Urteil des KG Berlin vom 21.06.2001

KG Berlin: arglistige täuschung, wohnfläche, eigentumswohnung, terrasse, kaufvertrag, erfüllungsgehilfe, grundstück, vollstreckung, eigenschaft, nutzungsrecht

Gericht:

KG Berlin 12.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

12 U 194/01

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 278 BGB, § 463 BGB, § 652

BGB

Wohnungskaufvertrag: Angabe der "Wohnfläche" im Exposé

eines Maklers als arglistige Täuschung; Makler als

Erfüllungsgehilfe; Anforderungen an eine hinreichend

substantiierte Behauptung

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 21. Juni 2001 verkündete Urteil der

Zivilkammer 33 des Landgerichts Berlin – 33 O 188/01 – wird auf ihre Kosten

zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in

Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht die

Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die Klägerin macht aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Ehegatten, des Zeugen

G W, Gewährleistungsansprüche aus einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

geltend. Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. Oktober 1994 erwarb sie gemeinsam mit

ihrem Ehemann von der Beklagten eine im Haus Rstraße ... in ... B gelegene

Eigentumswohnung zum Preis von 275.000,00 DM. Vermittelt wurde der Vertrag von

dem Makler G S, der von der Beklagten mit einer schriftlichen Vollmachtsurkunde, die er

auch der Klägerin vorlegte, mit der Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages

beauftragt worden war und mit der Klägerin und ihrem Ehemann die Vorverhandlungen

führte. In einem Exposé vom 11. September 1994, welches der Klägerin und ihrem

Ehemann übergeben wurde, wurde die Wohnung wie folgt beschrieben:

"2-Zimmer-Eigentumswohnung, ... B, Rstraße ..., Hochparterre, mit Terrasse ...

Wohnfläche: ca. 74 m²".

Der notarielle Kaufvertrag vom 19. Oktober 1994 enthält keine Angaben zur Größe der

Eigentumswohnung. Gemäß § 4 Abs. 2 übernahm die Beklagte weder Gewähr für

Umfang, Größe, Güte und Beschaffenheit des Grundstücks und der auf dem Grundstück

errichteten Baulichkeiten, noch sicherte sie besondere Eigenschaften zu.

Die Klägerin hat geltend gemacht, die Wohnfläche der Eigentumswohnung ohne Terrasse

habe lediglich 63,18 m² betragen, die Größe der Terrasse 15 m². Dies sei der Beklagten

bekannt gewesen. In der Angabe einer Wohnfläche von 74 m² in dem Exposé läge mithin

eine arglistige Täuschung. Auch bei den vertragsvorbereitenden Gesprächen, die mit

dem Makler G S geführt worden seien, sei immer nur von 74 m² Innenfläche die Rede

gewesen. Die Klägerin und ihr Ehemann seien durch die Beklagte mittels des von ihr

zwischengeschalteten Maklers bewusst falsch informiert worden. Die Beklagte hat den

Vortrag der Klägerin zur Wohnungsgröße und zum Inhalt der Vorverhandlungen

bestritten und die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil vom 21. Juni 2001, auf dessen

Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen.

Gegen das ihr am 12. Juli 2001 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 4. August 2001

Berufung eingelegt, die sie mit einem am 3. September 2001 bei Gericht

eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

Die Klägerin wendet sich gegen die Ansicht des Landgerichts, sie habe eine arglistige

Täuschung nicht schlüssig vorgetragen. Sie meint, schon nach dem allgemeinen

Sprachgebrauch beziehe sich die Angabe einer Wohnfläche bzw. Wohnungsgröße in

einem Maklerexposé ausschließlich auf die Wohnungsinnenfläche. Selbst wenn man

entsprechend der zweiten Berechnungsverordnung die Terrassenfläche zur Hälfte mit in

Ansatz bringe, ergebe sich eine Wohnfläche von nur 70,5 m².

Die Klägerin rügt eine Verletzung der richterlichen Aufklärungs- und Hinweispflicht, weil

das Landgericht ihren unter Beweis gestellten Vortrag zum Inhalt der

Vertragsverhandlungen als unsubstantiiert zurückgewiesen hat.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des am 21. Juni 2001 verkündeten Urteils des

Landgerichts Berlin zu verurteilen, an sie 40.135,13 DM nebst Zinsen in Höhe von 5 %

über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatzüberleitungsgesetzes seit dem 30.

Januar 2001 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt sowie vertieft hierzu ihren

erstinstanzlichen Vortrag.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der

gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat gemäß Beschluss vom 20. Januar 2003 (Bl. 67 d. A.) Beweis erhoben

durch uneidliche Vernehmung des Zeugen G S.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis folgt das Gericht dem

Landgericht darin, dass der geltend gemachte Anspruch der Klägerin unter keinem

rechtlichen Gesichtspunkt zusteht.

1. Im Ansatz zutreffend hat das Landgericht ausschließlich Schadensersatzansprüche

gemäß § 463 BGB wegen arglistigen Vorspiegelns einer nicht vorhandenen

Eigenschaft geprüft, nicht aber wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft. Da

der notarielle Kaufvertrag vom 19. Oktober 1994 keine Angaben hinsichtlich der

Größe der veräußerten Eigentumswohnung enthält, dafür aber einen

Gewährleistungsausschluss hinsichtlich Umfang, Größe, Güte und Beschaffenheit

des Grundstücks und der auf dem Grundstück errichteten Baulichkeiten (§ 4 Abs. 2),

scheidet die Zusicherung einer bestimmten Wohnfläche, etwa aufgrund der Angabe

der Wohnfläche von ca. 74 m² im Exposé vom 11. September 1994 (Anlage K 3) aus

(vgl. BGH NJW 1991, 912 ff., wo im Vertrag ausdrücklich eine Wohnfläche von ca. 130

m² angegeben worden war).

a) Eine arglistige Täuschung hinsichtlich der Größe der Wohnfläche der veräußerten

Eigentumswohnung liegt nicht bereits in der Angabe einer Wohnfläche von ca. 74 m²

im Exposé vom 11. September 1994. Zwar ergibt sich aus dem Schreiben der

Beklagten vom 3. Januar 2001 (Anlage K 8, Bl. 8), dass diese von einer Innenfläche

der verkauften Eigentumswohnung von rund 65 m² (und nicht 74 m²) ausgegangen

ist. Auch besteht kein Anlass zu der Annahme, die Beklagte sei zum Zeitpunkt des

Vertragsschlusses am 19. Oktober 1994 von einer größeren Innenfläche der

verkauften Eigentumswohnung ausgegangen. Eine arglistige Täuschung könnte in

der Angabe einer Wohnfläche von ca. 74 m² in dem Exposé jedoch nur dann

gesehen werden, wenn nach dem allgemeinen Sprachgebrauch oder nach einer

örtlichen Verkehrssitte die Erklärung in dem Exposé für einen Interessenten so zu

verstehen gewesen wäre, dass sich die 74 m² ausschließlich auf die Wohnfläche im

Inneren der Eigentumswohnung beziehen und der Beklagten dies bekannt gewesen

wäre oder zumindest hätte bekannt sein müssen (vgl. BGH NJW 1991, 912, 913 =

WM 1991, 519, 520; Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 459 Rdnr. 232). Dies ist

indessen – entgegen der Ansicht der Klägerin – nicht der Fall. Zwar besteht kein

allgemeiner Sprachgebrauch des Inhalts, den Begriff der Wohnfläche mit einer

Wohnflächenberechnung nach der zweiten Berechnungsverordnung (§§ 42 bis 44 der

zweiten BVO) gleichzusetzen (vgl. BGH a. a. O.). Umgekehrt besteht aber auch kein

allgemeiner Sprachgebrauch, wonach die Wohnfläche ausschließlich mit der

Innenfläche gleichzusetzen wäre.

Dem Gericht, das geschäftsplanmäßig u. a. auch mit der Bearbeitung von

Mietstreitigkeiten befasst ist, ist ferner bekannt, dass sich in Berlin keine Verkehrssitte

gebildet hat, die Wohnfläche in einer bestimmten Weise zu ermitteln, auch wenn es im

Markt eine Tendenz dazu gibt, bei der Auslegung des Begriffs Wohnfläche die zweite

Berechnungsverordnung zugrunde zu legen, d. h., die Fläche von Balkonen und

Terrassen bis zu einer bestimmten Größe hälftig zur Wohnfläche hinzuzurechnen.

Das Exposé kann daher nach den Umständen durchaus auch so verstanden werden,

dass die Terrassenfläche – zumindest anteilig – bei der Berechnung der Wohnfläche

berücksichtigt wurde. Denn entgegen dem Vorbringen der Klägerin auf den Seiten 3 und

4 der Klageschrift, wonach zwischen den Parteien ein Sondernutzungsrecht an der

Terrassenfläche "nie zur Debatte" gestanden habe, wird die streitgegenständliche

Eigentumswohnung im Exposé ausdrücklich als "2-Zimmer-Eigentumswohnung,

Hochparterre mit Terrasse" angepriesen. Weiter heißt es in dem Text des Exposés, die

Wohnung habe "über die Terrasse Zugang zu einem schönen großen Garten". Als die

Beklagte dem Maklerunternehmen S Immobilien die Angaben für das Exposé vom 11.

September 1994 übermittelte, brauchte sie also nicht davon auszugehen, ein

Interessent würde die Angabe der Wohnfläche von ca. 74 m² ausschließlich auf die

Innenfläche der Eigentumswohnung beziehen.

Auch soweit die Klägerin in der Berufung unter Beweisantritt behauptet, die Terrasse

habe eine Fläche von nur 15 m² (was sie irrtümlich für unstreitig hält, führt das nicht zu

einer anderen Beurteilung. Zwar ergebe sich dann, ausgehend von einer von der

Klägerin berechneten Innenfläche von 63,18 m² eine Gesamtwohnfläche von nur 70,68

m², so dass eine nicht unerhebliche Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche (ermittelt

nach der zweiten Berechnungsverordnung) von der im Exposé mitgeteilten Wohnfläche

ergebe (die Circaangabe in dem Exposé würde nach der Rechtsprechung des BGH nur

eine Vermessungstoleranz von etwa einem Prozent, also weniger als einem Meter,

rechtfertigen; BGH WM 1984, 941, 943). Die Klägerin hat jedoch weder hinreichend

dargetan noch unter Beweis gestellt, dass der Beklagten die von der Klägerin

behauptete Terrassenfläche von lediglich 15 m² zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses

am 19. Oktober 1994 bekannt gewesen sei. Vielmehr hat sie selbst noch in der

Klageschrift vom 12. April 2001 die Terrassenfläche – wie auch die Beklagte – mit 25 m²

angegeben. Allein der Vortrag der Klägerin auf S. 2 im letzten Absatz der

Berufungsbegründung, die Beklagte sei langjähriger Voreigentümer und Verwalter des

Objekts gewesen, rechtfertigt noch nicht die Annahme, der Beklagten sei bei

Herausgabe des Exposés eine Terrassenfläche von nur 15 m² bekannt gewesen.

b) Auch ein arglistiges Verhalten des für die Beklagte tätigen Maklers G S lässt sich

nicht feststellen.

aa) Die Beklagte muss sich grundsätzlich das Verhalten des Maklers S zurechnen

lassen. Zwar ist der Makler nicht ohne weiteres Erfüllungsgehilfe einer

Vertragspartei (Palandt-Sprau, BGB, 61. Aufl., Einf. vor § 652 Rdnr. 9 m. w. N.).

Maßgebend ist vielmehr eine Beurteilung des jeweiligen Einzelfalles, wobei es die

Rechtsprechung bisher vermieden hat, allgemein gültige Rechtssätze zur

Differenzierung aufzustellen. Vielmehr beschränkt sich der Bundesgerichtshof in

der Regel auf den Hinweis, dass sich jede schematische Lösung verbiete (BGH NJW

1996, 451, 452). Der Makler wird jedoch grundsätzlich dann als Erfüllungsgehilfe

einer Vertragspartei angesehen, wenn diese sich des Maklers als ihrer Hilfsperson

bedient, indem sie ihm die Führung der wesentlichen Vertragsverhandlungen

überlassen hat (BGH a. a. O.). Dem steht es nicht entgegen, wenn dem Makler

kein eigener Verhandlungsspielraum eingeräumt wird (BGH a. a. O.). Ein Makler ist

dann als Erfüllungsgehilfe einzustufen, wenn er mit Wissen und Wollen einer der

späteren Vertragsparteien Aufgaben, die typischerweise ihr obliegen, übernimmt.

Es kommt darauf an, ob bei wertender Beurteilung der tatsächlichen Umstände

sein Verhalten dem Geschäftsherrn zuzurechnen ist (BGH a. a. O.).

Im vorliegenden Fall war der Zeuge S nicht nur, wie die Klägerin unwidersprochen

vorträgt, der einzige Ansprech- und Verhandlungspartner der Klägerin und ihres

Ehemannes. Mit der undatierten Vollmachtsurkunde (Anlage K 4), welche der Makler S

den Klägern unstreitig vorgelegt hat, hat die Beklagte den Makler darüber hinaus damit

beauftragt, den notariellen Kaufvertrag vorbereiten zu lassen. Unter diesen Umständen

ist das Verhalten des G S der Beklagten gem. § 278 BGB zuzurechnen.

bb) Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist das Vorbringen der Klägerin, bei den –

unstreitigen – Verhandlungen zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann einerseits

und dem Makler S andererseits sei immer nur von einer Innenfläche von 74 m² die

Rede gewesen, hinreichend substantiiert. Auch kommt es nicht darauf an, "in

welchem Zusammenhang wann und welche genaue Äußerung von wem gemacht

wurde". Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein

Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs schlüssig und damit erheblich,

wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz

geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des

Klägers entstanden erscheinen zu lassen. Die näheren Einzelheiten sind nur dann

erforderlich, wenn diese für die Rechtsfolgen von Bedeutung sind (BGH NJW-RR

1999, 360; NJW-RR 1999, 361; NJW-RR 1999, 1152). Das Gericht muss nur in der

Lage sein, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens zu entscheiden, ob die

gesetzliche Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Anspruchs

vorliegen oder nicht (BGH NJW 1991, 2707, 2709). Eine Zergliederung der

Sachdarstellung ein Einzelheiten ist nicht schon dann erforderlich, weil der Gegner

bestreitet (BGH a. a. O.).

cc) Die Klägerin hat ihre Behauptung, bei den Vorverhandlungen zum Vertrag vom 19.

Oktober 1994 zwischen dem Makler G S, der Klägerin und deren Ehemann, dem

Zeugen G W, sei stets von einer Wohnungsinnenfläche von 74 m² die Rede

gewesen, jedoch nicht zu beweisen vermocht. Der Zeuge W, an dessen

Aufrichtigkeit das Gericht keinen Zweifel hegt, hat bei seiner Vernehmung

angegeben, bei mehreren Treffen mit der Klägerin und dem Makler G S sei

wiederholt von einer Fläche der Wohnung von 74 m² gesprochen worden. Auch nach

seinem persönlichen Eindruck habe der Zeuge keinen Zweifel gehabt, dass die

Größenangabe zutreffe. Der Makler G S habe im Rahmen der Gespräche darauf

hingewiesen, dass den Erwerbern der Wohnung zusätzlich ein Nutzungsrecht an der

Terrasse zustehe. Darüber, wie sich die angegebene Wohnfläche von 74 m²

errechne, insbesondere ob die Fläche der Terrasse anteilig mit einbezogen worden

sei, sei nicht gesprochen worden. Auch konnte der Zeuge trotz mehrmaligen

Nachfragens durch das Gericht nicht bestätigen, dass, wie von der Klägerin

erstmals mit Schriftsatz vom 13. Juni 2001 behauptet worden war, von einer

Innenfläche von 74 m² gesprochen worden sei.

Bei diesem Ergebnis der Beweisaufnahme kann ein unredliches Verhalten des

Maklers S nicht festgestellt werden. Da es in der Praxis durchaus üblich ist, bei der

Berechnung der Wohnfläche einer zu vermietenden oder zu verkaufenden Wohnung den

Balkon oder die Terrasse anteilig mit einzubeziehen, brauchte der Makler, wenn nicht

ausdrücklich von einer reinen Innenfläche von 74 m² die Rede war, nicht ohne weiteres

davon ausgehen, die Klägerin und der Zeuge W würden davon ausgehen, die Wohnung

sei ohne Berücksichtigung des Nutzungsrechts an der Terrasse 74 m² groß. Folglich war

er nicht verpflichtet, die Klägerin und ihren Ehemann über deren Fehlvorstellung

aufzuklären oder zumindest darauf hinzuweisen, dass ihm nicht bekannt war, ob die

Terrasse bei der Ermittlung der Wohnfläche anteilig berücksichtigt worden war. Die

Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches nach § 463 BGB können daher nicht

festgestellt werden.

2. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung

hat, noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur

Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 1 Nr. 1,

Abs. 2 ZPO n. F.).

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10,

711 ZPO.

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