Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

KG Berlin: kaufvertrag, treu und glauben, widersprüchliches verhalten, dingliches recht, eigentümer, fahrstuhl, duldungspflicht, aufzug, käufer, dachgeschoss

Gericht:

KG Berlin 24.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

24 W 318/02

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 10 Abs 2 WoEigG, § 14 Nr 1

WoEigG, § 22 Abs 1 WoEigG

Wohnungseigentum: Rechtsfolgen der Gestattung der

Errichtung eines Aufzugs beim Dachgeschossausbau durch den

teilenden Eigentümer gegenüber zwei Erwerbern bei fehlender

Aufnahme in den Kaufvertrag eines Erwerbers

Leitsatz

Verspricht der teilende Eigentümer dem Erwerber einer Ausbauwohnung im Dachgeschoss

die Zustimmung zur Errichtung eines Aufzugs im Hofbereich im Kaufvertrag, nimmt die

Gestattung aber nicht in den Kaufvertrag mit dem zweiten Wohnungserwerber auf, so muss

zwar der teilende Eigentümer, nicht aber der Erwerber der zweiten Wohnung die Errichtung

des Aufzuges dulden.

Tenor

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu I. und II. werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden der Antragstellerin zu 1) einerseits und den

Antragsgegnern als Gesamtschuldner andererseits je zur Hälfte auferlegt.

Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 15.338,76 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu I. (Antragstellerinnen zu 1) und 2)) sowie die Beteiligten zu II.

(Antragsgegner) bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Teilende

Eigentümerin ist die Antragstellerin zu 1). Sie hat das Hausgrundstück in 17 Einheiten

unterteilt, wobei die Einheiten Nr. 16 und 17 mit dem Sondereigentum an Räumen im

Dachgeschoss verbunden worden sind, die nach der gleichzeitig im Grundbuch

eingetragenen Gemeinschaftsordnung mit einem Ausbaurecht auf Kosten der jeweiligen

Erwerber ausgestattet sind.

In dem notariellen Kaufvertrag vom 26. September 1997, mit welchem die beiden

Antragsgegner von der Antragstellerin zu 1) das Dachgeschoss erworben haben, wurde

in § 13 Abs. 6 geregelt:

„Die Käufer bekunden die Absicht, auf dem Hof die Installierung eines Fahrstuhls

auf eigene Kosten, soweit dies technisch möglich sein sollte.

Der Verkäufer duldet die Installierung dieses Fahrstuhls, soweit die technischen

Voraussetzungen gegeben sind, und wird die Duldungspflicht an weitere

Wohnungseigentümer weiterreichen. Sollten der Verkäufer bzw. weitere

Wohnungseigentümer ein Interesse an der Nutzung des Fahrstuhls haben und soll der

Fahrstuhl an weitere Stockwerke angeschlossen werden, ist dies dann nur bei anteiliger

Mitfinanzierung durch die jeweiligen Interessenten möglich. Weitere Einzelheiten werden

gesondert geregelt.“

Im Grundbuch wurde nicht eingetragen, dass die Antragsgegner berechtigt sein sollen,

einen Fahrstuhl zu errichten. In dem am 12. März 1998 geschlossenen Kaufvertrag, in

welchem die Antragstellerin zu 2) von der Antragstellerin zu 1) ihre Wohnung kaufte,

wurde nicht vereinbart, dass die Antragstellerin zu 2) verpflichtet sei, die Errichtung eines

Fahrstuhls durch die Antragsgegner zu dulden.

Als die Antragsgegner im Jahre 2001 mit der Errichtung eines Fahrstuhls begonnen

haben, hat die Antragstellerin unter Berufung auf die fehlende Zustimmung zu der

baulichen Veränderung deren Unterlassung verlangt. Das Amtsgericht hat mit Beschluss

vom 5. August 2001 den Unterlassungsantrag der Antragstellerin zu 1) zurückgewiesen,

während es auf den Antrag der Antragstellerin zu 2) hin den Antragsgegnern bei

Vermeidung eines Ordnungsgeldes untersagt hat, die von ihnen begonnenen

Bauarbeiten zur Errichtung einer Fahrstuhlanlage gegen den Willen der Antragstellerin zu

