Urteil des KG Berlin vom 26.05.2003

KG Berlin: ausübung der option, rückgabe der schlüssel, optionsrecht, wohnung, vorvertrag, neues vorbringen, mietobjekt, gaststätte, hauptmietverhältnis, korrespondenz

Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 193/03

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 133 BGB, § 145 BGB, § 535

BGB

Gewerberaummiete: Auslegung einer Vereinbarung als

Mietoption und nicht als Mietvorvertrag

Tenor

Die Berufung der Beklagten zu 3) gegen das am 26. Mai 2003 verkündete Urteil der

Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Die Beklagte zu 3) hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte zu 3) darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in

Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin

vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten zu 3) richtet sich gegen das am 26. Mai 2003 verkündete

Versäumnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf

dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte zu 3) trägt zur Begründung der Berufung vor:

Es bleibe bestritten, dass Herr ...im Schreiben vom 20. März 1999 das vermeintliche

Optionsrecht ausgeübt habe. Es sei zu bestreiten, dass ...dieses Schreiben gefertigt

und/oder unterzeichnet habe oder dieses Schreiben nachträglich genehmigt habe, so

dass ein Mietvertrag zwischen ...und der Klägerin nicht zustande gekommen sei.

Die Regelung in Ziff. 2 des V. Nachtrags enthalte auch kein Optionsrecht im

herkömmlichen Sinne, sondern nur einen Vorvertrag. Hier sei zu berücksichtigen, dass

der Begriff Option nicht einheitlich verwendet werde. Vorliegend könne nicht von einer

Begründungsoption ausgegangen werden. Denn der Umfang des Mietverhältnisses sei

nicht konkret bestimmt. Im V. Nachtrag sei nur von der Anmietung der

Gaststättenräume die Rede und nicht auch von der im 1. Obergeschoss gelegenen

Wohnung. Nach dem Mietvertrag soll aber nur die Möglichkeit bestehen, einen Vertrag

über beide Mietobjekte einheitlich abzuschließen. In Ziff. 3 des Nachtrags hätten sich die

neuen Vertragsparteien verpflichten müssen, eine Bankbürgschaft über 38.400,- DM

beizubringen sei, um notwendige Rückbaukosten sicherzustellen. Mit der

Optionsausübung (als Begründungs- oder Verlängerungsoption) hätte die Klägerin auf

einen Rückgriff hinsichtlich der Rückbaukosten gegenüber der Beklagten zu 1) verzichtet.

Dies habe die Klägerin jedoch nur gewollt, wenn sichergestellt sei, dass der ganz

erhebliche Kostenaufwand von der neuen Partei, ..., auch erbracht werden würde. Nur für

diesen Fall habe die Klägerin die Beklagte zu 1) aus dem Mietvertrag entlassen wollen

und die neuen Mieter akzeptieren wollen. Insbesondere ergebe sich dies aus dem

Schreiben der Hausverwaltung vom 29. März 1999, wonach über die

Vertragsbedingungen zu einem späteren Zeitpunkt habe verhandelt werden sollen. Auch

der nachfolgende gesamte Schriftverkehr, insbesondere das Schreiben der Klägerin vom

31. Mai 2001 und das Schreiben der Beklagten zu 1) vom 12. November 2001 wiesen

auf einen solchen Willen der Parteien hin. Ferner sei auf das Schreiben der Klägerin vom

06. November 2001 hinzuweisen, wonach die Klägerin als Bedingung einer

Weitervermietung auf eine abschließende Regelung hinsichtlich der umfangreichen Um-

und Einbauten bestanden habe. Die Klägerin habe auch noch im Prozeß die Auffassung

vertreten, dass unabhängig von der ausgeübten Option, ein neuer Mietvertrag

abgeschlossen werden müsse.

Auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung stehe der Klägerin nicht zu, ... und die

Beklagte zu 3) zu keiner Zeit Besitzer der Gaststättenräume gewesen seien. Im Übrigen

bestünde ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung allenfalls in Höhe von 3.067,75 Euro

für die Gaststätte, nicht hingegen für die Wohnung.

