Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

KG Berlin: arglistige täuschung, vermittler, darlehensvertrag, abrechnung, aufklärungspflicht, kaufpreis, kapitalanlage, kreditinstitut, anfang, grobe fahrlässigkeit

Gericht:

KG Berlin 13.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

13 U 36/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 675 BGB, Art 299 § 5 S 1

BGBEG

Bankenhaftung bei kreditfinanzierter Kapitalanlage in

Immobilien: Umfang der Aufklärungspflicht über die

Finanzierungskonditionen; Anforderungen an die Darlegung

einer arglistigen Täuschung über wertbildende Faktoren;

Darlegungs- und Beweislast bezüglich des Wissens der Bank um

das Vorliegen eines eine Aufklärungspflicht begründenden

Gefährdungstatbestandes

Leitsatz

Bankenhaftung bei kreditfinanzierter Immobilienanlage:

- Aufklärungspflichten über Finanzierungskonditionen,

- Anforderungen an die Darlegung einer arglistigen Täuschung über wertbildende Faktoren

(hier: aus einem sog. Mietpool erzielbare Erträge),

- Beweislast für das Wissen der Bank vom Vorliegen eines Gefährdungstatbestandes (hier:

vorsätzlich systematisch überhöhte Mietpoolausschüttungen) und einer sittenwidrigen

Kaufpreisüberhöhung.

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 07. Juni 2006 verkündete Urteil des

Landgerichts Berlin - 4 O 87/05 - abgeändert und wie folgt neu gefasst :

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage der Beklagten zu 1) wird festgestellt, dass der zwischen dem Kläger

und der Beklagten zu 2) abgeschlossene Vorausdarlehensvertrag vom 02. Februar

1996/22. Februar 1996 durch den von Klägerseite erklärten Haustürwiderruf nicht

aufgelöst worden ist, sondern wirksam fortbesteht.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des

beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung

Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Der Kläger fordert die Rückabwicklung eines kreditfinanzierten Kaufes einer

Eigentumswohnung. In erster Linie begehrt er – und zwar Zug um Zug gegen

Übertragung des von ihm erworbenen Immobilieneigentums - die Rückzahlung von im

Zeitraum von März 1996 bis September 2004 auf ein sog. Vorausdarlehen geleisteter

Zinsen, die der Kläger mit einem monatlichen Betrag von 440,52 EUR angibt, sowie die

Feststellung, dass Rückzahlungs- und Zinsansprüche aus dem Darlehensvertrag nicht

bestehen und sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsangebotes des

Klägers im Annahmeverzug befänden. Ferner verlangt er die Abrechnung eines bei der

Beklagten zu 1) angesparten Bausparguthabens und die Feststellung der Pflicht der

Beklagten zum Ersatz weiterer aus der Abwicklung des Darlehensvertrages

entstehender Schäden. Hilfsweise macht er einen aus dem Vergleich der von den

Beklagten durchgeführten Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen resultierenden

Differenzschaden sowie die Neuberechnung der Zinsen und die Rückzahlung zuviel

geleisteter Zinsen geltend.

Die Beklagte zu 1) begehrt im Wege der Widerklage die Feststellung, dass der zwischen

dem Kläger und der Beklagten zu 2) am 02./22. Februar 1996 abgeschlossene

Darlehensvertrag nicht durch einen gestützt auf die Vorschriften des HWiG erklärten

Widerruf des Kläger aufgelöst worden sei, hilfsweise, dass sie berechtigt sei, die

Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars A. vom 26. März 1996, UR-Nr. ...,

gegenüber dem Kläger zu betreiben, sowie weiter hilfsweise, den Kläger zu verurteilen,

an sie 67.265,55 EUR nebst Zinsen zu zahlen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung wird gemäß §

540 Abs.1 ZPO Bezug genommen. Diese werden wie folgt ergänzt :

Nach der Kontaktaufnahme durch den für die in Berlin ansässige Firma S. tätigen

Vermittler G. fand noch vor dem 22. Januar 1996 ein Gespräch des Klägers mit dem

gleichfalls für die Firma S. tätigen Mitarbeiter G. in dessen Büroräumen statt.

In dem am 22. Januar 1996 gefertigten sog. Besuchsbericht wurde für die vom Kläger zu

erwerbende 33,29 qm große Wohnung im Objekt ... in Hamburg-Osdorf

(Wohnungsnummer 182) unter Abzug einer „kalkulierten Netto-Mieteinnahme von 398,-

DM„ (das entsprach einem Quadratmeterpreis von 11,96 DM) zzgl. monatlicher

„Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage„ von 101,- DM, ein „Aufwand vor

Tilgungsleistungen„ von monatlich 315,00 DM und unter Einbeziehung einer Ansparrate

für Bausparen von monatlich 108,- DM ein Gesamtaufwand vor Steuern von 423,- DM

errechnet. Hier findet sich ein klein gedruckter Hinweis auf die dynamische Entwicklung

der Ansparleistungen.

Bereits am 16. Januar 1996 war ein sog. persönliches Berechnungsbeispiel für den Kläger

erstellt worden (Bl. 173 f Bd. V d.A.), auf das wegen der näheren Einzelheiten Bezug

genommen wird, in dem gleichfalls mit einer jährlichen Netto-Miete von 4.776,- DM (=

398,- DM monatlich) sowie einem jährlichen Aufwand für die Instandhaltungsrücklage von

276,- DM (= 23,- DM im Monat) und für Verwalterkosten von 936,- DM (= 78,- DM)

gerechnet wurde.

Am 24. Januar 1996 erteilte der Kläger Herrn C. eine notarielle Vollmacht für den Erwerb

der Immobilien und deren Belastung, die Übernahme der persönlichen Haftung des

Klägers aus der zu bestellenden Grundschuld und seine Vollstreckungsunterwerfung.

Dem vom Kläger angenommenen Kaufvertragsangebot der A. Aktiengesellschaft

(nachfolgend A. genannt) vom 29. Januar 1996 lag eine Aufstellung aller im Objekt ...

befindlichen 204 Wohneinheiten u.a. aufgeschlüsselt nach deren Größe, Miete,

anfallender Verwalter- und sonstiger nicht umlagefähiger Kosten bei. Auf diese

Aufstellung (Anlage 1/2 zum Schriftsatz des Klägers vom 11. Juli 2006, Bl. 134 ff Bd. IV

d.A.) wird Bezug genommen.

Am 5. Februar 1996 fand ein weiteres Gespräch des Klägers mit dem Vermittler Höhne

statt, in dessen Verlauf der Kläger den Besuchsbericht vom 22. Januar 1996 erneut

abzeichnete.

Zu einer persönlichen Kontaktaufnahme des Klägers mit Mitarbeitern der Beklagten ist

es vor und beim Abschluss des Darlehensvertrages vom 02./22. Februar 1996 nicht

gekommen.

Auf die vom Kläger für das Vorausdarlehn zu leistenden Zinsen zahlte der

Mietpoolverwalter, die H. Grundstücksverwaltungs GmbH (nachfolgend H. genannt),

jedenfalls bis in das Jahr 1998 monatlich 399,48 DM bzw. 204,25 EUR als

Vorabausschüttungen aus dem Mietpool an die Beklagten aus.

Seit 1999 wird die Mietpoolverwaltung von der V. GmbH wahrgenommen. Auf die vom

Kläger vorgelegten Mietpoolabrechnungen für die Jahre 1996 bis 2000 (Anlagen 1/1 bis

1/6 zu den Schriftsätzen des Klägers vom 11. und 27. Juli 2006, Bl. 134 ff und 154 ff Bd.

IV d.A. und vom 15. Juni 2007, Bl. 176 ff Bd. VI d.A.), die Ermittlung des voraussichtlichen

Ausschüttungsbetrages ab Januar 2001 vom 20.Oktober 2000 (Anlage 1/13 zum o.g.

Schriftsatz des Klägers vom 15. Juni 2007) sowie das „Budget 2004 nebst Planung

Mietausschüttungen„ vom 27. November 2003 (Anlage 1/8 zum o.g. Schriftsatz des

Klägers vom 15. Ju- ni 2007) wird Bezug genommen. In der Mietpoolversammlung vom

26. Juli 1999 wurden eine Instandhaltungsrücklage von 0,66 DM/qm und eine Rücklage

für Reparaturen im Sondereigentum von 0,50 DM/qm festgelegt.

Nach einem Bericht der vom Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen mit der Prüfung

des Geschäftsbetriebes der Beklagten zu 1) u.a. im Zusammenhang mit deren

Geschäftsbeziehung zur H. Gruppe und den von dieser vermittelten Kreditgeschäften

beauftragten Wirtschaftsprüfergesellschaft D. vom 27. November 2001 bestand

zwischen der Beklagten zu 1) und der H. Gruppe bereits seit Ende der 80iger Jahre ein

Agenturvertrag über die Vermittlung von Bausparverträgen. Dem Bericht ist als Tabelle

4.2 Nr.3 eine „Objektübersicht H. – ursprüngliche Wertermittlung„ beigefügt (Anlage 1/14

zum o.g. Schriftsatz des Klägers vom 15. Juni 2007), auf die Bezug genommen wird.

Nach einer Stellungnahme der von der Beklagten zu 1) mit der Prüfung

haftungsrechtlicher Risiken beauftragten Wirtschaftsprüfergesellschaft P. vom 22. August

2002 gewährte die Beklagte zu 1) ab 1995 der H. Gruppe zur Überbrückung von

Liquiditätsschwierigkeiten Darlehen und Provisionsvorschüsse. Nach Einschätzung der P.

soll ab September 1997 bzw. spätestens 1998 die drohende Insolvenz von H. absehbar

gewesen sein.

Zudem hatte die Beklagte zu 1) ab Mitte der 90iger Jahre von der H. verwalteten

Mietpoolgesellschaften zum Ausgleich entstandener Unterdeckungen Darlehen zur

Verfügung gestellt

Die Verkäuferin der Wohnungen, die A., gewährte den Beklagten für das hier in Rede

stehende Objekt Zinssubventionen in Höhe von 116,- DM pro qm verkaufter Wohnfläche

und zahlte der H. aus den vereinnahmten Kaufpreisen der Höhe nach streitige

Zuschüsse für den Mietpool aus.

Gemäß einem von den Beklagten in Ablichtung zur Akte gereichten Gutachten des vom

Landgericht Hannover in einem anderen Verfahren beauftragten Sachverständigen für

die Bewertung von Grundstücken und Ermittlung von Mietwerten M. N. vom 18.

September 2002 über den Verkehrswert des Wohnungseigentums Nr. 51 im Hause ... in

22609 Hamburg-Osdorf (Anlage D 13 zum Schriftsatz der Beklagten vom 15. Mai 2007,

Bl. 143 ff Bd. VI d.A.), auf das wegen der näheren Einzelheiten Bezug genommen wird,

betrug der Bodenwert dieses Grundstücks Anfang des Jahres 1998 1.720,- DM pro qm.

Der Hamburger Mietenspiegel 1997 wies für 25,00 bis 40,99 qm große Wohnungen in

normalen Wohnlagen mit Bad und Sammelheizung und in Gebäuden mit Baujahr bis

1967 eine Mietpreisspanne von 11,63 DM bis 16,34 DM/qm, d.h. einen Mittelwert von

13,84 DM/qm aus, wobei der Sachverständige für die von ihm begutachtete Wohnung

„wegen der Lagequalität„ einen nachhaltig zu erzielenden Mietzins von 15,- DM/qm

angibt. Der Hamburger Mietenspiegel 1995 wies für entsprechenden Wohnraum eine

Mietpreisspanne von 11,00 DM bis 16,56 DM/qm, d.h. einen Mittelwert von 13,62 DM/qm

aus. Die Mietpreisspanne für Wohnraum vergleichbarer Lage, Ausstattung und Baujahr

mit einer Fläche von 41,00 – 65,99 qm bewegte sich zwischen 8,58 DM und 13,11

DM/qm (Mittelwert : 10,88 DM/qm).

Mit an die H. GmbH gerichtetem Schreiben vom 25. Mai 1998 (Anlage 1/3 zum

Schriftsatz des Klägers vom 15. Juni 2007) nahm die Beklagte zu 1) Bezug auf „das

Objekt in Hamburg„ und bat um schriftliche Information zu Kosten von ca. 3,80 DM/qm,

die gemäß einer Liquiditätsberechnung von einer Mietpoolausschüttung von 12,53

DM/qm abzuziehen seien.

Nach Ablauf der fünfjährigen Zinsbindungsfrist ist das Vorausdarlehn ab Dezember 2001

zu einem Zinssatz von effektiv 6,15 % und nominal 5,95 % p.a. prolongiert und auf die

Beklagte zu 1), die die Forderung der Beklagten zu 2) gegen den Kläger abgelöst hatte,

umgeschuldet worden. Die Beklagte zu 2) trat ihre Ansprüche aus dem Vorausdarlehn,

auch solche aus einer Rückabwicklung des Darlehensverhältnisses wegen eines etwaigen

Widerrufs, an die Beklagte zu 1) ab.

Der Kläger hat in der ersten Instanz auch behauptet, der Vermittler habe die

Finanzierungsdauer mit 20 Jahren angegeben. Er habe daher angenommen, dass nach

20 Jahren infolge der Berücksichtigung von zusätzlichen Mieteinnahmen alles bezahlt sei.

Im Gegensatz zu den in dem Besuchsbericht vom 22. Januar 1996 enthaltenen Angaben

sei lediglich ein Nettomietertrag von 5,55 DM abzüglich 30 % Bewirtschaftungskosten

und eines weiteren 15 %igen Mietausfallwagnisses zu erwarten gewesen.

Der Verkehrswert der Wohnung betrage ausgehend von einem Nettomietertrag von 5,55

EUR (= 10,85 DM) und einem Bodenwert von nur 444,82 EUR (869,99 DM) nach einem

31 %igen Abzug für Bewirtschaftungskosten und einem 15 % Abzug für das

Mietausfallwagnis und unter Zugrundelegung eines Liegenschaftszinses von 5 %

54.405,34 DM.

Der Zinsanteil der ihm vermittelten Finanzierungskombination betrage 39 %, woraus

sich im Vergleich mit einem Annuitätendarlehen mit einem 2%igen Tilgungssatz ein

Differenzschaden von 47.602,03 EUR errechne.

Das Landgericht hat der Klage in ihren Hauptanträgen mit Urteil vom 07. Juni 2006 im

Wesentlichen stattgegeben, der Klage auf Rückzahlung erfolgter Zinsleistungen

allerdings nur in Höhe eines - nach Abzug einer im streitgegenständlichen Zeitraum für

die Wohnung ausgeschütteten Miete von 41.146,44 DM - verbleibenden Betrages von

25.908,57 DM bzw. 13.246,84 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem

22. März 2005 und dem Antrag auf Feststellung des Annahmeverzuges nur ohne

Angabe eines Datums des Verzugseintrittes. Es hat hierbei die Auffassung vertreten, die

Beklagten hafteten wegen verzerrter und damit verharmlosender Darstellung der dem

Kläger aus dem Finanzierungsmodell erwachsenden Belastungen durch den Vermittler,

dessen Verhalten sich die Beklagten nach § 278 BGB zurechnen lassen müssten, auf

Rückabwicklung des Kreditvertrages. Ein Mitverschulden des Klägers sei nicht gegeben.

Die Klageforderungen seien weder verjährt, da der Kläger ohne grobe Fahrlässigkeit vor

dem 1. Janu- ar 2002 keine Kenntnis von der Person des Schuldners gehabt habe, noch

durch die von den Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen, da

der dem Kläger im Wege des Schadensersatzanspruches zustehende

Freistellungsanspruch auch die zur Aufrechnung gestellten Gegensprüche erfasse. Die

Widerklage der Beklagte zu 1) hat das Landgericht abgewiesen.

Gegen dieses ihnen am 23. Juni 2006 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 24. Juli

2006 Berufung eingelegt und diese am 17. August 2006 begründet.

Die Beklagten machen geltend, es sei nicht Sinn der im Besuchsbericht enthaltenen

Berechnung gewesen, dem Anleger einen abschließenden Überblick über den

Finanzierungsverlauf oder die Belastungsstruktur zu geben. Es habe sich vielmehr um

eine klassische anlagenbezogene Rentabilitätsberechnung gehandelt, deren Zweck es

ausschließlich gewesen sei, den steuerlichen Effekt der Immobilienanlage begrenzt auf

das Erwerbs- und Folgejahr darzustellen; Ansparleistungen und Tilgungen hätten darin

von vorneherein nichts zu suchen. Erst recht sei dem Besuchsbericht kein

Finanzierungsberatungsvertrag zu entnehmen.

Jedenfalls der Darlehensvertrag enthalte alle von ihrer Seite ungefragt zu offenbarenden

Informationen. Insoweit hätte der Kläger während der zweiwöchigen Bindungsfrist ihres

Darlehensangebotes genügend Zeit gehabt, dieses zu lesen und erforderlichenfalls von

dritter Seite überprüfen zu lassen, was ihm in den ihm erteilten Risikohinweisen auch

ausdrücklich empfohlen worden sei. Wenn es der Kläger für richtig gehalten hätte,

bereits vor dem Erhalt einer verbindlichen Finanzierungszusage Vertragserklärungen im

Hinblick auf den Immobilienerwerb beurkunden zu lassen, sei dies nicht ihnen

anzulasten. Der Umstand, dass der Kläger in der Absicht, Steuern zu sparen, den

Kaufvertrag vor Vorlage des Darlehensvertragsangebotes abgeschlossen habe, zeige

zudem, dass er hiervon auch in Kenntnis der Darlehensvertragskonditionen nicht

Abstand genommen hätte.

Im Übrigen käme als Folge einer Aufklärungspflichtverletzung allenfalls der Ersatz des

Differenzschadens zu einer anderweitigen, die geltend gemachten Nachteile nicht

aufweisenden Finanzierung in Frage, was aber wiederum dann ausscheide, wenn der

Kläger – entsprechend seinem eigenen Vortrag – eine solche gar nicht erhalten hätte.

Jedenfalls sei ein solcher Differenzschaden nicht schlüssig dargelegt.

Dem Kläger seien von keiner Seite – weder von der Verkäuferin, noch vom

Mietpoolverwalter und erst recht nicht von ihnen – Angaben über nachhaltig erzielbare

Mieterträge gemacht worden. Der Besuchsbericht enthalte lediglich eine Angabe über

die Höhe der seinerzeit aktuellen monatlichen Abschlagszahlung aus dem Mietpool,

welche zutreffend gewesen sei. In der Mietpoolvereinbarung sei darauf hingewiesen

worden, dass zum Ende eines jeden Jahres eine Abrechnung stattfinde, die auch zu

Nachzahlungen führen könne, weshalb die Vorabausschüttungen von vorneherein keinen

Hinweis auf einen nachhaltig erzielbaren Mietertrag liefern konnten. Im Übrigen sei auf

das Risiko der Vermietbarkeit bereits in den Risikohinweisen hingewiesen worden.

Aus der Mietenliste, die ihnen bei Abschluss des Darlehensvertrages vorgelegen habe

(Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 8. Mai 2007, Bl. 81 ff Bd. VI d.A.) und auf die

Bezug genommen wird, ergebe sich, dass in dem Objekt ... noch im September 1995

Mieten von im Schnitt 14,853 DM/qm im Monat gezahlt worden seien. Sie seien von

einem erzielbar gewesenen Nettokaltmietzins in entsprechender Höhe ausgegangen

und hätten auf dieser Grundlage ihre interne Einwertung vorgenommen. Der Gutachter

N. habe sogar trotz zwischenzeitlich gesunkener Mietpreise einen für eine vergleichbare

Wohnung erzielbaren Nettokaltmietzins von 15,- DM/qm in Ansatz gebracht. Im Rahmen

ihrer Einwertung hätten sie sogar noch einen Risikoabschlag vorgenommen und mit

einer monatlichen Miete von 12,-DM und einem Abzug von 10 % für

Bewirtschaftungskosten gerechnet. Ein weitergehender Abzug von 20 %

Bewirtschaftungskosten sei ebenso wenig nachvollziehbar, wie die erst im Juli 1999

festgesetzte Abzugsposition in Höhe von 0,50 DM/qm für Reparaturen im

Sondereigentum. Auch der vom Kläger errechnete Anteil der Instandhaltungsrücklage

für das Gemeinschaftseigentum von 0,67 DM/qm an den im Besuchsbericht

ausgewiesenen Nebenkosten sei nicht nachvollziehbar. Zu den WEG -Verwalter- und

Mietpoolverwalter-Gebühren trage der Kläger widersprüchlich und nicht nachvollziehbar

vor. Leerstand habe es im Objekt ... bei Beginn des Vertriebes nicht gegeben, so dass

das vom Sachverständigen N. in Ansatz gebrachte Mietausfallwagnis übersetzt gewesen

sei.

