Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017, 8 U 216/08

Entschieden
14.03.2017
Schlagworte
Wohnung, Vermieter, Bad, Berechtigung, Zustand, Mittelwert, Internetadresse, Vergleich, Treppenhaus, Gebäude
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Gericht: KG Berlin 8. Zivilsenat Quelle:

Entscheidungsdatum: 16.03.2009

Aktenzeichen: 8 U 216/08

Normen: § 287 Abs 1 S 2 ZPO, § 287 Abs 2 ZPO, § 292 ZPO, § 522 Abs 2 ZPO, § 529 Abs 1 Nr 1 ZPO

Dokumenttyp: Beschluss

Wohnraummiete: Formelle Ordnungsgemäßheit eines

Erhöhungsverlangens bei Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2007; Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage des Mietspiegels

Leitsatz

1. Ein auf den Berliner Mietspiegel 2007 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter in dem Schreiben ausdrücklich auf den Berliner Mietspiegel 2007 verweist, die Internetadresse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nennt, unter der sowohl der Mietspiegel abgerufen als auch eine Online-Berechnung genutzt werden kann, und der Vermieter dem Schreiben einen vollständigen Ausdruck der einzelnen Schritte der Online-Berechnung beifügt.

2. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 stellt grundsätzlich eine geeignete Schätzgrundlage dar.

3. Zur Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007.

4. Im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO kann die erstinstanzliche Kostenentscheidung korrigiert werden.

Tenor

In dem Rechtsstreit beabsichtigt der Senat, die Berufung der Beklagten durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen mit der Maßgabe, dass das angefochtene Urteil im Tenor zu 2. wie folgt neu gefasst wird:

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen einer Frist von zwei Wochen nach Zugang dieses Beschlusses.

Gründe

1Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich. Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg 513 Abs. 1 ZPO). Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung 546 ZPO). Die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen auch keine andere Entscheidung.

2Das Amtsgericht hat der Klage zutreffend stattgegeben.

I.

3Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht als zulässig angesehen. Insbesondere ist das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet worden, § 558 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB.

4Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, wobei jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Das Erhöhungsverlangen muss - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Nimmt der Vermieter zur Begründung

zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er wie der Berliner Mietspiegel 2007 im Amtsblatt veröffentlicht worden und allgemein zugänglich ist (vgl. BGH NJW 2008, 573, 574).

5Danach ist das Erhöhungsverlangen der Klägerin in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Klägerin hat im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich auf den Berliner Mietspiegel 2007 verwiesen und die Internetadresse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung genannt, unter der sowohl der Mietspiegel abgerufen als auch eine Online-Berechnung genutzt werden kann. Sie hat dem Mieterhöhungsverlangen einen Ausdruck der einzelnen Schritte der von ihr durchgeführten Online-Berechnung beigefügt, aus der die Beklagten erkennen konnten, zu welcher Spanne die Klägerin mit ihren Angaben zu Größe, Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung (Innen-WC, Sammelheizung, Bad) gelangt ist. Aus dem Ausdruck ist auch erkennbar, von welchen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen die Klägerin ausgegangen ist. Dies ist ausreichend. Unerheblich ist, dass der Ausdruck kein Endergebnis nach Spanneneinordnung enthält, da es ausreicht, wenn der Mieter überprüfen kann, ob die Miete überhaupt innerhalb der Spanne liegt (vgl. BGH NJW 2008, 573, 574). Unerheblich ist auch, dass weder das Mieterhöhungsverlangen noch der beigefügte Ausdruck die Bezeichnung des konkreten Mietspiegelfeldes (hier: L2) enthalten, da es den Beklagten unabhängig hiervon anhand der einzelnen Angaben der Klägerin möglich war, diese Angaben zu überprüfen und über die Mietspiegeltabelle das maßgebliche Feld zu finden.

II.

6Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete 558 BGB) zutreffend anhand des qualifizierten Mietspiegels geprüft und die Wohnung innerhalb der Spanne eingestuft. Hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2007 greift gemäß § 558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO ein, da es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Innerhalb der Mietspiegelspanne hat das Amtsgericht zu Recht anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, die nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels gehört, die konkrete übliche Vergleichsmiete durch Schätzung gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO ermittelt, da eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden wäre, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. BGH NJW 2005, 2074).

III.

7Wegen der einzelnen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gilt:

81. Die Merkmalgruppe 1 „Bad/WC“ ist neutral zu bewerten.

9Unstreitig ist das wohnwerterhöhende Merkmal „Zweites WC in der Wohnung“ gegeben.

