Urteil des KG Berlin vom 21.02.2002

KG Berlin: freifläche, verjährungsfrist, auflage, bereicherung, vollstreckung, daten, vorvertrag, gutachter, hauptvertrag, mietvertrag

Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 108/02

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 197 BGB, § 305 BGB, § 535

Abs 2 BGB, § 411 Abs 3 ZPO, §

411 Abs 4 ZPO

Anspruch auf Nutzungsentgelt bei einem Mietvorvertrag und

dessen Verjährung; Verlust von Einwendungen gegen das

Sachverständigengutachten bei verspäteter Geltendmachung

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 21. Februar 2002 verkündete Urteil der

Zivilkammer 13 des Landgerichts - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen -

teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.292,63 EUR nebst 4 % Zinsen seit dem 8.

Januar 2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges haben die Klägerin 92 % und der Beklagte 8 %

zu tragen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 96 % und der Beklagte 4 %

zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe

von 30.000,-- EUR abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in

gleicher Höhe leistet.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000,--

EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe

leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung richtet sich gegen das am 05. Februar 2002 verkündete Urteil der

Zivilkammer 13 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und

Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

Entgegen der Annahme des Landgerichts sei die Nutzungsentschädigung für den

Zeitraum vom 24.02.1994 bis 31.12.1995 nicht verjährt. Zutreffend sei das Landgericht

davon ausgegangen, dass sich der geltend gemachte Anspruch aus dem Gesichtspunkt

der ungerechtfertigten Bereicherung ergäbe. Denn ein Mietvertrag sei zwischen den

Parteien nicht abgeschlossen worden, weil die Parteien sich über essentialia eines

Mietvertrages nicht geeinigt hätten. Zudem sei in der Vereinbarung vom

31.01/07.02.1995 der Abschluss eines Mietvertrages vorgesehen gewesen, wozu es

dann letztlich jedoch nicht gekommen sei. Die Vorschrift des § 197 BGB mit einer

vierjährigen Verjährungsfrist sei weder direkt noch analog anwendbar. Ziel der

gesetzlichen Regelung sei es, dass die Rechtsbeziehungen zwischen Mieter und

Vermieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses und daraus erwachsender

Ansprüche möglichst schnell zu regeln. Die Vorschrift sei nur anwendbar, wenn ein

wirksamer Miet- oder Pachtvertrag vorliegt bzw. ein Entschädigungsanspruch aus

speziellen miet- oder pachtrechtlichen Vorschriften folge. Wenn aber ein Mietvertrag von

vornherein nicht vorliegt, fehle es an der dargestellten besonderen Interessenlage der

schnellen Abwicklung der Rechtsbeziehungen der Beteiligten. Eine analoge Anwendung

des § 197 BGB komme nicht in Betracht, weil eine Regelungslücke nicht vorliege und

auch ein vergleichbarer Sachverhalt, wonach Geschäfte des täglichen Lebens schnell

abzuwickeln seien, nicht vorliege.

Das Landgericht habe in seiner Entscheidung unzutreffende Flächengrößen zugrunde

gelegt. Insbesondere habe das Landgericht übersehen, dass sie sich den Vortrag des

Beklagten, dass der Beklagte für den Zeitraum vom 27.03.96 bis 27.02.97 eine Fläche

von 3.600 qm und nicht wie in der Klageschrift angegeben nur 2.200 qm nutze, zu eigen

gemacht habe. Wenn aber das Landgericht ihren Vortrag nicht so verstanden haben

sollte, hätte das Landgericht sie, die Klägerin, im Rahmen der Aufklärungspflicht gemäß

§ 139 ZPO darauf hinweisen müssen, damit sie sich hierzu hätte erklären können.