Ihnen hätten - abgesehen von einem hier nicht in Rede stehenden Fall - die von den

Strukturbetrieben gefertigten Besuchsberichte und Besuchsprotokolle bei Abschluss der

Darlehensverträge nicht vorgelegen. Auch interne Arbeitsanweisungen an die

Vermittlungsunternehmen seien ihnen nicht bekannt gewesen. Eingereicht worden seien

ausschließlich die Darlehensgesuche, die Bausparanträge sowie Selbstauskunfts- und

Bonitätsunterlagen.

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit dem Kläger hätten sie keinerlei Kenntnisse

über planmäßig überhöhte Mietpoolausschüttungen in Bezug auf das hier in Rede

stehende Objekt gehabt. Auch entbehre die Annahme, Reparaturen im Sondereigentum

seien generell nicht kalkuliert gewesen, jeder Grundlage. Dass das tatsächliche

Mietpoolergebnis 1996 bei nur 10,22 DM/qm gelegen habe, sei dem Umstand

geschuldet, dass es sich um ein Startjahr gehandelt habe. In Bezug auf den hier in Rede

stehenden Mietpool hätten sie auch kein Darlehen gewährt. Aus den in der

Mietpoolabrechnung 1996 ausgewiesenen Kontokorrentzinsen und –gebühren lasse sich

nicht auf ein Negativsaldo zum Ende des Abrechnungszeitraumes schließen, zumal bei

Kontoeröffnung ein erhöhter Gebührenanteil anfalle. Die in der Mietpoolabrechnung für

1998 ausgewiesene negative Liquiditätsberechnung könne viele nicht vorhersehbare

Ursachen gehabt haben.

Die aus den Kaufpreisen geleisteten Mietpoolzuschüsse hätten den Zweck gehabt, die

durch den Vertriebsstart eintretenden Verzerrungen abzufedern, da zu Beginn des

Vertriebs eine geringe Zahl von Mietpoolmitgliedern einen schon entstandenen und im

Vergleich zu den Folgejahren gleich hohen Betrag von Verwaltungskosten habe tragen

müssen. Durch die Mietpoolzuschüsse seien zudem die Mietpoolverwaltungsgebühren

abgedeckt worden.

Für eine sittenwidrige Überteuerung des Kaufobjektes seien noch nicht einmal die

objektiven Voraussetzungen vorgetragen.

Eine zum Widerruf berechtigende Haustürsituation habe nicht vorgelegen. In

Ermangelung anderweitiger Anhaltspunkte sei davon auszugehen, dass die gesamten

Vertragsanbahnungsgespräche in den Geschäftsräumen der Vermittlerfirma

stattgefunden hätten. Im Übrigen schließe die notarielle Beurkundung des

Immobilienerwerbsgeschäftes die Kausalität einer vorausgegangenen Haustürsituation

für den erst nachfolgend abgeschlossenen Darlehensvertrag aus.

Der Kläger hat in der Berufungsinstanz seinen gegen die Beklagte zu 2) gerichteten

Antrag auf Feststellung, dass dieser keine Darlehensrückzahlungs- und

Zinszahlungsansprüche aus dem Vorausdarlehensvertrag vom 02./22. Februar 1996

gegen ihn zustünden, mit Zustimmung der Beklagten zurückgenommen und den gegen

die Beklagte zu 1) gerichteten Antrag auf Freistellung von Ansprüchen aus dem

Vorausdarlehensvertrag in einen Antrag auf Feststellung, dass solche Ansprüche ihm

gegenüber nicht bestünden, geändert. Zudem hat er den Hilfsantrag zu 7 b)

dahingehend geändert, dass nicht Zahlung des sich aus der begehrten

Zinsneuberechnung ergebenden Betrages, sondern die Feststellung einer

entsprechenden Zahlungspflicht der Beklagten zu 1) verlangt werde.

Die Beklagten beantragen,

das am 07. Juni 2006 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 4 O 87/05 –

abzuändern und

die Klage abzuweisen,

sowie auf die Widerklage der Beklagten zu 1)

festzustellen, dass der zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2)

abgeschlossene Vorausdarlehensvertrag vom 02./22. Februar 1996 durch den seitens

des Klägers erklärten Haustürwiderruf nicht aufgelöst worden ist,

hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte zu 1) berechtigt ist, wegen ihrer

aufgrund Haustürwiderrufes des vorbezeichneten Darlehensvertrages bestehenden

Rückabwicklungsansprüche (§ 3 Abs.1 HWiG a.F.) die Zwangsvollstreckung aus der

Urkunde des Notars A. vom 26. März 1996, UR-Nr.: ... – Grundschuld und persönliche

Vollstreckungsunterwerfung – gegenüber dem Kläger zu betreiben,

höchst hilfsweise den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte zu 1) 67.265,55 EUR

(Nettokreditbetrag) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Meinung, es liege keine ordnungsgemäße Berufungsbegründung vor, da diese

zu allgemein gehalten sei und eine Auseinandersetzung mit den

Tatsachenfeststellungen und Rechtsausführungen des Landgerichts vermissen lasse.

Er führt aus, die Mietpoolausschüttungen seien von Anfang an vertragswidrig zu hoch

kalkuliert worden, um den Erwerbern der Eigentumswohnungen eine überhöhte Rendite

zu suggerieren. So habe die Beklagte zu 1) stets mit einer 100%igen Auslastung des

gesamten Objektes kalkuliert. Außerdem hätten spekulative Erwartungen über mögliche

Einnahmen in den Folgejahren die Kalkulation der Mietausschüttungen beeinflusst. So

habe die H. gemeinsam mit der Beklagten zu 1) die Mieten nach einem „Modell einer

Mietenentwicklung„ kalkuliert, welches von einer 20 %igen Steigerung in jeweils drei

Jahren ausgegangen sei und die sich daraus ergebende Durchschnittsmiete abzüglich

Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage als Ausschüttungsbetrag zugrunde legt.

Dementsprechend weiche die versprochene Miete um 34 % von der tatsächlichen

Anfangsmiete ab. Zudem habe die H. in diversen Schreiben selbst mitgeteilt, die

Funktionsweise des Mietpools bringe es mit sich, dass das Mietpoolkonto überwiegend

unter Inkaufnahme einer Unterdeckung geführt werde. Ferner seien Reparaturen im

Sondereigentum, Forderungsausfälle, Kontogebühren und Gerichts- und Anwaltskosten

in den kalkulierten Mietpoolausschüttungen nicht enthalten gewesen.

Dies sei den Beklagten auch bekannt gewesen. Eine Vermögensgefährdung habe sich

bei ihm schon aufgrund der mangelnden Seriosität des Mietpoolverwalters realisiert. Die

Beklagten hätten über die aus der Mietpoolvereinbarung resultierenden besonderen

Gefährdungstatbestände, insbesondere die mangelnde Seriosität der H. und die

überhöht kalkulierten Ausschüttungen aufklären müssen.

Der Kläger macht weiter geltend, die aus dem Mietpool tatsächlich erwirtschafteten

Mieterträge wichen von den im Besuchsbericht versprochenen Erträgen evident ab, und

berechnet zuletzt mit Schriftsatz vom 15. Juni 2007 unter Bezugnahme auf die

eingereichten Mietpoolabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 1996 einen Mietertrag vor

Abzug von WEG- und Mietpoolverwaltergebühren von 5,99 DM/qm, für das

Wirtschaftsjahr 1997 einen Mietertrag von 8,68 DM/qm, für das Wirtschaftsjahr 1998

einen Mietertrag von 4,38 DM/qm, für das Wirtschaftsjahr 1999 einen Mietertrag von

5,88 DM/qm und für das Wirtschaftsjahr 2000 einen Mietertrag von 5,30 DM/qm. Insoweit

seien von den in den Jahren 1996 bis 1998 erwirtschafteten Erträgen Unterdeckungen

von jährlich 58.810,33 DM, die sich aus einer linearen Rückrechnung der im Jahr 1998

festgestellten fehlenden Liquidität ergebe, die sich tatsächlich auf – 170.431,01 DM

belaufen habe, und die von der A. gezahlten Mietpoolzuschüsse, die sich auf 50,- DM/qm

für jede verkaufte Wohnung und umgerechnet 282.614,00 DM für die ersten drei Jahre

beliefen, abzuziehen. Jedenfalls errechne sich für das Jahr 1996 aus den in der

Mietpoolabrechnung ausgewiesenen Kontokorrentzinsen und –gebühren eine in der

Abrechnung nicht ausgewiesene Verbindlichkeit von 41.915,41 DM. Die Beklagte zu 1)

habe konkrete Kenntnis davon gehabt, dass die Mietpools von Anfang an mit solcherart

Subventionen gestützt wurden, damit diese nicht sogleich ganz zusammenbrechen. Er

ist ferner der Meinung, dass beim Vergleich mit den im Besuchsbericht angegebenen

Mieterträgen auch die WEG-Verwaltergebühren und die Mietpoolgebühren in Abzug zu

bringen sind.

Außerdem seien – wie der Kläger erstmals mit Schriftsatz vom 15. Juni 2007 geltend

macht – die Hausgeldzahlungen in der Abrechnung für 1998 optisch durch Manipulation

verschleiert, denn diese seien trotz steigender Mietpoolfläche wesentlich niedriger als in

den Jahren 1997 und 1999 und müssten etwa 70,- DM/qm betragen haben.

Zudem sei er über die Höhe der Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum

getäuscht worden, welche nach dem Besuchsbericht nur 8,- DM/qm im Jahr betragen

konnten, nach § 28 der II. Berechnungsverordnung vom 13. Juli 1992 bei Bauwerken von

1953 bis 1969 aber bei einem Richtwert von 18,50 DM/qm im Jahr gelegen hätten.

Außerdem stelle es eine Täuschung dar, dass er nicht über die absehbaren

Instandhaltungskosten für das Sondereigentum und das sozialisierte Leerstandsrisiko im

Mietpool aufgeklärt worden sei.

Aus der von den Beklagten vorgelegten Mietenliste, die soweit ersichtlich mit der

Kaufpreisliste übereinstimme, die dem Kaufvertrag beigefügt war, und bei der es sich um

eine Sollmietenliste handele, die den Leerstand nicht aufzeige und auch

Bruttokaltmieten ausweise, errechne sich für die dort mit Nettokaltmiete ausgewiesenen

Wohnungen eine Durchschnittsmiete von 13,27 DM, wovon bei Berechnung des ihm

verbleibenden Mietertrages aber noch 20 % Bewirtschaftungskosten, 1,05 DM/qm

Mietausfallwagnis und 0,50 DM/qm für auf das Sondereigentum entfallende

Instandsetzungskosten abzuziehen seien, wonach ein Betrag von 9,06 DM/qm verbleibe.

Durch die Finanzierung der Wohnung in Kenntnis der zu Täuschungszwecken zu hoch

kalkulierten Mietpoolausschüttungen hätten sich die Beklagten der Beihilfe zum Betrug

schuldig gemacht.Außerdem liege ein sittenwidriger Knebelungsvertrag und eine

vorsätzliche sittenwidrige Schädigung und Knebelung vor, denn der von den Beklagten

unter Verstoß gegen § 16 Abs.2 der Allgemeinen Bausparbedingungen festgesetzte

Beleihungswert von 4.340,- DM/qm übersteige den vom Sachverständigen N.

festgestellten Verkehrswert von 2.222,- DM/qm in einem Maße, dass ihm eine

Umschuldung bei einem anderen Kreditinstitut nicht möglich sei. Er ist der Meinung,

dass man ihn hierüber hätte aufklären müssen.

Zudem sei er über die an die Vermittler geflossenen Provisionen getäuscht worden, da

im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag lediglich Gebühren von 2 % und 3,45 %

angegeben worden, daneben aber weitere Vertriebskosten von 20 % bis 40 % an die H.

Gruppe gezahlt worden seien. Diese Täuschung der Vermittler müssten sich die

Beklagten zurechnen lassen, die mangelnde Offenbarung der gezahlten

Innenprovisionen begründe eine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss und aus

Delikt.

II.

Die Berufung der Beklagten ist gemäß §§ 511 Abs.2 Nr.1, 517, 519, 520 ZPO zulässig.

Sie wurde insbesondere den Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO entsprechend

begründet. Die Berufungsbegründung setzt sich mit der die angefochtene Entscheidung

im Wesentlichen stützenden Annahme einer Aufklärungspflichtverletzung durch eine

verzerrte und damit verharmlosende Darstellung der den Klägern aus dem

Finanzierungsmodell erwachsenden Belastungen und der hieraus vom Landgericht

abgeleiteten Rechtsfolgen auseinander. Ferner beanstandet sie die Entscheidung über

den von Seiten der Beklagten erhobenen Verjährungseinwand. Gerügt wird insoweit eine

fehlerhafte, für die erstinstanzliche Entscheidung erheblich gewordene Rechtsanwendung

des Vordergerichts. Dieser Vortrag erfüllt die Voraussetzungen der §§ 520 Abs.3 Nr. 2,

513 Abs.1 ZPO und reicht für eine ordnungsgemäße Berufungsbegründung aus.

Die Berufung ist auch begründet, denn dem Kläger stehen die von ihm geltend

gemachten Ansprüche nicht zu, während die Beklagte zu 1) mit ihrer Widerklage Erfolg

hat.

Der Kläger kann von den Beklagten nicht die Rückzahlung von ihm auf das am 02./22.

Februar 1996 vereinbarte Vorausdarlehn geleisteter Zinsen oder sonstiger Kosten

verlangen, denn der Darlehensvertrag ist mit dem in der Vertragsurkunde

wiedergegebenen Inhalt weiterhin wirksam und dem Kläger steht auch kein

Rückabwicklungsanspruch aus einer Schadensersatzverpflichtung der Beklagten zu.

1. Eine solche Schadensersatzpflicht folgt zunächst nicht aus dem nach Art. 299 § 5 S.1

EGBGB hier noch anzuwendenden Institut der positiven Forderungsverletzung eines

zwischen den Parteien zu Stande gekommenen Beratungsvertrages i.S.d. § 675 BGB.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommt zwischen einer Bank

und ihrem Kunden ein Beratungsvertrag dann konkludent zustande, wenn - gleichgültig

ob auf Initiative des Kunden oder der Bank - im Zusammenhang mit einer

Anlageentscheidung tatsächlich eine Beratung stattfindet (BGHZ 123, 126 ; BGH WM

1997, 662; BGH WM 2002,2281; BGH WM 2004, 422). Es muss im Rahmen eingehender

Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Kunden ein ausdrücklicher Rat, d.h. eine

fachmännische Bewertung und Empfehlung erteilt worden sein (BGH, WM 1977, 1027 f;

BGH WM 1987,531; BGHZ 88, 130 ; BGH ZIP 1984, 962, 965; BGH WM 1981, 308; BGH

WM 2004,172).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Der Kläger hat unstreitig weder

die Beklagten um einen Rat, d.h. um eine fachmännische Bewertung und Empfehlung

(vgl. BGH WM 1987,531) gebeten, noch haben die Beklagten ihm von sich aus einen Rat

erteilt (BGH WM 2004,172). Es hat vielmehr überhaupt keinen unmittelbaren Kontakt

zwischen dem Kläger und Mitarbeitern der Beklagten gegeben. Eine Beratung über die

zu erwartende Rendite der Kapitalanlage und die für den Kläger geeignete

Finanzierungsform kann allenfalls durch den von der Heinen und Biege Gruppe

eingeschalteten Vermittler stattgefunden haben. Der Kläger hat jedoch nicht

vorgetragen, inwieweit der Finanzierungsvermittler, der nicht bei den Beklagten

angestellt, sondern Mitarbeiter einer Vertriebsgesellschaft war, von der Beklagten

bevollmächtigt war, einen solchen Vertrag für sie abzuschließen (BGH WM 2004, 1221,

1224).

Entsprechendes gilt auch für die Voraussetzungen einer den Beklagten möglicherweise

zurechenbaren Duldungsvollmacht. Allein das Mitsichführen von Darlehens- und

Bausparanträgen reicht hierfür nicht aus.

Im Übrigen könnte eine solche Duldungsvollmacht der Beklagten allenfalls im Hinblick

auf eine Finanzierungsberatung, nicht aber im Hinblick auf eine Beratung über die

Rendite der Kapitalanlage in Frage kommen, denn es ist nicht ersichtlich, warum der

Kläger davon ausgehen durfte, dass die Beklagten den Finanzierungsvermittler zu einer

Beratung auch außerhalb ihres eigentlichen Pflichtenkreises einschalten wollten. Insoweit

fehlt es aber an einem hinreichenden Vortrag des Klägers, dass eine

Finanzierungsberatung durch den Vermittler überhaupt stattgefunden hat. Seinem sehr

allgemein gehaltenen Vortrag, der Vermittler habe die in Anspruch genommene

Finanzierungskonzeption als die allein für ihn in Betracht kommende und individuell auf

sein verfügbares Einkommen abgestimmte Finanzierungsform angeboten und dabei mit

der durch den hohen Anfangsverlust bewirkten Steuerersparnis geworben, lässt sich

nicht entnehmen, inwieweit diese Erklärungen des Vermittlers über den Bereich

subjektiver Werturteile oder eher marktschreierischer Anpreisungen (zu deren

Unverbindlichkeit vgl. BGH WM 2006, 2343) hinaus gingen und demzufolge vom Kläger

als verbindliche und ernstzunehmende Beratung über die für ihn in Frage kommende

Finanzierung angesehen werden mussten. Letzteres setzt nach Auffassung des Senates

voraus, dass sich der Vermittler mit den „individuellen Verhältnissen des Klägers„, d.h.

den Besonderheiten seiner Einkommens- und Vermögensverhältnisse in irgendeiner

Weise auseinander gesetzt und dabei auch eine Abgrenzung zu anderen denkbaren

Finanzierungsformen vorgenommen hat, denn anderenfalls konnte der Kläger nicht

davon ausgehen, dass ihm eine über reine Werbeaussagen hinausgehende seriöse

Finanzierungsberatung durch den Vermittler zuteil werde (vgl. auch KG, Urt. V.

12.6.2007, 13 U 33/06 und 13 U 54/06). Insbesondere die Abwägung von Vor- und

Nachteilen gegenüber anderen Finanzierungsmodellen ist dabei entscheidend. Da der

Kläger aber gerade beanstandet, dass ihm keine alternativen Finanzierungsmodelle

aufgezeigt worden seien, konnte er auch nicht annehmen, dass der Vermittler ihm eine

ernstzunehmende Finanzierungsberatung zukommen lassen wollte, zumal er nichts

dazu vorträgt, mit welcher an seinen konkreten wirtschaftlichen Verhältnissen

ausgerichteten Erklärung der Vermittler denn begründete, dass es sich bei dem von den

Beklagten angebotenen sog. Dortmunder Modell um die für ihn allein in Frage

kommende Finanzierungsform handele.

Aus dem in dem Besuchsbericht enthaltenen Rechenwerk folgt eine

Finanzierungsberatung ebenfalls nicht, denn es war erkennbar nicht das Anliegen dieser

Unterlage, dem Kläger im Sinne einer Beratung einen umfassenden Überblick über die

einzelnen Finanzierungskonditionen des sog. D. Modells zu verschaffen. Der Kläger hätte

auch als Laie erkennen können, dass hier lediglich ein Finanzierungsabschnitt in die

Berechnung eingeflossen ist, der sich schon aufgrund des gleichfalls in dem

Besuchsbericht dokumentierten Anstiegs der Ansparbeiträge verändern wird. Eine

Liquiditätsberechnung ist in der Unterlage schon deshalb nicht zu sehen, weil diese sich

mit dem zur Verfügung stehenden Einkommen des Klägers hätte auseinandersetzen

müssen und nicht lediglich die Vor- und Nachteile aus der Kapitalanlage beinhalten

durfte, wie dies der Besuchsbericht tut. Insoweit ist dieser in der Tat als reine

Rentabilitätsberechnung anzusehen.

2. Eine Schadensersatzpflicht der Beklagten folgt auch nicht aus dem nach Art. 299 § 5

S.1 EGBGB hier gleichfalls weiterhin anwendbaren Institut der culpa in contrahendo (cic)

in Verbindung mit dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Darlehensvertrag.

2.1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts liegt kein den Beklagten zurechenbarer

Verstoß gegen die vorvertragliche Pflicht vor, den Verhandlungspartner nicht

rechtswidrig in eine Lage zu bringen, in der eine eigenverantwortliche Abwägung der für

und gegen ein Geschäft sprechenden Gründe nicht mehr möglich ist. Der vorliegende

Fall ist insbesondere nicht mit der vom Landgericht angeführten Entscheidung des

Bundesgerichtshofes (Urt. v. 10. Januar 2006 - XI ZR 169/05 -, NJW 2006, 845)

vergleichbar, nach der eine Bank haftet, weil durch ein ihr zurechenbares Verhalten bei

einem Sicherungsgeber erkennbar ein Irrtum über das mit der Sicherheitsleistung

verbundene Risiko veranlasst oder dieses Risiko bewusst verharmlost dargestellt wurde

(vgl. BGH NJW 2006, 845). In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es

nicht um Aufklärungspflichten eines Kreditinstitutes gegenüber dem Vertragspartner des

Darlehensvertrages, sondern um einen Dritten, konkret um eine Rentnerin, die wegen

des Vergessens ihrer Brille schon tatsächlich nicht in der Lage war, die von ihr

abzugebende Verpfändungserklärung zu lesen und zu erfassen, und der das

Kreditinstitut ausdrücklich erklärt hatte, sie solle sich keine Sorgen machen und

unterschreiben, dann wäre es gut ( BGH a.a.O.).

Eine auch nur vergleichbare Erklärung hat der Vermittler H. hier aber nicht abgegeben.

Zudem lässt sich ein allgemeiner Rechtssatz, dass eine bewusst verharmlosende

Darstellung von Risiken bei Kreditverträgen zu einer Verletzung vorvertraglicher Pflichten

eines Kreditinstitutes führt, der Entscheidung des Bundesgerichtshofes schon wegen

deren Besonderheiten und mangels entsprechender verallgemeinerungsfähiger

Ausführungen nicht entnehmen (KG, Urt. v. 2.5.2007, 24 U 101/06; KG Urt.v.12.6.2007,

13 U 33/06 und 13 U 54/06).

Entgegen der Auffassung des Landgerichts konnte der Anstieg der Finanzierungslasten

im Übrigen selbst auf der Grundlage der in dem Besuchsbericht vom 22. Januar 1996

enthaltenen Angaben für den Kläger nicht völlig überraschend gewesen und er durch den

Bericht davon abgehalten worden sein, auf die weitere Finanzierungsentwicklung beim

späteren Abschluss des Vorausdarlehensvertrages zu achten und bei Unklarheiten

nachzufragen. Der Kläger ist sowohl in dem Besuchsbericht als auch in den von ihm

unterzeichneten Bausparanträgen darauf hingewiesen worden, dass sich die auf die

Bausparverträge zu leistenden Ansparbeträge dynamisch entwickeln und der

Anfangsbetrag von 108,- DM im Monat die Mindestsparrate darstellt. Anhand des

Besuchsberichtes hätten die über die Jahre zu leistenden Ansparbeträge vom Kläger

sogar leicht selbst ausgerechnet werden können. Aus dem Besuchsbericht ergibt sich

zudem, dass keine monatliche Tilgung auf das Vorausdarlehn geleistet wird. Im Hinblick

auf die Entwicklung der Finanzierungslasten ergeben sich dann aus dem

Darlehensvertrag zusätzlich nur noch die Konditionen der Bauspardarlehen und der

Umstand, dass die Bausparverträge nacheinander angespart und demgemäß auch erst

nacheinander zur Tilgung des Vorausdarlehens eingesetzt werden sollen. Dass dieses

dem Finanzierungsmodell der Beklagten (sog. Dortmunder Modell) innewohnende Prinzip

für den Kläger aber völlig neu gewesen sein soll, er also hierauf zuvor nicht bereits

aufmerksam gemacht wurde, trägt er jedoch nicht vor. Ebenso wenig ist dafür

ersichtlich, dass der Kläger davon ausgehen konnte, die Bausparsumme nur mittels

Ansparbeiträgen ohne die Aufnahme zusätzlicher Bauspardarlehen mit den damit

verbundenen Zins- und Tilgungsleistungen aufbringen zu können. Das wäre dann auf

eine Finanzierungszeit von weit über 50 Jahren hinausgelaufen.

Alles in allem ist es zwar richtig, dass der Besuchsbericht die auf den Kläger

zukommenden Finanzierungslasten nur für die ersten 3 Jahre zahlenmäßig ausweist.

Gleichwohl bestand für den Kläger genügend Anlass, zu erkennen, dass es sich hierbei

nur um einen Finanzierungsabschnitt handelt und die auf ihn zukommenden

Belastungen in jedem Falle steigen werden, und zwar nicht nur durch einen Anstieg der

Ansparraten, sondern auch durch die Inanspruchnahme der Bauspardarlehen mit darauf

entfallenden Zins- und Tilgungsleistungen. Insoweit durfte er nicht das Vertrauen

entwickeln, es werde bei den im Besuchsbericht bezifferten Belastungen verbleiben.

Abgesehen davon könnte sich an die vom Landgericht angenommene Pflichtverletzung

allenfalls ein Anspruch auf Ersatz der Mehrkosten anknüpfen, die gegenüber einer bei

ordnungsgemäßer Aufklärung in Anspruch genommenen Finanzierung entstehen, nicht

aber ein Anspruch auf vollständige Rückabwicklung des Immobilienerwerbes (in diesem

Sinne BGH, Urt.v.20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 42).

2.2. Der Kläger ist über die Konditionen des ihm vermittelten Finanzierungskonzeptes

hinreichend aufgeklärt worden.

2.2.1. Diese und die auf den Kläger zukommenden monatlichen Belastungen konnte der

Kläger bei normaler und ihm zumutbarer Anstrengung jedenfalls dem mit einer

immerhin zweiwöchigen Annahmefrist verbundenen schriftlichen Darlehensangebot der

Beklagten vom 2. Februar 1996 entnehmen, welches er in Ruhe hätte prüfen können und

aus dem die Nominal- und Effektivverzinsung des Voraus- und der Bauspardarlehen, die

Höhe der monatlich zu leistenden Zins- und Ansparraten, die Dauer der Zinsbindung,

die Art und Weise der Tilgung und die Besicherung des Kredites hinreichend ersichtlich

sind. Aus dem Vertragsangebot ergibt sich ohne weiteres, dass das Vorausdarlehen bis

zur Zuteilungsreife des 1. Bausparvertrages tilgungsfrei bleiben soll, ebenso wie der

Umstand, dass die vereinbarten Zinsen nur für die Dauer der Zinsbindung, d.h. für 5

Jahre gelten, woraus selbst Laien schlussfolgern müssen, dass die Möglichkeit besteht,

dass sich die Darlehenszinsen danach verändern. Gleichfalls lässt sich aus dem

Vertragsangebot bei gebotener aufmerksamer Lektüre ableiten, dass nach Zuteilung

des ersten Bausparvertrages der dann noch nicht getilgte Rest des Vorausdarlehens

weiter zu verzinsen ist und die Belastungen des Bauspardarlehens neben den dann

einsetzenden Ansparraten für den zweiten Bausparvertrag hinzutreten. Dem Kläger

musste schon bei oberflächlicher Prüfung klar sein, dass seine Finanzierung

verschiedene Phasen durchlaufen wird, dabei verschiedene Zahlungsbeträge auf ihn

zukommen und diese gemessen an der Anfangsphase steigen werden. Zwar mag es für

einen Laien nicht ganz einfach sein, die monatlich zu leistenden Beträge in den

einzelnen Finanzierungsphasen im Einzelnen zu berechnen, zumal ja die Zinsen für das

Vorausdarlehn nach Ablauf der Zinsbindung nicht feststehen. Insoweit wäre es aber

Aufgabe des Klägers gewesen, sich durch weitere Nachfrage bei den Beklagten oder –

wie es ihm in den Risikohinweisen geraten wurde – bei einem Steuerberater oder

Finanzfachmann sachkundig zu machen.

Über die steuerrechtlichen Auswirkungen des Disagios hatten die Beklagten ohne

Nachfrage ebenfalls nicht zu beraten. Auch hier hätte sich der Kläger – wie ihm dies

ebenfalls in den Risikohinweisen nahe gelegt wurde – selbst sachkundig machen

müssen.

In dem Darlehensangebot der Beklagten fehlt allein die Angabe einer festen Laufzeit des

Vorausdarlehens bzw. der Gesamtfinanzierung, die sich aber wegen der Unwägbarkeiten

der Zuteilungsreife der Bausparverträge ohnehin nicht verbindlich bestimmen lässt. Da

der Darlehensvertrag aber auch noch eine Ansparrate für die Zeit ab dem 10. Jahr

vorsieht, musste dem Kläger zumindest klar sein, dass die Ansparzeit für die beiden

hintereinander geschalteten Bausparverträge und damit die Laufzeit des

Vorausdarlehens auch mehr als 20 Jahre betragen kann. Dies ergibt sich schon daraus,

dass für die Zuteilung der Bausparverträge jeweils ein Mindestbetrag von 28.800,- DM

bzw. 28.400,- DM mit den anfänglich sehr niedrig bemessenen Raten angespart werden

muss. Nach Zuteilung des 2. Bausparvertrages ist aber das dann gewährte zweite

Bauspardarlehn von immerhin 42.600,- DM (71.000,- DM Bausparsumme abzüglich

28.400,- Mindestsparguthaben) noch nicht getilgt.

Soweit der Kläger demgegenüber geltend macht, der Vermittler habe ihm eine

Finanzierungszeit von nur 20 Jahren angegeben, ist bereits unklar, warum er dann nur

unter „Berücksichtigung von zusätzlichen Mieteinnahmen„ davon ausging, „nach 20

Jahren sei alles bezahlt„. Die Formulierung deutet darauf hin, dass die angegebene

Laufzeit unter der Bedingung zusätzlicher Mieteinnahmen stand, die dann etwa für

Sondertilgungen oder Anhebungen der Ansparbeiträge verwandt werden könnten.

Letztlich stünde eine solche Aussage aber auch in einem erkennbaren Widerspruch zu

den im Darlehensvertrag festgelegten Finanzierungskonditionen, bei deren Lektüre sich

dem Kläger hätte aufdrängen müssen, dass die Finanzierung nach dem darin

vorgesehenen Lauf der Dinge nicht nach 20 Jahren abgeschlossen sein konnte. Da der

Kläger den Darlehensvertrag mit den in der Vertragsurkunde enthaltenen konkreten

Informationen über den Finanzierungsverlauf abgeschlossen hat, ist nicht davon

auszugehen, dass die von ihm behaupteten Angaben des Vermittlers für den späteren

Darlehensvertragsschluss noch erheblich waren (vgl. BGH, Urt. v. 20.3.2007, Rdnr. 49).

Jedenfalls konnte er auf eine solche, in einem deutlichen Widerspruch zu den für den

Vertragsschluss maßgeblichen Unterlagen stehende Angabe – sollte sie denn erfolgt

sein – kein schützenswertes Vertrauen gründen.

Weitergehende Aufklärungspflichten der Beklagten bestanden nicht. Sie waren jedenfalls

ungefragt nicht verpflichtet, dem Kläger einen weiter reichenden Finanzierungsplan

aufzustellen (KG, Urt. v. 2.5.2007, 24 U 101/06).

2.2.2. Eine Bank ist in der Regel auch nicht gehalten, den Kreditbewerber von sich aus

auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen

(Canaris, Bankvertragsrecht, 3. Aufl., Rn. 114), denn es ist grundsätzlich Sache des

Bewerbers, selbst darüber zu befinden, welche der in Betracht kommenden

Gestaltungsformen seinen wirtschaftlichen Verhältnissen am besten entspricht. Diese

Entscheidung betrifft den Bereich der wirtschaftlichen Dispositionen, für die er im

Verhältnis zum Kreditinstitut im Allgemeinen das alleinige Risiko trägt (BGH WM

1989,165 ). Soweit ihm in diesem Zusammenhang die für die Beurteilung notwendigen

Kenntnisse fehlen, ist ihm in der Regel zuzumuten, sich durch Rückfragen bei der Bank

die Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung zu verschaffen.

Demgemäß hat eine Bank nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bei der

Finanzierung einer Eigentumswohnung mit Hilfe eines Realkredits grundsätzlich nicht

ungefragt darüber aufzuklären, dass die Finanzierung mit Hilfe eines durch eine

Kapitallebensversicherung zu tilgenden Festkredits wirtschaftlich ungünstiger ist als ein

Annuitätendarlehen (BGH WM 2004, 172; BGH WM 2004, 521). Auch die hier gewählte

Finanzierungskombination in Form eines tilgungsfreien Vorausdarlehens mit zwei

hintereinander geschalteten Bausparverträgen begründet eine solche Aufklärungspflicht

nicht. Das vermittelte Finanzierungskonzept ist eine durchaus marktübliche, gängige

Finanzierungsmethode, die zudem im Hinblick auf die relativ geringe monatliche

Belastung sowie die Möglichkeit der Vornahme von Sondertilgungen bzw.

Sonderzahlungen auf die Bausparverträge während der Ansparphase relativ flexibel ist

(OLG Hamm OLGR 2001, 270; KG, Urt. v. 2. Mai 2007, 24 U 101/06; KG, Urt.v.12.6.2007,

13 U 33/06 und 13 U 54/06) und mithin für den Kunden, der hierdurch Einfluss auf die

Laufzeit der Finanzierung nehmen kann, auch Vorteile gegenüber einem gewöhnlichen

Annuitätendarlehen bietet. Etwas anderes mag gelten, wenn sich ein Kunde zunächst

mit dem Wunsch nach einem üblichen Annuitätendarlehen an die Bank wendet und

diese ihm hierauf eine aus mehreren Komponenten bestehende Finanzierung anbietet

(BGH WM 2004,251; KG aaO). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.

2.2.3. Darüber hinaus würde ein etwaiger Schadensersatzanspruch wegen

unzureichender Aufklärung über die Finanzierungskonditionen – wie bereits ausgeführt -

nur zu einem Ersatz der durch die ungünstige Finanzierung entstehenden Mehrkosten

gegenüber einem herkömmlichen Annuitätenkredit führen (BGH WM 2003, 1370; BGH

WM 2004, 172; BGH WM 2004, 417; BGH WM 2004, 521; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt.

v. 20.3.07 XI ZR 414/04). Das gilt angesichts des Schutzzwecks der Aufklärungspflicht

auch dann, wenn der Anleger bei Aufklärung über die Nachteile der Finanzierung mit

Hilfe eines durch eine Kapitallebensversicherung oder durch anzusparende Bauverträge

zu tilgenden Festkredits mangels einer anderweitigen Finanzierungsmöglichkeit von der

gesamten Anlage abgesehen hätte (BGH, Urt. v. 20.3.07, XI ZR 414/04).

Einen solchen Schaden hat der Kläger jedoch nicht mit Substanz dargelegt.Notwendig

wäre hierzu ein detaillierter Vergleich der Konditionen eines Darlehens mit

Tilgungsaussetzung in Verbindung mit zwei nachfolgenden Bausparverträgen und einem

normalen, für die Kläger in Frage kommenden Annuitätendarlehen. Dabei sind alle Vor-

und Nachteile der jeweiligen Finanzierungsmodelle einschließlich etwaiger Zinsrisiken, die

im Rahmen der Bausparverträge zu erwirtschaftenden Guthabenzinsen, die steuerlichen

Auswirkungen der Finanzierungsmodelle (Verlustabzug der Zinsen) und der

Nebenkosten der Verträge vorzutragen (entsprechend für die Kombination eines

tilgungsfreien Vorausdarlehens mit einer Lebensversicherung : BGH WM 2005, 69). Dies

hat der Kläger nicht getan. Vorliegend ist noch nicht einmal ersichtlich, dass alternativ

auch ein Annuitätendarlehen mit 2 %iger Tilgung und einer Laufzeit von 21 bis 26 Jahren

marktüblich, für ihn in Frage gekommen und vor allem finanzierbar gewesen wäre. Es

fehlt zudem eine nachvollziehbare Begründung für den Nominal - (nicht Effektiv-)zins,

mit dem nach Ablauf der Zinsbindung zu rechnen ist.

2.3. Die Beklagten haften auch nicht wegen unterlassener Belehrung über ein

Widerrufsrecht nach § 1 HWiG, wobei dahin stehen kann, ob der Kläger überhaupt in

einer Haustürsituation i.S.d. § 1 Abs.1 S.1 HWiG zum Vertragsabschluss mit den

Beklagten bestimmt wurde. Zwar stellt das Unterlassen einer Widerrufsbelehrung eine

echte Pflichtverletzung und nicht lediglich eine Obliegenheitsverletzung dar (BGH WM

2006,2343; OLG München ZIP 2007,267,268). Ein hierauf gestützter

Schadensersatzanspruch setzt aber voraus, dass die unterbliebene Widerrufsbelehrung

auch für den Abschluss des finanzierten Geschäfts kausal geworden ist und die Kredit

gebende Bank die Widerrufsbelehrung schuldhaft unterlassen hat. Die

Schadensursächlichkeit des Unterlassens einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung

ist jedoch von vornherein ausgeschlossen, wenn der Verbraucher den

Wohnungskaufvertrag bereits vor Abschluss des Darlehensvertrages abgeschlossen

oder er eine ihn bindende Kaufvertragserklärung abgegeben hatte (OLG Frankfurt BKR

2006, 156; OLG Karlsruhe WM 2006, 676; KG ZfIR 2006, 136; OLG München ZIP20 07,

267), denn dann konnte er es durch den Widerruf des Darlehensvertrages nicht mehr,

wie vom EuGH in seinen Entscheidungen vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff –

Schulte - und WM 2005, 2086 ff. – Crailsheimer Volksbank) vorausgesetzt, vermeiden,

sich den Anlagerisiken auszusetzen (BGH WM 2006, 1194; BGH WM 2006,2343; BGH WM

2006, 2303; BGH, Urt. v. 24.10.2006 – XI ZR 265/03; BGH, Urt. v. 19.12.2006 – XI ZR

401/03 und XI ZR 192/04; BGH, Urt. v. 17.4.07 XI ZR 130/05, n.n.v.).

Ein solcher Fall liegt hier vor, denn der Kläger hatte bereits vor Annahme des

Darlehensvertragsangebotes der Beklagten eine ihn bindende Kaufvertragserklärung

abgegeben. Die streitgegenständliche Immobilie war bereits gekauft, bevor der Kläger

das Darlehensvertragsangebot der Beklagten vom 2. Februar 1996 am 22. Februar 1996

annahm und damit der Darlehensvertrag geschlossen wurde. Auf den zuvor erfolgten

„Darlehensantrag„ des Klägers vom 22. Januar 1996 kommt es dabei nicht an, denn

dieser Antrag ist – wenn man ihn überhaupt als eine über eine unverbindliche

Finanzierungsanfrage hinausgehende Vertragserklärung ansehen will – aus den vom

Landgericht zutreffend dargestellten Gründen nicht rechtzeitig und ohne Abänderungen

von den Beklagten angenommen worden.

Zudem fehlt es an einem für die Haftung der Beklagten erforderlichen Verschulden (BGH

WM 2006,2343; BGH aaO, Urt.v.24.10.2006), weil die Beklagte jedenfalls bei vor Erlass

des sog. Heininger-Urteils des EuGH (NJW 2002,281) und der daraufhin erfolgten

Rechtsprechungsänderung des BGH (BGHZ 150,248) geschlossenen Verträgen eine

Widerrufsbelehrung gemäß § 5 Abs.2 HWiG a.F. schuldlos für entbehrlich halten durften

(BGH NJW 2006,2099).

2.4. Die Beklagten waren auch nicht verpflichtet, den Kläger auf die unstreitig erfolgten

Zinssubventionen durch die A. hinzuweisen. Der im Kreditvertrag angegebene, durch die

Zinssubvention reduzierte Zinssatz ist nicht unrichtig. Selbst wenn die Verkäuferin der

Wohnung ihre diesbezüglichen Aufwendungen auf den Kaufpreis zugeschlagen hat,

stellen sie keine nach § 4 Abs.1 S.5 Nr. d) VerbrKrG offenbarungspflichtigen Kreditkosten

dar. Im Hinblick auf die durch die Zinssubvention bewirkte Erhöhung des Kaufpreises

bestünde eine Aufklärungspflicht der Beklagten aber nur dann, wenn hierdurch eine zur

sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises führende Verschiebung der Relation

zwischen Kaufpreis und Verkehrswert bewirkt würde und die Beklagten davon Kenntnis

hatten. Insoweit kann für die auf den Kaufpreis umgelegte Zinssubvention nichts

anderes gelten als für sog. verdeckte Innenprovisionen. Ein Wissensvorsprung der Bank

darüber, dass der vom Erwerber zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen

Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts steht, begründet nach ständiger

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber alleine noch keine Aufklärungspflicht (vgl.

BGH WM 1988, 561; BGH WM 1999, 678; BGH WM 2000, 1245 ; BGH WM 2003,61; BGH

WM 2003,2372; BGH WM 2004,1221). Bei einer Zinssubvention in Höhe des vom Kläger

unbestritten vorgetragenen Betrages von 116,- DM/qm mussten die Beklagten – ihre

Kenntnis hiervon unterstellt – aber noch nicht davon ausgehen, dass der vom Kläger

abverlangte Kaufpreis sittenwidrig überhöht sei. Dies auch noch nicht unter

Hinzurechnung einer Mietpoolsubvention von 50,- DM/qm und einer vom Kläger

behaupteten versteckten Innenprovision von 23 % des Kaufpreises.

Auf den Kreditvertrag hat sich die Zinssubvention nur zugunsten des Klägers ausgewirkt,

insoweit ist ihm kein Schaden entstanden. Dies auch nicht, soweit er sich u.U. falsche

Vorstellungen über die Anschlussfinanzierung nach Wegfall der Zinsbindung gemacht

hat, denn das Vorausdarlehn ist unstreitig mit einem günstigeren Zinssatz - und zwar

nominal und effektiv - prolongiert worden.

2.5. Die Verletzung sonstiger, aus dem unmittelbaren Pflichtenkreis der Beklagten als

Kredit gebende Banken resultierender Aufklärungspflichten wird vom Kläger nicht geltend

gemacht.

2.6. Die Beklagten haften auch nicht wegen Verletzung über ihren eigentlichen

Pflichtenkreis als Kredit gebende Banken hinausgehender Aufklärungspflichten.

Grundsätzlich ist eine Bank nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die

wirtschaftliche Zweckmäßigkeit des zu finanzierenden Geschäfts sowie über Gefahren

und Risiken der Verwendung des Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu

warnen. Das gilt auch bei Darlehen, die zur Finanzierung des Erwerbs einer

Eigentumswohnung oder eines Immobilienfonds-anteils dienen (BGH WM 2003, 1762;

BGH WM 2004, 172 und 521 und 1221 und 1529; BGH WM 2005,72 und 375 und 828;

BGH WM 2006, 1194 und 2347 und 2343). Die Bank trifft insbesondere grundsätzlich

keine Pflicht, den Kreditnehmer ungefragt über die steuerliche Sinnlosigkeit der Anlage,

Bedenken gegen Werthaltigkeit oder Rentabilität der kreditfinanzierten Immobilie oder

die im überhöhten Kaufpreis enthaltene versteckte hohe Provision von mehr als 15 % für

den Vermittler (BGH WM 2004, 521 und 1221 und 2349; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt.

v. 20.3.07, XI ZR 414/04) aufzuklären, da man anderenfalls das Kreditverwendungsrisiko

auf die Bank verlagern würde. Sie darf vielmehr regelmäßig davon ausgehen, dass die

Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich

jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten

bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen

Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im

Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts

über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen

wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den

Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang

mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in

schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle

Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer

hat und dies auch erkennen kann (BGH NJW 2006,2099 unter Bezugnahme auf BGHZ

159, 294; BGH Z 161, 15; BGH WM 2005, 72; BGH WM2005, 828: vgl. auch BGH WM

1988,895; BGH WM 1991,85; BGH WM 1992,133 und 216 und 901; BGH WM 2000,1245;

BGH ZIP 2003,160; BGH WM 2005,375). Nur im Hinblick auf die sich aus den

vorbenannten Sondertatbeständen ergebenden Aufklärungspflichten muss sich eine

Bank Erklärungen des Anlagevermittlers nach § 278 BGB zurechnen lassen.

2.6.1. Ein Überschreiten der Kreditgeberrolle im Sinne des vorbezeichneten

Haftungstatbestandes liegt vor, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der

Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden

Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers

oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die übernommenen

Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (BGH ZIP 2003, 160, BGH

ZIP 2003, 984; BGH ZIP 2003, 1710; BGH WM 2004, 172; BGH WM 2004, 521). Die Bank

muss gegenüber dem Erwerber deutlich gemacht haben, dass sie sich nicht nur auf die

Rolle als Kreditgeber beschränken, sondern aktiv in den Vertrieb oder Verkauf

einschalten will (KG ZIP 2006, 605).

Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Insoweit reichen mögliche interne

Vertriebsabsprachen zwischen der Beklagten zu 1) und der H. Gruppe – über solche mit

der Verkäuferseite trägt der Kläger hier nichts vor - ebenso wenig aus, wie die zur

Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebes der H. Gruppe geleisteten

Provisionsvorschüsse und Darlehen, denn es ist nicht ersichtlich, dass diese Umstände

dem Kläger beim Abschluss des Darlehensvertrages bekannt gewesen sind und er

hierauf ein besonderes, für den Haftungstatbestand erforderliches Vertrauen gründen

konnte(OLG Frankfurt OLGR 2006, 689). Das gilt auch für Vertriebsinfos und sonstige

interne Papiere der H. Gruppe. Es stellt keine Überschreitung der Kreditgeberrolle dar,

wenn eine Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler der Wohnungen in ständiger

Geschäftsbeziehung steht oder wenn sie den Erwerb der Mehrzahl der Wohnungen in

einem Objekt finanziert (BGH ZIP 2003, 160; BGH WM 2004, 172; Oberlandesgericht des

Landes Sachsen-Anhalt OLGR Naumburg 2006, 490).

Auch die im Darlehensvertrag unter § 3 vorgesehene Bedingung, nach der die

Auszahlung der Darlehensvaluta von einem Beitritt des Klägers zu einer

Mieteinnahmegemeinschaft abhängig gemacht wurde und seine Mitgliedschaft nur mit

Zustimmung der Beklagten zu 1) gekündigt werden darf, stellt keine Überschreitung der

Kreditgeberrolle der Beklagten dar, denn ihr sich darin manifestiertes Bestreben nach

einer genügenden Absicherung des Kreditengagements ist banküblich und

typischerweise mit der Rolle eines Kreditgebers verknüpft ( BGH WM 1992, 901; BGH NJW

2006,2099; aA OLG Karlsruhe ZIP 2005,698).

Der Kläger hat letztlich auch nicht nachvollziehbar dargelegt, dass er bei der Annahme

des speziellen Finanzierungskonzeptes der Beklagten gleichsam einem

Kontrahierungszwang unterlegen war, weil ihm das konkrete, angeblich seinen

individuellen Verhältnissen am besten entsprechende Finanzierungskonzept als

integraler Bestandteil des Anlagemodells angeboten worden sei, denn es ist nicht

ersichtlich, warum er den Eindruck haben musste, dass das konkrete Anlagemodell ohne

den Darlehensvertrag in der vorliegenden Form nicht realisiert worden wäre. Die

Beklagten bestreiten dies. Im Übrigen ist zu beachten, dass es im ureigensten Interesse

eines Kreditinstitutes liegt, dass eine von ihm angebotene Finanzierung auch zum

Tragen kommt. Die Darstellung konkurrierender Finanzierungsangebote anderer Banken

kann schon deshalb nicht erwartet werden (KG, Urt.v.2.5.2007, 24 U 101/06).

2.6.2. Auch eine Haftung der Beklagten wegen eines schwerwiegenden

Interessenkonfliktes ist vorliegend zu verneinen. Sie kann sich ergeben, wenn sich eine

Bank aufgrund der Kreditgewährung sowohl an den Erwerber einer Kapitalanlage als auch

an deren Vertreiber in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt gegenüber dem

Erwerber begeben hat. Ein solcher Fall ist aber nicht schon deshalb zu bejahen, weil eine

finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des

Erwerbers ist (BGH WM 1988, 561; BGH WM 2003, 918; BGH WM 2004,620 ) oder der

Veräußererseite eine globale Finanzierungszusage erteilt hat (BGH WM 2005,127; BGH

Urt. V. 20.3.2007, XI ZR 414/04). Ein schwerwiegender Interessenkonflikt kann vielmehr

nur dann angenommen werden, wenn zu dieser "Doppelfinanzierung" besondere

Umstände hinzutreten ( BGH aaO; OLG Stuttgart WM 2000, 292; OLG Frankfurt WM

2000, 2135; OLG Köln WM 2000, 2139 ). Diese sind etwa anzunehmen, wenn die Bank ihr

aus einer drohenden Insolvenz des Verkäufers oder auch Anlagevermittlers

resultierendes eigenes wirtschaftliches Wagnis - etwa ihr Risiko aus einem eigenen

notleidenden Kreditengagement - auf den Erwerber verlagert und diesen so mit einem

Risiko belastet, das über die mit der Beteiligung an einem solchen Projekt normaler

Weise verbundenen Gefahren deutlich hinausgeht (BGH ZIP 1992,990; BGH NJW

1995,2218; BGH Urt. V. 20.3.2007, XI ZR 414/04).

Nach dem Bericht der Wirtschaftsprüfergesellschaft P. vom 22. August 2002 hat die

Beklagte zu 1) zwar Darlehen und Provisionsvorschüsse an die H. Gruppe ausgezahlt. Es

ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Beklagten die Risiken aus diesen Liquiditätshilfen auf

den Kläger übergewälzt haben. Die Realisierung der Kapitalanlage war durch die

Liquiditätsschwierigkeiten der H. Gruppe nicht gefährdet. Das gilt zunächst für den Kauf

der Eigentumswohnung, denn hierfür hatte die Verkäuferin, d.h. die A. einzustehen und

nicht die Vermittlergesellschaft.

Eine Risikoabwälzung auf die Kapitalanleger kommt allenfalls unter dem Aspekt in Frage,

dass die Anleger im Falle einer Insolvenz der Vermittler mit möglichen

Schadensersatzansprüchen aus fehlerhafter Anlagevermittlung oder fehlerhafter

Mietpoolverwaltung ausfallen. Ob der Haftungs-tatbestand des schwerwiegenden

Interessenkonfliktes entgegen der Auffassung der Beklagten auch eine solche

Konstellation erfassen kann, kann letztlich dahinstehen (dies in der Tendenz wohl

bejahend : BGH Urt. V. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 50), denn allein eine

Liquiditätshilfe durch Darlehensgewährungen der Beklagten an die H. Gruppe reicht für

die Annahme, die Beklagten hätten hier ihr wirtschaftliches Risiko auf die Kapitalanleger

abgewälzt, nicht aus. Eine Verlagerung des wirtschaftlichen Risikos auf den einzelnen

Darlehensnehmer war damit noch nicht ohne weiteres verbunden, insbesondere solange

die Beklagten – wie von ihnen geltend gemacht - davon ausgehen durften, die

Liquiditätshilfe für die H. Gruppe werde letztlich zur Überwindung des

Liquiditätsengpasses führen. Etwas anderes hat der Kläger nicht mit Substanz dargetan,

es ergibt sich auch nicht aus den von ihm in Bezug genommenen Berichten der

Wirtschaftsprüfergesellschaften, denn hiernach zeichnete sich eine drohende Insolvenz

der H. Gruppe jedenfalls nicht vor September 1997 und damit erst weit nach

Vertragsschluss mit dem Kläger ab.

Darüber hinaus könnte den Beklagten nur dann der Vorwurf einer Abwälzung von Risiken

auf die Kapitalanleger gemacht werden, wenn sie mit deren möglichen

Schadensersatzansprüchen gegen die H. Gruppe rechnen musste, was voraussetzt,

dass ihr ein haftungsbegründendes Verhalten der Vermittler bekannt war. Das kann aber

wiederum nicht durch Wissenszurechnung etwa nach § 278 BGB unterstellt werden, denn

die Wissenszurechnung kann nur Folge eines eine Aufklärungspflicht begründenden

Tatbestandes sein, nicht aber zu seiner Begründung dienen (so auch für die Haftung

wegen Schaffung oder Begünstigung eines Gefährdungstatbestandes: BGH, Urteil vom

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wegen Schaffung oder Begünstigung eines Gefährdungstatbestandes: BGH, Urteil vom

20.3.2007 - XI ZR 414/04 Rdnr. 39).

2.6.3. Die Beklagten haften dem Kläger auch nicht aus dem Gesichtspunkt eines

konkreten Wissensvorsprungs über spezielle, dem Kläger nicht bekannt gewesene

Risiken des finanzierten Vorhabens.

Ein solcher, eine Aufklärungspflicht begründender Wissensvorsprung lässt sich – wie

bereits ausgeführt - noch nicht allein daraus ableiten, dass die Beklagten Kenntnis von

an den Vertrieb gezahlten, möglicherweise auf den Kaufpreis umgelegten „versteckten

Innenprovisionen„ hatten. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist

das finanzierende Kreditinstitut bei Steuer sparenden Bauherren- und Erwerbermodellen

grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer von sich aus über eine solche im

finanzierten Kaufpreis "versteckte Innenprovision" aufzuklären. Anders als einen

Anlagevermittler, der dem Anlageinteressenten zu wahrheitsgemäßer, richtiger und

vollständiger Information über alle für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände

vertraglich verpflichtet ist und der den Anlageinteressenten deshalb jedenfalls über eine

im Anlageprospekt nicht ausgewiesene, an den Vermittler gezahlte Innenprovision von

15% und mehr unterrichten muss (vgl. BGH WM 2004,631 und 1221), trifft eine Bank, die

eine kreditfinanzierte Anlage nicht empfiehlt, sondern sich auf ihre Rolle als Kreditgeberin

beschränkt, eine solche Pflicht nicht (BGH WM 2004, 521 und 1221 und 2349; BGH WM

2005, 127; BGH WM 2006, 1194, 1200; BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04, OLG

Frankfurt WM 2006, 2170 und 2207).

2.6.3.1. Da ein Kreditinstitut nicht verpflichtet ist, sich über eine Anlage, die ein

Interessent von ihm finanziert haben möchte, Gedanken zu machen oder ihn ungefragt

über bei ihr vorhandene Bedenken gegen die Werthaltigkeit und/oder Rentabilität der

Anlage zu informieren, besteht grundsätzlich auch keine Aufklärungspflicht über die

Unangemessenheit des Kaufpreises einer Eigentumswohnung, die nach

höchstrichterlichen Rechtsprechung noch nicht einmal den Verkäufer der Immobilie trifft

( vgl. BGH WM 2003, 1686; BGH WM 2004, 417 und 521 und 631 und 1221).

Insoweit kann auch der Argumentation des Klägers nicht gefolgt werden, die bloße

Benennung eines Kaufpreises beinhalte zugleich die einer arglistigen Täuschung

zugängliche Angabe, dass das gekaufte Objekt seinen Preis wert sei, und für die ein

Kreditinstitut kraft Wissensvorsprungs ein zu stehen habe. Eine Aufklärungspflicht der

Bank kann vielmehr nur dann ausnahmsweise in Betracht kommen, wenn eine

Innenprovision oder sonstige im Kaufpreis enthaltene Kosten zu einer so wesentlichen

Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Kapitalanlage

beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers

durch den Verkäufer ausgehen musste (BGH WM 2004, 417 und 521 und 1221; BGH WM

2006,1194). Dabei führt nicht jedes auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und

Gegenleistung zur Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts. Nach ständiger

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben

Missverhältnis, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der

Sittenwidrigkeit begründet, vielmehr erst ausgegangen werden, wenn der Wert der

Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH WM 2004, 172

und 417 und 521 und 1221, BGH WM 2005, 828; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v.

13.3.07 - XI ZR 159/05). Nach dem eigenen Vorbringen des Klägers haben die ihm

bekannten und unbekannten Provisionen den Gesamtaufwand nicht in einem Umfange

verteuert, als dass sich daraus eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises ableiten

ließe.

Eine solche hat der Kläger auch sonst nicht substanziiert dargelegt. Ein den

Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zur sittenwidrigen Überteuerung

erfordert die nachvollziehbare Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben

zu den Wert bildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (BGH WM 2003, 61; BGH WM

2006,2342; BGH, Urt. v. 13.3.07 - XI ZR 159/05).

Soweit der Kläger erstinstanzlich eine Verkehrswertberechnung durchgeführt und dabei

einen für die Wohnung erzielbaren Nettomietertrag von 10,85 DM bzw. 5,55 EUR/qm,

einen Bodenwert des Grundstücks von 444,82 EUR bzw. 869,99 DM/qm und einen

prozentualen Anteil der vom Mietertrag abzuziehenden Bewirtschaftungskosten von 31

% zuzüglich eines Mietausfallwagnisses von weiteren 15 % behauptet hat, ist bereits

nicht nachvollziehbar, woraus er diese Daten ableitet.

So wies der Hamburger Mietspiegel 1995 für vergleichbaren Wohnraum, wie er vom

Kläger erworben wurde, eine Mietpreisspanne von 11,00 DM bis 16,53 DM/qm mit einem

Mittelwert von 13,62 DM/qm aus. Der vom Kläger bei seiner Ertragswertberechnung in

Ansatz gebrachte Betrag von nur 10,85 DM/qm bleibt selbst hinter dem niedrigsten

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Ansatz gebrachte Betrag von nur 10,85 DM/qm bleibt selbst hinter dem niedrigsten

Spannenwert zurück, ohne dass der Kläger auch nur ansatzweise darlegt, woraus sich

dies rechtfertigen soll. Zur Lage und Ausstattung der Wohnung erfolgt kein weiterer

Sachvortrag. Ebenso fehlt eine Stellungnahme zu dem von der Beklagten vorgelegten

Gutachten des Sachverständigen N. vom 18. September 2002, der für eine im Hause ...

und damit in Nachbarschaft zum hier in Rede stehenden Objekt gelegene Wohnung

vergleichbarer Größe wegen der besonderen Lagequalität einen nachhaltig zu

erzielenden Mietzins von 15,- DM/qm ermittelt hat. Die Feststellung betrifft zwar den

Stichtag Anfang 1998, ein Vergleich der Mietspiegel 1995 und 1997 zeigt jedoch, dass in

der Zwischenzeit keine wesentlichen Mietpreissteigerungen in der in Rede stehenden

Region eingetreten sind. Auch geht der Sachverständige N. von einem zum Stichtag

Anfang 1998 maßgeblichen Bodenwert von 1.720,- DM aus, das ist annähernd das

Doppelte des Preises, der der erstinstanzlichen Verkehrswertberechnung des Klägers

zugrunde liegt. Eine solche Preiserhöhung in nur etwas mehr als einem Jahr widerspricht

unter normalen Umständen jeder Lebenserfahrung.

Vor allem aber fehlt es an einer nachvollziehbaren Grundlage für einen 46 %igen Abzug

von der Nettokaltmiete für die Bewirtschaftungskosten und das Mietausfallwagnis.

Hierin sind – was schon die Beklagten in der ersten Instanz bemängelt haben -

offensichtlich auch Kosten enthalten, die auf den Mieter umgelegt werden können, d.h.

bei Berechnung des nachhaltigen Mietertrages bereits in Abzug gebracht worden sind.

Das Mietausfallwagnis wird gemäß § 29 S.2 II BV üblicherweise mit 2 % der

Nettokaltmiete in Ansatz gebracht. Insoweit ist der Kläger einer nachvollziehbaren

Begründung schuldig geblieben, warum hier das Mietausfallwagnis mit 15 % besonders

hoch anzusetzen ist. Diese Steigerung, die noch erheblich über dem höher als bei

Mietwohngrundstücken anzusetzenden Wagnis bei gewerblich genutzten Räumen von bis

zu 6 % liegt, lässt sich jedenfalls nicht damit begründen, dass der Kläger einer

Mieteinnahmegemeinschaft beigetreten war, denn da das Mietausfallwagnis im Regelfall

nicht einzelwohnungsbezogen ermittelt wird, sondern als Durchschnittswert aus

mehreren vergleichbaren Wohnungen, kann die Mitgliedschaft in einem Mietpool nicht

ohne weiteres eine Erhöhung des Mietausfallwagnisses bewirken (BGH, Urt. V.

20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 19; OLG Brandenburg, Urteil vom 6.9.2006, 4 U 175/05,

veröffentlicht in juris). Entscheidend für die Höhe des Mietausfallwagnisses ist auch nicht

die Dauer der einzelnen Mietperioden, sondern Häufigkeit und Dauer der Zeiträume, in

denen die Wohnung nicht vermietet ist oder aus anderen Gründen keine oder nur

geringere Mieteinnahmen erzielt werden können. Hierzu schweigt aber der Kläger. Der

Hinweis auf die nicht näher erläuterte „örtliche Mietenmarktlage„ und die nicht näher

bestimmte „bisherige durchschnittliche Vermietdauer der Eigentumswohnungen im

Rahmen der Mieteinnahmegemeinschaften„ ist nicht weiterführend.

Der Sachverständige N. rechnet in seinem Verkehrswertgutachten mit einem

Prozentsatz von 5 % der Nettokaltmiete für das Mietausfallwagnis und 10 % der

Nettokaltmiete für die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten. An

Instandsetzungskosten kalkuliert er 22,50 DM/qm im Jahr, das sind 1,875 DM/qm im

Monat, was wiederum 12,5 % der veranschlagten Nettokaltmiete von 15,- DM entspricht.

Der Gutachter geht somit von abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten in Höhe von 27,5

% aus, was erheblich von den vom Kläger letztlich ohne tragfähige Begründung

veranschlagten 46 % abweicht.

Geht man von den Feststellungen des Sachverständigen N. aus, denen sich auch der

Kläger in seinen letzten Schriftsätzen anzuschließen scheint (so etwa auf S. 30 des

Schriftsatz vom 21. März 2007, Bl. 210 Bd. V d.A.), gelangt man bei einem von dem

Gutachter für angemessen gehaltenen Preis von 2.222,- DM/qm zu einem Betrag von

73.970,38 DM für die hier in Rede stehende Wohnung (2.222,- DM x 33,29 qm). Damit ist

bei dem vom Kläger geleisteten Kaufpreis von 116.448,00 DM die Grenze zu einer

offenbarungspflichtigen sittenwidrigen Überteuerung noch nicht überschritten.

Zu einem anderen Ergebnis gelangt man auf der Grundlage der sonstigen

Feststellungen des Sachverständigen N. im Übrigen auch dann nicht, wenn man mit den

12,- DM/qm Nettokaltmiete rechnet, die die Beklagte unstreitig ihrer

Beleihungswertermittlung zugrunde gelegt hat. Der Ertragswert würde sich dann wie folgt

errechnen :

Der Senat sieht sich mangels schlüssiger Darstellung eines sittenwidrig überhöhten

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Der Senat sieht sich mangels schlüssiger Darstellung eines sittenwidrig überhöhten

Kaufpreises auch nicht veranlasst, ein Verkehrswertgutachten auf der Basis eines bei

Vertragsschluss zu prognostizierenden Mietpoolertrages einzuholen. Dabei kann dahin

stehen, ob die rein schuldrechtliche Bindung, die der Kläger mit seinem Beitritt zu einer

Mietpoolgemeinschaft eingegangen ist, überhaupt Gegenstand eines nach den

normativen Vorgaben des § 194 BauGB in Verbindung mit der

Wertermittlungsverordnung durchzuführenden Verkehrswertermittlung sein kann, denn

er hat nicht dargetan, warum sich hieraus ein gegenüber den Feststellungen des

Sachverständigen Noack abweichendes Ergebnis, insbesondere ein abweichender

Mietertrag, abweichende Bewirtschaftungskosten und ein abweichender

Liegenschaftszins ergeben soll.

Im Übrigen muss neben der sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises auch ein

entsprechendes Wissen der Bank präsent sein (BGH NJW 1992,1820), um eine Haftung

wegen Verletzung von Aufklärungspflichten herbeizuführen. Eine bloße Erkennbarkeit

genügt grundsätzlich nicht (Derleder/Knops/Bamberger -Tonner, Handbuch des

deutschen und europäischen Bankrechts, § 4 Rdnr. 52 f). Die Beklagten bestreiten eine

sittenwidrige Überteuerung des für die Wohnung geleisteten Kaufpreises und damit auch

eine entsprechende Kenntnis. Eine Vermutung, dass die Bank von einer sittenwidrigen

Überteuerung Kenntnis hatte, gibt in der Regel nicht (BGH, Beschluss v. 19.6.2007, XI ZR

402/06; OLG Frankfurt WM 06, 2207, 2209). Im Übrigen stellt die Erwägung des Klägers,

eine Überteuerung des Objektes habe den Beklagten aufgrund der von ihnen

durchgeführten Beleihungswertermittlung bekannt sein müssen, schon in Ansehung der

vorstehenden, auf der Grundlage eines Nettokaltmietzinses von 12,- DM durchgeführten

Berechnung keinen substanziierten Vortrag für einen entsprechenden Wissensvorsprung

dar. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, warum die Beklagten bei der Einschätzung der

für die Wohnung aufzubringenden Bewirtschaftungskosten und des Mietausfallwagnisses

über bessere Erkenntnisse verfügen mussten, als der Sachverständige N., nach dessen

sachverständigen Feststellungen von einer Sittenwidrigkeit aber gerade nicht

auszugehen ist.

2.6.3.2. Es ist im Weiteren nicht ersichtlich, dass mit Wissen der Beklagten wertbildende

Faktoren der Wohnung gegenüber dem Kläger verschleiert (vgl. BGH Urt. v. 17.10.2006 -

XI ZR 205/05) oder er vom Vermittler oder Verkäufer etwa über den erzielten oder

erzielbaren Mietzins oder sonstige wertbildende Faktoren arglistig getäuscht wurde (BGH

WM 2005, 375; BGH WM 2006, 1194; BGH WM 2007, 114).

2.6.3.2.1. Insbesondere stellt das Verschweigen im Kaufpreis enthaltener

Innenprovisionen keine arglistige Täuschung dar, denn es fehlt – wie bereits ausgeführt –

die hierfür erforderliche Offenbarungspflicht des Vermittlers/Verkäufers bzw. der Bank.

2.6.3.2.2. Eine Täuschung über den aus der Vermietung der Wohnung erzielten Mietzins

lag schon deshalb nicht vor, weil dieser der vom Kläger nochmals als Anlage 1/2 zu

seinem Schriftsatz vom 15. Juni 2007 eingereichten Kaufpreisliste zu entnehmen war, die

ihm nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Beklagten bereits bei Abschluss des

Wohnungskaufvertrages vom 29.1./12.2. 1996 vorlag. Hieraus ergab sich für die vom

Kläger erworbene Wohnung Nr. 182 in der ... eine Miete von 588,50 DM, wobei es sich

aber nach Maßgabe der abschließenden Anmerkungen zu dieser Liste um eine

Bruttokaltmiete handelte, die, um eine Vergleichbarkeit mit der im Besuchsbericht

angegebenen Netto-Miete herzustellen, noch um die sog. kalten Betriebskosten zu

reduzieren war. Dass die Angabe in der Kaufpreisliste aber falsch bzw. bei

Kaufvertragsschluss nicht mehr aktuell gewesen sein soll, behauptet der Kläger selbst

nicht.

2.6.3.2.3. Tatsächlich stützt er seinen mit der Klage geltend gemachten

Schadensersatzanspruch auch weniger auf eine Täuschung über den zum Zeitpunkt des

Anlagegeschäftes erzielten Mietzins für die von ihm erworbene Wohnung als auf eine

Täuschung über seine aus dem Mietpool zu erwartenden Einnahmen. Es handelt sich

dabei um den Betrag, der dem Kläger im Besuchsbericht vom 22. Januar 1996 als

„kalkulierte Netto-Mieteinnahme„ angekündigt wurde und den er als das ihm aus den im

Mietpool eingehenden Mieten nach Absetzung der vertragsgemäß vorzunehmenden

Abzüge Zustehende ansehen musste (KG, Urteil vom 2. Mai 2007, 24 U 101/06). Diese

Angabe war für ihn anlageentscheidend, da sie als konkrete Bezifferung der

Mietüberweisungen belastungsmindernd Eingang in die Ermittlung der Finanzierbarkeit

an sich und der monatlichen Belastung der Kläger in Gestalt des zu erbringenden

Eigenaufwands gefunden hat (BGH WuM 2006, 702; KG, Urteil vom 31.1.2007, 4 U

192/05, veröffentlicht in juris). Dass mit der in dem Besuchsbericht enthaltenen Angabe

nicht nur die aktuell für die Wohnung geleistete Miete, sondern deren zukünftiger Ertrag

gemeint war, folgt nicht nur aus dem Zweck der in dem Besuchsbericht enthaltenen

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gemeint war, folgt nicht nur aus dem Zweck der in dem Besuchsbericht enthaltenen

Berechnung, sondern bereits daraus, dass es sich um eine „kalkulierte„ Nettomiete

handeln sollte. Der Begriff deckt sich mit der unter Ziffer 5. der Mietpoolvereinbarung

vom 22. Januar 1996 enthaltenen Regelung, wonach für die Berechnung der aus dem

Mietpool vorzunehmenden Ausschüttung eine voraussichtliche monatliche Nettomiete

pro qm zu „kalkulieren„ war. Auch wenn der Kläger nach Maßgabe der

Mietpoolvereinbarung mit Unterdeckungen bei der Jahresabschlussrechnung und

entsprechenden Nachforderungen rechnen musste, stellt der in dem Besuchsbericht

enthaltene Wert nicht nur die unverbindliche Angabe einer vorläufigen Abschlagszahlung

dar, sondern den nach wirtschaftlicher Vorausschau bei vernünftiger kaufmännischer

Verwaltung zu erzielenden Nettoertrag aus dem Mietpool für die nächste Zeit. Insoweit

durfte sich der Kläger darauf verlassen, dass sich die in Aussicht gestellte Einnahme an

einer sorgfältigen, auf Grund konkreter Wirtschaftsdaten erstellten Prognose orientierte,

mithin nur ein Betrag angegeben sein würde, der am Jahresende voraussichtlich nicht

bedeutsam zu seinen Lasten zu korrigieren sein würde und Nachzahlungen nur aufgrund

nicht kalkulierbarer Veränderungen in den wirtschaftlichen Parametern notwendig sein

würden (KG, Urteil v.30.1.2007, 4 U 192/05, veröffentlicht in juris; KG, Urteil v.

02.05.2007, 24 U 101/06 ). Auch der Bundesgerichtshof teilt diese Einschätzung, in dem

er in seiner Entscheidung vom 20. März 2007 (XI ZR 414/04) eindeutig feststellt, dass in

der vorsätzlich überhöhten Angabe einer Mietausschüttung, der unter Berücksichtigung

anfallender Kosten keine tatsächlich erzielte Miete zugrunde lag, eine arglistige

Täuschung über die Rentabilität des Anlagenobjektes zu sehen sei (Rdnr.55).

Es fehlt allerdings in beiden Instanzen ein nachvollziehbarer Vortrag des Klägers, dass er

aufgrund der in dem Besuchsbericht enthaltenen Angaben über die aus dem Mietpool

erzielbaren Mieterträge insoweit arglistig getäuscht wurde, als sich die ihm mitgeteilte

Netto-Mieteinnahme auf der Grundlage der bei Vertragsschluss vorhanden gewesenen

Wirtschaftsdaten realistischer Weise nicht erzielen ließ. Insofern ist zu beachten, dass

sich die arglistige Täuschung als eine konkrete, dem Beweis zugängliche objektiv evident

unrichtige Angabe des Vermittlers oder Verkäufers über gegenwärtige aber auch

zukünftige (Münchner Kommentar- Kramer, BGB, 5. Aufl.,2006, Rdnr. 15 zu § 123)

Tatsachen darstellen muss (BGH WM 2006, 2343; BGH BKR 07, 152; BGH, Urt. v. 13.3.07

- XI ZR 159/05; BGH, Urt. v. 19.12.06 - XI ZR 401/03 und XI ZR 192/04, BGH, Urt. v.

20.3.07 -XI ZR 414/04) und subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen

sowie entsprechende Prognosen hierfür nicht ausreichen (BGH, Urt. v. 19.9.06 - XI ZR

209/04; BGH, Urt. v. 13.3.07 - XI ZR 159/05). Die Beantwortung der Frage, welcher

Mietertrag bei sorgfältiger Kalkulation realistischer Weise aus den dem Mietpool ...

zugehörigen Wohnungen erzielbar sein wird, ist aber immer auch eine mit

Unwägbarkeiten behaftete Prognoseentscheidung etwa über die zukünftige

Beteiligungsquote der Wohnungseigentümer an dem Mietpool, die weitere Entwicklung

des allgemeinen Mietenniveaus und der sich daraus ergebenden

Mieterhöhungsmöglichkeiten, den zukünftigen Leerstand von Wohnungen, aber auch

über den künftigen Reparatur- und Instandsetzungsbedarf.

Darüber hinaus liegt eine arglistige Täuschung auch nur dann vor, wenn der Täuschende

durch sein Verhalten beim Erklärungsgegner vorsätzlich einen Irrtum erregen bzw.

aufrecht erhalten möchte, d.h. der Täuschende muss die Unrichtigkeit der falschen

Angaben gekannt und gleichzeitig das Bewusstsein und den Willen gehabt haben, durch

die irreführenden Angaben einen Irrtum zu erregen und den Getäuschten damit zu einer

Willenserklärung zu motivieren, die er sonst nicht oder mit anderem Inhalt abgegeben

hätte. Dafür können zwar auch sog. Erklärungen „ins Blaue hinein„ ausreichen (vgl. BGH

NJW 1980, 2460; BGHZ 63, 382; BGH NJW 1981, 1441; BGH NJW-RR 1987, 436; BGH NJW

1995, 955; OLG Celle NJW-RR 1987, 744; KG WM 1996, 356). Bloße Fahrlässigkeit selbst

in ihrer gröbsten Form reicht für den Tatbestand der arglistigen Täuschung jedoch nicht

aus (BGH NJW 1977,1055; OLG München NJW 1988, 3271).

Den Ausführungen des für den objektiven und subjektiven Tatbestand der arglistigen

Täuschung uneingeschränkt darlegungs- und beweisbelasteten Klägers (BGH WM

1976,1330; BGH NJW-RR 1987,1415) ist zunächst nichts dazu zu entnehmen, auf welcher

konkreten Grundlage der Vermittler die im Besuchsbericht angegebene Mieteinnahme

kalkuliert hat und inwieweit die dabei zugrunde gelegten, einem Beweis zugänglichen

Daten und Berechnungen falsch waren.

Die von ihm im Berufungsverfahren eingereichten Mietpoolabrechnungen, die - soweit

sie inhaltlich nicht umstritten sind - gemäß §§ 529 Abs.1 Nr. 2, 531 Abs.2 ZPO auch noch

im Rahmen der Berufungsentscheidung zu berücksichtigenden sind, belegen eine

arglistige Täuschung des Klägers bei Vornahme des Anlagegeschäftes – und nur auf

diesen Zeitpunkt kommt es an – ebenfalls noch nicht.

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Abzustellen ist dabei - wie bereits ausgeführt – auf den Betrag, der den

Mietpoolteilnehmern aus den eingehenden Mieten (einschließlich der

Betriebskostenumlagen) nach Absetzung der vertragsgemäß, d.h. nach Maßgabe der

Mietpoolvereinbarung vorzunehmenden Abzüge verbleibt, denn nur die voraussichtlichen

Mieteinnahmen und die voraussichtlichen Ausgaben konnten bei Vornahme des

Anlagegeschäftes Kalkulationsgrundlage der voraussichtlichen Mieterträge sein.

Zahlungen auf Mietpool- und WEG-Verwaltergebühren sowie die Instandhaltungsrücklage

müssen insoweit allerdings außer Betracht bleiben, denn nach dem Besuchsbericht

sollten diese Kosten vom Kläger bzw. den anderen Mietpoolteilnehmern gesondert

aufgebracht, mithin nicht aus den Mieteinnahmen entnommen werden, was sich

wiederum mit der unter Ziffer 4 der Mietpoolvereinbarung enthaltenen Regelung deckt.

Mit Unterdeckungen, die sich etwa daraus ergeben, dass die Mietpoolteilnehmer diese

Regelung nicht umsetzen, d.h. ihre Einzahlungen hinter den diesbezüglich

ausgewiesenen Kosten zurückbleiben, musste bei Vornahme des Anlagegeschäftes

nicht gerechnet werden. Dadurch entstehende Fehlbeträge können für die Frage, ob die

Mietausschüttung ordnungsgemäß kalkuliert wurde, ebenso wenig eine Rolle spielen, wie

sog. steuerliche Korrekturpositionen, wie sie etwa in den Abrechnungen für 1997 und

1998 enthalten sind. Als Abzugsposition außer Betracht bleiben im Weiteren auch die in

den Mietpoolabrechnungen ausgewiesenen Vorabausschüttungen, denn um deren

Kalkulation geht es ja gerade.

Vor diesem Hintergrund ergibt sich für die Jahre 1996 bis 2000 ein der im Besuchsbericht

angegeben Netto-Mieteinnahme von umgerechnet 11,96 DM/qm (398,- DM/33,29 qm)

gegenüber zu stellender Mietertrag pro qm von :

1996 : 10,22 DM, das entspricht dem unter c) der Objektdaten angegebenen Betrag, der

sich wiederum aus dem in der Abrechnung angegebenen Mietpoolanteil von 1.723,91

DM dividiert durch 42,17 qm Wohnfläche = 40,88 DM, dieser Betrag wiederum dividiert

durch 4 Monate Zugehörigkeit zum Mietpool = 10,22 DM ergibt.

1997 : Die Vergleichberechnung gestaltet sich wie folgt :

1998:

1999:

2000:

Aus der als Anlage 1/13 zum Schriftsatz des Klägers vom 15. Juni 2007 eingereichten

Ermittlung des voraussichtlichen Ausschüttungsbetrages ab Januar 2001 ergeben sich

schon deshalb keine Rückschlüsse auf eine fehlerhafte – jedenfalls keine evident

fehlerhafte - Kalkulation, weil diese Ermittlung ihre Grundlagen nicht hinreichend

erkennen lässt. Das gilt insbesondere für die Ausgabenseite. So wird etwa das Hausgeld

abzüglich der darin enthaltenen Rücklagen für Instandsetzung und Kaltwasseruhren mit

insgesamt 40.560,24 DM (45.820,- DM – 5.259,76 DM) in Ansatz gebracht, während es

nach der Abrechnung für 1999 bei sogar geringfügig höherer Mietpoolfläche monatlich

34.853,71 DM (418.244,51DM/12) und nach der Abrechnung für 2000 bei immer noch

geringfügig höherer Mietpoolfläche sogar nur noch 32.551,26 DM (390.615,08 DM/12)

betrug. Woraus sich eine Kostensteigerung um fast 25 % gegenüber dem Vorjahr

ergeben soll, lässt sich der Kalkulation ebenso wenig entnehmen, wie der Rückschluss,

dass eine entsprechende Kostenentwicklung bereits vier Jahre zuvor absehbar war.

Abgesehen davon ist mangels Vorlage entsprechender Abrechnungen auch nicht

ersichtlich, wie der im Jahr 2001 erwirtschaftete Ertrag des Mietpools denn tatsächlich

aussah.

Die vom Kläger vorgelegte Planung der Mietausschüttungen für 2004 ist ebenfalls wenig

aussagefähig. Abgesehen davon, dass darin neben der Mietpoolgebühr eine weitere

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135

aussagefähig. Abgesehen davon, dass darin neben der Mietpoolgebühr eine weitere

Vermietungsgebühr und eine weitere Managementgebühr als Abzugspositionen

ausgewiesen sind, deren Berechtigung der Senat nicht nachzuvollziehen vermag, fehlt

eine Ausweisung der WEG-Verwaltergebühren und der Zahlungen auf die

Instandhaltungsrücklage. Auch ist der Abschlag von 0,55 DM pro qm Wohnfläche für

Leerstand nicht nachvollziehbar und erst recht nicht dargetan, inwieweit sich dieser

bereits im Erwerbsjahr 1996 abzeichnen musste. Verrechnet man nur die Einnahmen

mit den unter Ziffer 2.1 bis 2.8 aufgezeigten Ausgaben ergäbe dies einen Überschuss

von 332.338,08 EUR und einen Mietertrag pro qm im Jahr von 66,00 EUR (332.338,08

EUR/5.035,40 qm Gesamtfläche) und 5,50 EUR im Monat, das sind umgerechnet 10,76

DM, wovon aber - wie gesagt - offensichtlich bereits die aus der Vergleichsbetrachtung

an sich außer Acht zu lassenden, im Hausgeld enthaltenen WEG-Verwaltergebühren und

die Instandhaltungsrücklage in Abzug gebracht wurden.

Im Ergebnis mag sich aus den Mietpoolabrechnungen zwar ergeben, dass sich die im

Besuchsbericht angekündigten Erträge vor Abzug der Verwalter-Gebühren und

Instandhaltungsrücklage nicht durchgehend erreichen ließen, sie lassen für den Senat

aber nicht den zuverlässigen Schluss zu, dass die dem Kläger Anfang des Jahres 1996

angekündigte Mietausschüttung unter Außerachtlassung der vorhandenen

Wirtschaftsdaten bewusst fehlerhaft oder einfach ins Blaue hinein kalkuliert wurde und

gemessen an dem, womit bei Vertragsschluss in seriöser Weise zu rechnen war,

wesentlich überhöht war. Soweit der in den Jahren 1996, 1999 und 2000 erwirtschaftete

Betrag von dem angekündigten Mietertrag abweicht, kann dies nämlich auch auf bei

Vornahme des Anlagegeschäftes nicht kalkulierbare Umstände zurückzuführen sein.

Der Mietpool ist nach dem unbestrittenen Vorbringen der Beklagten erst im Jahr 1996

begründet worden, so dass auf vorhandene Abrechnungen nicht zurückgegriffen werden

konnte. Das im Jahr 1996 erwirtschaftete Ergebnis hing wesentlich davon ab, wie viele

Wohnungen mit welchem Mietertrag zu welchem Zeitpunkt in den Mietpool

aufgenommen werden. Dies war aber nicht kalkulierbar. Zudem verweisen die Beklagten

zu Recht auf gerade in der Startphase entstehende erhöhte Verwaltungskosten. Auch

lässt sich der für 1996 vorgelegten Abrechnung nicht sicher entnehmen, inwieweit dort

die gesondert von den Eigentümern zu zahlenden Mietpoolgebühren bereits in den

Ausgaben enthalten sind.

Die Abrechnungen für 1999 und 2000 weisen als besondere Ausgabenpositionen die

Kosten für ein Mietpooldarlehen aus, von dem – wie noch im Hinblick auf den von

Klägerseite erhobenen Vorwurf systematisch überhöhter Mietpoolausschüttungen weiter

auszuführen sein wird – ebenfalls nicht ersichtlich ist, dass dessen Aufnahme für den

Verwalter bzw. Vermittler von Anfang an absehbar war. Die vorstehend für die Jahre 1997

und 1998 aus den Einnahmen und Ausgaben errechneten Überschüsse von 798.901,31

DM und 825.906,75 DM ließen jedenfalls die in diesen Jahren erfolgten Ausschüttungen

von 791.326,75 DM (1997) und 814.800,00 DM (1998) zu und konnten daher nicht der

Grund für die Aufnahme des Darlehens sein. Dafür liegen aber beispielsweise im Jahr

1998 die mit einem Betrag von 180.402,99 DM ausgewiesenen Vorauszahlungen der

Eigentümer wesentlich unter den von ihnen dem Mietpool gesondert zu erstattenden

Kostenpositionen „Zuführung Instandhaltungsrücklage„, „WEG-Gebühr„ und

„Mietpoolgebühr„, die sich auf einen Gesamtbetrag von 314.703,33 DM belaufen. Der

Umstand, dass die Eigentümer ihren aus der Mietpoolvereinbarung resultierenden

Zahlungspflichten nicht nachkommen werden, musste der Vermittler bzw.

Mietpoolverwalter bei Vornahme des Anlagegeschäftes aber nicht vorhersehen. Das

gleiche gilt für die im Jahr 2000 erfolgte Bildung einer eigenen Rücklage für

Kaltwasseruhren in Höhe von immerhin 39.820,96 DM, sofern man diese Position nicht

ohnehin der dem Mietpool von den Mietpoolteilnehmern gesondert zu erstattenden

Instandhaltungsrücklage zuordnen will.

Das als Anlage zum Schriftsatz des Klägers vom 15. Juni 2007 in Kopie überreichte

Schreiben der Beklagten vom 25. Mai 1998 an die H. GmbH lässt ebenfalls keine

Rückschlüsse auf eine arglistige Täuschung des Klägers bei Vornahme des

Anlagegeschäftes im Februar 1996 zu. Es ist bereits nicht ersichtlich, auf welches Objekt

in Hamburg sich dieses Schreiben bezieht und wie die dort in Bezug genommene

Liquiditätsberechnung aussieht. Vor allem ist nicht ersichtlich, wie sich der in dem

Schreiben angesprochene Abzugsbetrag von 3,80 DM errechnet, ob er etwa auch die

von den Eigentümern an den Mietpool zu erstattenden Nebenkosten beinhaltet und auf

Grund welcher, wann bekannt gewordener Erkenntnisgrundlagen dieser Abzugsbetrag

ermittelt wurde. Offenbar war dies auch der Beklagten zu 1) nicht klar, denn mit dem

Schreiben bittet sie gerade um Aufklärung in diesem Punkt.

Soweit der Kläger erstmals mit Schriftsatz vom 15. Juni 2007 eine neue Auswertung der

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Soweit der Kläger erstmals mit Schriftsatz vom 15. Juni 2007 eine neue Auswertung der

vorgelegten Mietpoolabrechnungen präsentiert und dabei Finanzierungskosten von

41.915,41DM oder gar 58.810,33 DM in den Jahren 1996 bis 1998 in Abzug bringt,

handelt es sich um die rein spekulative, von den Beklagten bestrittene und nach § 528

Abs.1, 531 Abs.2 ZPO ohnehin nicht mehr als Sachvortrag zuzulassende Annahme, dass

der Mietpool um diese in den Abrechnungen nicht ausgewiesene Verbindlichkeit

verschuldet gewesen sei. Das gleiche gilt für den offensichtlich gleichfalls spekulativen

und von der Beklagtenseite bestrittenen Vortrag, die Hausgeldzahlungen seien 1998 viel

höher gewesen, als in der Mietpoolabrechnung ausgewiesen. Auch können keine,

jedenfalls der Höhe nach von den Beklagten bestrittenen und damit an sich ebenfalls

nach §§ 528 Abs.1, 531 Abs.2 ZPO nicht mehr als Sachvortrag zuzulassenden

Mietpoolzuschüsse in Abzug gebracht werden, denn es ist nicht ersichtlich, dass diese

Zuschüsse auf der Einnahmenseite berücksichtigt wurden. Allein dies würde zu einer

Verfälschung der Mietpoolabrechnungen führen. Sollten Zuschüsse in behaupteter Höhe

tatsächlich an den Mietpool geflossen sein, können sie genauso gut zum Ausgleich etwa

durch mangelnde Vorauszahlungen der Mietpoolteilnehmer auf Verwaltungsgebühren

und Instandhaltungsrücklage entstandener Fehlbeträge verwandt worden sein, woraus

sich dann auch erklären ließe, warum der Kläger ungeachtet entsprechender

Beanstandungen der Beklagtenseite jeglichen Vortrag darüber vermissen lässt, ob und

wenn ja welche (Nach-) Zahlungen er zum Ausgleich errechneter Negativsalden denn

tatsächlich an den Mietpoolverwalter geleistet hat.

Eine arglistige Täuschung des Klägers über die aus dem Mietpool zu erwartenden

Erträge ergibt sich auch nicht aus anderen, bei Vornahme des Anlagegeschäftes

bekannten Wirtschaftsdaten.

Frühere Abrechnungsergebnisse für den erst 1996 begründeten Mietpool lagen – wie

bereits ausgeführt - noch nicht vor.

Nach dem damals geltenden Hamburger Mietspiegel – Stand 1995 - konnten für die

überwiegend nur etwas mehr als 33 qm großen Wohnungen im Objekt ...

Nettokaltmieten zwischen 11,00 DM und 16,56 DM pro qm (Mittelwert : 13,62 DM/qm)

erwirtschaftet werden. Für die verbleibenden bis zu 51 qm großen Wohnungen betrug die

Mietpreisspanne 8,56 DM bis 13,11 DM pro qm (Mittelwert : 10,86 DM), wobei es der

Sachverständige N. in seinem ein Objekt in vergleichbarer Lage betreffenden Gutachten

vom 18. September 2002 für gerechtfertigt hielt, gerade wegen der im Gutachten näher

dargestellten Lagequalität von einer nachhaltig zu erzielenden Miete oberhalb des

Mittelwertes der Mietpreisspanne in Höhe von 15,- DM/qm auszugehen.

Soweit der Kläger gleichfalls unter Bezugnahme auf dieses Gutachten geltend macht,

von der Nettomiete seien noch Abzüge von 5 % für das Mietausfallwagnis, von 6 % für

Verwaltungskosten und 1,875 DM/qm im Monat für Instandsetzung abzuziehen, mag

dies in Bezug auf die Ermittlung des Verkehrswertes der Wohnung zutreffend sein, nicht

jedoch bei der Frage, ob der dem Kläger im Besuchsbericht angekündigte Mietertrag

falsch war, denn die Verwaltungskosten und die Instandsetzungsrücklage sollten nach

dem Besuchsbericht gesondert gezahlt werden und sind daher von der angekündigten

Mietausschüttung von 11,96 DM pro qm nicht abzuziehen. Aus dem gleichen Grund

überzeugt es auch nicht, wenn der Kläger den aus seiner Sicht zu erwirtschaftenden

Mietertrag durch Abzug eines 20 % Anteils für Bewirtschaftungskosten sowie eines

Abschlages von 0,94 DM/qm für Mietpoolgebühren und eines weiteren Abschlages 0,50

DM/qm für Reparaturen im Sondereigentum vom Nettokaltmietzins errechnet. Er

übersieht dabei schlichtweg, dass ein ganz erheblicher Teil der Bewirtschaftungskosten

üblicherweise durch Betriebskostenumlagen der Mieter gedeckt wird und ein weiterer Teil

nicht aus den Mieteinnahmen erwirtschaftet wird, sondern von den Eigentümern in den

Mietpool eingezahlt werden sollte.

Aus der von den Beklagten vorgelegten Mietenliste (Stand 01.09.1995), die – wie auch

die vom Kläger eingereichte Kaufpreisliste insgesamt 204 Mietangaben beinhaltet und

damit vollständig sein dürfte, wenn auch in der überreichten Kopie der erste Mietername

und die Wohnungsnummer abgeschnitten ist – errechnen die Beklagten einen

durchschnittlichen Mietpreis von 14,853 DM/qm. Dem Kläger ist zwar zuzugeben, dass in

der Liste offensichtlich auch Bruttokaltmieten enthalten sind. Dies wird schon dadurch

nahe gelegt, dass vergleichbaren Wohnflächen Betriebskosten in recht unterschiedlicher

Höhe und teils in zwei Beträgen getrennt, teilweise aber auch als einheitlicher Betrag

ausgewiesen sind. Aus den dort ausgewiesenen Nettokaltmieten errechnet der Kläger

aber selbst immerhin einen durchschnittlichen Betrag von 13, 27 DM/qm, und es ist

weder ersichtlich, dass sich die übrigen Mieten nach Abzug der kalten Betriebskosten

nennenswert von diesem Betrag unterscheiden, noch dass sich der in dem

Besuchsbericht in Aussicht gestellte Mietertrag von umgerechnet 11,96 DM/qm mit den

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Besuchsbericht in Aussicht gestellte Mietertrag von umgerechnet 11,96 DM/qm mit den

angegebenen Mieten sich nicht erzielen ließ, denn von den Nettokaltmieten waren für

die Kalkulation des im Besuchsbericht ausgewiesenen Betrages allenfalls das

Mietausfallwagnis und die Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums

abzuziehen. Rechnet man insoweit mit einem 5 %igen Mietausfallwagnis (= 0,66

DM/qm), wie es der Sachverständige N. in seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, und

mit einem Abzug für Reparaturen im Sondereigentum von 0,50 DM/qm, wie ihn die

Mietpoolgemeinschaft im Jahre 1999 beschlossen hat, verblieb immer noch ein

Mietertrag von 12,11 DM/qm, mit dem hätte kalkuliert werden können.

Soweit der Kläger bezweifelt, dass die in der Mietenliste enthaltenen Angaben vollständig

und zutreffend sind, ist dies letztlich nicht weiterführend, denn hieraus ließe sich auch

nicht schlussfolgern, dass ein Mietertrag von 11,96 DM/qm bei seriöser Kalkulation aus

dem Mietpool nicht zu erwirtschaften war. Dabei sind vor allem auch die Feststellungen

des Sachverständigen N. zu beachten, der bei einem zwischenzeitlich kaum veränderten

Mietenniveau einen Nettokaltmietzins für einen Großteil der zum Mietpool gehörenden

Wohnungen von bis zu 41,00 qm Größe von 15,- DM/qm für im Monat für nachhaltig

erzielbar hielt. Zudem ergab sich aus der Mietenlisten nahezu eine Vollvermietung des

Objektes, was nicht auf ein besonders hohes Mietausfallwagnis schließen lassen musste.

Soweit sich der Kläger erstmals mit Schriftsatz vom 15. Juni 2007 auf ein Gutachten

eines Sachverständigen B. bezieht, auf dessen Grundlage die Beklagte zu 1) die

Einwertung vorgenommen habe und dabei von 12,- DM/qm ausgegangen sei, ist daraus

für eine objektiv falsche Kalkulation der ihm mitgeteilten Mietausschüttung ebenfalls

nichts gewonnen. Die Wertermittlung dieses Sachverständigen, die der Kläger der

Tabelle 4.2. Nr.3 des Berichtes der Wirtschaftsprüfergesellschaft D. vom 27. November

2001 entnimmt, datiert offenbar von Oktober 1995 und bezieht sich auf die

Beleihungswertermittlung. Dass die Beklagte im Rahmen der Beleihungswertermittlung

von einer Miete von 12,00 DM/qm ausgegangen ist, ist unstreitig. Sie macht aber

geltend, insoweit einen Sicherheitsabschlag von dem sich aus der Mieterliste

ergebenden Mietertrag von durchschnittlich 14,853 DM/qm vorgenommen zu haben. In

Bezug auf die Beleihungswertfestsetzung mag ein solcher Sicherheitsabschlag wegen

der Unwägbarkeiten eines sich möglicherweise während der Verkaufsphase ändernden

Immobilienmarktes geboten gewesen sein, zumal die Beklagten nicht davon ausgehen

konnten, dass alle Finanzierungen zeitnah zur Wertermittlung durchgeführt werden, das

heißt aber weder, dass dieser Sicherheitsabschlag in entsprechender Höhe auch

erforderlich war, noch dass der Vermittler der Kapitalanlage bzw. der Mietpoolverwalter

einen solchen Abschlag bei der Kalkulation der den Anlegern in Aussicht gestellten

Mietausschüttung vornehmen mussten und hierbei nicht mit einem höheren

Nettokaltmietzins als 12,00 DM rechnen durften. Soweit der Kläger dies aus dem

Ergebnis der Wertermittlung des Sachverständigen B. abzuleiten versucht, begibt er sich

- abgesehen von der gemäß §§ 529 Abs.1 Nr. 2, 531 Abs.2 ZPO fehlenden Zulässigkeit

dieses erst im Berufungsverfahren unmittelbar vor Ablauf der nach § 128 Abs.2 ZPO

gesetzten Schriftsatzfrist erfolgten, auf den ihm längst bekannten und bereits im

erstinstanzlichen Verfahren mehrfach zitierten Bericht der Wirtschaftsprüfergesellschaft

D. vom 27. November 2001 gestützten Vorbringens - erkennbar in den Bereich der

Spekulation. Insoweit war auch seinem Antrag auf Vorlage dieses Gutachtens, von dem

noch nicht einmal bekannt ist, auf welche Hamburger Objekte es sich genau bezieht,

und Vernehmung des Sachverständigen nicht mehr nachzukommen, zumal es sich um

einen offensichtlich der Ausforschung dienenden, die Erledigung des Rechtsstreits weiter

verzögernden Beweisantrag handelt, der auch nach § 296 Abs.2 ZPO zurückzuweisen

war.

Insgesamt ist es zwar richtig, dass von einem bei Zugehörigkeit aller Wohnungen des

Objektes ... zum Mietpool nach Darstellung der Beklagten erzielbaren Mietertrag von

14,853 DM/qm der darin enthaltene Betriebskostenanteil und als weitere, nicht von den

Wohnungseigentümer an den Mietpool zu erstattende Bewirtschaftungskosten die über

die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckten Instandhaltungskosten für das

Sondereigentum und das Mietausfallwagnis abzusetzen sind. Dass sich dabei aber bei

sorgfältiger Kalkulation notwendig ein Betrag errechnen musste, der von dem dem

Kläger mitgeteilten Betrag von 11,97 DM/qm abweicht, und sich diese Mitteilung damit

als eine arglistige Täuschung zumindest durch Angaben ins Blaue hinein darstellt, hat

der Kläger nicht dargetan.

Erst recht ist nicht ersichtlich, dass es sich hierbei um eine die Zurechnung

entsprechenden Wissens der Beklagten voraussetzende evidente Abweichung handelt,

das heißt sie sich objektiv als so grob falsch dargestellt, dass sich der Eindruck

aufdrängt, die Beklagten hätten sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen

Täuschung geradezu verschlossen (vgl. BGH WM 2006, 1194; BGH BKR 2006, 448; BGH

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Täuschung geradezu verschlossen (vgl. BGH WM 2006, 1194; BGH BKR 2006, 448; BGH

WM 2006, 2343; BGH WM 2006, 2347; BGH WM 2007, 114; BGH WM 2007, 440; BGH BKR

2007, 152).

2.6.3.2.4. Der Kläger hat im Weiteren auch nicht substanziiert dargelegt, dass er in dem

Besuchsbericht über die Höhe der auf ihn entfallenden Verwaltungskosten und

Instandhaltungsrücklage arglistig getäuscht wurde. Soweit er die Täuschung auf die

Instandhaltungsrücklage stützt, reicht eine Bezugnahme auf die Richtsätze der II.

Berechnungsverordnung schon deshalb nicht aus, weil diese auch die das

Sondereigentum betreffende Instandhaltung mit ein beziehen, die in dem

Besuchsbericht mit einem Betrag von 101 DM angegebenen Nebenkosten aber selbst

nach eigenem Vorbringen des Klägers nur die Instandhaltungsrücklage für das

Gemeinschaftseigentum betreffen sollte. Im Übrigen hätte sich der Kläger nicht auf eine

Argumentation anhand der Richtsätze beschränken, sondern sich mit dem konkreten,

sich bei Vornahme des Anlagegeschäftes abzeichnenden Instandsetzungsbedarf des

hier in Rede stehenden Objektes auseinandersetzen müssen, was indes an keiner Stelle

geschieht. Betrachtet man die vom Kläger selbst vorgelegten Mietpoolabrechnungen

lässt sich erkennen, dass in den Jahren 1996 und 1997 offensichtlich keine Einzahlungen

auf eine Instandhaltungsrücklage vorgenommen wurden. Im Jahre 1998 erfolgte dann

eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 138.051,90 DM. Rechnet man

dies auf den qm der zum Mietpool gehörigen Fläche um, ergibt sich ein Betrag von 2,04

DM/qm (138.051,90 * 0,00746077/42,17qm = 24,42 DM/12) pro Monat. Da in den

beiden Anfangsjahren keine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, ist der Betrag auf

drei Jahre zu verteilen, so dass sich ein in den ersten 3 Jahren auf die Bildung der

Instandhaltungsrücklage entfallender Quadratmeterpreis von 0,68 DM ergibt. Für die

33,29 qm große Wohnung des Klägers waren dies in den ersten drei Jahren 22,64 DM im

Monat. Zuzüglich der in der Mietpoolvereinbarung ausgewiesenen Mietpoolgebühr von

33,- DM zzgl. Mehrwertsteuer von damals 15 %, d.h. 37,95 DM und zuzüglich der in der

vom Kläger vorgelegten ersten Mietpoolabrechnung ausgewiesenen WEG-

Verwaltergebühr von 40,25 DM ergibt sich ein Gesamtbetrag von 100,84 DM im Monat.

In den Jahren 1999 und 2000 betrugen die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage

sogar nur noch 0,33 DM/qm im Monat (22.918,02 DM/5.727,60 qm = 4,- DM/12 und

(22.734,19/5.681,64 qm = 4,00/12). Daraus ergibt sich für die 33,29 qm große Wohnung

des Klägers ein Betrag von 10,99 DM im Monat. Bei dieser Sachlage vermag der Senat

nicht zu erkennen, inwieweit der Kläger mit der Angabe des Nebenkostenbetrages in

dem Besuchsbericht arglistig getäuscht worden sein soll.

2.6.4. Schließlich scheidet auch eine Schadensersatzhaftung der Beklagten wegen

Verletzung von Aufklärungspflichten aus, die aus der Schaffung oder Begünstigung eines

besonderen Gefährdungstatbestandes resultieren.

2.6.4.1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein zur Aufklärung

verpflichtender besonderer Gefährdungstatbestand nur dann anzunehmen, wenn ein

Kreditinstitut das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen

bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben

normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht (BGH WM 1992,1310; BGH WM

1999,1032; BGH WM 2004,172; BGH Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04). Dabei reicht etwa

die in einem Darlehensvertrag vorgesehene Bedingung, nach der die Auszahlung der

Valuta von einem Beitritt des Darlehensnehmers zu einem Mietpool abhängig gemacht

wird, allein ohne Hinzutreten spezifischer Gefahren für die Annahme eines besonderen

Gefährdungstatbestand, der zur Aufklärung über die damit verbundenen Risiken

verpflichtet, nicht aus (BGH WM 2006,1194; BGH BKR 2007, 152; BGH, Urt. v. 19.12.06 -

XI ZR 192/04; BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04). Der Beitritt zu einem Mietpool trägt

vielmehr dem banküblichen Bestreben nach einer genügenden Absicherung des

Kreditengagements Rechnung und ist für den Darlehensnehmer nicht notwendig

nachteilig, sondern führt auch bei ihm zu einer Risikoreduzierung, weil das Risiko, bei

einem Leerstand der Wohnung keine Miete zu erzielen, auf alle Mietpoolteilnehmer

verteilt wird (BGH WM 2006, 1194). Nur das Hinzutreten spezifischer Gefahren des

konkreten Mietpools, dem der Anleger beizutreten hat, kann eine Aufklärungspflicht der

kreditgebenden Bank begründet (BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04). Solche

spezifischen, einen Gefährdungstatbestand begründende Gefahren können etwa in einer

bestehenden Überschuldung, der bereits erfolgten, den Anleger mit verpflichtenden

Darlehensgewährung an den Mietpool oder in konstant überhöhten, nicht auf nachhaltig

erzielbaren Einnahmen beruhenden Ausschüttungen aus dem Mietpool zu sehen sein.

Zu einer Überschuldung des oder eine Darlehensgewährung an den hier in Rede

stehenden, erst kurz vor dem Beitritt des Klägers gegründeten Mietpool zum Zeitpunkt

des Vertragsschlusses mit den Beklagten trägt der Kläger nichts Substanziiertes vor.

Nach Maßgabe der vom Kläger vorgelegten Mietpoolabrechnungen wurden

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Nach Maßgabe der vom Kläger vorgelegten Mietpoolabrechnungen wurden

Mietpooldarlehen offenbar erst ab dem Jahr 1999 beansprucht. Vorher tauchen

entsprechende Belastungen in den Abrechnungen nicht auf. Der gegenteilige, von den

Beklagten bestrittene Vortrag des Klägers ist erkennbar spekulativ.

Es fehlt auch ein substanziierter Vortrag dazu, dass aus dem Mietpool, dem der Kläger

beigetreten ist, von Anfang an bewusst und vorsätzlich systematisch überhöhte

Mietpoolausschüttungen vorgenommen wurden oder vorgenommen werden sollten.

Jedenfalls kann dies noch nicht alleine aus einer entsprechenden Handhabung bei

anderen von der H. Gruppe verwalteten Mietpools geschlussfolgert werden. Durch die

vom Kläger in seinem Schriftsatz vom 22. September 2006 in Bezug genommenen

Anlagen (Bl. 47 ff, insbesondere Bl. 95 ff Bd. V d.A nebst Anlagen 2 ff ) wird eine

systematisch überhöhte Ausschüttung in dem hier in Rede stehenden Fall ebenfalls nicht

belegt. Die Schreiben der H. an Mietpoolteilnehmer betreffen nicht den hier in Rede

stehenden Mietpool und datieren vor dessen Gründung. Wenn die Mietpoolkonten nach

Auffassung der H. damals „überwiegend nur unter Inkaufnahme einer Unterdeckung„

geführt werden konnten, heißt das zum einen nicht, dass dies in allen Fällen so war, und

zum anderen auch nicht, dass diesem Problem in der Folgezeit nicht durch eine

anderweitige Kalkulation begegnet werden konnte und auch begegnet wurde.

Auch der allgemein gehaltene Vortrag des Klägers, dass die Mietausschüttungen für die

von der H. vertriebenen Wohnungen auf der Grundlage einer 100 %igen Auslastung des

gesamten Objektes (d.h. ohne Mietausfallwagnis) und ohne Abzüge für notwendig

werdende Reparaturen im Sondereigentum kalkuliert worden seien, ist für das hier in

Rede Objekt in Hamburg-Osdorf nicht belegt. Insoweit sind die Feststellungen der

Staatsanwaltschaft Dortmund, die sich auf ein von H. vermitteltes Objekt in ... beziehen,

und deren Übertragbarkeit auf andere Objekte der Kläger zwar behauptet aber nicht

nachvollziehbar begründet, nicht weiterführend. Eine vorsätzlich systematisch überhöhte

Mietpoolausschüttung lässt sich ferner nicht im nach hinein aus den vorgelegten

Mietpoolabrechnungen ableiten. Aus ihnen ergibt sich aus den bereits aufgezeigten

Gründen weder, dass die Mietausschüttungen von Anfang an unrealistisch waren, noch

lässt sich feststellen, dass diese durchgängig von den tatsächlich erwirtschafteten

Überschüssen nicht gedeckt waren. So überstiegen in den Jahren 1997 und 1998 die

nach Abzug der vertraglich vorgesehenen, unter Ziffer 2.1 bis 2.7 der Abrechnung

angegebenen Ausgaben verbleibenden Mieteinnahmen die in der Mietpoolabrechnung

ausgewiesenen Ausschüttungen. Für 1996 ist der insgesamt aus dem Mietpool

geleistete Ausschüttungsbetrag nicht angegeben. Die Abrechnungen für 1999 und 2000

weisen zwar Fehlbeträge auf, allerdings sind darin auch die Abzüge für die

Verwaltergebühren und die Instandhaltungsrücklage enthalten. Von systematisch

überhöhten Ausschüttungen kann vor diesem Hintergrund nicht ausgegangen werden.

Eine vorsätzlich systematisch überhöhte Festlegung der Mietpoolausschüttungen lässt

sich schließlich auch nicht aus den von der A. an den Mietpoolverwalter geleisteten

Mietpoolsubventionen schlussfolgern. So ist schon nicht ersichtlich, welche Kosten

hiermit abgedeckt werden sollten, d.h. ob es sich hierbei um von vorne herein

einkalkulierte Fehlbeträge oder eine Vorsichtsmaßnahme zur Abdeckung der bei

Festlegung der Ausschüttungen nicht sicher kalkulierbaren Risiken handelte, wie etwa

eine nur geringe Beteiligungsquote der Wohnungseigentümer eines Objektes am

Mietpool, Zahlungsrückstände der Mietpoolteilnehmer oder einen unvorhersehbaren

Instandsetzungsbedarf. Nach dem Vortrag der Beklagten sollten mit der

Mietpoolsubventionierung besondere Belastungen der Mietpoolteilnehmer in der

Anfangsphase eines Mietpools abgefangen und u.a. Mietpoolgebühren hiervon bestritten

werden. Auch ein solcher Verwendungszweck der Subvention legt nicht die Annahme

vorsätzlich systematisch erhöhte Mietpoolausschüttungen nahe.

Zudem bestreiten die Beklagten, von vorsätzlich systematisch überhöhten

Ausschüttungen aus dem hier in Rede stehenden Pool gewusst zu haben. Da das

Bewusstsein der Beklagten von einer systematisch überhöhten Ausschüttung aber zum

die Aufklärungspflicht überhaupt erst auslösenden Gefährdungstatbestand gehört, ist es

grundsätzlich die Aufgabe des Geschädigten, vorliegend also des Klägers, dieses Wissen

zu beweisen. Die Zurechnung eines entsprechenden Wissens des Vermittlers/Verkäufers

nach § 278 BGB scheidet jedenfalls aus, da die Wissenszurechnung allenfalls Folge eines

besonderen Gefährdungstatbestandes sein, nicht aber zu seiner Begründung dienen

kann (BGH, Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 39).

Ein solches auf den vorliegenden Mietpool bezogenes Wissen der Beklagten ist auch

nicht allein deshalb zu vermuten, weil bei einzelnen anderen Mietpools zeitweise

Mietunterdeckungen und im Zusammenhang mit zu zahlendem Reparaturen im

Sondereigentum Verbindlichkeiten entstanden sind. Auch die vom Kläger in Bezug

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Sondereigentum Verbindlichkeiten entstanden sind. Auch die vom Kläger in Bezug

genommenen eigenen Unterlagen der Beklagten (Gesprächnotizen der Beklagten vom

15.8.1994 und 16.3.1995) oder die von den Beklagten durchgeführten

Beleihungswertermittlung reichen nicht aus, ein entsprechendes Wissen der Beklagten

zu unterstellen (BGH Urt. V.20.3.2007, Rdnr.37, 40 ff). Gleiches gilt für interne

Aktennotizen der H. und deren andere Mietpool betreffende Schreiben an

Mietpoolteilnehmer, von denen nicht bekannt ist, inwieweit sie den Beklagten zur

Kenntnis gelangen mussten. Die Beklagten haben im vorliegenden Verfahren im

Gegensatz zu den vom Kläger in Bezug genommenen, vor dem Landgericht Karlsruhe

bzw. dem Oberlandesgericht Karlsruhe geführten Verfahren auch nicht eingeräumt, dass

ihnen bekannt war, dass Reparaturen im Sondereigentum bei der Kalkulation der

Mietausschüttungen nicht berücksichtigt wurden. Ein solches Wissen folgt auch noch

nicht allein daraus, dass sie zwecks Finanzierung dieser Kosten einigen Mietpools

Darlehen zur Verfügung stellen mussten.

Ein Wissen der Beklagten ist schließlich nicht kraft institutionalisierten Zusammenwirkens

mit den Vermittlern zu vermuten, denn diese Vermutung, die der Bundesgerichtshof im

Interesse einer Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten

Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen erstmals in seiner Entscheidung

vom 16. Mai 2006 (WM 2206,1194) angenommen hat, greift nur im Falle einer arglistigen

Täuschung des Anlegers durch den Vermittler oder Verkäufer ein (BGH WM 2006, 1194

und 2343 und 2347; BGH WM 2007, 114 und 440; BGH Urt. v. 19.12.06 - XI ZR XI ZR

401/04; BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04, n.n.v.; BGH, Urt. v. 24.4.07 - XI ZR 340/05)

und setzt konkrete, dem Beweis zugängliche objektiv evident unrichtige Angaben des

Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus (BGH WM 2006, 2343; BGH,

Urt. v. 13.3.07 - XI ZR 159/05). Da dem Kläger aber offensichtlich keine Angaben darüber

gemacht wurden, wie die Mietpoolausschüttung kalkuliert wurde, sondern ihm nur ein

Ergebnis mitgeteilt wurde, kann allenfalls hinsichtlich dieses Ergebnisses, nicht aber

hinsichtlich einzelner Kalkulationsgrundlagen eine eine Wissenszurechnung auslösende

arglistige Täuschung vorliegen. Jedenfalls hat der Kläger – wiederum mangels Vortrages

geeigneten Zahlenwerkes – nicht dargetan, warum es für die Beklagten im konkreten

Einzelfall evident sein musste, dass die Mietpoolausschüttungen ohne Kosten für

Reparaturen im Sondereigentum und auf der Grundlage einer 100 %igen Auslastung

kalkuliert wurden.

Gemäß §§ 529 Abs.1 Nr.1, 531 Abs.2 ZPO ausgeschlossen ist der Kläger mit seiner

unter Bezugnahme auf das Zeugnis von fünf Zeugen erstmals in der Berufungsinstanz

aufgestellten pauschalen Behauptung, die H. habe gemeinsam mit der Beklagten zu 1)

den ihnen in Aussicht gestellten Mietertrag auf der Grundlage einer sich aus einer 20 %

Mietsteigerung alle 3 Jahre ergebenden Durchschnittsmiete kalkuliert. Im Übrigen sind

auch diese Angaben nicht plausibel. Rechnet man nur den sich aus dem maßgeblichen

Hamburger Mietspiegel ergebenden untersten Wert der Mietpreisspanne von 11,00

DM/qm hoch, ergäbe sich nach dem vom Kläger dargestellten Modell eine

Durchschnittsmiete von bereits 14,76 DM/qm vor Abzug der Verwaltergebühren und

Instandhaltungsrücklage, während im Besuchsbericht von einer Ausschüttung von 11,97

DM/qm vor Abzug der Verwaltergebühren und Instandhaltungsrücklage die Rede ist.

Schließlich fehlt es an der Kausalität der streitgegenständlichen

Mietpoolbeitrittsverpflichtung in § 3 des Vorausdarlehensvertrages für die

Mietpoolbeteiligung eines Erwerbers, wenn - wie hier - der Mietpoolbeitritt bereits vor

dem Abschluss des Darlehensvertrags erfolgte und dem Parteienvortrag nicht zu

entnehmen ist, dass sich der Erwerber im Fall einer Aufklärung über etwaige Risiken noch

von dem Mietpool hätte lösen können ( vgl. BGH Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04 -,

WM 2006, 1194; BGH, Urt.v. 20.3.2007, Rdnr. Rz. 44 ).

2.6.4.2. Auch eine den Beklagten vorgeworfene bewusst überhöhte Festsetzung des

Beleihungswertes der Wohnung in den dem Kläger nicht zugänglich gemachten

Unterlagen der Beklagten vermag keinen besonderen Gefährdungstatbestand zu

begründen, der zu einer Aufklärungspflicht der Kredit gebenden Bank führen kann, denn

der Wert von Sicherheiten wird von der Kredit gebenden Bank nur im eigenen Interesse

und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse

ermittelt (BGH WM 2001, 1758; BGH WM 2004, 24; BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v.

20.3.07 - XI ZR 414/04). Aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten

Beleihungswertermittlung kann sich grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber

dem Darlehensnehmer und damit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben

(BGH WM 2006, 1194; BGH, Urt. v. 20.3.07 - XI ZR 414/04).

3.1. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers ergibt sich ferner nicht aus §§ 823 Abs. 1,

823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 263 StGB, 826 BGB, denn mangels vorvertraglicher

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823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 263 StGB, 826 BGB, denn mangels vorvertraglicher

Pflichtverletzung, insbesondere mangels Darlegung von Unregelmäßigkeiten im Bereich

der Mietpoolverwaltung und einer entsprechenden Kenntnis der Beklagten hiervon und

mangels Darlegung einer den Beklagten zurechenbaren arglistigen Täuschung über den

Mietertrag der vom Kläger erworbenen Wohnung, scheidet auch eine deliktische Haftung

aus (vgl. auch BGH Urt.v. 20.3.2007, XI ZR 414/04, Rdnr. 45). Abweichendes kann der

vom Kläger in Bezug genommenen Anklageschrift der Staatsanwaltschaft Dortmund

vom 30. November 2006 gegen die Herren H. und W. schon deshalb nicht entnommen

werden, weil die darin enthaltenen Ausführungen sämtlichst Vorgänge im

Zusammenhang mit dem Vertrieb des Objektes in ... betreffen und zu anderen Objekten

und damit verbundenen Vorgängen, insbesondere zu dem hier in Rede stehenden

Objekt in Hamburg, keine hier verwertbaren Aussagen enthalten.

3.2. Dem Kläger steht auch kein auf § 826 BGB bzw. §§ 812 Abs.1 Satz 1 1. Alt., 138

Abs.1 BGB gestützter Zahlungsanspruch wegen sittenwidriger Knebelung zu. Die

Annahme einer zur Sittenwidrigkeit eines Vertrages führenden Knebelung setzt voraus,

dass die wirtschaftliche Entfaltung eines Vertragspartners durch die vertraglich

getroffenen Absprachen in einem Maße beschnitten wird, dass er seine Selbständigkeit

und wirtschaftliche Entschließungsfreiheit im ganzen oder in einem wesentlichen Teil

einbüßt (RGZ 130, 143; BGHZ 44, 158; BGHZ 19, 12; BGH NJW 1993,1587). So verhält

sich ein Kredit gewährendes Geldinstitut sittenwidrig, wenn es den Finanzierungsvertrag

in solcher Weise unter Ausnutzung seiner wirtschaftlichen Machtstellung geschlossen

hat, dass dem Kreditnehmer damit jegliche Freiheit für eigene wirtschaftliche und

kaufmännische Entschließungen genommen wird (BGHZ 19,12). Ein solcher Fall liegt hier

nicht vor. Den Beklagten ist weder die Ausnutzung einer Machtstellung beim Abschluss

des streitgegenständlichen Darlehensvertrages vorzuwerfen, noch folgt aus dem Vertrag

für den Kläger die Aufgabe seiner wirtschaftlichen Entschließungsfreiheit. Selbst wenn für

ihn nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsfristen de facto keine Möglichkeit bestehen

sollte, bei einem anderen Kreditinstitut eine Anschlussfinanzierung zu erlangen, weil er

hierfür nicht die erforderlichen Sicherheiten stellen kann, liegt darin noch keine

unzumutbare Einschränkung seiner Entschließungsfreiheit, denn allein die sich daraus

ergebende Fortdauer der mit den Beklagten eingegangenen vertraglich Bindung reicht

für die Annahme einer sittenwidrigen Knebelung nicht aus (vgl. BGH NJW 79, 2149; BGH

NJW 1983, 159; BGH NJW-RR 1986,982). Dies muss jedenfalls dann gelten, wenn dem

Kläger eine Fortführung des Darlehensvertrages zu marktüblichen Bedingungen,

insbesondere Zinsen angeboten wird. Abgesehen davon hat der Kläger – selbst wenn

man einen wesentlich hinter der Darlehenssumme zurückbleibenden Beleihungswert der

Immobilie unterstellt - nicht schlüssig dargetan, dass er nicht mindestens nach

Zuteilung des ersten Bausparvertrages ein Vorausdarlehn auch durch ein anderes

Kreditinstitut erhalten würde.

4. Der vom Kläger im Hauptantrag zu 1) geltend gemachte Zahlungsanspruch ergibt

sich – ungeachtet des Schicksals des Wohnungskaufvertrages – schon deshalb nicht aus

§ 9 Abs. 2 S.4, Abs.3 VerbrKG, weil diese Vorschrift gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG

vorliegend nicht anwendbar ist, denn es handelt sich um einen Realkredit.

Insoweit genügt es, wenn die Kreditgewährung nach dem Vertrag von der Sicherung

durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht wurde, woran vorliegend keine Zweifel

bestehen, denn unter § 2 2. Spiegelstrich des Vorausdarlehenvertrages vom 02./22.

Februar 1996 war bestimmt, dass zur Sicherung der in § 1 erwähnten Darlehen über

143.000,- DM eine Grundschuldeintragung in entsprechender Höhe erfolgen soll. Nach

ständiger Rechtsprechung des XI. Zivilsenates des Bundesgerichtshofes, der sich der

erkennende Senat anschließt, setzt die Bereichsausnahme des § 3 Abs.2 Nr. 2 VerbrKrG

nicht voraus, dass der Kredit grundpfandrechtlich vollständig durch einen

entsprechenden Wert des belasteten Grundstücks gesichert oder der

bankenaufsichtsrechtliche Beleihungsrahmen etwa der §§ 11, 12 HypBG eingehalten ist

(vgl. BGH WM 2000,1245; BGH WM 2001,20; BGH WM 2002,588, BGH, Urteil vom 18.

März 2003 – XI ZR 422/01 ). An der von den Parteien gewollten Abhängigkeit des Kredits

von der Bestellung eines Grundpfandrechts ändert sich auch nichts, wenn sie die

Stellung weiterer Sicherheiten – hier die Abtretung der (noch anzusparenden) Guthaben

aus den Bausparverträgen – vereinbaren (BGH WM 2002,588).

§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ist vielmehr nur dann nicht anzuwenden, wenn die

Voraussetzungen des § 18 Satz 2 VerbrKrG vorliegen, etwa weil nur ein nicht

wesentlicher Teil des Kredits grundpfandrechtlich abgesichert ist. Diese

Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.

Selbst wenn man den vom Kläger in der ersten Instanz allerdings nur unsubstanziiert

behaupteten Verkehrswert der Wohnung von 54.405,34 DM als zutreffend unterstellt,

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behaupteten Verkehrswert der Wohnung von 54.405,34 DM als zutreffend unterstellt,

würde er immer noch knapp 38 % der Grundschuldsumme (143.000,- DM) und damit die

Wesentlichkeitsschwelle erreichen, denn nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs ist selbst dann von einer nicht nur unwesentlichen Sicherung eines

Kredits auszugehen, wenn eine Grundschuld von 134.000,00 DM auf einem Grundstück

lastet, dessen Wert lediglich 40.000,00-50.000,00 DM, mithin rund 30-40 % der

Kreditsumme beträgt (BGH WM 2004,172).

Der Annahme eines grundpfandrechtlich gesicherten Kredits im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr.