2) fortzusetzen, bzw. die Fortsetzung von der Zustimmung der Antragstellerin zu 2)

abhängig gemacht hat. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 25. September 2002

sowohl die Erstbeschwerde der Antragstellerin zu 1), die ihren Unterlassungsanspruch

weiterverfolgt, wie auch die Erstbeschwerde der Antragsgegner, die sich gegen die

Unterlassungsantrag der Antragstellerin zu 2) wenden, zurückgewiesen. Die sofortigen

weiteren Beschwerden der jeweils unterlegenen Beteiligten bleiben erfolglos.

II.

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragstellerin zu 1) und der Antragsgegner

sind gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt.

Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt

werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss des Landgerichts

nicht auf.

1. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass die Antragstellerin zu 1) keinen

Anspruch gegen die Antragsgegner auf einen Baustopp hat, was aus dem Grundsatz

von Treu und Glauben (§ 242 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG) folgt. Nach den

verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen handelt die Antragstellerin zu 1)

treuwidrig, wenn sie sich den Antragsgegnern gegenüber darauf beruft, dass keine

Verpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer vorliege, wonach diese die Errichtung

eines Aufzugs durch die Antragsgegner dulden werden. Es ist der Antragstellerin zu 1)

verwehrt, sich auf die fehlende Verpflichtung sämtlicher Eigentümer zur Duldung zu

berufen, da sie sich selbst zur Duldung und damit auch dazu verpflichtet hatte, die

Duldungspflicht an künftige Erwerber weiter zu reichen. Die Antragsgegner durften

darauf vertrauen, dass die Antragstellerin zu 1) ihren vertraglichen Pflichten

nachkommen würde. Im Hinblick auf dieses Vertrauen haben sie auch bereits

Dispositionen bezüglich des Aufzuges (Bauplanung und Baubeginn) getroffen.

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen ist es unerheblich, ob

die Antragstellerin zu 1) wusste, wo genau die Antragsgegner den Fahrstuhl errichten

wollten. Sie hat sich jedenfalls zur Zustimmung verpflichtet, ihre Unterlassungsanträge

stellen ein widersprüchliches Verhalten dar. Nach der rechtsfehlerfreien Auslegung des

Landgerichts, die der Senat im Übrigen ebenso vornehmen würde, hat die

Antragstellerin zu 1) ihre Zustimmung zur Errichtung des Fahrstuhls unbeschränkt

erteilt. Die einzige in dem Kaufvertrag mit den Antragsgegnern vereinbarte Bedingung

bestand darin, dass die technischen Voraussetzungen für die Errichtung des Fahrstuhls

gegeben sein müssen, die auch für den von den Antragsgegnern gewünschten

Fahrstuhltyp vorliegen. Vergeblich beruft sich die Antragstellerin zu 1) darauf, dass die

Antragsgegner in § 13 Abs. 6 des notariellen Kaufvertrages vom 26. September 1997

lediglich ihre Absicht bekundet hätten, für die von ihnen auf eigene Kosten ausgebauten

Dachgeschosswohnungen einen Aufzug im Hofbereich zu errichten. Soweit in § 13 Abs. 6

des Kaufvertrages davon gesprochen wird, dass die Antragsgegner die Absicht zur

Fahrstuhlerrichtung hätten, ist dies bei verständiger Auslegung dahin zu verstehen, dass

sie sich nicht etwa gegenüber der Antragstellerin dazu verpflichtet haben. In der

Absichtserklärung liegt aber sehr wohl der Wunsch und auch der geäußerte Wille, den

Fahrstuhl zu errichten. Wesentlich ist die als Annahme dieses Angebotes zu wertende

ausdrückliche Erklärung der Antragstellerin zu 1), dass sie nämlich die Installation dieses

Fahrstuhls dulde, soweit die technischen Voraussetzungen gegeben sind. Darüber

hinaus hat sich die Antragstellerin zu 1) in dem Kaufvertrag mit den Antragsgegnern

dazu verpflichtet, die Duldungspflicht auch an weitere Käufer und Erwerber von

Wohnungen weiterzugeben. Soweit noch weitere Einzelheiten geregelt werden sollten,

bezog sich dies ersichtlich darauf, dass auch der Anschluss an weitere Stockwerke

möglich sein sollte, wenn andere Wohnungseigentümer dies wünschen. Somit kann auch

nicht festgestellt werden, dass die Antragsgegner die Zustimmung für die Errichtung

eines gewöhnlichen Aufzugs an gewöhnlicher Stelle künftig seitens der Antragstellerin zu

1) benötigen würden.

2. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht auch die Erstbeschwerde der Antragsgegner

zurückgewiesen, soweit das Unterlassungsbegehren der Antragstellerin zu 2) vom

Amtsgericht bejaht worden ist. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der

Vorinstanzen liegt in der Beeinträchtigung des Ausblicks und in den schmaleren

Treppenhausfenstern ein Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben

unvermeidliche Maß hinausgeht, da für solch ein geordnetes Zusammenleben der

Aufzug nicht erforderlich ist (§ 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ein

Ausbaurecht, das auch die Errichtung eines Fahrstuhls erlauben würde, ergibt sich aus

der Teilungserklärung nicht. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der

Aufzug zum Ausbau des Dachgeschosses erforderlich ist. Entgegen ihrer

schuldrechtlichen Absprache in dem Kaufvertrag mit den Antragsgegnern hat die

Antragstellerin zu 1) die Errichtung eines Aufzuges im Hofbereich für die

Dachgeschosswohnungen nicht auch zum Gegenstand einer Verpflichtung und Duldung

der Antragstellerin zu 2) gemacht. Selbst wenn die Antragstellerin zu 2) bei Abschluss

ihres Kaufvertrages mit der Antragstellerin zu 1) von der Absicht der Antragsgegner zum

Bau eines Aufzuges Kenntnis hatte, folgt daraus keine Duldungs- oder

Zustimmungspflicht der Antragstellerin zu 2), jedenfalls wenn die Errichtung des Aufzugs

noch nicht ins Werk gesetzt war.

Mit der Errichtung einer Aufzugsanlage im Hofbereich ist ein wesentlicher Eingriff in das

Gemeinschaftseigentum verbunden, den die Antragsgegner nur vornehmen dürfen,

wenn die Zustimmung oder die Duldungspflicht anderer Wohnungseigentümer vorliegt,

was hier bei der Antragstellerin zu 1) der Fall ist. Das Wohnungseigentumsrecht ist ein

dingliches Recht, das gemäß § 1004 BGB auch Abwehrrechte verleiht, wenn unzulässige

Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden (vgl. auch § 15 Abs. 3

WEG). Zur Duldung eines Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum ist ein

Wohnungseigentümer nur verpflichtet, wenn und soweit dies in der Teilungserklärung

einschließlich der Gemeinschaftsordnung vorgesehen und im Grundbuch eingetragen ist,

oder wenn er zustimmt. Eingetragen im Grundbuch ist hier das Ausbaurecht zugunsten

der Antragsgegner, nicht aber das Recht zur Errichtung einer Aufzugsanlage im

Hofbereich. Dies hat die Antragstellerin zu 1) zwar schuldrechtlich im Kaufvertrag mit

den Antragsgegnern zugestanden, aber entgegen ihrer schuldrechtlichen Verpflichtung

nicht in ihrem Kaufvertrag mit der Antragstellerin zu 2) weitergereicht.

Eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG, durch welche die

Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von

Vorschriften des WEG regeln, kann in der Regelung des § 13 Nr. 6 des notariellen

Kaufvertrages zwischen der Antragstellerin zu 1) und den Antragsgegnern nicht gesehen

werden. Bei Abschluss des ersten Kaufvertrages über eine zu veräußernde

Eigentumswohnung lag nicht einmal eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

vor. Abgesehen davon spricht die bloße Regelung in dem Kaufvertrag dagegen, hierin

zugleich die Verwirklichung eines Instruments der Wohnungseigentümergemeinschaft zu

