Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017
KG Berlin: wohnung, vermieter, bad, berechtigung, zustand, mittelwert, internetadresse, vergleich, treppenhaus, gebäude
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 216/08
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 287 Abs 1 S 2 ZPO, § 287 Abs
2 ZPO, § 292 ZPO, § 522 Abs 2
ZPO, § 529 Abs 1 Nr 1 ZPO
Wohnraummiete: Formelle Ordnungsgemäßheit eines
Erhöhungsverlangens bei Bezugnahme auf den Berliner
Mietspiegel 2007; Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete
auf Grundlage des Mietspiegels
Leitsatz
1. Ein auf den Berliner Mietspiegel 2007 gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist formell
ordnungsgemäß, wenn der Vermieter in dem Schreiben ausdrücklich auf den Berliner
Mietspiegel 2007 verweist, die Internetadresse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
nennt, unter der sowohl der Mietspiegel abgerufen als auch eine Online-Berechnung genutzt
werden kann, und der Vermieter dem Schreiben einen vollständigen Ausdruck der einzelnen
Schritte der Online-Berechnung beifügt.
2. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007 stellt
grundsätzlich eine geeignete Schätzgrundlage dar.
3. Zur Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels
2007.
4. Im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO kann die erstinstanzliche Kostenentscheidung
korrigiert werden.
Tenor
In dem Rechtsstreit … beabsichtigt der Senat, die Berufung der Beklagten durch
einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen mit der Maßgabe,
dass das angefochtene Urteil im Tenor zu 2. wie folgt neu gefasst wird:
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen einer Frist von zwei
Wochen nach Zugang dieses Beschlusses.
Gründe
Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Senats zur
Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht
erforderlich. Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das
angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO). Die nach § 529
ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen auch keine andere Entscheidung.
Das Amtsgericht hat der Klage zutreffend stattgegeben.
I.
Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht als zulässig angesehen. Insbesondere ist das
Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet worden, § 558 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs.
3 BGB.
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des
Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem
Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt,
wobei jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden
dürfen. Das Erhöhungsverlangen muss - in formeller Hinsicht - Angaben über die
Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten
Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben
benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese
zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Nimmt der Vermieter zur Begründung
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zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Nimmt der Vermieter zur Begründung
seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug, so hat er die
Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem
Mieter mitzuteilen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht
beigefügt werden, wenn er – wie der Berliner Mietspiegel 2007 – im Amtsblatt
veröffentlicht worden und allgemein zugänglich ist (vgl. BGH NJW 2008, 573, 574).
Danach ist das Erhöhungsverlangen der Klägerin in formeller Hinsicht nicht zu
beanstanden. Die Klägerin hat im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich auf den Berliner
Mietspiegel 2007 verwiesen und die Internetadresse der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung genannt, unter der sowohl der Mietspiegel abgerufen als auch eine
Online-Berechnung genutzt werden kann. Sie hat dem Mieterhöhungsverlangen einen
Ausdruck der einzelnen Schritte der von ihr durchgeführten Online-Berechnung
beigefügt, aus der die Beklagten erkennen konnten, zu welcher Spanne die Klägerin mit
ihren Angaben zu Größe, Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung (Innen-WC,
Sammelheizung, Bad) gelangt ist. Aus dem Ausdruck ist auch erkennbar, von welchen
wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen die Klägerin ausgegangen
ist. Dies ist ausreichend. Unerheblich ist, dass der Ausdruck kein Endergebnis nach
Spanneneinordnung enthält, da es ausreicht, wenn der Mieter überprüfen kann, ob die
Miete überhaupt innerhalb der Spanne liegt (vgl. BGH NJW 2008, 573, 574). Unerheblich
ist auch, dass weder das Mieterhöhungsverlangen noch der beigefügte Ausdruck die
Bezeichnung des konkreten Mietspiegelfeldes (hier: L2) enthalten, da es den Beklagten
unabhängig hiervon anhand der einzelnen Angaben der Klägerin möglich war, diese
Angaben zu überprüfen und über die Mietspiegeltabelle das maßgebliche Feld zu finden.
II.
Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) zutreffend anhand des
qualifizierten Mietspiegels geprüft und die Wohnung innerhalb der Spanne eingestuft.
Hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2007 greift gemäß § 558d Abs.
3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO ein, da es sich um einen qualifizierten
Mietspiegel handelt. Innerhalb der Mietspiegelspanne hat das Amtsgericht zu Recht
anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, die nicht zum qualifizierten
Teil des Mietspiegels gehört, die konkrete übliche Vergleichsmiete durch Schätzung
gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO ermittelt, da eine Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch
Sachverständigengutachten im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem
Kostenaufwand verbunden wäre, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung
unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer
Verhältnis steht (vgl. BGH NJW 2005, 2074).
III.
Wegen der einzelnen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gilt:
1. Die Merkmalgruppe 1 „Bad/WC“ ist neutral zu bewerten.
Unstreitig ist das wohnwerterhöhende Merkmal „Zweites WC in der Wohnung“ gegeben.
Das Amtsgericht hat auch zutreffend das wohnwertmindernde Merkmal „Wände nicht
überwiegend gefliest“ angenommen. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die
vom Vermieter gestellt wird. Ausstattungsmerkmale, die vom Mieter geschaffen wurden,
sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter die Kosten hierfür erstattet hat (Ziff. 6.3
des Berliner Mietspiegels 2007). Unstreitig sind im Bad bis auf eine Wand alle Wände von
den Beklagten gefliest worden. Hierfür haben die Beklagten keine Kostenerstattung
erhalten. Die Vereinbarung mit der früheren Vermieterin vom 3. November 1998 (Anlage
K 7, Bl. 38 d.A.) über eine Kostenerstattung von insgesamt 3.000,00 DM bezieht sich
u.a. auf Fliesen und Material zur Erneuerung des Badfußbodens, jedoch nicht auf die
Wandfliesen. Für die weiteren Fliesenarbeiten ergibt sich aus dem Schreiben der früheren
Vermieterin vom 3. November 1998 (Bl. 45 f. d.A.) gerade, dass diese als Einbauten der
Mieter gelten sollten, weil eine Kostenerstattung durch die Vermieterin ausgeschlossen
wurde (Ziff. 2.) und die Mieter verpflichtet werden sollten, bei Auszug auf Verlangen den
ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
2. Die Merkmalgruppe 2 „Küche“ ist unstreitig neutral zu bewerten.
3. Die Merkmalgruppe 3 „Wohnung“ ist neutral zu bewerten, da dem unstreitigen
wohnwerterhöhenden Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der
Wohnung“ lediglich das wohnwertmindernde Merkmal „Waschmaschine weder in Bad
noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“ gegenübersteht.
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a) Das Amtsgericht hat das wohnwertmindernde Merkmal „Wohnräume überwiegend
schlecht belichtet und besonnt“ zu Recht abgelehnt. Maßgeblich sind die tatsächlichen
Verhältnisse zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung (1. Dezember
2007). Da der Mietspiegel darauf abstellt, ob die Wohnräume überwiegend schlecht
belichtet/schlecht besonnt sind, müssten (ohne Berücksichtigung der Nebenräume)
mindestens drei der vier Zimmer diese Voraussetzungen erfüllen. Der Vortrag der
Beklagten zu den tatsächlichen Verhältnissen ist unzureichend. Es hätte – bezogen auf
das jeweilige Zimmer - vorgetragen werden müssen zur Fläche der Fenster, zur
Ausrichtung der Fenster (Himmelsrichtung), zum Abstand zur angrenzenden Bebauung,
zur Höhe der angrenzenden Bebauung im Vergleich zum Höhenniveau der Fenster, zum
genauen Standort der Bäume im Verhältnis zu den Fenstern, zur Höhe der Bäume im
Vergleich zum Höhenniveau der Fenster und zur Breite und Dichte der Bäume in Höhe
der Fenster und darüber. Die Anforderungen an den Vortrag der Beklagten können auch
deshalb nicht geringer angesetzt werden, weil der Zustand am 1. Dezember 2007 heute
vor Ort wegen der zwischenzeitlichen Beschneidung der Straßenbäume nicht mehr
feststellbar ist.
b) Das Amtsgericht hat ebenfalls zu Recht das wohnwertmindernde Merkmal „schlechter
Schnitt“ verneint. Die Wohnung verfügt über zwei Durchgangszimmer, von denen aber
nur eines als Durchgangszimmer genutzt werden muss, so dass die Mieter bei der
Nutzung flexibel sind. Die Küche hat ausweislich des von den Beklagten als Anlage zum
Schriftsatz vom 15. Juli 2008 (Bl. 47 d.A.) eingereichten Grundrisses eine Größe von
(3,00 m x 4,44 m =) 13,32 m², was nicht so klein ist, dass man deshalb einen schlechten
Wohnungsschnitt annehmen müsste. Die Lage der Küche am Ende einer Wohnung kann
wegen der Ausbreitung von Küchengerüchen ebenfalls nicht als negativ gewertet
werden. Der Transportweg von Speisen hängt maßgeblich davon ab, in welchem Zimmer
die Speisen eingenommen werden sollen, was durch die Wohnung nicht vorgegeben
wird, sondern von den Mietern zu entscheiden ist. Die Ausrichtung der Zimmer zum Hof
hat für sich genommen nichts mit dem Wohnungsschnitt zu tun.
c) Das Amtsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass das wohnwertmindernde
Merkmal „Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht anschließbar“
vorliegt, weil der Waschmaschinenanschluss nicht von der Vermieterin gestellt wurde.
4. Die Merkmalgruppe 4 „Gebäude“ ist positiv zu bewerten, da zwar das
wohnwerterhöhende Merkmal „Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes“ vorliegt, jedoch keine wohnwertmindernden Merkmale.
a) Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass das wohnwertmindernde
Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ nicht
vorliegt. Es kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden, dass es am 1. Dezember
2007 im Eingangsbereich hoch stehende Kanten des Fußbodenbelags gab, da dies auch
unter Berücksichtigung der sonstigen Feststellungen des Amtsgerichts nicht zu einem
überwiegend schlechten Zustand führen würde. Im Übrigen bestehen keine konkreten
Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der vom Amtsgericht
getroffenen entscheidungserheblichen Feststellungen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Die
erstmals in der Berufungsbegründung erhobene Behauptung der Beklagten, kurz vor
dem Ortstermin seien Veränderungen am Bodenbelag des Treppenhauses
vorgenommen worden, ist nicht zuzulassen, da sie bereits im ersten Rechtszug hätte
geltend gemacht werden müssen (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Vor dem Amtsgericht hatten
die Beklagten nur zur Erneuerung des Bodenbelags im Eingangsbereich vorgetragen.
b) Das Amtsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass das wohnwertmindernde
Merkmal „Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung“ nicht
vorliegt. Dass Teile der Wohnräume im Seitenflügel liegen, reicht nicht aus. Unstreitig
liegt die Wohnung überwiegend im Vorderhaus und ist über das Treppenhaus des
Vorderhauses zu erreichen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 15. August 2008 zu 63 S
42/08, juris Rn. 23).
c) Das Amtsgericht hat auch zutreffend festgestellt, dass das wohnwertmindernde
Merkmal „Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem
Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1984)“ nicht vorliegt, weil die Beklagten hierzu
nicht ausreichend vorgetragen haben. Auf eine zusätzliche Wärmedämmung zur
vorhandenen Bausubstanz kommt es nicht maßgeblich an, weil eine zusätzliche
Wärmedämmung sogar ein wohnwerterhöhendes Merkmal nach dem Mietspiegel wäre.
Das zeigt, dass die vorhandene ursprüngliche Wärmedämmung grundsätzlich zu einer
neutralen Bewertung führen muss, wenn nicht – was hier nicht konkret vorgetragen ist –
die Wärmedämmung hinter dem für Gebäude einer bestimmten Altersklasse typischen
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die Wärmedämmung hinter dem für Gebäude einer bestimmten Altersklasse typischen
Standard zurückbleibt (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 7. August 2008 zu 67 S 95/08,
juris Rn. 28).
d) Die erstinstanzlich behauptete Feuchtigkeit in Teilbereichen des Mauerwerks
rechtfertigt es auch nicht, das wohnwertmindernde Merkmal „schlechter
Instandhaltungszustand“ anzunehmen.
e) Das wohnwerterhöhende Merkmal „Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes“ ist gegeben. Das Amtsgericht hat im Rahmen der
Beweisaufnahme festgestellt, dass es neben dem Abstellraum, der nach Behauptung
der Beklagten am 1. Dezember 2007 noch als „Kinderwagenraum“ gekennzeichnet
gewesen sein soll, wie von der Klägerin vorgetragen noch einen (weiteren)
Fahrradabstellraum gibt. Unerheblich ist, ob dieser Abstellraum den Beklagten bekannt
war und ob sie einen Schlüssel haben, da es bei der Anwendung des Mietspiegels nur auf
objektive Kriterien ankommt und es den Beklagten unbenommen bleibt, bei
entsprechendem Interesse gegenüber der Klägerin gesondert einen Anspruch auf
Überlassung eines Schlüssels für diesen Raum geltend zu machen. Dass auch dieser
Raum unzureichend sei, ist nicht vorgetragen. Im Übrigen gibt der Mietspiegel eine
bestimmte Kapazität des Fahrradabstellraums nicht vor.
5. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist – im zweiten Rechtszug unstreitig – neutral zu
bewerten.
IV.
Daraus ergibt sich folgende Gesamtberechnung:
Das unstreitig einschlägige Feld L2 der Berliner Mietspiegeltabelle 2007 (Altbau) weist
eine Spanne von 3,67 €/m² bis 6,89 €/m² aus bei einem Mittelwert von 5,28 €/m². Da von
fünf Merkmalgruppen eine positiv und vier neutral zu bewerten sind, ist nach Ziff. 11.2
des Berliner Mietspiegels 2007 ein Zuschlag zum Mittelwert von 20 % des
Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt:
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt damit 5,60 €/m² netto kalt im Monat. Bei einer
Wohnungsgröße von 139,20 m² sind dies 779,52 €. Im angefochtenen Urteil sind die
Beklagten – entsprechend der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB – verurteilt
worden, einer Erhöhung auf 719,94 € zuzustimmen.
V.
Die Kostenentscheidung des angegriffenen Urteils wird von Amts wegen zu ändern sein.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits nicht als Gesamtschuldner, sondern
nach Kopfteilen zu tragen, weil sie (richtigerweise) in der Hauptsache nicht als
Gesamtschuldner verurteilt worden sind, § 100 Abs. 1 und 4 ZPO.
Da über die Kosten gemäß § 308 Abs. 2 ZPO von Amts wegen zu entscheiden ist, ist die
Kostenentscheidung grundsätzlich von jeder mit der Sache befassten Instanz zu
überprüfen und ggf. zu korrigieren (vgl. BGH NJW-RR 1995, 1211; Vollkommer in Zöller,
ZPO, 27. Aufl. 2009, § 308 Rn. 9). Eine solche Korrektur ist deshalb auch im Verfahren
nach § 522 Abs. 2 ZPO möglich (so auch OLG Jena, Beschluss vom 22. März 2006 zu 6 U
1022/05, juris Rn. 2; LG Kaiserslautern, Beschluss vom 16. Oktober 2007 zu 1 S 82/07,
juris; Eichele/Hirtz/Oberheim, Berufung im Zivilprozess, 2. Aufl. 2008, Kap. XIV Rn. 67).
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