Urteil des KG Berlin vom 25.10.2002

KG Berlin: treu und glauben, rücktritt vom vertrag, neues vorbringen, arglistige täuschung, anfechtung, gewährleistung, käufer, sanierung, agb, zwangsvollstreckung

Gericht:

KG Berlin 12.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

12 U 336/02

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 326 Abs 1 S 1 BGB, § 326 Abs

1 S 1aF BGB, § 326 Abs 1 S 2

Halbs 1 BGB, § 326 Abs 1 S 2

Halbs 1aF BGB, § 433 Abs 1 BGB

Kaufvertrag: Wirksamer Rücktritt wegen Verzuges mit der

Mängelbeseitigung bei Beschränkung der Gewährleistung auf

Nachbesserung sowie Minderung

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 25. Oktober 2002 verkündete Urteil der

Zivilkammer 28 des Landgerichts Berlin – 28 O 203/02 – wird auf ihre Kosten

zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die

Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden

Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung

Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I. Die am 5. Dezember 2002 eingelegte und nach Verlängerung der

Berufungsbegründungsfrist um einen Monat mit einem am 5. Februar 2003 bei Gericht

eingegangenen Schriftsatz begründete Berufung der Kläger richtet sich gegen das am 6.

November 2002 zugestellte Urteil der Zivilkammer 28 des Landgerichts Berlin vom 25.

Oktober 2002, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Kläger verfolgen ihr erstinstanzliches Klagebegehren weiter und machen geltend,

das erstinstanzliche Verfahren sei fehlerhaft gewesen. Nachdem die Beklagte im Termin

zur mündlichen Verhandlung vom 20. September 2002 erstmals das ... Gutachten vom

21. Februar 2001 vollständig vorgelegt habe, sei das Landgericht verpflichtet gewesen,

den Klägern auf ihren Antrag hin eine Erklärungsfrist einzuräumen. Die Kläger

behaupten, die Setzungsrisse seien nicht zur Ruhe gekommen (Beweis:

Sachverständigengutachten). Alle Gipsplomben seien gerissen (Beweis: Augenschein).

Die Kläger wiederholen die Einrede des nicht erfüllten Vertrages und behaupten, die

streitgegenständliche Eigentumswohnung weise folgende Mängel auf:

1. Türen und Türrahmen wiesen vermehrt starke Risse auf,

2. im Putz um die Türrahmen zeigten sich nach und nach starke Risse,

3. in der Glasur auf den Holzböden bildeten sich Blasen; teilweise sei die Glasur

abgeplatzt,

4. die Fugen zwischen den Dielen würden immer größer, einige Dielen seien

eingerissen,

5. der Keramikfußboden sei wegen zahlloser gerissener bzw. lockerer Fliesen

unbrauchbar; Wasser dringe in den hölzernen Fußbodenunterbau ein,

6. die Trittschalldämmung zur darüber liegenden Wohnung sei mangelhaft,

7. die Wärmedämmung der Außenwände sei mangelhaft (Bl. 145,

Sachverständigengutachten).

Hinzu komme, dass an der Außenfassade des Vorderhauses unterhalb eines Balkons

der gesamte Putz heruntergebrochen sei (Beweis: Sachverständigengutachten). Ferner

tragen die Kläger unter näherer Darlegung im Einzelnen vor, auch in anderen

Wohnungen des Objekts S straße ... seien Mängel festzustellen. Sie tragen vor, es sei zu

befürchten, dass sie als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft wegen Mängeln in

Anspruch genommen werden könnten.

Ferner meinen die Kläger, bei den – nach ihrer Behauptung nicht zur Ruhe gekommenen

– Setzungsrissen handele es sich entgegen der Ansicht des Landgerichts um einen

wesentlichen Mangel, auf den die Beklagte sie unter Vorlage der von ihr eingeholten

Sachverständigengutachten hätte hinweisen müssen. Allein die sichtbaren Risse im Putz

hätten die Kläger als Laien nicht dazu veranlassen können, nach Bauschäden zu fragen.

Das Verhalten der Beklagten in diesem Zusammenhang sei arglistig. Die Kläger

behaupten, sie hätten das Objekt nicht erworben, wenn sie von der Beklagten auf das ...

Gutachten aufmerksam gemacht worden wären.

Die Kläger meinen ferner, das Landgericht habe verkannt, dass allein die drohende

Belastung mit Mängelbeseitigungskosten, die die Beklagte in erster Instanz – insoweit

unstreitig – mit 58.454,69 EUR angegeben hat, begründe eine "arglistig verschwiegene

Vermögensgefährdung". Der Beklagten sei bei Vertragsschluss bekannt gewesen, dass

etwaige Forderungen wegen der Risse und der übrigen Mängel gegen Dritte "eventuell

nur schwer zu realisieren sein" würden. Die Beklagte habe in diesem Zusammenhang in

ihrer Eigenschaft als Begründerin der Eigentümergemeinschaft Forderungen bzw.

Belastungen verschwiegen, die die Kläger als Käufer treffen könnten.

Die Regelung zur Gewährleistung in Abschnitt IV Nr. 3 des Kaufvertrages sei unwirksam,

weil es an einer ausführlichen Belehrung der Kläger als Käufer gefehlt habe. An der

Unwirksamkeit dieser Regelung ändere auch die im Vertrag geregelte Abtretung von

Gewährleistungsansprüchen gegenüber Dritten an die Käufer nichts, da etwaige

Ansprüche wegen der Setzungsrisse hiervon nicht erfasst seien.

Die Kläger sind schließlich der Ansicht, solange die Frage der Anfechtung des

Kaufvertrages nicht rechtskräftig entschieden sei, seien sie weder zur Zahlung des

Kaufpreises noch der Wohngelder verpflichtet.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Landgerichts Berlin vom 25. Oktober 2002 – 28 O 203/02 –

abzuändern und festzustellen, dass die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen

Wohnungseigentumsvertrag vom 27. Juni 2001 des Notars Dr. D P in Berlin zu dessen

UR-Nr. ... betreffend das Kaufobjekt Wohnung Nr. ... in ... B, S straße ... eingetragen im

Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Hohenschönhausen von Pankow Bl. ... N

unzulässig ist.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und behauptet, die Kläger seien durch den

beurkundenden Notar über sämtliche Rechtsfolgen des notariellen Kaufvertrages,

einschließlich der Einschränkung der Gewährleistungsrechte aufgeklärt worden (Beweis:

Zeugnis Dr. P).

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der

gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache keinen Erfolg.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die

angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach §

529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Beides ist nicht der Fall.

1. Der Senat folgt den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils. Im Hinblick auf

das Vorbringen im Berufungsverfahren weist er ergänzend auf Folgendes hin:

a) Zutreffend ist das Landgericht in dem angefochtenen Urteil davon ausgegangen,

dass der notarielle Vertrag vom 27. Juni 2001 nicht aufgrund der von den Klägern

erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 142 BGB nichtig ist, denn die

Kläger haben eine arglistige Täuschung seitens der Beklagten nicht hinreichend

dargetan.

Es erscheint bereits zweifelhaft, ob das Vorbringen der Kläger, die Standsicherheit des

Gebäudes S straße ... in B sei gefährdet, zulässig ist. Denn die Kläger haben

ausdrücklich erklärt, sie schlössen aus dem von der Beklagten vorgelegten ... Gutachten

vom 21. Februar 2001 auf eine Standunsicherheit des Gebäudes. In dem Gutachten wird

jedoch auf S. 5 ausdrücklich ausgeführt, die ermittelten Risse am Gebäude S straße ...

beeinträchtigten die Standsicherheit des Gebäudes nicht. Gleiches gilt für den Vortrag

der Kläger auf S. 7 des Schriftsatzes vom 27. Mai 2002, schon die Beseitigung der

Mängel am Gemeinschaftseigentum würde Kosten von weit mehr als 272.000,00 DM

verursachen. Insoweit fehlt es an jeglicher konkreter Darlegung seitens der Kläger, zumal

die Sanierung der Setzrisse nach den Ausführungen des Sachverständigen lediglich

Kosten in Höhe von 21.170,00 DM verursachen sollte. Der hiervon abweichende Vortrag

der Kläger erfolgt offenbar ins Blaue hinein.

