Urteil des KG Berlin vom 29.05.2008

KG Berlin: gesellschafter, gesellschaftsvermögen, quote, zwangsvollstreckung, privatvermögen, sicherheitsleistung, anteil, zusicherung, grundstück, zwangsversteigerung

Gericht:

KG Berlin 26.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

26 U 112/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

BGB

Prospekthaftung: Schadenersatzanspruch eines BGB-

Gesellschafters; Angaben zur Anschlussförderung im sozialen

Wohnungsbau

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29. Mai 2008 verkündete Urteil des

Landgerichts Berlin – 19 O 462/07 – geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Kostenbetrages abzuwenden,

wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils

zu vollstreckenden Betrages leistet.

übersteigt 20.000 EUR.

Gründe

Der Klägerin ist Gesellschafterin der Grundstücksgesellschaft …. Sie trat dieser im Jahre

1996 mit einem Zeichnungsbetrag von 50.000,00 DM (25.564,59 EUR) bei. Gegenüber

der Beklagten als Initiatorin und Gründungsgesellschafterin des Fonds und

Herausgeberin des Fondsprospekts aus dem Jahr 1996 (Anlage K3 zur Klageschrift)

macht sie Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Prospektangaben geltend.

Zweck des … Fonds … war die Errichtung von Wohnungen im öffentlich geförderten

sozialen Wohnungsbau (erster Förderungsweg), wobei im Grundförderzeitraum zunächst

über die Dauer von 15 Jahren Aufwendungshilfen gewährt wurden. Für die Zeit nach

Ablauf des Grundförderzeitraums war eine Anschlussförderung durch den Senat von

Berlin vorgesehen. Zu dieser Anschlussförderung wird es jedoch nicht kommen, da der

Senat von Berlin beschlossen hat, künftig keine Anschlussförderungen für die Projekte

des sozialen Wohnungsbaus mehr zu bewilligen. Diese Entscheidung hat vor dem

Bundesverwaltungsgericht Bestand gehabt.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils, mit dem

der Klage stattgegeben worden ist, Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Die Beklagte verfolgt ihr Klageabweisungsbegehren mit der Berufung weiter. Sie rügt,

das Landgericht habe die Prospektdarstellungen zur Anschlussförderung zu Unrecht als

fehlerhaft angesehen. Darüber hinaus könne nicht davon ausgegangen werden, dass ein

darin liegender Prospektfehler ursächlich für die Anlageentscheidung der Klägerin

gewesen sei.

Sie beantragt,

unter Abänderung des am 29.05.2008 verkündeten Urteils des Landgerichts

Berlin, Az.: 19 O 462/07, die Klage abzuweisen,

hilfsweise,

die Sache unter Aufhebung des Urteils zur anderweitigen Verhandlung und

Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückzuverweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom

29.05.2008 kostenpflichtig zurückzuweisen,

hilfsweise,

ihr nachzulassen, bis zur rechtskräftigen Entscheidung hinsichtlich der

Verfahrenskosten Sicherheit durch Beibringung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft

einer deutschen Großbank oder Sparkasse zu leisten, sowie

die Revision zuzulassen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und tritt der Berufung unter Wiederholung und

Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens entgegen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der

Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die nach § 511 Abs. 1 ZPO statthafte Berufung der Beklagten ist zulässig, da sie gem.

§§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden ist.

Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg und führt unter Abänderung der

angefochtenen Entscheidung zur Abweisung der Klage.

Der vorgelegte Verkaufsprospekt für den … Fonds … weist nach Auffassung des Senats

keine Fehler auf, die zumindest einen Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die

Beklagte als Gründungsgesellschafterin des Fonds aus Verschulden bei Vertragsschluss

rechtfertigen können.

(1) Der Senat sieht, entgegen der Auffassung des angefochtenen Urteils, die

Prospektangaben zur Anschlussförderung nicht als fehlerhaft an.

(a) Der für den streitgegenständlichen Fonds Nr. n maßgebliche Prospekt führt

auf S. 8 zunächst aus: „Nach der bisherigen Förderungspraxis des Landes Berlin wurde

nach Ablauf des ersten Förderungszeitraums von 15 Jahren eine Anschlussförderung

bewilligt.“ Hieraus ist für den verständigen Leser, anders als der Prozessbevollmächtigte

der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausgeführt hat, nicht zu

entnehmen, dass für das streitgegenständliche Fondsobjekt eine Anschlussförderung

bereits bewilligt wurde. Es handelt sich eindeutig um eine Darstellung der bisherigen, im

Jahre 1996 bekannten Praxis des Landes Berlin, nicht aber um eine Erklärung dahin,

dass die Anschlussförderung für das Anlageobjekt bereits bewilligt sei.

Dies wird auch durch die nachfolgenden Prospektausführungen deutlich. Die

Beklagte stellt darin das System der Anschlussförderung und den Inhalt der aktuellen

Richtlinie über die Anschlussförderung dar, woraus sich ergibt, dass die

Anschlussförderung vor Auslaufen des ersten Förderzeitraums zu beantragen ist, nicht

aber zusammen mit der Erstförderung bewilligt wird. Auf Grund dieser Ausführungen

durfte ein Anleger nicht davon ausgehen, dass eine konkrete Anschlussförderung bereits

bewilligt war.

(b) Es stellt auch keinen Schadensersatzansprüche aus bürgerlich-rechtlicher

Prospekthaftung oder Verschulden bei Vertragsschluss auslösenden Prospektmangel

dar, dass im Prospekt nicht dezidiert angegeben wird, eine gesetzliche Grundlage für die

Anschlussförderung bestehe nicht.

Die Ausführungen auf den Seiten 8 und 9 des Prospekts machen nach

Auffassung des Senats hinreichend deutlich, dass die Anschlussförderung einerseits

lediglich auf Verwaltungsrichtlinien und Beschlüssen des Senats von Berlin beruht und

die im Jahre 1996 aktuellen Richtlinien (ABl. Berlin 1992, S. 3922) lediglich in den

Wohnungsbauprogrammen 1977-1981 errichtete Wohnungen umfasst. Hierdurch wird

bereits hinreichend deutlich, dass eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für die

Anschlussförderung nicht existiert. Eine ausdrückliche Erklärung dahin, eine gesetzliche

Anspruchsgrundlage bestehe nicht, war deshalb entbehrlich.

Ergebnisvorschau auf S. 16-22 des Prospekts die Aufwendungszuschüsse aus der

Anschlussförderung mit in die Berechnung ab dem 16. Geschäftsjahr des Fonds mit

einstellt.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der streitgegenständliche Fonds auf

die Gewährung der Anschlussförderung hin projektiert war und er bei einem Wegfall

dieser Förderung voraussichtlich dauerhaft Verluste erzielen wird. Im Hinblick auf die

Ausführungen zur Anschlussförderung im Fondsprospekt und die Darstellung der

Ergebnisvorschau als voraussichtliche Ergebnisentwicklung wird aber hinreichend

deutlich, dass es sich lediglich um eine Prognose handelt, mit der die im Jahre 1996

geltenden bzw. absehbaren Rahmenbedingungen fortgeschrieben werden sollten. So

wird etwa auch im Hinblick auf die Mieterstruktur im sozialen Wohnungsbau niemand

zwingend davon ausgehen, dass die erzielbaren Mieten unabhängig von den äußeren

wirtschaftlichen und sozialen Bedingungen linear steigen, zumal auch die

Vermietungsquote nicht dauerhaft feststehen kann.

Deshalb handelt es sich auch bei der Fortschreibung der Anschlussförderung um

eine bloße Prognose, die allerdings durch eine bis dahin 19 Jahre währende Praxis

gestützt und zunächst auch dadurch bestätigt wurde, dass im Dezember 1996 eine

weitere Anschlussförderungsrichtlinie für die Wohnungsbauprogramme 1982-1986

erlassen wurde. Insbesondere ist es gerichtbekannt, dass bis zum Jahr 1996 keine

politischen Signale dahin bekannt waren, dass ein grundsätzlicher Paradigmenwechsel in

der Wohnungsbaupolitik des Landes Berlin ansteht, dies ergab sich letztlich erst im

Zusammenhang mit geänderten politischen Kräfteverhältnissen im Senat von Berlin. Für

das Jahr 1996 stellt sich aber eine Prognose, wonach der Senat von Berlin auch für die

Zukunft an der eingeübten Praxis der Anschlussförderung festhalten wollte, als

realistisch dar. Die Zusicherung einer Anschlussförderung kann aber darin ebenso wenig

gesehen werden, wie die Zusicherung einer bestimmten Einnahmeentwicklung oder der

Beibehaltung des im Jahre 1996 geltenden steuerrechtlichen status quo.

(2) Der Senat folgt auch nicht der Auffassung der Klägerin, wonach der Prospekt die

Haftung der Gesellschafter unrichtig darstelle.

(a) Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang auf Rechtsprechung des 27.

Senats des Kammergerichts zur Haftung eines Fondsinitiators verweist, sind die

Grundsätze dieser Entscheidungen auf den vorliegenden Sachverhalt schon nicht

anzuwenden, soweit die dortigen Verurteilungen wegen unzutreffender Prospektangaben

zur Haftungsreihenfolge erfolgt sind.

