Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 193/03

KG Berlin: ausübung der option, rückgabe der schlüssel, optionsrecht, wohnung, vorvertrag, neues vorbringen, mietobjekt, gaststätte, hauptmietverhältnis, korrespondenz
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 193/03
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 133 BGB, § 145 BGB, § 535
BGB
Gewerberaummiete: Auslegung einer Vereinbarung als
Mietoption und nicht als Mietvorvertrag
Tenor
Die Berufung der Beklagten zu 3) gegen das am 26. Mai 2003 verkündete Urteil der
Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.
Die Beklagte zu 3) hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte zu 3) darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in
Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin
vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Berufung der Beklagten zu 3) richtet sich gegen das am 26. Mai 2003 verkündete
Versäumnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf
dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Beklagte zu 3) trägt zur Begründung der Berufung vor:
Es bleibe bestritten, dass Herr ...im Schreiben vom 20. März 1999 das vermeintliche
Optionsrecht ausgeübt habe. Es sei zu bestreiten, dass ...dieses Schreiben gefertigt
und/oder unterzeichnet habe oder dieses Schreiben nachträglich genehmigt habe, so
dass ein Mietvertrag zwischen ...und der Klägerin nicht zustande gekommen sei.
Die Regelung in Ziff. 2 des V. Nachtrags enthalte auch kein Optionsrecht im
herkömmlichen Sinne, sondern nur einen Vorvertrag. Hier sei zu berücksichtigen, dass
der Begriff Option nicht einheitlich verwendet werde. Vorliegend könne nicht von einer
Begründungsoption ausgegangen werden. Denn der Umfang des Mietverhältnisses sei
nicht konkret bestimmt. Im V. Nachtrag sei nur von der Anmietung der
Gaststättenräume die Rede und nicht auch von der im 1. Obergeschoss gelegenen
Wohnung. Nach dem Mietvertrag soll aber nur die Möglichkeit bestehen, einen Vertrag
über beide Mietobjekte einheitlich abzuschließen. In Ziff. 3 des Nachtrags hätten sich die
neuen Vertragsparteien verpflichten müssen, eine Bankbürgschaft über 38.400,- DM
beizubringen sei, um notwendige Rückbaukosten sicherzustellen. Mit der
Optionsausübung (als Begründungs- oder Verlängerungsoption) hätte die Klägerin auf
einen Rückgriff hinsichtlich der Rückbaukosten gegenüber der Beklagten zu 1) verzichtet.
Dies habe die Klägerin jedoch nur gewollt, wenn sichergestellt sei, dass der ganz
erhebliche Kostenaufwand von der neuen Partei, ..., auch erbracht werden würde. Nur für
diesen Fall habe die Klägerin die Beklagte zu 1) aus dem Mietvertrag entlassen wollen
und die neuen Mieter akzeptieren wollen. Insbesondere ergebe sich dies aus dem
Schreiben der Hausverwaltung vom 29. März 1999, wonach über die
Vertragsbedingungen zu einem späteren Zeitpunkt habe verhandelt werden sollen. Auch
der nachfolgende gesamte Schriftverkehr, insbesondere das Schreiben der Klägerin vom
31. Mai 2001 und das Schreiben der Beklagten zu 1) vom 12. November 2001 wiesen
auf einen solchen Willen der Parteien hin. Ferner sei auf das Schreiben der Klägerin vom
06. November 2001 hinzuweisen, wonach die Klägerin als Bedingung einer
Weitervermietung auf eine abschließende Regelung hinsichtlich der umfangreichen Um-
und Einbauten bestanden habe. Die Klägerin habe auch noch im Prozeß die Auffassung
vertreten, dass unabhängig von der ausgeübten Option, ein neuer Mietvertrag
abgeschlossen werden müsse.
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Auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung stehe der Klägerin nicht zu, ... und die
Beklagte zu 3) zu keiner Zeit Besitzer der Gaststättenräume gewesen seien. Im Übrigen
bestünde ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung allenfalls in Höhe von 3.067,75 Euro
für die Gaststätte, nicht hingegen für die Wohnung.