2 VerbrKrG steht auch nicht entgegen, dass die Grundschuld nicht zugunsten der

Darlehensgeberin des Vorausdarlehens, der Beklagten zu 2., sondern zugunsten der

Beklagten zu 1. bestellt wurde. Aus § 2 S.1 2. Spiegelstrich des Darlehensvertrages vom

02./22. Februar 1996 geht nämlich hervor, dass das über den Betrag von 143.000,- DM

nebst Zinsen einzutragende Grundpfandrecht sowohl die nach Zuteilung des jeweiligen

Bausparvertrages auszureichenden Bauspardarlehn der Beklagten zu 1) als auch das

Vorausdarlehn der Beklagten zu 2) absichert und die Beklagte zu 1) gemäß § 2 Abs.5

des Darlehensvertrages die Grundschuld insoweit auch treuhänderisch für die Beklagte

zu 2) hält. Dies reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch unter

Berücksichtigung europarechtlicher Vorgaben für die Annahme einer

grundpfandrechtlichen Absicherung auch des Vorausdarlehns i.S.d. § 3 Abs.2 Nr. 2

VerbrKrG aus (BGH WM 2006,1194; BGH Urt.v.26.9.2006- XI ZR 358/04 und v.24.10.2006

– XI ZR 265/03; BGH BKR 2007,152), zumal das Treuhandverhältnis durch die

zwischenzeitlich unstreitig erfolgte Abtretung der Ansprüche der Beklagten zu 2) aus

dem Darlehensvertrag an die Beklagte zu 1) ohnehin beendet und die Beklagte zu 1)

auch wirtschaftlich Grundschuldinhaberin ist.

Der Kredit wurde entgegen der Auffassung des Klägers zu den üblichen Bedingungen im

Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG gewährt.

Dabei kommt es nicht allein auf den vereinbarten effektiven Jahreszins an, sondern auch

auf die sonstigen Kreditkonditionen (BGH WM 2000,1245; BGH WM 2001,20; BGH WM

2002,588; BGH BKR 2003,421). Die in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank

ausgewiesenen Zinssätze stellen dabei einen Anhaltspunkt für die Marktüblichkeit dar

(BGH WM 1999, 1555 ), wobei aber beachtet werden muss, dass nicht jeder Kredit, der

einen außerhalb der dort ausgewiesenen Streubreite liegenden effektiven Jahreszins

vorsieht, schon deswegen von der Privilegierung des § 3 Abs.2 Nr. 2 VerbrKrG

ausgenommen ist ( OLG Köln WM 2000, 2139; LG Stuttgart WM 2000, 1103). Die

Monatsberichte erfassen nämlich nur unter Einhaltung der Beleihungsgrenzen gewährte

erstrangig gesicherte Realkredite für Wohngrundstücke zu Festzinsen mit einer Laufzeit

von zwei, fünf und zehn Jahren bei einer Tilgung von 1% p.a.. Ein gegenüber diesen von

der Bundesbank erfassten Krediten erhöhtes Risiko des Kreditgebers - etwa durch

Überschreiten der gesetzlich vorgesehenen Beleihungsgrenze (BGH WM 2000, 1245 ) –

kann sich in einem erhöhten Zinssatz niederschlagen (BGH WM 2000, 1580; OLG Köln

aaO; LG Stuttgart aaO; Drescher, Verbraucherkreditgesetz und Bankenpraxis Rdn. 72),

ohne dass dadurch das Merkmal eines „zu üblichen Bedingungen„ gewährten

grundpfandrechtlich abgesicherten Kredits in Frage gestellt wird.

Vorliegend überschritt der im Darlehensvertrag vom 02./22. Februar 1996 vereinbarte

anfängliche effektive Jahreszins von 7,23 % die in der Monatsstatistik der Deutschen

Bundesbank ausgewiesene Streubreitenobergrenze von 6,97 %. Dabei ist jedoch zu

berücksichtigen, dass hier - anders als bei den in der Bundesbankstatistik erfassten

Grundpfandkrediten – der Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten zu 100 %

fremdfinanziert wurde, was ein höheres Risiko für die finanzierende Bank beinhaltet. Bei

dieser Sachlage ist die Überschreitung von nur 0,26 Prozentpunkten so geringfügig, dass

noch von einer Marktüblichkeit der vereinbarten Bedingungen auszugehen ist. Anders ist

es nur, wenn der vereinbarte Zins die in der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank

ausgewiesenen Zinssätze erheblich überschreitet (BGH BKR 2003, 421). Dies hat der

Bundesgerichtshof jedoch selbst bei einem Überschreiten der oberen

Streubreitengrenze von 0,50 Prozentpunkten noch nicht angenommen (BGH WM

2004,172).

Der Anwendung von § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG stehen auch nicht die an die Beklagten

geleisteten Zinssubventionen entgegen, denn für die Beurteilung der Üblichkeit der mit

dem Verbraucher vereinbarten Konditionen ist es unerheblich, wie sie intern durch den

Kreditgeber kalkuliert wurden (vgl. BGH, Urt.v.20.3.2007, XI ZR 414/04;

Brandenburgisches OLG, Urteil vom 6. September 2006 - 4 U 175/05, beide veröffentlich

in juris).

Schließlich findet § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG entgegen der Auffassung des Klägers auch

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Schließlich findet § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG entgegen der Auffassung des Klägers auch

auf die streitgegenständliche Zwischen- bzw. Vorausfinanzierung Anwendung. Es kann

dabei dahin stehen, ob die Bereichsausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nur dann

eingreift, wenn der Zwischenkredit seinerseits grundpfandrechtlich gesichert ist (so v.

Westphalen/Emmerich/Rottenburg, VerbrKrG 2. Aufl. § 3 Rdn. 85, 87 m.w.Nachw.), denn

dies ist hier der Fall. Nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen wird gemäß § 2 des

Darlehensvertrages auch das Vorausdarlehen durch die Grundschuld gesichert (vgl.

auch BGH WM 2006,1194).

5. Der Anspruch des Klägers ergibt sich auch nicht aus § 3 Abs. 1 Satz 1 HWiG. Der

Vorausdarlehensvertrag vom 02./22. Februar 1996 ist nicht durch den Widerruf des

Klägers vom 15. Juli 2002 unwirksam geworden.

Die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes ist allerdings nicht durch § 5 Abs. 2

HWiG ausgeschlossen, denn nach der im Zuge des Heininger-Urteils des EuGH (WM

2001,2334) durchzuführenden richtlinienkonformen Auslegung dieser Vorschrift gehören

Kreditverträge nicht zu den Geschäften, die im Sinne des § 5 Abs.2 HWiG „die

Voraussetzungen eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz„ erfüllen, wenn

das Verbraucherkreditgesetz kein gleich weit reichendes Widerrufsrecht wie das

Haustürwiderrufsgesetz einräumt ( BGHZ 150,248; BGHZ 152,331; BGH WM 2003,483;

BGH WM 2004, 172 und 1579; BGH WM 2005,547 und 1408; BGH WM 2006, 220). Dies

ist bei Realkreditverträgen i.S.v. § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG der Fall, weshalb bei diesen ein

Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz möglich bleibt.

Dem Kläger stand aber kein Widerrufsrecht nach § 1 Abs. 1 HWiG zu. Nach dieser

Vorschrift wird eine auf den Abschluss eines Vertrages über eine entgeltliche Leistung

gerichtete Willenserklärung, zu der ein Verbraucher durch mündliche Verhandlungen in

einer Haustürsituation nach § 1 Abs. 1 Nr. 1-3 HWiG, also etwa im Bereich seiner

Privatwohnung bestimmt worden ist, erst wirksam, wenn der Kunde sie nicht rechtzeitig

schriftlich widerruft. Der Verbraucher soll vor der Gefahr geschützt werden, bei der

Anbahnung eines Vertrages in einer ungewöhnlichen räumlichen Situation überrumpelt

und zu einem unüberlegten Geschäftsabschluss veranlasst zu werden ( BGH WM 2006,

377). Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 1 Abs.1 HWiG trägt

dabei aber der Verbraucher, da es sich um eine rechtshindernde Einwendung handelt

(BGHZ 113,222; BGH WM 2004,27). Dem trägt der Vortrag des Klägers nicht hinreichend

Rechnung. Es ist bereits nicht ersichtlich, welche Gespräche zu welchen Zeitpunkten mit

dem Vermittler H. in der Wohnung des Klägers stattgefunden haben und was dann bei

dem Gespräch in den Geschäftsräumen des Mitarbeiters der Firma S. G.

rechtsverbindlich erklärt wurde und ob dort weitere Gespräche stattfanden. Vor allem

aber fehlt es an der Darlegung einer Kausalität der Gespräche für den Abschluss des

Darlehensvertrages. So entfällt in aller Regel durch eine spätere notarielle Beurkundung

das aus einer Haustürsituation resultierende Überraschungsmoment und damit der

Gesetzeszweck des Haustürwiderrufsgesetzes auch im Hinblick auf die vorgeschriebene

Belehrungspflicht ( Palandt/Putzo, BGB, 60. Auflage, § 1 HWiG Rdnr. 26 ). Insoweit reicht

die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags aus, wenn – wie hier - die

Vertragsanbahnung für den Kauf und für die Finanzierung gemeinsam erfolgt ist und der

Darlehensvertrag erst nach dem Notartermin unterschrieben wird ( dies bestätigend

BGH WM 2006,1243; BGH BKR 2006,405; Thüringer Oberlandesgericht OLGR Jena 2005,

238 und ZIP 2006,946; OLG Karlsruhe ZIP 2006,2074; KG, Urt. v. 28. August 2006 - 22 U

109/05; KG, Urt.v. 2.5.2007 – 24 U 101,06; OLG Celle, Urt. v. 24. Mai 2006 - 3 U 244/06 -,

OLG Düsseldorf, Beschluss v. 10. Mai 2006 - I-16 W 66/05 - ). Dabei ist auch zu

berücksichtigen, dass es nach den Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (

WM 2005, 2079 – Schulte - und WM 2005, 2086-Crailsheimer Volksbank) für die Frage

des Schutzes des Verbrauchers von wesentlicher Bedeutung ist, ob der Verbraucher es

im Falle einer ordnungsgemäßen Belehrung hätte vermeiden können, sich den Risiken

auszusetzen, die mit Kapitalanlagen verbunden sind. Dies setzt aber voraus, dass der

Verbraucher bei dem Abschluss des Darlehensvertrags noch nicht an den Kaufvertrag

gebunden war ( BGH WM 2006, 1194; BGH Urteil vom 24. Oktober 2006 - XI ZR 265/03).

Vorliegend hat der Kläger am 12. Februar 1996 in bindender, notariell beurkundeter

Form das Kaufvertragsangebot der A. vom 29. Januar 1996 durch den Vermittler G.

annehmen lassen, nachdem er diesem hierzu bereits am 24. Januar 1996 eine

entsprechende notariell beurkundete Vollmacht erteilt hat. Danach stand ihm aber noch

hinreichend Zeit zur Verfügung, sich nach Alternativen zu der ihm mit Erklärung vom 2.

Februar 1996 von den Beklagten angebotenen Finanzierung umzusehen. Dass er kein

anderes Angebot einholte oder ein solches eventuell mangels ausreichender

Sicherheiten sowieso nicht bestand, kann nicht zu Lasten der Beklagten gehen. Der

Darlehensvertrag ist dann durch Annahmeerklärung des Klägers vom 22. Februar 1996

zustande gekommen, wobei ihm eine zweiwöchige Annahmefrist eingeräumt war. Bei

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zustande gekommen, wobei ihm eine zweiwöchige Annahmefrist eingeräumt war. Bei

dieser Sachlage kann nicht davon ausgegangen werden, dass das

Überraschungsmoment einer Haustürsituation mit der ihr eigenen Einschränkung der

Entschließungsfreiheit beim Abschluss des Darlehensvertrages fortwirkte. Vielmehr

bedingte die vom Kläger in seinem Kaufvertragsangebot eingegangene

Zahlungsverpflichtung die Notwendigkeit der Finanzierung. Von den Risiken der

Kapitalanlage konnte sich der Kläger zu diesem Zeitpunkt nicht mehr befreien, da er

bereits an den Kaufvertrag gebunden war.

Darüber hinaus würde selbst ein wirksamer Widerruf des Vorausdarlehensvertrages den

Kläger nicht zu seinem gewünschten Klageziel führen. Denn in diesem Falle wäre er nach

§ 3 Abs.1, Abs.3 HWiG verpflichtet, aufgrund der zwischen den Beklagten vereinbarten

Abtretung der Ansprüche aus dem Vorausdarlehensvertrag der Beklagten zu 1) den

ausgezahlten Nettokreditbetrag zuzüglich marktüblicher Zinsen zurückzuerstatten. Der

vom Kläger insoweit vertretenen Auffassung, er sei nicht Empfänger der weisungsgemäß

an den Notar ausgezahlten Darlehensvaluta geworden, hat der Bundesgerichtshof in

seiner einen vergleichbaren Sachverhalt betreffenden Entscheidung vom 16. Mai 2006

(WM 2006, 1194) zu Recht eine deutliche Absage erteilt. Ebenso wenig liegt ein Fall des

unverschuldeten Leistungsuntergangs bzw. der Entreicherung oder der sittenwidrigen

Leistung i.S.d. § 817 BGB vor (BGH WM 2006,1194).

Die Ansprüche der Beklagten zu 1) wären mit dem geltend gemachten Anspruch des

Klägers auf Erstattung ihrer Zinsleistungen zuzüglich marktüblicher Zinsen zu saldieren.

Sie würden jedenfalls aufgrund der von der Beklagten zu 1) erklärten Hilfsaufrechnung

gemäß § 387 BGB zu einem Fortfall des unter Ziffer 1 geltend gemachten

Klageanspruches führen.

Ein Rückgriff auf den von der Rechtsprechung zum finanzierten Abzahlungsgeschäft

entwickelten Einwendungsdurchgriff nach § 242 BGB scheidet bei einem dem

Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Realkredit aus (BGH WM 2004,620; BGH WM

2006,1194). Hieran ist nach der überzeugenden Auffassung des Bundesgerichtshof auch

unter Berücksichtigung der Urteile des Gerichtshofs der Europäischen Gemeinschaften

vom 25. Oktober 2005 (WM 2005,2079 – RS Schulte - und WM 2005,2086 - Rs.

Crailsheimer Volksbank) festzuhalten, da es die Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20.

Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle außerhalb von

Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (sog. "Haustürgeschäfterichtlinie") auch

nach Auffassung des EuGH nicht verbiete, den Verbraucher nach Widerruf eines

Darlehensvertrages zur sofortigen Rückzahlung der Darlehensvaluta zuzüglich

marktüblicher Zinsen zu verpflichten, obwohl die Valuta nach dem für die Kapitalanlage

entwickelten Konzept ausschließlich der Finanzierung des Erwerbs der Immobilie diente

und unmittelbar an deren Verkäufer ausgezahlt wurde. Die Haustürgeschäfterichtlinie

kenne kein verbundenes Geschäft. Gleiches gelte nach dem eindeutigen Wortlaut des §

3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG für realkreditfinanzierte Immobiliengeschäfte, wenn der

Grundpfandkredit zu den üblichen Bedingungen ausgereicht worden sei.

Grundpfandkredit und finanziertes Immobiliengeschäft bilden dann nach ständiger

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ausnahmslos kein verbundenes Geschäft

(BGHZ 150,248; BGHZ 152,331; BGH WM 2003,64; BGH WM 2006,1194; BGH BRK

2007,152; BGH, Urt.v.24.4.2007 – XI ZR 340/05).

6. Der Klageanspruch zu 1) lässt sich auch nicht auf §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt, 134

BGB i.V.m. § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO a.F stützen. Entsprechende

Rückabwicklungsansprüche scheiden bereits deswegen aus, weil Darlehensverträge, für

die - wie hier - grundsätzlich der Anwendungsbereich des § 1 HWiG eröffnet ist, nicht

wegen Verstoßes gegen § 56 Abs. 1 Nr. 6 GewO a.F. nichtig sind ( BGH WM 1999, 724;

BGH WM 1996, 387). Denn der Kunde wird seit dem Inkrafttreten des

Haustürwiderrufsgesetzes am 1. Mai 1986 durch das Widerrufsrecht hinreichend vor den

Folgen einer Überrumpelungssituation geschützt. Dies ist angemessener als die

unabhängig vom Willen des Darlehensnehmers eintretende Rechtsfolge der Nichtigkeit (

OLG Brandenburg Urt. v. 6.9.2006, 4 U 175/05; KG, Urt.v.2.5.2007, 24 U 101/06).

7. Der Kläger kann nicht die Feststellung begehren, dass der Beklagten zu 1. keine

gegen ihn bestehenden Darlehens- und Zinszahlungsverpflichtungen aus dem

Vorausdarlehensvertrag vom 02./22. Februar 1996 zustehen, da der Vertrag aus den

bereits dargestellten Gründen weiterhin wirksam ist.

8. Mangels Pflicht zur Rückabwicklung des streitgegenständlichen Darlehensvertrags im

Rahmen des Schadensersatzes besteht auch kein Annahmeverzug der Beklagten zu 1)

im Hinblick auf das Übereignungsangebot des Klägers bezüglich der

streitgegenständlichen Wohnung.

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9. Mangels Rückabwicklungsanspruches kann der Kläger von der Beklagten zu 1) auch

nicht die Abrechnung seines Bausparguthabens und Feststellung der Zahlungspflicht

des sich aus dieser Abrechnung ergebenden Betrages verlangen. Er bleibt weiter an die

geschlossenen Bausparverträge gebunden.

10. Mangels Schadensersatzanspruchs ist auch das Feststellungsbegehren

unbegründet, dass die Beklagten als Gesamtschuldner den gesamten Schaden und alle

Kosten zu ersetzen haben, die bei der Abwicklung des Darlehensvertrages und

Übereignung der in Rede stehenden Wohnung entstehen.

11. Der Kläger hat auch mit seinen Hilfsanträgen keinen Erfolg, wobei diese – auch wenn

sie wegen Zuerkennung der Hauptanträge in der ersten Instanz nicht beschieden

wurden - allein durch die Rechtsmitteleinlegung des Beklagten Gegenstand des

Berufungsverfahrens werden (Zöller-Gummer/Heßler, ZPO, 26. Aufl., Rdnr. 20 zu § 528

mwN).

11.1. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung eines

Differenzschadens von 47.602,03 EUR aus cic oder pVV, denn es liegt – wie bereits

ausgeführt – keine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten vor. Zudem fehlt es – wie

ebenfalls bereits dargestellt - an der schlüssigen Darlegung eines Schadens.

11.2. Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 2. gemäß § 6 Abs. 2 Satz 4

VerbrKG auf Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages auf der

Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes und Auszahlung des sich daraus ergebenden

Betrages besteht ebenfalls nicht, denn diese Norm findet vorliegend nach § 3 Abs. 2 Nr.

2 VerbrKG keine Anwendung.

12. Auch die Widerklage der Beklagten zu 1) hat Erfolg.

12.1. Sie ist zulässig. Ein Feststellungsinteresse der Beklagten zu 1. i.S.d. § 256 Abs. 1

ZPO liegt vor. Es besteht bereits dann, wenn dem behaupteten Recht oder der

behaupteten Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass

die Gegenpartei ein Recht der auf Feststellung klagenden Partei ernstlich bestreitet (

Zöller-Greger, a.a.O., § 256 Rdnr. 7 ). So liegt der Fall hier. Der Kläger behauptet einen

wirksamen Widerruf des streitgegenständlichen Vorausdarlehensvertrages und

bestreitet damit eine Rechtsposition der Beklagten zu 1) an die die Beklagte zu 2.

unstreitig ihre sämtliche Rechte aus dem Vorausdarlehensvertrag am 02./22. Februar

1996 abgetreten hat. Die Klageerhebung des Klägers steht dem Feststellungsinteresse

der Beklagten zu 1. nicht entgegen, da die Wirksamkeit des streitgegenständlichen

Vertrages allenfalls eine Vorfrage, nicht jedoch Hauptzielrichtung des auf

Schadensersatz klagenden Klägers ist. Zwar stützt sich der Kläger – allerdings nur unter

dem Gesichtspunkt des Rückforderungs- bzw. Einwendungsdurchgriffs - auch auf den

von ihm nach dem HWiG erklärten Widerruf, worüber daher im Rahmen der Klage zu

befinden war. Gleichwohl ist die Beklagte zu 1) nicht davor geschützt, dass der Kläger im

Falle der Abweisung seiner Klage den von ihm erklärten Widerruf und damit die

Unwirksamkeit des Darlehensvertrages nicht mehr geltend macht und daraus keine

anderweitigen Rechtsfolgen mehr herleitet.

12. 2. Die Widerklage ist auch begründet. Der streitgegenständliche

Vorausdarlehensvertrag aus den unter B.4.. aufgeführten Gründen wirksam, da der von

den Klägern unter dem 15. Juli 2002 erklärte Widerruf nicht durchgreift .

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs.3 ZPO, 708

Nr. 10, 711, 543 Abs.2 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da alle

entscheidungserheblichen Fragen von grundsätzlicher Bedeutung zwischenzeitlich durch

den Bundesgerichtshof geklärt sind und auch die Fortbildung des Rechts keine

Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Im Übrigen beruht die Entscheidung auf

einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des vorliegenden Einzelfalles und

erfordert auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Zulassung der

Revision.

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