Urteil des KG Berlin vom 15.03.2017, 24 W 135/04

Entschieden
15.03.2017
Schlagworte
Restaurant, Laden, Kaufvertrag, Verwalter, Gewerbe, Käufer, Genehmigung, Lärm, Kellergeschoss, Geschäftsbetrieb
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Quelle: Gericht: KG Berlin 24. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 07.02.2005

Normen: § 12 Abs 2 WoEigG, § 14 Nr 2 WoEigG, § 15 WoEigG, § 1004 BGB

Aktenzeichen: 24 W 135/04

Dokumenttyp: Beschluss

Wohnungseigentum: Reichweite der Veräußerungszustimmung des Verwalters im Hinblick auf eine Billigung des beabsichtigen Nutzungszwecks

Leitsatz

Die durch den Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG besagt nur, dass aus der Person des Erwerbers keine wichtigen Gründe gegen den Eintritt in die Gemeinschaft hergeleitet werden, nicht aber, dass die aus dem genehmigten Kaufvertrag ersichtliche Absicht einer bestimmten künftigen Nutzung (Restaurant in Ladenräumen) gebilligt wird, was der Verwalter zu Lasten der Gemeinschaft ohnehin nicht wirksam genehmigen könnte.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 15.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

1I. Die Antragsgegnerin ist Teileigentümerin der im Erdgeschoss gelegenen Einheiten Nr. 31 und 32 sowie der darunter im Keller liegenden Einheiten Nr. 29 und 30, die jeweils durch eine Wendeltreppe miteinander verbunden sind. Die übrigen Wohnungseigentümer (Antragsteller) verlangen von der Antragsgegnerin die Unterlassung der Nutzung der Räume Nr. 29 bis 32 als Restaurant. Die Antragsgegnerin hat mit notariellem Vertrag vom 15. Januar 2002 die Einheiten verkauft. Nach dem Kaufvertrag beabsichtigt der Käufer ebenfalls die Nutzung für gastronomische Zwecke. Die Verwalterin stimmte dem Kaufvertrag zu, die Umschreibung des Eigentums ist jedoch noch nicht erfolgt. Mit Schreiben vom 3. April 2003 beantragte die Antragsgegnerin bei der Verwalterin die Genehmigung für den Betrieb eines Restaurants in den Einheiten Nr. 29 bis 32. Der Betrieb erfolgt bereits in der Art, dass sich im Erdgeschoss die Gasträume befinden, während im Kellergeschoss die Sanitäranlagen sind. Das Restaurant wird als sogenannte Vollküche betrieben. Der durch den Restaurantbetrieb entstehende Müll wird in einem separaten Raum neben dem Durchgang zum Hof gesammelt. Eine ausdrückliche Zustimmung zu der Nutzung in den Einheiten Nr. 29 bis 32 erfolgte weder seitens der Verwalterin noch seitens der Gemeinschaft. Die Bewohner der Wohnanlage klagen über Lärm aus dem Restaurant, starke Küchengerüche und unzureichende Beseitigung des Mülls aus dem Restaurant. Die Antragsgegnerin hat die Störungen bestritten und darauf hingewiesen, dass durch die Veräußerungszustimmung der Verwalterin auch der aus dem Kaufvertrag ersichtliche Nutzungszweck als Restaurant genehmigt worden sei.

2Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 10. April 2003 die Antragsgegnerin verpflichtet, die Nutzung der Einheiten Nr. 29 bis 32 für den Betrieb eines Restaurants zu unterlassen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 26. Mai 2003 die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Deren sofortige weitere Beschwerde bleibt erfolglos.

3II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Eine Rechtsverletzung, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

41. Zutreffend bejaht das Landgericht die Aktivlegitimation der Antragsteller und deren Verfahrensvertretung durch die Verwalterin. Hiergegen wendet sich die

Verfahrensvertretung durch die Verwalterin. Hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerdebegründung auch nicht. Als weiterhin eingetragene Eigentümerin der Einheiten Nr. 29 bis 32 ist die Antragsgegnerin auch passiv legitimiert. Die Aussetzung des vorliegenden Verfahrens wegen des Parallelverfahrens, in dem die Änderung der Teilungserklärung betrieben wird, hat das Landgericht rechtsfehlerfrei abgelehnt.

52. Ohne Rechtsirrtum nimmt das Landgericht einen Unterlassungsanspruch der Antragsteller gegen die Antragsgegnerin aus § 1004 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG sowie Teil I § 7 der Teilungserklärung an. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts wird in den Einheiten Nr. 29 bis 32 derzeit ein Restaurant mit einer sogenannten Vollküche mindestens vom Nachmittag bis in den Abend betrieben. Anhand einer typisierenden Betrachtung kann davon ausgegangen werden, dass der Restaurantbetrieb die übrigen Wohnungseigentümer stärker als eine Ladennutzung und damit über das in § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt, wenn der Restaurantbetrieb nicht von der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung gedeckt ist.

63. Nach der Teilungserklärung i.V.m. den Aufteilungsplänen ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass hinsichtlich der Einheiten Nr. 29 bis 32 die Zweckbestimmung „Laden“ vorliegt. Gemäß § 7 Abs. 3 WEG kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, der wiederum als Anlagen u.a. der Aufteilungsplan beizufügen ist 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Demzufolge ist nicht entscheidend, dass nach der Teilungserklärung I. § 1 die Einheiten Nr. 29 bis 32 lediglich als Teileigentum (TE) bezeichnet sind, das sich nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 3 WEG allgemein auf die nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eines Gebäudes bezieht. Die Zweckbestimmung in den Aufteilungsplänen hat Vereinbarungscharakter i.S.d. § 15 Abs. 1 WEG (BayObLG NZM 2000, 868 = ZMR 2000 775). Die Aufteilungspläne, die über die Eintragungsbewilligung Gegenstand der Grundbucheintragung geworden sind, enthalten für die Einheiten Nr. 31 und 32 jeweils die eindeutige Bezeichnung „Laden“ und für die im Kellergeschoss gelegenen Einheiten Nr. 29 und 30 die eindeutige Bezeichnung „Lager“. Wenn die jeweiligen Wendeltreppen von den Einheiten Nr. 29 zu 31 bzw. 30 zu 32 zusätzlich die Erklärung haben „Treppe nur wenn Lager mit Erdgeschoss Gewerbe zusammengehört“, kann aus dem Bedingungssatz mit dem Wort „Gewerbe“ nicht hergeleitet werden, dass entgegen der jeweiligen Bezeichnung als Laden/Lager nunmehr in diesen Räumen jedes Gewerbe erlaubt ist. Demgemäß ist die Entscheidung des Senats in ZM 2000, 387 = ZMR 2000, 250 = GE 2000, 477 hier nicht einschlägig, weil dort die Räume nebeneinander mit Laden/Gewerbeladen/Gewerbe bezeichnet waren, was hier nicht der Fall ist. Der Begriff „Gewerbe“ in dem Bedingungssatz ist eine völlig untergeordnete Bezeichnung, die im Verhältnis zu den Begriffen Laden bzw. Lager nicht erweiternd auszulegen ist. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise stört der Betrieb einer Gaststätte außerhalb der herkömmlichen Ladenöffnungszeiten wegen der mit ihm verbundenen Lärm- und Geruchsentwicklung mehr als ein Laden und hält sich deshalb nicht im Rahmen der Zweckbestimmung (BayObLG NJW-RR 2000, 1465). Auch die zu erwartende Ausdehnung der Ladenöffnungszeiten ändert nichts an der typischerweise stärkeren Beeinträchtigung der Umgebung durch einen Gaststättenbetrieb. Eine Änderung der Teilungserklärung betreffend die Zweckbestimmung für die Einheiten Nr. 29 bis 32 ist bisher mangels allseitiger Zustimmung noch nicht wirksam erfolgt.

74. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht in der Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG i.V.m. der Teilungserklärung keine Billigung der Restaurantnutzung gesehen, mag auch eine derartige Nutzungsabsicht des Käufers aus dem vorgelegten notariellen Kaufvertrag ersichtlich sein. Die in dem Kaufvertrag verlautbarte Nutzungsabsicht des Käufers kann eine schuldrechtliche Regelung im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer sein, ist aber für die übrigen Wohnungseigentümer weder positiv noch negativ von Bedeutung. Die Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG bzw. deren Versagung in Gestalt eines konkreten Veräußerungsverbotes ist zwar ein Instrument, um persönlich oder finanziell ungeeignete Erwerber von der Eigentümergemeinschaft fernzuhalten. Die Erteilung der Veräußerungszustimmung bedeutet aber nicht umgekehrt, dass die Gemeinschaft sich mit einer angekündigten unzulässigen Nutzungsabsicht des Käufers abfindet oder diese gar billigt, egal ob die Veräußerungszustimmung durch Eigentümerbeschluss oder vom Verwalter als Treuhänder der Gemeinschaft erteilt wird. Da die Veräußerungszustimmung gemäß § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf, ist es in zweifelhaften Fällen sowohl für den WEG-Verwalter wie auch für die Gemeinschaft riskant, die Zustimmung zu verweigern, weil ihnen evtl. ein gerichtliches Verfahren des Verkäufers auf Erteilung der Zustimmung bevorsteht. Immerhin kann der Verkäufer darauf verweisen, dass der Käufer das Teileigentum ggf. auch anders nutzen kann und wird bzw. nicht ohne Genehmigung den unzulässigen

auch anders nutzen kann und wird bzw. nicht ohne Genehmigung den unzulässigen Geschäftsbetrieb aufnehmen wird. Unter diesen Umständen stellt die Veräußerungszustimmung nur die Aufhebung eines vereinbarten Veräußerungsverbotes dar und darf nicht als Zustimmung zu einer nach der Teilungserklärung unzulässigen Nutzung der gekauften Räume verstanden werden. Mangels Ermächtigung der Gemeinschaft hätte der Verwalter im Übrigen erkennbar auch nicht die Rechtsmacht, eine unzulässige Nutzung der gekauften Räume durch den Erwerber zu genehmigen.

8Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts liegt auch kein den Restaurantbetrieb genehmigender Eigentümerbeschluss vor. Nach den erörternden Regelungen der Teilungserklärung ist auch ein Anspruch des Teileigentümers gegen die Gemeinschaft auf Erteilung der zweckbestimmungswidrigen Nutzung ausgeschlossen. Als derzeitige Teileigentümerin haftet die Antragsgegnerin auch für die von dem Käufer der Einheiten Nr. 29 bis 32 vorgenommenen zweckbestimmungswidrigen Nutzung nach § 14 Nr. 2 WEG. Die für den Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB erforderliche Wiederholungsgefahr hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellt. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht den Unterlassungsanspruch auch nicht als verwirkt angesehen.

9Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels trägt 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen 47 Satz 2 WEG).

10 Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der des Landgerichts.

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