Diese Frage kann jedoch dahinstehen, denn die von den Klägern erklärte Anfechtung

wegen arglistiger Täuschung könnte nur dann durchgreifen, wenn die Beklagte zum

Zeitpunkt des Vertragsschlusses davon hätte ausgehen müssen, dass die

Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigt war oder dass die Kosten der

Mängelbeseitigung einen Kostenaufwand von mehreren 100.000,00 DM verursachen

würde, der nicht durch etwaige Gewährleistungsansprüche gegen den

Generalunternehmer bzw. die für die Nachbarbebauung verantwortlichen Bauherren

abgedeckt wäre und daher zu Lasten etwaiger Erwerber von Eigentumswohnungen

ginge. Dafür ist jedoch nichts ersichtlich. Die Setzrisse als solche waren nach dem

unbestrittenen Vorbringen der Beklagten für die Kläger bei der vorgenommenen

Besichtigung des Bauvorhabens ohne weiteres erkennbar. Dementsprechend haben die

Kläger auch zu keinem Zeitpunkt behauptet, bei Abschluss des notariellen Vertrages

vom 27. Juni 2001 keine Kenntnis von den Setzrissen gehabt zu haben. Sie machen

vielmehr geltend, die Standsicherheit des Gebäudes sei tatsächlich beeinträchtigt, sie,

die Kläger, hätten dies jedoch anhand der Setzrisse nicht erkennen können. Ein zur

Anfechtung berechtigendes arglistiges Verschweigen seitens der Beklagten läge

indessen nur dann vor, wenn die Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses

aufgrund konkreter Anhaltspunkte von einer Beeinträchtigung der Standsicherheit des

Gebäudes hätte ausgehen müssen. Dafür ist jedoch seitens der Kläger nichts

vorgetragen. Zwar mag für die Beklagte nach dem Auftreten der Setzrisse ursprünglich

ein Anlass bestanden haben, eine Beeinträchtigung der Standsicherheit des Gebäudes

in Erwägung zu ziehen. Hierüber hätte sie auch etwaige Interessenten für die

Eigentumswohnungen informieren müssen. Nachdem die Beklagte aber das TÜV-

Gutachten vom 21. Februar 2001 eingeholt hatte, nach dessen Inhalt eine

Beeinträchtigung der Standsicherheit gerade nicht bestand und die Kosten der

Mängelbeseitigung lediglich 21.170,00 DM betrugen, bestand für die Beklagte kein

Anlass mehr, die Kläger als Kaufinteressenten hierauf hinzuweisen. Denn nach dem

Inhalt des Sachverständigengutachtens, welches von den Klägern nicht substantiiert

angegriffen worden ist, war eine Gefährdung des Vertragszweckes gerade nicht zu

besorgen. Soweit in dem ...-Gutachten empfohlen wird, mit den Sanierungsarbeiten erst

zu beginnen, wenn der Rohbau fertig gestellt ist, da durch die Lasteneintragungen neben

dem Giebelfundament weitere Setzungen möglich seien, stellt dies keine Einschränkung

der voranstehenden Aussage dar, die Standsicherheit des Gebäudes sei nicht

beeinträchtigt. Zudem hat der Sachverständige ausgeführt, die Gefahr weiterer

Rissbildungen werde nicht bestehen, da hier augenscheinlich nicht bindiger Baugrund

vorliege und langzeitige nachträgliche Setzungen nicht zu erwarten seien.

Dementsprechend haben die Kläger auf S. 3 ihres Schriftsatzes vom 18. Oktober 2002

eingeräumt, dass in dem ... Gutachten das Gegenteil ihres Vorbringens ausgeführt wird,

wonach die Standsicherheit des Gebäudes beeinträchtigt sei. Auf der Grundlage dieses

Gutachtens bestand für die Beklagte nach Treu und Glauben keine Verpflichtung, die

Kläger über die aus dem Gutachten vom 21. Februar 2001 ersichtlichen Ursachen für die

den Klägern erkennbaren Risse aufzuklären. Darauf, ob das ... Gutachten vom 21.