Die Parteien haben den Rechtsstreit wegen des Räumungsanspruches sowie wegen der
Nebenkostenvorschüsse für die Zeit von Dezember 2001 bis Juli 2002 in Höhe von
4.669,61 Euro nebst anteiliger Zinsen in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Unter Berücksichtigung der teilweisen Hauptsachenerledigung beantragt die Beklagte zu
3) unter Abänderung des am 26. Mai 2003 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin –
12 O 466/02 – die Klage gegen die Beklagte zu 3) abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin trägt vor:
Die Beklagte zu 3) sei unstreitig Gesamtrechtsnachfolgerin des verstorbenen ... habe
sein Optionsrecht gemeinsam mit seiner Tochter... mit Schreiben vom 20. März 1999
ausgeübt. Die Optionsausübung sei auf dem Briefpapier der Eheleute ...erfolgt. Des
Weiteren sei als Absenderanschrift der gemeinsame Wohnsitz der Eheleute ...
angegeben. ... habe das Schreiben auch gefertigt und unterschrieben, es trage die
identische Unterschrift wie im Nachtrag vom 22. Juni 1998. Hierauf werde es im Ergebnis
aber nicht ankommen, da die Beklagte zu 3) die Optionsausübung in erster Instanz nicht
bestritten habe.
Es sei auch nicht nachvollziehbar, warum zwischen den Parteien ein Vorvertrag habe
abgeschlossen werden sollen. Nach der Formulierung im Nachtrag sei das Recht
eingeräumt worden, den Hauptmietvertrag zu übernehmen. Ferner sei unter Ziff.4
vereinbart, dass alle übrigen Vereinbarungen unverändert bleiben sollten. Auch das
Mietobjekt sei eindeutig bestimmt, es genüge die Bezugnahme auf den
Hauptmietvertrag. Nach dem Hauptmietvertrag bildeten die Gewerberäume und die
Wohnung ein Mietobjekt, so dass sich die Übernahme des Hauptmietverhältnisses auf
beides beziehe. Aufgrund des Untermietvertrages sei den Beklagten der IV. Nachtrag
bekannt gewesen und in der vereinbarten Höhe durch die Beklagte zu 2) auch gezahlt
worden. Nach dem eindeutigen Wortlaut des V. Nachtrags sei die Vertragsübernahme
auch nicht von der Erfüllung der Verpflichtung unter Ziff. 3 des Nachtrags abhängig,
wonach eine Mietkaution zu leisten gewesen sei. Soweit in dem Schreiben der
Hausverwaltung vom 29. März 1999 darauf hingewiesen werde, dass weiter
Vertragsverhandlungen zu führen seien, habe sich dieser Hinweis aufgrund der
geführten Korrespondenz erkennbar auf die Übernahme der Einbauten von der
Beklagten zu 1) und der hiernach noch benötigten Sicherheitsleistung bezogen.
Unabhängig vom Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Rückbaukosten zum 30.
November 2001 sei ein Hauptmietverhältnis durch Ausübung der Option begründet
worden. Die mit der Beklagten zu 1) geführte Korrespondenz habe nichts mit dem
Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 3) zu tun, die im Übrigen
davon auch keine Kenntnis erhalten habe.
Die Klägerin habe die zunächst vertretene Auffassung, dass die Option nicht ausgeübt
worden sei, weil ihr das Schreiben vom 20. März 1999 nicht vorgelegen habe, schon
erstinstanzlich korrigiert.
Es werde bestritten, dass die Beklagten zu 3) zu keiner Zeit Besitzerin der Gaststätte
gewesen sei. Hierauf komme es aber auch nicht an, weil der Mieter nicht verpflichtet sei,
das Mietobjekt auch zu nutzen. Die Beklagte zu 2) habe als Mietmieterin der Beklagten
zu 3) das Objekt aber auch bis zur Räumung und Herausgabe am 28. Juli 2003 benutzt.
An diesem Tage sei die Rückgabe der Schlüssel erfolgt.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten zu 3) ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 3) Anspruch auf Zahlung rückständigen
Mietzinses in der geltend gemachten Höhe. Denn die Beklagten zu 2) und W ...haben
gemäß Schreiben vom 20. März 1999 das Optionsrecht auf Übernahme des - zunächst
mit der Beklagten zu 1) bis zum 31. Dezember 2001 bestandenen - Hauptmietverhältnis
wirksam ausgeübt. Die Beklagte zu 3) ist als Alleinerbin und damit
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wirksam ausgeübt. Die Beklagte zu 3) ist als Alleinerbin und damit
Gesamtrechtsnachfolgerin nach W ... gemäß § 1922 BGB in das Mietverhältnis
eingetreten.
A.
a)
Die Regelung im V. Nachtrag zum - unter dem 28. September 1966 zwischen der
Klägerin und der Beklagten zu 1) geschlossenen - Mietvertrag vom 29. Juni 1998 enthält,
entgegen der Ansicht der Beklagten zu 3), nicht nur einen Vorvertrag, sondern ein
Optionsrecht auf Übernahme des Hauptmietverhältnisses durch die Beklagte zu 2) und
W... Das Optionsrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Allgemein wird unter der Option das
in der Regel einem Vertragspartner eingeräumte Gestaltungsrecht verstanden, durch
einseitige Erklärung einen inhaltlich feststehenden oder zumindest nach vereinbarten
Bedingungen inhaltlich festzulegenden Mietvertrag zu begründen oder um eine
ausbedungene Frist oder auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Die ausgeübte
Begründungsoption lässt ein verabredetes Mietverhältnis erstmalig entstehen und setzt
dieses in Kraft, die ausgeübte Verlängerungsoption erweitert ein bestehendes
Mietverhältnis über den zeitlichen Ablauf hinaus, um die in der Optionsklausel
vereinbarte Frist oder auf unbestimmte Zeit (Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II, Rdnr.209). Beiden Optionen ist
gemeinsam, dass die Ausübung des Rechtes in der freien Entschließung des
Optionsberechtigten liegt. Demgegenüber ist unter einem Mietvorvertrag ein
schuldrechtlicher Vertrag zu verstehen, durch den sich die Vertragsschließenden dazu
verpflichten, einen Hauptvertrag (Mietvertrag) abzuschließen. Mit Abschluss des
Vorvertrages entsteht die Verpflichtung, alsbald nach Fortfall der noch bestehenden
Hindernisse den darin weitgehend festgelegten Hauptvertrag abzuschließen; der
Vorvertrag begründet einen Abschlusszwang auf vertraglicher Grundlage
(Bub/Treier/Reinstorf, a.a.O., II, Rdnr. 137). Die Option unterscheidet sich von dem
Vorvertrag maßgeblich dadurch, dass keine gegenseitigen, ggf. auch einklagbaren
Ansprüche auf Abschluss eines Mietvertrages entstehen, sondern der
Optionsberechtigte in seiner Entschließung völlig frei ist.
Nach dem Wortlaut der Regelung in Ziff. 2 des V. Nachtrags wird W ein „Optionsrecht zur
Übernahme des Hauptmietverhältnisses“ für die Vertragsdauer von fünf Jahren
eingeräumt. Schon die Formulierung „Übernahme“ spricht dafür, dass die
Vertragsparteien damit der Beklagten zu 2) und W ...das einseitige Recht einräumen
wollten, durch Abgabe einer Willenserklärung über den Übergang des zunächst mit der
Beklagte zu 1) bestehenden Mietverhältnisses auf sie zu entscheiden. Dafür spricht
auch, worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat, dass die Parteien bereits
konkrete Regelungen für das auf die Beklagte zu 2) und W ... übergehende
Hauptmietverhältnis getroffen haben. So ist in Ziff. 3 geregelt, dass die
Optionsberechtigten sich verpflichteten spätestens bei Übernahme des
Hauptmietverhältnisses eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit in Höhe von 38.400,- DM
zu hinterlegen. Ferner ist geregelt, dass die übrigen Vereinbarungen des Vertrages
unverändert bleiben. Einer solchen genauen Festlegung zum Inhalt des
Hauptmietvertrages hätte es nicht bedurft, wenn die Parteien lediglich den Abschluss
eines Vorvertrages gewollt hätten. Zwar bedarf auch der Vorvertrag eines
Mindestmaßes vertraglicher Regelungen. Im Wesen des Vorvertrages liegt es aber, dass
die Vertragsbedingungen nicht vollständig festgelegt sind und ein
Verhandlungsspielraum verbleibt, der bei Abschluss des Hauptvertrages auszufüllen ist
(Bub/Treier/Reinstorf, a.a.O., II, Rdnr. 143; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen
Miet, - Pacht- und Leasingrechts, 8. Auflage, Rdnr. 77; BGH WM 1981,695). Dies ist aber
vorliegend gerade nicht der Fall, weil aufgrund des V. Nachtrags der Inhalt des
Mietvertrages bereits genau festgelegt worden ist. Soweit die Beklagte zu 3) geltend
macht, dass der Umfang des Mietverhältnisses nicht konkret bestimmt sei, weil im V.
Nachtrag nur von der Anmietung der Gaststättenräume die Rede sei, kann dem nicht
gefolgt werden. So ergibt sich aus Ziff. 8 der Anlage zum Mietvertrag vom 28.
September 1966 eindeutig, dass die vermietete Gaststätte und die Wohnung ein
Mietobjekt bilden und die Kündigung nur über das gesamt Mietobjekt ausgesprochen
werden könne. Da im V. Nachtrag ausdrücklich auf den Mietvertrag vom 28. September
1966 Bezug genommen wird und geregelt ist, dass alle übrigen Vereinbarungen
unverändert bleiben, ist davon auszugehen, dass auch die in Ziff. 8 enthaltene Regelung
fortgilt. Daher war von dem vertraglich vereinbarten Optionsrecht auch das
Wohnraummietverhältnis erfasst.
Soweit die Beklagte zu 3) weiter geltend macht, dass das Schriftformerfordernis nicht
eingehalten sei, da der Mietvertrag vom 28. September 1966 und seine Nachträge nicht
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eingehalten sei, da der Mietvertrag vom 28. September 1966 und seine Nachträge nicht
mit dem V. Nachtrag fest zu einer Urkunde verbunden seien, kommt es darauf nicht an.
Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, die die
Beklagte zu 3) mit der Berufung auch nicht erheblich angegriffen hat. Entgegen der
Ansicht der Beklagten zu 3) können der Mietvertrag und deren Anlage und Nachträge
zur Konkretisierung mit herangezogen werden könnten, weil die Vereinbarung vom 29.
Juni 1998 mit „V. Nachtrag zum Mietvertrag vom 28. September 1966“ überschrieben
worden ist und sich schon daraus die Bezugnahme zum Mietvertrag ergibt. Auch aus der
Bezeichnung, dass es sich um den fünften Nachtrag handelt, war für die
Optionsberechtigten ersichtlich, dass die übrigen Nachträge Vertragsbestandteil werden
sollten.
Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 3) darauf, dass sich aus der Interessenlage und
dem wirklichen Parteiwillen bei Abschluss des V. Nachtrags vom 22. Juni 1998 ergebe,
dass nur ein Vorvertrag und kein eigentliches Optionsrecht gewollt gewesen sei.
Hinsichtlich der Auslegung der Vereinbarung ist zunächst auf deren Wortlaut abzustellen,
der – wie dargelegt – eindeutig eine Optionsregelung enthält. Die Feststellung der
Eindeutigkeit ist ein interpretatorischer Vorgang, bei dem die Begleitumstände des
Zustandekommens der Vereinbarung und auch der wirkliche Parteiwille und die
Interessenlage der Parteien mit zu berücksichtigen sind (Palandt/Heinrichs, BGB, 63.
Auflage, § 133 BGB, Rdnr. 5; Bub/Treier/Bub; a.a.O., II, Rdnr. 599 mit den dort
angeführten Rechtsprechungsnachweisen). Die Beklagte zu 3) hat zum
Zustandekommen des Nachtrags nichts vorgetragen, so dass nicht festgestellt werden
kann, dass die Parteien der Vereinbarung etwas anderes – etwa nur einen Vorvertrag –
gewollt hätten. Grundsätzlich erhalten Willenserklärungen mit dem Zeitpunkt ihres
Wirksamwerdens ihren unveränderlichen Erklärungswert. Späteres Verhalten kann
allenfalls als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 133
BGB, Rdnr. 17). Aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 29. März 1999, in dem
diese darauf hinwies, dass über die Vertragsbedingungen zu einem späteren Zeitpunkt
verhandelt würde, lässt sich ein anderer Parteiwille nicht herleiten. Denn demgegenüber
spricht das Schreiben der Beklagten zu 2) und W ... vom 20. März 1999 dafür, dass diese
davon ausgegangen sind, durch Ausübung der Option Mietvertragspartei zu werden.
Denn hierin wird darauf hingewiesen, dass ein Umbau des Restaurants geplant ist und
deswegen um Bestätigung der Option gebeten wird. Dies macht nur Sinn, wenn die
Beklagte zu 2) und W ... auch sicher sein konnten, Vertragspartner zu werden. Soweit
sich die Beklagte zu 3) auf die zwischen der Klägerin bzw. deren Hausverwaltung und der
Beklagten zu 1) geführten Korrespondenz bezüglich der Rückbaukosten beruft, können
diese Erklärungen zur Auslegung der Vereinbarung nicht mit herangezogen werden.
Insoweit handelt es sich um Erklärungen, die drei Jahre nach Abschluss der Vereinbarung
von Juni 1998 abgegeben worden sind und offensichtlich vornehmlich davon getragen
waren, dem Vermieter (der Klägerin) eine Sicherheit für die Rückbaukosten wegen der
vorgenommenen Einbauten und Umbauten zu verschaffen. Aus dem Schreiben der
Hausverwaltung vom 31. Mai 2001 läßt sich entnehmen, dass die Hausverwaltung davon
ausgegangen ist, dass das Hauptmietverhältnis zum 01. Dezember 2001 von der
Beklagten zu 2) und W ... übernommen werden sollte, auch wenn sie zugleich eine
Klärung der Frage der Rückbaukosten für nötig erachtete. Auch in den weiteren
Schreiben der Hausverwaltung vom 10. Oktober 2001, 06. November 2001 und 28.
November 2001, welche sämtlichst nur an die Beklagte zu 1) gerichtet waren, ging es
vornehmlich um die Frage der Klärung der Rückbaukosten und vermeintlicher Ansprüche
der Vermieterin gegen die bisherige Hauptmieterin (die Beklagte zu 1). Zwar hat die
Hausverwaltung hier offenbar - von unzutreffenden rechtlichen Erwägungen getragen –
auch die Auffassung vertreten, dass eine Neuvermietung an die Beklagten zu 2) und W
... erfolgen müsse. Diese fehlerhafte Bewertung ändert nichts daran, dass die Beklagte
zu 2) und W ... durch wirksame Ausübung der Option zum 01. Dezember 2001
Hauptmieter geworden sind. Zwar ist denkbar, dass durch Vertragsverhandlungen mit
allen Beteiligten die getroffenen Vereinbarungen – auch die zunächst wirksam
vereinbarte Übernahme des Hauptmietverhältnisses - abgeändert werden könnte.
Hierzu reicht indes der Vortrag der Parteien und auch die geführte Korrespondenz nicht
aus. Abgesehen davon, wurde W ... und später die Beklagte zu 3) in die geführten
Gespräche über den Abschluss eines (neuen) Hauptmietvertrages mit der Beklagten zu
2) und dessen Ehemann nicht einbezogen. Eine abändernde Vereinbarung hätte aber
nur unter Einbeziehung aller Beteiligten, des Vermieters, des bisherigen Mieters und der
neuen Mieter, welche aus einer Mietermehrheit bestanden, wirksam herbeigeführt
werden können. Auch das Gespräch vom 27. November 2001, in welchem es um die
Vertragsgestaltung gegangen sein soll (so nach dem Vortrag der Beklagten zu 1) und
der Klägerin), ist auch nicht unter Beteiligung von W ... geführt worden.
b)
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Die Beklagte zu 2) und W ...haben die ihnen vertraglich eingeräumte Option mit
Schreiben vom 20. März 1999 wirksam ausgeübt. Zwar hat die Beklagte zu 3) dies in
erster Instanz pauschal bestritten. Nachdem aber die Beklagte zu 1) das Schreiben vom
20. März 1999 in den Prozeß eingeführt hat und die Klägerin – unter Wechsel ihres
bisherigen Vortrags – vorgetragen hat, dass die Option damit ausgeübt worden ist, ist
die Beklagte zu 3) dem nicht mehr entgegengetreten. Daher war für die erste Instanz als
unstreitig zugrunde zu legen, dass die Optionsberechtigten mit diesem Schreiben die
Option ausgeübt hatten. Zwar enthält dieses Schreiben vom 20. März 1999 nicht die
Unterschriften der Beklagten zu 2) und W ... Es ist aber unter dem Kopfbogen der
Eheleute K ... und unter deren Privatanschrift ... in Berlin gefertigt worden. Die
Urheberschaft dieses Schreibens, nämlich dass es von den Optionsberechtigten verfasst
worden ist, war in erster Instanz nicht streitig. Die Willenserklärung ist damit wirksam von
der Beklagten zu 2) und W ... abgegeben worden. Im Übrigen hat die Klägerin nunmehr
auch das Schreiben, welches die Unterschriften beider Optionsberechtigten trägt,
vorgelegt. Die Hausverwaltung hat den Eingang dieses Schreibens zudem mit Schreiben
vom 29. März 1999 gegenüber der Beklagten zu 2) und W... bestätigt.
Soweit die Beklagte zu 3) erstmals in der Berufungsinstanz bestreitet, dass W... dieses
Schreiben gefertigt hat und/oder unterzeichnet hat, ist dieses Bestreiten gemäß § 531
Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Es handelt sich insoweit um neues Vorbringen i. S. der
genannten Vorschrift und es ist nicht ersichtlich, dass dieses neue Bestreiten nicht auf
Nachlässigkeit der Beklagten zu 3) beruht.
Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 3) erstmals in der Berufungsinstanz darauf, dass
das Optionsrecht deswegen nicht wirksam ausgeübt worden sei, weil nach dem
Schreiben vom 20. März 1999 die Option nur bezüglich der Gaststätte, nicht hingegen
bezüglich der Wohnung ausgeübt worden sei. Auch insoweit ist der neue Vortrag der
Beklagten zu 3) nicht zuzulassen (§ 531 ZPO). Denn die Beklagte hat in erster Instanz
keine Tatsachen vorgetragen, die die Auslegung des Schreibens in diesem Sinne
zulassen. Nach dem Mietvertrag vom 28. September 1966 bilden die Gaststätte und die
Wohnung ein Mietobjekt und eine Kündigung sollte nur über das gesamte Mietobjekt
ausgesprochen werden können. Der V. Nachtrag nimmt ausdrücklich auf den
Mietvertrag vom 28. September 1966 Bezug und gewährt ein Optionsrecht zur
Übernahme des Hauptmietverhältnisses, worunter nach dem Verständnis des
ursprünglichen Mietvertrages nur die Gaststätte und Wohnung gemeinsam gemeint
gewesen sein kann. In dem Schreiben vom 20. März 1999 haben aber die
Optionsberechtigten gerade auf den Nachtrag ausdrücklich Bezug genommen und nicht
zum Ausdruck gebracht, dass sie das Mietverhältnis bezüglich der Wohnung nicht
fortsetzen wollen. Dagegen spricht auch, dass die Beklagte zu 2) die Wohnung
fortgesetzt – auch über den 30. November 2001 hinaus - weiter genutzt hat.
c)
Die Beklagte zu 3) kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie die
Mieträume nicht genutzt habe. Denn selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, würde
dadurch der Mietzinsanspruch nicht entfallen. Gemäß § 552 BGB a.F./§537 BGB n.F.
besteht die Mietzahlungspflicht allein aufgrund des Vertrages für die
Gebrauchsüberlassung ohne Rücksicht darauf, ob der Mieter den Gebrauch ausübt
(Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 537 BGB, Rdnr. 4).
Nach alledem kann die Klägerin von der Beklagten zu 3) den rückständigen Mietzins für
den Zeitraum von Dezember 2001 bis Juli 2002 verlangen.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den
Rechtsstreit wegen des Räumungs- und Herausgabeanspruches sowie der Nebenkosten
in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die hierauf
entfallenden Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes
nach billigem Ermessen zu entscheiden (§ 91 a Abs. 1 ZPO). Danach hat die Beklagte zu
3) die Kosten in entsprechender Anwendung des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu tragen, weil
die Klage insoweit zunächst zulässig und begründet war. Die Beklagte zu 3) war aus den
unter Abschnitt A. dargelegten Gründen Mieterin der Räume geworden. Die Klägerin hat
das Mietverhältnis gemäß Schreiben vom 18. Dezember 2002 und 19. Dezember 2002
gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) wirksam gekündigt, da die Beklagten mit der
Zahlung des Mietzinses in Verzug waren (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB n.F.). Daher stand
der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe zu.
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der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe zu.
Nachdem die Beklagte zu 2) und der Beklagte zu 4) die Räume während des
Rechtsstreits am 28. Juli 2003 an die Klägerin herausgegeben haben, ist Erfüllung
eingetreten und damit die Klägerin klaglos gestellt worden. Die Beklagte zu 3) war
aufgrund der vertraglichen Regelung auch zur Zahlung der Nebenkostenvorschüsse
verpflichtet und die Klägerin konnte die Ansprüche noch bis zu einem Jahr nach Ablauf
der Abrechnungsperiode geltend machen. Erst im Laufe des Rechtsstreits ist
Abrechnungsreife eingetreten, so dass die Klägerin Vorschüssen nicht mehr verlangen
kann.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10,711
ZPO. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO).
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