Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017

KG Berlin: subjektives recht, genehmigung, volljährigkeit, grundstück, geldwerte leistung, aufschiebende bedingung, gemischte schenkung, vormund, rechtsgeschäft, vormerkung

Gericht:

KG Berlin 1. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

1 W 167/10

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 158 Abs 1 BGB, § 516 Abs 1

BGB, § 1821 Abs 1 Nr 5 BGB, §

1643 Abs 1 BGB

Elterliche Sorge: Beurteilung eines rechtlichen Vorteils bei der

aufschiebend bedingten schenkweisen Grundstücksübertragung

an Minderjährige; rechtlicher Nachteil bei vermietetem

Grundstück; Genehmigungspflicht bei Mietvertragseintritt mit

Erreichen der Volljährigkeit

Leitsatz

1. Verpflichten sich Eltern in einem Schenkungsvertrag unter der aufschiebenden Bedingung,

dass ihr Kind das 18. Lebensjahr vollendet hat, zur Übertragung von Grundstückseigentum,

ohne bereits die Auflassung zu erklären, so ist die Frage, ob die Schenkung lediglich rechtlich

vorteilhaft ist, allein nach dem schuldrechtlichen Grundgeschäft und nicht aus einer

Gesamtbetrachtung mit der später zu erklärenden Auflassung zu beurteilen (Abgrenzung zu

BGHZ 78, 28). Der Umstand, dass das zu übertragende Grundstück vermietet ist, begründet

in diesem Fall noch keinen rechtlichen Nachteil.

2. Soll das Kind im Innenverhältnis zum übertragenden Elternteil mit dem Erreichen der

Volljährigkeit und nicht erst mit dem Eigentumserwerb in das für das Grundstück bestehende

Mietverhältnis eintreten, so ist der Erwerb nicht unentgeltlich, der Vertrag deshalb gemäß §

1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB genehmigungspflichtig.

Tenor

Die Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Gründe

Die Beteiligte zu 1) übertrug mit notariellem Vertrag vom 27. Januar 2010 an die

Beteiligte zu 2), ihre minderjährige Tochter, das im Grundbuch von H. des Amtsgerichts

L., Bl. 1…, verzeichnete Grundstück, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, zu

Alleineigentum. Bei Vertragsschluss wurde die Beteiligte zu 2) von ihren gemeinsam

sorgeberechtigten Eltern vertreten.

In § 2 des Übertragungsvertrags ist geregelt, dass die Übertragung schenkweise erfolge

und die Schenkung unter der aufschiebenden Bedingung der Vollendung des 18.

Lebensjahres des Erwerbers stehe.

Weiter ist vereinbart:

„§ 4 Besitzübergang

Der Besitzübergang mit Nutzen, Lasten und Gefahr des zufälligen Untergangs oder

der zufälligen Verschlechterung erfolgt vorbehaltlich etwaiger im Folgenden vereinbarter

Rechte des Veräußerers am 18. Geburtstag der von den Erschienen zu 1. und 2.

Vertretenen.

Das Vertragsobjekt ist derzeit vermietet an Frau K. F.. Der Erwerber tritt im

Verhältnis zum Veräußerer ab dem Zeitpunkt der Übergabe mit sämtlichen Rechten und

Pflichten in das ihm bekannte Mietverhältnis ein, sofern dieses im Zeitpunkt der

Übergabe noch bestehen sollte.

§ 5 Eigentumsübertragungsvormerkung

Veräußerer und Erwerber bewilligen und beantragen zur Sicherung des Anspruchs

des Erwerbers auf Eigentumsübertragung die Eintragung einer

Eigentumsübertragungsvormerkung.

(…)

§ 12 Auflassung

Die Erschienenen sind sich darüber einig, dass die Auflassung in einer besonderen

Urkunde, und zwar nach Eintritt der Bedingung erklärt werden soll. Veräußerer erteilt

dem Erwerber hiermit unwiderruflich und über seinen Tod hinaus sowie unter Befreiung

von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, die Auflassung in seinem Namen zu

erklären.“

Mit Antragsschrift vom 9. Februar 2010 hat der beurkundende Notar unter Bezugnahme

auf § 15 GBO die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung zugunsten der

Erwerberin gemäß § 5 des Vertrages beantragt.

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 23. Februar 2010 aufgegeben,

einen Ergänzungspfleger zu bestellen sowie eine familienrechtliche Genehmigung

gemäß § 1643 Abs. 1 BGB einzuholen und gemäß § 1829 Abs. 1 S. 2 BGB den Zugang

an den Ergänzungspfleger und die Zustellung der Genehmigung vom Ergänzungspfleger

an die Beteiligte zu 1) nachzuweisen.

