Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 238/01

KG Berlin: ordentliche kündigung, mietzins, fristlose kündigung, nebenkosten, vermieter, verwaltungskosten, auflage, mietvertrag, beendigung, mietsache
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 238/01
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 Abs 1 BGB, § 535 Abs 1aF
BGB, § 554 Abs 1 BGB, § 554
Abs 1aF BGB
Geschäftsraummiete: Umfang des aufgrund einer fristlosen
Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu ersetzenden
Folgeschadens; Schadensbegrenzung bei Einräumung eines
Sonderkündigungsrechts
Gründe
Mit der Berufung greift die Beklagte das am 30. März 2001 verkündete Urteil der
Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin teilweise an. Auf den Tatbestand und die
Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen.
Die Beklagten tragen zur Begründung ihrer Berufung vor:
Für den Zeitraum Februar bis Juni 2000 könne die Klägerin die Instandhaltungspauschale
und die Verwaltungskosten nicht verlangen, weil der Klägerin insoweit ein Schaden nicht
entstanden sei. Für leerstehende Räume entstünde weder Instandhaltungs, – noch
Verwaltungsaufwand. Die Regelung in § 5 Ziff. 2 des Mietvertrages über die
Instandhaltungspauschale halte der Inhaltskontrolle nach dem AGBG im Hinblick darauf,
dass ihnen in § 20 des Mietvertrages weitgehende Instandhaltungsverpflichtungen
auferlegt sind, nicht stand. Die Klägerin könne daher nur eine Nutzungsentschädigung
von monatlich 5.111,84 DM verlangen.
Ein weitergehender Schaden über Juni 2000 sei bei der Klägerin nicht eingetreten. Es
werde weiter bestritten, dass die Klägerin nur einen geringeren Mietzins erziele und, dass
die Klägerin die Räume zu den Bedingungen des vorgelegten Mietvertrages vom 29.Juni
2000 weitervermietet habe.
Der Feststellungsantrag sei, soweit die Verpflichtung zum Schadensersatz über den 30.
April 2004 hinausgehe, unbegründet. Denn nach dem Mietvertrag stünde ihnen ein
Sonderkündigungsrecht zu diesem Termin zu.
Die Beklagten beantragen,
1. unter Abänderung des angefochtenen Urteils vom 30. März 2001 – 34 O 492/00 – die
Klage abzuweisen, soweit die Klägerin mehr als 39.749,60 DM begehrt;
2. die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils insoweit abzuweisen, als die
Klägerin die Feststellung der Verpflichtung zum Schadensersatz über den 30. April 2004
hinaus begehrt.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin trägt vor:
Bei den Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten handele es sich um Bestandteile
der Nettomiete, die nur gesondert ausgewiesen seien. Auch für leerstehende Räume
entstünde Verwaltungsaufwand, so seien Weitervermietungsbemühungen zu
unternehmen und die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Die Regelung zur
Instandhaltungspauschale in § 5 des Mietvertrages sei wirksam, die Regelung in § 20
enthalte einen anderen Regelungsgehalt. Die Räume seien an Rechtsanwalt B zum
01.Juli 2000 zu den marktüblichen Bedingungen bei Neuvermietung vermietet worden,
so dass die Beklagten die Mietdifferenz als Schadensersatz schulden.
Auch der Feststellungsantrag sei in vollem Umfange begründet. Zwar sei den Beklagten
eine Sonderkündigungsrecht eingeräumt worden. Dies führe jedoch nicht zu einer
automatischen Beendigung des Mietvertrages, sondern hätte durch die Beklagten
ausgeübt werden müssen. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts setze jedoch
14
15
16
17
18
19
ausgeübt werden müssen. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts setze jedoch
voraus, dass im Jahre 2004 zwischen den Parteien noch ein Mietverhältnis bestehen
würde. Da das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung beendet worden sei,
entfalle für die Beklagten die Möglichkeit, dass Mietverhältnis durch Ausübung des
Sonderkündigungsrechts vorzeitig zu beenden. Die Parteien hätten eine feste Laufzeit
des Mietvertrages bis zum Jahre 2008 vereinbart.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist hinsichtlich des Zahlungsantrages nur in
geringem Umfange begründet. Soweit die Beklagten die teilweise Abänderung des vom
Landgericht zuerkannten Feststellungsbegehrens beantragt, hat die Berufung Erfolg.
I.
1.
Das Landgericht hat die Beklagten zu Recht zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für
die Zeit vom 01. bis 11. Februar 2000 und zum Schadensersatz wegen Mietzinsausfalls
für die Zeit vom 12. Februar 2000 bis Juni 2000 verurteilt. Der Zahlungsanspruch ist für
diesem Zeitraum jedoch nur in Höhe von 28.282,75 DM begründet.
a)
Die Klägerin kann von den Beklagten für die Zeit bis zur Räumung am 11. Februar 2000
Nutzungsentschädigung verlangen (§ 557 Abs. 1 BGB). Nach dieser Vorschrift kann der
Vermieter infolge der Vorenthaltung der Mietsache vom Mieter als Entschädigung den
vereinbarten Mietzins verlangen. Als vereinbart ist der Mietzins zu entrichten, der zur
Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlen war. Dazu gehören die Nettomiete
zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlung oder der Nebenkostenpauschale. Eine
Nebenkostenpauschale erfaßt dabei die Nebenkosten, die nach dem Mietvertrag darin
enthalten sein sollen (Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 3. Auflage, V.A, Rdnr. 97).
Entgegen der Ansicht der Beklagten schulden sie auch die vertraglich vereinbarten
Bewirtschaftungskosten, nämlich die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten gemäß § 5 Ziff. 2 a) und b) des Mietvertrages. Es handelt sich
insoweit um Kosten für die Bewirtschaftung des Grundstückes, die als Gegenleistung für
die Überlassung der Mietsache und für weitere vom Vermieter zu erbringende
Nebenleistungen vertraglich vereinbart sind und sind daher Bestandteile des Mietzinses.
Der Mietzins ist die eigentliche Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsgewährung,
womit alle Leistungen des Vermieters aus dem Mietvertrag abgegolten werden. Für den
Begriff des Mietzinses ist es daher unerheblich, ob der Mieter die Zahlung in einem
Festbetrag (sog. Inklusivmiete) oder getrennt nach der Grundmiete und Nebenkosten zu
leisten hat; dazu gehören alle sonstigen finanziellen oder geldwerten Leistungen des
Mieters (Bub/Treier, von Brunn, a.a.O., III., Rdnr. 2,24). Die Bewirtschaftungskosten sind
solche, die der Mieter für die vom Vermieter zu erbringende weitere Leistung – neben
der bloßen Gebrauchsüberlassung – wie Verwaltung und Instandsetzung und
Instandhaltung der Mietsache zu leisten hat.
Die Klauseln in § 5 Ziff. 2 a) und b) halten – entgegen der Ansicht der Beklagten – der
Inhaltskontrolle nach dem AGB – Gesetz stand. Selbst wenn zugunsten der Beklagten
unterstellt wird, dass es sich um einen von der Klägerin gestellten Formularmietvertrag
handelt, wozu die darlegungspflichtigen Beklagten nichts vorgetragen haben, sind die
Klausel nicht gemäß § 9 AGB-Gesetz unwirksam. Die Höhe der vereinbarten
Verwaltungskosten von 6 % der jeweils gültigen Grundmiete ist angemessen. Auch die
Instandhaltungs,- und Instandsetzungskosten, die pauschal mit einem monatlichen
Betrag von 1,– DM pro qm Mietfläche vereinbart sind, ist nicht zu beanstanden. Dem
Geschäftsraummieter kann ohne betragsmäßige Begrenzung oder sonstige
Beschränkung die über die Schönheitsreparaturen hinausgehenden Pflichten der
Instandsetzung und Instandhaltung im Innern des Mietobjektes insoweit überbürdet
werden als diese durch den Mietgebrauch veranlaßt sind (BGH WuM 1987, 154; ZMR
1987, 257). Dem Geschäftsraummieter können aber auch Erhaltungspflichten
überbürdet werden, sofern deren Erforderlichkeit nicht durch den Mietgebrauch veranlaßt
wird und nicht zu seinem Risikobereich gehört, wenn die Klausel eine Kostenbegrenzung
auf höchsten 10 % der Jahresmiete enthält (Bub/Treier/Bub, a.a.O., II, Rdnr. 462;
Bub/Treier/Kraemer, a.a.O., III, Rdnr. 1080; Wolf/Eckert, Handbuch des Geschäfts, –
Wohn- und Leasingrechts, 8. Auflage, Rdnr. 497). Die monatlichen Kosten von 238,00 DM
netto liegen unter
4 % der Jahresmiete.
20
21
22
23
24
25
Die Klägerin kann aber die Nebenkostenvorschüsse von monatlich 460,00 DM netto
(Kaltwasserkosten, Heizkosten, sonstige Betriebskosten) anteilig für den Zeitraum vom
01. bis 11. Februar 2000 in Höhe von 180,71 DM nicht mehr verlangen, weil insoweit
Abrechnungsreife eingetreten ist. Daher steht der Klägerin für diesen Zeitraum
Nutzungsentschädigung nur in Höhe von 2.222,22 DM (6.116,55 DM : 28 Tage =
2.402,93 DM : 11 Tage abzüglich 180,71 DM) zu.
b)
Die Klägerin hat gegen die Beklagten Anspruch auf Schadensersatz wegen
Mietzinsausfalls in Höhe von 26.060,53 DM (Rest Februar 2000 3.434,33 DM und für
März bis Juni 2000 monatlich 5.656,55 DM); die Klägerin kann Vorauszahlungen auf
Betriebskosten, Heizkosten und Kaltwasserkosten als Schadensersatz nicht verlangen.
In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass der Mieter dem Vermieter den aus einer
berechtigten außerordentlichen Kündigung nach § 554 BGB entstehenden Schaden zu
ersetzen hat. Dieser Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens wird als
"Anspruch eigener Art" behandelt (BGHZ 95,39; NJW 1984,2687; WM 1992,429).
Gegenstand des Schadensersatzanspruches ist in erster Linie der Mietausfall. Der
Vermieter ist so zu stellen, als wenn die Vertragsbeendigung nicht eingetreten und das
Mietverhältnis fortgesetzt worden wäre (BGH WuM 1979,136). Der Mieter schuldet
demnach die ausgefallenen Mietzinsraten (Bub/Treier/Grapentin, a.a.O., IV, Rdnr. 142 a).
Zu ersetzen ist der Nettomietzins, auf Mietzinsausfall gerichteter Schadensersatz ist
nicht umsatzsteuerpflichtig (BGH NJW 1987,1690). Die Mehrwertsteuer wird von der
Klägerin auch nicht geltend gemacht. Der Mietzinsausfall besteht vorliegend in Höhe des
vereinbarten Grundmietzinses zuzüglich der Verwaltungskosten und der
Instandsetzungs- und Instandhaltungspauschale, die aus den oben dargelegten Gründen
Mietzinsbestandteile sind. Soweit die Beklagten geltend machen, dass für nicht
vermietete Räume weder ein Verwaltungs- noch ein Instandhaltungsaufwand bestehe, ist
dem nicht zu folgen. Zutreffend weist die Klägerin darauf hin, dass
Weitervermietungsbemühungen zu unternehmen seien und auch die
Nebenkostenabrechnungen zu erstellen sind.
Die Klägerin kann jedoch die Vorschüsse auf die Nebenkosten nicht verlangen. Da die
Beklagten die Mieträume nicht mehr nutzen, sind sie nicht verpflichtet, die Nebenkosten,
welche aufgrund der tatsächlichen Nutzung und verbrauchsabhängig entstanden wären,
zu tragen. Zwar wären die Beklagten schadensersatzpflichtig hinsichtlich der
Nebenkosten, die unabhängig von der tatsächlichen Nutzung anfallen, wie beispielsweise
anteilige Grundsteuer. Insoweit hätte es jedoch eines konkreten Vortrages der Klägerin
bedurft, dass und hinsichtlich welcher Nebenkosten genau und in welcher Höhe ihr ein
Schaden entstanden ist. Mangels Vortrages der Klägerin ist nicht feststellbar, dass ihr
ein Schaden in einer bestimmten Höhe entstanden ist.
2.
Der Klägerin steht für die Zeit ab 01.Juli 2000, dem Zeitpunkt der Weitervermietung, bis
November 2000 Mietausfallschaden in Höhe des ausgeurteilten Betrages von 12.532,75
DM (für Juli bis September 2000 monatlich 3.406,55 DM und für Oktober und November
2000 monatlich 1.156,55 DM) zu.
Der Mietausfall besteht in Höhe der Differenz der von den Beklagten geschuldeten
Mietzinses zu dem Mietzins, den die Klägerin durch die Weitervermietung erlangt hat.
Der Vermieter muss sich nur die Vorteile anrechnen lassen, die ihm durch die
Weitervermietung zufallen. Ist die Vermietung nur zu einem niedrigeren Mietzins
möglich, so schuldet der ersatzpflichtige Mieter die Differenz (OLG Düsseldorf DWW
1991,19; OLG Frankfurt WuM 1998,24). Soweit die Beklagten bestreiten, dass die Räume
zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 29. Juni 2000 weitervermietet worden sind
und damit geltend machen wollen, dass der Klägerin ein geringerer oder kein Schaden
entstanden sei, ist dies unerheblich. Es handelt sich insoweit um den Einwand der
Vorteilsausgleichung. Für das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen der
Vorteilsausgleichung sind die Beklagten darlegungs- und beweispflichtig (BGHZ 94, 195
= NJW 1985, 1539; BGH WM 1991, 815; BGH NJW-RR 1992, 1397; vgl. auch Grunsky in
Münchener Kommentar, BGB, 3. Auflage, Vor. § 249 BGB, Rdnr. 132; vgl. Senatsurteil
vom 21.03.2002 – 8 U 9315/00). Die Beklagten haben nichts dazu vorgetragen, dass die
Klägerin sich einen weiteren, über den von der Klägerin selbst eingeräumten
hinausgehenden Vorteil anrechnen lassen müsste. Ungeachtet dessen, gibt es keine
Anhaltspunkte dafür, dass die Räume nicht zu den Bedingungen des Mietvertrages vom
29. Juni 2000 weitervermietet worden sind. Soweit die Beklagten ihre Zweifel damit
begründen, dass auf dem Klingeltableau des Hauses der Name des Mieters B nicht
26
27
28
29
30
31
begründen, dass auf dem Klingeltableau des Hauses der Name des Mieters B nicht
aufgeführt sei, sondern andere Rechtsanwälte, hat die Klägerin zuletzt unwidersprochen
vorgetragen, dass die anderen Rechtsanwälte Mieter von Räumen im 2. Obergeschoss
sind; die streitbefangenen Räume befinden sich jedoch im 1. Obergeschoss.
Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten darauf, dass die Verwaltungskostenpauschale
abzuziehen sei, weil die Klägerin eine solche mit dem Nachmieter hätte vereinbaren
müssen. Denn wie dargelegt, handelt es sich insoweit um einen Mietzinsbestandteil. Eine
Verletzung der Schadensminderungspflicht durch die Klägerin, für die die Beklagten
darlegungspflichtig sind, ist darin, dass eine solche Verwaltungspauschale nicht mit dem
Nachmieter vereinbart worden ist, nicht zu sehen. Die Klägerin hat unbestritten
vorgetragen, dass sie den marktüblichen Mietzins ausgehandelt hat. Die Beklagten sind
dem nicht substantiiert entgegen getreten, insbesondere haben sie nicht behauptet,
dass eine Vermietung zu anderen Bedingungen möglich gewesen wäre.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 284, 286 BGB.
II.
Der gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig Feststellungsantrag ist insoweit unbegründet, als
die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihr den für die
Zeit nach dem 30. April 2004 bis 30. April 2008 Schadensersatz in Form von Mietausfall
zu leisten.
Der Klägerin steht zwar ein Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung verursachten
Schadens zu. Geschuldet wird aber nur der ausgefallene Mietzins bis zu dem Termin, an
dem ein bis dahin unkündbares Mietverhältnis durch Fristablauf geendet hätte oder zu
dem der Mieter ein kündbares Mietverhältnis erstmals durch ordentliche Kündigung
hätte beenden dürfen (Bub/Treier/Grapentin, a.a.O., IV, Rdnr. 142 a; BGHZ 95,39; ZMR
1998,22). Nach § 4 Ziff. 4 des Mietvertrages wurde den Beklagten ein
Sonderkündigungsrecht nach 5 Jahren der Mietzeit zum 30. April 2004 eingeräumt. Die
Beklagten hätten spätestens zum 31. Juli 2003 die Kündigung zum 30. April 2004
erklären können. Zu Unrecht macht die Klägerin geltend, dass die Ausübung des
Sonderkündigungsrechts voraussetze, dass überhaupt noch ein Mietverhältnis im Jahre
2004 bestehen würde. Denn für die Feststellung des kausalen Schadens kommt es
darauf an, welche Mietzinsen der Mieter bei – unterstelltem – normalem Verlauf des
Mietverhältnisses und seiner Vertragserfüllung hätte leisten müssen und wie lange er an
den Vertrag gebunden gewesen wäre (BGHZ 82, 121; ZMR 1998,22). Vorliegend hätten
die Beklagten zum 30. April 2004 kündigen können, so dass der Mietausfall nur bis zu
diesem Zeitpunkt Folge der fristlosen Kündigung ist. Im übrigen kann die Klägerin für den
Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung nicht
besser gestellt werden als für den Fall, in dem das Mietverhältnis ohne Störungen
fortgesetzt worden wäre und vertragsgemäß durch Ausübung des
Sonderkündigungsrechts durch die Beklagten zum 30. April 2004 hätte beendet werden
können.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91,92 Abs. 1, 97 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO).
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum