Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 317/01

KG Berlin: mietzins, ausübung der option, anpassung, vertragsschluss, vermieter, auflage, vollstreckung, ermessen, ausstattung, daten
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 317/01
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 315 BGB, § 316 BGB
Geschäftsraummietvertrag: Neufestsetzung der Miete nach
Ausübung einer Verlängerungsoption;
Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters und
Feststellungsklage
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 7. Juni 2001 verkündete Urteil der
Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die von
ihr aufgrund der Gewerberaummietverträge vom 11. Juni 1987 und vom 3. Juni 1991
genutzten Räume (bzw. Vitrine) im Hause ..., 528,09 qm, im 1. OG, weitere
Nebenflächen von 148 qm, im linken Seitenflügel 3. OG, 219,95 qm, sowie Vitrine auf
46.016,27 EUR (90.000,– DM) für die Zeit ab 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 2003
zuzustimmen.
Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin 38.346,89 EUR nebst 5 % Zinsen von
19.173,45 EUR ab dem 5. Januar 1999 und von weiteren 19.173,45 EUR ab dem 4.
Februar 1999 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 70.000,– EUR
abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Berufung richtet sich gegen das am 07. Juni 2001 verkündete Urteil der Zivilkammer
12 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug
genommen wird.
Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:
Für die Frage, wie der "neue Mietzins" zu ermitteln sei, komme es allein darauf an, ob
der Mietzins nach der vertraglichen Vereinbarung angepasst oder aber neu festgesetzt
werden solle. Entgegen der Auffassung des Landgerichts hätte nicht eine
Mietzinsanpassung, sondern eine Neufestsetzung entsprechend des marktüblichen
Mietzinses erfolgen müssen. Nach der Entscheidung des BGH vom 04.06.1975 (NJW
1975,1557) sei danach zu unterscheiden, ob im Rahmen der vereinbarten
Wertsicherungsklausel der Mietzins oder bloß sei. Der
BGH gehe zutreffend davon aus, dass die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages den
angemessenen, d.h. orts- und marktüblichen Mietzins vereinbaren würden und
entsprechend bei vereinbarter Neufestsetzung ebenfalls der nunmehr angemessene,
d.h. orts- und marktüblichen Mietzins maßgeblich sei. Soweit das Landgericht sich auf
die Entscheidung des Kammergerichts vom 28.01.1985 (ZMR 1986,195) beziehe, sei zu
berücksichtigen, dass das Kammergericht in dieser Entscheidung die Frage der
Anpassung des Mietzinses von der der Neufestsetzung nicht ausreichend abgegrenzt
habe. Bereits die Wortwahl, dass der Mietzins neu zu vereinbaren sei, verdeutliche den
Parteiwillen, dass nämlich losgelöst von der bisherigen Mietzinsvereinbarung ein neuer
Mietzins festzulegen ist. Eine Anpassung des Mietzinses i.S. der Fortschreibung der
Äquivalenzvorstellungen sei nicht gewollt.
Das Gutachten des Sachverständigen ... sei unbrauchbar, weil dies nicht auf die
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Das Gutachten des Sachverständigen ... sei unbrauchbar, weil dies nicht auf die
Ermittlung der marktüblichen Miete gerichtet sei. Die vom Sachverständigen
zugrundegelegten Vergleichsobjekte, insbesondere für das Jahr 1987 seien nicht
ausreichend. Auch für weitere Jahre seien die angeführten Mietobjekte nicht vergleichbar,
weil diese nicht die Größe der streitbefangenen Räume aufweisen würden. Der für 1987
zugrundegelegte Mittelwert von 80,– DM/qm entspreche zudem nicht dem von den
Parteien seinerzeit vereinbarten Preis, vielmehr hätten die Parteien einen viel geringeren
Wert zugrundegelegt.
Die Berücksichtigung von Bestandsmieten durch den Sachverständigen sei ferner zu
beanstanden. Diese seien allenfalls zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete,
nicht hingegen für die der ortsüblichen Miete geeignet. Im übrigen stehe das Gutachten
in Widerspruch zu den vom RDM sowie von ... ermittelten Mietsteigerungen.
Die Klägerin beantragt,
unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 07.06.2001 – 12 O 202/99 –
die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von
ihr aufgrund der Gewerberaummietverträge vom 11. Juni 1987 und vom 03. Juni 1991
genutzten Räume (bzw. Vitrine) im Hause Kurfürstendamm ... in Berlin im EG, 528,09
qm, im 1. OG, weitere Nebenflächen von 148 qm, im linken Seitenflügel 3. OG, 219,95
qm, sowie Vitrine auf 90.000,– DM für die Zeit ab dem 01. Januar 1999 bis 31.Dezember
2003 zuzustimmen sowie an sie 75.000,– DM nebst 5 % Zinsen von 37.500,– DM ab
dem 05. Januar 1999 und von weiteren 37.500,– DM ab dem 04. Februar 1999 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte trägt vor:
Das Landgericht habe die vertragliche Anpassungsklausel zutreffend ausgelegt. Es sei
eine Fortschreibung der Äquivalenzvorstellungen der Parteien entsprechend der
Entwicklung des ortsüblichen Mietzinses vorzunehmen. Aus der für den davor liegenden
Zeitraum vereinbarten Staffelmiete ergebe sich, dass die Parteien sich an der von ihnen
erwarteten Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete hätten orientieren wollen. Die
Neuvereinbarung des Mietzinses für den Optionszeitraum hätte der Überprüfung der
tatsächlichen Mietentwicklung dienen sollen, ohne den Bewertungsmaßstab in Frage zu
stellen.
Die Auswahl und die Anzahl der vom Sachverständigen zugrundegelegten
Vergleichsobjekte sei ebenso wenig zu beanstanden wie die Berücksichtigung der
Bestandsmieten.
Der Senat hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 12. August 2002 darüber,
welcher Mietzins am 01.Januar 1999 nach den ermittelten Bestandsmieten ortsüblich
war und welcher Mietzins bei einem Neuabschluss zum 01. Januar 1999 erzielbar
gewesen wäre. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des
Gutachtens des Sachverständige ... vom 22. Januar 2003 verwiesen.
Wegen der Stellungnahme der Beklagten zum Gutachten wird auf den Inhalt der
Schriftsätze vom 27. März 2003 und 12.Juni 2003 Bezug genommen.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird im übrigen auf den
vorgetragenen Inhalt ihrer Schriftsätze und der eingereichten Unterlagen verwiesen.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der
monatlichen Kaltmiete für die Gewerberäume im ... sowie die Vitrine auf 90.000,– DM
(=46.016,27 EUR) für die Zeit ab dem 01. Januar 1999 bis zum 31. Dezember 2003. Die
Klägerin kann ferner von der Beklagten die Zahlung rückständiger Miete für die Monate
Januar und Februar 1999 in Höhe von weiteren 75.000,– DM (=38.346,89 EUR) verlangen
(535 BGB).
a)
Die Beklagte hat durch die unstreitig ausgeübte Option gemäß § 3 des Mietvertrages
unabhängig von einer Einigung der Parteien über die Höhe des Mietzinses die
Verlängerung des streitgegenständlichen Vertrages bewirkt. Die Ausübung der Option
sollte nicht unter dem Vorbehalt der Einigung der Parteien über die Höhe des Mietzinses
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sollte nicht unter dem Vorbehalt der Einigung der Parteien über die Höhe des Mietzinses
stehen. Hierüber besteht zwischen den Parteien auch Einigkeit, denn sie gehen beide
vom Fortbestand des Mietvertrages aus. Die Parteien haben in § 3 eine Vereinbarung
über eine konkrete Höhe des Mietzinses nicht getroffen, sondern einen sogenannten
Leistungsvorbehalt vereinbart. Hierin ist geregelt, dass nach Ablauf der festen Mietzeit
von 10 Jahren für die der Beklagten eingeräumte Optionszeiträume vom 01.01.1999 bis
31.12.2003 und vom 01.01.1994 bis 31.12.2008 der Mietzins "neu zu vereinbaren" ist.