Februar 2001 inhaltlich richtig ist, insbesondere, ob die Standsicherheit des Gebäudes

durch die auf dem Nachbargrundstück durchgeführten Bauarbeiten, wie von den Klägern

behauptet, entgegen der Annahme des Gutachters S gefährdet war, kommt es für die

Frage einer Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung nicht an. Denn

eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung würde voraussetzen, dass die Beklagte die

– angebliche – Unrichtigkeit des Gutachtens auch kannte, so dass sie sich nicht auf

dessen Inhalt verlassen durfte. Hierzu haben die insoweit darlegungs- und

beweispflichtigen Kläger nichts vorgetragen. Auch haben die Kläger nicht substantiiert

dargetan, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 27. Juni 2001

damit hätte rechnen müssen, die Kosten der Sanierung würden deutlich über dem vom

Sachverständigen geschätzten Betrag von 21.170,00 DM liegen und von den Bauherren

der Nachbarbebauung bzw. von deren Haftpflichtversicherung nicht übernommen

werden.

b) Dem Landgericht ist auch darin zu folgen, dass der von den Klägern in erster Linie

geltend gemachte Rücktritt vom Vertrag wegen des Verzuges der Beklagten mit der

Beseitigung von Mängeln, die die Kläger behauptet haben, im Hinblick auf die Regelung

in Nr. IV. 3. des Vertrages vom 27. Juni 2001 ausgeschlossen ist. Die von den Klägern zur

Begründung ihres Rücktritts angeführten §§ 326, 325 Abs. 2 Satz 2 BGB (vgl. Anlage K 5)

waren durch die Sonderregelungen der §§ 633 ff. BGB a. F. verdrängt.

aa) Das Recht auf Wandlung (Rückgängigmachung des Vertrages) ist in Nr. IV. 3. des

Vertrages vom 27. Juni 2001 wirksam abbedungen worden. Zutreffend hat das

Landgericht darauf hingewiesen, dass die entsprechende Vertragsregelung nicht gemäß

§ 11 Nr. 10 AGBG a. F. unwirksam ist, da die Kläger weder hinreichend dargetan noch

unter Beweis gestellt haben, dass es sich insoweit um eine von den Beklagten gestellte

Allgemeine Geschäftsbedingung gehandelt hat. Zwar kann auch ein notarieller Vertrag

der Kontrolle durch das AGB-Gesetz unterliegen, wenn es sich dem ersten Anschein

nach um einen Formularvertrag eines gewerblich tätigen Bauträgers handelt (vgl. BGHZ

118, 229, 241). Im vorliegenden Fall bestehen jedoch keine konkreten Anhaltspunkte

dafür, dass es sich um einen von der Beklagten gestellten formulierten Mustervertrag

handelt. Das gilt auch für die Einschränkung der Gewährleistungsrechte. Ein Notar kann

in der Praxis gebräuchliche und bewährte Formulierungen benutzen, ohne dass sie der

Inhaltskontrolle unterfallen, solange sie nicht von einer Vertragspartei gestellt sind (BGH

NJW 1991, 843; Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 1 Rdnr. 28). Hier haben die

Kläger weder dargetan noch unter Beweis gestellt, dass der Vertrag bzw. einzelne darin

enthaltene Regelungen von der Beklagten im Sinne des § 1 AGBG a. F. gestellt worden

wären. Die Kläger behaupten auch nicht, die beanstandete Klausel sei in einer Vielzahl

von Verträgen verwendet worden.

bb) Den Klägern kann auch nicht gefolgt werden, wenn sie meinen, die Regelung in IV.

Nr. 3 des Vertrages sei deshalb unwirksam, weil sie, die Kläger, von dem Notar nicht

hinreichend über deren Inhalt belehrt worden seien. Zwar vertritt der VII. Zivilsenat des

BGH in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, ein formelhafter

Gewährleistungsausschluss sei auch in einem Individualvertrag nach § 242 BGB

unwirksam, wenn er nicht zuvor Gegenstand ausführlicher Belehrung und besonderer

Vereinbarung gewesen sei, wobei nach Auffassung des VII. Zivilsenats das bloße

Verlesen des Vertragstextes und eine sich daran anschließende etwaige Belehrung

durch den Notar noch nicht ausreichen (BGHZ 74, 204; NJW 1984, 2094; NJW 1988, 1972

ff.). Diese Rechtsprechung greift im vorliegenden Fall jedoch schon deshalb nicht ein, weil

der Vertrag vom 27. Juni 2001 keinen vollständigen Gewährleistungsausschluss enthält.