Mit der hiergegen gerichteten Beschwerde vom 16. März 2010 machen die Beteiligten

geltend, für die beantragte Eigentumsübertragungsvormerkung sei eine

familiengerichtliche Genehmigung nicht erforderlich. Wegen der aufschiebenden

Bedingung sei das Rechtsgeschäft mit keinerlei rechtlichem Nachteil für die derzeit noch

minderjährige Beschenkte verbunden, da Rechtswirksamkeit erst mit Volljährigkeit

derselben eintrete. Im Übrigen sei die beantragte Vormerkung unabhängig von einer

familiengerichtlichen Genehmigung bereits eintragungsfähig.

Die Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist

aufzuheben, weil die beanstandeten Hindernisse der beantragten Eintragung einer

Eigentumsverschaffungsvormerkung nicht entgegenstehen.

Das Grundbuchamt hat allerdings im Ergebnis zutreffend ausgeführt, dass für den

Schenkungsvertrag vom 27. Januar 2010 die Bestellung eines Ergänzungspflegers

gemäß § 1909 BGB und eine familiengerichtliche Genehmigung gemäß § 1643 Abs. 1

BGB erforderlich sind.

Die Beteiligte zu 1) war bei Abschluss des Vertrages gemäß § 1629 Abs. 2 S. 1 i.V.m. §

1795 Abs. 2, 181 BGB von der gesetzlichen Vertretung der Beteiligten zu 2)

ausgeschlossen, der Vater der Beteiligten zu 2) gemäß § 1629 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 1795

Abs. 1 Nr. 1. Gemäß § 1629 Abs. 2 S. 1 BGB können Vater und Mutter das Kind insoweit

nicht vertreten, als nach § 1795 BGB ein Vormund von der Vertretung des Kindes

ausgeschlossen ist. Nach § 181 BGB i.V.m. § 1795 Abs. 2 BGB kann der Vormund im

Namen des Mündels mit sich im eigenen Namen ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen.

Gemäß § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB kann der Vormund den Mündel bei einem

Rechtsgeschäft zwischen seinem Ehegatten einerseits und dem Mündel andererseits

nicht vertreten. Ausnahme ist jeweils, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der

Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Des Weiteren werden sowohl § 181 BGB als auch

§ 1795 BGB nach ihrem Sinn und Zweck dahin einschränkend ausgelegt, dass sie keine

Anwendung finden, wenn das Geschäft für den Vertretenen lediglich rechtlich vorteilhaft

ist. § 181 BGB und § 1795 BGB beruhen – auch wenn sie gegenüber diesem Normzweck

tatbestandlich verselbständigt sind (BGHZ 50, 8; Ellenberger in Palandt, BGB, 69.Aufl., §

181 Rdn. 2) – auf dem Gedanken, dass die Mitwirkung derselben Person auf beiden

Seiten des Rechtsgeschäfts die Gefahr eines Interessenkonflikts und damit die

Schädigung eines Teils in sich birgt (BGHZ 56, 97; 59, 236). Bringt das Insichgeschäft

dem Vertretenen lediglich einen rechtlichen Vorteil, ist ein Interessenwiderstreit

ausgeschlossen und Belange Dritter stehen nicht entgegen (BGHZ 59, 236). Für das

Vorliegen eines rechtlichen Vorteils ist es entscheidend, dass der Vertretene aus seinem

Vermögen, welches er bei Abschluss des Vertrages besitzt, nichts aufgeben und keine

neuen Belastungen auf sich nehmen muss, damit der Vertrag zustande kommt

(BayObLGZ 1979, 49; OLG Köln, ZMR 2004, 189).

a) Der Vertrag vom 27. Januar 2010 ist für die Beteiligte zu 2) nicht lediglich rechtlich

vorteilhaft. Dies ergibt sich allerdings entgegen der Ansicht des Grundbuchamts nicht

bereits daraus, dass das Grundstück zur Zeit vermietet ist. Zwar ist der Erwerb des

Eigentums an einem vermieteten Grundstück nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weil der

Erwerber mit Eigentumsübergang gemäß § 566 BGB in sämtlich Rechte und Pflichten

aus bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen eintritt und für die ihn dann treffenden

Vermieterpflichten persönlich auch mit seinem sonstigen Vermögen haftet (BGHZ 162,

137; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdn. 3610k). Der Eintritt in den

