Urteil des KG Berlin vom 21.02.2002

KG Berlin: juristische person, mietsache, zustand, beendigung, auflage, handelsregister, vertragsverletzung, vermieter, firma, entsorgung

Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 94/02

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 50 ZPO, § 326 BGB, § 535

BGB, §§ 535ff BGB

Gewerberaummiete: Passivlegitimation einer juristischen Person

in Auflösung; Schadenersatz wegen unterlassener

Schönheitsreparaturen

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21. Februar 2002 verkündete Urteil der

Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, wie Gesamtschuldner an den Kläger 11.848,56 EUR (=

23. 173,76 DM) nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 10.059,03 EUR (=

19.673,76 DM) seit dem 22. März 2001 und aus je 894,76 EUR (= 1.750,– DM) seit dem

06. Dezember 2000 und dem 05. Januar 2000 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug haben der Kläger 25 % und die

Beklagten 75 % zu tragen.

Von den Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszug haben der Kläger 19 % und die

Beklagten 81 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten ist in der Sache überwiegend unbegründet, sie hat

nur in geringem Umfang Erfolg.

Auch die Berufung der Beklagten zu 1) ist – entgegen der Ansicht des Klägers – zulässig.

Die Beklagte zu 1) hat gegen das ihr am 07. März 2002 zugestellte Urteil der

Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin am 08. April 2002, einem Montag, Berufung

eingelegt. Die Löschung der Beklagten zu 1) im Handelsregister erfolgte nach dem

Aktenauszug aus dem Handelsregister HR B 59895 des Amtsgerichts Charlottenburg

am 30. April 2002. Die vor der Löschung der Beklagten zu 1) eingelegte Berufung ist

damit zulässig, weil jedenfalls die Beklagte zu 1) zu dieser Zeit parteifähig war.

II.

Die Klage ist nicht infolge der Löschung der Beklagten zu 1) im Handelsregister durch

Verlust der Parteifähigkeit unzulässig geworden. Die Löschung der Beklagten zu 1) im

Handelsregister hat nur deklaratorische Bedeutung und keine rechtsgestaltende

Wirkung. Sie führt nicht automatisch zum Verlust der Parteifähigkeit, der nur in Fällen der

Vollbeendigung der Gesellschaft (Vermögenslosigkeit und kein sonstiger

Abwicklungsbedarf) eingetreten wäre (BGH NJW 1995, 196; BGH NJW-RR 1994,542;

Zöller/Vollkommer, ZPO, 23. Auflage, § 50 ZPO, Rdnr. 4,4b; Stein/Jonas/Bork, ZPO, 21.

Auflage, § 50 ZPO, Rdnr. 34 b, 34 c). Solange die Vermögenslosigkeit nicht feststeht, ist

eine juristische Person auch noch nach ihrer Auflösung parteifähig (BGHZ 84,303; BGH

WM 1986, 145). Zwar haben die Parteien nichts dazu vorgetragen, dass die Beklagte zu

1) noch über Vermögen verfügt. Vielmehr hat der Kläger unbestritten vorgetragen, dass

er aufgrund anderer Vollstreckungstitel erfolglose Vollstreckungsversuche unternommen

hat. Jedoch ist der der Beklagten zu 1) möglicherweise zustehende, durch das Obsiegen

bedingte Kostenerstattungsanspruch gegen den Kläger in vorliegenden Prozeß zu

berücksichtigen. Wenn die Beklagte zu 1) mit ihrer Berufung durchdringt, würde sie einen

Kostentitel gegen den Kläger erlangen und mit dem (bedingten)

Kostenerstattungsanspruch Vermögen besitzen (BGH WM 1986, 145 = NJW-RR

1986,394; OLG Koblenz NJW-RR 1999, 39 = ZIP 1998,967; Stein/Jonas/Bork; a.a.O., § 50

ZPO, Rdnr. 34 c m.w.N; a.A. BGH ZIP 1981, 1268 = NJW 1982,238). Solange ein

Passivprozeß schwebt fehlt es daher an der Vollbeendigung der Abwicklung

(Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 50 ZPO, Rdnr. 50; BAG NJW 1982,1831; Aufsatz von Bork JZ

1991,848). Bis zur rechtskräftigen Entscheidung kann deshalb nicht von der völligen

Vermögenslosigkeit, dem Fehlen von jeglichem Abwicklungsbedarf ausgegangen

werden, so dass die Beklagte zu 1) weiterhin parteifähig i. S. von § 50 ZPO bleibt.

Die Berufung der Beklagten ist überwiegend unbegründet.

Unbegründet ist die Berufung soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung von

Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 19.631,26 DM

wendet. Der Anspruch des Klägers ist insoweit gemäß § 326 BGB begründet. Das

Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung zutreffend davon ausgegangen, dass

die Beklagte zu 1) es nach dem Mietvertrag übernommen hat, die Mietsache nach

Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben und, dass die Parteien damit eine

Endrenovierungspflicht vereinbart haben. Bedenken gegen die Wirksamkeit der

Regelungen in § 3 Nr. 5 und § 20 Nr. 5 des Mietvertrages bestehen nicht. Insoweit wird

auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, die die Beklagten mit

der Berufung auch nicht angegriffen haben. Nach dem Rückgabeprotokoll vom 31.

Januar 2001 erfolgte die Rückgabe der Räume in unrenoviertem Zustand, so dass von

der Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses

auszugehen ist. Hat der Mieter die Verpflichtung übernommen Schönheitsreparaturen

bei Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmen, so gerät er bei Nichtvornahme mit

dem Tag der Beendigung in Verzug, ohne dass es noch ein ausdrücklicher Mahnung

bedarf (Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage,

V. A., Rdnr. 159; BGH WuM 1982,296). Mit einvernehmlicher Aufhebung des

Mietverhältnisses ist die Beklagte zu 1) ab dem 01. Februar 2001 mit der Ausführung der

Schönheitsreparaturen in Verzug. Der Beklagten zu 1) ist auch eine Nachfrist zur

Bewirkung der Leistung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB gesetzt worden.

Das Schreiben vom 02. Februar 2001 genügt – entgegen der Ansicht der Beklagten –

den Anforderungen des § 326 BGB. Zwar ist es für die Aufforderung zur Bewirkung der

Leistung erforderlich, dass der Vermieter grundsätzlich die geforderten

Schönheitsreparaturen im einzelnen genau bezeichnet, damit der Mieter erkennen kann,

was von ihm gefordert wird. Hat der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen

ausgeführt und verlangt der Vermieter eine komplette Totalsanierung der Mietsache

reicht es aus, wenn die generelle fachgerechte Renovierung der Mietsache verlangt wird

(Bub/Treier/Scheuer, a.a.O., V. A, Rdnr. 167; LG Frankfurt MDR 1973,676). Entscheidend

ist, dass der Mieter weiß, was von ihm verlangt wird. Dies ist vorliegend der Fall. Der

Kläger hat die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 02. Februar 2001 zur Durchführung der

Schönheitsreparaturen aufgefordert und darauf hingewiesen, dass die Tapeten an den

Wänden Löcher aufweisen und nicht gestrichen sind. Im Hinblick darauf, dass die

Beklagte zu 1) nach dem Mietvertrag eine Endrenovierung schuldete und sie selbst nicht

behauptet, Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben, war für die Beklagte zu 1)

ersichtlich, dass sie Tapezier – und Anstricharbeiten in allen Räumen vorzunehmen

hatte. Soweit die Beklagten geltend machen, dass die Beklagte zu 1) zu den

erforderlichen Arbeiten an der Zwischendecke nicht ordnungsgemäß aufgefordert

worden sei, trifft dies nicht zu. So hat der Kläger die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom

06. Dezember 2000 darauf hingewiesen, dass die von der Beklagten zu 1) eingebauten

Zwischendecke zu entfernen ist und die ursprüngliche Decke zu renovieren ist. Ferner

hat er in dem Schreiben angeboten, dass die Beklagte zu 1) die Zwischendecke in den

Räumen belassen könne, wenn diese ordnungsgemäß sei. Dementsprechend hat der

Kläger die Beklagte zu 1) dann im Schreiben vom 02. Februar 2000 aufgefordert, die

fehlenden Deckenplatten wieder einzusetzen. Damit war für die Beklagte zu 1) klar, dass

sie entweder die Zwischendecke entfernen und die malermäßige Instandsetzung

vorzunehmen hatte oder die fehlenden Deckenplatten einzusetzen hatte, um die

Zwischendecke in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Beides hat die

Beklagte zu 1) unstreitig nicht getan, so dass sie dem Kläger zum Schadensersatz in

Höhe der Kosten zur ordnungsgemäßen Herstellung der Decke – sei es aus § 326 BGB

oder aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung – verpflichtet ist. Im

übrigen hat der Kläger unbestritten vorgetragen, dass durch das Ersetzen einzelner

Deckenplatten geringere Kosten entstanden sind als durch die vollständige Entfernung

der Zwischendecke und nachfolgende malermäßige Instandsetzung der vorhandenen

Decke.

Soweit die Beklagten mit der Berufung weiter geltend machen, dass wegen eines

Rohrbruches die Schönheitsreparaturen nicht möglich gewesen seien, ist dies

unerheblich. Auch in der Berufungsinstanz haben die Beklagten nicht ausreichend

vorgetragen, in welchem Bereich genau ein solcher Rohrbruch aufgetreten sein soll und,

dass der Kläger diesen zu vertreten hat. Ferner haben die Beklagten nicht dargelegt, wie

sich der behauptete Wasserschaden auf die Mietsache ausgewirkt hat und, dass

deswegen die Ausführung von Schönheitsreparaturen in allen Mieträumen nicht möglich

gewesen seien.

Der Höhe nach ergibt sich der geltend gemachte Schadensersatz aus dem

Kostenangebot der Firma E. GmbH vom 16. Februar 2001, wobei der Kläger die hierin

enthaltene Positionen 1 bis 10 sowie 15 und 16 beanspruchen kann. Die Beklagten sind

den hierin angegebenen Flächen bzw. Mengen und Preisen nicht entgegengetreten, so

dass sie als unstreitig zugrunde zu legen waren (§ 138 Abs. 3 ZPO).

Der Beklagte zu 2) hat nach der Erklärung vom 05. Juni 2000 die selbstschuldnerische

Bürgschaft für sämtliche Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis des Klägers mit der

Beklagten zu 1) übernommen. Er haftet dem Kläger daher auch auf Schadensersatz

wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen gemäß den §§ 326, 765 Abs. 1 BGB.

Die Beklagten haben die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts zur Haftung des

Beklagten zu 2) dem Grunde nach mit der Berufung auch nicht mehr angegriffen.

Hingegen steht dem Kläger Schadensersatz wegen der Positionen 11 bis 14 gemäß

Kostenangebot der Firma E. GmbH nicht zu, insoweit hat die Berufung in Höhe von

4.694,87 DM Erfolg.

Bei diesen Positionen handelt es sich nicht um Schadensersatz wegen unterlassener

Schönheitsreparaturen. Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst in Anlehnung an

§ 28 Abs.4 Satz 5 der Zweiten Berechnungsverordnung das Tapezieren, Anstreichen

oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper

einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von

innen (RE BGHZ 92,363,368). Er umfasst also grundsätzlich nur Maler- und

Tapezierarbeiten zur Herstellung der äußerlichen Ansehnlichkeit der Mieträume, nicht

jedoch eigentliche Reparaturen oder Instandsetzungen (Bub/Treier/Kraemer; a.a.O., III.

A., Rdnr. 1068). Der Kläger verlangt mit den Positionen 11 und 12 die Entfernung und

Entsorgung eines alten Spanplattenbelages. Zwar käme insoweit ein Anspruch aus

positiver Vertragsverletzung wegen Schlechterfüllung der Rückgabepflicht in Betracht.

Der Mieter ist im Rahmen der Rückgabe grundsätzlich verpflichtet, einen von ihm

eingebrachten Fußbodenbelag zu entfernen. Ist der Belag vom Vormieter eingebracht

worden und sind die Räume dem Mieter vom Vermieter in diesem Zustand vermietet

worden, so braucht der Mieter den Belag nicht zu entfernen (Sternel, Mietrecht, 3.

Auflage, IV, Rdnr. 697; OLG München DWW 1987,124). Denn der Mieter ist grundsätzlich

nur verpflichtet die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben wie er sei bei Beginn des

Mietverhältnisses übernommen hat. Die Beklagten haben vorgetragen, dass der

Spanplattenbelag nicht von der Beklagten zu 1) eingebracht worden ist. Diesem Vortrag

ist der Kläger nicht entgegengetreten, so dass der Vortrag als zugestanden anzusehen

ist (§ 138 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte zu 1) war daher nicht zur Entfernung und

Entsorgung des Spanplattenbelags verpflichtet, so dass der Kläger hierfür

Schadensersatz nicht verlangen kann.

Der Kläger kann auch die Kosten für die fehlenden Scheuerleisten und deren Anstrich

(Positionen 13 und 14) als Schadensersatz nicht beanspruchen. Zwar käme hier ebenso

ein Anspruch aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung in Betracht. Denn

Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung schuldet der Mieter, wenn er die

Mietsache in beschädigtem oder sonst nicht einwandfreien Zustand zurückgibt (Sternel,

a.a.O., IV, Rdnr. 613). Die Beklagten haben hierzu vorgetragen, dass die Scheuerleisten

bereits bei Beginn des Mietverhältnisses nicht vorhanden waren. Diesen Vortrag hat der

Kläger nicht bestritten, so dass er als zugestanden anzusehen ist. Wenn der Mieter sich

darauf beruft, dass das Mietobjekt schon bei Beginn des Mietverhältnisses beschädigt

gewesen ist, hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass der Schaden während

der Mietzeit eingetreten ist (OLG Stuttgart WM 1987,250). Hierzu fehlt jeder Vortrag des

Klägers. Wenn die Scheuerleisten bereits bei Beginn des Mietverhältnisses fehlten,

wovon auszugehen ist, war die Beklagte zu 1) im Rahmen der ordnungsgemäßen

Rückgabe der Mietsache auch nicht verpflichtet, diese erst einzubauen und zu streichen.

Die Forderung gemäß Kostenangebot der Firma E in Höhe von 24.326,13 DM war daher

um die Positionen 11 bis 14 in Höhe von 4.694,87 DM (incl. Mwst.) zu kürzen, so dass

dem Kläger ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 19. 631,26 DM zusteht. Unter

Berücksichtigung des vom Landgericht zuerkannten weiteren Zahlbetrages von 3.542,40

DM (rückständige Mieten und Kosten für ein Türschloss), den die Beklagten mit der

Berufung nicht angegriffen haben, steht dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung von

23.173,76 DM zu.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 Abs. 1, 97 ZPO. Die Entscheidung zur

vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711,713 ZPO.

Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich, § 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO.

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