10 Das Amtsgericht hat auch zutreffend das wohnwertmindernde Merkmal „Wände nicht überwiegend gefliest“ angenommen. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Ausstattungsmerkmale, die vom Mieter geschaffen wurden, sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter die Kosten hierfür erstattet hat (Ziff. 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007). Unstreitig sind im Bad bis auf eine Wand alle Wände von den Beklagten gefliest worden. Hierfür haben die Beklagten keine Kostenerstattung erhalten. Die Vereinbarung mit der früheren Vermieterin vom 3. November 1998 (Anlage K 7, Bl. 38 d.A.) über eine Kostenerstattung von insgesamt 3.000,00 DM bezieht sich u.a. auf Fliesen und Material zur Erneuerung des Badfußbodens, jedoch nicht auf die Wandfliesen. Für die weiteren Fliesenarbeiten ergibt sich aus dem Schreiben der früheren Vermieterin vom 3. November 1998 (Bl. 45 f. d.A.) gerade, dass diese als Einbauten der Mieter gelten sollten, weil eine Kostenerstattung durch die Vermieterin ausgeschlossen wurde (Ziff. 2.) und die Mieter verpflichtet werden sollten, bei Auszug auf Verlangen den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

11 2. Die Merkmalgruppe 2 „Küche“ ist unstreitig neutral zu bewerten.

12 3. Die Merkmalgruppe 3 „Wohnung“ ist neutral zu bewerten, da dem unstreitigen wohnwerterhöhenden Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung“ lediglich das wohnwertmindernde Merkmal „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ gegenübersteht.

13 a) Das Amtsgericht hat das wohnwertmindernde Merkmal „Wohnräume überwiegend schlecht belichtet und besonnt“ zu Recht abgelehnt. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung (1. Dezember 2007). Da der Mietspiegel darauf abstellt, ob die Wohnräume überwiegend schlecht belichtet/schlecht besonnt sind, müssten (ohne Berücksichtigung der Nebenräume) mindestens drei der vier Zimmer diese Voraussetzungen erfüllen. Der Vortrag der Beklagten zu den tatsächlichen Verhältnissen ist unzureichend. Es hätte bezogen auf das jeweilige Zimmer - vorgetragen werden müssen zur Fläche der Fenster, zur Ausrichtung der Fenster (Himmelsrichtung), zum Abstand zur angrenzenden Bebauung, zur Höhe der angrenzenden Bebauung im Vergleich zum Höhenniveau der Fenster, zum genauen Standort der Bäume im Verhältnis zu den Fenstern, zur Höhe der Bäume im Vergleich zum Höhenniveau der Fenster und zur Breite und Dichte der Bäume in Höhe der Fenster und darüber. Die Anforderungen an den Vortrag der Beklagten können auch deshalb nicht geringer angesetzt werden, weil der Zustand am 1. Dezember 2007 heute vor Ort wegen der zwischenzeitlichen Beschneidung der Straßenbäume nicht mehr feststellbar ist.

14 b) Das Amtsgericht hat ebenfalls zu Recht das wohnwertmindernde Merkmal „schlechter Schnitt“ verneint. Die Wohnung verfügt über zwei Durchgangszimmer, von denen aber nur eines als Durchgangszimmer genutzt werden muss, so dass die Mieter bei der Nutzung flexibel sind. Die Küche hat ausweislich des von den Beklagten als Anlage zum Schriftsatz vom 15. Juli 2008 (Bl. 47 d.A.) eingereichten Grundrisses eine Größe von (3,00 m x 4,44 m =) 13,32 m², was nicht so klein ist, dass man deshalb einen schlechten Wohnungsschnitt annehmen müsste. Die Lage der Küche am Ende einer Wohnung kann wegen der Ausbreitung von Küchengerüchen ebenfalls nicht als negativ gewertet werden. Der Transportweg von Speisen hängt maßgeblich davon ab, in welchem Zimmer die Speisen eingenommen werden sollen, was durch die Wohnung nicht vorgegeben wird, sondern von den Mietern zu entscheiden ist. Die Ausrichtung der Zimmer zum Hof hat für sich genommen nichts mit dem Wohnungsschnitt zu tun.

15 c) Das Amtsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass das wohnwertmindernde Merkmal „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ vorliegt, weil der Waschmaschinenanschluss nicht von der Vermieterin gestellt wurde.

16 4. Die Merkmalgruppe 4 „Gebäude“ ist positiv zu bewerten, da zwar das wohnwerterhöhende Merkmal „Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes“ vorliegt, jedoch keine wohnwertmindernden Merkmale.

17 a) Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass das wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ nicht vorliegt. Es kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden, dass es am 1. Dezember 2007 im Eingangsbereich hoch stehende Kanten des Fußbodenbelags gab, da dies auch unter Berücksichtigung der sonstigen Feststellungen des Amtsgerichts nicht zu einem überwiegend schlechten Zustand führen würde. Im Übrigen bestehen keine konkreten Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der vom Amtsgericht getroffenen entscheidungserheblichen Feststellungen 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Die erstmals in der Berufungsbegründung erhobene Behauptung der Beklagten, kurz vor dem Ortstermin seien Veränderungen am Bodenbelag des Treppenhauses vorgenommen worden, ist nicht zuzulassen, da sie bereits im ersten Rechtszug hätte geltend gemacht werden müssen 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Vor dem Amtsgericht hatten die Beklagten nur zur Erneuerung des Bodenbelags im Eingangsbereich vorgetragen.

18 b) Das Amtsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass das wohnwertmindernde Merkmal „Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung“ nicht vorliegt. Dass Teile der Wohnräume im Seitenflügel liegen, reicht nicht aus. Unstreitig liegt die Wohnung überwiegend im Vorderhaus und ist über das Treppenhaus des Vorderhauses zu erreichen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 15. August 2008 zu 63 S 42/08, juris Rn. 23).

19 c) Das Amtsgericht hat auch zutreffend festgestellt, dass das wohnwertmindernde Merkmal „Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)“ nicht vorliegt, weil die Beklagten hierzu nicht ausreichend vorgetragen haben. Auf eine zusätzliche Wärmedämmung zur vorhandenen Bausubstanz kommt es nicht maßgeblich an, weil eine zusätzliche Wärmedämmung sogar ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach dem Mietspiegel wäre. Das zeigt, dass die vorhandene ursprüngliche Wärmedämmung grundsätzlich zu einer neutralen Bewertung führen muss, wenn nicht was hier nicht konkret vorgetragen ist die Wärmedämmung hinter dem für Gebäude einer bestimmten Altersklasse typischen

die Wärmedämmung hinter dem für Gebäude einer bestimmten Altersklasse typischen Standard zurückbleibt (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 7. August 2008 zu 67 S 95/08, juris Rn. 28).

20 d) Die erstinstanzlich behauptete Feuchtigkeit in Teilbereichen des Mauerwerks rechtfertigt es auch nicht, das wohnwertmindernde Merkmal „schlechter Instandhaltungszustand“ anzunehmen.

21 e) Das wohnwerterhöhende Merkmal „Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes“ ist gegeben. Das Amtsgericht hat im Rahmen der Beweisaufnahme festgestellt, dass es neben dem Abstellraum, der nach Behauptung der Beklagten am 1. Dezember 2007 noch als „Kinderwagenraum“ gekennzeichnet gewesen sein soll, wie von der Klägerin vorgetragen noch einen (weiteren) Fahrradabstellraum gibt. Unerheblich ist, ob dieser Abstellraum den Beklagten bekannt war und ob sie einen Schlüssel haben, da es bei der Anwendung des Mietspiegels nur auf objektive Kriterien ankommt und es den Beklagten unbenommen bleibt, bei entsprechendem Interesse gegenüber der Klägerin gesondert einen Anspruch auf Überlassung eines Schlüssels für diesen Raum geltend zu machen. Dass auch dieser Raum unzureichend sei, ist nicht vorgetragen. Im Übrigen gibt der Mietspiegel eine bestimmte Kapazität des Fahrradabstellraums nicht vor.

22 5. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist im zweiten Rechtszug unstreitig neutral zu bewerten.

IV.

23 Daraus ergibt sich folgende Gesamtberechnung:

24 Das unstreitig einschlägige Feld L2 der Berliner Mietspiegeltabelle 2007 (Altbau) weist eine Spanne von 3,67 €/m² bis 6,89 €/m² aus bei einem Mittelwert von 5,28 €/m². Da von fünf Merkmalgruppen eine positiv und vier neutral zu bewerten sind, ist nach Ziff. 11.2 des Berliner Mietspiegels 2007 ein Zuschlag zum Mittelwert von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt:

25

26 Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt damit 5,60 €/m² netto kalt im Monat. Bei einer Wohnungsgröße von 139,20 sind dies 779,52 €. Im angefochtenen Urteil sind die Beklagten entsprechend der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB verurteilt worden, einer Erhöhung auf 719,94 zuzustimmen.

V.

27 Die Kostenentscheidung des angegriffenen Urteils wird von Amts wegen zu ändern sein. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits nicht als Gesamtschuldner, sondern nach Kopfteilen zu tragen, weil sie (richtigerweise) in der Hauptsache nicht als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, § 100 Abs. 1 und 4 ZPO.

28 Da über die Kosten gemäß § 308 Abs. 2 ZPO von Amts wegen zu entscheiden ist, ist die Kostenentscheidung grundsätzlich von jeder mit der Sache befassten Instanz zu überprüfen und ggf. zu korrigieren (vgl. BGH NJW-RR 1995, 1211; Vollkommer in Zöller, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 308 Rn. 9). Eine solche Korrektur ist deshalb auch im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO möglich (so auch OLG Jena, Beschluss vom 22. März 2006 zu 6 U 1022/05, juris Rn. 2; LG Kaiserslautern, Beschluss vom 16. Oktober 2007 zu 1 S 82/07, juris; Eichele/Hirtz/Oberheim, Berufung im Zivilprozess, 2. Aufl. 2008, Kap. XIV Rn. 67).

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