Urteil des KG Berlin vom 11.07.2009

KG Berlin: persönliche verhältnisse, verkehrswert, geschäftsverkehr, öffentlich, kaufpreis, abschlag, anpassung, erfahrung, kommission, begriff

Gericht:

KG Berlin 22.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

22 U 179/09

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 5 Abs 1 FlErwV, § 7 S 1

AusglLeistG, § 3 Abs 5

AusglLeistG

Verkehrswertermittlung im Rahmen des begünstigten Verkaufs

landwirtschaftlicher Flächen.

Leitsatz

1. Die Bestimmung des Verkehrswertes einer landwirtschaftlichen Fläche kann auch für

Verkaufsfälle vor Inkrafttreten der Neufassung des § 5 Satz 5 FlErwV am 11. Juli 2009 durch

die Einholung eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen

erfolgen, weil die Erweiterung der Ermittlungsmöglichkeiten eine Erleichterung für den

Erwerber mit sich bringt (§ 7 Abs. 2 AusglLeistG).

2. Der Verkehrswert (Marktwert) ist ausgehend von § 194 BauGB durch Ermittlung des Preises

zu bestimmen, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der

sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche

oder persönliche Verhältnisse zu erzielen gewesen wäre.

3. Maßstab ist nicht der höchstmögliche Preis, sondern der bei einem Verkauf im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach marktangemessenem Aushandeln eines offen - nicht

notwendig durch offene Ausschreibung - angebotenen Objekts durchschnittlich erzielte Preis.

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 22. September 2009 verkündete Urteil des

Landgerichts Berlin, Gesch.-Z.: 38 O 300/08, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes sieht der Senat nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1

S. 1 ZPO iVm. § 26 Nr. 8 ZPO ab.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden, hat

aber in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat zu Recht entschieden, dass dem Kläger gegen die Beklagte ein

Anspruch auf Rückzahlung überzahlter 19.495,44 Euro aus § 2 Nr. 5 des zwischen den

Parteien geschlossenen notariellen Kauf- und Übereignungsvertrages vom 19. März

2008 (§§ 133, 157 BGB) zusteht.

1. In § 2 Nr. 5 des Kaufvertrages haben die Parteien einen Anspruch des Klägers als

Käufer auf Überprüfung der Kaufpreisbildung und –höhe sowie Anpassung des

vereinbarten Kaufpreises vereinbart. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser

Anpassungsklausel, die in der Sache den Regelungen in §§ 313 Abs. 1, 2, 315 Abs. 3

BGB entspricht, bestehen nicht. Nach zutreffender Ansicht des Landgerichts ist der

Vertragsanpassungsanspruch dahingehend auszulegen, dass er sogleich auf die nach

dem geänderten Vertragsinhalt geschuldete Leistung geht. Für die Anpassungsrechte

nach §§ 313 Abs. 1, 315 Abs. 3 BGB ist es allgemein anerkannt, dass diese sich sofort

auf eine sich aus der Anpassung ergebende Leistung richten (vgl. nur Palandt-

Grüneberg, 69. Aufl. 2010, § 313 BGB, Rn. 41 mwN.; ders., aaO., § 315 BGB, Rn. 17

mwN.).

2. Der vom Kläger gezahlte Kaufpreis für das nach § 3 Abs. 5, 7 S. 1 des "Gesetzes über

staatliche Ausgleichsleistungen für Enteignungen auf besatzungsrechtlicher oder

besatzungshoheitlicher Grundlage, die nicht mehr rückgängig gemacht werden können"

(im Folgenden: AusglLeistG) begünstigt erworbene Ackerland mit einer Fläche von 18,84

ha ist in dem vom Landgericht ausgeurteilten Umfang überhöht.