Die Parteien haben den Rechtsstreit wegen des Räumungsanspruches sowie wegen der

Nebenkostenvorschüsse für die Zeit von Dezember 2001 bis Juli 2002 in Höhe von

4.669,61 Euro nebst anteiliger Zinsen in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Unter Berücksichtigung der teilweisen Hauptsachenerledigung beantragt die Beklagte zu

3) unter Abänderung des am 26. Mai 2003 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin –

12 O 466/02 – die Klage gegen die Beklagte zu 3) abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin trägt vor:

Die Beklagte zu 3) sei unstreitig Gesamtrechtsnachfolgerin des verstorbenen ... habe

sein Optionsrecht gemeinsam mit seiner Tochter... mit Schreiben vom 20. März 1999

ausgeübt. Die Optionsausübung sei auf dem Briefpapier der Eheleute ...erfolgt. Des

Weiteren sei als Absenderanschrift der gemeinsame Wohnsitz der Eheleute ...

angegeben. ... habe das Schreiben auch gefertigt und unterschrieben, es trage die

identische Unterschrift wie im Nachtrag vom 22. Juni 1998. Hierauf werde es im Ergebnis

aber nicht ankommen, da die Beklagte zu 3) die Optionsausübung in erster Instanz nicht

bestritten habe.

Es sei auch nicht nachvollziehbar, warum zwischen den Parteien ein Vorvertrag habe

abgeschlossen werden sollen. Nach der Formulierung im Nachtrag sei das Recht

eingeräumt worden, den Hauptmietvertrag zu übernehmen. Ferner sei unter Ziff.4

vereinbart, dass alle übrigen Vereinbarungen unverändert bleiben sollten. Auch das

Mietobjekt sei eindeutig bestimmt, es genüge die Bezugnahme auf den

Hauptmietvertrag. Nach dem Hauptmietvertrag bildeten die Gewerberäume und die

Wohnung ein Mietobjekt, so dass sich die Übernahme des Hauptmietverhältnisses auf

beides beziehe. Aufgrund des Untermietvertrages sei den Beklagten der IV. Nachtrag

bekannt gewesen und in der vereinbarten Höhe durch die Beklagte zu 2) auch gezahlt

worden. Nach dem eindeutigen Wortlaut des V. Nachtrags sei die Vertragsübernahme

auch nicht von der Erfüllung der Verpflichtung unter Ziff. 3 des Nachtrags abhängig,

wonach eine Mietkaution zu leisten gewesen sei. Soweit in dem Schreiben der

Hausverwaltung vom 29. März 1999 darauf hingewiesen werde, dass weiter

Vertragsverhandlungen zu führen seien, habe sich dieser Hinweis aufgrund der

geführten Korrespondenz erkennbar auf die Übernahme der Einbauten von der

Beklagten zu 1) und der hiernach noch benötigten Sicherheitsleistung bezogen.

Unabhängig vom Anspruch gegen die Beklagte zu 1) auf Rückbaukosten zum 30.

November 2001 sei ein Hauptmietverhältnis durch Ausübung der Option begründet

worden. Die mit der Beklagten zu 1) geführte Korrespondenz habe nichts mit dem

Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 3) zu tun, die im Übrigen

davon auch keine Kenntnis erhalten habe.

Die Klägerin habe die zunächst vertretene Auffassung, dass die Option nicht ausgeübt

worden sei, weil ihr das Schreiben vom 20. März 1999 nicht vorgelegen habe, schon

erstinstanzlich korrigiert.

Es werde bestritten, dass die Beklagten zu 3) zu keiner Zeit Besitzerin der Gaststätte

gewesen sei. Hierauf komme es aber auch nicht an, weil der Mieter nicht verpflichtet sei,

das Mietobjekt auch zu nutzen. Die Beklagte zu 2) habe als Mietmieterin der Beklagten

zu 3) das Objekt aber auch bis zur Räumung und Herausgabe am 28. Juli 2003 benutzt.

An diesem Tage sei die Rückgabe der Schlüssel erfolgt.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten zu 3) ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 3) Anspruch auf Zahlung rückständigen

Mietzinses in der geltend gemachten Höhe. Denn die Beklagten zu 2) und W ...haben

gemäß Schreiben vom 20. März 1999 das Optionsrecht auf Übernahme des - zunächst

mit der Beklagten zu 1) bis zum 31. Dezember 2001 bestandenen - Hauptmietverhältnis

wirksam ausgeübt. Die Beklagte zu 3) ist als Alleinerbin und damit

Gesamtrechtsnachfolgerin nach W ... gemäß § 1922 BGB in das Mietverhältnis

eingetreten.

