Urteil des KG Berlin vom 23.07.2009

KG Berlin: betriebskosten, abrechnung, lüftungsanlage, vermieter, wirtschaftlichkeit, auflage, mietvertrag, schnee, restaurant, heizungsanlage

Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 167/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 535 Abs 2 BGB
Leitsatz
1) Die Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.
2) Im zweiten Rechtszug ist eine Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht mehr möglich.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin, wird das am 23. Juli 2009 verkündete Urteil der
Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin abgeändert und wie folgt neu gefasst:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 90.978,46 €
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus einem Teilbetrag i.H.v. 15.080,00 € seit dem 6.6.2006,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 15.080,00 € seit dem 6.7.2006,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 15.080,00 € seit dem 4.8.2006,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.10.2007,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.11.2007,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.12.2007,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 5.1.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.2.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.3.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.4.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.5.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 5.6.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.7.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.8.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.9.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.10.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 6.11.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 1.190,00 € seit dem 4.12.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 17.983,60 € seit dem 5.1.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 9.616,92 € seit dem 4.12.2008,
aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 287,94 € seit dem 6.2.2008
2. weitere 2.111,55 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage, soweit die Parteien den Rechtsstreit nicht
übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 19 % und die Beklagten zu 81 %.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin zu 24 % und die Beklagten zu
76 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich
10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in
Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten
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Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten
vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Den Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Gründe
I.
Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 23. Juli 2009 verkündete Urteil der
Zivilkammer 32 des Landgerichts, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe
Bezug genommen wird.
Die Klägerin erklärt, dass sie hinsichtlich des Teils, der über die erstinstanzliche
Verurteilung hinausgehe, Abstand vom Urkundsverfahren nehme.
Die Klägerin hat zunächst mit der Berufung die Zahlung folgender vom Landgericht
aberkannter Beträge geltend gemacht:
Nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 14. April 2010 die mit Schreiben vom 21.
Dezember 2009 erteilte Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den
Abrechnungszeitraum 1.1.2008 bis 31.12.2008, die ein Guthaben zugunsten der
Beklagten in Höhe von 2.743,90 € ausweist, zu den Akten gereicht hat, haben die
Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 2.743,90 € nebst anteiliger
Zinsen übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. In Abänderung des
bisherigen Klagebegehrens verlangt die Klägerin nunmehr von den Beklagten nicht mehr
Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorschüsse in Höhe von (1.296,25 x 11 =)
14.258,75 €, sondern einen Betrag in Höhe von (14.258,75 ./. 2.743,90 € =) 11.514,85 €
aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008.
Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung wie folgt vor:
Der Nachweis, dass die Betriebskostenabrechnungen inhaltlich zutreffen, gehöre laut
Mietvertrag nicht zu den anspruchsbegründenden Voraussetzungen und sei daher nicht
notwendigerweise durch Urkunden zu beweisen.
Die Regelung in Abschnitt C Ziffer 4 Abs.3 Satz 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter
etwaige Rügen gegenüber einer ihm erteilten Abrechnung binnen einer Ausschlussfrist
von sechs Monaten konkret und schriftlich beim Vermieter vorzubringen hat, sei
wirksam.
Der Mieter würde hierdurch nicht unangemessen benachteiligt. Insbesondere müsse er
in der Abrechnung nicht auf diese Ausschlussfrist hingewiesen werden, da auch der
Wohnraummieter in der Abrechnung nicht auf die Jahresfrist hingewiesen werden müsse.
Der Klage sei schon deshalb stattzugeben, weil die Beklagten ihre Einwendungen nicht
binnen der Ausschlussfrist erhoben hätten.
Die Beklagten hätten nicht substantiiert bestritten, dass die mietvertraglich vereinbarten
Mietflächen nicht zutreffen.
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit finde nur im Bereich des Wohnungsmietrechts
Anwendung. Tatsächlich liege im vorliegenden Fall auch kein Verstoß gegen den
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vor.
Die Beklagten hätten nicht bestritten, dass die abgerechneten Kosten entstanden seien.
Unzutreffend sei, dass die Umlage der Kosten für Stromlüftung Restaurant und
Stromlüftung Keller sowie Gehwegreinigung, Elektronikversicherung und
Bewachungskosten mietvertraglich nicht vereinbart seien. In Ziffer 8 der Aufstellung zu
Ziffer C3 (Anlage Bl.19 ff) sei Straßenreinigung als umzulegende Betriebskosten
aufgeführt. Hierzu gehöre auch die Gehwegreinigung. Die Bewachungskosten seien
unter Ziffer 17 der Aufstellung zu Ziffer C3 aufgeführt. Die Müllabfuhr sei in Ziffer 8 der
Aufstellung zu Ziffer C3 enthalten. Abschnitt C Ziffer 3 im 4. Unterabsatz sehe eine
Umlage von Kosten eines Ordnungsdienstes vor. Die Elektronikversicherung werde von
Nr.17 der Aufstellung zu Ziffer C3 unter „o.ä.“ erfasst. Die Stromkosten der Klimaanlage
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Nr.17 der Aufstellung zu Ziffer C3 unter „o.ä.“ erfasst. Die Stromkosten der Klimaanlage
seien Kosten des Hausstroms gemäß Nr.11 iVm Nr.17 der Aufstellung zu Ziffer C3.
Der Umlagenschlüssel 300 sei in der mündlichen Verhandlung dahingehend erörtert
worden, dass auf Abschnitt C Ziffer 3 Unterabschnitt 1 hingewiesen worden sei. Danach
beliefen sich die Verwaltungskosten auf pauschal 2 % der jeweiligen Jahresnettokaltmiete
pro Kalenderjahr.
Die Abweisung der Klage auf Zahlung der erhöhten Betriebs- und Heizkostenbeträge sei
rechtsfehlerhaft gewesen, da gemäß Abschnitt C Ziffer 4 Absatz 2 Satz 2 des
Mietvertrages die Erhöhung des jeweiligen Vorschusses auf den Wert verlangt werden
könne, der nach dem Ergebnis der letzten erteilten Abrechnung zur sicheren Deckung
des künftig zu erwartenden Kostenanteils des Mieters genüge. Die inhaltliche Richtigkeit
der Abrechnung sei nicht Voraussetzung für eine Erhöhung.
Die Parteien haben den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 2.743,90 € nebst
anteiliger Zinsen übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt im Übrigen,
das am 23. Juli 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts
Berlin abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin
110.548,17 €
gemäß § 247 BGB
2) weitere 2.111,55 € ausgerechnete Zinsen
zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, nachdem sie ihre eigene, rechtzeitig eingelegte Berufung mit
Schriftsatz vom 28. Oktober 2009 zurückgenommen haben,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten halten das angefochtene Urteil im Ergebnis für zutreffend und tragen
ergänzend vor:
Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei die Klage im Urkundsprozess nicht
statthaft, soweit die Klägerin Nachzahlung aus den Nebenkostenabrechnungen und
hierauf gestützte erhöhte Vorauszahlungen verlangt.
Entgegen der Auffassung der Klägerin müsse der Gläubiger im Rahmen eines
Urkundsprozesses auch das tatsächliche Bestehen eines Anspruchs mit Urkunden
nachweisen. Die inhaltliche Richtigkeit von Nebenkostenabrechnungen sei eine der
Voraussetzungen für das Bestehen eines Nachzahlungsanspruches aus einer solchen
Abrechnung.
Die Regelung in Abschnitt C Ziffer 4 Abs.3 Satz 1 des Mietvertrages sei unwirksam.
Entgegen der von der Klägerin vertretenen Auffassung müssten nicht, sie, die Beklagten,
die Richtigkeit der in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Flächengrößen
beweisen. Sie, die Beklagten, hätten substantiiert dargelegt, dass die Flächen nicht so
groß seien, wie im Mietvertrag angegeben.
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit finde auch im Bereich des Gewerbemietrechts
Anwendung.
Die in Ziffer 8 der Aufstellung zu Ziffer C3 aufgeführte öffentliche Straßenreinigung sei
nicht mit einer Gehwegreinigung gleichzusetzen.
Die Klägerin rechne nicht Ordnungsdienste, sondern Bewachungskosten ab.
Es sei nicht ersichtlich, dass die Kosten der Elektronikversicherung von Ziffer 17 der
Aufstellung zu Ziffer C3 erfasst würden. Dazu sei die Regelung in Ziffer 17 nicht konkret
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Aufstellung zu Ziffer C3 erfasst würden. Dazu sei die Regelung in Ziffer 17 nicht konkret
genug.
Stromkosten der Klimaanlage seien nicht Kosten des Hausstroms.
Der Umlagenschlüssel 300 sei nicht im Termin zur mündlichen Verhandlung erörtert
worden. Im Übrigen sei der Umlagenschlüssel nicht in der Abrechnung erläutert worden.
Nachdem die Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung am 15. April 2010
erstmals die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 vorgelegt hat,
haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 18. Mai 2010 u.a. noch wie folgt vorgetragen:
Die von ihnen in Bezug auf die Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 gerügten
Fehler lägen größtenteils auch bei der jetzt erstellten Abrechnung für das Jahr 2008 vor.
Auch im Jahr 2008 habe der bereits eingehend beschriebene Mangel dahingehend
vorgelegen, dass sowohl die Klimatisierungs- und Lüftungsanlage der Gasträume als
auch die Heizung nicht regelbar gewesen seien. Sie liefen saisonal unterschiedlich
permanent, die Klimatisierungs- und Lüftungsanlage der Gasträume im Sommer und die
Heizung im Winter und – dies hätten die Beklagten erst vor kurzem festgestellt – sogar
auch im Sommer. Hierdurch entstünden horrend hohe Heiz- und Energiekosten. Das
Gebot der Wirtschaftlichkeit sei verletzt.
Die Klägerin habe Anfang April 2010 einen Heizungsmonteur zu dem von den Beklagten
in den Mieträumen betriebenen Restaurant gesandt. Dieser habe einem Mitarbeiter der
Beklagten einen unter einer Revisionsklappe im Fußboden befindlichen Notabsperrhahn
für die Fußbodenheizung gezeigt. Erst seither könnten sie, die Beklagten, überhaupt
wenigstens durch diesen Notabsperrhahn Einfluss auf den Betrieb der in den
Mieträumen befindlichen Heizungsanlage nehmen.
Wenn die Lüftungsanlage nicht nur über die Programmierungstasten in der Zentrale zu
steuern wäre, sondern von den Beklagten direkt vom Restaurant aus geregelt werden
könnte (siehe insoweit Schreiben der Beklagten vom 23. Mai 2005 / Anlage B9), wären
Kosten nur in wesentlich geringerem Umfang entstanden. Statt der in der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 insgesamt ausgewiesenen Kosten für
Lüftung und Klimatisierung in Höhe von 3.531,73 € wären nur Kosten in Höhe von 388,49
€ entstanden.
Wenn die Heizung während der Zeit, in der das Restaurant nicht in Betrieb ist, nicht nur
heruntergeregelt werden würde, sondern von den Beklagten ganz abgeschaltet werden
könnte und wenn die Beklagten die Heizung auch während des Betriebs des Restaurants
selbst regulieren könnten, wären statt der mit Abrechnung für das Jahr 2008 in Ansatz
gebrachten Heizkosten in Höhe von 13.357,74 € nur Heizkosten in Höhe von 1.385,20 €
entstanden.
Die in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 zu Grunde gelegten
Verteilerschlüssel seien nicht erläutert. Es fehlten jegliche Angaben zu den Aufteilungen
hinsichtlich der Stromkosten.
Die Positionen Abfallbeseitigung, Glasversicherung, Hausmeisterdienste,
Treppenhausreinigung, Fahrstuhlbetriebskosten, Fahrstuhlwartung und Brandschutz
seien gegenüber den Vorjahresabrechnungen um mehr als 10 % erhöht, ohne dass die
Klägerin hierfür nachvollziehbare Gründe angegeben hätte.
Die Heizkostenabrechnung sei nicht nachvollziehbar.
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erstattung der für den 51,55 qm großen
Kellerraum geltend gemachten Betriebskosten.
Die Positionen „Strom Lüftung Restaurant“ und „Strom Lüftung Keller“ sowie
Gehwegreinigung, Elektronikversicherung und Bewachungskosten seien im Mietvertrag
nicht vereinbart.
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Abrechnung der Kosten für
Treppenhausreinigung, Fahrstuhlbetriebskosten und für Fahrstuhlwartung. Die Beklagten
hätten das Treppenhaus weder nutzen sollen noch wollen.
Die berechneten und auf die Beklagten umgelegten Stromkosten seien bei weitem zu
hoch. Die Beklagten bezögen den für den Betrieb ihrer Gaststätte benötigten Strom
direkt von der Vattenfall AG.
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Die Klägerin hat hierauf wie folgt repliziert:
Es werde bestritten, dass die Heizung das ganze Jahr über laufe.
Sowohl die Heizung als auch die Lüftung regelten gebäudeweit automatisch. Wenn es
warm sei, regle die Klimaanlage die Innentemperatur nach unten, wenn es kalt sei,
regele die Heizung die Innentemperatur nach oben, jeweils auf einen voreingestellten,
üblichen Wert. Natürlich laufe die Heizung nicht, wenn es warm sei und die Klimaanlage
laufe nicht, wenn es kalt sei. Weder sei es unerträglich warm noch sei es unerträglich
kalt.
Es wäre überaus unwirtschaftlich, wenn genau so verfahren werden würde, wie die
Beklagten es offenbar für richtig hielten, man die Räume also außerhalb der Betriebszeit
auskühlen (im Winter durch Ausschalten der Heizung) oder überhitzen (im Sommer
durch Abschalten der Klimaanlage) ließe. Denn das hätte zur Folge, dass jeweils bei
erneuter Inbetriebnahme ein immenser Energieaufwand nötig wäre, um die Räume
wieder in Betriebstemperatur zu bringen und die übrigen Mieter im Haus die Heizung
oder Kühlung der Fläche der Beklagten mit gewährleisten müssten, weil die Fläche der
Beklagten entsprechende thermische Auswirkungen auf das gesamte Gebäude habe.
Beides addiert führe zu einem erheblich höheren Gesamtenergieaufwand. Daher seien
sämtliche Anlagen, die für die thermischen Umstände des Objekts verantwortlich seien,
automatisch geregelt.
Soweit die Beklagten die Heizkostenabrechnung nicht nachvollziehbar fänden, werde
ihnen zum wiederholten Male die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen angeboten.
Die Höhe der Stromkosten der Beklagten für den Restaurantbetrieb – Küche,
Beleuchtung etc. - belegten eindrucksvoll, welch erhebliche Beträge bei einer so großen
Fläche zustande kämen, obwohl die Beklagten sie nur an 160 Tagen im Jahr für wenige
Stunden nutzten. Weder die Klima- oder Lüftungsanlage noch die übrigen
Hausbezogenen Stromverbraucher liefen über den Zähler der Beklagten. Kosten für den
internen Betrieb habe die Klägerin nicht abgerechnet.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den vorgetragenen
Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Klägerin ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte über den vom Landgericht bereits zuerkannten
Betrag hinaus gemäß § 535 Abs.2 BGB einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in
Höhe von 17.983,60 € aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006,
einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 9.616,92 € aus der Betriebs-
und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2007 sowie einen Anspruch auf Zahlung eines
Betrages in Höhe von 287,94 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008.
Der Rechtsstreit bleibt im Urkundenprozess anhängig, obgleich die Klägerin mit der
Berufungsbegründung vorgetragen hat, dass sie vom Urkundenprozess Abstand nehme.
Im zweiten Rechtszug ist eine Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht mehr zulässig
(Zöller, ZPO, 28. Auflage, § 596, Rdnr.4).
§ 596 ZPO kann zu der Frage der Zulässigkeit der Abstandnahme im
Berufungsverfahren nichts entnommen werden. Jedenfalls vor Inkrafttreten der
Novellierung der ZPO zum 1. Januar 2002 galt für eine solche Abstandnahme in der
Berufungsinstanz, dass die Zulässigkeit der Abstandnahme analog § 263 ZPO zu
behandeln sei. Danach musste der Beklagte einwilligen oder das Gericht die
Abstandnahme für sachdienlich erachten (vgl. OLG Frankfurt, MDR 1988, 326 m. w. N.).