Lediglich das Recht auf Rückgängigmachung des Vertrages wegen eines Mangels

(Wandlung) ist vertraglich abbedungen worden. Die Rechte auf Nachbesserung sowie auf

Minderung sind demgegenüber nicht eingeschränkt worden. Zusätzlich zu der eigenen

Gewährleistung hat die Beklagte den Klägern ihr, der Beklagten, zustehende

Gewährleistungsansprüche gegen mit der Sanierung beauftragte Handwerker,

Lieferanten, Bauunternehmer und Architekten etc. an die Kläger abgetreten. Unter

diesen Umständen ist die Regelung in § IV Nr. 3 des notariellen Vertrages vom 27. Juni

2001 wirksam, ohne dass es noch auf die Behauptung der Beklagten im Schriftsatz vom

29. August 2003 (Bl. 173) ankäme, die Kläger seien durch den Notar Dr. P umfassend

über die Reduzierung der Gewährleistungsrechte aufgeklärt worden.

c) Auch die von den Klägern hilfsweise erhobene Einrede des nicht erfüllten Vertrages

verhilft dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg. Die Kläger habe diese Einrede erstmals mit

Schriftsatz vom 18. Oktober 2002 nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung durch

das Landgericht am 20. September 2002 erhoben. Es handelt sich mithin um neues

Vorbringen, welches im zweiten Rechtszug nur unter den Voraussetzungen des § 531

Abs. 2 ZPO zugelassen werden kann. Die Voraussetzungen für eine solche Zulassung

sind nicht ersichtlich. Insbesondere bestehen keine Anhaltspunkte dafür, die Einrede des

nicht erfüllten Vertrages sei infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht

geltend gemacht worden (§ 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Unabhängig von der Frage, ob das

Landgericht den Klägern auf das erstmals im Termin vom 20. September 2002 in

vollständiger Form überreichte ... Gutachten vom 21. Februar 2001 eine Erklärungsfrist

hätte einräumen müssen, war es den Klägern schon vorher möglich und zumutbar, die

Einrede des nicht erfüllten Vertrages zu erheben. Denn die Mängel, auf die die Kläger die

Einrede stützen, waren ihnen als solche bereits vor dem Schluss der mündlichen

Verhandlung durch das Landgericht bekannt. Einer Kenntnis des vollständigen Inhalts

des ...-Gutachtens vom 21. Februar 2001 bedurfte es zur Erhebung der Einrede des

nicht erfüllten Vertrages nicht.

Nur der Vollständigkeit halber weist der Senat darauf hin, dass die Einrede des nicht

erfüllten Vertrages, auch wenn sie nicht aus prozessualen Gründen zurückzuweisen

wäre, nicht zu einem Teilerfolg der Berufung führen würde. Denn nach ständiger

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes setzt die Einrede des nicht erfüllten Vertrages

voraus, dass der Vertragsteil, der sich auf sie beruft, seinerseits erfüllungsbereit ist

(BGHZ 50, 175, 177; BGHZ 88, 240, 247; BGH NJW 2002, 3541, 3542 m.w.N.). Die

Einrede des § 320 BGB hat allein die Funktion, die geschuldete (Gegen-) Leistung zu

erzwingen. Sie hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur

Erfüllung des mit der Einrede geltend gemachten Anspruchs anzuhalten. Dagegen kann

sich derjenige, der deutlich gemacht hat, dass er an dem Vertrag nicht festzuhalten

gedenke, die Einrede nicht zu Nutze machen (BGH NJW 2002, 3541, 3542 ff.). So liegt

der Fall hier. Die Kläger haben durch ihre sachlich nicht berechtigte Rücktrittserklärung

sowie die Anfechtung des Vertrages vom 27. Juni 2001, an der sie auch nach dem

abweisenden Urteil des Landgerichts festhalten, deutlich gemacht, dass sie ihre

Verpflichtung zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Kaufpreises ernsthaft und

endgültig verweigern. Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger ihre eigenen vertraglichen

Verpflichtungen nunmehr wieder vorbehaltlos anerkennen (vgl. dazu BGHZ 88, 91, 97),

sind nicht ersichtlich.

2. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung

hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO).

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1,

708 Nr. 10, 711 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum