Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017
KG Berlin: verkehrswert, rückübertragung, abfindung, surrogat, berechtigung, grundstück, stufenklage, grundbuch, berg, rückgabe
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Gericht:
KG Berlin 16.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
16 U 23/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 3 Abs 1 S 7 VermG, § 7 Abs 7
S 2 VermG
Abfindungsanspruch zum Verkehrswertausgleich des
Bruchteilsberechtigten an einem Grundstück im Beitrittsgebiet
nach Untergang des Restitutionsanspruchs: Zusätzlicher
Anspruch des Berechtigten auf Nutzungsentgelte
Tenor
1. Die Berufungen werden zurückgewiesen.
2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte 89 %, im Übrigen haben
sie die Kläger zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die
Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende
Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
Die Kläger machen gegen die Beklagte Ansprüche nach § 7 Abs.7 VermG geltend und
verlangen hierfür im Wege der Stufenklage Abrechnung für die Zeit ab dem 1.7.1994 bis
zum 30.Juni 2005 sowie nachfolgend Auszahlung in Höhe eines aus der Erteilung der
Abrechnung folgenden Guthabenbetrages. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird
auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs.1 Nr.1 ZPO.
Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 264.000 EUR nebst 5 % Zinsen seit
dem 24.8.05 verurteilt und die weitergehende Klage, die Stufenklage, abgewiesen. Ein
Anspruch nach § 7 Abs.7 VermG stehe den Klägern nicht zu, weil sie gerade nicht
restituiert worden seien und die Regelung des § 3 Abs.1 S. 7 VermG eine abschließende
Abfindungsregelung sei. Hingegen stünde den Klägern ein höherer anteiliger
Verkehrswert zu. Der Anteil sei nicht auf der Basis des Gutachtens, sondern nach dem
Verkehrswert zu ermitteln, den die Grundstücke zum Zeitpunkt der Bestandskraft des
Änderungsbescheides hatten. Das sei der Zeitpunkt der Klagerücknahme durch die ...
beim Verwaltungsgericht gewesen, welche rückwirkend die Bestandskraft zum März 2001
herbeigeführt habe. Die Parteien haben unstreitig gestellt, dass der Verkehrswert
seinerzeit 2,15 Mio. EUR betragen habe.
Gegen das den Parteien jeweils am 16.März 2006 zugestellte Urteil des Landgerichts
wenden sich beide Parteien mit ihren am 12. bzw. 18.April 2006 eingegangenen und am
16.Juni bzw. 18. April 2006 begründeten Berufungen.
Die Beklagte rügt eine fehlerhafte Auslegung des § 3 Abs.1 S. 7 VermG. Es sei zur
Berechnung der Abfindung auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem der Berechtigte ggfs.
das Grundstück in Natur erhalten hätte, da der Verkehrswertausgleich lediglich ein
Surrogat für die tatsächliche Einräumung des Bruchteilseigentums darstelle. Es gelte
daher nichts anderes als beim Verkehrswertanspruch nach § 16 I 3 InvorG (BGH VIZ
99,607). Die Kläger hätten das Bruchteilseigentum vor der Klagerücknahme nicht
erhalten können, mithin nicht vor dem 27.5.2004. Da - wie die Beklagte behauptet -
nach dem Gutachten des Sachverständigen ... beide Grundstücke einen Verkehrswert
von 1.622.000 EUR gehabt hätten, habe den Klägern lediglich 811.000 EUR
zugestanden, die ihnen - unstreitig - ausgezahlt worden seien.
Die Tatsachenfeststellung im Urteil sei unvollständig, denn die Parteien hätten sich auch
über den Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung bereits verständigt, indem man sich auf
einen Gutachter geeinigt und dieses Gutachten dann auch als verbindlich habe ansehen
wollen. Die Beklagte verweist hierfür auf ihren Vortrag im Schriftsatz vom 19.1.06 (S.4,
5). Die Kläger hätten niemals Einwände gegen den Ermittlungszeitpunkt erhoben. Sie
seien an die Vereinbarung gebunden.
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Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Der Verkehrswert im Gutachten sei falsch
festgestellt, er habe - wie sich aus dem Kaufvertrag vom 20.6.05 ergäbe - bei 2.150.000
EUR gelegen. Die Kläger hätten das ohne ihre Zustimmung in Auftrag gegebene
Gutachten nicht anerkannt, es habe sich um ein Gefälligkeitsgutachten gehandelt. Die
Kläger hätten die Grundstücke gerne zu dem im Gutachten genannten Verkehrswert
gekauft, wozu die Beklagte aber nicht bereit gewesen sei. Die Beklagte habe sich nur
bereichern wollen. Tatsächlich habe der Verkehrswert am 24.5.05 1,15 Mio. EUR für die
... und 1 Mio. EUR für Nr. 34 betragen (Beweis: Sachverständigengutachten). Das
Gutachten ... enthalte auch methodische Fehler. Wegen der Einzelheiten der gegen das
Gutachten gerichteten Rügen wird auf die Berufungsschrift der Kläger Bezug genommen.
Eine „Schiedsvereinbarung“ zur Beauftragung des Gutachters ... habe es nicht gegeben,
außerdem wäre diese nach § 1031 ZPO formbedürftig.
Die Kläger verfolgen mit ihrer Berufung ihre erstinstanzlich abgewiesene Stufenklage
weiter. Sie fühlen sich in ihrem Grundrecht nach Art. 3 GG verletzt, weil die Beklagte es
allein in der Hand hat, den Antrag nach § 3 Abs.1 S. 7 VermG zu stellen, und dabei
ausschließlich an die Wahrung ihrer eigenen Interessen denken kann, je nachdem, ob
das Grundstück defizitär oder nicht sei, ohne Rücksicht auf die Interessen der
Berechtigten. Daher sei § 7 Abs.7 S.2 VermG analog anzuwenden. Die Kläger würden
sonst schlechter behandelt werden als die Teilhaber einer Gemeinschaft. Aus dem
Zusammenhang des § 3 Abs.1 S.7 u. S.9 VermG ergäbe sich, dass im Falle der
Abfindung nach Satz 7 die Abwicklung lediglich vereinfacht, aber nicht eine Verkürzung
von Nebenpflichten bedeuten sollte. Satz 9 habe auch Bedeutung für die Höhe der
Abfindung mit dem anteiligen Verkehrswert (BTDrs 13/7275, S.45 f.). Der
Änderungsbescheid vom 23.1.2001 könne nicht die ursprünglich vorhandenen
Ansprüche auf Erlösauskehr rückwirkend zunichte machen.
Die Kläger beantragen,
Die Beklagte beantragt,
§ 3 Abs.1 S.1 VermG sei eine Ausnahmevorschrift, die erst am 17.7.97 eingefügt worden
sei und zwar gerade mit Rücksicht auf jüdische Ansprüche ausnahmsweise eine
Teilrestitution erlaubte. Ohne diese Bestimmung wäre die (Teil-)restitution überhaupt
nicht möglich gewesen, sondern nach § 4 VermG wegen Unmöglichkeit der Rückgabe
abgelehnt worden und hätte nur ein Entschädigungsanspruch bestanden. Damit seien
jüdische Anspruchsteller besser gestellt als andere. Ausdrücklich verweise der BGH
(28.10.05, V ZR 92/05) darauf, dass die Feststellung der Berechtigung nicht genüge,
sondern auch eine Rückgabe erfolgen müsse.
Die zulässigen Berufungen sind unbegründet.
Berufung der Beklagten
Die Beklagte ist zur Auszahlung des erstinstanzlich ausgeurteilten Betrages verpflichtet.
Die Höhe des Betrages beruht auf der Einigung der Parteien, dass jedenfalls im
Februar/März 2001, dem Zeitpunkt, in dem der Änderungsbescheid bestandskräftig
geworden wäre, wenn nicht die ... damals Klage erhoben hätte, der Verkehrswert bei
2.150.000 EUR gelegen hätte. Das deckt sich mit dem Kaufpreis, den die Beklagte im
Jahr 2005 für die beiden Grundstücke erzielt hat (§ 8 des Kaufvertrages, S.13).
Der Senat folgt der Begründung des Landgerichts, das für die Bewertung auf den
Zeitpunkt der fiktiven Bestandskraft im Februar oder März 2001 abgestellt hat. Zu
demselben Ergebnis würde man vorliegend gelangen, wenn man als maßgebendes
Wertdatum das Datum des Bescheides des LAROV zugrundelegen (23.1.01) und nicht
auf die Bestandskraft abheben würde. Für diese Lösung spricht die Gesetzessystematik.
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auf die Bestandskraft abheben würde. Für diese Lösung spricht die Gesetzessystematik.
Der Antrag des Verfügungsberechtigten nach § 3 Abs.1 S. 7 VermG bindet die
Entscheidung des LAROV. Ein Ermessen dahingehend, den Berechtigten doch zu
restituieren, kommt ihm nicht mehr zu (s. Fieberg-Redeker/Hirtschulz/Tank, Rdz.122 c zu
§ 3 VermG). Das bedeutet, dass damit auch der Rückgabeanspruch des Berechtigten
untergegangen ist und das Surrogat, der Verkehrswertauszahlungsanspruch, an seine
Stelle getreten ist. Die Entscheidung über den Untergang des Restitutionsanspruchs
wäre - selbst im Falle, dass der Berechtigte gegen den Verlust des
Rückübertragungsanspruchs Klage erheben würde - nicht zu ändern, da die
Verwaltungsentscheidung gebunden war. Sachlich angreifbar wäre der Bescheid nur - wie
hier durch die ... - von dritter Seite, die sich selbst eines Restitutionsanspruchs berühmt
und ihre Berechtigung festgestellt haben möchte. Es kann aber nicht sein, dass die
Höhe des Surrogatsanspruchs von dem Zufall abhängt, ob es noch weitere
Anspruchsteller gibt, oder gar davon, dass der Berechtigte in der Hoffnung auf steigende
Verkehrswerte den Abschluss des Restitutionsverfahrens hinauszögern könnte. Es muss
einen klaren Bewertungszeitpunkt geben, der mit dem Datum des Bescheides vorliegt.
Für diese Auffassung spricht auch die Kommentierung in Fieberg (aaO, Rdz. 122c),
wonach an sich in dem Bescheid nach § 3 Abs.1 S. 7 VermG bereits die Höhe des
anteiligen Verkehrswerts festzusetzen wäre. (Das ist vorliegend allerdings nicht erfolgt.
Das LAROV hat den Verkehrswert lediglich „nachrichtlich“ mitgeteilt, Gutachten darüber
hatte es bereits eingeholt.) Umgerechnet betrug der Wert damals bereits 2.394.891,10
EUR. Hätte die Behörde zu jenem Zeitpunkt die gebotene Festsetzung vorgenommen,
so wäre auch die Festsetzung des Wertes in dieser Höhe bestandskräftig geworden,
ohne dass später nach Abschluss des Gerichtsverfahrens neue Ermittlungen hätten
geführt werden dürfen. Die Zugrundelegung des Werts zum Zeitpunkt der Entscheidung
über die Rückübertragung findet sich im VermG auch in § 7 Abs.2, insb. S.2, in dem
ausdrücklich der objektive Wert zu diesem Zeitpunkt zugrunde gelegt wird, wenn der
Verfügungsberechtigte das Gebäudeeigentum verliert (§ 16 III 2 VermG). Diese Situation
ist vergleichbar mit dem vorliegenden Fall, in dem der Berechtigte das
Bruchteilseigentum verliert. Der Höhe nach kann die Einigung der Parteien auf den
Grundstückswert im Februar/März 2001 zugrunde gelegt werden, da der Bescheid erst
im Januar 2001 erlassen worden ist.
Der Ansicht der Beklagten, die Parteien hätten sich auf den Wert im Gutachten ...
geeinigt, ist nicht zu folgen. Eine Einigung darüber, dass die Parteien das Ergebnis des
Gutachtens in jedem Fall akzeptieren wollten - ohne seinen Inhalt zu kennen - ist auch
von der Beklagten nicht vorgetragen worden. Sie beruft sich allein darauf, dass die
Kläger ein Wertgutachten gefordert und der Beauftragung des Sachverständigen ...
zugestimmt hätten. Das stellt keine Einigung über die Akzeptanz des Ergebnisses dar.
Die von den Klägern gegen das Gutachten erhobenen Einwände sind auch beachtlich.
Der vom Sachverständigen festgestellte Wert für beide Grundstücke soll laut Vortrag der
Beklagten 1.622.000 EUR im Mai 2004 betragen haben. Dieser auffällige Wertsprung im
Jahr 2004 - zwischen ca. 2,4 Mio im Jahr 2001 und dem Verkaufspreis von ca. 2,1 Mio im
Juni 2005 - ist nicht nachvollziehbar. Die Beklagte kann sich hier nicht allein auf
geschickte Verkaufsverhandlungen berufen.
Berufung der Kläger
Die Berufung der Kläger ist ebenfalls unbegründet, da ihnen ein Anspruch auf
Nutzungsentgelte aus § 7 VII 2 VermG nicht zusteht. Wie das Landgericht und die
Beklagte zutreffend ausführen, setzt der Anspruch voraus, dass der Berechtigte
hinsichtlich des Grundstücks einen Herausgabeanspruch besitzt. Das folgt bereits aus §
7 VII 3 VermG. Wenn es einen Bescheid über die Rückübertragung des Eigentums nicht
gibt - wie hier - kann auch der Anspruch auf Herausgabe der Nutzungsentgelte nicht
entstehen.
Für eine analoge Anwendung des § 7 VII 2 VermG auf die Fälle des § 3 Abs.1 S.7 VermG
besteht kein Raum. Es fehlt bereits an einer planwidrigen Gesetzeslücke. Anders als der
Rückübertragungsanspruch stellt § 3 I 7 VermG einen Abfindungsanspruch dar, so
ausdrücklich der Gesetzestext. Bereits aus dieser Wortwahl ist zu erkennen, dass es sich
um eine abschließende Regelung handeln sollte. Sie diente der Aufwandseinschränkung
auf Seiten des Verfügungsberechtigten (s. BT-Drs.13/7275, S.45). Dem Gesetzgeber
ging es mit der Änderung des Vermögensgesetzes um einen besseren Nutzerschutz in
den neuen Bundesländern und insgesamt um eine Verfahrensbeschleunigung im
Interesse der wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern. Dem hätte ein
Anspruch wie bei § 7 VII 2 VermG neben der Abfindung entgegengestanden, da es
gerade zu keiner Aufwandseinschränkung auf Seiten der Verfügungsberechtigten geführt
hätte, sondern erneut zu langwierigen Abrechnungsprozessen für die Vergangenheit
zusätzlich zu der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie. Im Übrigen diente § 7 VII 2
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zusätzlich zu der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie. Im Übrigen diente § 7 VII 2
VermG der Motivierung des Verfügungsberechtigten erzielte Nutzungsentgelte in das
Objekt zu investieren. Die Motivierung ergibt sind in den Fällen, in denen der
Verfügungsberechtigte das Eigentum teilweise behalten wird und Bruchteilseigentum
abfinden kann, aus seiner Stellung als Eigentümer. Dass die Abfindung sämtliche
gegeneinander bestehenden Ansprüche zum Erlöschen bringen sollte, ergibt sich
entgegen der Ansicht der Kläger gerade aus der Gesamtschau mit § 3 I 9 VermG. Denn
auch der Verfügungsberechtigte hat ohne die Einräumung von Bruchteilseigentum
keinen Anspruch auf Erstattung von wertsteigernden Bebauungs-, Modernisierungs- oder
Instandsetzungskosten gegen den Berechtigten, obwohl dieser von der Wertsteigerung
durch das Surrogat „Verkehrswert“ profitiert.
Läßt sich damit schon keine planwidrige Regelungslücke feststellen, so fehlt es weiter
auch an der Ähnlichkeit des Sachverhalts zu dem Fall der Rückübertragung nach dem
InVorG.
Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 7 Abs.7 S. 2
VermG auf den berechtigten Anmelder nach § 21b Abs.1 InVorG passt auf den
vorliegenden Fall nicht. Denn er unterscheidet sich von dem Fall des § 21 b Abs.1 InVorG
deutlich, weil es dort zu einer Rückübertragung - mithin dinglicher Rechtsänderung -
kommt, vorliegend jedoch nicht. Im Fall des § 21 b Abs.1 InVorG hat der BGH lediglich
einen Unterschied im Verfahren festgestellt, weil der Berechtigte dort schneller zu seiner
Eintragung gelangt als im Fall der normalen Rückübertragung. Dieser für den
Berechtigten und die wirtschaftliche Entwicklung des Grundstücks günstige Fall sollte sich
nicht auf der anderen Seite für den Berechtigten nachteilig auswirken, indem die
Nutzungsentgelte entfielen. Demzufolge hat der BGH gerade damit argumentiert, dass
das Ziel des VermG - die Rückübertragung - sich in vollem Umfang mit dem Ziel von §
21 b InVorG deckt, rechtsstaatswidrig entzogenes Vermögen dem Berechtigten
zurückzugewähren (BGH 25.2.04, V ZR 105/04, Rdz.10, ZOV 05, 88) decke. Anders ist es
bei § 3 I 7 VermG, bei dem es gerade nicht zu einer Rückübertragung kommt, das Ziel
mithin nicht die Rückgewähr des Vermögens selbst ist, sondern dem
Verfügungsberechtigten in Einschränkung des Grundsatzes der Rückgewähr in natura im
übergeordneten Interesse eine Ersetzungsbefugnis gewährt. Im Fall der Übertragung des
InvorG sprach auch ausdrücklich die Gesetzesbegründung dafür, dass die
Rückübertragung durch einen Investitionsvorrangbescheid mit anschließender
Berechtigungsfeststellung nicht anderes behandelt werden könne als die Restitution
nach dem VermG (aaO, Rdz.15 m.N.). Das ist bei der Begründung für § 3 Abs.1 S. 7
VermG gerade nicht der Fall. Schließlich hat der Bundesgerichtshof am Ende seiner
Entscheidung nochmals ausdrücklich betont, dass entscheidend sei, dass sowohl
Rückübertragung als Feststellung der Berechtigung erfolgt sind (aaO, Rdz.17). An der
Rückübertragung fehlt es vorliegend.
Die Kläger können sich nicht auf die Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes nach Art. 3
GG berufen. Eine Ungleichbehandlung besteht nicht, da aus den o.g. Gründen die Fälle
der Rückübertragung nach dem InVorG und die Fälle der Abfindung nach § 3 Abs.1 S.7
VermG gerade nicht gleich gelagert sind. Eine Verletzung der Gleichheitsrechte kann
aber nur gegeben sein, wenn gleiche Fälle unterschiedlich behandelt werden. Der
Hinweis der Kläger auf die Teilhaber einer Gemeinschaft verfängt nicht, da zum Einen die
Fälle nach dem VermG Sonderfälle der Vermögensabwicklung darstellen, zum Anderen
gerade keine Auseinandersetzung gemeinschaftlichen Eigentums stattfindet, sondern es
sich um einen Fall der Abfindung handelt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs.1 S.1, 708 Nr.10, 711 ZPO.
Die Revision war nach § 543 Abs.2 ZPO nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder von
grundsätzlicher Bedeutung ist noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur
Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Zulassung
erforderlich wäre.
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