Das Landgericht habe eine Fläche von 50 qm nicht berücksichtigt, weil es davon

ausgegangen sei, dass die bebaute Fläche nur 450 qm ausmache, jedoch müsse sich

demzufolge die unbebaute Fläche um diese 50 qm erhöhen. Daher sei eine weitere

Nutzungsentschädigung von 1 DM/qm für eine weitere Fläche von 50 qm für den

Zeitraum vom 28.03.1996 bis 27.02.1997 gerechtfertigt.

Die Klägerin verfolgt auch in der Berufungsinstanz weiter eine Nutzungsentschädigung

für das Verwaltungsgebäude in Höhe von 9,00 DM/qm und rügt, dass die

Beweiserhebung durch das Landgericht fehlerhaft sei. Es sei eine erneute Begutachtung

über die Höhe der Nutzungsentschädigung für das Verwaltungsgebäude anzuordnen

bzw. zumindest der Sachverständige anzuhören. Sie habe bereits in erster Instanz die

Richtigkeit des Gutachtens gerügt, was als konkludenter Antrag zur Erläuterung des

Gutachtens aufzufassen sei. Das eingeholte Gutachten sei auch zweifelhaft. Der

Beweisbeschluss habe sich auf ein Verwaltungsgebäude bezogen, der Gutachter habe

jedoch eine Lagerhalle mit Sozialflächen begutachtet. Dieser Widerspruch werde im

Gutachten nicht aufgeklärt. Die Annahme des Sachverständigen, dass in den Jahren

1994 bis 1997 das Mietpreisniveau gesunken sei, sei ungenügend belegt.

Die Klägerin berechnet für den Zeitraum vom 24. Februar 1994 bis 27. Februar 1997

eine weitere Nutzungsentschädigung von 136.110,82 €. Wegen der Einzelheiten der

Berechnung wird auf die Berufungsbegründungsschrift vom 3. Juni 2002 verwiesen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Abänderung des am 21.02.2002 verkündeten Urteils des

Landgerichts Berlin - 13 O 10/01 - zu verurteilen, an sie weitere 136.110,82 EUR nebst 4

% Zinsen seit dem 08. Januar 2001 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte erwidert:

Entgegen der Auffassung des Landgerichts handele es sich bei dem klägerischen

Anspruch nicht um einen solchen aus ungerechtfertigter Bereicherung, denn er habe die

Nutzung des Grundstücks nicht ohne rechtlichen Grund erlangt. Rechtsgrund für die

Nutzung und den Besitz sei die Vereinbarung vom 31.01/07.02.1995. In der

Vereinbarung hätten die Parteien gerade ein ortsübliches Nutzungsentgelt für die Zeit

ab Nutzen- und Lastenwechsel vorgesehen. Auch wenn es zum Abschluss eines

Mietvertrages nicht gekommen sei, was im Übrigen die Klägerin zu vertreten habe, sei

aus § 6 der Vereinbarung zu entnehmen, dass für die Nutzung des Grundstücks das

ortsübliche Entgelt zu zahlen sei. Im Übrigen sei der Einwand der Klägerin, dass ein

konkretes Entgelt nicht vereinbart worden sei, und deswegen die Anwendung des § 197

BGB nicht in Betracht käme, arglistig. Aber selbst wenn eine rechtsgrundlose Nutzung

vorliegen würde, seien Nutzungsentgeltansprüche für 1994/1995 verjährt. Mit Recht

weise das Landgericht darauf hin, dass auch Nutzungsentschädigungsansprüche aus

ungerechtfertigter Bereicherung zu den regelmäßig wiederkehrenden Leistungen

gehörten und deswegen die vierjährige Verjährungsfrist greife.

Das Landgericht habe die Nutzungsentschädigung nach dem Vortrag der Klägerin

bezogen auf eine Fläche von 2.200 qm zutreffend berechnet. Denn die Klägerin habe

sich den Vortrag des Beklagten, dass die genutzte Freifläche 3.150 qm ohne das

Gebäude betrage, nicht zu eigen gemacht. Dazu hätte die Klägerin auch Gründe gehabt,

da anderenfalls der übrige Vortrag der Klägerin zur Veränderung der Nutzfläche und

Rückgabe nach dem Stufenplan nicht mehr stimmig gewesen wäre. Das Landgericht

habe seine Hinweispflicht nicht verletzt, da die Flächengröße im Termin der mündlichen

Verhandlung von der Klägerin bestätigt worden sei.

Dem Landgericht seien auch Verfahrensfehler im Rahmen der Beweisaufnahme nicht

vorzuwerfen. Die Klägerin habe zu keiner Zeit die Ladung des Sachverständigen zur

Erläuterung des Gutachtens beantragt, was im Übrigen auch nicht nötig gewesen sei. Es

sei unerheblich, dass das Gebäude im Beweisbeschluss als Verwaltungsgebäude

bezeichnet sei, während der Gutachter von Lager- und Sozialgebäude spreche.

Entscheidend sei, dass der Gutachter den Nutzungswert des konkreten von ihm, dem

Beklagten, genutzten Gebäudes festgestellt habe. Der Sachverständige habe klar

erläutert, wie er unter Zugrundelegung verschiedenen Quellen den Nutzungswert

ermittelt habe.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache nur in geringem Umfang Erfolg.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Nutzungsentgelt in Höhe von

14.292,63 € gemäß den §§ 305, 535 Abs. 2 BGB (a.F.) analog. Ein weitergehender

Zahlungsanspruch besteht nicht.

Das Landgericht hat im Ergebnis zur Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung von

Nutzungsentgelt bejaht. Zwar ergibt sich ein solcher Anspruch nicht aus dem

Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung, weil der Beklagte das Grundstück -

entgegen der Ansicht des Landgerichts - nicht ohne Rechtsgrund genutzt hat. Vielmehr

ist in der Vereinbarung zur Verwaltungsübergabe vom 31.01/07.02.1995 ein Rechtsgrund

für die Nutzung des Grundstückes zu sehen, so dass der Beklagte zur Zahlung eines

Nutzungsentgeltes in entsprechender Anwendung des § 535 Satz 2 BGB auf

vertraglicher Grundlage verpflichtet ist.

Zwischen den Parteien ist mit der Unterzeichnung der Vereinbarung zur

Verwaltungsübergabe vom 31.01./07.02.1995 ein Mietvorvertrag abgeschlossen worden.

Ein Mietvorvertrag ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den sich die

Vertragsschließenden dazu verpflichten, demnächst einen anderen Mietvertrag

(Hauptvertrag) abzuschließen (Bub/Treier/Reinstorff; Handbuch der Geschäfts- und

Wohnraummiete, 3. Auflage, II, Rdnr. 137; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, I, Rdnr. 221;

BGH WPM 1974,238; BGH NJW 1986, 2820). Mit Abschluss des Vorvertrages entsteht die

Verpflichtung, alsbald nach Fortfall der noch bestehenden Hindernisse den darin

weitgehend festgelegten Hauptvertrag abzuschließen; der Vorvertrag begründet einen

Abschlusszwang auf vertraglicher Grundlage (Bub/Treier/Reinstorff, a.a.O., II, Rdnr. 137).

Die Parteien haben in Ziff. 6 der Vereinbarung geregelt, dass die Klägerin dem Beklagten

den Abschluss eines Mietvertrages zu den üblichen Bedingungen des Bundes

(ortsübliche Miete, Verkehrssicherung und gesamte Instandhaltung und - Setzung

obliegt dem Mieter, Mieter trägt alle Betriebskosten mit Vertragsbeginn ab Nutzen- und

Lastenwechsel und unbestimmter Laufzeit ...) anbieten wird. Sofern der Beklagte das

Angebot nicht annehmen würde, so sollte dieser zur Räumung und Herausgabe

verpflichtet sein. Aus dieser Regelung ergibt sich eindeutig, dass die Klägerin noch nicht

ein Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages abgegeben hat, sondern nur eine

Verpflichtung zum Abschluss eines solchen eingegangen ist. Dann aber liegt nur ein

Vorvertrag vor. In beschränktem Umfange kann der Mietvorvertrag auch gewisse

materielle Vorwirkungen haben. Zwar gibt er dem künftigen Mieter nicht das Recht zur

Inbesitznahme des Mietobjektes, begründet aber ein Recht zum Besitz, sofern dem

künftigen Mieter das Objekt im Hinblick auf den demnächst abzuschließenden

Hauptvertrag bereits überlassen wurde, solange er Erfüllung des Vorvertrages verlangen

kann (Bub/Treier/Reinstorff, a.a.O., II, Rndr. 150, Sternel, a.a.O., I, Rdnr. 222;

Staudinger/Emmerich, BGB, 2001, Vorb. §§ 535, 536 BGB, Rdnr. 215; OLG Köln NJW- RR

1992,1162). Zumindest dann, wenn im Vorvertrag ausdrücklich auf die Pflicht zur

Entrichtung eines Nutzungsentgeltes hingewiesen wird, ist der künftige Mieter

verpflichtet für die Zeit der Nutzung ein Nutzungsentgelt in Höhe des ortsüblichen

Mietzinses zu zahlen. Der Mietvorvertrag enthält eine entsprechende Regelung, wonach

dem Beklagten bekannt ist, dass für die Zeit ab Nutzen- und Lastenwechsel ein

ortsübliches Nutzungsentgelt zu entrichten ist (Ziff.6 Satz 2).

Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht hinsichtlich des Nutzungsentgeltanspruches

für den Zeitraum vom 24. Februar 1994 bis 31. Dezember 1995 angenommen, dass

diese Forderungen verjährt sind. Auch für Ansprüche aus einem Mietvorvertrag, der

bereits vertragliche Ansprüche begründet, ist die kurze Verjährungsfrist des § 197 BGB

anzuwenden. Es handelt sich um regelmäßig wiederkehrende Leistungen im Sinne der

genannten Vorschrift. Für die Entscheidung kann daher dahingestellt bleiben, ob für

Bereicherungsansprüche gemäß § 812 BGB die kurze Verjährungsfrist des § 197 BGB

gelten würde.

Die Verjährung hinsichtlich der Forderungen für die Nutzung des Grundstückes in den

Jahren 1994 und 1995 ist somit am 31.12.1998 bzw. 31.12.1999 eingetreten. Sie konnte

durch die Klageerhebung (Einreichung der Klage am 28.12.2000 und Zustellung am 08.

01.2001) nicht mehr unterbrochen werden.

Für die Zeit vom 01. Januar 1996 bis 26. Februar 1997 (dem Tag vor Rückgabe des

Grundstückes) ist der Beklagte verpflichtet, der Klägerin Nutzungsentgelt in Höhe des

ortsüblichen Mietzins für die genutzten Fläche von 3.600 qm (450 qm Gebäudefläche

und 3.150 qm Freifläche) zu zahlen.

Soweit die Klägerin mit der Berufung geltend macht, dass auch für den Zeitraum vom

28. März 1996 bis 26. Februar 1997 eine Fläche von 3.600 qm - und nicht nur von 2.200

qm - zugrunde zu legen sei, trifft dies zu. Es kann für die Entscheidung dahingestellt

bleiben, ob die Klägerin sich das Vorbringen des Beklagten, dass er eine Fläche von

3.600 qm nutzte, bereits erstinstanzlich zu eigen gemacht hat oder, ob das Landgericht

insoweit gegen seine Hinweispflicht verstoßen hat. Jedenfalls ist die Klägerin mit diesem

Vorbringen in der Berufungsinstanz nicht gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, weil

zwischen den Parteien (nunmehr) unstreitig ist, dass der Beklagte eine Fläche von 3.600

qm genutzt hat. Denn das Berufungsgericht hat seiner Entscheidung den unstreitigen

Sachverhalt zugrunde zu legen. Ob dies damit zu begründen ist, dass unstreitiges

Vorbringen die Qualifizierung als „Angriffs- und Verteidigungsmittel„ i.S. von § 531 ZPO

verliert oder damit, dass bei einer solchen Konstellation dem Prinzip der materiellen

Gerechtigkeit der Vorrang vor Verfahrensprinzipien zu geben ist, mag dahinstehen

(Schumann/Kramer, Die Berufung in Zivilsachen, 6. Auflage, Rdnr. 475).

Die mit der Berufung gegen das vom Landgericht eingeholte

Sachverständigengutachten vorgebrachten Einwände sind ohne Erfolg.

Das Landgericht hat - entgegen der Ansicht der Klägerin - auch nicht gegen

Verfahrensvorschriften bei der Beweiserhebung verstoßen. So war das Landgericht nicht

verpflichtet, den Sachverständigen zu Erläuterung des Gutachtens zu laden. Gemäß §

411 Abs. 4 ZPO haben die Parteien dem Gericht innerhalb eines angemessenen

Zeitraumes ihre Einwendungen gegen das Gutachten, die Begutachtung betreffende

Anträge oder Ergänzungsfragen mitzuteilen. Ein Antrag ist im Rahmen des zumutbaren,

also spätestens so rechtzeitig vor demjenigen Termin zu stellen, in dem das Gutachten

vorgetragen und damit in den Rechtsstreit eingeführt wird, dass die Ladung des

Sachverständigen noch möglich ist (Baumbach/Hartmann, ZPO, 60. Auflage, § 411 ZPO,

Rdnr. 11, BGH MDR 1998,58). Der Klägerin ist das Gutachten zusammen mit der Ladung

zum auf den 05. Februar 2002 anberaumten Termin am 27. Dezember 2001 zugestellt

worden. Die Klägerin hatte damit ausreichend Zeit rechtzeitig vor dem Termin, die

Ladung des Sachverständigen zur Erläuterung des Gutachtens zu beantragen bzw.

Ergänzungsfragen zu stellen. Die Klägerin hat jedoch erstmals mit dem im Termin der

mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 05. Februar 2002 übergebenen

Schriftsatz vom gleichen Tage aus ihrer Sicht klärungsbedürftige Fragen aufgeworfen.

Der Sachverständige konnte daher zum Termin nicht mehr geladen werden bzw. ihm

diese Fragen zur Beantwortung nicht mehr zugeleitet werden. Die Klägerin hat ihr

Fragerecht verspätet ausgeübt, so dass das Landgericht dem nicht nachzugehen hatte.

Einer ausdrücklich Zurückweisung im Urteils bedurfte es nicht, weil der Schriftsatz vom

05. Februar 2002 einen Antrag zur Ladung des Sachverständigen bzw.

Nachbegutachtung nicht enthält und im Übrigen auch das darin enthaltenen Fragerecht

offensichtlich verspätet war. Soweit die Klägerin erstmals in der Berufungsinstanz den

Antrag auf Ladung des Sachverständigen zur Erläuterung des Gutachtens gestellt hat,

war auch diesem nicht zu entsprechen. Nach der Rechtsprechung des BGH verliert eine

Partei seinen Anspruch darauf, dass das Erscheinen des Sachverständigen angeordnet

wird, wenn er einen solchen Antrag im ersten Rechtszug nicht rechtzeitig stellt (BGHZ

35,370; BGH NJW 1982,2874; BGH NJW- RR 1989,1275, OLG Koblenz NJW -RR 1993,1215).

Zwar darf das Berufungsgericht einen solchen erstmals in zweiter Instanz gestellten

Antrag nicht ablehnen, wenn die Ladung des Sachverständigen gemäß § 411 Abs. 3 ZPO

schon von Amts wegen geboten ist, weil das Gutachten zur Behebung von Zweifeln oder

Beseitigung von Unklarheiten und Widersprüchen der mündlichen Erörterung bedurfte

(BGH NJW 1982,2874; BHG NJW- RR 1989,1275, NJW 1992,1275). Diese Voraussetzungen

liegen indes nicht vor. Für den Senat besteht keine Veranlassung den Sachverständigen

zu hören oder gar, wie die Klägerin dies beantragt, ein neues Gutachten einzuholen.

Denn das Gutachten des Sachverständigen Stoehr ist nachvollziehbar und überzeugend.

Insoweit schließt sich der Senat der Würdigung durch das Landgericht an, die durch die

Berufungsgründe nicht entkräftet worden sind. Soweit die Klägerin rügt, dass der

Beweisbeschluss sich auf ein Verwaltungsgebäude beziehe und in dem Gutachten von

einer Lagerhalle mit Sozialgebäude die Rede sei, hat das Landgericht bereits zutreffend

ausgeführt, dass es nicht auf die Bezeichnung ankomme, sondern darauf, dass der

Sachverständige bei seinen Feststellungen von den tatsächlichen Gegebenheiten

ausgegangen ist. Soweit die Klägerin beanstandet, dass der Sachverständige bezogen

auf die in der Tabelle 1 zum Gutachten angegebenen Nutzwerte unzutreffend davon

ausgehe, dass der Nutzwert des zu begutachtenden Objektes unter den dort

aufgeführten Nutzwerten liege, ist auch dies unerheblich. Denn der Sachverständige hat

hierzu erklärt, dass die in der Tabelle 1 aufgenommenen Daten aus den Broschüren

„Gewerbeobjekte im Maklerangebot“ der IHK Berlin entstammen und die hierin

angegebene Nutzwerte höher liegen würden, weil die meisten Objekte dem Portfolio

gewerblicher Industriemakler entstammen würden und zudem Mietangebote darstellen

würden, die meist höher liegen als die tatsächlich vereinbarten Mieten, so dass

Abschläge gerechtfertigt seien. Diese Bewertung mag auf Erfahrungswerten des

Sachverständigen beruhen und erscheint auch dem Senat nachvollziehbar. Zu Unrecht

macht die Klägerin geltend, dass sich aus der Tabelle 1 ein leichtes Absinken des

Mietniveaus nicht ergeben würde. Bezogen auf die Angaben im gesamten Berliner

Stadtgebiet in den Jahren 1994 bis 1997 ist eine Mietpreisentwicklung von 12,77 DM/qm

auf 8,25 DM/qm festzustellen. Dass der Sachverständige keine Mietangaben zum

Stadtbezirk Mitte zugrunde gelegt hat, in welchem sich das Objekt befindet, mindert die

Aussagekraft der Daten nicht. Vielmehr ist durch diese Daten ein allgemeiner Trend

bezogen auf das gesamte Stadtgebiet feststellbar.

Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ergibt sich folgende Berechnung der

Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 01. Januar 1996 bis 26. Februar 1997:

Gebäudefläche

monatliche Nutzungsentschädigung beträgt 3.150,- DM

(450 qm x 7,00 DM/qm)

Freifläche

Monatliche Nutzungsentschädigung beträgt 3.150,- DM

(3.150 qm x 1,00 DM/qm)

Januar 1996 bis Januar 1997

Daneben kann die Klägerin auch die anteiligen Straßenreinigungsgebühren als Teil des

Nutzwertes beanspruchen. Insoweit hat das Landgericht diese der Höhe nach aus den

von der Klägerin vorgelegten Unterlagen (K 9), die der Beklagte auch in der

Berufungsinstanz nicht angegriffen hat, zutreffend entnommen.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97,92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur

vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 1 Ziff. 1 und 2 ZPO).

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