Nach neuem Recht ist von weiter verschärften Voraussetzungen auszugehen (vgl.
Zöller-Greger, ZPO, 28. Aufl., § 596, Rn. 4). Zum einen gilt - insoweit nach wie vor - dass
dem Beklagten eine Instanz im ordentlichen Verfahren verloren geht und schon
deswegen § 596 ZPO nicht einschränkungslos auf die Berufungsinstanz übertragen
werden kann. Zu verweisen ist aber vor allem darauf, dass § 533 ZPO n. F. § 531 ZPO a.
F. verdrängt hat.
Nach altem Recht galt für die Einführung von ändernden Anträgen, dass die
entsprechenden Vorschriften als Sonderregelungen gegenüber den
Präklusionsvorschriften angesehen wurden und der Prozessökonomie zur Vermeidung
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Präklusionsvorschriften angesehen wurden und der Prozessökonomie zur Vermeidung
doppelter Prozesse der Vorrang gegenüber der innerprozessualen Beschleunigung durch
Präklusion gegeben wurde. Nach § 533 ZPO n. F. ist eine Klageänderung nicht schon
dann zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder dies das Gericht für sachdienlich hält. Die
Klageänderung muss weiter auf Tatsachen gestützt werden können, die das
Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach
§ 529 ZPO zu Grunde zu legen hat. Neuer Tatsachenstoff, der der Begründung des
neuen ändernden Antrags zu Grunde gelegt wird, muss danach gemäß § 529 ZPO in den
Prozess eingeführt werden dürfen. Ist dies nicht der Fall, ist die Klageänderung immer
unzulässig, unabhängig davon, ob der Gegner einwilligt oder das Gericht Sachdienlichkeit
bejaht. Der Intention des Gesetzgebers, die erste Instanz zu stärken und die Berufung in
ein Instrument zur Fehlerkontrolle und -beseitigung umzugestalten (BT-Drucks. 14/3750,
S.2), wird damit Nachdruck verliehen (OLG Celle, MDR 2006, 111).
Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die
Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im Urkundenprozess statthaft ist.
Die Beklagten stützen die von ihnen vertretene Auffassung, dass eine Klage im
Urkundenprozess zur Geltendmachung von Nachzahlungen aus
Nebenkostenabrechnungen nicht statthaft sei, u.a. auf die von Neuhaus im Handbuch
der Geschäftsraummiete, 2. Auflage vertretene Auffassung, wonach das
Urkundenverfahren ausscheiden soll, wenn Ansprüche auf restliche Betriebskosten
geltend gemacht werden (Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 2. Auflage,
Rdnr. 1257). Neuhaus hat diese Auffassung in der seit 2008 vorliegenden 3. Auflage
aufgegeben und führt nunmehr aus, dass der Anspruch auf Nachzahlung von
Betriebskosten im Urkundenprozess geltend gemacht werden könne, wenn der
Vermieter den Mietvertrag vorlege, der den Mieter verpflichte, Betriebskosten zu tragen
und entsprechende Vorschüsse zu leisten und die Erteilung der
Betriebskostenabrechnung und deren Zugang – wie im vorliegenden Fall - unstreitig sei
(Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Rdnr.1906).
Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Mietzinsforderungen im
Urkundenprozess geltend gemacht werden können (BGH, BB 2000, 224; BGH NJW 2005,
2701; BGH, NJW 2007, 1061; BGH, NJW 2009, 3099). Für Nebenkostennachzahlungen ist
der Urkundenprozess grundsätzlich ebenfalls möglich. Durch die Vorlage der
Abrechnungen kann zwar nicht deren inhaltliche Richtigkeit bewiesen werden. Aus
diesem Umstand kann jedoch entgegen Blank (Blank, Der Urkundenprozess in
Mietsachen, NZM 2000, 1083) nicht der Schluss gezogen werden, dass deshalb die
Geltendmachung von Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen im
Urkundenprozess nicht statthaft sei. Für den Fall, dass der Mieter den behaupteten
Anfall von Kosten bestreiten sollte, kann dieser grundsätzlich durch Urkunden, wie
Abgabenbescheide und Rechnungen bewiesen werden (Schmid, Urkundenprozess für
Mietnebenkosten und Wohngeldzahlungen, DWW 2007, 324; Both Ansprüche aus dem
Mietverhältnis im Urkundenprozess, NZM 2007, 156; AG Mitte, ZMR 2007, 42; AG
Hannover, ZMR 2003, 271).
Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt,
dass die Beklagten nicht mit der Geltendmachung von Einwendungen gegen die
Nebenkostenabrechnungen vom 18. Dezember 2007 und vom 29. November 2008
ausgeschlossen sind, da es sich bei der Regelung in Abschnitt C Ziffer 4 Abs.3 Satz 1
des Mietvertrages, wonach der Mieter etwaige Rügen gegenüber einer ihm erteilten
Abrechnung binnen einer Ausschlussfrist von sechs Monaten konkret und schriftlich beim
Vermieter vorzubringen hat, um eine gemäß § 307 BGB unwirksame allgemeine
Geschäftsbedingung handelt. Die in Geschäftsraummietverträgen enthaltene
Formularklausel, wonach die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn der Mieter nicht
innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht, ist – unter Berücksichtigung des in § 308
Nr.5 BGB enthaltenen Rechtsgedankens - grundsätzlich nur dann wirksam, wenn mit der
Übersendung der Abrechnung der Mieter auf die Bedeutung des Schweigens
hingewiesen und ihm eine großzügige Prüfungs- und Erwiderungsfrist von mindestens
einem Monat bewilligt wird (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts, 10. Auflage, Rdnr.537; Neuhaus, Handbuch der Gewerberaummiete,
3. Auflage, Rdnr.706; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Rdnr.373; KG, NZM 2002, 954; BGH,
NJW 1985, 617 zu Konditionsanpassungsklauseln in den AGB einer Hypothekenbank).
Zwar hat der Mieter von Wohnraum gemäß § 556 BGB Einwendungen gegen die
Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der
Abrechnung mitzuteilen, ohne dass er bei Übersendung der Abrechnung auf die
Bedeutung des Schweigens hinzuweisen ist. Diese Vorschrift findet jedoch auf
Mietverträge über Geschäftsräume keine Anwendung.
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Zudem verkennt die Klägerin, die die in Abschnitt C Ziffer 4 Abs.3 Satz 1 des
Mietvertrages enthaltene Klausel unter Hinweis auf § 556 BGB für wirksam hält, dass die
Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs.3 BGB nicht nur 6 Monate, sondern 12
Monate beträgt und dass zudem dieser Einwendungsausschlussfrist eine
Abrechnungsausschlussfrist des Vermieters von ebenfalls 12 Monaten gegenüber steht.
Die Klägerin hat die folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr
2006
Entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung sind die
von der Klägerin in Ansatz gebrachten Flächen von 529 qm für das Erdgeschoss und 199
qm für den Keller nicht zu beanstanden. Aus der von der Klägerin vorgelegten
Mietvertragsurkunde ergibt sich, dass die Parteien unter Abschnitt A Ziffer 1 vereinbart
haben, dass die im Untererdgeschoss, Erdgeschoss und Obererdgeschoss belegene
Fläche ca. 529 qm und die im Kellergeschoss belegene Fläche ca. 199 qm beträgt.
Soweit die Beklagten behaupten, die Fläche im Erdgeschoss würde nur 488,5 qm und die
Kellerfläche nur 170 qm betragen, ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Darüber hinaus sind sie
aber auch für diese Behauptung beweisfällig geblieben, insbesondere haben sie keine
Urkunde vorgelegt, aus der sich die von ihr behaupteten Flächenmaße ergeben. Darüber
hinaus ist der Vortrag der Beklagten unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes (BGH, Grundeigentum 2007, 1686), der sich der Senat anschließt,
aber auch unerheblich, denn danach ist der Abrechnung von Betriebskosten die
vereinbarte Fläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung – wie hier – nicht mehr als
10 % beträgt. Diese Rechtsprechung findet auch bei der Miete von Geschäftsräumen
(BGH, NJW 2005, 2152) und darüber hinaus auch dann Anwendung, wenn die als
Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.„- Angabe versehen ist (BGH, WuM
2010, 240).
Zu den Positionen im Einzelnen:
Stromkosten Hausbeleuchtung
Beklagten nicht beanstandet.
Strom Lüftung Restaurant
der vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Auffassung in der
im Mietvertrag enthaltenen Aufstellung der Betriebskosten aufgeführt und zwar unter
Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten. Sonstige Betriebskosten sind die in Nr.1 bis 16
nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden,
Anlagen und Einrichtungen sowie Kosten für Dachrinnenreinigungen, allgemeine
Entrümpelungsmaßnahmen, Ersatzglühbirnen, Ordnungsdienste durch
Wachschutzfirmen u.ä.. Bei den Kosten für Strom Lüftung Restaurant und Strom Lüftung
Klima handelt es sich um die Betriebskosten von Anlagen.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Einwand der Beklagten, dass die
Lüftungsanlage nicht von ihm direkt geregelt werden könne und saisonal unterschiedlich
permanent in Betrieb sei, nicht zur Folge, dass die Klägerin nur die von den Beklagten
zugestandenen Kosten geltend machen kann.
Der Vermieter darf nur Kosten ansetzen, die nach Entstehungsgrund und Höhe
wirtschaftlich vertretbar sind. Macht der Mieter den Wirtschaftlichkeitseinwand geltend,
behauptet er mithin, in die Abrechnung seien unwirtschaftliche Kosten eingeflossen,
reklamiert er einen Schadensersatzanspruch. Er trägt damit die Darlegungs- und
Beweislast für die Kostenüberhöhung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, 5. Auflage, K, Rdnr.23; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten,
11. Auflage, C. Rdnr.1077 d ff). Der Umstand, dass die Lüftungsanlage automatisch und
zentral gesteuert wird, ohne dass die Beklagten auf hierauf Einfluss nehmen könnten, ist
unstreitig. Streitig ist aber, ob die fehlende individuelle Regelbarkeit der Lüftungsanlage
durch die Beklagten selbst mit einer Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage einhergeht.
Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Klägerin, dass ein temporäres
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Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Klägerin, dass ein temporäres
komplettes Ausschalten der Klima- bzw. Lüftungsanlage unter Umständen mehr
Energieaufwand mit sich bringt, als wenn die Anlage zentral gesteuert permanent läuft.
Da zwischen den Parteien streitig ist, ob die Lüftungsanlage wirtschaftlich arbeitet, hätte
es den Beklagten im Rahmen des Urkundenprozesses oblegen, die behauptete
Unwirtschaftlichkeit durch Vorlage von Urkunden zu belegen, § 598 ZPO.
Die Beklagten sind beweisfällig geblieben.
Insbesondere können die Beklagten mit den von ihnen zu den Gerichtsakten
eingereichten Stromverträgen und Stromabrechnungen die behauptete
Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage nicht belegen. Die eingereichten
Stromrechnungen betreffen ausschließlich den Restaurantbetrieb. Die Klägerin ihrerseits
hat gegenüber den Beklagten lediglich die Stromkosten für die Hausbeleuchtung und
den Strom für die Lüftung und die Klimaanlage abgerechnet. Der jeweilige
Verteilerschlüssel ist entgegen dem Vortrag der Beklagten in sämtlichen Abrechnungen
erläutert.
Grundsteuer,
Haftpflichtversicherung
Gebäudeversicherung inkl.
Feuer
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 ergibt sich, dass die Klägerin den Beklagten
im Jahr 2005 anteilig für den Mietgegenstand Gebäudeversicherungskosten in Höhe von
insgesamt 1.195,10 € in Rechnung gestellt hat. Demgegenüber hat die Klägerin im Jahr
2006 deutlich geringere Gebäudeversicherungskosten, nämlich 463,93 € für die Räume
im Erdgeschoss und 174,52 € für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Ein Verstoß
gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist nicht dargetan.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz
Leitungswasserversicherung
Aufstellung der Betriebskosten auch die Versicherung des Gebäudes gegen
Wasserschäden zu den vom Mieter zu tragenden Betriebskosten gehört.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der Position
Bewachungskosten
Aufstellung der Betriebskosten unter Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten aufgeführt.
Die dort aufgeführten „Ordnungsdienste durch Wachschutzfirmen“ umfassen
unzweifelhaft die geltend gemachten Bewachungskosten.
Hausmeister steuerpfl.
nicht beanstandet.
Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die
Treppenhausreinigung
wenn die Beklagten keinen Zugang zum Treppenhaus haben. Der Senat nimmt auf die
insoweit zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen
Entscheidung Bezug.
Außenreinigung
beanstandet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Erstattung der geltend
Verwaltergebühren
Verwaltergebühr zugrunde gelegt wird, wird im Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages
dahingehend erläutert, dass die anteiligen Verwaltungskosten des betroffenen
Grundstücks zu derzeit pauschal 2 % seiner jeweiligen Jahresnettokaltmiete pro Jahr in
Ansatz gebracht werden. Bei der Vermietung von Gewerberaum kann der
Umlagenschlüssel in den Mietvertrag aufgenommen sein. Der Umlagenschlüssel ist
damit zwischen den Parteien vereinbart, an dieser Vereinbarung müssen sich beide
Seiten grundsätzlich festhalten lassen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, a.a.O., F., Rdnr.4). Eine gesonderte Erläuterung des vertraglich
vereinbarten Umlagenschlüssels in der Betriebskostenabrechnung ist nicht erforderlich.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der folgenden
2006
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Zu den Positionen im Einzelnen:
Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die
Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz gebrachten
Abfallbeseitigung
Mietvertrages vereinbart haben, dass der Mieter seinen Müll auf eigene Kosten selbst
entsorgt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz
Gehwegreinigung
der Betriebskosten unter Ziffer 8 enthalten. Danach hat der Mieter die Kosten der
Straßenreinigung zu tragen. Bei den Straßenreinigungskosten erfasst die Vereinbarung
ohne weiteres die Kosten der Fußwegreinigung (Langenberg, Betriebskostenrecht der
Wohn- und Gewerberaumiete, a.a.O., B. Rdnr.27). Gleichwohl hat die Klägerin keinen
Anspruch auf Erstattung, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin im Jahr
2005 für Gehwegreinigung keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat – wie
das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – trotz
Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb im Jahr 2006 erstmals
Kosten für die Gehwegreinigung angefallen sind. Sind einzelne Positionen der
Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden,
obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es
regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung
neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der
Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr.
14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von
Gewerbemietverhältnissen zu beachten. Er ergibt sich direkt aus § 242 BGB und ist nur
zur Klarstellung in § 556 Abs.3 Satz 1 BGB aufgenommen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69.
Auflage, § 556, Rdnr.9; § 535, Rdnr.88).
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz
Elektronikversicherung
derartiger Kosten nicht vereinbart wurde. Entgegen der Auffassung der Klägerin sind
diese Kosten auch nicht von Ziffer 17 der Aufstellung der Betriebskosten erfasst. Die
Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen
Vereinbarung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete,
a.a.O., B, Rdnr.22). Elektronikversicherungskosten sind jedenfalls nicht von der
Bezeichnung „u.ä.“ erfasst.
Gartenpflege
gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für
Gartenpflege im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag
in Höhe von 535,00 € in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie
hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben, weshalb die
Kosten für die Gartenpflege im Jahr 2006 neu entstanden sind.
Schnee- und Eisbeseitigung
in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für
Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006
einen Betrag in Höhe von 2.390,04 € in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat,
obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine Gründe dafür angegeben,
weshalb die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2006 neu entstanden
sind.
Fahrstuhlbetriebskosten
Fahrstuhlwartung
Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die
Klägerin für Fahrstuhlbetriebskosten und Fahrstuhlwartung im Jahr 2005 keine Kosten
und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 5.343,52 € in Ansatz
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und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag in Höhe von 5.343,52 € in Ansatz
gebracht hat.
Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine
Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für den Fahrstuhlbetrieb und die
Fahrstuhlwartung im Jahr 2006 neu entstanden sind.
Notrufsystem
gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für das
Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen Betrag
in Höhe von 1.903,80 € in Ansatz gebracht hat.
Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine
Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für das Notrufsystem im Jahr 2006 neu
entstanden sind.
Feuermeldeanlage
Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für die
Feuermeldeanlage im Jahr 2005 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2006 einen
Betrag in Höhe von 2.264,64 € in Ansatz gebracht hat.
Die Klägerin ihrerseits hat, obgleich sie hierzu – wie dargelegt – verpflichtet ist, keine
Gründe dafür angegeben, weshalb die Kosten für die Feuermeldeanlage im Jahr 2006
neu entstanden sind.
51,55
qm großen Kellerraum
in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht
Gegenstand des Mietvertrages ist.
Da die Beklagten auf die in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 in Ansatz
gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 16.038,96 € Vorauszahlungen in
Höhe von 12.528,00 € geleistet haben, verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von
3.510,96 € zu Lasten der Beklagten.
Heizkostenabrechnung
zu Recht in Ansatz gebracht:
Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Einwand der Beklagten, dass die
Heizungsanlage von ihnen nicht individuell geregelt werden könne und im Winter
permanent in Betrieb sei, nicht zur Folge, dass die Klägerin nur die von den Beklagten
zugestandenen Kosten geltend machen kann.
Der Vermieter darf nur Kosten ansetzen, die nach Entstehungsgrund und Höhe
wirtschaftlich vertretbar sind. Macht der Mieter den Wirtschaftlichkeitseinwand geltend,
behauptet er mithin, in die Abrechnung seien unwirtschaftliche Kosten eingeflossen,
reklamiert er einen Schadensersatzanspruch. Er trägt damit die Darlegungs- und
Beweislast für die Kostenüberhöhung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, 5. Auflage, K, Rdnr.23; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten,
11. Auflage, C. Rdnr.1077 d ff). Der Umstand, dass die Heizungsanlage automatisch und
zentral gesteuert wird, ohne dass die Beklagten auf hierauf Einfluss nehmen könnten, ist
unstreitig. Streitig ist aber, ob die fehlende individuelle Regelbarkeit der Heizungsanlage
durch die Beklagten selbst mit einer Unwirtschaftlichkeit der Heizungsanlage einhergeht.
Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Klägerin, dass ein temporäres
komplettes Ausschalten der Heizungsanlage unter Umständen mehr Energieaufwand
mit sich bringt, als wenn die Anlage zentral gesteuert permanent läuft. Da zwischen den
Parteien streitig ist, ob die Heizungsanlage wirtschaftlich arbeitet, hätte es den
Beklagten im Rahmen des Urkundenprozesses oblegen, die behauptete
Unwirtschaftlichkeit durch Vorlage von Urkunden zu belegen, § 598 ZPO.
Die Beklagten sind beweisfällig geblieben.
Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 15. April 2010 und mit
nachfolgendem Schriftsatz vom 18.Mai 2010 erstmals vorgetragen haben, sie hätten
erst vor kurzem festgestellt, dass die Heizung auch im Sommer permanent laufe, sind
sie mit diesem – von der Klägerin bestrittenen Vortrag – gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO
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sie mit diesem – von der Klägerin bestrittenen Vortrag – gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO
ausgeschlossen. Die Beklagten haben nicht nachvollziehbar vorgetragen, weshalb ihnen
erst vor kurzem aufgefallen sein soll, dass die Heizung auch im Sommer laufe. Die
Feststellung, ob eine Heizung im Sommer läuft oder nicht, ist nicht so schwierig, als dass
sie nicht schon früher hätte getroffen werden können.
51,55
qm großen Kellerraum
in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht
Gegenstand des Mietvertrages ist.
Da die Beklagten auf die in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006 in Ansatz
gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 22.093,84 € Vorauszahlungen in
Höhe von 7.621,20 € geleistet haben, verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von
14.472,64 € zu Lasten der Beklagten.
Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr
2006
+ 14.472,64 €=) 17.983,60 €
Die Klägerin hat die folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr
2007
Zu den Positionen im Einzelnen:
Stromkosten Hausbeleuchtung
Beklagten nicht beanstandet.
Strom Lüftung Restaurant
der vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Auffassung in der
im Mietvertrag enthaltenen Aufstellung der Betriebskosten aufgeführt und zwar unter
Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten. Sonstige Betriebskosten sind die in Nr.1 bis 16
nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden,
Anlagen und Einrichtungen sowie Kosten für Dachrinnenreinigungen, allgemeine
Entrümpelungsmaßnahmen, Ersatzglühbirnen, Ordnungsdienste durch
Wachschutzfirmen u.ä.. Bei den Kosten für Strom Lüftung Restaurant und Strom Lüftung
Klima handelt es sich um die Betriebskosten von Anlagen.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Einwand der Beklagten, dass die
Lüftungsanlage nicht von ihm direkt geregelt werden könne und saisonal unterschiedlich
permanent in Betrieb sei, nicht zur Folge, dass die Klägerin nur die von den Beklagten
zugestandenen Kosten geltend machen kann.
Der Vermieter darf nur Kosten ansetzen, die nach Entstehungsgrund und Höhe
wirtschaftlich vertretbar sind. Macht der Mieter den Wirtschaftlichkeitseinwand geltend,
behauptet er mithin, in die Abrechnung seien unwirtschaftliche Kosten eingeflossen,
reklamiert er einen Schadensersatzanspruch. Er trägt damit die Darlegungs- und
Beweislast für die Kostenüberhöhung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, 5. Auflage, K, Rdnr.23; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten,
11. Auflage, C. Rdnr.1077 d ff). Der Umstand, dass die Lüftungsanlage automatisch und
zentral gesteuert wird, ohne dass die Beklagten auf hierauf Einfluss nehmen könnten, ist
unstreitig. Streitig ist aber, ob die fehlende individuelle Regelbarkeit der Lüftungsanlage
durch die Beklagten selbst mit einer Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage einhergeht.
Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Klägerin, dass ein temporäres
komplettes Ausschalten der Klima- bzw. Lüftungsanlage unter Umständen mehr
Energieaufwand mit sich bringt, als wenn die Anlage zentral gesteuert permanent läuft.
Da zwischen den Parteien streitig ist, ob die Lüftungsanlage wirtschaftlich arbeitet, hätte
es den Beklagten im Rahmen des Urkundenprozesses oblegen, die behauptete
Unwirtschaftlichkeit durch Vorlage von Urkunden zu belegen, § 598 ZPO.
Die Beklagten sind beweisfällig geblieben.
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Insbesondere können die Beklagten mit den von ihnen zu den Gerichtsakten
eingereichten Stromverträgen und Stromabrechnungen die behauptete
Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage nicht belegen. Die eingereichten
Stromrechnungen betreffen ausschließlich den Restaurantbetrieb. Die Klägerin ihrerseits
hat gegenüber den Beklagten lediglich die Stromkosten für die Hausbeleuchtung und
den Strom für die Lüftung und die Klimaanlage abgerechnet. Der jeweilige
Verteilerschlüssel ist entgegen dem Vortrag der Beklagten in sämtlichen Abrechnungen
erläutert.
Grundsteuer
Glasversicherung
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der
Gebäudeversicherungskosten (inkl. Feuer)
Räume im Erdgeschoss) und in Höhe von weiteren 174,52 € (für das Kellergeschoss)
begründet. Ein darüber hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin
hat im Jahr 2006 um mehr als 10 % geringere Gebäudeversicherungskosten, nämlich
463,93 € (statt nunmehr 692,17 €)für die Räume im Erdgeschoss und 174,52 € (statt
nunmehr 260,38 €) für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht. Die Klägerin hat – wie das
Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – trotz Rüge
der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2007 die Kosten für
die Gebäudeversicherung (incl. Feuer) um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne
Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu
entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben.
Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw.
die Entstehung neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden
konnte. Legt der Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten
gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2
BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von
Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat daher nur Anspruch auf Ersatz der im Vorjahr geltend gemachten
Kosten (vgl. insoweit auch Kammergericht, ZMR 2006, 446).
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der
Haftpflichtversicherungskosten
Erdgeschoss) und in Höhe von weiteren 52,92 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein
darüber hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr
2006 um mehr als 10 % geringere Haftpflichtversicherungskosten, nämlich 140,66 €
(statt nunmehr 159,12 €) für die Räume im Erdgeschoss und 52,92 € (statt nunmehr
59,86 €) für das Kellergeschoss in Ansatz gebracht. Die Klägerin hat trotz Rüge der
Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2007 die Kosten für die
Haftpflichtversicherung um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der
Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden,
obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es
regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung
neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der
Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr.
