Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 346/01

KG Berlin: hauptsache, eigenbesitz, rechtshängigkeit, mietsache, verrechnung, mietvertrag, saldo, ermessen, sammlung, abrechnung
1
2
3
4
5
6
Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 346/01
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 535 BGB
Gewerberaummietvertrag: Übergabe der Mieträume durch den
Vormieter; Wirksamkeit eines neuen Vertrages trotz Bestand
eines weiteren Vertrages
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 24. Juli 2001 verkündete Urteil der
Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass
festgestellt wird, dass der Rechtsstreit wegen der geltend gemachten Hauptforderung in
der Hauptsache erledigt ist, soweit der Beklagte zu einer höheren Zahlung als 9.996,13
EUR nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 103,87 EUR
seit dem 5. Juli, 5. August, 5. September, 5. Oktober, 5. November sowie aus 1.033,95
EUR seit dem 5. Januar sowie aus jeweils 2.084,74 EUR seit dem 5. Februar, 5. März, 5.
April und 5. Mai 2001 verurteilt worden ist. Wegen der weitergehenden Zinsen wird die
Klage abgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
A. Die zulässige Berufung hat im Wesentlichen keinen Erfolg. Lediglich wegen der in
erster Instanz geltend gemachten Zinsen, deren Ausurteilung die Klägerin nunmehr
nicht mehr verlangt, kann nicht die Erledigung des Rechtsstreits festgestellt werden, so
dass die Klage insoweit abzuweisen ist (siehe III). Soweit die Klägerin die Zahlung des
Herrn Hubertus Bless mit den hier noch geltend gemachten Mietzinsbeträgen
verrechnet hat, war die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen
(siehe II). Wegen der noch geltend gemachten Mietzinsbeträge in Höhe von insgesamt
9.996,14 EUR nebst Zinsen war die Verurteilung gerechtfertigt (siehe I).
I. Die Klägerin kann von dem Beklagten die Zahlung der nach der Verrechnung
verbliebenen Mietzinsbeträge in Höhe von je 203,15 DM für die Zeit von Juli bis
Dezember 2000, von 2.055,17 DM für Januar 2001 und in Höhe von jeweils 4.077,40 für
die Zeit von Februar bis Mai 2001 aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages vom 28.
Januar 2000 für die Zeit von Juni bis August 2000 nach § 535 Satz 2 BGB a.F. und für die
Zeit von September 2000 bis Mai 2001 nach § 535 Absatz 2 BGB in Verbindung mit Art.
229 § 3 EGBG verlangen.
1. Die Klägerin kann die genannten Beträge geltend machen. Sie ist als Gesellschaft
bürgerlichen Rechts aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29. Januar
2001 (NJW 2001, 1056) als parteifähig anzusehen ist.
2. Zwischen der Klägerin und dem Beklagten bestand ein wirksamer Mietvertrag.
a) Soweit der Beklagte meint, dass nur ein bedingter Vertrag abgeschlossen worden ist,
hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass sich hierfür in dem schriftlichen
abgefassten Vertragswerk kein Anhaltspunkt findet und dass der Beklagte für etwa
daneben bestehende mündliche Abreden keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen
hat. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen in der landgerichtlichen
Entscheidung verwiesen. Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Senats
(vgl. Urteil vom 27. Mai 2002, Az.: 8 U 2074/00, KGR 2002, 285).