Daraus ergibt sich ein Anspruch der Klägerin dem Grunde nach auf Neuvereinbarung der
Miete für die Optionszeiträume.
b)
Wenn sich die Parteien – wie hier – bindend zwar über eine entgeltliche Überlassung des
Gebrauchs der Mietsache einigen, ohne eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses
zu treffen, ist die Höhe durch den Vermieter gemäß den §§ 315,316 BGB nach billigem
Ermessen zu bestimmen. Erforderlichenfalls hat das Gericht die Höhe des Mietzinses
gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB zu bestimmen (Senatsurteil vom 11. Mai 2000 – 8 U
6640/98 – unveröffentlicht; BGH NJW-RR 1992,517, OLG Saarbrücken NJWE- MietR 1997,
104 = WiB 1997,163, OLG Hamm NJW 1976,1212; vgl. auch BGH NJW 1997,2671; auch
Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III, Rdnr. 464). Für die Entscheidung kann offen bleiben, ob
die Klägerin – statt auf Zustimmung – auf Feststellung, dass der Mietzins in der
begehrten Höhe besteht, hätte klagen müssen. Dafür spricht, dass es sich vorliegend
um eine Frage der einseitigen Leistungsbestimmung durch den Vermieter handelt. Hier
kann dies jedoch dahingestellt bleiben, weil auch die Beklagte das Vorgehen der Klägerin
nicht beanstandet.
ba)
Entgegen der Ansicht des Landgerichts, die das Landgericht im übrigen auch nicht näher
begründet hat, hat eine Neufestsetzung des Mietzinses und nicht nur eine Anpassung
unter Berücksichtigung der Wert- und Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei
Vertragsschluss zu erfolgen.
Nach dem Wortlaut der Vereinbarung ist für den ersten Optionszeitraum "der Mietpreis
neu
zu vereinbaren" (Hervorhebung d. d. Verf.). Diese vertragliche Formulierung spricht
dafür, dass die Parteien eine Neufestlegung und nicht nur eine Anpassung des
Mietzinses gewollt haben. Dass die Parteien die Klausel im Sinne einer reinen Anpassung
verstanden hätten, kann nicht festgestellt werden. Die Parteien tragen zum eigentlichen
Vertragsschluss substantiiert nichts vor. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Parteien
gerade die Frage, ob eine Neufestsetzung oder eine Anpassung stattzufinden habe, in
irgendeiner Weise vorher problematisiert hätten. Vielmehr trägt die Beklagte selbst vor,
dass den Parteien der Unterschied zwischen Anpassung und Festsetzung nicht bewusst
war.
Nach der Rechtsprechung des BGH sind bei der Neufestsetzung anders als bei der
Anpassung die Wert- und Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss
unbeachtlich (BGH NJW 1975, 1557). Die ursprünglichen Äquivalenzvorstellungen der
Parteien können nur dann und insoweit berücksichtigt werden, als sich dies aus dem
Vertrag eindeutig ergibt (Sternel, a.a.O., III, Rdnr.456, OLG Schleswig, NZM 2000, 338).
Aus dem Vertrag ergibt sich hierfür nichts. Allein aus der zeitlich vorgelagerten
Optionsvereinbarung kann – entgegen der Ansicht der Beklagten – etwas anderes nicht
geschlussfolgert werden. Denn dies würde praktisch dazu führen, dass bei einem
Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsoption immer die ursprünglichen
vertraglichen Vereinbarungen zu berücksichtigen wären. Dies kann jedoch mangels
ausdrücklicher Vereinbarung nicht gewollt sein.
Die von der Beklagten in Bezug genommene Entscheidung des Kammergerichts vom
28.01.1985 – 8 U 1420/84 – (ZMR 1986,194) steht dem nicht entgegen. Nach dem dort
entschiedenen Fall hatten die Parteien eine Vertragsklausel vereinbart, wonach die
Neufestsetzung des Mietzinses nach erheblicher Veränderung des Preisindexes erfolgen
sollte. Daraus hat der Senat des Schluss gezogen, dass die wirtschaftlichen Verhältnisse
in die Bewertung miteinzufließen haben. Der Senat hat indes ausdrücklich offen
gelassen, ob dies auch zu gelten hat, wenn die Neufestsetzung nach Ablauf einer
bestimmten Zeit erfolgen solle (KG, a.a.O., Seite 195, rechte Spalte).
bb)
Bei der Ausübung der Bestimmung gilt für das Gericht der Billigkeitsmaßstab, der auch
für den Bestimmungsberechtigten – hier für den Vermieter – gelten würde (Soergel/Wolf,
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für den Bestimmungsberechtigten – hier für den Vermieter – gelten würde (Soergel/Wolf,
BGB, 12. Auflage, § 315 BGB, Rdnr. 51). Was billigem Ermessen entspricht, ist unter
Berücksichtigung der Interessen beider Parteien und des in vergleichbaren Fällen
üblichen festzustellen (Palandt/ Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 315 BGB, Rdnr.10). Bei
der Bestimmung gemäß § 315 Abs. 3 BGB ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der
orts- und marktübliche Mietzins angemessen ist (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2000 – 8
U 6640/98). Denn grundsätzlich ist anzunehmen, dass die Parteien bei Abschluss eines
Mietvertrages den für die Räume dieser Art angemessenen, d.h. den orts- und
marktüblichen Mietzins vereinbaren. Dann aber entspricht es den Wertvorstellung der
Parteien, dass auch im Falle der Neufestsetzung des Mietzinses der nunmehr
angemessenen, d.h. orts- und marktübliche Betrag maßgebend sein soll, wobei die
Wert- und Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsschluss dann unbeachtlich
sind (BGH NJW 1975,1557; BGH NJW-RR 1992, 517).
Nach der Rechtsprechung des BGH kann unter orts- und marktüblicher Mietzins
derjenige verstanden werden, der für vergleichbare Objekte bei Neuabschluss
üblicherweise gefordert und gezahlt wird (BGH NJW- RR 1992, 517, 518; vgl. auch
Senatsurteil vom 11. Mai 2000 – 8 U 6640/98). Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich
ein angemessener Mietzins nicht mit einem konkreter Betrag, sondern nur als ein aus
Höchst- und Mindestbetrag gebildeter Rahmen bestimmen läßt (BGH NJW- RR 1992, 517,
518; vgl. auch Aufsatz von Haase, WiB 1997, 1141, 1142). Nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass der von der Klägerin
bestimmte Mietzins nicht offenbar unbillig i. S. von § 319 BGB ist. Der von der Klägerin
verlangte Mietzins bewegt sich in dem Rahmen der vom Sachverständigen Bachmann
ermittelten erzielbaren Mieten von 95.100,66 DM und Bestandsmieten von 80.684,97
DM zum 01.Januar 1999. Da der von der Klägerin verlangte Mietzins von 90.000,– DM
noch unter dem ermittelten höchsten Betrag liegt, ist von einer offenbaren Unbilligkeit
nicht auszugehen.
Grundlage der Mietpreisfeststellung des Sachverständigen ist die von ihm erstellte
Mietpreisübersicht für gewerblich genutzte Objekte. Die vom Sachverständigen
herangezogenen Vergleichsobjekte befinden sich ebenso wie das streitgegenständliche
Mietobjekt im Bereich Kurfürstendamm. Für die Vergleichbarkeit ist die direkte Nähe zu
dem bewertenden Objekt von ausschlaggebender Bedeutung (OLG Hamburg NJW-RR
1997, 458, 459). Dies ist jedenfalls bei exklusiven Stadtlagen anzunehmen. Ohne Erfolg
macht die Beklagte geltend, dass das Vergleichsobjekt Nr. 6 hinsichtlich der
Bestandsmieten (Tabelle 5.1.2., Seite 15 des Gutachtens) wegen der nur geringeren
Nutzfläche von 100 qm nicht mitherangezogen werden könne. Denn zwar trifft es zu,
dass das zu bewertenden Objekt größer ist (382 qm) und nach allgemeiner Erfahrung
davon ausgegangen werden kann, dass für größere Objekte ein geringerer
Quadratmeterpreis verlangt wird. Der Sachverständige hat jedoch in die Bewertung auch
ein Vergleichsobjekt miteinbezogen, welches eine Größe von 1.200 qm mit einem
Mietpreis von 90,– DM/qm aufweist, so dass damit die Ausgewogenheit gegeben ist.
Ferner hat der Sachverständige bezüglich dieses Objektes einen sogenannten
objektbezogenen Abschlag von 25 % vorgenommen, so dass er nur einen
Vergleichswert von 217,50 DM/qm berücksichtigt hat. Soweit die Beklagte geltend
macht, dass die vorgenommenen Ab- und Zuschläge nicht anerkennt würden, kann
auch dem nicht gefolgt werden. Diese Ab- und Zuschläge hat der Sachverständige
aufgrund seiner eigenen Sachkunde und den aufgrund seiner gesammelten Daten und
Untersuchungen gewonnenen Erkenntnisse über mietpreisrelevante Belange
vorgenommen. Soweit die Beklagte geltend macht, dass der Sachverständige nicht
angegeben habe, seit wann die Mieten für die sechs Vergleichsobjekte gezahlt werden,
ist dies unerheblich. Es ist nicht erkennbar und insoweit von der Beklagte auch nicht
substantiiert behauptet, dass bei Berücksichtigung von Bestandsmieten, die erst in den
letzten drei Jahren vereinbart worden sind, sich ein anderes Bild ergeben würde. Die
Beklagte bezweifelt ferner, dass bei den Büromieten als Vergleichsobjekte auch weniger
nachgefragte Objekte im Quergebäude und Seitenflügel miteingeflossen sind. Insoweit
hat der Sachverständige ausgeführt, dass er nach Lage und Ausstattung vergleichbare
Objekte mitherangezogen habe. Dass diese Angaben des Sachverständigen nicht
zutreffen würden, ist durch nichts belegt. Soweit der Beklagte geltend macht, dass aus
der Tabelle für erzielbare Mieten (5.1.1., Seite 14) die Vergleichsobjekte Nr. 6 und 7 eine
geringere Fläche als das zu bewertenden Objekt hätten und deswegen eine
Vergleichbarkeit nicht gegeben sei, gelten die obigen Ausführungen hinsichtlich der
Vergleichsobjekte für die Ermittlung der Bestandsmieten (Tabelle 5.1.2.) entsprechend.
Aber selbst wenn diese Vergleichsobjekte nicht berücksichtigt würden, ergibt sich immer
noch eine sogenannte angepasste Miete von 170,85 DM/qm. Das in erster Instanz
eingeholte Gutachten des Sachverständigen ... konnte allerdings nicht zur Grundlage der
Entscheidung des Senats genommen werden. Der Sachverständige hat in seiner
Anhörung vor dem Landgericht dargestellt, dass er zu einem großen Teil
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Anhörung vor dem Landgericht dargestellt, dass er zu einem großen Teil
Bestandsmieten aus befristeten Mietverhältnissen mit Mietanpassungsklauseln und
Mietverhandlungsklauseln vergleichsweise zugrundgelegt hat. Der Sachverständige hat
indes keine konkrete Aussage dazu getroffen hat, in welchem Verhältnis
Bestandsmieten und Mieten bei Neuvermietung berücksichtigt worden sind. Deshalb
konnte nicht festgestellt werden, ob dieses Verhältnis mindestens ausgewogen war.
Aber selbst wenn für die Ermittlung des Mietzinses für die Ladenräume sowohl die
Vergleichsobjekte aus dem Datenpool des Sachverständigen ... als auch die des
Sachverständigen ... zugrundegelegt würden, ergibt sich keine erhebliche Abweichung.
Unter Berücksichtigung der Ladenmieten bei Neuabschlüssen im Jahre 1999 mit 142,32
DM/qm (lfd. Nr. 4), 93,67 (6), 112,58 (9), 200,-(13), 83,69 (32), 96,03 (35) und 78,09 (41)
aus dem Gutachten ... und der Ladenmieten nach dem Gutachten ... gemäß Tabelle
5.1.1 (lfd. Nr. 1 bis 8) ergibt sich ein arithmetisches Mittel von 144,26 DM/qm (806,29
DM/qm Gutachten K. zzgl. 1.357,65 DM/qm Gutachten Bachmann = 2.163,94 DM/qm :
Anzahl der Mietobjekte 15 = 144,26 DM/qm). Der Mietzins für die Büros hat der
Sachverständige sogar mit einem höheren Betrag von über 29,00 DM/qm ermittelt als
der Sachverständigen ... der eine solche von 25,00 DM/qm ermittelt hat. Die
Abweichungen sind nicht so erheblich, so dass der Senat keine Veranlassung gesehen
hat, ein weiteres Gutachten einzuholen. Dies ist von den Parteien auch nicht beantragt
worden.
Die Beklagte kann auch aus den Vermietungsangeboten der Maklerfirma K, woraus sich
ein Absinken des Mietniveaus ergeben solle, nichts herleiten. Abgesehen davon, dass
die Angebote vom 22. Januar 1998 und 03. Juni 2003 keine Schlüsse für den fraglichen
Zeitpunkt 01.Januar 1999 zulassen, ergibt sich auch aus diesen beiden Angeboten nicht
eine allgemeine Aussage zur Mietentwicklung. Jedenfalls das überzeugende Gutachten
des Sachverständigen Bachmann wird dadurch erschüttert.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus den § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10,711
ZPO. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO).
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