Eine konkrete Haftungsreihenfolge, nach der zunächst das Fondsvermögen und

erst danach die einzelnen Gesellschafter haften, wird in dem streitgegenständlichen

Prospekt weder konkret bezeichnet noch suggeriert. Nach Auffassung des Senats wird

hinreichend deutlich, dass die Gesellschafter neben dem Gesellschaftsvermögen in

Anspruch genommen werden und nicht darauf vertrauen können, dass zunächst das

Gesellschaftsvermögen verwertet wird. Der Fondsprospekt erläutert auf S. 6 einerseits

die Regelung der quotalen Haftung und macht andererseits unter der Überschrift

„Nachschusspflicht” deutlich, dass die Gesellschafter unter Umständen eine

Zwangsvollstreckung in das Gesellschaftsvermögen nur dadurch abwehren können, dass

sie zusätzlich zu ihren persönlichen Haftungsbeiträgen Leistungen für Gesellschafter

erbringen, die nicht zahlungsfähig oder –willig sind. Zudem wird deutlich, dass für den

Fall, dass die Verbindlichkeiten nicht durch die Zwangsveräußerung der Immobilie

gedeckt werden, ein anteiliger Schuldenausgleich durch die Gesellschafter erforderlich

wird.

Dass der Anleger im schlechtesten Fall sowohl die aufgrund seiner quotalen

Haftung zu erbringende Geldsumme aus seinem persönlichen Vermögen aufzubringen

hat als auch das Grundstück und damit den wertbildenden Faktor seiner

Gesellschafterbeteiligung verliert, ist ein der Beteiligung an einer BGB-Gesellschaft

immanentes Risiko: Das dem Gesellschaftszweck gewidmete Vermögen der

Gesellschafter stellt ein dinglich gebundenes Sondervermögen dar, das vom sonstigen

Vermögen der Gesellschafter, dem Privatvermögen, streng zu unterscheiden ist (BGH,

Urteil vom 25. 2. 1999 - III ZR 53/98, NJW 1999, 1407). Ansprüche gegen die Gesellschaft

wie z.B. die Darlehensverbindlichkeiten richten sich gegen diese und können mit Wirkung

gegen das Gesellschaftsvermögen gegen sie durchgesetzt werden. Davon zu

unterscheiden ist die Haftung der Gesellschafter mit ihrem persönlichen Vermögen. Die

Frage, inwieweit die Haftung der Gesellschafter beschränkt worden ist, d.h. quotal

entsprechend ihrer Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, betrifft ausschließlich ihre

persönliche Haftung; die Haftung der Fonds- Gesellschaft (bzw. nach früherer Auffassung

die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit) mit dem

Gesellschaftsvermögen bleibt davon unberührt.

Etwas anderes lässt sich auch den ebenfalls auf Seite 6 des Prospekts unter der

Rubrik „Haftungsregelung” enthaltenen Hinweisen nicht entnehmen. Dort heißt es:

Allein aus der Vereinbarung einer quotalen Haftung lässt sich nicht herleiten,

dass ein Gesellschafter im Falle der Zwangsversteigerung des Gesellschaftsgrundstücks

den auf seine Quote entfallenen Veräußerungserlös erhält, sofern er seine persönliche

Schuld bereits beglichen hat. Denn die quotale Haftung begrenzt lediglich den Umfang

seiner persönlichen Haftung, besagt aber nichts darüber, inwieweit er am

Versteigerungserlös zu beteiligen ist. Bei Zahlungsausfällen anderer Gesellschafter

bleibt die Höhe seiner persönlichen Haftung unverändert.

Dies ergibt sich auch aus dem Prospekt, der stets auf das

Gesellschaftsvermögen einerseits und die persönliche Haftung der Gesellschafter

andererseits als Haftungsmassen verweist. Sofern ausgeführt wird, dass die quotale

Haftung auch hinsichtlich der Grundschulden vereinbart sei, so kommt damit zum

Ausdruck, dass sich durch die Grundschuldbestellung bzw. die im Rahmen der

Grundschuldbestellung abzugebende persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung

nichts an der quotalen Haftung hinsichtlich des Privatvermögens ändert. Dies entspricht

schließlich auch den in der Zeichnungserklärung (Anlage K1) erwähnten Vollmachten

sowie § 6 Nr. 3 und 4 des Gesellschaftsvertrages. An beiden Stellen wird ausdrücklich

unterschieden zwischen dem unbeschränkt haftenden Gesellschaftsvermögen und der

nur quotalen Haftung der einzelnen Gesellschafter mit ihrem Privatvermögen.

Soweit, wie dem Senat aus anderen vergleichbaren Sachverhalten bekannt ist,

die in der weiteren Anlage zu den Grundschuldbestellungen vereinbarten „Weitere

Darlehensbedingungen” unter IV eine Bestimmung enthalten, wonach Zahlungen an

den Gläubiger nicht zur Tilgung der Grundschuld erfolgen, sondern zur Begleichung der

durch die gesicherten persönlichen Forderungen des Gläubigers, liegt hierin ebenfalls

kein Widerspruch zu der im Prospekt dargestellten quotalen Haftung. In der

Zwangsvollstreckung steht der Gesellschaft grundsätzlich kein

Tilgungsbestimmungsrecht zu (BGH, Urteil vom 23. 2. 1999 - XI ZR 49-98, NJW 99,

1704), während § 366 Abs. 2 BGB eine gesetzliche Tilgungsreihenfolge angibt, die

grundsätzlich auch mangels anderweitiger Parteivereinbarung bei der Verwertung von

Sicherheiten gilt. Sofern der vertragstreue Gesellschafter aufgrund persönlicher

Inanspruchnahme seine quotale Haftung erfüllt hat, haftet er nicht über seine Quote

hinaus, wenn aus der nachfolgenden Zwangsversteigerung der Immobilie lediglich die

Bank befriedigt wird und er keinen, seiner Quote entsprechenden Anteil an dem Erlös

erhält. Es verwirklicht sich vielmehr das Risiko seiner Beteiligung, im schlechtesten Fall

seinen quotalen Anteil der privaten Haftung erbringen zu müssen und

„entschädigungslos” das Grundstück der Gesellschaft zu verlieren. Hinweise, nach

denen die Klägerin vorliegend von einer anderen Gestaltung ausgehen konnte oder ein

derartiges Risiko als ausgeschlossen ansehen konnte, enthält der Prospekt nicht.

(b) Auch die Nennung von Höchstbeträgen hinsichtlich der einzelnen

Gesellschafter in den abgeschlossenen Darlehensverträgen begründet keinen

Schadensersatzanspruch aus bürgerlich-rechtlicher Prospekthaftung, zumal insoweit

nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Angaben im Prospekt unrichtig waren.

Soweit die Beklagte gem. § 6 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages zur

Geschäftsführerin der Fondsgesellschaft bestellt war und die Darlehensverträge in deren

Namen abgeschlossen hat, sieht der Senat in der Angabe von einzelnen in Bezug auf

die Beteiligungsquote der jeweiligen Gesellschafter benannten Haftungsbeträgen keine

Abweichung von der gesellschaftsvertraglich vereinbarten quotalen Haftung der

einzelnen Gesellschafter. Die Nennung etwaiger Höchstbeträge steht nicht im

Widerspruch zu den Haftungsregelungen der Fondsgesellschaft, zumal eine derartige

Betragsangabe nicht zwingend zu Ungunsten des jeweiligen Gesellschafters Anwendung

findet, sondern durchaus die Frage aufgeworfen worden ist, ob etwa im Falle einer

Kapitalerhöhung die Haftung des Gesellschafters nach der Quote oder nach dem im

Darlehensvertrag zugeordneten Haftungsbetrag zu bestimmen ist, selbst wenn dieser

unter der neuen Quote liegt.

Der nach dem Geschäftsverteilungsplan des Kammergerichts anders als der 27.

Zivilsenat auch mit Banksachen befasste erkennende Senat legt im Übrigen, in

Übereinstimmung mit den übrigen Banksenaten des Kammergerichts die Zuordnung

einzelner Beträge zu den Haftungsquoten von Gesellschaftern einer Gesellschaft

bürgerlichen Rechts bisher dahin aus, dass diese lediglich deklaratorische Bedeutung

besitzt und sich die persönliche Haftung allein aus den in den jeweiligen

Darlehensverträgen wiedergegebenen Haftungsquoten ergibt. Soweit vom erkennenden

Senat entschieden, haben die Finanzierungsbanken die einzelnen Gesellschafter auch

nur in Höhe ihrer auf die Gesellschaftsschuld entfallenden Quote in Anspruch

genommen.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO i.V.m. §

26 Nr. 8 EGZPO. Über den Hilfsantrag der Klägerin hinsichtlich der Art einer zu

leistenden Sicherheit war nicht zu befinden, da sich die Möglichkeit einer

Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft bereits aus § 108 ZPO ergibt und der Antrags

mangels weiterer tatsächlicher Darlegungen nicht als Schutzantrag nach § 712 ZPO

aufgefasst werden konnte.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung

besitzt noch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Wahrung einer einheitlichen

Rechtsprechung erforderlich ist. Die Auslegung der Haftungsübernahme durch den

Senat steht zwar im Widerspruch zur Auffassung des 27. Zivilsenats des

Kammergerichts, deckt sich aber mit der Auffassung der übrigen Banksenate und –

soweit ersichtlich - mit der bisherigen Rechtsprechung des für Banksachen zuständigen

XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs.

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