14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von
Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat daher nur Anspruch auf Ersatz der im Vorjahr geltend gemachten
Kosten (vgl. insoweit auch Kammergericht, ZMR 2006, 446)
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der Position
Bewachungskosten
Aufstellung der Betriebskosten unter Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten aufgeführt.
Die dort aufgeführten „Ordnungsdienste durch Wachschutzfirmen“ umfassen
unzweifelhaft die geltend gemachten Bewachungskosten.
Hausmeister steuerpfl.
nicht beanstandet.
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der
kosten
und in Höhe von weiteren 245,46 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein darüber
hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2006 um
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hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2006 um
mehr als 10 % geringere Treppenreinigungskosten, nämlich 652,49 € (statt nunmehr
836,26 €) für die Räume im Erdgeschoss und 245,46 € (statt nunmehr 314,59 €) für das
Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat trotz Rüge der Beklagten keine
Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2007 die Kosten für die
Treppenhausreinigung um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der
Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden,
obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es
regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung
neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der
Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr.
14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von
Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat daher nur Anspruch auf Ersatz der im Vorjahr geltend gemachten
Kosten (vgl. insoweit auch Kammergericht, ZMR 2006, 446).
Außenreinigung
beanstandet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Erstattung der geltend
Verwaltergebühren
Verwaltergebühr zugrunde gelegt wird, wird im Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages
dahingehend erläutert, dass die anteiligen Verwaltungskosten des betroffenen
Grundstücks zu derzeit pauschal 2 % seiner jeweiligen Jahresnettokaltmiete pro Jahr in
Ansatz gebracht werden. Bei der Vermietung von Gewerberaum kann der
Umlagenschlüssel in den Mietvertrag aufgenommen sein. Der Umlagenschlüssel ist
damit zwischen den Parteien vereinbart, an dieser Vereinbarung müssen sich beide
Seiten grundsätzlich festhalten lassen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, a.a.O., F., Rdnr.4). Eine gesonderte Erläuterung des vertraglich
vereinbarten Umlagenschlüssels in der Betriebskostenabrechnung ist nicht erforderlich.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der folgenden
2007
Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die
Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf der Erstattung der in Ansatz
Abfallbeseitigung
3 des Mietvertrages vereinbart haben dass der Mieter seinen Müll auf eigene Kosten
selbst entsorgt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz
Gehwegreinigung
der Betriebskosten unter Ziffer 8 enthalten. Danach hat der Mieter die Kosten der
Straßenreinigung zu tragen. Bei den Straßenreinigungskosten erfasst die Vereinbarung
ohne weiteres die Kosten der Fußwegreinigung (Langenberg, Betriebskostenrecht der
Wohn- und Gewerberaumiete, a.a.O., B. Rdnr.27). Gleichwohl hat die Klägerin keinen
Anspruch auf Erstattung, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin im Jahr
2005 für Gehwegreinigung keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat – wie
das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – trotz
Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 Kosten
für die Gehwegreinigung anfallen. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten
gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem
Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig
detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer
Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der
Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr.
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Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr.
14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von
Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz
Elektronikversicherung
derartiger Kosten nicht vereinbart wurde. Entgegen der Auffassung der Klägerin sind
diese Kosten auch nicht von Ziffer 17 der Aufstellung der Betriebskosten erfasst. Die
Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen
Vereinbarung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete,
a.a.O., B, Rdnr.22). Elektronikversicherungskosten sind jedenfalls nicht von der
Bezeichnung „u.ä.“ erfasst.
Gartenpflege
gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für
Gartenpflege im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits
hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für
Gartenpflege anfallen.
Schnee- und Eisbeseitigung
in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für
Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die
Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006
erstmals Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung anfallen.
Fahrstuhlbetriebskosten
Fahrstuhlwartung
Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die
Klägerin für Fahrstuhlbetriebskosten und Fahrstuhlwartung im Jahr 2005 keine Kosten in
Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb
seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für den Fahrstuhlbetrieb und die Fahrstuhlwartung
anfallen.
Notrufsystem
gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für das
Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits
hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für das
Notrufsystem anfallen.
Feuermeldeanlage
Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für das
Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits
hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für die
Feuermeldeanlage anfallen.
Brandschutz
gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2005 und 2006 nachgewiesen, dass die
Klägerin für Brandschutz im Jahr 2005 und im Jahr 2006 keine Kosten und
demgegenüber im Jahr 2007 einen Betrag in Höhe von 1.016,83 € in Ansatz gebracht
hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr
2007 erstmals Kosten für Brandschutz anfallen.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung der für die Wartung der
Abwasserhebeanlage
Vorlage der Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2005 und 2006 nachgewiesen,
dass die Klägerin für die Wartung der Abwasserhebeanlage im Jahr 2005 und im Jahr
2006 keine Kosten und demgegenüber im Jahr 2007 einen Betrag in Höhe von 356,30 €
in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben,
weshalb seit dem Jahr 2007 erstmals Kosten für die Wartung der Abwasserhebeanlage
anfallen.
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qm großen Kellerraum
in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht
Gegenstand des Mietvertrages ist.
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Da die Beklagten auf die in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 in Ansatz
gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 16.703,85 € Vorauszahlungen in
Höhe von 17.136,00 € geleistet haben, verbleibt ein Guthabenbetrag in Höhe von 432,15
€ zu Gunsten der Beklagten.
Heizkostenabrechnung
zu Recht in Ansatz gebracht:
Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Einwand der Beklagten, dass die
Heizungsanlage von ihnen nicht individuell geregelt werden könne und im Winter
permanent in Betrieb sei, nicht zur Folge, dass die Klägerin nur die von den Beklagten
zugestandenen Kosten geltend machen kann.
Der Vermieter darf nur Kosten ansetzen, die nach Entstehungsgrund und Höhe
wirtschaftlich vertretbar sind. Macht der Mieter den Wirtschaftlichkeitseinwand geltend,
behauptet er mithin, in die Abrechnung seien unwirtschaftliche Kosten eingeflossen,
reklamiert er einen Schadensersatzanspruch. Er trägt damit die Darlegungs- und
Beweislast für die Kostenüberhöhung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, 5. Auflage, K, Rdnr.23; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten,
11. Auflage, C. Rdnr.1077 d ff). Der Umstand, dass die Heizungsanlage automatisch und
zentral gesteuert wird, ohne dass die Beklagten auf hierauf Einfluss nehmen könnten, ist
unstreitig. Streitig ist aber, ob die fehlende individuelle Regelbarkeit der Heizungsanlage
durch die Beklagten selbst mit einer Unwirtschaftlichkeit der Heizungsanlage einhergeht.
Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Klägerin, dass ein temporäres
komplettes Ausschalten der Heizungsanlage unter Umständen mehr Energieaufwand
mit sich bringt, als wenn die Anlage zentral gesteuert permanent läuft. Da zwischen den
Parteien streitig ist, ob die Heizungsanlage wirtschaftlich arbeitet, hätte es den
Beklagten im Rahmen des Urkundenprozesses oblegen, die behauptete
Unwirtschaftlichkeit durch Vorlage von Urkunden zu belegen, § 598 ZPO.
Die Beklagten sind beweisfällig geblieben.
Soweit die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 15. April 2010 und mit
nachfolgendem Schriftsatz vom 18.Mai 2010 erstmals vorgetragen haben, sie hätten
erst vor kurzem festgestellt, dass die Heizung auch im Sommer permanent laufe, sind
sie mit diesem – von der Klägerin bestrittenen Vortrag – gemäß § 531 Abs.2 Ziffer ZPO
ausgeschlossen. Die Beklagten haben nicht nachvollziehbar vorgetragen, weshalb ihnen
erst vor kurzem aufgefallen sein soll, dass die Heizung auch im Sommer laufe. Die
Feststellung, ob eine Heizung im Sommer läuft oder nicht, ist nicht so schwierig, als dass
sie nicht schon im früher hätte getroffen werden können.
51,55
qm großen Kellerraum
in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht
Gegenstand des Mietvertrages ist.
Da die Beklagten auf die in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2007 in Ansatz
gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 20.473,47 € Vorauszahlungen in
Höhe von 10.424,40 € geleistet haben, verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von
10.049,07 € zu Lasten der Beklagten.
Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr
2007
./. 432,15 €=)
Soweit die Klägerin in der Berufungsinstanz ihre Klage auf Zahlung von erhöhten
Betriebskostenvorschüssen für die Zeit von Februar bis Dezember 2008 auf Zahlung der
sich aus der mit Schreiben vom 21. Dezember 2009 erstellten Betriebs- und
Heizkostenabrechnung für das Jahr 2008 ergebenden Abrechnungsbeträge abzüglich der
tatsächlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen umgestellt hat, handelt es sich
um eine sachdienliche Klageänderung, die auf Tatsachen gestützt werden kann, die der
Senat seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung nach § 529 Abs.1 Ziffer 2
ZPO zugrunde zulegen hat, § 533 ZPO.
Die Klägerin hat die folgenden Positionen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr
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Zu den Positionen im Einzelnen:
Stromkosten Hausbeleuchtung
Beklagten nicht beanstandet.
Strom Lüftung Restaurant
der vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretenen Auffassung in der
im Mietvertrag enthaltenen Aufstellung der Betriebskosten aufgeführt und zwar unter
Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten. Sonstige Betriebskosten sind die in Nr.1 bis 16
nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden,
Anlagen und Einrichtungen sowie Kosten für Dachrinnenreinigungen, allgemeine
Entrümpelungsmaßnahmen, Ersatzglühbirnen, Ordnungsdienste durch
Wachschutzfirmen u.ä.. Bei den Kosten für Strom Lüftung Restaurant und Strom Lüftung
Klima handelt es sich um die Betriebskosten von Anlagen.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts hat der Einwand der Beklagten, dass die
Lüftungsanlage nicht von ihm direkt geregelt werden könne und saisonal unterschiedlich
permanent in Betrieb sei, nicht zur Folge, dass die Klägerin nur die von den Beklagten
zugestandenen Kosten geltend machen kann.
Der Vermieter darf nur Kosten ansetzen, die nach Entstehungsgrund und Höhe
wirtschaftlich vertretbar sind. Macht der Mieter den Wirtschaftlichkeitseinwand geltend,
behauptet er mithin, in die Abrechnung seien unwirtschaftliche Kosten eingeflossen,
reklamiert er einen Schadensersatzanspruch. Er trägt damit die Darlegungs- und
Beweislast für die Kostenüberhöhung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, 5. Auflage, K, Rdnr.23; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten,
11. Auflage, C. Rdnr.1077 d ff). Der Umstand, dass die Lüftungsanlage automatisch und
zentral gesteuert wird, ohne dass die Beklagten auf hierauf Einfluss nehmen könnten, ist
unstreitig. Streitig ist aber, ob die fehlende individuelle Regelbarkeit der Lüftungsanlage
durch die Beklagten selbst mit einer Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage einhergeht.
Nicht von der Hand zu weisen ist das Argument der Klägerin, dass ein temporäres
komplettes Ausschalten der Klima- bzw. Lüftungsanlage unter Umständen mehr
Energieaufwand mit sich bringt, als wenn die Anlage zentral gesteuert permanent läuft.
Da zwischen den Parteien streitig ist, ob die Lüftungsanlage wirtschaftlich arbeitet, hätte
es den Beklagten im Rahmen des Urkundenprozesses oblegen, die behauptete
Unwirtschaftlichkeit durch Vorlage von Urkunden zu belegen, § 598 ZPO.
Die Beklagten sind beweisfällig geblieben.
Insbesondere können die Beklagten mit den von ihnen zu den Gerichtsakten
eingereichten Stromverträgen und Stromabrechnungen die behauptete
Unwirtschaftlichkeit der Lüftungsanlage nicht belegen. Die eingereichten
Stromrechnungen betreffen ausschließlich den Restaurantbetrieb. Die Klägerin ihrerseits
hat gegenüber den Beklagten lediglich die Stromkosten für die Hausbeleuchtung und
den Strom für die Lüftung und die Klimaanlage abgerechnet. Der jeweilige
Verteilerschlüssel ist entgegen dem Vortrag der Beklagten in sämtlichen Abrechnungen
erläutert.
Grundsteuer,
Gebäudeversicherung
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch Anspruch auf Erstattung der Position
Glasversicherung
beiden Vorjahre nicht beanstandet. Der Einwand, dass sich die Glasversicherungskosten
im Jahr 2008 gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10 % erhöht hätten, greift nicht
durch. Die Glasversicherungskosten betrugen schon im Jahr 2006 89,57 € (Erdgeschoss)
bzw. 33,69 € (Keller) und belaufen sich im Jahr 2008 auf 89,47 € (Erdgeschoss) bzw.
33,66 € (Keller).
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der Position
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Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der Position
Bewachungskosten
Aufstellung der Betriebskosten unter Ziffer 17 als sonstige Betriebskosten aufgeführt.
Die dort aufgeführten „Ordnungsdienste durch Wachschutzfirmen“ umfassen
unzweifelhaft die geltend gemachten Bewachungskosten.
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der
Hausmeisterkosten
Höhe von weiteren 137,81 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein darüber
hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2007 um
mehr als 10 % geringere Treppenreinigungskosten, nämlich 366,35 € (statt nunmehr
439,62 €)für die Räume im Erdgeschoss und 137,81 € (statt nunmehr 165,38 €) für das
Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat trotz Rüge der Beklagten keine
Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2008 die Hausmeisterkosten um mehr
als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem
Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem Vermieter, hierfür
nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig detaillierter
Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer Kosten
hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der Vermieter
dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den Grundsatz der
Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr. 14 Rdnr. 41).
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen
zu beachten.
Die Klägerin hat daher nur Anspruch auf Ersatz der im Vorjahr geltend gemachten
Kosten (vgl. insoweit auch Kammergericht, ZMR 2006, 446).
Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der
kosten
und in Höhe von weiteren 245,46 € (für das Kellergeschoss) begründet. Ein darüber
hinausgehender Erstattungsanspruch besteht nicht. Die Klägerin hat im Jahr 2006 um
mehr als 10 % geringere Treppenreinigungskosten, nämlich 652,49 € (statt nunmehr
933,69 €)für die Räume im Erdgeschoss und 245,46 € (statt nunmehr 351,24 €) für das
Kellergeschoss in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat trotz Rüge der Beklagten keine
Gründe dafür angegeben, weshalb sich im Jahr 2007 und im Jahr 2008 die Kosten für die
Treppenhausreinigung um mehr als 10 % erhöht haben. Sind einzelne Positionen der
Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden,
obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es
regelmäßig detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung
neuer Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der
Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr.
14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von
Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat daher nur Anspruch auf Ersatz der im Jahr 2006 geltend gemachten
Kosten (vgl. insoweit auch Kammergericht, ZMR 2006, 446).
Außenreinigung
beanstandet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Erstattung der geltend
Verwaltergebühren
Verwaltergebühr zugrunde gelegt wird, wird im Abschnitt C Ziffer 3 des Mietvertrages
dahingehend erläutert, dass die anteiligen Verwaltungskosten des betroffenen
Grundstücks zu derzeit pauschal 2 % seiner jeweiligen Jahresnettokaltmiete pro Jahr in
Ansatz gebracht werden. Bei der Vermietung von Gewerberaum kann der
Umlagenschlüssel in den Mietvertrag aufgenommen sein. Der Umlagenschlüssel ist
damit zwischen den Parteien vereinbart, an dieser Vereinbarung müssen sich beide
Seiten grundsätzlich festhalten lassen (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, a.a.O., F., Rdnr.4). Eine gesonderte Erläuterung des vertraglich
vereinbarten Umlagenschlüssels in der Betriebskostenabrechnung ist nicht erforderlich.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Ersatz der folgenden
2008
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Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf der Erstattung der in Ansatz
Abfallbeseitigung
des Mietvertrages vereinbart haben, dass der Mieter seinen Müll auf eigene Kosten
selbst entsorgt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz
Gehwegreinigung
der Betriebskosten unter Ziffer 8 enthalten. Danach hat der Mieter die Kosten der
Straßenreinigung zu tragen. Bei den Straßenreinigungskosten erfasst die Vereinbarung
ohne weiteres die Kosten der Fußwegreinigung (Langenberg, Betriebskostenrecht der
Wohn- und Gewerberaumiete, a.a.O., B. Rdnr.27). Gleichwohl hat die Klägerin keinen
Anspruch auf Erstattung, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin im Jahr
2005 für Gehwegreinigung keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin hat – wie
das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – trotz
Rüge der Beklagten keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 Kosten
für die Gehwegreinigung anfallen. Sind einzelne Positionen der Betriebskosten
gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen oder gar neu entstanden, obliegt es dem
Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben. Dazu bedarf es regelmäßig
detaillierter Ausführungen, wodurch die Preissteigerung bzw. die Entstehung neuer
Kosten hervorgerufen wurde und warum er diese nicht vermeiden konnte. Legt der
Vermieter dies nicht dar, verstößt er in Bezug auf diese Betriebskosten gegen den
Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (vgl. Wall in Betriebskostenkommentar, § 2 BetrKV, Nr.
14 Rdnr. 41). Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist auch im Rahmen von
Gewerbemietverhältnissen zu beachten.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Erstattung der in Ansatz
Elektronikversicherung
derartiger Kosten nicht vereinbart wurde. Entgegen der Auffassung der Klägerin sind
diese Kosten auch nicht von Ziffer 17 der Aufstellung der Betriebskosten erfasst. Die
Umlage von Betriebskosten bedarf einer inhaltlich bestimmten und eindeutigen
Vereinbarung (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete,
a.a.O., B, Rdnr.22). Elektronikversicherungskosten sind jedenfalls nicht von der
Bezeichnung „u.ä.“ erfasst.
Schnee- und Eisbeseitigung
in Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für
Schnee- und Eisbeseitigung im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die
Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006
erstmals Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung anfallen.
Fahrstuhlbetriebskosten
Fahrstuhlwartung
Vorlage der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die
Klägerin für Fahrstuhlbetriebskosten und Fahrstuhlwartung im Jahr 2005 keine Kosten in
Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb
seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für den Fahrstuhlbetrieb und die Fahrstuhlwartung
anfallen.
Notrufsystem
gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für das
Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits
hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für das
Notrufsystem anfallen.
Feuermeldeanlage
Ansatz gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 nachgewiesen, dass die Klägerin für das
Notrufsystem im Jahr 2005 keine Kosten in Ansatz gebracht hat. Die Klägerin ihrerseits
hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr 2006 erstmals Kosten für die
Feuermeldeanlage anfallen.
Brandschutz
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Brandschutz
gebrachten Kosten, denn die Beklagten haben durch Vorlage der
Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2005 und 2006 nachgewiesen, dass die
Klägerin für Brandschutz im Jahr 2005 und im Jahr 2006 keine Kosten und
demgegenüber im Jahr 2007 einen Betrag in Höhe von 1.016,83 € in Ansatz gebracht
hat. Die Klägerin ihrerseits hat keine Gründe dafür angegeben, weshalb seit dem Jahr
2007 erstmals Kosten für Brandschutz anfallen.
51,55
qm großen Kellerraum
in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht
Gegenstand des Mietvertrages ist.
Da die Beklagten auf die in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 in Ansatz
gebrachten, erstattungsfähigen Kosten in Höhe von 17.423,94 € Vorauszahlungen in
Nachzahlungsbetrag in Höhe
von 287,94 €
Die Klägerin hat in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 zwar Zahlungen auf
Betriebskosten in Höhe von insgesamt 20.046,38 € eingestellt. In diesem Betrag sind
aber die fiktiven, von den Beklagten nicht gezahlten und daher in diesem Verfahren
zunächst geltend gemachten Erhöhungsbeträge von monatlich 264,57 € mit enthalten.
Tatsächlich haben die Beklagten, wie im Vorjahr auch 17.136,00 € als Vorschuss auf die
Betriebskosten gezahlt.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten schon deshalb keinen Anspruch auf Erstattung der
51,55 qm großen Kellerraum
von 146,07 €, da – wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend
ausgeführt hat – dieser Kellerraum nicht Gegenstand des Mietvertrages ist.
Darüber hinaus hat die Klägerin gegen die Beklagten jedenfalls derzeit auch keinen
Anspruch aus den weiteren das Erdgeschoss und den 199 qm großen Keller
betreffenden Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008, da diese mangels formaler
Ordnungsgemäßheit nicht fällig sind.
Die Beklagten haben insoweit mit Schriftsatz vom 18. Mai 2010 zutreffend eingewandt,
dass die Heizkostenabrechnungen nicht nachvollziehbar und unvollständig sind. In der
Abrechnung betreffend das Erdgeschoss werden die für Heizung und WW/Lüftung in
Ansatz gebrachten Kosten in Höhe von 2.051,31 € netto und 8.295,07 € netto weder
berechnet noch erläutert. In der Abrechnung betreffend den Kellerraum werden die in
Ansatz gebrachten Heizungskosten in Höhe von 755,86 € netto ebenfalls weder
berechnet noch erläutert. Beide Abrechnungen weisen damit nicht einmal die
erforderlichen Mindestangaben auf. Die Klägerin kann sich nicht darauf beschränken, die
Beklagten auf eine Einsichtnahme der Verwaltungsunterlagen zu verweisen. Es ist
vielmehr ihre Aufgabe eine formal ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen.
Der Klägerin war auf ihren im Termin zur mündlichen Verhandlung am 28. Juni 2010 hin
gestellten Antrag hin keine weitere Gelegenheit zur Stellungnahme einzuräumen. Der
Beklagte hat mit Schriftsatz vom 18. Mai 2010 eingehend gerügt, dass die
Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2008 nicht nachvollziehbar und unvollständig
seien. Gleichwohl hat sich die Klägerin darauf beschränkt, mit Schriftsatz vom 9. Juni
2010 vorzutragen, dass sie dem Beklagten anbiete, Einsicht in die
Verwaltungsunterlagen zu nehmen, ohne auch nur im Ansatz zu versuchen, die
beanstandete Heizkostenabrechnung zu erläutern.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, Abs.1, 286, Abs.1 und 2 BGB.
Gemäß § 599 Abs.1 ZPO bleiben den Beklagten die Ausführung ihrer Rechte im
Nachverfahren vorbehalten.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Absatz 1, 91 a ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 2.743,90 €
übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren den Beklagten
gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach
billigem Ermessen die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Die Klage auf Zahlung der
erhöhten Vorschüsse hätte nahezu in vollem Umfang Erfolg gehabt.
Gemäß Abschnitt C Ziffer 4 Abs.2 Satz 2 des Mietvertrages darf der Vermieter zu allen
zu bevorschussenden Betriebskosten die Erhöhung des jeweiligen Vorschusses auf den
196
197
198
199
200
zu bevorschussenden Betriebskosten die Erhöhung des jeweiligen Vorschusses auf den
Wert verlangen, der nach dem Ergebnis der letzten erteilten Abrechnung zur sicheren
Deckung des künftig zu erwartenden Kostenanteils des Mieters genügt.
Auf der Grundlage der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2006 hat die
Klägerin gegenüber den Beklagten mit Schreiben vom 18. Dezember 2007 eine
Erhöhung der monatlich zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlung von netto 1.100,00
€ um 322,34 € auf 1.422,34 € und eine Erhöhung der monatlich zu zahlenden
Heizkostenvorauszahlung von netto 830,00 € um 766,95 € auf 1.596,95 € verlangt.
Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Heizkostenabrechnung für das Jahr
2006 im Rahmen des Urkundsprozesses mit Ausnahme des zu Unrecht in Ansatz
gebrachten Kellerraumes mit einer Größe von 51,55 qm nicht zu beanstanden ist, ist
davon auszugehen, dass der in Ansatz gebrachte Erhöhungsbetrag von netto 766,95 €
zur sicheren Deckung des künftig zu erwartenden Kostenanteils des Mieters geeignet
aber auch angemessen war.
Die Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorschüsse war zwar nicht in vollem
Umfang, aber jedenfalls in Höhe von (3.510,96 € : 12 =) 292,58 € begründet, da der
berechtigte Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006
3.510,96 € betrug.
Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr.4, Nr. 10, 711
ZPO.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache
grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543
Absatz 2 Satz 1 ZPO.
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