Nach § 3 Abs. 7 S. 1 AusglLeistG ist der Wertansatz für landwirtschaftliche Flächen der

Verkehrswert, von dem ein Abschlag in Höhe von 35 % vorgenommen wird. Dem

zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis lag ein von der Beklagten ermittelter

Verkehrswert von 11.919 Euro/ha zugrunde. Das Landgericht gelangte nach dem

Ergebnis einer Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu

der Überzeugung, dass der tatsächliche Verkehrswert für das streitgegenständliche

Ackerland 10.190,- Euro/ha betrug. Das lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Im Einzelnen:

a) Das Landgericht hat den Verkehrswert zu Recht durch einen öffentlich bestellten und

beeidigten Sachverständigen ermitteln lassen. Es war bei der Verkehrswertbestimmung

insbesondere nicht nach § 5 Abs. 1 S. 5 der "Verordnung über den Erwerb land- und

forstwirtschaftlicher Flächen und Verfahren nach Ausgleichsleistungsgesetz" a.F. (im

Folgenden: FlErwV a.F.) darauf beschränkt, ein Gutachten des dort allein vorgesehenen

Gutachterausschusses einzuholen. Die Vorschrift betrifft nur die (außergerichtliche)

Verkehrswertermittlung der Kaufvertragsparteien und nicht das gerichtliche Verfahren.

Hierfür bleibt § 404 Abs. 1 ZPO maßgebend.

Damit kann dahin stehen, dass die in der seit dem 11. Juli 2009 geltenden Neufassung

des § 5 FlErwV in Satz 5 alternativ vorgesehene Einholung eines Verkehrswertgutachtens

eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen auf den vorliegenden (Alt-)

Fall nach § 7 Abs. 2 AusglLeistG anwendbar ist. § 7 Abs. 2 AusglLeistG ordnet eine

Rückwirkung auf Altfälle an, wenn Änderungen Erleichterungen für den Erwerber mit sich

bringen. Die Erweiterung der Möglichkeiten für eine Verkehrswertermittlung führt zu einer

solchen Erleichterung.

b) Entgegen der Ansicht der Beklagten sind sowohl das Landgericht als auch der

Sachverständige von einem richtigen Verständnis des Verkehrswert-Begriffs in § 3 Abs. 7

S. 1 AusglLeistG ausgegangen. Der Sachverständige hat diesen auch zutreffend im

Vergleichswertverfahren nach der WertV a.F. ermittelt.

aa) Einen eigenständigen Verkehrswert-Begriff nach dem AusglLeistG gibt es nicht. Das

AusglLeistG enthält weder eine ausdrückliche Definition des Verkehrswerts noch ergibt

sich eine solche im Wege der Auslegung. Maßgebend ist vielmehr § 194 BauGB (so z.B.

auch Zimmermann in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen

DDR, Band II, 56. EL März 2010, § 3 AusglLeistG, Rn. 112; zur Entwicklungsgeschichte der

Regelung vgl. etwa Ludden in: Offene Vermögensfragen, Band III, Juni 2009, § 3

AusglLeistG, Rn. 128 ff.). Danach wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis

bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen

Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften,

der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen

Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche

Verhältnisse zu erzielen wäre. Landwirtschaftlicher Verkehrswert ist mit den Worten des

BGH (Beschluss vom 27. April 2001 - BLw 14/00 -, NJW-RR 2001, 1021, 1022 mwN.) der

Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen Landwirt

durchschnittlich erzielt wird. Maßstab ist damit nicht etwa der beste zu erzielende Preis.

bb) Auf der Grundlage dieses Verkehrswertbegriffs haben sowohl der Sachverständige O

als auch das Gericht den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks richtig

ermittelt. Der Sachverständige hat die Definition des § 194 BauGB nicht nur auf Seite 11

seines Gutachtens wiedergegeben, sondern auch richtig angewendet. Er hat den

Verkehrswert darüber hinaus zutreffend nach den Vorgaben im Beweisbeschluss des

Landgerichts vom 23. Juli 2008 nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Die

dagegen vorgebrachten Einwendungen der Beklagten haben keinen Erfolg. Im Einzelnen:

(1) Unbegründet ist der Einwand der Beklagten, der Sachverständige habe seiner

Begutachtung die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses

Nordwestmecklenburg zugrunde gelegt, ohne zu überprüfen, ob bei diesen Kauffällen die

Grundstücke zuvor "offen am Markt angeboten" worden seien.

