand einer typisierenden Betrachtung kann davon ausgegangen werden, dass der
Restaurantbetrieb die übrigen Wohnungseigentümer stärker als eine Ladennutzung und
damit über das in § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt, wenn der
Restaurantbetrieb nicht von der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung gedeckt
ist.
3. Nach der Teilungserklärung i.V.m. den Aufteilungsplänen ist das Landgericht
zutreffend davon ausgegangen, dass hinsichtlich der Einheiten Nr. 29 bis 32 die
Zweckbestimmung „Laden“ vorliegt. Gemäß § 7 Abs. 3 WEG kann zur näheren
Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die
Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, der wiederum als Anlagen u.a. der
Aufteilungsplan beizufügen ist (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Demzufolge ist nicht
entscheidend, dass nach der Teilungserklärung I. § 1 die Einheiten Nr. 29 bis 32 lediglich
als Teileigentum (TE) bezeichnet sind, das sich nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 3
WEG allgemein auf die nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eines Gebäudes bezieht.
Die Zweckbestimmung in den Aufteilungsplänen hat Vereinbarungscharakter i.S.d. § 15
Abs. 1 WEG (BayObLG NZM 2000, 868 = ZMR 2000 775). Die Aufteilungspläne, die über
die Eintragungsbewilligung Gegenstand der Grundbucheintragung geworden sind,
enthalten für die Einheiten Nr. 31 und 32 jeweils die eindeutige Bezeichnung „Laden“
und für die im Kellergeschoss gelegenen Einheiten Nr. 29 und 30 die eindeutige
Bezeichnung „Lager“. Wenn die jeweiligen Wendeltreppen von den Einheiten Nr. 29 zu 31
bzw. 30 zu 32 zusätzlich die Erklärung haben „Treppe nur wenn Lager mit Erdgeschoss
Gewerbe zusammengehört“, kann aus dem Bedingungssatz mit dem Wort „Gewerbe“
nicht hergeleitet werden, dass entgegen der jeweiligen Bezeichnung als Laden/Lager
nunmehr in diesen Räumen jedes Gewerbe erlaubt ist. Demgemäß ist die Entscheidung
des Senats in ZM 2000, 387 = ZMR 2000, 250 = GE 2000, 477 hier nicht einschlägig,
weil dort die Räume nebeneinander mit Laden/Gewerbeladen/Gewerbe bezeichnet
waren, was hier nicht der Fall ist. Der Begriff „Gewerbe“ in dem Bedingungssatz ist eine
völlig untergeordnete Bezeichnung, die im Verhältnis zu den Begriffen Laden bzw. Lager
nicht erweiternd auszulegen ist. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise
stört der Betrieb einer Gaststätte außerhalb der herkömmlichen Ladenöffnungszeiten
wegen der mit ihm verbundenen Lärm- und Geruchsentwicklung mehr als ein Laden und
hält sich deshalb nicht im Rahmen der Zweckbestimmung (BayObLG NJW-RR 2000,
1465). Auch die zu erwartende Ausdehnung der Ladenöffnungszeiten ändert nichts an
der typischerweise stärkeren Beeinträchtigung der Umgebung durch einen
Gaststättenbetrieb. Eine Änderung der Teilungserklärung betreffend die
Zweckbestimmung für die Einheiten Nr. 29 bis 32 ist bisher mangels allseitiger
Zustimmung noch nicht wirksam erfolgt.
4. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht in der Veräußerungszustimmung gemäß §
12 WEG i.V.m. der Teilungserklärung keine Billigung der Restaurantnutzung gesehen,
mag auch eine derartige Nutzungsabsicht des Käufers aus dem vorgelegten notariellen
Kaufvertrag ersichtlich sein. Die in dem Kaufvertrag verlautbarte Nutzungsabsicht des
Käufers kann eine schuldrechtliche Regelung im Verhältnis zwischen Verkäufer und
Käufer sein, ist aber für die übrigen Wohnungseigentümer weder positiv noch negativ von
Bedeutung. Die Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG bzw. deren Versagung in
Gestalt eines konkreten Veräußerungsverbotes ist zwar ein Instrument, um persönlich
oder finanziell ungeeignete Erwerber von der Eigentümergemeinschaft fernzuhalten. Die
Erteilung der Veräußerungszustimmung bedeutet aber nicht umgekehrt, dass die
Gemeinschaft sich mit einer angekündigten unzulässigen Nutzungsabsicht des Käufers
abfindet oder diese gar billigt, egal ob die Veräußerungszustimmung durch
Eigentümerbeschluss oder vom Verwalter als Treuhänder der Gemeinschaft erteilt wird.
Da die Veräußerungszustimmung gemäß § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund
verweigert werden darf, ist es in zweifelhaften Fällen sowohl für den WEG-Verwalter wie
auch für die Gemeinschaft riskant, die Zustimmung zu verweigern, weil ihnen evtl. ein
gerichtliches Verfahren des Verkäufers auf Erteilung der Zustimmung bevorsteht.
Immerhin kann der Verkäufer darauf verweisen, dass der Käufer das Teileigentum ggf.
auch anders nutzen kann und wird bzw. nicht ohne Genehmigung den unzulässigen
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auch anders nutzen kann und wird bzw. nicht ohne Genehmigung den unzulässigen
Geschäftsbetrieb aufnehmen wird. Unter diesen Umständen stellt die
Veräußerungszustimmung nur die Aufhebung eines vereinbarten Veräußerungsverbotes
dar und darf nicht als Zustimmung zu einer nach der Teilungserklärung unzulässigen
Nutzung der gekauften Räume verstanden werden. Mangels Ermächtigung der
Gemeinschaft hätte der Verwalter im Übrigen erkennbar auch nicht die Rechtsmacht,
eine unzulässige Nutzung der gekauften Räume durch den Erwerber zu genehmigen.
Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts liegt auch kein den
Restaurantbetrieb genehmigender Eigentümerbeschluss vor. Nach den erörternden
Regelungen der Teilungserklärung ist auch ein Anspruch des Teileigentümers gegen die
Gemeinschaft auf Erteilung der zweckbestimmungswidrigen Nutzung ausgeschlossen.
Als derzeitige Teileigentümerin haftet die Antragsgegnerin auch für die von dem Käufer
der Einheiten Nr. 29 bis 32 vorgenommenen zweckbestimmungswidrigen Nutzung nach
§ 14 Nr. 2 WEG. Die für den Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB erforderliche
Wiederholungsgefahr hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellt. Rechtlich
einwandfrei hat das Landgericht den Unterlassungsanspruch auch nicht als verwirkt
angesehen.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten ihres
erfolglosen Rechtsmittels trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender
Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).
Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der des
Landgerichts.
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