Urteil des KG Berlin vom 07.03.2002

KG Berlin: ordentliche kündigung, auflösende bedingung, treu und glauben, fortsetzung des mietverhältnisses, mietvertrag, räumung, mietzins, besitz, vertretungsmacht, vertreter

Gericht:

KG Berlin 12.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

12 U 122/02

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 307 BGB

Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Unwirksamkeit von

Vollmachtsklauseln mit wechselseitigen Ermächtigungen für die

Mieter

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten zu 2) wird das am 7. März 2002 verkündete

Urteil des Landgerichts Berlin – 12 O 610/01 – teilweise abgeändert und wie folgt neu

gefasst:

Die Klage gegen den Beklagten zu 2) wird abgewiesen.

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers in

der ersten Instanz haben die Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 53,33

% und der Beklagte zu 1) allein weitere 22,33 % zu tragen. Der Kläger hat die

erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) zu tragen.

Von den Gerichtskosten in der Berufungsinstanz haben der Kläger 52,76 %,

die Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 28,91 % und der Beklagte zu 1)

allein weitere 18,33 % zu tragen.

Von den außergerichtlichen Berufungskosten des Klägers haben die

Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 39,97 % und der Beklagte zu 1)

22,63 % zu tragen.

Der Kläger hat die zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten des

Beklagten zu 2) zu tragen.

Im Übrigen findet eine Kostenausgleichung nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung

in Höhe des beizutreibenden Betrages nebst eines zehnprozentigen Zuschlages

abwenden, wenn nicht der Beklagte zu 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher

Höhe leistet.

Gründe

Der Kläger als Testamentsvollstrecker über den Nachlass der Vermieterin B P hat die

Beklagten zu 1) und 2) gesamtschuldnerisch auf Zahlung von Mietzins und

Nutzungsentschädigung und sämtliche Beklagten als Gesamtschuldner auf Räumung

von Wohn- und Geschäftsräumen in der F straße ..., ... B, in Anspruch genommen.

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben; die Einzelheiten ergeben

sich aus dem Urteil vom 7. März 2002, auf das Bezug genommen wird.

Sämtliche Beklagten haben das Urteil in vollem Umfang mit ihren Berufungen

angegriffen. Die Berufungen der Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) hat der Senat durch

Versäumnisteilurteil vom 24. November 2003 zurückgewiesen.

Der Beklagte zu 2) rügt, das Landgericht habe die Nachtragsvereinbarung vom 21.

November 1989 zum Mietvertrag vom 10. April 1980 zwischen dem Beklagten zu 1) und

I. und B. P einschließlich der darin ausgesprochenen Kündigung sowie das

Kündigungsschreiben vom 24. März 1999 teils nicht beachtet, teils rechtlich unzutreffend

bewertet. Aus beidem ergebe sich bei richtigem Verständnis, dass er – der Beklagte zu

2) – jedenfalls mit Ablauf des Monats März 2000 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden

sei, also vor dem hier streitgegenständlichen Zahlungszeitraum. Folglich träfe ihn jetzt

keine Zahlungs- und Räumungspflicht mehr.

Der Beklagte zu 2) beantragt,

das am 7. März 2002 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 12 O 610/01

– abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze der

Parteien nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die Berufung des Beklagten zu 2), über die jetzt in der Hauptsache noch zu entscheiden

ist, ist erfolgreich. Das Landgericht hat den Beklagten zu 2) zu Unrecht zur Zahlung von

Mietzins für die Räume in der F straße ..., ... B, Vorderhaus, 3. OG links (Dezember 2000

bis September 2001) sowie zur Räumung und Herausgabe der Räume an die Klägerin

verurteilt: Das Mietverhältnis auch mit dem Beklagten zu 2) ist jedenfalls durch die

vorsorglich ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 9. November 1992 beendet

worden. Infolgedessen ist er nicht zur Mietzinszahlung für den streitgegenständlichen

Zeitraum verpflichtet. Da die Vermieterin das Mietverhältnis anschließend mit dem

Beklagten zu 1) allein fortgesetzt und diesem den Besitz an den Räumen belassen hat,

kann der Kläger als Testamentsvollstrecker der Klägerin vom Beklagten zu 2) weder

Zahlung von Nutzungsentschädigung noch Räumung und Herausgabe der Mieträume

verlangen; das entsprechende Klagebegehren ist unbegründet.

A. Die Forderung nach Zahlung von Mietzins ist unbegründet.

I. Der Mietvertrag vom 10. April 1980, aus dem der Kläger seine Forderungen ableitet,

enthält in § 2 folgende Regelung zur Mietzeit und zur ordentlichen Kündigung des

Vertrages:

"1. b) Das Mietverhältnis beginnt am 15. April 1980 und endet am 30. März 1983.

Es verlängert sich jedoch jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist.

Kündigungsfristen siehe 2).

2. Kündigungsfristen zu 1. a) und 1. b): Die Kündigungsfrist beträgt

3 Monate, wenn seit Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen

sind,

6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind."

II. Nach Maßgabe dieser Klausel hat die seinerzeitige Vermieterin, B P, den Vertrag

(auch) gegenüber dem Beklagten zu 2) durch Erklärung vom 9. November 1992 mit

Wirkung zum Ablauf des Monats November 1993 wirksam ordentlich gekündigt, so dass

der Kläger als ihr Testamentsvollstrecker für Dezember 2000 bis September 2001

keinen Mietzins von ihm verlangen kann.

1) Zutreffend hat das Landgericht allerdings auf Seite 7 des angefochtenen Urteils

ausgeführt, dass der Beklagte zu 2) nicht bereits durch den vom Beklagten zu 1)

unterzeichneten Nachtrag vom 21. November 1989 aus dem Mietverhältnis

ausgeschieden ist. Der Nachtrag hat auch nichts an den dargestellten Voraussetzungen

für eine ordentliche Kündigung des Vertrages geändert.

a) Der Nachtrag vom 21. November 1989 enthält keine Vereinbarung über das

Ausscheiden des Beklagten zu 2) aus dem Mietvertrag.

In dem Text, den der Beklagte zu 2) selbst nicht unterschrieben hat, ist von seinem

Ausscheiden aus dem Mietvertrag nicht ausdrücklich die Rede. Mit dem Landgericht

kann der Senat dem Nachtrag auch im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) nicht

entnehmen, dass die Erklärenden das Ausscheiden des Beklagten zu 2) aus dem

Mietvertrag regeln wollten. Der Text betrifft lediglich die Überwälzung der Betriebskosten

auf den Mieter, eine daraus folgende Neuberechnung der Miethöhe sowie eine

Laufzeitverlängerung bis zum 31. März 1993. Ansonsten nimmt er ausdrücklich die

übrigen Bestimmungen des Mietvertrages und damit auch die Abreden zur ordentlichen

Kündigung in Bezug. Diese Fragen betreffen die vom Beklagten zu 2) behauptete

Entlassung aus dem Mietverhältnis nicht. Allein der Umstand, dass das Schreiben nur an

den Beklagten zu 1) gerichtet ist, ist nicht als Erklärung zu verstehen, der Beklagte zu 2)

sei nicht mehr Vertragspartner.

b) Der Nachtrag enthält auch keine Kündigungserklärung gegenüber dem Beklagten zu

2). Der Text ist im Gegenteil ausdrücklich auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu

den geänderten Bedingungen gerichtet.

c) Mangels vertragsbeendigender Erklärungen kommt es in diesem Zusammenhang

nicht darauf an, ob der Beklagte zu 2) vom Beklagten zu 1) nach Maßgabe der

Vertretungsklauseln in § 19 des Mietvertrages, die das Landgericht auf Seite 3 des

Urteils wiedergegeben hat, wirksam vertreten worden ist.

2) Der Mietvertrag ist jedoch durch die vorsorglich ausgesprochene Kündigung im

Nachtragsangebot der Vermieterin vom 9. November 1992 wirksam beendet worden. Zu

Recht bemängelt der Beklagte zu 2) in seiner Berufungsbegründung, das Landgericht

habe sich mit dieser Kündigung nicht auseinandergesetzt.

a) Mit dem Nachtragsangebot hat die Vermieterin gegenüber beiden Beklagten die

Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, und zwar auflösend bedingt für den

Fall, dass mit ihnen als Mieter eine Einigung über die vorgeschlagenen Änderungen

zustandekommen sollte.

Diese auflösende Bedingung, unter der die Kündigung ausgesprochen worden ist, ergibt

sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Text des Nachtragsangebotes. Dort wird die

Kündigung nur als "vorsorglich" bezeichnet. Die Voraussetzung, unter der die Kündigung

ausgesprochen worden ist, erschließt sich im Wege der Auslegung jedoch zweifelsfrei aus

dem Zusammenhang des Textes (§§ 133, 157 BGB). Der vorgeschlagene Nachtrag

regelt die Verlängerung des Mietvertrages vom 10. April 1980 um fünf Jahre bis zum 31.

März 1998, eine Mieterhöhung sowie eine Betriebskostenüberwälzung auf die Mieter. Im

übrigen enthält er die Klausel "Alle anderen Bestimmungen des Mietvertrages bleiben

unverändert" sowie die Aufforderung: "Wenn Sie mit der Vertragsänderung

einverstanden sind, schicken Sie uns bitte die beiliegende Kopie unterschrieben zurück".

Damit sollte die Kündigung im Falle einer Einigung mit beiden Mietern unwirksam werden

(vgl. zu dieser Möglichkeit der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung

Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III. A

Rn. 201).

b) Der unstreitige Zugang des Schreibens vom 9. November 1992 beim Beklagten zu 1)

war auch gegenüber dem Beklagten zu 2) als weiterem Adressaten wirksam.

Dies ergibt sich aus der auf Seite 3 des angefochtenen Urteils zitierten Klausel in § 19

Ziff. 2 des Mietvertrages, nach der es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des

Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Bedenken

gegen die Wirksamkeit dieser Empfangsbevollmächtigung der Mieter untereinander

bestehen nicht: Entsprechende Formularklauseln sind bei Mietverhältnissen über

Geschäftsräume wirksam und schließen auch den Empfang einer Kündigung des

Vermieters ein (vgl. Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., IV Rn. 32 m. w. N.).

c) Die auflösende Bedingung, unter der die Kündigung ihre Wirkung verlieren sollte, ist

nicht eingetreten. Eine wirksame Einigung über die Änderungsvorschläge mit beiden

angesprochenen Mietern, also den Beklagten zu 1) und 2), ist nicht

zustandegekommen, denn der Beklagte zu 1), der durch seine Unterschrift am 3.

Dezember 1992 der Änderung und damit einer Fortsetzung des Vertrages zugestimmt

hat, hat nicht als Vertreter des Beklagten zu 2) gehandelt; zudem war er vom Beklagten

zu 2) hierzu nicht wirksam bevollmächtigt; dieser hat das Handeln des Beklagten zu 1)

auch nicht genehmigt.

(1) Ein wirksames Handeln zu Lasten eines Vertretenen setzt grundsätzlich voraus, dass

der Wille, in fremdem Namen zu handeln, erkennbar hervortritt. Es ist nicht erforderlich,

das der Vertreter ausdrücklich im Namen des Vertretenen handelt; es genügt, wenn sich

ein Vertreterhandeln aus den Umständen ergibt (§ 164 Abs. 1 BGB).

Ferner sind Erklärungen eines Vertreters gegenüber einem Dritten nur zu Lasten des

Vertretenen wirksam, soweit sie durch eine entsprechende Vertretungsmacht gedeckt

sind. Fehlt die Vertretungsmacht bei einem Vertragsschluss, ist der Vertrag bis zur

Genehmigung durch den Vertretenen schwebend unwirksam (§ 177 Abs. 1 BGB).