(a) Dabei teilt der Senat durchaus die Auffassung der Beklagten, dass für den

Verkehrswert auf die "offen am Markt", also gleichsam nicht "unter der Hand"

abgewickelten Grundstückskäufe abzustellen ist. Ohne weiteres zu folgen ist insoweit der

von der Beklagten in diesem Zusammenhang u. a. herangezogenen Entscheidung des

OLG Dresden vom 18.5.2010 (14 U 1451/08), wonach der "wirkliche Verkehrswert"

festzustellen sei. Mit der von § 194 BauGB vorausgesetzten Ermittlung der im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Preise ist gemeint, dass sie

Ausdruck eines marktangemessenen Aushandelns und damit offenen Anbietens am

Markt sind. Dass in Fällen des Verkaufs an Berechtigte nach dem AusglLeistG

naturgemäß eine Ausschreibung nicht stattfindet, ist auch von der EU-Kommission

berücksichtigt worden, die hierfür die Erstellung eines objektiven Wertgutachtens durch

einen unabhängigen Sachverständigen akzeptiert ("Mitteilung der Kommission

betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken

durch die öffentliche Hand" [sog. EU-Grundstücksmitteilung], ABl. Nr. C 209/3 vom 10.

Juli 1997, S. 1 ff., II Nr. 2. a); vgl. dazu auch Ehricke in: Immenga/Mestmäcker,

Wettbewerbsrecht: EG, 4. Aufl. 2007, Art. 87 Abs. 1 EGV Rn. 45).

(b) Zwar ergibt sich aus der Akte nicht, dass der Sachverständige O die von ihm

herangezogenen Verkaufsfälle daraufhin überprüft hat, ob sie "offen am Markt"

angeboten worden sind. Der Senat ist dennoch davon überzeugt, dass der vom

Sachverständigen ermittelte Verkehrswert iHv. 10.190,- Euro/ha den tatsächlichen

Verkehrswert wiedergibt.

Dabei geht der Senat zunächst davon aus, dass der Sachverständige O als für die

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken / landwirtschaftlichen

Grundstücken öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger aufgrund seiner

Sachkunde nicht "offen am Markt" angebotene Verkaufsfälle nicht berücksichtigt hat. Da

ihm die nicht anonymisierten Datensätze des Gutachterausschusses vorlagen, waren

ihm auch sich daraus ergebende Auffälligkeiten erkennbar. Darüber hinaus bietet die

herangezogene Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses als solche schon eine

hinreichende Gewähr, "auffällige" und damit auch "verdeckte" Verkaufsfälle aussondern

zu können. Denn in der vom Gutachterausschuss nach § 193 Abs. 5 S. 1 BauGB zu

führenden Kaufpreissammlung sind nach der hier einschlägigen "Landesverordnung über

die Bildung von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte (GutAVO)" des Landes

Mecklenburg-Vorpommern (GVOBl. M-V 1992, S. 401) vor allem "ungewöhnliche oder

persönliche Verhältnisse" auszuweisen (§ 12 Abs. 4, 5 GutAVO). Eine nähere

Bestimmung, was darunter zu verstehen ist, findet sich in § 6 Abs. 2 WertV a.F. (ab dem

1.7.2010: § 7 ImmoWertV). Erfasst werden damit letztlich Umstände, die die

Kaufpreisbildung atypisch beeinflussen können.

Die Mitglieder des Gutachterausschusses sind auch aufgrund entsprechender Sach- und

Fachkunde in der Lage, solche Unregelmäßigkeiten festzustellen: Nach § 192 Abs. 3

BauGB sollen sie die für die Wertermittlung erforderliche Sachkunde und Erfahrung

haben; nach § 2 Abs. 1 S. 2 der GutAVO des Landes Mecklenburg-Vorpommern müssen

sie sogar über diese Sachkunde und Erfahrung verfügen.

Sollten hier dennoch nicht "offen am Markt" angebotene Verkaufsfälle in die Ermittlung

eingeflossen sein, haben diese sich auf das Ergebnis jedenfalls nicht ausgewirkt. Der

Sachverständige O hat allein sechs sog. Ausreißer identifiziert, die vom Mittelwert der

insgesamt 26 herangezogenen Verkaufsfälle deutlich nach oben oder unten abweichen.

Handelt es sich dabei um nicht "offen am Markt" angebotene Verkaufsfälle, kommt

ihnen letztlich keine Bedeutung zu. Nicht nur dass die insgesamt 26 Verkaufsfälle schon

aufgrund ihrer großen Anzahl trotzdem eine ausreichend belastbare Grundlage bieten,

heben sich die sechs Werte nach den Feststellungen des Sachverständigen gegenseitig

auf (z.B. Seite 20 des Gutachtens). Sollten sich dagegen nicht "offen am Markt"

angebotene Objekte unter den anderen 20 Verkaufsfällen finden, kommt ihnen schon

allein deswegen keine Bedeutung zu, weil sie nicht vom Durchschnittspreis erheblich

abweichen. Dass es sich etwa bei den 20 Fällen insgesamt um "verdeckte" Verkäufe

handelt – und die "Ausreißer" in eine Richtung die Normalfälle sind -, hält der Senat für

unwahrscheinlich.

(2) Zu Recht hat der Sachverständige von den in der Anlage B 2 ausgewiesenen

Verkaufsfällen der Beklagten nur auf den 1. (dort Vertrags-Nr.: 10-3-3374-07 bzw. im

Gutachten laufende Nr. 580/2007 der Kaufpreissammlung) zurückgegriffen. Die übrigen

Objekte entsprechen schon nicht seinen Suchkriterien nach Verkaufszeitraum (Jan. 2007

– März 2008) und Größe (1 – 30 ha). Das Abstellen auf diese Auswahlmerkmale für die

heranzuziehenden Vergleichsobjekte ist sachgerecht und lässt Fehler nicht erkennen.

(3) Fehl geht ferner der Einwand der Beklagten, der Sachverständige O hätte die Werte

des Gutachterausschusses nicht ohne weiteres berücksichtigen dürfen, da er bei seiner

persönlichen Anhörung vor dem Landgericht im Termin am 14. Juli 2009 geäußert habe,

er sei sehr skeptisch, dass der Gutachterausschuss auch ungewöhnlichen

Geschäftsverkehr aus der Kaufpreissammlung gestrichen habe.

Die Beklagte gibt die protokollierte Aussage des Sachverständigen falsch wieder: Dieser

äußerte danach, dass er bei den vom Gutachterausschuss Nordwestmecklenburg

zugrunde gelegten Bodenrichtwerten wegen deren Richtigkeit sehr skeptisch sei.

Ungewöhnlicher Geschäftsverkehr sei bei der Verkehrswertermittlung nicht zu

berücksichtigen, ob dies bei allen Gutachterausschüssen auch tatsächlich so

gehandhabt werde, könne er nicht garantieren. Das bedeutet nur, dass er die

Wertermittlung des Gutachterausschusses für zweifelhaft hält, nicht aber die bloße

Datensammlung. Der Sachverständige hat aber nicht die vom Gutachterausschuss

ermittelten Werte, sondern allein die dort dokumentierten Daten übernommen und

eigenständig bewertet. Dass der Gutachterausschuss die Daten falsch sammelt, folgt

aus seiner Erklärung nicht.

Im Übrigen ist ungewöhnlicher Geschäftsverkehr nicht aus der Kaufpreissammlung zu

streichen, sondern besonders auszuweisen (§ 12 Abs. 4, 5 aE GutAVO) und - wie vom

Sachverständigen richtig ausgeführt - bei der Verkehrswertermittlung außer Acht zu

lassen.

(4) Relevanter Markt sind auch nicht allein die nach dem Flächenerwerbsprogramm der

Beklagten veräußerten Flächen. § 3 Abs. 7 S. 1 AusglLeistG stellt mit dem Verkehrswert

auf einen einheitlichen, objektiven Begriff ab. Maßgebend ist danach der im

gewöhnlichen Geschäftsverkehr (siehe oben aa)) und damit gerade nicht von einem

bestimmten Anbieterkreis oder in einem speziellen Vermarktungsverfahren zu

erzielende Preis. Verkaufsfälle nur eines Anbieters und damit ein subjektiver Wert

können dementsprechend nicht zu Grunde gelegt werden. Gestützt wird dieses

Verständnis auch durch § 5 Abs. 1 S. 5 FlErwV, nach dessen Wortlaut die

Wertentwicklung nach Bieterverfahren "auch" und nicht ausschließlich heranzuziehen ist.

Darüber hinaus wäre der dortige Verweis auf ein Verkehrswertgutachten sinnlos, wenn

Maßstab lediglich die von der Beklagten erzielten Preise sein sollten. Dagegen spricht

schließlich auch, dass der Änderung der FlErwV die Erwägung zu Grunde lag, dass die

Beklagte anhand der ihr vorliegenden Vergleichswerte aus eigenen und fremden

Verkäufen in der Lage sei, durch Berücksichtigung der aktuellen Preisentwicklung ein

marktgerechtes Angebot zu unterbreiten (vgl. BT-Ds. 16/12709, S. 7, linke Spalte oben).

Nach den Feststellungen des Sachverständigen O belaufen sich die Verkäufe der

Beklagten nur auf höchstens 28 – 30 % der Gesamtverkäufe und bilden damit nur einen

Teil des Marktes ab.

Allein eine Differenz zwischen den vom Sachverständigen O ermittelten Preisen und

denen der Beklagten begründet daher Zweifel an den Feststellungen des

Sachverständigen nicht.

c) Der Sachverständige hat zu Recht einen Abschlag wegen der Pachtbindung der vom

Kläger erworbenen Flächen vorgenommen. Zwar lässt sich seiner ergänzenden

Stellungnahme vom 24.6.2009 nicht entnehmen, ob ein Verpachtungsabschlag in den

von ihm ermittelten Kaufpreisen (insgesamt oder zumindest überwiegend) schon

enthalten war. Der Kläger hat jedoch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat

unwidersprochen vorgetragen, dass der Sachverständige nur unverpachtete Flächen

eingestellt hat.

d) In der Sache zu Recht rügt die Beklagte, dass der Sachverständige bei seinen

Ermittlungen die Gesamtfläche von 19,57 ha und damit fehlerhaft auch den nicht

begünstigt erworbenen Teil von 0,73 ha eingestellt habe. Einen Fehler des

angefochtenen Urteils in Höhe der von der Beklagten ermittelten Differenz von

insgesamt 101,10 Euro vermochte der Senat dennoch nicht festzustellen. Denn

aufgrund der vom Sachverständigen bei seinen Berechnungen vielfältig

vorgenommenen Rundungen, wirkt sich der Rechenfehler im Ergebnis nicht aus.

e) Letztlich lässt die vom Landgericht aufgrund der Beweisaufnahme gewonnene

Überzeugung vom Verkehrswert auch ansonsten Fehler nicht erkennen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die

vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. Die

Revision war nicht nach § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache weder

grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Insbesondere ist der Verkehrswertbegriff in der Rechtsprechung geklärt.

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