Urteil des KG Berlin vom 07.03.1990

KG Berlin: drittwirkung der grundrechte, culpa in contrahendo, belastetes grundstück, kaufpreis, kaufvertrag, gleichbehandlung, ddr, kontrahierungszwang, verwaltung, grundbuch

Gericht:

KG Berlin 4. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

4 U 83/04

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 3 SachenRBerG, § 61

SachenRBerG, § 68

SachenRBerG, Art 3 GG, § 242

BGB

Grundeigentum im Beitrittsgebiet: Pflicht der öffentlichen Hand

zur Veräußerung ehemals volkseigener Grundstücke an die

Inhaber dinglicher Nutzungsrechte

Leitsatz

Es besteht keine Verpflichtung der öffentlichen Hand, ehemals volkseigene Grundstücke an

die Inhaber

dinglicher Nutzungsrechte, die nach dem sog. Modrow-Gesetz vom 7. März 1990 einen

Kaufantrag gestellt haben, zu veräußern. Eine solche Verpflichtung kann insbesondere nicht

aus dem allgemeinen Fleichheitsgrundsatz oder dem Gesichtspunkt der Selbstbindung der

Verwaltung hergeleitet werden. Dies gilt jedenfalls für die Zeit nach Inkrafttreten des

Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes am 17. Dezember 2003.

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 3. Mai 2004 verkündete Urteil des

Landgerichts Berlin - 25 O. 344/03 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden,

wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Parteien streiten um die Frage, ob die Klägerin verpflichtet ist, den Beklagten das

von diesen genutzte und bebaute Grundstück zu den Bedingungen des sog. Modrow-

Gesetzes vom 07. März 1990 zu veräußern sowie um Nutzungsentschädigung für die

Zeit vom 22. Juli 1992 bis zum 31. März 1995. Das Landgericht hat die Beklagten zur

Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von 967,12 EUR verurteilt und die

Widerklage der Beklagten abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Hinsichtlich des Vorbringens der Parteien bis zum Abschluss der ersten Instanz wird auf

Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Mit

der Berufung machen die Beklagten im Wesentlichen geltend, dass sie einen Anspruch

auf Veräußerung des Grundstücks aus dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung und

der Selbstbindung der Verwaltung hätten, insbesondere deshalb, weil ihren

unmittelbaren 7 Nachbarn unter genau denselben Voraussetzungen, wie sie bezüglich

des streitigen Grundstücks vorliegen, die Grundstücke jeweils veräußert worden seien -

allerdings unter Vereinbarung der Verpflichtung zur Zahlung einer auf 35,- DM/m²

begrenzten Ausgleichsforderung und eines Vorkaufsrechts des Landes Berlin.

Hinsichtlich der Nutzungsentschädigung sind die Beklagten der Ansicht, dass ein

Anspruch schon dem Grunde nach nicht bestehe, jedenfalls aber nicht zu dem vom

Landgericht zugrunde gelegten Bodenwert. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die

Berufungsbegründung vom 30. November 2004 sowie die Ausführungen im Schriftsatz

vom 29. August 2005 Bezug genommen.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen und die Klägerin

zu verurteilen,

1. zu erklären, dass das Grundstück in Berlin-… (…), …, Flur … Flurstück … (1.162

m²), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichtes H. von Berlin… Blatt …, zum Preise

von 1.833,- EUR und unter Anrechnung auf den bereits bezahlten Kaufpreis in Höhe von

7.170 DDR-Mark auf die Beklagten je zum hälftigen Miteigentum übergehen soll,

2. das Grundstück in Berlin… (…), …, Flur … Flurstück … (1.162 m²), eingetragen im

Grundbuch des Amtsgerichtes H. von Berlin-… Blatt …, an die Beklagten je zum

hälftigen Miteigentum aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen,

hilfsweise, die Klägerin zu verurteilen,

mit den Beklagten einen Kaufvertrag abzuschließen über das Grundstück in Berlin…

(…), …, Flur … Flurstück … (1.162 m²), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichtes H.

von Berlin… Blatt …, mit welchem ein Kaufpreis in Höhe von 1.833,- EUR zuzüglich einer

Erhöhungsklausel von bis zu 17,90 EUR pro m² sowie eine Mehrerlösklausel (für den Fall

eines Verkaufes an Dritte) zugunsten der Klägerin bzw. zugunsten des Landes Berlin mit

einer Laufzeit von 30 Jahren vereinbart wird.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten - auch bezüglich des hilfsweise geltend gemachten

Anspruchs - zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe der Berufungserwiderung vom 10.

März 2005.

II.

A. Widerklage - Anspruch der Beklagten auf Abschluss eines Kaufvertrages

Die Widerklage ist unbegründet, denn die Beklagten haben keinen Rechtsanspruch auf

Abschluss des von ihnen begehrten Kaufvertrages.

1. Insofern hat der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 11. November 1993 - V ZR

284/92) bereits entschieden, dass der Eigentümer eines Einfamilienhauses nach

Inkrafttreten der DDR-Kommunalverfassung vom 17. Mai 1990 keinen Anspruch mehr

auf Abschluss eines Kaufvertrages zu den bei der zurückliegenden Antragstellung

geltenden Baulandpreisen hat. Der Bundesgerichtshof hat dabei eine etwaige

Ermessensbindung aus der Tatsache, dass der dortige Rat der Stadt nur einen Teil der

massenhaft gestellten Erwerbsanträge bewältigt und mit einzelnen

Erwerbsinteressenten einen Kaufvertrag abgeschlossen hatte, ausdrücklich abgelehnt.

Denn seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und

Landkreise in der DDR vom 17. Mai 1990 dürften die Gemeinden Grundstücke in der

Regel nur noch zu ihrem vollen Wert veräußern. Da das Gesetz eine Übergangsregelung

für vorher gestellte Erwerbsanträge nicht enthalte, würden auch diese Fälle hiervon

erfasst. Auch das Fehlen einer Übergangsregelung sei nicht zu beanstanden (unter

Hinweis auf BVerfGE 70, 101,114 und 24, 220; 43, 242,286; 75, 246,280).

2. Etwas anderes ergibt sich auch nicht - wie die Beklagten meinen - aus den

Ausführungen des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 17. September 2004 - V ZR

339/03 bzw. aus dem Urteil des OLG Dresden vom 24. Oktober 2003 – 11 U 737/03

(Vorinstanz). Dem Verfahren lag ein Fall zugrunde, in dem die Landeshauptstadt

Dresden den dortigen Beklagten ein Grundstück zum Preis von 4250 DM am 13.

September 1996 verkauft hatte. Nachdem das Regierungspräsidium Dresden als

Rechtsaufsichtsbehörde den Verkauf mit Bescheid vom 19. Juni 2001 beanstandet hatte,

verlangte die Stadt Dresden Grundbuchberichtigung, hilfsweise Rückauflassung. Die

Stadt berief sich dabei unter anderem darauf, dass der Kaufvertrag wegen des

besonders groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig

und damit gemäß § 138 BGB nichtig sei. In diesem Zusammenhang hat der

Bundesgerichtshof festgestellt, dass die sogenannten Komplettierungskäufe einer

legitimen öffentlichen Aufgabe dienten, wenn der Erwerber einen Kaufantrag vor dem 30.

Juni 1990 gestellt hat, Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechtes war und ein Verkauf vor

dem 1. Oktober 1994 an vermögensrechtlichen Ansprüchen oder einer fehlenden

Vermessung scheiterte. Dies gelte jedenfalls bis Ende 1996; ob und unter welchen

Voraussetzungen dies für danach abgeschlossene Kaufverträge gelte, blieb offen. Dies

bedeutet für den vorliegenden Fall aber nur, dass ein Verkauf, wenn er bis Ende 1996

stattgefunden hätte, nicht rückgängig zu machen wäre. Abgesehen von dieser zeitlichen

Einschränkung ergibt sich aus dem Urteil gerade nicht, dass den Grundstücksnutzern ein

Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages zusteht. Vielmehr verweist der BGH

ausdrücklich darauf, dass die dortige Klägerin nicht verpflichtet war, den Beklagten das

Grundstück zu den Baulandpreisen der DDR zu veräußern (unter II. 3. a) = Umdruck S.

13 und 3.b)cc)(2)(aa), Umdruck S. 18 unter Hinweis auf den Senatsbeschluss vom 11.

November 1993 sowie das Urteil des OLG Naumburg, VIZ 2001,44). Darüber hinaus

würde der BGH einen erheblichen Einwand gegen die Fortführung der

Komplettierungspraxis sehen, wenn den Kommunen dann über den Einnahmeverlust

hinausgehende Vermögensschäden entstünden, die mit dem Zweck nicht mehr

gerechtfertigt werden könnten. Das wäre dann der Fall, wenn die Kommune verpflichtet

wäre, über den tatsächlichen Erlös aus dem Grundstücksverkauf hinaus einen weiteren

Betrag bis zur Höhe des hälftigen Verkehrswertes an den Entschädigungsfonds

abzuführen, wie es für Verträge, die nach den 17. Dezember 2003 geschlossen werden,

wegen des nunmehr ergänzten § 10 Nr. 11 EntschG der Fall ist. Daraus folgt, dass ein

Kaufvertragsabschluss jedenfalls jetzt aufgrund des Vermögensschadens, der dem Land

hierdurch entstehen würde, nicht mehr in Betracht kommt.

3. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof in einer neueren Entscheidung

ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 7. Juli 2006 – V ZR 246/05 -). Er hat erneut betont,

dass den Nutzungsberechtigten kein Anspruch auf Erwerb der von ihnen genutzten

Grundstücke zu den Bedingungen des sogenannten Modrow-Gesetzes zustünde (a.a.O.

Rn.19) und dass derartige Komplettierungskäufe nur insoweit vom Bundesgerichtshof

unbeanstandet geblieben seien, als der verkaufenden öffentlichen Stelle dadurch keine

weiteren Zahlungspflichten wie z.B. die Abführung eines höheren als des tatsächlich

erzielten Kaufpreises entstanden, die diese aus ihrem sonstigen öffentlichen Zwecken

gewidmeten Vermögen hätte bestreiten müssen (a.a.O. Rn.18f.). Wenn sich die

Rechtsgrundlage grundlegend ändere (z.B. durch Einführung einer erhöhten

Abführungspflicht), sei auch die Änderung einer bisherigen Vertragspraxis nicht zu

beanstanden (a.a.O. Rn. 20).

4. In Übereinstimmung mit dieser Rechtsprechung hat auch das Oberlandesgericht

Naumburg (Urteil vom 3. August 1999 – 11 U 38/99) entschieden, dass der Umstand,

dass eine Kommune in größerer Anzahl ehemals volkseigene Grundstücke auf der

Grundlage des Modrow-Gesetzes veräußert habe, unter

Gleichbehandlungsgesichtspunkten keinen Anspruch anderer Gebäudeeigentümer

begründe, dass ihnen nach Inkrafttreten des SachenRBerG die von ihnen genutzten

Grundstücke ebenfalls zu derart günstigen Konditionen veräußert werden. Es hat dazu

im Einzelnen wie folgt ausgeführt:

„Es kann dahinstehen, ob die Beklagte vor dem In-Kraft-Treten des SachenRBerG

jemals einen zum Kontrahierungszwang der Klägerin führenden Anspruch auf Abschluß

eines Grundstückskaufvertrages hatte (wohl nein). Als gesetzlicher Anspruch ging er auf

jeden Fall im Ankaufsrecht nach dem SachenRBerG auf. Das SachenRBerG regelt

nunmehr den gesetzlichen Ankaufsanspruch (Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz,

SachenRBerG, § 3, Rdn. 14). Es bestimmt abschließend die sich aus dem

Gebäudeeigentum und dem verliehenen Nutzungsrecht zwischen Eigentümer und

Nutzer ergebenden Rechte und Pflichten. Daneben ist kein Raum für die Anwendung des

Art. 3 GG. Die Klägerin kann nicht über Art. 3 GG an einer Verkaufspraxis festgehalten

werden, die Gegenstand einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung geworden und von

dieser nicht gedeckt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Vorgaben sind nur

aufgrund eines Konsenses zwischen den Beteiligten nach § 3 Abs. 1 Satz 2

SachenRBerG zulässig (Eickmann, § 3, Rdn. 12).

Die Klägerin kann freiwillig verkaufen. Sie muß sich dann aber nicht auf die von der

Beklagten beanspruchten Vertragsinhalte einlassen. Veräußert die Klägerin kommunales

Vermögen an einen privaten Dritten, handelt sie, was das Landgericht unberücksichtigt

ließ und die Berufung zu Recht geltend macht, nicht im Rahmen ihrer

Verwaltungsaufgaben, sondern als reines Privatrechtssubjekt. Im Fall fiskalischen

Handelns eines Hoheitsträgers kommt der Grundsatz der Selbstbindung der Verwaltung

nicht zum Zuge. Es kann hier nur um eine mittelbare Drittwirkung der Grundrechte

gehen. Ein Kontrahierungszwang läßt sich hieraus jedoch nicht ableiten. Die

Verpflichtung zum Abschluß eines Vertrages hat der Bundesgerichtshof nur dort

angenommen, wo für den Fall der Durchführung von Verwaltungsaufgaben im Bereich

der Daseinsfürsorge auf bürgerlich-rechtliche Rechtsformen zurückgegriffen wird ( BGHZ

29, 76, 81). Nur dort, wo mit Hilfe des zu schließenden Vertrages Verwaltungsaufgaben

erfüllt werden, kann sich unter dem Gesichtspunkt des Art. 3 GG ein

Kontrahierungszwang ergeben. Dies ist im fiskalischen Bereich grundsätzlich nicht der

Fall ( BGHZ 36, 91, 96 f.). Eine allgemeine Pflicht zur gleichmäßigen Behandlung läßt sich

mit Blick auf die Privatautonomie weder aus Art. 3 GG noch aus § 242 BGB herleiten

(Palandt/Heinrichs, § 242, Rdn. 10).

Dies gilt auch soweit es um die inhaltliche Vertragsgestaltung geht. Für die Klägerin

besteht kein Zwang zum Verschleudern kommunalen Eigentums, denn gerade dies

würde wiederum zu einem Kontrahierungszwang führen, dem die Klägerin nur im

Rahmen des SachenRBerG und zu den dort geregelten Bedingungen unterliegt.

c) Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen (c.i.c.)

aufgrund betätigten Vertrauens steht der Beklagten schon dem Grunde nach nicht zu.

Im übrigen ist ein solcher Anspruch nicht auf den Abschluß eines Vertrages gerichtet

sein.

Die Aufnahme geschäftlichen Kontakts begründet keine Pflicht zum

Vertragsabschluß, sondern nur ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem Pflichten zum

loyalen Verhalten und zur Rücksichtnahme entspringen. Dazu gehört auch die Pflicht,

Vertragsverhandlungen nicht grundlos abzubrechen (Staudinger/Bork, BGB, 13. Bearb.,

vor §§ 145 ff., Rdn. 49). Die Verletzung dieser Pflichten kann zu einem

Schadensersatzanspruch aus c.i.c. führen. Hier hat die Beklagte allerdings noch nicht

einmal vorgetragen, daß man auf der Grundlage des Modrow-Gesetzes in

Vertragsverhandlungen eingetreten war. Allein mit dem Bekunden von Kaufinteresse

nach § 4 Abs. 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude und der internen

Antragsbearbeitung im Hause der Klägerin waren die Verhandlungen noch nicht

aufgenommen. Darüber hinaus ist nicht vorgetragen, daß die Klägerin gegenüber der

Beklagten konkret und zwar aufgrund direkten geschäftlichen Kontaktes einen

Vertrauenstatbestand dahingehend setzte, daß es mit Sicherheit zum Abschluß eines

Grundstückskaufvertrages zu den Bedingungen des Modrow-Gesetzes kommen würde.

Ein Schadensersatzanspruch aus c.i.c. entsteht nur dann, wenn ein Vertragspartner bei

der Gegenseite zurechenbar das aus dessen Sicht berechtigte Vertrauen erweckt hat,

der Vertrag werde mit Sicherheit zustande kommen, sodann aber die

Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abbricht (BGH NJW-RR, 1989, 627). Der

Abschluß günstigerer Verträge mit Dritten genügt hierfür nicht.

Im Ergebnis kommt es hierauf auch nicht einmal an. Denn selbst wenn zwischen den

Parteien ein Pflichten begründender geschäftlicher Kontakt hergestellt worden wäre und

die Klägerin bei der Beklagten den Eindruck erweckt hätte, es werde in jedem Fall zum

Abschluß des Vertrags zu den Bedingungen des Verkaufs-Gesetzes kommen, ergäbe

sich hieraus kein Schadensersatzanspruch aus c.i.c. Die Haftung ausschließlich wegen

der grundlosen Verweigerung des als sicher hingestellten Vertragsabschlusses gilt dann

nicht, wenn das Gesetz für die vertragliche Einigung eine Form vorschreibt, wie die

notarielle Beurkundung nach § 313 BGB(vgl. auch § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB der DDR) und

diese Form nicht eingehalten ist. Denn der Schutzzweck der Formvorschrift, die auch

den Grundstücksverkäufer vor Übereilung bewahren will, darf nicht unterlaufen werden,

indem für den Fall des Nichtabschlusses des Vertrages eine Verpflichtung zum Ersatz

des Vertrauensschadens und damit ein indirekter Zwang zum Vertragsabschluß

begründet wird ( BGH NJW 1996, 1884, 1885; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 974; OLG

Frankfurt MDR 1998, 957, 958). Etwas anderes gilt nur im Falle vorsätzlicher

Treuepflichtverletzung oder der Existenzgefährdung (BGH, a. a. O., OLG Frankfurt, a. a.

O.). Beides liegt hier nicht vor.

Es ist unstreitig, daß die vielen Kaufanträge nicht bis zum Wirksamwerden des

Beitritts abgewickelt werden konnten. Daß der Antrag der Beklagten absichtlich

zurückgestellt wurde, ist nicht ersichtlich. Es bedarf deshalb auch keiner Erörterung,

inwieweit sich die Klägerin überhaupt ein Verschulden des örtlichen Rates zurechnen

lassen müßte (vgl. hierzu BAGE 82, 181; OLG Naumburg DtZ 1993, 320; OLG

Brandenburg, OLG-NL 1994, 130).

Schließlich ist der Schadensersatzanspruch aus c.i.c. nicht auf das

Erfüllungsinteresse und schon gar nicht auf Vertragsabschluß gerichtet

(Staudinger/Bork, vor §§ 145 ff., Rdn. 50, 28).“

6. Diesen Ausführungen schließt sich der erkennende Senat an. Es besteht kein Anlass,

für den hiesigen Fall davon abzuweichen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der

Tatsache, dass - unstreitig - alle sieben Nachbarn der Beklagten jeweils einen

Kaufvertrag, wie ihn die Beklagten mit dem Hilfsantrag geltend machen, erhalten haben.

Wenn aber das Land Berlin und ihm folgend die Klägerin im Bereich des hier

vorliegenden fiskalischen Handelns durch Veräußerung von Grundstückseigentum nicht

der Grundrechtsbindung unterliegen, können die Beklagten auch in diesem Fall daraus

keinen Kontrahierungsanspruch herleiten. Zwar wird unter den vorliegenden Umständen

die Ungleichbehandlung besonders deutlich aufgrund der Nähe zu den Nachbarn,

letztlich unterscheidet sie sich aber im Ganzen nicht von einer etwaigen

Ungleichbehandlung mit allen anderen Gebäudeeigentümern, bei denen die

Grundstücke ebenfalls Rückerstattungsansprüchen ausgesetzt waren.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

a) Dass den Beklagten auf Grund des mit dem Magistrat von Berlin am 12. Juni 1990

geschlossenen formunwirksamen Kaufvertrages ein Anspruch auf

Eigentumsübertragung an dem von ihnen genutzten Grundstück nicht zusteht, ist

zwischen den Parteien außer Streit.

b) Ebensowenig vermögen die Schreiben des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 6.

März 1995 (Anlage B 7) und vom 16. Juli 1998 (Anlage B 2) einen derartigen Anspruch zu

begründen.

Unabhängig davon, dass beide der gesetzlichen Form entbehren, um eine wirksame

schuldrechtliche Veräußerungsverpflichtung zu begründen, enthält auch das Schreiben

vom 6. März 1995 insoweit ausdrücklich lediglich eine Absichtserklärung für den Fall,

dass Restitutionsansprüche nicht bestehen sollten. Eine entsprechende Auslegung des

Schreibens lässt nicht die Annahme zu, dass sich das Land Berlin auch dann zur

Veräußerung des Grundstücks zu den Bedingungen des Modrow-Gesetzes verpflichten

wollte, wenn Restitutionsansprüche zwar abgelehnt aber Entschädigungsansprüche

festgesetzt wurden, für deren Ausgleich das Land wirtschaftlich würde verantwortlich sein

(Abführung des nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz festgelegten Kaufpreises).

Dies trifft auch auf das Schreiben vom 16. Juli 1998 zu. Selbst wenn in diesem eine

Absichtserklärung zu sehen wäre, das Grundstück an die Beklagten zu den

entsprechenden günstigen Bedingungen zu veräußern, dann läge dieser

Absichtserklärung aber die im Nachhinein durch das Bundesverwaltungsgericht

bestätigte (Urteil vom 20. Juni 2002 – 3 C 47/01) Rechtsauffassung zugrunde, dass unter

Geltung des seinerzeitigen § 10 Entschädigungsgesetz nur der tatsächlich auch erzielte

Verkaufserlös und nicht der halbe Verkehrswert nach § 68 SachenRBerG an den

Entschädigungsfonds abzuführen war, so dass die Kommunen bei Veräußerungen zu

den Bedingungen des Modrow-Gesetzes keine aus ihrem sonstigen öffentlichen

Zwecken dienenden Vermögen zu tragenden wirtschaftlichen Belastungen trafen.

Selbst wenn man die genannten Schreiben als Ausdruck einer Überzeugung sähe, dass

es zu einem Vertragsschluss zu den entsprechenden Bedingungen kommen werde, so

wäre das Land und damit die Klägerin als dessen Rechtsnachfolgerin nicht gehindert,

sich darauf zu berufen, dass diese Überzeugung gerade keinen Niederschlag in einer

rechtsverbindlichen schuldrechtlichen Vereinbarung gefunden habe und unter der

veränderten Rechtslage nunmehr anders zu entscheiden sei ( vgl. BVerwG, Urteil vom

11. Mai 2006 – 5 C 10/05 -, Rn. 50).

c) Auch aus dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz oder dem Gesichtspunkt der

Selbstbindung der Verwaltung - unabhängig von der Frage, in welchem Umfang diese

Grundsätze im Bereich fiskalischen Handelns überhaupt Anwendung finden (vgl. BGH,

Urteil vom 26. Oktober 1961 – V ZR 1/61 -, sub II.3.a) ) – können die Beklagten den

geltend gemachten Anspruch nicht herleiten.

Diese Grundsätze stehen stets unter dem Vorbehalt, dass sich die zugrunde liegenden

Umstände nicht entscheidend ändern.

Maßgeblich für die Begründetheit eines zivilrechtlichen Anspruchs ist der Zeitpunkt der

letzten mündlichen Verhandlung. Jedenfalls nach Inkrafttreten des

Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes mit Wirkung zum 17. Dezember 2003, wonach

die Kommunen an den Entschädigungsfonds unabhängig von der Höhe des tatsächlich

erzielten Erlöses mindestens den im Zeitpunkt des Verkaufs geltenden Kaufpreis nach §

68 SachenRBerG abzuführen haben, kann auch unter dem Gesichtspunkt einer etwaigen

Gleichbehandlung mit früheren Verträgen ein Anspruch auf Grundstückserwerb zu den

Bedingungen des Modrow-Gesetzes nicht mehr bejaht werden. Die wirtschaftliche Lage

hatte sich für die Kommunen nunmehr grundsätzlich geändert, denn danach brachten

ihnen Verkäufe zu den ursprünglich möglicherweise durchaus in Aussicht gestellten

Bedingungen sogar einen doppelten wirtschaftlichen Nachteil: neben dem

möglicherweise hinzunehmenden Nachteil nicht marktgerechter Verwertung ihres

Eigentums eine weitere und, weil aus dem sonstigen öffentlichen Vermögen zu tragen,

deshalb nicht mehr hinnehmbare (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 2006 – V ZR 246/05 -, Rn.

18f.) wirtschaftliche Belastung in Gestalt einer durch den erzielten Kaufpreis nicht

gedeckten Abführungspflicht an den Entschädigungsfonds. Hierbei ist zu

berücksichtigen, dass ein sozialverträglicher Ausgleich in Fällen der vorliegenden Art

grundsätzlich schon durch die Regelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes,

insbesondere die §§ 61, 68 SachenRBerG (Ankaufsrecht zur Hälfte des Verkehrswerts)

geschaffen worden ist. Ein Anspruch auf Erwerb zu einem weit darunter liegenden Preis

kann sich daher nur aus besonderen Umständen ergeben. Dass die Klägerin solche

Umstände verneint, ist jedenfalls nach der Änderung des § 10 EntschG, aber auch im

Hinblick auf die dramatische Haushaltslage des Landes Berlin nicht zu beanstanden.

Hierbei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass das Grundstück der Beklagten

mit Restitutionsansprüchen behaftet war und lediglich die Rückübertragung nach § 4

VermG ausgeschlossen, dafür aber eine Entschädigung festgesetzt wurde. Insoweit ist

auch die Frage der Gleichbehandlung mit denjenigen Grundstückseigentümern in den

Blick zu nehmen, deren Grundstück an private Dritte zurück übertragen wurde, denen

gegenüber den Nutzungsberechtigten nur Ankaufsansprüche nach §§ 61, 68

SachenRBerG zustehen.

Soweit sich die Beklagte insbesondere auf eine Gleichbehandlung mit den Bewohnern

der übrigen Teilstücke des ursprünglichen Gesamtgrundstücks berufen, haben sie schon

nicht dargelegt, dass diese Verträge nach dem 17. Dezember 2003, dem Inkrafttreten

des Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes, geschlossen worden sind.

Ebensowenig ist dargelegt, dass der in der mündlichen Verhandlung überreichte

Kaufvertrag ein mit festgesetzten Entschädigungsansprüchen belastetes Grundstück

betrifft.

Im Übrigen könnte auch ein haushaltsrechtlich etwa unzulässiger Verkauf keinen

Anspruch auf Gleichbehandlung begründen (BGH, a.a.O., Rn. 20).

d) Soweit die Beklagten dagegen geltend machen, dass es nicht zu ihren Lasten gehen

könne, dass der Kaufvertrag mit ihnen nicht vor dem 17. Dezember 2003 abgeschlossen

worden ist, ist zum einen darauf zu verweisen, dass ihnen nach der Rechtsprechung

auch zuvor schon grundsätzlich kein Anspruch auf Abschluss des begehrten

Kaufvertrages zustand. Zum anderen ergäbe sich aus einer - unterstellten -

Pflichtverletzung aufgrund der Verweigerung des Vertrages allenfalls ein

Schadenersatzanspruch aus culpa in contrahendo, der aber nur auf das negative

Interesse gerichtet wäre und nicht den Anspruch auf Verpflichtung der Klägerin zum

Abschluss eines Kaufvertrages begründen könnte, worauf auch das OLG Naumburg

(s.o.) bereits hingewiesen hat.

Warum es seinerzeit, wie mit den anderen Nachbarn, nicht auch mit den Beklagten zu

einem Vertragsschluss gekommen ist, blieb auch nach der mündlichen Verhandlung

ungeklärt. Es ist jedenfalls nicht dargetan, dass dies treuwidrig in einer die Beklagten

willkürlich diskriminierenden Weise unterblieben ist.

Bereits seit Dezember 1999 bestand wegen der ungeklärten Frage der Finanzierung der

Entschädigungsleistungen die Anweisung, in entschädigungsbehafteten Fällen nur noch

Verkäufe zu den Bedingungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes vorzunehmen.

Dass der Bundesgerichtshof derartige Verkäufe, jedenfalls vor Inkrafttreten des

Entschädigungsrechtsänderungsgesetzes, unbeanstandet gelassen hat, bedeutet im

Gegenzug gerade nicht, dass ein Verkauf schon seinerzeit nur zu den Bedingungen des

Sachenrechtsbereinigungsgesetzes und eine Aussetzung weiterer Verkäufe zu den

günstigeren Bedingungen des Modrow-Gesetzes ermessensfehlerhaft war und einen

Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darstellte.

Es kann deshalb auch dahinstehen, ob etwaige gegen das Land begründeten

Schadensersatzansprüche überhaupt gegen die Klägerin geltend gemacht werden

könnten.

B. Klage auf Zahlung von Nutzungsentschädigung

Das Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von

967,12 Euro nebst Zinsen verurteilt, wobei es den Anspruch der Klägerin auf

Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 22. Juli 1992 bis zum 31. März 1995 gemäß

Artikel 233 § 2 a Abs. 1 S. 4 EGBGB für begründet erachtet hat. Dabei ist es - der Höhe

nach - von einem Anspruch der Klägerin von 2800,10 € für die Grundstücksfläche von

1162 m² und einem Bodenrichtwert laut Richtwertatlas von 350 DM/m² ausgegangen

(weitere Berechnung gemäß §§ 43,51 SachenRBerG). Aufgrund der von den Beklagte

hilfsweise erklärten Aufrechnung mit dem von ihnen gezahlten Kaufpreis von

(umgerechnet) 1832,98 € ergibt sich der Verurteilungsbetrag.

1. Dagegen wenden die Beklagten ein, dass die Vorschriften des SachenRBerG auf den

vorliegenden Fall keine Anwendung fänden, weil bereits im Jahre 1990 eine Einigung über

den Ankauf des Bodens erfolgt sei, der Nutzungsentgeltanspruch aus Artikel 233 § 2 a

EGBGB aber voraussetze, dass sich der Bodeneigentümer und der Gebäudeeigentümer

gegenüberstehen und zwischen ihnen eine Bereinigung der Eigentumsverhältnisse auf

der Grundlage des SachenRBerG angestrebt wird. Letzteres ist der genannten Vorschrift

nicht zu entnehmen. Vielmehr galt Artikel 233 § 2 a EGBGB bereits vor Erlass des

SachenRBerG und sollte gerade bis dahin das Besitzrecht der Nutzer der Grundstücke

vorläufig sicherstellen. Zudem ist eine Bereinigung tatsächlich im hiesigen Fall gerade

nicht erfolgt, wie der hiesige Rechtsstreit zeigt, weil eine verbindliche Einigung gerade

nicht erzielt worden ist.

2. Die Berufung hat auch keinen Erfolg, soweit die Beklagten beanstanden, dass das

Landgericht den Bodenrichtwert von 350 DM/m², der unstreitig aus dem

Bodenrichtwertatlas folgt, seiner Berechnung zu Grunde gelegt hat. Die Beklagten

meinen, dieser Wert sei völlig unangemessen, weil er nicht dem Verkehrswert im Sinne

von § 194 Baugesetzbuch entspreche. Es müsse berücksichtigt werden, dass für ein

Grundstück, welches mit einem fremden Gebäude bebaut und einem dinglichen

Nutzungsrecht belegt ist, auf dem Markt bei weitem nicht derjenige Wert erzielt werden

kann, wie er beispielsweise in den Bodenrichtwerten zum Ausdruck kommt. Nach § 19

Absatz 5 SachenRBerG soll der Wert des Grundstücks aufgrund der Bodenrichtwerte

nach § 196 des Baugesetzbuches ermittelt werden. Jeder Beteiligte kann eine hiervon

abweichende Bestimmung verlangen, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die

Bodenrichtwerte nicht den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen. Insofern ist

aber der Einwand, dass berücksichtigt werden müsse, dass das Grundstück nicht "frei

verkäuflich" sei, unerheblich. Denn das Nutzungsentgelt soll nach Artikel 233 § 2 a

EGBGB gerade nach den dort im einzelnen zitierten Vorschriften des SachenRBerG, die

auf den Bodenwert nach dem Richtwertatlas Bezug nehmen, berechnet werden. Dem

SachenRBerG ist es aber immanent, dass es sich (jedenfalls zum Teil) um Grundstücke

handelt, bei denen das Eigentum am Gebäude und am Grundstück auseinander fallen.

Die Möglichkeit abweichender Bodenwertermittlung beruht demgegenüber darauf, dass

die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses retrospektiv ist, selektiv sein kann

und daher in ihrem Erkenntniswert notwendigerweise begrenzt sein muss (Begründung

BR-Drucks. 515/93, S. 119, Vossius, SachenRBerG, 2. Auflage, § 19, Randnummer 18).

Dass der sich aus dem Richtwertatlas ergebende Bodenwert tatsächlich nicht

angemessen ist, und statt 350,- DM nur 280,- DM betragen soll, haben die Beklagten

nicht substantiiert vorgetragen. Dazu reicht die Behauptung, in der fraglichen Lage

wären die Grundstücke zu wesentlich niedrigeren Preisen veräußert worden, nicht aus.

Damit behaupten die Beklagten konkludent, dass die Werte des Richtwertatlasses nicht

ordnungsgemäß ermittelt worden seien. Dies hätten sie näher, z.B. durch Vortrag ganz

konkreter einschlägiger Kaufverträge, darlegen müssen. Da sie dies nicht getan haben,

ist ihre Berufung auch hinsichtlich der Verpflichtung zur Zahlung der vom Landgericht

ausgeurteilten Nutzungsentschädigung unbegründet.

3. Soweit die Klägerin in der Berufungserwiderung geltend gemacht hat, dass die

Aufrechnung mit dem seinerzeitigen Kaufpreis in Höhe von 1832,98 € nicht wirksam

gewesen sei, weil das Land Berlin nicht Rechtsnachfolger des Magistrats sei, sondern

allenfalls Funktionsnachfolger, ist dieser Einwand unerheblich, denn die Klägerin hat

insofern keine Anschlussberufung eingelegt. Ein den Vorschriften der §§ 519 Absatz 2,

524 Absatz 3 ZPO entsprechendes Vorbringen liegt nicht vor.

III.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision

wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

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