Urteil des KG Berlin vom 22.01.2004

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Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 65/04

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 536 BGB

Mangelhaftigkeit eines Gewerbemietobjekts: Beweislast für die

Ursache eines unwillkürlichen Abschaltens der Gaszufuhr für

eine Restaurantküche

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 22. Januar 2004 verkündete Urteil der

Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe

des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor

der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 22. Januar 2004 verkündete Urteil

der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, soweit das Landgericht der Widerklage

stattgegeben hat. Auf den Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen

Urteils wird Bezug genommen.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

Das Landgericht habe zwar zutreffend darauf hingewiesen, dass unwillkürliches

Abschalten der Gaszufuhr für die Küche einen Mangel der Mietsache darstelle. Das

Gericht gehe jedoch unzutreffend davon aus, dass es überhaupt zu „unwillkürlichem

Abschalten“ der Gaszufuhr gekommen sei. Unstreitig sei lediglich, dass es zu

Abschaltungen der Gaszufuhr gekommen sei. Die Klägerin habe unter Beweisantritt

vorgetragen, dass die Lüftungsanlage ausreichend dimensioniert sei und

ordnungsgemäß funktioniere. Das Landgericht habe die Beweisanträge der Klägerin

übergangen. Die Unterbrechungen der Gaszufuhr sei durch willkürliche Abschaltungen

der Lüftungsanlage durch die Beklagten verursacht worden. Soweit das Landgericht hier

ausführe, dass die in der mündlichen Verhandlung befragten Mitarbeiter der Klägerin

keine sachdienlichen Angaben hätten machen können, sei nicht ersichtlich, welche

Angaben hier erforderlich gewesen seien.

Die Klägerin habe – entgegen der Ansicht des Landgerichts – auch die Behauptungen

der Beklagten hinsichtlich der Häufigkeit und Dauer der „Störfälle“ ausreichend

substantiiert bestritten. Denn insoweit sei schon der Vortrag der Beklagten nicht

hinreichend konkret, so dass das Bestreiten der Klägerin genüge. Unrichtig sei zudem

die Schlussfolgerung des Gerichts, dass aufgrund der Tatsache, dass die Gaszufuhr

durch einen Mitarbeiter der Klägerin freigeschaltet werden müsse, eine entsprechende

Dokumentation der Vorgänge bei der Klägerin vorliege.

Schließlich habe das Gericht bei Schätzung der Minderungsquote sein Ermessen

fehlerhaft ausgeübt, indem es die der Schätzung zugrunde liegenden Umstände

unzutreffend gewürdigt habe.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 22. Januar 2004 die

Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten tragen vor:

Die Klägerin stelle in der Berufungsbegründung selbst ausdrücklich unstreitig, dass es zu

Abschaltungen der Gaszufuhr gekommen sei. Das Landgericht habe zutreffend

hervorgehoben, dass die Bereitstellung der technischen Voraussetzungen für eine

ungehinderte Gaszufuhr zu dem von der Klägerin zu gewährleistenden Gebrauch gehöre.

Die Klägerin habe nicht dargelegt, dass die Unterbrechung der Gaszufuhr nicht auf einen

der Gasversorgungs- und Lüftungsanlage anhaftenden technischen Fehler

zurückzuführen sei. Die Klägerin habe keine Anstrengungen unternommen, um die

Ursache für das Abschalten der Gaszufuhr aufzuklären, sondern unzutreffend behauptet,

dass dies durch Handlungen der Beklagten verursacht worden sei. Die Ursache der

Unterbrechung der Gaszufuhr liege wahrscheinlich in der vorhandene Koppelung

zwischen der unterdimensionierten Lüftungsanlage und der Gasversorgung ; dieser

Mangel sei auf die technische Ausstattung und nicht auf Handlungen der Beklagten

zurückzuführen. Die Klägerin beschränke sich nur auf ein einfaches Bestreiten des

Beklagtenvortrags. Der Klägerin wäre es aber ohne weiteres möglich gewesen, weitere

Ermittlungen zu den vermeintlichen Alternativursachen der Funktionsstörungen

durchzuführen und insoweit substantiiert vorzutragen. Einer Beweisaufnahme habe es

daher nicht bedurft. Die Mitarbeiter der Klägerin hätten auch in der mündlichen

Verhandlung nicht ansatzweise Anhaltspunkte dafür mitteilen können, dass andere als

die von den Beklagten dargelegte Gründe zu einer Gasabschaltung geführt haben

könnten.

Auch die Schätzung zur Ermittlung der Minderungsquote sei nicht zu beanstanden.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Beklagten können von der Klägerin die Feststellung verlangen, dass der Mietzins für

die Gewerbefläche in der B.-Straße ... in Berlin in den Jahren 2000 bis 2003 in der

ausgeurteilten Höhe gemindert war.

Der Feststellungsantrag ist gemäß § 256 ZPO zulässig. Insoweit wird auf die zutreffenden

Ausführungen des Landgerichts verwiesen, die die Klägerin mit der Berufung auch nicht

angegriffen hat.

Der Zulässigkeit der Widerklage steht auch die Rechtskraftwirkung des im Vorprozeß

ergangenen Urteils des Landgerichts Berlin vom 28. Januar 2002 – 12 O 531/01- nicht

entgegen. Zum einen ist über das Vorliegen einer Minderung im Hinblick auf § 22 des

Mietvertrags, wonach der Mieter gegenüber dem Mietzins oder sonstigen Forderungen

des Vermieters ein Minderungsrecht nicht ausüben kann, nicht entschieden worden.

Soweit das Landgericht in der Begründung (hilfsweise) zum anderen ausgeführt hat,

dass eine Minderung nicht gerechtfertigt sei, bezog sich dies nicht auf die im

vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachten Mängel.

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Mietsache einen Mangel

i.S. von § 537 BGB a.F. bzw. § 536 BGB n.F. aufweist. Ein Mangel ist eine für den Mieter

nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich

vorausgesetzten Zustand (ständige Rechtsprechung, u.a. BGH NJW 2000,1714); sie

muss die Tauglichkeit der Mietsache zu dem von den Vertragspartnern konkret

vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern

(Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 16). Zutreffend hat das

Landgericht das Abschalten der Gaszufuhr für die Küche des von den Beklagten

betriebenen Restaurants durch ein mit der Lüftungsanlage gekoppeltes

Sicherheitsmagnetventil als einen Mangel in diesem Sinne angesehen, was auch die

Klägerin nicht in Abrede stellt. Die Klägerin hat zudem in der Berufungsschrift

ausdrücklich unstreitig gestellt, dass es zu Abschaltungen der Gaszufuhr gekommen ist,

so dass ein Mangel der Mietsache vorliegt.

Ohne Erfolg macht die Klägerin mit der Berufung geltend, dass das Landgericht nicht

beachtet habe, dass sie bestritten habe, dass es zu „unwillkürlichem“ Abschalten der

Gaszufuhr gekommen sei und, dass die Unterbrechung der Gaszufuhr durch die

Beklagten verursacht worden sei, indem diese die Lüftungsanlage willkürlich

abgeschaltet hätten.

Hierbei ist davon auszugehen, dass der Mieter das Vorliegen eines Mietmangels sowie

die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch

darzulegen und zu beweisen hat. Wenn aber der Mangel – aufgrund des

Erscheinungsbildes – nicht (oder nicht nur) auf den bloßen Mietgebrauch zurückgeführt

werden kann, obliegt dem Vermieter der Nachweis, dass die Ursache des Mangels dem

Obhutsbereich des Mieters entstammt und andere in seinem Verantwortungsbereich

fallende Ursachen ausgeschlossen sind (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts-

und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. A, Rndr.960ff; BGHZ 126,124 = BGH NJW

1994,2019; BGH NJW 1998,594;). Neben einem Material- oder Herstellungsmangel muss

der Vermieter auch einen ebenfalls zu seiner Risikosphäre gehörenden normalen

Verschleiß als Schadensursache beweislich ausschließen (Bub/Treier/Kramer, a.a.O., III.

A, Rdnr. 961). Der Vermieter muss darlegen, dass die Schadensursache weder aus

seinem Verantwortungsbereich noch aus seinem Pflichtenkreis stammt, sondern in dem

Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters begründet ist. Der Vermieter muss daher

zunächst sämtliche Umstände ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren

und insbesondere die Beschaffenheit der Mietsache betreffen. Ist dieser Beweis geführt,

so muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat

(Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Auflage, § 536 BGB, Rdnr. 411).

Da das Abschalten der Gaszufuhr als solches unstreitig ist, hätte die Klägerin

substantiiert unter Beweisantritt vortragen müssen, dass diese Funktionsstörung nicht

auf einen der Gasversorgungs- und Lüftungsanlage anhaftenden technischen Fehler

zurückzuführen ist und daher der Mangel nicht aus ihrem Risikobereich stammt. Die

Klägerin hat hierzu nur pauschal behauptet, dass die Anlage ausreichend dimensioniert

sei und ordnungsgemäß funktioniere. Dieser Vortrag genügt nicht den

Substantiierungsanforderung, so dass dem Beweisantritt durch Vernehmung der

angebotenen Zeugen G... und S... sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens

nicht nachzugehen war. Die Klägerin hätte vielmehr im einzelnen darlegen müssen, dass

sie eine Überprüfung der Anlage vorgenommen hat und hierbei technische Fehler nicht

festgestellt worden sind, so dass Fehler aufgrund der Herstellung und Beschaffenheit der

Anlage auszuschließen sind und deswegen ein Bedienungsfehler der Beklagten vorliegen

müsse. Dies umso mehr, weil der von der Beklagten angezeigte Mangel offenbar seit

Übergabe der Mieträume und Inbetriebnahme der Anlage aufgetreten ist. So haben die

Beklagten bereits mit Schreiben vom 05. Dezember 1999 darauf hingewiesen, dass die

Küchenlüftung zu stark sei und das Gas nicht funktioniere. In einem weiteren Schreiben

vom 12. Januar 2000 wiesen die Beklagten wiederum darauf hin, dass aufgrund des

Lüftungsfehlers die Gaszufuhr unterbrochen werde.

Ohne Erfolg rügt die Klägerin weiter, dass das Landgericht ihr Bestreiten zu der Anzahl

der Vorfälle nicht als unsubstantiiert hätte ansehen dürfen. Entgegen der Ansicht der

Klägerin reicht der Vortrag der Beklagten, dass es im Jahre 2000 viermal monatlich, im

Jahre 2001 mindestens zweimal monatlich und im Jahre 2002 alle zwei bis drei Monate zu

derartigen Ausfällen gekommen sei, aus. Denn die Beklagten haben sich nicht nur auf

diesen Vortrag beschränkt, sondern schriftliche Mängelrügen vorgelegt, aus denen sich

auch konkrete Tage ergeben, an denen es zum Ausfall gekommen ist. Nach dem

Schreiben vom 06. Mai 2002 trat am 04. Mai 2002 ein Lüftungsausfall auf, wodurch sich

das Gasmagnetventil schloss. Ferner zeigten die Beklagten unter dem 10. Juli 2002 an,

dass die Lüftung ausgefallen war. Mit Schreiben vom 27. Oktober 2002 wurde erneut

angezeigt, dass am 26. Oktober 2002 die Lüftung in der Küche ausfiel, wodurch das

Gasmagnetventil die Gaszufuhr abgesperrt hat. Die Klägerin ist diesem Vortrag nicht im

Einzelnen entgegengetreten. Das pauschale Bestreiten reicht hierzu nicht aus (§ 138

Abs. 3 ZPO). Dies auch deswegen, worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat,

weil die Freischaltung der Gaszufuhr nicht durch die Beklagten selbst, sondern jeweils

durch einen Mitarbeiter der Klägerin erfolgen musste. Daher hätte die Klägerin dem

Vortrag der Beklagten substantiiert entgegentreten müssen, dass nämlich die Anzahl

der Ausfälle – so wie die Beklagten sie behaupten – nicht zutreffen könne.

Ohne Erfolg macht die Klägerin weiter geltend, dass der vom Landgericht zugesprochene

Minderungsbetrag nicht angemessen sei. Auch der Senat hält die zuerkannten

Minderungsbeträge für angemessen. Die Minderung ist unter Berücksichtigung der

Umstände des Einzelfalles zu bestimmen, sie hängt insbesondere von der Schwere des

Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum

vertragsgemäßen Gebrauch ab (Schmidt/Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB, Rdnr.

332). Vorliegend sind für die Bestimmung der Minderungsquote neben der Häufigkeit der

Abschaltungen der Gaszufuhr und die damit im Zusammenhang stehenden

Beeinträchtigungen des Restaurantbetriebes auch die Tatsache zu berücksichtigen, dass

die Beklagten – unstreitig - zur Vermeidung von Abschaltungen ihre Mitarbeiter

anwiesen, nicht alle Kochstellen zu nutzen. Im Übrigen begründet die drohende Gefahr

der Abschaltung der Gaszufuhr eine durchgehende Mangelhaftigkeit der Mietsache, weil

die Beklagten wegen des Betreibens eines Restaurants dringend darauf angewiesen

sind, dass das ungestörte Zubereiten von Speisen und Getränken jederzeit

gewährleistet ist. Daher geht auch die Rüge der Klägerin fehl, dass das Landgericht die

Minderungsquote allein im Verhältnis zur Häufigkeit der Abschaltungen bezogen auf die

einzelnen Jahre hätte ermitteln müssen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen

Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht

zuzulassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die

Fortbildung des Rechts oder die Sicherung der einheitlichen Rechtsprechung eine

Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert

(§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO).

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