Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017, 24 W 360/02

Entschieden
14.03.2017
Schlagworte
Treu und glauben, Persönliches interesse, Eigentümer, Vertretung, Verwalter, Versammlung, Entlastung, Verwaltung, Vertreter, Vollmachten
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Quelle: Gericht: KG Berlin 24. Zivilsenat

Norm: § 25 Abs 2 WoEigG

Entscheidungsdatum: 26.07.2004

Aktenzeichen: 24 W 360/02

Dokumenttyp: Beschluss

Wohnungseigentum: Bevollmächtigung eines Dritten zur Stimmabgabe bei Vertretungsbeschränkung

Leitsatz

Eigentümerbeschlüsse unterliegen nicht deshalb der Aufhebung wegen formeller Mängel der Beschlussfassung, weil der Verwalter mit der Einladung Stimmrechtsvollmachten verschickt hat, ohne darauf hinzuweisen, dass nach der Teilungserklärung nur ein bestimmter Personenkreis bevollmächtigt werden darf, und ein Wohnungseigentümer in Unkenntnis der Teilungserklärung einen Dritten bevollmächtigt, der dann vom Verwalter von der Stimmabgabe ausgeschlossen wird.

Tenor

Unter teilweiser Änderung des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts Berlin wird die Erstbeschwerde der Beteiligten zu I. gegen den Beschluss des Amtsgerichts Spandau vom 5. April 2002 - 70 II 154/01 WEG - hinsichtlich des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 22. November 2001 zum Tagesordnungspunkt 1.3. (Entlastung der Beteiligten zu I.) zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten aller Instanzen haben die Antragsteller als Gesamtschuldner 5/6 und die Beteiligte zu I. 1/6 zu tragen. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird für die dritte Instanz nicht angeordnet.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 3.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

1I. Die Beteiligten zu II. und III. bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage F. S. . in 1. B. -S. .

2Die Antragsteller erstreben die Ungültigerklärung der auf der Eigentümerversammlung vom 22.11.2001 zu den Tagesordnungspunkten 1.1., 1.2., 1.3., 2, 3 und 5 gefassten Beschlüsse hinsichtlich der Jahresabrechnung 2000, der Entlastung der Beteiligten zu I. für das Jahr 2000, der Neubestellung der Beteiligten zu I. als Verwalterin für fünf Jahre, einer Sonderumlage und des Wirtschaftsplans 2002.

3Als Anlage zu ihrem Einladungsschreiben vom 7.11.2001 zu der Zweitversammlung hatte die Beteiligte zu I. ein Formular versandt, mit der jeder Wohnungseigentümer eine Vollmacht zum Zwecke der Vertretung in der Eigentümerversammlung ausstellen konnte. Das Formular enthielt keinen Hinweis darauf, dass nach Teil II § 9 II. Nr. 4. S. 1 der Gemeinschaftsordnung sich ein Eigentümer nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Eigentümer vertreten lassen kann. Zu der Eigentümerversammlung vom 22.11.2001 erschien u.a. Herr W. H. mit Vollmachten der Beteiligten zu II. Die Beteiligte zu I. ließ Herrn H. nicht als Vertreter zu. Vertreten waren lediglich die Beteiligten zu III., die der Beschwerdeführerin Vollmachten erteilt hatten.

4Durch Beschluss vom 5.4.2002 - 70 II 154/01 - hat das Amtsgericht die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 9.7.2002 - 85 T 176/02 WEG - auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu I. den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag auf Ungültigerklärung der Beschlüsse der Versammlung vom 22.11.2001 zu TOP 1.1., 1.2., 1.3., 2, 3 und 5 zurückgewiesen.

5Die Antragsteller rügen mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde:

6Der Ausschluss von Herrn H. habe gegen das Gebot von Treu und Glauben verstoßen.

6Der Ausschluss von Herrn H. habe gegen das Gebot von Treu und Glauben verstoßen. Die Beteiligte zu I. sei nicht schutzwürdig, weil sie gewusst habe, dass u.a. ihre erneute Bestellung dem Willen der Mehrheit widersprochen habe. Der Zweck der Klausel, fremden Einfluss aus der Eigentümerversammlung fernzuhalten, sei nicht einschlägig. Zudem sei die Klausel antiquiert. Weder in der Einladung noch in den Vollmachtsformularen habe die Beteiligte zu I. auf den beschränkten Vertreterkreis hingewiesen. Unter diesen Umständen sei es ihnen nach Treu und Glauben unzumutbar, an der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Vertretungsregelung festgehalten zu werden.

7Die Antragsteller beantragen,

8unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses gemäß Ziffer 1 des erstinstanzlichen Tenors, mithin auf Ungültigkeit der angefochtenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 22.11.2001 zu erkennen.

9Die Beteiligte zu I. beantragt,

10 die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

11 Die Beteiligte zu I. erwidert:

12 Die Antragsteller hätten sie wie in den vorangegangenen Eigentümerversammlungen oder einen anderen Eigentümer mit einer weisungsgebundenen Vollmacht ausstatten können. Insbesondere der Antragstellerin zu II. 1. und dem erfahrenen Herrn H. sei es zuzumuten gewesen zu überprüfen, ob dieser nach der Teilungserklärung vertretungsberechtigt war.

13 II. Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist weitgehend unbegründet. Einen Rechtsfehler gemäß § 27 Abs. 1 FGG weist der angefochtene Beschluss nur hinsichtlich der Verwalterentlastung zu TOP 1.3. auf.

14 1. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, dass die Beschlüsse in der Eigentümerversammlung vom 22.11.2001 zu TOP 1.1., 1.2., 2, 3 und 5 in formeller und materieller Hinsicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

15 Insbesondere waren, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, die von dem erschienenen Herrn H. vertretenen Stimmrechte der Antragsteller nicht zu berücksichtigen, weil sich nach Teil II § 9 II. Nr. 4 S. 1 der Gemeinschaftsordnung Eigentümer in einer Eigentümerversammlung nur durch den Verwalter, einen Ehegatten oder andere Eigentümer vertreten lassen dürfen und Herr H. zu diesem Personenkreis nicht gehört.

16 Rechtlich einwandfrei geht das Landgericht davon aus, dass eine solche Beschränkung der Vertretung über eine Gemeinschaftsordnung zulässig ist; sie wird von der Erwägung getragen, die auch auf den vorliegenden Fall der Vertretung durch einen außenstehenden Dritten zutrifft, gemeinschaftsfremde Einflüsse von der Versammlung fernzuhalten (vgl. Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl., WEG, § 25 Rdnr. 59).

17 Das Landgericht verneint mit Recht eine Treuwidrigkeit des Ausschlusses der Antragsteller von der Abstimmung. Die Beteiligte zu I. war nicht nach Treu und Glauben gehalten, auf der geregelten Vertretungsbeschränkung nicht zu bestehen (BGH NJW 1993, 1329, 1330). Es lagen keine besonderen Umstände für die Annahme eines solchen Ausnahmefalls vor.

18 Auch wenn das Vollmachtsformular, das die Beteiligte zu I. mit der Einladung zu der Versammlung am 22.11.2001 verschickt hat, keinen Hinweis enthielt, wer vertretungsberechtigt war, durften die Antragsteller nicht darauf vertrauen, auch Herrn H. als Dritten bevollmächtigten zu dürfen. Anders als in dem Fall, der dem Oberlandesgericht Hamm zur Entscheidung vorlag (NJW-RR 1997, 846, zitiert nach juris), hatte die Beteiligte zu I. nicht bereits zuvor die Vertretung durch Herrn H. hingenommen, vielmehr hatten die Antragsteller bisher ihr die Vollmacht erteilt. Wie das Landgericht zu Recht angeführt hat, war es den Antragstellern zuzumuten, selbst anhand der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu überprüfen, welche Voraussetzungen ein von ihnen entsandter Vertreter erfüllen musste.

19 Hinsichtlich der materiellen Rechtmäßigkeit hat das Landgericht ohne Rechtsfehler angenommen, dass die Antragsteller keine Umstände vorgetragen haben, aus denen sich ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ergeben könnte. Insoweit greifen die Antragsteller mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde den

Insoweit greifen die Antragsteller mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde den angefochtenen Beschluss auch nicht an.

20 2. Nur hinsichtlich der unter TOP 1.3. beschlossenen Verwalterentlastung hat das Landgericht zu Unrecht eine formelle Rechtmäßigkeit bejaht. Es hat dabei nicht beachtet, dass die Beteiligte zu I. als Verwalterin nicht wirksam in Vertretung für die stimmberechtigten Antragsgegner über ihre eigene Entlastung abstimmen konnte, weil ihr persönliches Interesse das mitgliedschaftliche der Beteiligten zu III. überwog (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 2003, 289; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rdnr. 124).

21 Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Antragsteller und die Beteiligte zu I. haben entsprechend ihrem Obsiegen und Unterliegen die Gerichtskosten aller Instanzen zu tragen. Es bestand keine Veranlassung, ausnahmsweise die Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz anzuordnen.

22 Der Geschäftswert war gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf 3.000,00 Euro festzusetzen.

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