b) Der Annahme des Bestehens eines wirksamen Vertrages steht nicht der Vortrag des
Beklagten in der Berufung entgegen, dass der Vertrag nur zur Vorlage bei den
Kreditinstituten angefertigt worden ist. Dagegen spricht schon die Tatsache, dass
konkrete Vertragspflichten wie die Renovierungspflichten enthalten sind, die innerhalb
7
8
9
10
11
12
13
konkrete Vertragspflichten wie die Renovierungspflichten enthalten sind, die innerhalb
bestimmter Fristen erledigt werden sollten. Der Beklagte geht jedenfalls in seinem
Schreiben vom 16. März 2000, 19. Februar 2001 und dem Schreiben seines damaligen
Rechtsanwaltes vom 8. Mai 2001 selbst von einem bestehenden Mietverhältnis aus. Die
Richtigkeit der Auffassung des Beklagten unterstellt, läge aber ein Scheingeschäft nach
§ 117 Absatz 1 BGB vor. Für ein derartiges Geschäft fehlt es aber an ausreichendem
Tatsachenvortrag. So trägt der Beklagte nicht vor, woraus sich der übereinstimmende
Wille der Nichtgeltung der Vertragsabreden ergeben soll. Aus den vom Beklagten
beschriebenen äußeren Umständen des Betriebsüberganges ergibt sich ein solcher Wille
jedenfalls nicht, weil dies in jedem Fall vorausgesetzt hätte, dass die Parteien von einer
zweifelhaften Finanzierbarkeit ausgegangen sind. Dies behauptet der Beklagte aber
nicht. Der fehlende Tatsachenvortrag geht zu Lasten des Beklagten, weil er für die
Voraussetzungen eines Scheingeschäftes im Sinne des § 117 BGB darlegungs- und
beweispflichtig ist (vgl. BGH, NJW 1988, 2597; 1991, 1617; Palandt/Heinrichs, BGB, 62.
Aufl., § 117 Rn. 9; Erman/Palm, BGB, 10. Aufl., § 117 Rn. 19).
c) Entgegen der Auffassung des Beklagten scheitert die Wirksamkeit des Vertrages nicht
daran, dass die mit seinem Vater bestehende Nutzungsvereinbarung vom 11. Oktober
1999 nicht, jedenfalls nicht förmlich aufgehoben worden ist. Denn selbst wenn die
Klägerin aufgrund dieser Vereinbarung zur Überlassung der Mietsache an den Beklagten
wegen entgegenstehender Rechte seines Vaters außerstande gewesen wäre, läge kein
Fall des § 306 BGB a.F. vor. Denn insoweit greift die Sonderregel des § 541 BGB a.F. ein,
die über ihren Wortlaut hinaus bereits dann anzuwenden ist, wenn das subjektive
Leistungsunvermögen bereits zu Beginn des Mietverhältnis bestanden hat (vgl. BGH,
NJW 1980, 777; 1985, 1025; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete,
3. Aufl., III Rn. 1185f.; Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., § 541 Rn. 1).
d) Der von der Klägerin geltend gemachte Mietzinsanspruch scheitert schließlich auch
nicht daran, dass dem Beklagten die Mieträume nicht überlassen worden wären.
Entgegen der Auffassung des Beklagten bedarf es zu einer Überlassung der Mietsache
keiner direkten Übergabe durch den Vermieter. Insoweit reicht es aus, dass sich der
Mieter selbst den Besitz an der Mietsache verschafft. Die Parteien können demgemäß
auch Vereinbarungen im Vertrag über die Art und Weise der Überlassung treffen.
Insoweit haben die Parteien auch vereinbart, dass der Beklagte die Mietflächen von dem
Vormieter, seinem Vater übernehmen soll. Ob dieser aufgrund der Vereinbarung in dem
Vertrag zur Übergabe der Mieträume oder sogar seiner Unternehmung an seinen Sohn
verpflichtet war, spielt insoweit keine Rolle, weil es für die Frage der Überlassung allein
auf die tatsächliche Nutzbarkeit durch den Mieter ankommt.
Der Beklagte behauptet allerdings nun in der Berufung, dass sein Vater die Mieträume in
Eigenbesitz gehalten hätte, woraus sich ergebe, dass es an der notwendigen
Besitzeinräumung mangele. Insoweit fehlt aber schon näherer Vortrag, wie sich der
behauptete Eigenbesitz ausgewirkt hat. Denn der Beklagte behauptet schon nicht, dass
ihm der Zugang zu den Räumen verwehrt war. Er behauptet auch nicht, dass ihm sein
Vater den Besitz streitig gemacht hat. Dann bedeutet die Erklärung, der Vater habe
Eigenbesitz gehabt, nicht mehr als eine Rechtsauffassung. Diese ist aber nach dem
bisherigen Sach- und Streitstand unzutreffend. Der Beklagte hat im Schreiben vom 16.