Die Regelung im V. Nachtrag zum - unter dem 28. September 1966 zwischen der

Klägerin und der Beklagten zu 1) geschlossenen - Mietvertrag vom 29. Juni 1998 enthält,

entgegen der Ansicht der Beklagten zu 3), nicht nur einen Vorvertrag, sondern ein

Optionsrecht auf Übernahme des Hauptmietverhältnisses durch die Beklagte zu 2) und

W... Das Optionsrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Allgemein wird unter der Option das

in der Regel einem Vertragspartner eingeräumte Gestaltungsrecht verstanden, durch

einseitige Erklärung einen inhaltlich feststehenden oder zumindest nach vereinbarten

Bedingungen inhaltlich festzulegenden Mietvertrag zu begründen oder um eine

ausbedungene Frist oder auf unbestimmte Zeit zu verlängern. Die ausgeübte

Begründungsoption lässt ein verabredetes Mietverhältnis erstmalig entstehen und setzt

dieses in Kraft, die ausgeübte Verlängerungsoption erweitert ein bestehendes

Mietverhältnis über den zeitlichen Ablauf hinaus, um die in der Optionsklausel

vereinbarte Frist oder auf unbestimmte Zeit (Bub/Treier/Reinstorf, Handbuch der

Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II, Rdnr.209). Beiden Optionen ist

gemeinsam, dass die Ausübung des Rechtes in der freien Entschließung des

Optionsberechtigten liegt. Demgegenüber ist unter einem Mietvorvertrag ein

schuldrechtlicher Vertrag zu verstehen, durch den sich die Vertragsschließenden dazu

verpflichten, einen Hauptvertrag (Mietvertrag) abzuschließen. Mit Abschluss des

Vorvertrages entsteht die Verpflichtung, alsbald nach Fortfall der noch bestehenden

Hindernisse den darin weitgehend festgelegten Hauptvertrag abzuschließen; der

Vorvertrag begründet einen Abschlusszwang auf vertraglicher Grundlage

(Bub/Treier/Reinstorf, a.a.O., II, Rdnr. 137). Die Option unterscheidet sich von dem

Vorvertrag maßgeblich dadurch, dass keine gegenseitigen, ggf. auch einklagbaren

Ansprüche auf Abschluss eines Mietvertrages entstehen, sondern der

Optionsberechtigte in seiner Entschließung völlig frei ist.

Nach dem Wortlaut der Regelung in Ziff. 2 des V. Nachtrags wird W ein „Optionsrecht zur

Übernahme des Hauptmietverhältnisses“ für die Vertragsdauer von fünf Jahren

eingeräumt. Schon die Formulierung „Übernahme“ spricht dafür, dass die

Vertragsparteien damit der Beklagten zu 2) und W ...das einseitige Recht einräumen

wollten, durch Abgabe einer Willenserklärung über den Übergang des zunächst mit der

Beklagte zu 1) bestehenden Mietverhältnisses auf sie zu entscheiden. Dafür spricht

auch, worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat, dass die Parteien bereits

konkrete Regelungen für das auf die Beklagte zu 2) und W ... übergehende

Hauptmietverhältnis getroffen haben. So ist in Ziff. 3 geregelt, dass die

Optionsberechtigten sich verpflichteten spätestens bei Übernahme des

Hauptmietverhältnisses eine Bankbürgschaft als Mietsicherheit in Höhe von 38.400,- DM

zu hinterlegen. Ferner ist geregelt, dass die übrigen Vereinbarungen des Vertrages

unverändert bleiben. Einer solchen genauen Festlegung zum Inhalt des

Hauptmietvertrages hätte es nicht bedurft, wenn die Parteien lediglich den Abschluss

eines Vorvertrages gewollt hätten. Zwar bedarf auch der Vorvertrag eines

Mindestmaßes vertraglicher Regelungen. Im Wesen des Vorvertrages liegt es aber, dass

die Vertragsbedingungen nicht vollständig festgelegt sind und ein

Verhandlungsspielraum verbleibt, der bei Abschluss des Hauptvertrages auszufüllen ist

(Bub/Treier/Reinstorf, a.a.O., II, Rdnr. 143; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen

Miet, - Pacht- und Leasingrechts, 8. Auflage, Rdnr. 77; BGH WM 1981,695). Dies ist aber

vorliegend gerade nicht der Fall, weil aufgrund des V. Nachtrags der Inhalt des

Mietvertrages bereits genau festgelegt worden ist. Soweit die Beklagte zu 3) geltend

macht, dass der Umfang des Mietverhältnisses nicht konkret bestimmt sei, weil im V.

Nachtrag nur von der Anmietung der Gaststättenräume die Rede sei, kann dem nicht

gefolgt werden. So ergibt sich aus Ziff. 8 der Anlage zum Mietvertrag vom 28.

September 1966 eindeutig, dass die vermietete Gaststätte und die Wohnung ein

Mietobjekt bilden und die Kündigung nur über das gesamt Mietobjekt ausgesprochen

werden könne. Da im V. Nachtrag ausdrücklich auf den Mietvertrag vom 28. September

1966 Bezug genommen wird und geregelt ist, dass alle übrigen Vereinbarungen

unverändert bleiben, ist davon auszugehen, dass auch die in Ziff. 8 enthaltene Regelung

fortgilt. Daher war von dem vertraglich vereinbarten Optionsrecht auch das

Wohnraummietverhältnis erfasst.

Soweit die Beklagte zu 3) weiter geltend macht, dass das Schriftformerfordernis nicht

eingehalten sei, da der Mietvertrag vom 28. September 1966 und seine Nachträge nicht

mit dem V. Nachtrag fest zu einer Urkunde verbunden seien, kommt es darauf nicht an.

Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, die die

Beklagte zu 3) mit der Berufung auch nicht erheblich angegriffen hat. Entgegen der

Ansicht der Beklagten zu 3) können der Mietvertrag und deren Anlage und Nachträge

zur Konkretisierung mit herangezogen werden könnten, weil die Vereinbarung vom 29.

Juni 1998 mit „V. Nachtrag zum Mietvertrag vom 28. September 1966“ überschrieben

worden ist und sich schon daraus die Bezugnahme zum Mietvertrag ergibt. Auch aus der

Bezeichnung, dass es sich um den fünften Nachtrag handelt, war für die

Optionsberechtigten ersichtlich, dass die übrigen Nachträge Vertragsbestandteil werden

sollten.

Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 3) darauf, dass sich aus der Interessenlage und

dem wirklichen Parteiwillen bei Abschluss des V. Nachtrags vom 22. Juni 1998 ergebe,

dass nur ein Vorvertrag und kein eigentliches Optionsrecht gewollt gewesen sei.

Hinsichtlich der Auslegung der Vereinbarung ist zunächst auf deren Wortlaut abzustellen,

der – wie dargelegt – eindeutig eine Optionsregelung enthält. Die Feststellung der

Eindeutigkeit ist ein interpretatorischer Vorgang, bei dem die Begleitumstände des

Zustandekommens der Vereinbarung und auch der wirkliche Parteiwille und die

Interessenlage der Parteien mit zu berücksichtigen sind (Palandt/Heinrichs, BGB, 63.

Auflage, § 133 BGB, Rdnr. 5; Bub/Treier/Bub; a.a.O., II, Rdnr. 599 mit den dort

angeführten Rechtsprechungsnachweisen). Die Beklagte zu 3) hat zum

Zustandekommen des Nachtrags nichts vorgetragen, so dass nicht festgestellt werden

kann, dass die Parteien der Vereinbarung etwas anderes – etwa nur einen Vorvertrag –

gewollt hätten. Grundsätzlich erhalten Willenserklärungen mit dem Zeitpunkt ihres

Wirksamwerdens ihren unveränderlichen Erklärungswert. Späteres Verhalten kann

allenfalls als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 133

BGB, Rdnr. 17). Aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 29. März 1999, in dem

diese darauf hinwies, dass über die Vertragsbedingungen zu einem späteren Zeitpunkt

verhandelt würde, lässt sich ein anderer Parteiwille nicht herleiten. Denn demgegenüber

spricht das Schreiben der Beklagten zu 2) und W ... vom 20. März 1999 dafür, dass diese

davon ausgegangen sind, durch Ausübung der Option Mietvertragspartei zu werden.

Denn hierin wird darauf hingewiesen, dass ein Umbau des Restaurants geplant ist und

deswegen um Bestätigung der Option gebeten wird. Dies macht nur Sinn, wenn die

Beklagte zu 2) und W ... auch sicher sein konnten, Vertragspartner zu werden. Soweit

sich die Beklagte zu 3) auf die zwischen der Klägerin bzw. deren Hausverwaltung und der

Beklagten zu 1) geführten Korrespondenz bezüglich der Rückbaukosten beruft, können

diese Erklärungen zur Auslegung der Vereinbarung nicht mit herangezogen werden.

Insoweit handelt es sich um Erklärungen, die drei Jahre nach Abschluss der Vereinbarung

von Juni 1998 abgegeben worden sind und offensichtlich vornehmlich davon getragen

waren, dem Vermieter (der Klägerin) eine Sicherheit für die Rückbaukosten wegen der

vorgenommenen Einbauten und Umbauten zu verschaffen. Aus dem Schreiben der

Hausverwaltung vom 31. Mai 2001 läßt sich entnehmen, dass die Hausverwaltung davon

ausgegangen ist, dass das Hauptmietverhältnis zum 01. Dezember 2001 von der

Beklagten zu 2) und W ... übernommen werden sollte, auch wenn sie zugleich eine

Klärung der Frage der Rückbaukosten für nötig erachtete. Auch in den weiteren

Schreiben der Hausverwaltung vom 10. Oktober 2001, 06. November 2001 und 28.

November 2001, welche sämtlichst nur an die Beklagte zu 1) gerichtet waren, ging es

vornehmlich um die Frage der Klärung der Rückbaukosten und vermeintlicher Ansprüche

der Vermieterin gegen die bisherige Hauptmieterin (die Beklagte zu 1). Zwar hat die

Hausverwaltung hier offenbar - von unzutreffenden rechtlichen Erwägungen getragen –

auch die Auffassung vertreten, dass eine Neuvermietung an die Beklagten zu 2) und W

... erfolgen müsse. Diese fehlerhafte Bewertung ändert nichts daran, dass die Beklagte

zu 2) und W ... durch wirksame Ausübung der Option zum 01. Dezember 2001

Hauptmieter geworden sind. Zwar ist denkbar, dass durch Vertragsverhandlungen mit

allen Beteiligten die getroffenen Vereinbarungen – auch die zunächst wirksam

vereinbarte Übernahme des Hauptmietverhältnisses - abgeändert werden könnte.

Hierzu reicht indes der Vortrag der Parteien und auch die geführte Korrespondenz nicht

aus. Abgesehen davon, wurde W ... und später die Beklagte zu 3) in die geführten

Gespräche über den Abschluss eines (neuen) Hauptmietvertrages mit der Beklagten zu

2) und dessen Ehemann nicht einbezogen. Eine abändernde Vereinbarung hätte aber

nur unter Einbeziehung aller Beteiligten, des Vermieters, des bisherigen Mieters und der

neuen Mieter, welche aus einer Mietermehrheit bestanden, wirksam herbeigeführt

werden können. Auch das Gespräch vom 27. November 2001, in welchem es um die

Vertragsgestaltung gegangen sein soll (so nach dem Vortrag der Beklagten zu 1) und

der Klägerin), ist auch nicht unter Beteiligung von W ... geführt worden.

Die Beklagte zu 2) und W ...haben die ihnen vertraglich eingeräumte Option mit

Schreiben vom 20. März 1999 wirksam ausgeübt. Zwar hat die Beklagte zu 3) dies in

erster Instanz pauschal bestritten. Nachdem aber die Beklagte zu 1) das Schreiben vom

20. März 1999 in den Prozeß eingeführt hat und die Klägerin – unter Wechsel ihres

bisherigen Vortrags – vorgetragen hat, dass die Option damit ausgeübt worden ist, ist

die Beklagte zu 3) dem nicht mehr entgegengetreten. Daher war für die erste Instanz als

unstreitig zugrunde zu legen, dass die Optionsberechtigten mit diesem Schreiben die

Option ausgeübt hatten. Zwar enthält dieses Schreiben vom 20. März 1999 nicht die

Unterschriften der Beklagten zu 2) und W ... Es ist aber unter dem Kopfbogen der

Eheleute K ... und unter deren Privatanschrift ... in Berlin gefertigt worden. Die

Urheberschaft dieses Schreibens, nämlich dass es von den Optionsberechtigten verfasst

worden ist, war in erster Instanz nicht streitig. Die Willenserklärung ist damit wirksam von

der Beklagten zu 2) und W ... abgegeben worden. Im Übrigen hat die Klägerin nunmehr

auch das Schreiben, welches die Unterschriften beider Optionsberechtigten trägt,

vorgelegt. Die Hausverwaltung hat den Eingang dieses Schreibens zudem mit Schreiben

vom 29. März 1999 gegenüber der Beklagten zu 2) und W... bestätigt.

Soweit die Beklagte zu 3) erstmals in der Berufungsinstanz bestreitet, dass W... dieses

Schreiben gefertigt hat und/oder unterzeichnet hat, ist dieses Bestreiten gemäß § 531

Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Es handelt sich insoweit um neues Vorbringen i. S. der

genannten Vorschrift und es ist nicht ersichtlich, dass dieses neue Bestreiten nicht auf

Nachlässigkeit der Beklagten zu 3) beruht.

Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 3) erstmals in der Berufungsinstanz darauf, dass

das Optionsrecht deswegen nicht wirksam ausgeübt worden sei, weil nach dem

Schreiben vom 20. März 1999 die Option nur bezüglich der Gaststätte, nicht hingegen

bezüglich der Wohnung ausgeübt worden sei. Auch insoweit ist der neue Vortrag der

Beklagten zu 3) nicht zuzulassen (§ 531 ZPO). Denn die Beklagte hat in erster Instanz

keine Tatsachen vorgetragen, die die Auslegung des Schreibens in diesem Sinne

zulassen. Nach dem Mietvertrag vom 28. September 1966 bilden die Gaststätte und die

Wohnung ein Mietobjekt und eine Kündigung sollte nur über das gesamte Mietobjekt

ausgesprochen werden können. Der V. Nachtrag nimmt ausdrücklich auf den

Mietvertrag vom 28. September 1966 Bezug und gewährt ein Optionsrecht zur

Übernahme des Hauptmietverhältnisses, worunter nach dem Verständnis des

ursprünglichen Mietvertrages nur die Gaststätte und Wohnung gemeinsam gemeint

gewesen sein kann. In dem Schreiben vom 20. März 1999 haben aber die

Optionsberechtigten gerade auf den Nachtrag ausdrücklich Bezug genommen und nicht

zum Ausdruck gebracht, dass sie das Mietverhältnis bezüglich der Wohnung nicht

fortsetzen wollen. Dagegen spricht auch, dass die Beklagte zu 2) die Wohnung

fortgesetzt – auch über den 30. November 2001 hinaus - weiter genutzt hat.

Die Beklagte zu 3) kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie die

Mieträume nicht genutzt habe. Denn selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, würde

dadurch der Mietzinsanspruch nicht entfallen. Gemäß § 552 BGB a.F./§537 BGB n.F.

besteht die Mietzahlungspflicht allein aufgrund des Vertrages für die

Gebrauchsüberlassung ohne Rücksicht darauf, ob der Mieter den Gebrauch ausübt

(Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 537 BGB, Rdnr. 4).

Nach alledem kann die Klägerin von der Beklagten zu 3) den rückständigen Mietzins für

den Zeitraum von Dezember 2001 bis Juli 2002 verlangen.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Soweit die Parteien den

Rechtsstreit wegen des Räumungs- und Herausgabeanspruches sowie der Nebenkosten

in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die hierauf

entfallenden Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes

nach billigem Ermessen zu entscheiden (§ 91 a Abs. 1 ZPO). Danach hat die Beklagte zu

3) die Kosten in entsprechender Anwendung des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu tragen, weil

die Klage insoweit zunächst zulässig und begründet war. Die Beklagte zu 3) war aus den

unter Abschnitt A. dargelegten Gründen Mieterin der Räume geworden. Die Klägerin hat

das Mietverhältnis gemäß Schreiben vom 18. Dezember 2002 und 19. Dezember 2002

gegenüber den Beklagten zu 2) und 3) wirksam gekündigt, da die Beklagten mit der

Zahlung des Mietzinses in Verzug waren (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB n.F.). Daher stand

der Klägerin gegen die Beklagte zu 3) ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe zu.

Nachdem die Beklagte zu 2) und der Beklagte zu 4) die Räume während des

Rechtsstreits am 28. Juli 2003 an die Klägerin herausgegeben haben, ist Erfüllung

eingetreten und damit die Klägerin klaglos gestellt worden. Die Beklagte zu 3) war

aufgrund der vertraglichen Regelung auch zur Zahlung der Nebenkostenvorschüsse

verpflichtet und die Klägerin konnte die Ansprüche noch bis zu einem Jahr nach Ablauf

der Abrechnungsperiode geltend machen. Erst im Laufe des Rechtsstreits ist

Abrechnungsreife eingetreten, so dass die Klägerin Vorschüssen nicht mehr verlangen

kann.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10,711

ZPO. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO).

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