Urteil des KG Berlin vom 30.05.2002

KG Berlin: mietobjekt, zugesicherte eigenschaft, anschlussberufung, erschwerung, mietsache, mietzins, minderungsrecht, breite, verwirkung, behinderung

Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 83/03

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 536 Abs 1 S 2 BGB, § 537 Abs

1 S 2 BGB vom 14.07.1964, §

539 S 1 BGB, § 539 S 1aF BGB

Gewerberaummiete: Mietminderung wegen Behinderung der

Warenanlieferung; Verwirkung des Minderungsanspruchs

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 10. Februar 2003 verkündete Urteil der

Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin geändert:

Das Versäumnisurteil des Landgerichts vom 30. Mai 2002 – 12 O 192/02 – wird

aufrechterhalten.

Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe

des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der

Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten richten sich gegen

das am 10. Februar 2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin,

auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer Berufung vor:

Gemäß § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages garantiere der Vermieter dem Mieter lediglich

Warenanlieferungsmöglichkeiten "im Grundstück des Vermieters oder unmittelbar am

Mietobjekt in ausreichendem Umfange". Nur in diesen begrenzten Bereichen müssten

daher Warenanlieferungsmöglichkeiten für Lastzüge bis 40 t Gesamtgewicht zur

Verfügung gestellt werden. § 3 beziehe sich ausdrücklich nicht auf die Umfahrung über

den A/... A A und A B. Diese Zufahrten seien ausdrücklich nicht Mietgegenstand,

sondern es sei im Mietvertrag nur eine Mitbenutzung von Zufahrt und Hofflächen

vereinbart.

Daher bestehe von vornherein kein Minderungsrecht.

Unzutreffend sei auch die Feststellung des Landgerichts, die Mieträume hätten durch

Lastzüge mit einem Gesamtgewicht bis 40 t nicht zumutbar und ohne Erschwerung über

den Aweg usw. beliefert werden können. Dies habe das Landgericht nur vermutet. Auch

die Annahme des Landgerichts, dass die Fahrbahnbreite jeweils nur 5,50 m betrage,

beruhe auf einer Vermutung. Das Landgericht habe auch nicht darauf hingewiesen, dass

es auf die exakte Bemessung der Fahrbahnbreite ankommen würde. Sie, die Klägerin,

habe nunmehr die Breite der Umfahrungsstraße ausgemessen. In gerader Ausrichtung

weise die Straße eine Breite von 5,70 m aus, am Ende der Straße sogar 12,50 m. Selbst

wenn also Fahrzeuge abgestellt gewesen seien, hätte ein LKW den Bereich noch

passieren können. Auch aus der Beantragung von Halteverbotsschildern könne nicht

gefolgert werden, dass parkende Fahrzeuge nicht zumutbare oder erschwerte

Belieferungsmöglichkeiten nach sich ziehen würden. Unmittelbar am Mietobjekt habe die

Beklagte auch Behinderungen nicht gerügt, sondern nur an den Umfahrungsstraßen.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts hätte die Beklagte konkret für jeden Tag

darlegen müssen, an welcher Stelle in welchem Zeitraum welche Fahrzeuge abgestellt

gewesen seien und auf welche Breite die Fahrbahn dadurch verengt worden sei. Selbst

wenn der Vortrag der Beklagten ausreichend wäre, so hätte das Landgericht erst nach

Durchführung einer Beweisaufnahme bewerten können, ob eine "Erschwerung der

Belieferungsmöglichkeiten" vorliege.

Das Landgericht habe den Begriff "erschwerte Belieferungsmöglichkeiten" zudem falsch

ausgelegt. Für die Umfahrungsstraße sei eben nur eine Mitbenutzungsmöglichkeit

vereinbart. Nicht jeder Stau und nicht jedes Anhalten oder Parken auf der Straße löse

die Sanktionen nach § 3 Ziff. 4 aus. Die Mietforderungen würden sich auf einen Zeitraum

von Dezember 1999 bis Februar 2002 erstrecken. Daher hätte die Beklagte darlegen

müssen, dass sich nach Dezember 1999 und dem Anbringen von Halteverbotsschildern

an der Ladezone weiterhin Beeinträchtigungen in nicht zumutbarer oder erschwerender

Weise vorgelegen hätten.

§ 3 Abs. 2 und 3 AGBG hielten einer Inhaltskontrolle nach dem AGBG nicht stand. Die

Regelungen seien unklar i.S. von § 5 AGBG und zu unbestimmt, sie stellten auch eine

unangemessene Benachteiligung der Klägerin dar.

Sie, die Klägerin, habe sich auf Verwirkung nicht berufen. Vielmehr habe sie sich auf die

Anwendung von § 539 BGB a.F. berufen. Denn die Beklagte habe über ein Jahr lang die

Miete vorbehaltlos gezahlt, so dass die Beklagte mit Minderungsansprüchen

ausgeschlossen sei. So habe die Beklagte ausdrücklich nur Instandhaltungsansprüche

durchzusetzen versucht, nicht jedoch Minderungsansprüche geltend gemacht.

Auch die Höhe der vom Landgericht zugesprochenen Minderung von 10 % sei nicht

nachvollziehbar.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 10. Februar 2002 – 12 O 192/02

– das Versäumnisurteil des Landgerichts vom 30. Mai 2002 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie beantragt im Wege der Anschlussberufung weiter,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 10. Februar 2002 die

Klage auch im übrigen abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Beklagte trägt vor:

Es mag zwar zutreffen, dass die Zufahrtsstraßen im engeren Sinne nicht Bestandteil der

Mietsache geworden seien, jedoch die Zufahrtsmöglichkeit sei in konkreter Weise

Vertragsbestandteil geworden. Zugesicherte Eigenschaft der Mietsache sei aber die

Benutzbarkeit dieser Umfahrungsstraße mit LKW-Lastzügen (40 t). Wenn nämlich die

Zufahrtsstraßen komplett gesperrt würden, bliebe zwar die Mietsache nutzbar, hätte

aber nicht beliefert werden können. Eine Auslegung nach Sinn und Zweck der

Vereinbarung von § 3 ergebe, dass Erschwernisse hinsichtlich der

Belieferungsmöglichkeiten gerade auch die Benutzbarkeit der Umfahrungsstraße

betreffen. Anders hätte diese Vereinbarung keinen Sinn. Während des streitbefangenen

Zeitraumes seien täglich Behinderungen der Zufahrt zu verzeichnen gewesen. Aufgrund

der Vermietungssituation habe sich die Situation im Herbst 1999 erheblich verschärft.

Nachdem im Oktober und November 1999 zum wiederholten Male je zweimal

Sattelschlepper mit 40 t "hängen geblieben" seien, habe die Beklagte die Umstellung auf

kleinere LKW angekündigt. Seitdem hätten die Fahrer beobachten müssen, dass täglich

Fahrzeuge abgestellt seien, die ein Durchfahren mit 40 t LKW unmöglich gemacht

hätten.

Für die Anwendung von § 539 BGB sei kein Raum. Obgleich es seit Anfang 1999 kleinere

Behinderungen gegeben habe, hätten sich diese im Oktober 1999 verschärft. Es könne

daher keine Rede davon sein, dass die Beklagte die Behinderungen "rügelos" und ohne

Inanspruchnahme von Gewährleistungsrechten hingenommen hätte.

Zur Begründung der Anschlussberufung trägt die Beklagte vor:

Zutreffend habe das Landgericht festgestellt, dass die Beklagte grundsätzlich

verpflichtet sei, den Mietzins zu mindern. Das Landgericht habe die Minderungsquote

allerdings unzutreffend nur mit 10 % angenommen, vielmehr sei eine Minderung von 20

% gerechtfertigt. Sie, die Beklagte, habe ausreichend substantiiert vorgetragen, welcher

Art und Dauer die jeweiligen Behinderungen gewesen seien. Insoweit werde nochmals

darauf verwiesen, dass auf der Umfahrungsstraße, die im Eigentum der Klägerin stehe,

täglich insbesondere in den Kurvenbereichen der ca. 5,50 m breiten Straße rechtswidrig

abgestellte Fahrzeuge gestanden hätten. Aufgrund des Vortrags und der Fotos habe das

Gericht die Behinderung als nachgewiesen angesehen, die Klägerin habe auch nicht

substantiiert bestritten. Sie habe wegen der stark eingetretenen Behinderungen ab

Herbst 1999 eine Belieferung nicht mehr mit einem 40 t-Sattelschlepper, sondern mit

einem LKW mit einer Nutzlast von 7,5 t vorgenommen. So sei es ihr nicht zumutbar,

immer wieder eine Belieferung mit einem 40–Tonner zu versuchen. Sie habe daher

anders disponiert, aber gleichfalls die Situation durch ihre Fahrer überprüfen lassen.

Es sei darauf hinzuweisen, dass auch die Umfahrungsstraße von der Klägerin erstellt

worden sei. Daher habe die Klägerin eine solche Zusicherung abgeben können.

Das Urteil werde auch insoweit angegriffen, als das Landgericht

Schadensersatzansprüche im Hinblick auf den Mehraufwand abgelehnt habe.

Die Klägerin ist der Anschlussbegründung durch den Schriftsatz vom 31. Juli 2003

entgegengetreten.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet; die als unselbstständige

Anschlussberufung zulässige Anschlussberufung der Beklagten bleibt in der Sache ohne

Erfolg.

Die Klägerin kann von der Beklagten restlichen Mietzins für die Monate Dezember 1999

bis Juli 2000 sowie November 2001 bis Februar 2002 in der geforderten Höhe verlangen.

Der Mietzinsanspruch der Klägerin war in diesem Zeitraum weder gemindert, noch stand

der Beklagten ein Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin zu, mit dem die Beklagte

wirksam hätte aufrechnen können.

Die Minderung ist weder nach § 537 BGB a.F./§ 536 Abs.1 BGB n.F. noch nach § 3 Ziff.3

des Mietvertrages berechtigt.

Der Senat hat im Vorprozess in seinem Urteil vom 02. Juni 2002 – 8 U 59/02 – (Seite 3

UA), in dem es um Ansprüche der Klägerin für vorangegangene sowie nachfolgende

Zeiträume ging, hierzu wie folgt ausgeführt:

"Eine Minderung gemäß § 537 Abs.1 BGB a.F. wegen Erschwerung der Zufahrten auf

den drei genannten Privatstraßen durch vorschriftswidrig abgestellte PKW scheidet aus.

Lediglich das völlige Fehlen einer Zufahrt würde insoweit einen erheblichen Mangel des

Mietobjekts darstellen. Ein derartiger Mangel lag aber nach dem eigenen Vorbringen der

Beklagten nicht vor, da die Zufahrt von ihrer Beschaffenheit her in Ordnung war und die

Erschwerung der Zufahrt lediglich durch das Verhalten Dritter, nämlich der ihre

Fahrzeuge vorschriftswidrig abstellenden Personenkraftwagenbesitzer beeinträchtigt

worden sein soll. Das regelwidrige Verhalten Dritter stellt aber nur dann einen Mangel

der Mietsache selbst dar, wenn und soweit dieses Verhalten den ordnungsgemäßen

Gebrauch der Mietsache unmittelbar beeinträchtigt. Dies war jedenfalls nicht der Fall,

weil nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten das Mietobjekt mit kleineren

Lastkraftwagen ohne weiteres erreichbar war, auch wenn Personenkraftwagen auf den

Privatstraßen vorschriftswidrig abgestellt worden sind."

Diese Gründe gelten auch hier fort. Die Beklagte hat hierzu neue bzw. andere

Erwägungen nicht angestellt.

Eine Minderung kann auch aus § 3 Ziff.3 des Mietvertrages nicht hergeleitet werden.

Diese Regelung betrifft, worauf die Klägerin zu Recht hinweist, nur die

Warenanlieferungsmöglichkeiten "im Grundstück des Vermieters oder unmittelbar am

Mietobjekt". Die Zufahrten und Hofflächen sind mit dieser Kennzeichnung nicht gemeint,

was sich bereits daraus ergibt, dass für die Zufahrten und Hofflächen eine gesonderte

Regelung unter § 3 Ziff. 4 des Mietvertrages getroffen ist. Dort ist der Beklagten als

Mieterin lediglich die Mitbenutzung gestattet worden, wobei die sogenannten

Mitbenutzungsflächen in der Anlage zum Mietvertrag gelb gekennzeichnet worden sind.

Die besondere Regelung unter Nr.4 § 3 des Mietvertrages war erforderlich, weil die dort

genannten Zufahrten und Hofflächen offensichtlich nicht mit zum Mietobjekt gehörten

und auch nicht allein der Verfügungsgewalt der Vermieterin unterstanden. Soweit die

Beklagte behauptet, dass die Klägerin Eigentümerin auch der Umfahrungsstraßen sei,

hat sie dies nicht näher substantiiert und Beweis hierfür nicht angetreten. Aber selbst

wenn dies der Fall sein sollte, wäre auch dies unerheblich. Denn auch dann wäre gerade

die besondere Regelung in § 3 Ziff. 4 überflüssig gewesen (vgl. Senatsurteil vom 02. Juni

2003 – 8 U 59/02 –). Wenn die Mitbenutzung der Zufahrten und Hofflächen mit unter die

Garantie nach § 3 Ziff. 2 des Mietvertrages hätte fallen sollen, wäre die Sonderreglung in

§ 3 Nr. 4 Satz 1 jedenfalls nicht erforderlich geworden. Die Zufahrten und Hofflächen

betreffen demzufolge aufgrund der Gesamtregelung auch nicht die

Warenanlieferungsmöglichkeiten "unmittelbar am Mietobjekt". Damit war offensichtlich

nur der unmittelbare Zugang zum Mietobjekt gemeint, nicht jedoch die drei

Privatstraßen. Die Regelung hinsichtlich der Mietzinsreduzierung, der Möglichkeit

Schadensersatz zu fordern bzw. vom Vertrag zurückzutreten oder fristlos zu kündigen

wegen nicht zumutbarer oder erschwerter Belieferungsmöglichkeiten in § 3 Nr. 3 des

Mietvertrages knüpft an die vorangehende Regelung in Nr. 2 an und betrifft daher nur die

dort gegebene Garantie für Warenanlieferungsmöglichkeiten "im Grundstück des

Vermieters oder unmittelbar am Mietobjekt". Deshalb kann eine Minderung oder ein

Schadensersatzanspruch aufgrund der Regelung in § 3 Nr. 3 nicht aufgrund der

Erschwerung auf den Zufahrten gemäß § 3 Nr. 4 des Mietvertrages verlangt werden.

Aber selbst wenn die Beklagte ein Minderungsrecht dem Grunde aus § 3 Ziff. 3 des

Mietvertrages herleiten könnte, so hat die Beklagte nicht ausreichend dargetan, dass die

Voraussetzungen der "nicht zumutbaren oder erschwerten Belieferungsmöglichkeit"

auch vorliegen. Der Vortrag der Beklagten zu dem behaupteten Mangel ist nicht

ausreichend substantiiert. So trägt die Beklagte nur pauschal vor, dass die Straßen, auf

denen das Objekt umfahren werden muss, um zum Anlieferungsbereich zu gelangen,

ganztätig durch Fahrzeuge von Anwohnern zugestellt gewesen seien, dass ein 40-t-

Lastzug die Straßen nicht habe passieren können. Insbesondere in den kritischen

Kurvenbereichen hätten sich regelmäßig Fahrzeuge befunden. Dieser Vortrag reicht

auch unter Bezugnahme auf die im Vorprozess mit Schriftsatz vom 17. Oktober 2001

eingereichten Listen der einzelnen Fahrer erstellten und der vorgelegten Fotos nicht aus.

Vielmehr hätte es für einen repräsentativen Zeitraum eines konkreten Vortrages

bedurft, an welchen Tagen genau in welchen Bereichen Fahrzeuge abgestellt gewesen

seien und auf welche Breite sich die Fahrbahn verengt haben soll und deswegen 40-t-

Lastwagen der Beklagten die Straße nicht hätten passieren können. Insoweit weist die

Klägerin zutreffend darauf hin, dass nicht jede kleinere Behinderung der Durchfahrt

bereits eine solche "Erschwerung der Belieferungsmöglichkeit" darstellen würde. Ob

bereits eine Erschwernis oder Unzumutbarkeit vorliegt, wie das Landgericht meint, wenn

aufgrund vorheriger Planung und dem beachtlichen Anliegen wirtschaftlichen

Fahrzeugeinsatzes immer wieder – auch unregelmäßig und in größeren Zeitabständen –

parkende Fahrzeuge die Durchfahrt verengen, kann offen bleiben. Denn dass und ob

diese Voraussetzungen vorliegen, ist durch das Landgericht nicht konkret festgestellt

worden.

Minderungsansprüche und Schadensersatzansprüche für den Zeitraum von Dezember

1999 bis Juli 2000 scheiden auch deshalb aus, weil die Beklagte diese Ansprüche nach §

539 BGB a.F. verwirkt hat. Hierzu hat der Senat in seinem Urteil vom 02. Juni 2003 (UA

Seite 3/4) im Vorprozess wie folgt ausgeführt:

"Dabei geht der Senat davon aus, dass durch die Regelung in § 3 Ziff. 3 bezüglich

der Berechtigung zur Mietzinsminderung wegen nicht zumutbarer oder erschwerter

Belieferungsmöglichkeiten lediglich eine besondere Konkretisierung des kraft Gesetzes

dem Mieter zustehenden Minderungsrechts im Falle einer Zusicherung gemäß § 537

Abs. 2 BGB a.F. darstellt. Dies hat zur Folge, dass auf die danach geltend gemachte

Minderung auch die Bestimmung des § 539 BGB a.F. Anwendung findet.

Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten bestanden die Behinderungen von

vornherein; diese sollen lediglich im Spätherbst 1999 noch größer geworden sein. Die

Beklagte hatte dementsprechend bereits im Schreiben vom 09. November 1998 die

Behinderung gerügt. Die Klägerin ist daraufhin zwar tätig geworden und hatte die

Einrichtung eingeschränkter Halteverbotsschilder auf den Zufahrten beantragt, was

jedoch durch den Polizeipräsidenten mit Schreiben vom 22. Dezember 1998 abgelehnt

worden ist. Daraufhin hatte die Rechtsvorgängerin der Klägerin noch Gespräche mit dem

Tiefbauamt B-K und der zuständigen Polizeiwache geführt, ..., wie sich aus dem

Aktenvermerk der K B mbH vom 16. Februar 1999 ergibt. Danach ist offensichtlich

zunächst nichts mehr geschehen, bis die Beklagte im Oktober 1999 erneut

Behinderungen auf den Privatstraße in einem Schreiben vom 18. Oktober 1999 an die

Klägerin gerügt und schließlich mit Schreiben vom 02. Dezember 1999 den Mietzins ab

Dezember 1999 wegen dieser Behinderungen gemindert hat. Demzufolge ist die

Beklagte insoweit fast zehn Monate untätig gewesen und hat den vollen Mietzins

vorbehaltlos gezahlt, was zur Verwirkung der genannten Ansprüche nach § 539 BGB a.F.

führte..."

An dieser Auffassung hält der Senat weiter fest. Soweit die Beklagte geltend macht,

dass sich die Situation im Oktober 1999 wegen der Vermietungssituation verschärft

habe und deswegen das Minderungsrecht fortbestehe, ist ihr Vortrag völlig

unsubstantiiert. Insoweit hätte es eines konkreten Vortrages zu den behaupteten

"kleineren" Behinderungen bei den erstmaligen Rügen im Jahre 1998 und der

behaupteten Verschärfung ab Herbst 1999 bedurft.

Soweit es allerdings rückständigen Mietzins ab November 2001 bis Februar 2002 betrifft,

käme ein Rechtsverlust wegen Mängeln an der Mietsache, sofern diese bestünden, nicht

in Betracht. Denn für die Zeit nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.

September 2001 fällig werdenden Mieten scheidet eine analoge Anwendung des § 536 b

BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, nach der Rechtsprechung des

BGH aus. Der BGH hat in seinem Urteil vom 16. Juli 2003 – VIII ZR 274/02 – (GE 2003,

1145) erkannt, dass eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB auf Fälle der

nachträglichen Kenntniserlangung des Mieters vom Vorliegen eines Mangels nach der

neuen Rechtslage nicht mehr gerechtfertigt ist, so dass der Mieter sein Minderungsrecht

nach § 536 b BGB geltend machen kann. Die Minderung ist nur noch unter den (engen)

Voraussetzungen des ausdrücklichen oder stillschweigenden Verzichts oder des § 242

BGB, insbesondere der Verwirkung, ausgeschlossen. Solche besonderen Umstände sind

hier von der Klägerin nicht vorgetragen. Letztlich kommt es jedoch für die Entscheidung

darauf nicht an, weil aus den dargelegten Gründen ein Minderungsrecht ohnehin nicht

besteht.

Die Anschlussberufung der Beklagten bleibt erfolglos, weil die Beklagte, wie dargelegt,

nicht berechtigt war die Miete zu mindern und ihr aus diesen Gründen auch ein

Schadensersatzanspruch nicht zusteht. Daher bedarf es auch keiner Entscheidung, ob

die Beklagte den geltend gemachten Schadensersatz der Höhe nach überhaupt

schlüssig dargetan hat.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen

Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10,711 ZPO. Revisionszulassungsgründe sind

nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 ZPO).

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