März 2000 selbst erklärt, dass er Umbauarbeiten in den Räumen durchführen lasse. Dies
lässt nicht den Schluss zu, dass ihm kein oder nur ein untergeordneter Besitz
eingeräumt worden ist.
3. Einwendungen gegen die insoweit ausgeurteilten und noch geltend gemachten Zinsen
hat der Beklagte nicht erhoben. Der Anspruch ergibt sich aus den §§ 284, 288 BGB.
II. Soweit die Klägerin mit dem Schriftsatz vom 24. April 2003 die von dem Vater des
Beklagten erfolgte Zahlung von 24.800 DM mit den ältesten hier geltend gemachten
Mietzinsforderungen verrechnet hat, ist die Erledigung des Rechtsstreits in der
Hauptsache festzustellen. Die Klägerin hat insoweit zwar keinen ausdrücklichen Antrag
gestellt. Dieses Begehren ergibt sich aber aus der Tatsache, dass die Klägerin die Klage
auch insoweit zunächst für begründet hielt und beantragt hat, das landgerichtliche Urteil
wegen eines Betrages in Höhe von 9.996,13 EUR nebst näher bezeichneter Zinsbeträge
aufrecht zu erhalten. Die Klägerin hat insoweit auch zu Recht einen Betrag in Höhe von
1.405,81 DM von der Verrechnung ausgenommen. Denn in dieser Höhe waren für die
Zeit von Juli bis Januar 2001 Nebenkostenvorschüsse in Höhe von monatlich 200,83 DM
zu berücksichtigen, die nicht mehr Gegenstand des Zahlungsantrages der Klägerin sind.
Wegen des verbliebenen Betrages von 23.394,19 DM war die Erledigung des
Rechtsstreits in Höhe der mit dem Vater vereinbarten Nettomietzinsbeträge von
14
15
16
17
Rechtsstreits in Höhe der mit dem Vater vereinbarten Nettomietzinsbeträge von
3.279,17 DM vorzunehmen, weil die Klage insoweit erst durch ein nach Rechtshängigkeit
eintretendes Ereignis unbegründet geworden ist. Dabei kann dahinstehen, ob die als
Zahlung für den Vater des Beklagten bezeichnete Leistung sofort hätte auf die
Mietzahlungsverpflichtung des Beklagten angerechnet werden müssen. Denn die
Leistung ist in jedem Fall erst nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit der Klage am 1.
Juni 2001 erfolgt. Denn die Zahlung erfolgte erst im Juli 2001.
III. Eine Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache kommt aber
nicht in Betracht, soweit die Klägerin auch den Zinsantrag insoweit nicht mehr weiter
verfolgt, wie sie Verrechnungen auf ihre Hauptforderungen vorgenommen hat. Denn
insoweit ist die Klage nicht unbegründet geworden.
B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Absatz 2 ZPO. Soweit die Parteien den
Rechtsstreit wegen der geltend gemachten Nebenkostenvorschüsse in der Hauptsache
übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die auf diesen Anteil entfallenden
Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands gemäß § 91a ZPO
nach billigem Ermessen zu entscheiden. Danach hat der Beklagte in entsprechender
Anwendung des § 91 Absatz 1 Satz 1 ZPO auch diese Kosten zu tragen, weil er nach
dem Mietvertrag zur Leistung dieser Beträge zum Zeitpunkt ihrer Rechtshängigkeit
verpflichtet war. Der Anspruch der Vermieterin ist allein wegen des Ablaufs der
Abrechnungsfrist, die mit einem Jahr nach Ablauf der zugrunde liegenden
Leistungsperiode endet, untergegangen. Die Vermieterin kann lediglich noch das Saldo
aus einer Abrechnung verlangen.
C. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10,
713 ZPO.
Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich und von den Parteien nicht geltend
gemacht worden.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum