Urteil des KG Berlin, Az. 22 U 179/09

KG Berlin: persönliche verhältnisse, verkehrswert, geschäftsverkehr, öffentlich, kaufpreis, abschlag, anpassung, erfahrung, kommission, begriff
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Gericht:
KG Berlin 22.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
22 U 179/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 5 Abs 1 FlErwV, § 7 S 1
AusglLeistG, § 3 Abs 5
AusglLeistG
Verkehrswertermittlung im Rahmen des begünstigten Verkaufs
landwirtschaftlicher Flächen.
Leitsatz
1. Die Bestimmung des Verkehrswertes einer landwirtschaftlichen Fläche kann auch für
Verkaufsfälle vor Inkrafttreten der Neufassung des § 5 Satz 5 FlErwV am 11. Juli 2009 durch
die Einholung eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen
erfolgen, weil die Erweiterung der Ermittlungsmöglichkeiten eine Erleichterung für den
Erwerber mit sich bringt (§ 7 Abs. 2 AusglLeistG).
2. Der Verkehrswert (Marktwert) ist ausgehend von § 194 BauGB durch Ermittlung des Preises
zu bestimmen, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche
oder persönliche Verhältnisse zu erzielen gewesen wäre.
3. Maßstab ist nicht der höchstmögliche Preis, sondern der bei einem Verkauf im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach marktangemessenem Aushandeln eines offen - nicht
notwendig durch offene Ausschreibung - angebotenen Objekts durchschnittlich erzielte Preis.
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 22. September 2009 verkündete Urteil des
Landgerichts Berlin, Gesch.-Z.: 38 O 300/08, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
3. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Von der Darstellung eines Tatbestandes sieht der Senat nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1
S. 1 ZPO iVm. § 26 Nr. 8 ZPO ab.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden, hat
aber in der Sache keinen Erfolg.
Das Landgericht hat zu Recht entschieden, dass dem Kläger gegen die Beklagte ein
Anspruch auf Rückzahlung überzahlter 19.495,44 Euro aus § 2 Nr. 5 des zwischen den
Parteien geschlossenen notariellen Kauf- und Übereignungsvertrages vom 19. März
2008 (§§ 133, 157 BGB) zusteht.
1. In § 2 Nr. 5 des Kaufvertrages haben die Parteien einen Anspruch des Klägers als
Käufer auf Überprüfung der Kaufpreisbildung und –höhe sowie Anpassung des
vereinbarten Kaufpreises vereinbart. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser
Anpassungsklausel, die in der Sache den Regelungen in §§ 313 Abs. 1, 2, 315 Abs. 3
BGB entspricht, bestehen nicht. Nach zutreffender Ansicht des Landgerichts ist der
Vertragsanpassungsanspruch dahingehend auszulegen, dass er sogleich auf die nach
dem geänderten Vertragsinhalt geschuldete Leistung geht. Für die Anpassungsrechte
nach §§ 313 Abs. 1, 315 Abs. 3 BGB ist es allgemein anerkannt, dass diese sich sofort
auf eine sich aus der Anpassung ergebende Leistung richten (vgl. nur Palandt-
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auf eine sich aus der Anpassung ergebende Leistung richten (vgl. nur Palandt-
Grüneberg, 69. Aufl. 2010, § 313 BGB, Rn. 41 mwN.; ders., aaO., § 315 BGB, Rn. 17
mwN.).
2. Der vom Kläger gezahlte Kaufpreis für das nach § 3 Abs. 5, 7 S. 1 des "Gesetzes über
staatliche Ausgleichsleistungen für Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder
besatzungshoheitlicher Grundlage, die nicht mehr rückgängig gemacht werden können"
(im Folgenden: AusglLeistG) begünstigt erworbene Ackerland mit einer Fläche von 18,84
ha ist in dem vom Landgericht ausgeurteilten Umfang überhöht.
Nach § 3 Abs. 7 S. 1 AusglLeistG ist der Wertansatz für landwirtschaftliche Flächen der
Verkehrswert, von dem ein Abschlag in Höhe von 35 % vorgenommen wird. Dem
zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis lag ein von der Beklagten ermittelter
Verkehrswert von 11.919 Euro/ha zugrunde. Das Landgericht gelangte nach dem
Ergebnis einer Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu
der Überzeugung, dass der tatsächliche Verkehrswert für das streitgegenständliche
Ackerland 10.190,- Euro/ha betrug. Das lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Im Einzelnen:
a) Das Landgericht hat den Verkehrswert zu Recht durch einen öffentlich bestellten und
beeidigten Sachverständigen ermitteln lassen. Es war bei der Verkehrswertbestimmung
insbesondere nicht nach § 5 Abs. 1 S. 5 der "Verordnung über den Erwerb land- und
forstwirtschaftlicher Flächen und Verfahren nach Ausgleichsleistungsgesetz" a.F. (im
Folgenden: FlErwV a.F.) darauf beschränkt, ein Gutachten des dort allein vorgesehenen
Gutachterausschusses einzuholen. Die Vorschrift betrifft nur die (außergerichtliche)
Verkehrswertermittlung der Kaufvertragsparteien und nicht das gerichtliche Verfahren.
Hierfür bleibt § 404 Abs. 1 ZPO maßgebend.
Damit kann dahin stehen, dass die in der seit dem 11. Juli 2009 geltenden Neufassung
des § 5 FlErwV in Satz 5 alternativ vorgesehene Einholung eines Verkehrswertgutachtens
eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen auf den vorliegenden (Alt-)
Fall nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG anwendbar ist. § 7 Abs. 2 AusglLeistG ordnet eine
Rückwirkung auf Altfälle an, wenn Änderungen Erleichterungen für den Erwerber mit sich
bringen. Die Erweiterung der Möglichkeiten für eine Verkehrswertermittlung führt zu einer
solchen Erleichterung.
b) Entgegen der Ansicht der Beklagten sind sowohl das Landgericht als auch der
Sachverständige von einem richtigen Verständnis des Verkehrswert-Begriffs in § 3 Abs. 7
S. 1 AusglLeistG ausgegangen. Der Sachverständige hat diesen auch zutreffend im
Vergleichswertverfahren nach der WertV a.F. ermittelt.
aa) Einen eigenständigen Verkehrswert-Begriff nach dem AusglLeistG gibt es nicht. Das
AusglLeistG enthält weder eine ausdrückliche Definition des Verkehrswerts noch ergibt
sich eine solche im Wege der Auslegung. Maßgebend ist vielmehr § 194 BauGB (so z.B.
auch Zimmermann in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen
DDR, Band II, 56. EL März 2010, § 3 AusglLeistG, Rn. 112; zur Entwicklungsgeschichte der
Regelung vgl. etwa Ludden in: Offene Vermögensfragen, Band III, Juni 2009, § 3
AusglLeistG, Rn. 128 ff.). Danach wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis
bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,
der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen
Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse zu erzielen wäre. Landwirtschaftlicher Verkehrswert ist mit den Worten des
BGH (Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00 -, NJW-RR 2001, 1021, 1022 mwN.) der
Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt
durchschnittlich erzielt wird. Maßstab ist damit nicht etwa der beste zu erzielende Preis.
bb) Auf der Grundlage dieses Verkehrswertbegriffs haben sowohl der Sachverständige O
als auch das Gericht den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks richtig
ermittelt. Der Sachverständige hat die Definition des § 194 BauGB nicht nur auf Seite 11
seines Gutachtens wiedergegeben, sondern auch richtig angewendet. Er hat den
Verkehrswert darüber hinaus zutreffend nach den Vorgaben im Beweisbeschluss des
Landgerichts vom 23. Juli 2008 nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Die
dagegen vorgebrachten Einwendungen der Beklagten haben keinen Erfolg. Im Einzelnen:
(1) Unbegründet ist der Einwand der Beklagten, der Sachverständige habe seiner
Begutachtung die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
Nordwestmecklenburg zugrunde gelegt, ohne zu überprüfen, ob bei diesen Kauffällen die
Grundstücke zuvor "offen am Markt angeboten" worden seien.
(a) Dabei teilt der Senat durchaus die Auffassung der Beklagten, dass für den
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(a) Dabei teilt der Senat durchaus die Auffassung der Beklagten, dass für den
Verkehrswert auf die "offen am Markt", also gleichsam nicht "unter der Hand"
abgewickelten Grundstückskäufe abzustellen ist. Ohne weiteres zu folgen ist insoweit der
von der Beklagten in diesem Zusammenhang u. a. herangezogenen Entscheidung des
OLG Dresden vom 18.5.2010 (14 U 1451/08), wonach der "wirkliche Verkehrswert"
festzustellen sei. Mit der von § 194 BauGB vorausgesetzten Ermittlung der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Preise ist gemeint, dass sie
Ausdruck eines marktangemessenen Aushandelns und damit offenen Anbietens am
Markt sind. Dass in Fällen des Verkaufs an Berechtigte nach dem AusglLeistG
naturgemäß eine Ausschreibung nicht stattfindet, ist auch von der EU-Kommission
berücksichtigt worden, die hierfür die Erstellung eines objektiven Wertgutachtens durch
einen unabhängigen Sachverständigen akzeptiert ("Mitteilung der Kommission
betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken
durch die öffentliche Hand" [sog. EU-Grundstücksmitteilung], ABl. Nr. C 209/3 vom 10.
Juli 1997, S. 1 ff., II Nr. 2. a); vgl. dazu auch Ehricke in: Immenga/Mestmäcker,
Wettbewerbsrecht: EG, 4. Aufl. 2007, Art. 87 Abs. 1 EGV Rn. 45).
(b) Zwar ergibt sich aus der Akte nicht, dass der Sachverständige O die von ihm
herangezogenen Verkaufsfälle daraufhin überprüft hat, ob sie "offen am Markt"
angeboten worden sind. Der Senat ist dennoch davon überzeugt, dass der vom
Sachverständigen ermittelte Verkehrswert iHv. 10.190,- Euro/ha den tatsächlichen
Verkehrswert wiedergibt.
Dabei geht der Senat zunächst davon aus, dass der Sachverständige O als für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken / landwirtschaftlichen
Grundstücken öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger aufgrund seiner
Sachkunde nicht "offen am Markt" angebotene Verkaufsfälle nicht berücksichtigt hat. Da
ihm die nicht anonymisierten Datensätze des Gutachterausschusses vorlagen, waren
ihm auch sich daraus ergebende Auffälligkeiten erkennbar. Darüber hinaus bietet die
herangezogene Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses als solche schon eine
hinreichende Gewähr, "auffällige" und damit auch "verdeckte" Verkaufsfälle aussondern
zu können. Denn in der vom Gutachterausschuss nach § 193 Abs. 5 S. 1 BauGB zu
führenden Kaufpreissammlung sind nach der hier einschlägigen "Landesverordnung über
die Bildung von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (GutAVO)" des Landes
Mecklenburg-Vorpommern (GVOBl. M-V 1992, S. 401) vor allem "ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse" auszuweisen (§ 12 Abs. 4, 5 GutAVO). Eine nähere
Bestimmung, was darunter zu verstehen ist, findet sich in § 6 Abs. 2 WertV a.F. (ab dem
1.7.2010: § 7 ImmoWertV). Erfasst werden damit letztlich Umstände, die die
Kaufpreisbildung atypisch beeinflussen können.
Die Mitglieder des Gutachterausschusses sind auch aufgrund entsprechender Sach- und
Fachkunde in der Lage, solche Unregelmäßigkeiten festzustellen: Nach § 192 Abs. 3
BauGB sollen sie die für die Wertermittlung erforderliche Sachkunde und Erfahrung
haben; nach § 2 Abs. 1 S. 2 der GutAVO des Landes Mecklenburg-Vorpommern müssen
sie sogar über diese Sachkunde und Erfahrung verfügen.
Sollten hier dennoch nicht "offen am Markt" angebotene Verkaufsfälle in die Ermittlung
eingeflossen sein, haben diese sich auf das Ergebnis jedenfalls nicht ausgewirkt. Der
Sachverständige O hat allein sechs sog. Ausreißer identifiziert, die vom Mittelwert der
insgesamt 26 herangezogenen Verkaufsfälle deutlich nach oben oder unten abweichen.
Handelt es sich dabei um nicht "offen am Markt" angebotene Verkaufsfälle, kommt
ihnen letztlich keine Bedeutung zu. Nicht nur dass die insgesamt 26 Verkaufsfälle schon
aufgrund ihrer großen Anzahl trotzdem eine ausreichend belastbare Grundlage bieten,
heben sich die sechs Werte nach den Feststellungen des Sachverständigen gegenseitig
auf (z.B. Seite 20 des Gutachtens). Sollten sich dagegen nicht "offen am Markt"
angebotene Objekte unter den anderen 20 Verkaufsfällen finden, kommt ihnen schon
allein deswegen keine Bedeutung zu, weil sie nicht vom Durchschnittspreis erheblich
abweichen. Dass es sich etwa bei den 20 Fällen insgesamt um "verdeckte" Verkäufe
handelt – und die "Ausreißer" in eine Richtung die Normalfälle sind -, hält der Senat für
unwahrscheinlich.
(2) Zu Recht hat der Sachverständige von den in der Anlage B 2 ausgewiesenen
Verkaufsfällen der Beklagten nur auf den 1. (dort Vertrags-Nr.: 10-3-3374-07 bzw. im
Gutachten laufende Nr. 580/2007 der Kaufpreissammlung) zurückgegriffen. Die übrigen
Objekte entsprechen schon nicht seinen Suchkriterien nach Verkaufszeitraum (Jan. 2007
– März 2008) und Größe (1 – 30 ha). Das Abstellen auf diese Auswahlmerkmale für die
heranzuziehenden Vergleichsobjekte ist sachgerecht und lässt Fehler nicht erkennen.
(3) Fehl geht ferner der Einwand der Beklagten, der Sachverständige O hätte die Werte
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(3) Fehl geht ferner der Einwand der Beklagten, der Sachverständige O hätte die Werte
des Gutachterausschusses nicht ohne weiteres berücksichtigen dürfen, da er bei seiner
persönlichen Anhörung vor dem Landgericht im Termin am 14. Juli 2009 geäußert habe,
er sei sehr skeptisch, dass der Gutachterausschuss auch ungewöhnlichen
Geschäftsverkehr aus der Kaufpreissammlung gestrichen habe.
Die Beklagte gibt die protokollierte Aussage des Sachverständigen falsch wieder: Dieser
äußerte danach, dass er bei den vom Gutachterausschuss Nordwestmecklenburg
zugrunde gelegten Bodenrichtwerten wegen deren Richtigkeit sehr skeptisch sei.
Ungewöhnlicher Geschäftsverkehr sei bei der Verkehrswertermittlung nicht zu
berücksichtigen, ob dies bei allen Gutachterausschüssen auch tatsächlich so
gehandhabt werde, könne er nicht garantieren. Das bedeutet nur, dass er die
Wertermittlung des Gutachterausschusses für zweifelhaft hält, nicht aber die bloße
Datensammlung. Der Sachverständige hat aber nicht die vom Gutachterausschuss
ermittelten Werte, sondern allein die dort dokumentierten Daten übernommen und
eigenständig bewertet. Dass der Gutachterausschuss die Daten falsch sammelt, folgt
aus seiner Erklärung nicht.
Im Übrigen ist ungewöhnlicher Geschäftsverkehr nicht aus der Kaufpreissammlung zu
streichen, sondern besonders auszuweisen (§ 12 Abs. 4, 5 aE GutAVO) und - wie vom
Sachverständigen richtig ausgeführt - bei der Verkehrswertermittlung außer Acht zu
lassen.
(4) Relevanter Markt sind auch nicht allein die nach dem Flächenerwerbsprogramm der
Beklagten veräußerten Flächen. § 3 Abs. 7 S. 1 AusglLeistG stellt mit dem Verkehrswert
auf einen einheitlichen, objektiven Begriff ab. Maßgebend ist danach der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr (siehe oben aa)) und damit gerade nicht von einem
bestimmten Anbieterkreis oder in einem speziellen Vermarktungsverfahren zu
erzielende Preis. Verkaufsfälle nur eines Anbieters und damit ein subjektiver Wert
können dementsprechend nicht zu Grunde gelegt werden. Gestützt wird dieses
Verständnis auch durch § 5 Abs. 1 S. 5 FlErwV, nach dessen Wortlaut die
Wertentwicklung nach Bieterverfahren "auch" und nicht ausschließlich heranzuziehen ist.
Darüber hinaus wäre der dortige Verweis auf ein Verkehrswertgutachten sinnlos, wenn
Maßstab lediglich die von der Beklagten erzielten Preise sein sollten. Dagegen spricht
schließlich auch, dass der Änderung der FlErwV die Erwägung zu Grunde lag, dass die
Beklagte anhand der ihr vorliegenden Vergleichswerte aus eigenen und fremden
Verkäufen in der Lage sei, durch Berücksichtigung der aktuellen Preisentwicklung ein
marktgerechtes Angebot zu unterbreiten (vgl. BT-Ds. 16/12709, S. 7, linke Spalte oben).
Nach den Feststellungen des Sachverständigen O belaufen sich die Verkäufe der
Beklagten nur auf höchstens 28 – 30 % der Gesamtverkäufe und bilden damit nur einen
Teil des Marktes ab.
Allein eine Differenz zwischen den vom Sachverständigen O ermittelten Preisen und
denen der Beklagten begründet daher Zweifel an den Feststellungen des
Sachverständigen nicht.
c) Der Sachverständige hat zu Recht einen Abschlag wegen der Pachtbindung der vom
Kläger erworbenen Flächen vorgenommen. Zwar lässt sich seiner ergänzenden
Stellungnahme vom 24.6.2009 nicht entnehmen, ob ein Verpachtungsabschlag in den
von ihm ermittelten Kaufpreisen (insgesamt oder zumindest überwiegend) schon
enthalten war. Der Kläger hat jedoch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
unwidersprochen vorgetragen, dass der Sachverständige nur unverpachtete Flächen
eingestellt hat.
d) In der Sache zu Recht rügt die Beklagte, dass der Sachverständige bei seinen
Ermittlungen die Gesamtfläche von 19,57 ha und damit fehlerhaft auch den nicht
begünstigt erworbenen Teil von 0,73 ha eingestellt habe. Einen Fehler des
angefochtenen Urteils in Höhe der von der Beklagten ermittelten Differenz von
insgesamt 101,10 Euro vermochte der Senat dennoch nicht festzustellen. Denn
aufgrund der vom Sachverständigen bei seinen Berechnungen vielfältig
vorgenommenen Rundungen, wirkt sich der Rechenfehler im Ergebnis nicht aus.
e) Letztlich lässt die vom Landgericht aufgrund der Beweisaufnahme gewonnene
Überzeugung vom Verkehrswert auch ansonsten Fehler nicht erkennen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. Die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. Die
Revision war nicht nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache weder
grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Insbesondere ist der Verkehrswertbegriff in der Rechtsprechung geklärt.
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