Mietvertrag gemäß § 566 BGB ist jedoch eine gesetzliche Folge allein des dinglichen

Übertragungsvertrages, den die Parteien hier noch nicht abgeschlossen haben und

gemäß § 12 des Vertrages erst nach Eintritt der Volljährigkeit der Beteiligten zu 2) in

gesonderter Urkunde vereinbaren wollen. Ob die Beteiligte zu 2) an der Auflassung trotz

der daraus gegebenenfalls folgenden rechtlichen Nachteile mitwirken wird, bleibt ihrer

eigenverantwortlichen Entscheidung als Volljährige überlassen. Der gegebenenfalls

durch die Auflassung entstehende rechtliche Nachteil kann deshalb für die Wirksamkeit

des Grundgeschäfts hier außer Betracht bleiben.

Der Bundesgerichtshof hat zwar in einer Entscheidung, in der die Wirksamkeit einer

Auflassung zu prüfen war, ausgeführt, dass die Frage, ob ein Minderjähriger durch eine

Schenkung seines gesetzlichen Vertreters lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt, aus

einer Gesamtbetrachtung des schuldrechtlichen und des dinglichen Vertrages heraus zu

beurteilen sei (BGHZ 78, 28). Mit dieser Rechtsprechung sollte jedoch allein verhindert

werden, dass bei lukrativem Charakter des Grundgeschäfts unbeschadet rechtlicher

Nachteile, die mit der Übertragung des dinglichen Rechts verbunden sind, der

gesetzliche Vertreter im Hinblick auf § 181 letzter Halbsatz BGB befugt ist, den

Minderjährigen bei der Annahme der Auflassung zu vertreten oder die von dem

Minderjährigen selbst erklärte Auflassung zu genehmigen (klarstellend BGHZ 161, 170).

Die Rechtsprechung kann deshalb keine Anwendung finden, wenn zum einen das

dingliche Erfüllungsgeschäft noch nicht abgeschlossen ist (so dass die aus einem

zukünftigen Abschluss etwa entstehenden rechtlichen Nachteile ohnehin nur schwerlich

beurteilt werden könnten) und zum anderen aus dem Grundgeschäft eine

Verbindlichkeit, auf deren Erfüllung sich der gesetzliche Vertreter gemäß § 181 letzter

Halbsatz BGB berufen könnte, während der Minderjährigkeit des Empfängers nicht

entsteht. Die Vertragsbeteiligten haben die Schenkung unter die aufschiebende

Bedingung bzw. Befristung gestellt, dass die Beteiligte zu 2) das 18. Lebensjahr

vollendet. Ein bedingtes Rechtsgeschäft ist zwar tatbestandlich beendet und voll gültig,

jedoch bleiben seine Rechtswirkungen bis zum Eintritt oder Ausfall der Bedingung in der

Schwebe (BGH, NJW 1994, 3228, Ellenberger a.a.O. Einf. vor § 158 Rdn. 8). Bis zum

Erreichen der Volljährigkeit erlangt die Beteiligte zu 2) demnach aus dem

Schenkungsvertrag keinen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Ein Anlass, sie vor der

Anwendung des § 181 letzter Halbsatz zu schützen, besteht deshalb nicht.

b) Ein rechtlicher Nachteil bereits aus dem Übertragungsvertrag vom 27. Januar 2010

ergibt sich für die Beteiligte zu 2) jedoch daraus, dass sie gemäß § 4 Abs. 2 des

Vertrages im Innenverhältnis zu der Beteiligten zu 1) vom Tage ihres 18. Geburtstags an

(Zeitpunkt der Übergabe) mit sämtlichen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis

eintreten soll. Dies begründet zwar nicht eine Auswechslung der Vertragspartei mit

Wirkung gegenüber der Mieterin, aber jedenfalls einen Freistellungsanspruch der

Beteiligten zu 1) wegen sämtlicher aus dem Mietverhältnis entstehenden Pflichten.

Diese Verpflichtung entsteht unabhängig von dem dinglichen Rechtserwerb der

Beteiligten zu 2) und ist auch im Übrigen nicht auf den Umfang des zu erwerbenden

Vermögensgegenstands beschränkt.

Der Umstand, dass die Schenkung und die Verpflichtung aus § 4 Abs. 2 des

Übertragungsvertrags unter der aufschiebenden Bedingung der Volljährigkeit der

Beteiligten zu 2) vereinbart sind, ändert nichts an der Qualifizierung des § 4 Abs. 2 als

rechtlich nachteilig und an der daraus folgenden fehlenden Vertretungsberechtigung der

Beteiligten zu 1) und des Vaters der Beteiligten zu 2). Die teleologische Reduktion der §§

181, 1795 BGB auf Geschäfte, die dem Vertretenen nicht lediglich einen rechtlichen

Vorteil erbringen, geht nicht so weit, dass der Minderjährige nur vor solchen

Rechtsgeschäften zu schützen wäre, die ihm einen rechtlichen Nachteil noch während

seiner Minderjährigkeit bringen. Der zu verhindernde Interessenkonflikt besteht in

gleicher Weise, wenn die Folgen des Rechtsgeschäfts – die ohne sein weiteres Zutun und

insbesondere ohne seine Genehmigung eintreten - den vertretenen Minderjährigen erst

später, nach Erreichen der Volljährigkeit treffen sollen.

Der Notarvertrag vom 27. Januar 2010 bedarf auch der familiengerichtlichen

Genehmigung gemäß § 1643 Abs. 1 BGB. Dieser begründet ein

Genehmigungserfordernis zu Rechtsgeschäften der Eltern für das Kind in den Fällen, in

denen nach § 1821 BGB und nach § 1822 Nr. 1, 3, 5, 8 bis 11 ein Vormund der

Genehmigung bedarf.

a) Eine Genehmigungspflicht ergibt sich hier entgegen der Ansicht des Grundbuchamts

nicht bereits aus § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift bedarf der Vormund

zur Verfügung über ein Grundstück der Genehmigung des Familiengerichts. Eine

Verfügung ist ein Rechtsgeschäft, durch das der Verfügende unmittelbar auf ein

subjektives Recht einwirkt, durch das also ein subjektives Recht entweder auf einen

Dritten übertragen oder mit einem Recht belastet oder sonst in seinem Inhalt verändert

wird (vgl. statt aller Engler in Staudinger, BGB, § 1821 Rdn. 39). Ungeachtet des

Wortlauts in § 2 des Notarvertrages („überträgt“) enthält dieser nicht eine Verfügung

über das Grundstückseigentum, sondern allein das schuldrechtliche Grundgeschäft. Die

dingliche Übertragung und damit die Verfügung haben die Vertragsparteien, wie sich aus

§ 12 ergibt, sich für eine gesonderte Urkunde nach Erlangung der Volljährigkeit der

Beteiligten zu 2) vorbehalten.

Auch die einzutragende Vormerkung selbst bedarf nicht der Genehmigung nach § 1821

Abs. 1 Nr .1 BGB. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei der Vormerkung

bereits um eine Grundstücksbelastung im weiteren Sinne handelt, die einer Verfügung

über das Grundstück gleichzusetzen ist. Nach h.M. bedarf der Vormund zur Bewilligung

der Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung der Genehmigung des

Familiengerichts (OLG Oldenburg, DNotZ 1971, 484, OLG Celle, RPfleger 1980, 187; OLG

Frankfurt, FGPrax 1997, 84; Demharter, GBO, 27. Aufl., Anhang zu § 44 Rdn. 92). Dies

gilt jedoch nur für Vormerkungen, die zu Lasten des Mündels bei dessen Grundstück

eingetragen werden sollen, nicht hingegen für eine Vormerkung zu dessen Gunsten.

Denn § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB dient dem Schutz des als besonders sicher und

wertbeständig angesehenen Grundvermögens des Mündels (Diederichsen in Palandt

a.a.O. § 1821 Rdn. 6, Engler a.a.O. § 1821 Rdn. 81). Die Vormerkung soll hier nicht an

dem Eigentum der Beteiligten zu 2), sondern zu ihren Gunsten an dem Eigentum der

Beteiligten zu 1) eingetragen werden.

b) Allerdings ist der Vertrag gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB genehmigungspflichtig.

Danach bedarf der Vormund zu einem Vertrag, der auf den entgeltlichen Erwerb eines

Grundstücks gerichtet ist, der Genehmigung des Familiengerichts. Trotz der von den

Vertragsparteien gemäß § 2 des Notarvertrages intendierten Schenkung ist die

versprochene Eigentumsübertragung nicht als unentgeltlich anzusehen. Entgelt im

Sinne des § 1821 Nr. 5 BGB ist jede Gegenleistung, die der Erwerber zu erbringen hat;

auf die Art der Gegenleistung kommt es nicht an. Da die Beteiligte zu 2) in § 4 Abs. 2

des Vertrages die Verpflichtung übernommen hat, die Beteiligte zu 1) im Innenverhältnis

unabhängig von dem Zeitpunkt ihres Eigentumserwerbs und des gesetzlichen

Vertragseintritts nach § 566 BGB von sämtlichen Verpflichtungen aus dem

Mietverhältnis freizustellen, hat sie der Beteiligten zu 1) eine geldwerte Leistung

versprochen, die sich nicht nur als eine Beschränkung des Vermögenserwerbs darstellt.

Auch wenn diese Gegenleistung voraussichtlich hinter dem Wert des zu erwerbenden

Grundstücks zurückbleiben dürfte, handelt es sich allenfalls um eine gemischte

Schenkung, die als entgeltlich ebenfalls genehmigungsbedürftig ist (vgl. Diederichsen

a.a.O. § 1821 Rdn. 15; Engler a.a.O. § 1821 Rdn. 88).

II.

Da der Beteiligten zu 1) und dem Vater der Beteiligten zu 2) nach den Ausführungen zu

I. die Vertretungsmacht für den Abschluss des Schenkungsvertrages im Namen der

Beteiligten zu 2) fehlte, ist der Vertrag bis zu einer Genehmigung entweder durch die

Beteiligte zu 2) nach Erlangung der Volljährigkeit oder durch einen noch zu bestellenden

Ergänzungspfleger in Verbindung mit der einzuholenden familiengerichtlichen

Genehmigung oder aber bis zu einer Verweigerung der Genehmigung schwebend

unwirksam. Dies steht allerdings einer Eintragung der beantragten

Eigentumsverschaffungsvormerkung ebenso wenig entgegen wie der Umstand, dass die

Rechtswirkungen des Schenkungsversprechens erst mit der Volljährigkeit der Beteiligten

zu 2) eintreten sollen.

Gemäß § 883 Abs. 1 S. 2 BGB ist die Eintragung einer Vormerkung auch zur Sicherung

eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig. Allerdings genießen solche

Ansprüche nur dann Vormerkungsschutz, wenn für die künftige Gestaltung des

Anspruchs nicht lediglich eine bloße mehr oder weniger aussichtsreiche tatsächliche

Möglichkeit besteht, sondern bereits eine feste, die Gestaltung des Anspruchs

bestimmende Grundlage (Rechtsboden) vorhanden ist (BGH, NJW 2002, 2461; Senat

RPfleger 1992, 243). Schwebend unwirksame Ansprüche werden hinsichtlich der

Vormerkungsfähigkeit wie künftige Ansprüche behandelt (BayObLG, DNotZ 1990, 297;

Senat, RPfleger 1992, 243; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 1490). Für diese gilt zusätzlich,

dass eine vorläufige Bindung des Verpflichteten bestehen muss, die dieser nicht

;

Rdn. 95; Ertl, RPfleger 1977, 349; Bassenge in Palandt a.a.O. § 883 Rdn.15,

Schöner/Stöber a.a.O. Rdn. 1489). Dafür ist ausreichend – wenn auch nicht erforderlich -,

dass die Entstehung des vorzumerkenden Anspruchs nur noch von dem Willen des

künftigen Berechtigten abhängt (BGH, NJW 2002, 213, BayObLG, DNotZ 1990, 297),

wobei nach dem Sinn und Zweck bei einem minderjährigen Berechtigten auf den Willen

der Vertretungsberechtigten abzustellen ist.

Danach ist die für die Beteiligte zu 2) beantragte Eigentumsverschaffungsvormerkung

bereits eintragungsfähig. Der Übertragungsvertrag bietet eine hinreichend bestimmte

Grundlage für den vorzumerkenden Anspruch. Die Entstehung eines Erwerbsanspruchs

der Beteiligten zu 2) hängt außer von dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung

(Volljährigkeit) nur noch davon ab, ob der zu bestellende Pfleger und das Familiengericht

den schuldrechtlichen Vertrag vom 27. Januar 2010 genehmigen. Für die Beteiligte zu 1)

besteht bereits eine rechtliche Bindung, denn sie hat sich keine Lösungsmöglichkeiten

vom Vertrag vorbehalten, sondern im Gegenteil sogar bereits eine unwiderrufliche

Vollmacht zur Erklärung der Auflassung erteilt. Auch Sinn und Zweck der

Genehmigungserfordernisse nach §§ 1643, 1821 BGB stehen einer rechtlichen Bindung

der Beteiligten zu 1) nicht entgegen, denn diese Genehmigungserfordernisse dienen

allein dem Schutz der Beteiligten zu 2).

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