sehen, selbst wenn der teilende Eigentümer zu diesem Zeitpunkt noch sämtliche

Wohnungseigentumsrechte in seiner Hand hat und sogar die

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung allein festlegen oder ändern könnte. Letztlich

können die Antragsgegner der Antragstellerin zu 2) eine derartige „Vereinbarung“ auch

aus dem Grunde nicht entgegenhalten, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen ist. Wie

andere dingliche Rechte auch, bestimmt sich das Wohnungseigentumsrecht nach den

Eintragungen im Grundbuch. Dazu gehören allerdings auch die Eintragungen die

aufgrund von Antrag und Eintragungsbewilligung unter Bezugnahme auf andere

Urkunden erfolgt sind. Wie bereits ausgeführt ist aber hier in der

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung lediglich ein Ausbaurecht hinsichtlich der

Dachgeschosswohnungen bestimmt worden, nicht aber zugleich auch zur Errichtung

eines Aufzugs im Hofbereich.

Die fehlende Grundbucheintragung hinsichtlich der Errichtung des Aufzugs würde auch

nicht durch eine Kenntnis der Antragstellerin zu 2) von den Ausbauabsichten der

Antragsgegner bezüglich des Aufzugs ersetzt. Der Erwerber eines im Grundbuch

eingetragenen dinglichen Rechts kann sich regelmäßig darauf verlassen, dass Umfang

und Grenzen seines Rechts aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Die Berufung auf die

fehlende Eintragung des Ausbaurechtes ist deshalb regelmäßig auch nicht

rechtsmissbräuchlich. Die Kenntnisnahme ersetzt auch nicht die eigene Zustimmung

der Antragstellerin zu 2). Gerade wenn in ihrem Kaufvertrag keine Verweisung

vorgesehen ist, kann nicht auf eine Zustimmung der Antragstellerin zu 2) geschlossen

werden.

Die Antragstellerin zu 2) ist auch nicht an die von der Antragstellerin zu 1) in dem

Kaufvertrag mit den Antragsgegnern erteilte Zustimmung zur Errichtung des Aufzugs im

Hofbereich gebunden. Allerdings ist auch die Antragstellerin zu 2) ebenso wie die

Antragsgegner Sondernachfolgerin der Antragstellerin zu 1) bezüglich des erworbenen

Wohnungseigentumsrechts. Es kann dahinstehen, ob die Zustimmung zu einer

baulichen Veränderung bereits vor Invollzugsetzung der

Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch vor Beginn einer werdenden

Wohnungseigentümergemeinschaft vom teilenden Eigentümer erteilt werden kann. Die

mit Einverständnis des teilenden Eigentümers vorgenommenen baulichen

Veränderungen werden nicht als solche im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG angesehen, weil

der teilungserklärungswidrige Bauzustand bereits bei Beginn der

Wohnungseigentümergemeinschaft bestand. Voraussetzung für die Zurechnung einer

Zustimmung des Rechtsvorgängers ist aber, dass der Umbau bereits ins Werk gesetzt

ist, wenn auch erst teilweise (OLG Düsseldorf NZM 1998, 79 = ZMR 1997, 657; OLG

Hamm NJW-RR 1991, 910; KG OLGZ 1989, 305). Grund hierfür ist, dass in diesen Fällen

der Käufer und Erwerber über den Umbau unterrichtet war und er letztlich nicht mehr

Rechte haben kann als der Veräußerer, der seine Zustimmung gegeben hat. Die

Gegenmeinung (Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 22 Rdnr. 117 mit Fußnote 1)

überzeugt nicht. Würde man die formlos erteilte Zustimmung auch ohne Bauausführung

(oder Baubeginn) als bindend für alle Rechtsnachfolger ansehen, entstünde ein nicht

hinzunehmender Wertungswiderspruch zu § 10 Abs. 2 WEG (Häublein, ZMR 2001, 734 in

Anm. zu OLG Zweibrücken vom 11. Juni 2001).

Angesichts des beiderseitigen Unterliegens der Antragstellerin zu 1 und der

Antragsgegner entspricht eine Teilung der Gerichtskosten dritter Instanz billigem

Ermessen (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung

außergerichtlicher Kosten anzuordnen

(§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum