Urteil des KG Berlin, Az. 1 W 3/11

KG Berlin: einstweilige verfügung, vormerkung, eigentümer, aufschiebende bedingung, grundbuchamt, ermächtigung, grundstück, bauer, abtretung, verfügungsmacht
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Gericht:
KG Berlin 1. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
1 W 3/11
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 885 BGB, § 19 GBO
Leitsatz
1. Eine einstweilige Verfügung kann nicht Grundlage für die Eintragung einer Vormerkung
sein, wenn sie sich nicht gegen den Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts
richtet.
2. Ohne besondere Anhaltspunkte ist nicht davon auszugehen, dass der eingetragene
Eigentümer mit der Auflassung an einen Käufer diesen auch ermächtigen will, vor seiner
Eintragung seinerseits einen Zweitkäufer zur Bewilligung einer Vormerkung zu ermächtigen.
Tenor
Die Beschwerde wird nach einem Wert von 27.500 EUR zurückgewiesen.
Gründe
A)
Herr M... A... (im Folgenden: Insolvenzschuldner) erwarb durch notariellen Vertrag vom 1.
Dezember 2009 von dem eingetragenen Eigentümer eine noch zu vermessende
Teilfläche des im Beschlusseingang bezeichneten Grundstücks. Zugunsten des
Insolvenzschuldners wurde am 4. Januar 2010 eine Eigentumsübertragungsvormerkung
bezüglich der Teilfläche eingetragen.
Mit notariellem Vertrag vom 28. Mai 2010 veräußerte der Insolvenzschuldner dieselbe
Teilfläche weiter an die Beteiligte zu 2). Er trat ihr sein Anwartschaftsrecht und den
Eigentumsverschaffungsanspruch gegen den eingetragenen Eigentümer aus dem
Vertrag vom 1. Dezember 2009 ab, was am 24. Juni 2010 bei der Vormerkung im
Grundbuch eingetragen wurde.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Insolvenzschuldners
hat die Beteiligte zu 1) als Insolvenzverwalterin die Veräußerung an die Beteiligte zu 2)
angefochten und vor dem Landgericht Berlin eine einstweilige Verfügung vom 2.
Dezember 2010 - 28 O 378/10 - gegen die Beteiligte zu 2) erwirkt, nach der zugunsten
der Beteiligten zu 1) eine Vormerkung zur Sicherung der
Insolvenzanfechtungsansprüche gerichtet auf Rückauflassung der veräußerten Teilfläche
einzutragen ist.
Das Grundbuchamt hat mit dem angefochtenen Beschluss den Antrag der Beteiligten zu
1) auf Eintragung der Vormerkung zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der
Schuldner des Rückauflassungsanspruchs sei nicht mit dem eingetragenen Eigentümer
identisch.
Mit ihrer Beschwerde hat die Beteiligte zu 1) geltend gemacht, ein Identitätsgebot
ergebe sich nicht aus dem Gesetz. Jedenfalls sei die Vormerkung auch an einem
schuldnerfremden Grundstück eintragungsfähig, wenn der vom Rechtsinhaber
verschiedene Schuldner Verfügungsmacht habe. Schließlich hat die Beteiligte zu 1)
hilfsweise beantragt, die Eintragung der Vormerkung erst und zugleich mit der
Eintragung der Beteiligten zu 2) vorzunehmen.
B)
Das Rechtsmittel ist gemäß §§ 71 ff GBO zulässig. Auch der Hilfsantrag ist dem
Beschwerdegericht angefallen, nachdem das Grundbuchamt sich mit diesem im
Nichtabhilfebeschluss vom 4. Januar 2011 bereits auseinandergesetzt hat.
Die Beschwerde bleibt allerdings in der Sache sowohl zum Haupt- als auch zum
Hilfsantrag ohne Erfolg.
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I.
Das Grundbuchamt hat zu Recht den Antrag vom 2. Dezember 2010 auf Eintragung
einer Vormerkung nach dem Inhalt der einstweiligen Verfügung vom 2. Dezember 2010
zurückgewiesen.
Die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch aufgrund einer vom
Anspruchsberechtigten erwirkten einstweiligen Verfügung (§ 885 Abs. 1 BGB) stellt deren
Vollzug dar (BayObLG, Rpfleger 1981, 190). Neben den hierfür geltenden Erfordernissen
der ZPO müssen dabei auch die Voraussetzungen des Grundbuchrechts gegeben sein
(RGZ 85, 163, BayObLG a.a.O., OLG Düsseldorf, Rpfleger 1978, 216).
1. Hier fehlt es schon an den zivilprozessrechtlichen Erfordernissen gemäß § 750 Abs. 1
i.V.m. §§ 928, 936 ZPO. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in Vollziehung der
einstweiligen Verfügung greift in das Vermögen des Grundstückseigentümers ein und
bedarf deshalb eines Titels, der sich gegen den Grundstückseigentümer als
Vollziehungsschuldner richtet (BayObLG, NJW 1986, 2578). Die einstweilige Verfügung
vom 2. Dezember 2010 richtet sich hingegen nur gegen die Beteiligte zu 2). Ein solcher
Titel kann nicht Grundlage für eine Vollstreckungs- bzw. Vollziehungshandlung gegen den
eingetragenen Eigentümer sein.
2. Unabhängig davon sind aber auch die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen für eine
Eintragung der beantragten Vormerkung nicht gegeben. Zum einen ist die einstweilige
Verfügung vom 2. Dezember 2010 nicht geeignet, die gemäß § 19 GBO erforderliche
Bewilligung des Betroffenen zu ersetzen, zum anderen verstieße die Vormerkung zur
Zeit noch gegen das Identitätsgebot.
a) Die Beteiligte zu 2) ist noch nicht Eigentümerin des Grundstücks, dessen (Rück-
)Auflassung die beantragte Vormerkung sichern soll. Sie hätte deshalb eine Vormerkung
zu Lasten des Grundstücks nicht gemäß § 19 GBO bewilligen können. Eine einstweilige
Verfügung kann die Bewilligung gemäß § 885 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB nur ersetzen, wenn
sie sich gegen den Bewilligungsberechtigten, also den von der Eintragung Betroffenen
richtet (BayObLG, NJW 1986, 2578).
Die Beteiligte zu 2) ist auch nicht von dem Berechtigten zur Abgabe der Bewilligung
ermächtigt worden. Eine ausdrückliche Ermächtigung haben hierzu weder der
eingetragene Eigentümer noch der Insolvenzschuldner erteilt. Auch eine konkludente
Ermächtigung zugunsten der Beteiligten zu 2) ist jedoch nicht zu erkennen.
In Literatur und Rechtsprechung ist schon für den Normalfall einer Kettenveräußerung
umstritten, ob in der Auflassung des Erstveräußerers (eingetragenen Eigentümers) an
den Zwischenerwerber eine Ermächtigung nicht nur zur Weiterveräußerung des
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sondern auch zur Bewilligung einer Vormerkung zugunsten des Zweiterwerbers zu sehen
ist (so LG Mönchengladbach, DNotZ 1971, 669; Kohler in Münchener Kommentar zum
BGB, 5. Aufl., § 883 Rdn. 25; a.A. BayObLG, DNotZ 1973, 298; Monath, RNotZ 2004, 359,
364; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdn. 1493). Dagegen spricht, dass für
den eingetragenen Eigentümer die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung gegenüber
einer Weiterveräußerung kein Minus sondern ein aliud darstellt. Während im Falle einer
Weiterauflassung von dem Zwischenerwerber an den Zweitkäufer die Rechtsstellung des
eingetragenen Eigentümers nicht berührt wird, da dieser keinerlei schuldrechtliche
Verpflichtungen gegenüber dem Zweitkäufer übernimmt und der Zweitkäufer im
Verhältnis zu ihm kein eigenes grundbuchlich abgesichertes Recht erwirbt, wird der
eingetragene Eigentümer im Falle einer Eintragung einer eigenen
Auflassungsvormerkung für den Zweiterwerber in seiner Verfügungsfreiheit über das
Grundstück beschränkt (Monath a.a.O.). Auch nach der von der Beteiligten zu 1)
zitierten Literaturansicht ist es jedoch stets eine Frage des Einzelfalles, ob eine
entsprechende Auslegung der Auflassungserklärung möglich und interessengerecht ist
(Kohler in Bauer/ von Oefele, GBO, 2. Aufl., AT Rdn. III 25).
Hier ist deshalb schon fraglich, ob in der Auflassungserklärung in dem Vertrag vom 1.
Dezember 2009, die zudem dem Grundbuchamt bisher nicht urkundlich nachgewiesen
worden ist, eine Ermächtigung des Insolvenzschuldners zur Bewilligung einer
Auflassungsvormerkung für die Beteiligte zu 2) gesehen werden könnte. Offenbar hat
dies selbst der Insolvenzschuldner nicht so gesehen, da er nicht selbst eine solche
Vormerkung bewilligt, sondern vielmehr durch Abtretung seiner Ansprüche aus dem
Vertrag vom 1. Dezember 2009 für einen Übergang seiner Auflassungsvormerkung an
die Beteiligte zu 2) gesorgt hat.
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Erst recht lässt sich aber nicht feststellen, dass der eingetragene Eigentümer den
Insolvenzschuldner auch noch ermächtigen wollte, seinerseits die Beteiligte zu 2), zu der
der eingetragene Eigentümer keine eigenen Vertragsbeziehungen hat, zur Erteilung
einer weiteren Auflassungsvormerkung zu ermächtigen. An einer Potenzierung von
Auflassungsvormerkungen an seinem Grundstück, die die Verkehrsfähigkeit des
Grundstücks beeinträchtigen, konnte der eingetragene Eigentümer kein erkennbares
Interesse haben.
Der Insolvenzschuldner hätte eine ihm etwa erteilte Ermächtigung entgegen der Ansicht
der Beteiligten zu 1) auch nicht durch die Abtretung seiner Rechte auf die Beteiligte zu
2) übertragen können. Denn es handelte sich bei dieser nicht um eine Forderung gegen
den eingetragenen Eigentümer, die nach § 398 BGB abgetreten werden könnte, sondern
um die Einräumung einer Befugnis.
b) Schließlich verstieße eine Vormerkung, die einen Anspruch gegen die Beteiligte zu 2)
durch Eintragung bei dem betroffenen Grundstück sicherte, zur Zeit auch gegen das
Identitätsgebot. Nach diesem allgemein anerkannten Grundsatz (BGH, NJW 2007, 508;
BGHZ 12, 115, 120; 134, 182; BayObLG, Rpfleger 1972, 442; 1974, 261; NJW 1983, 1567;
NJW-RR 1999, 1689; OLG Brandenburg, BeckRS 2008, 15841; OLG Düsseldorf,
MittBayNot 1976, 137; OLG Hamm, NJW 1965, 2303; DNotZ 1995, 315; KG, OLGE 15,
333; KGJ 48, 189; Amann, DNotZ 1995, 252; Gursky in Staudinger, BGB (2008) § 883
Rdn. 56; Kohler in MüKo, a.a.O. § 883 Rdn. 25; Monath a.a.O.; Schöner/ Stöber a.a.O.
Rdn. 1493) muss der Schuldner des gesicherten Anspruchs bei Eintragung der
Vormerkung grundsätzlich Eigentümer des von der Vormerkung betroffenen
Grundstücks oder Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts sein. Dies trägt
dem Umstand Rechnung, dass die Vormerkung den Gläubiger nur gegen nachträgliches,
nicht auch gegen anfängliches Leistungsunvermögen des Schuldners sichern soll (BGHZ
134, 182). Es beugt zudem einer übermäßigen Vorverlegung des Vormerkungsschutzes
vor und dient dadurch der Erhaltung der Verkehrsfähigkeit des betreffenden Grundstücks
(BGH a.a.O.; Amann, DNotZ 95, 252).
Soweit die Ansicht vertreten wird, das Identitätsgebot könne auch dann gewahrt sein,
wenn der vom Rechtsinhaber verschiedene Schuldner Verfügungsmacht habe (OLG
Brandenburg, BeckRS 2008, 15841; Kohler in MüKo a.a.O. § 883 Rdn. 25 und in Bauer/
von Oefele, a.a.O., AT Rdn. III 23), würde auch dies hier entgegen der Ansicht der
Beteiligten zu 1) aus den zu a) genannten Gründen nicht zur Eintragungsfähigkeit
führen.
3. Ob, wie die Beteiligte zu 1) andeutet, die Beteiligte zu 2) in der Lage und verpflichtet
ist, ein Anwartschaftsrecht an die Beteiligte zu 1) zurück zu übertragen, kann
dahingestellt bleiben. Denn zum einen ist die einstweilige Verfügung nicht auf einen
solchen Anspruch gestützt, zum anderen könnte eine darauf gerichtete Vormerkung
ebenfalls nicht eingetragen werden. Denn eine Vormerkung kann nur für Ansprüche auf
Bestellung, Änderung, Übertragung oder Aufhebung solcher dinglichen Rechte oder
Grundstücksbelastungen eingeräumt werden, die ihrerseits im Grundbuch eingetragen
werden können (Erber-Faller in Kuntze/ Ertl/ Herrmann/ Eickmann, Grundbuchrecht, 6.
Aufl., Rdn. G 12; Schöner/ Stöber a.a.O. Rdn. 1483). Das ist bei einem
Anwartschaftsrecht nicht der Fall (Kössinger in Bauer/ von Oefele a.a.O. § 20 Rdn. 82).
II.
Auch dem Hilfsantrag, die Eintragung der Vormerkung erst und zugleich mit der
Eintragung der Beteiligten zu 2) vorzunehmen, ist nicht zu entsprechen. Dieser Antrag
ist unzulässig, weil er entgegen § 16 Abs. 1 GBO an eine aufschiebende Bedingung
geknüpft ist. Anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Beteiligten zu 1) zitierten
Entscheidung des Kammergerichts (KGR 95, 13). Diese Entscheidung befasst sich allein
mit der Frage, ob und mit welchem Inhalt eine auf eine Vormerkung gerichtete
einstweilige Verfügung vom Prozessgericht bereits vorsorgend für den Fall erlassen
werden kann, dass der Antragsgegner der einstweiligen Verfügung als Berechtigter
eingetragen wird. Eine solche einstweilige Verfügung hat die Antragstellerin bereits
erhalten, wenn man die dem Antrag zugrunde liegende einstweilige Verfügung vom 2.
Dezember 2010 dahin auslegt, dass ihrem Inhalt nach die Vormerkung erst mit der
Eintragung der Beteiligten zu 2) als Eigentümerin eingetragen werden soll. Dazu, unter
welchen grundbuchrechtlichen und zivilprozessrechtlichen Voraussetzungen die
Vormerkung dann tatsächlich eingetragen werden kann, verhält sich die Entscheidung
des Prozessgerichts naturgemäß nicht.
Der Senat legt den Hilfsantrag nicht dahin aus, dass die Beteiligte zu 1) selbst auch die
Eintragung der Beteiligten zu 2) beantragen und beide Anträge im Sinne des § 16 Abs. 2
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Eintragung der Beteiligten zu 2) beantragen und beide Anträge im Sinne des § 16 Abs. 2
GBO verbinden wollte. Soweit dies doch beabsichtigt gewesen sein sollte, fehlte es, wie
das Grundbuchamt zutreffend im Nichtabhilfebeschluss ausgeführt hat, sowohl an der
Antragsberechtigung als auch an weiteren Eintragungsvoraussetzungen wie die
Vermessung der Teilfläche, einer Identitätserklärung und einer
Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Die Wertfestsetzung folgt aus §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 1 KostO.
Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 S.
1 GBO nicht vorliegen.
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