(2) Im vorliegenden Fall lässt sich bereits ein Handeln des Beklagten zu 1) im Namen

des Beklagten zu 2) bei Abgabe seiner Unterschrift vom 3. Dezember 1992 nicht

hinreichend feststellen.

Er hat nicht ausdrücklich als Vertreter gehandelt. Seiner Unterschrift fehlt jeder

Vertretungszusatz. Den von der Vermieterin vorformulierten Satz oberhalb der

Unterschrift ("Ich bin/wir sind mit der Vertragsveränderung einverstanden") hat der

Beklagte zu 1) unverändert und ohne Streichungen stehen lassen. Damit ist seine

Erklärung objektiv mehrdeutig.

Der Zusammenhang der Erklärung, insbesondere die Interessenlage der Beklagten zu 1)

und 2) führt nicht zu einem eindeutigen Erklärungsinhalt. Für ein Vertreterhandeln

könnte sprechen, dass ein Ausscheiden des Beklagten zu 2) aus dem Mietverhältnis zu

einer Alleinhaftung des verbleibenden Beklagten zu 1) für Forderungen des Vermieters

unter Wegfall eines Ausgleichsanspruchs im Innenverhältnis nach § 426 BGB führen

würde. Andererseits ist unstreitig, dass der Beklagte zu 1) seit 1983 ohnehin alleine den

Mietzins gezahlt und die Angelegenheit mit der Vermieterin allein geregelt hat. Diese hat

ihn in dem ersten Nachtragsangebot vom 21. November 1989 auch als alleinigen Mieter

angesprochen. Damit ergibt sich aus der erkennbaren Interessenlage des Beklagten zu

1) für ein Vertreterhandeln nichts.

Sodann fehlt die erforderliche wirksame Bevollmächtigung des Beklagten zu 1) durch

den Beklagten zu 2) zur Vertragsverlängerung und Änderung der Vertragskonditionen.

Klauseln, durch die sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen

bevollmächtigen, ohne den Kreis der in Betracht kommenden Erklärungen einzugrenzen,

sind auch in Mietverträgen über Geschäftsraum unwirksam, es sei denn, sie nehmen auf

Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie die Kündigung und das

Angebot eines Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich aus (vgl. Bub/Treier/Grapentin, a.

a. O., IV Rn. 32 m. w. N.).

Eine solche wirksamkeitserhaltende differenzierte Regelung enthält die vom Landgericht

auf Seite 3 des Urteils zitierte Vertretungsregelung in § 19 Ziff. 2 und 3 des

Ursprungsmietvertrages gerade nicht. Nach § 19 Ziff. 2 gelten Mieter ohne

Einschränkung zur Vornahme und Entgegennahme von Willenserklärungen als

gegenseitig bevollmächtigt. § 19 Ziff. 3 schränkt dies für den Fall einer Kündigung gerade

nicht ein, sondern bekräftigt vielmehr, die Kündigung eines Mieters bewirke die

Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Damit sieht der Vertrag eine

uneingeschränkte wechselseitige Vertretung der Mieter untereinander für jede Art von

Willenserklärungen vor – dies ist unwirksam.

Der Beklagte zu 2) hat den Beklagten zu 1) auch nicht nach den Regeln über die

Duldungsvollmacht wirksam vertreten (vgl. hierzu BGH, VersR 1992, 989;

Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl. 2004, § 173 Rn. 11 ff. m. w. N.). Für die dafür

erforderliche positive Kenntnis des Vertretenen – hier des Beklagten zu 2) – von einem

möglichen Vertreterhandeln des Dritten – hier des Beklagten zu 1) – fehlt jeder

Anhaltspunkt.

Schließlich hat der Beklagte zu 2) die Erklärung des Beklagten zu 2) vom 3. Dezember

1992 nicht als Vertreterhandeln genehmigt, sondern im Gegenteil vorgetragen, die

Erklärung sei als gesonderte Vereinbarung der Vermieterin nur mit dem Beklagten zu 1)

zu verstehen. Auch unter diesem Gesichtspunkt ergibt sich für eine Vertretungsmacht

des Beklagten zu 1) nichts.

c) Die ordentliche Kündigung der Vermieterin vom 9. November 1992 ist mit Ablauf des

Monats November 1993 wirksam geworden.

Zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Beklagten zu 1), also spätestens am 3. Dezember

1992, an dem dieser seine Zustimmung erklärt hat, bestand der Vertrag bereits über 10

Jahre, folglich galt nach der zitierten Regelung in § 2 des Vertrages eine zwölfmonatige

Kündigungsfrist. Der Lauf dieser Frist begann im Dezember 1992 und endete mit Ablauf

des Monats November 1993.

Damit war der Beklagte zu 2) im der streitgegenständlichen Zeit von Dezember 2000 bis

zum September 2001 nicht mehr Mieter der streitgegenständlichen Räume und

schuldete daher auch nicht Zahlung des mit der Klage verlangten Mietzinses.

B. Der Beklagte zu 2) haftet auch nicht auf Zahlung des verlangten Betrages als

Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB a. F.

I. Nach § 556 BGB a. F. ist ein Mieter verpflichtet, die gemietete Sache nach der

Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rückgabepflicht ist nur dann

erfüllt, wenn der Vermieter die Sache zurückerlangt hat. Für die Dauer der Vorenthaltung

des Besitzes über das Ende des Mietverhältnisses hinaus haftet auch der ausgezogene

Mieter nach § 557 Abs. 1 BGB a. F. auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe

des vereinbarten Mietzinses.

II. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Der Beklagte zu 2) hat der Vermieterin

nach Wirksamwerden der vorsorglich ausgesprochenen Kündigung vom 9. November

1992 die Räume nicht im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB a. F. vorenthalten. Die Vermieterin

hat das Mietverhältnis nach Ausspruch der Kündigung gegenüber den Beklagten zu 1)

und 2) mit dem Beklagten zu 1) als einzigem Mieter fortgesetzt und diesem gegen

Zahlung der entsprechenden Miete den Besitz an den Räumen belassen. Damit war sie

einverstanden, den Besitz an den Räumen seinerzeit nicht zurückzuerhalten, so dass

jeder Anknüpfungspunkt für eine Nutzungsausfallentschädigung fehlt.

C. Aus demselben Grund kann der Kläger jetzt nicht mit Erfolg Räumung und

Herausgabe der Räume vom Beklagten zu 2) verlangen.

Zwar kann sich einer von mehreren Mietern kann nicht dadurch von seiner

Rückgabepflicht befreien, dass er die Räume verlässt und dadurch im Gegensatz zu den

anderen Mietern oder auch nur anderen Besitzern seinen Besitz daran vollständig

aufgibt; ggf. muss er auf die unberechtigt in den Räumen zurückbleibenden Personen

auch mit rechtlichen Mitteln einwirken und sie zur Rückgabe veranlassen (vgl.

Bub/Treier/Scheuer, a. a. O, V Rn. 22 m. w. N.).

Die Vermieterin war jedoch nach der Kündigung vom 9. November 1992 mit der

Weiternutzung der Räume durch den Beklagten zu 1) einverstanden, hat also vom

Beklagten zu 2) Räumung und Rückgabe gerade nicht verlangt, insbesondere keine

Einwirkung auf den Beklagten zu 1), die Räume zurückzugeben. Damit ist es ihr nach

Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, nunmehr – 10 Jahre später und nach

Beendigung des Mietverhältnisses auch mit dem Beklagten zu 1) – erstmals Rückgabe

der Räume vom Beklagten zu 2) zu verlangen.

D. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche

Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).

E. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1, 100 ZPO, wobei sie

im Wege des Versäumnisschlussurteils ergangen ist, soweit sie sich auf die

Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1), 3) 4) und 5) durch Versäumnisteilurteil

des Senats vom 24. November 2003 bezieht. Die Entscheidung über die vorläufige

Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum