Urteil des KG Berlin vom 10.12.2007
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 W 85/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 242 BGB, § 535 BGB, § 567
Abs 1 ZPO, § 940 ZPO
Einstweilige Verfügung des Gewerberaummieters:
Regelungsverfügung zur Durchsetzung eines
vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes
Tenor
1. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss der Zivilkammer 29
des Landgerichts Berlin vom 10. Dezember 2007 aufgehoben.
2. Der Antragsgegnerin wird aufgegeben, durch geeignete Maßnahmen auf den
Gewerbemieter W. einzuwirken, dass in den Gewerberäumen L.-...-Straße 19-21, ...
Berlin, der Betrieb eines Hauptgewerbes „Nagelstudio“ unterbunden wird.
3. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen.
4. Der Verfahrenswert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
Die gemäß § 567 Abs. 1 ZPO statthafte Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
Die Antragsteller haben gegen die Antragsgegnerin Anspruch darauf, dass die
Antragsgegnerin durch geeignete Maßnahmen auf den Gewerbemieter W. einwirkt,
damit in den Gewerberäumen im Hause L.-...- Straße 19-21 in Berlin der Betrieb eines
Nagelstudios im Hauptgewerbe unterbunden wird. Der Verfügungsanspruch der
Antragsteller folgt aus §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 242 BGB in Verbindung mit § 15 Ziff. 1 des
Mietvertrages.
a) Bei Vermietung von Geschäftsräumen schuldet der Vermieter dem Mieter den
sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Dieser ist gegenüber dem
vertraglich gesicherten Konkurrenzschutz insoweit eingegrenzt, als der Vermieter nicht
gehalten ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten.
Vielmehr ist nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen, inwieweit nach Treu
und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien der Schutz vor der
Konkurrenz geboten ist, um dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache
zu gewährleisten (BGH NJW 1979, 1404 f.; Senatsurteile vom 17. Januar 2002- 8 U
353/01, KG-Report 2003, 154, und vom 21. Oktober 2004 – 8 U 51/04, KG-Report 2005,
173). Die Parteien haben in § 15 Ziff. 1 Satz 1des Mietvertrages eine
Konkurrenzschutzklausel aufgenommen, nach der dem Mieter ausschließlich innerhalb
bestimmter im Einzelnen aufgeführter Mieteinheiten Konkurrenzschutz gewährt wird. §
15 Ziff. 1 Satz 2 enthält dann weiter folgende Regelung:
„Ausgenommen davon ist die Gewerbeeinheit in der L.-...-Straße 21,
Erdgeschoss links (...). die zum gegenwärtigen Zeitpunkt als Friseur und Nagelstudio
betrieben wird...„
Nach dieser vertraglichen Regelung liegt aber – entgegen der Ansicht des Landgerichts –
ein Verstoß gegen den vertraglichen Konkurrenzschutz vor, wenn in dieser
Gewerbeeinheit ausschließlich ein Nagelstudio betrieben wird. Bereits aus dem Wortlaut
der Regelung ergibt sich, dass der Konkurrenzschutz nur insoweit nicht gewährt wird,
und
werden. Dies bedeutet aber zugleich, dass ein reines Nagelstudio nicht erlaubt ist.
Dieses Verständnis der Regelung ergibt sich auch aus den von den Antragstellern
vorgetragenen und glaubhaft gemachten Umständen, die zur Aufnahme der Regelung in
den Mietvertrag vom 01. August /03. September 2007 geführt haben. Die Antragsteller
haben in den Vertragsverhandlungen zum Abschluss des neuen Mietvertrages über die
Räume in der L.-...- Straße 19 – nachdem der erste Mietvertrag vom 20. Oktober 2003
durch Zeitablauf beendet worden war – zum Ausdruck gebracht, dass sie auf die
Einräumung von Konkurrenzschutz wert legten. Zu dieser Zeit war im benachbarten
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Einräumung von Konkurrenzschutz wert legten. Zu dieser Zeit war im benachbarten
Friseurgeschäft bereits ein Nageltisch in Betrieb, so dass die Vertragsparteien
übereinstimmend davon ausgingen, dass der bestehende Zustand den vertraglichen
Vereinbarungen zugrunde zu legen ist. Dieser beinhaltete aber, dass das
Friseurgeschäft im Hauptgewerbe und das Nagelstudio nur als Nebengewerbe mit
untergeordneter Bedeutung betrieben werden. Insoweit machen die Antragsteller mit
der Beschwerde zu Recht geltend, dass sie anderenfalls nach Abschluss des neuen
Mietvertrages schlechter gestellt wären als während des ersten Mietvertrages, in dem
eine Konkurrenzschutzklausel nicht enthalten war. Denn bereits aufgrund des
vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes schuldete die Antragsgegnerin während des
alten Mietvertrages die Gewährung von Konkurrenzschutz in Bezug auf das Betreiben
eines „reinen„ Nagelstudios. Da aber in dem benachbarten Gewerberäumen durch den
Gewerbemieter W. nunmehr ausschließlich ein Nagelstudio betrieben wird, ist die
Antragsgegnerin verpflichtet, den Antragstellern Konkurrenzschutz zu gewähren.
b) Es ist auch ein Verfügungsgrund gegeben. Die Regelungsverfügung ist zur Abwendung
wesentlicher Nachteile in einem solchen Falle dringend nötig (§ 940 ZPO). Das Interesse
eines von einem Konkurrenzschutz bedrohten Unternehmens geht regelmäßig dahin,
die drohende Konkurrenz von vornherein bekämpfen zu können und sich nicht etwa nur
mit Sekundäransprüchen wie z.B. Schadensersatzansprüchen zu begnügen (vgl. OLG
Hamm ZMR 1991, 295). Denn hier ist zu beachten, dass ohne die einstweilige Verfügung
vollendete Tatsachen zu Lasten des Berechtigten geschaffen würden (OLG Hamm NJW-
RR 1990, 1236). Nichts anderes kann gelten, wenn der Konkurrenzbetrieb bereits
aufgenommen ist und dadurch eine Wettbewerbsbeeinträchtigung jedenfalls droht oder
bereits eingetreten ist. Den Berechtigten in diesem Falle auf das ordentliche
Klageverfahren zu verweisen, könnte dazu führen, dass der Konkurrenzschutz ins Leere
liefe (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2005 – 8 U 212/04).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 542 Abs. 2 ZPO
unstatthaft (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 66. Auflage, § 922 ZPO,
Rdnr. 36; vgl. BGH NJW 2003, 1531).
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