Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

KG Berlin: wichtiger grund, schweigen, verweigerung, untermieter, angemessene frist, vermieter, kündigung, mietvertrag, auflage, geschäftsführer

Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 34/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 540 Abs 1 S 2 BGB

Gewerberaummiete: Verweigerung der

Untervermietungserlaubnis durch Schweigen des Vermieters auf

eine vom Mieter gesetzte Frist

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 19.Juni 2006 verkündete Teilurteil der

Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe

des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht der Kläger vor der

Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 19. Juni 2006 verkündete Teilurteil

der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, soweit die Widerklage abgewiesen worden

ist. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe wird Bezug genommen.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Das Landgericht sei unzutreffend davon ausgegangen, dass das Schweigen des Klägers

auf die Anfrage der Beklagten auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung nicht als

Verweigerung der Erlaubniserteilung zu werten sei. Die Rechtsansicht des Landgerichts,

dass der Kündigung eine Androhung hätte vorausgehen und erklärt werden müssen,

dass die Untätigkeit als Schweigen gewertet werde, sei rechtsfehlerhaft und stehe nicht

in Übereinstimmung mit der einschlägigen Rechtsprechung. Soweit das Landgericht sich

auf die Entscheidung des OLG Koblenz (WuM 2001, 272) berufe, habe in diesem Falle der

Mieter ohne Benennung eines Untermieters um die Erlaubniserteilung gebeten und das

Schweigen des Vermieters sei dann nicht als Verweigerung der Erlaubnis gewertet

worden. Vorliegend sei aber der Untermieter namentlich sowie unter Nennung seiner

Anschrift und seines Berufes benannt worden. Damit seien dem Kläger sämtliche

relevanten Personendaten bekannt gewesen, die erforderlich gewesen seien, um

festzustellen, ob ein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliege. Eine unterlassene

Beantwortung einer konkreten Frage mit Benennung des Dritten stelle eine generelle

Erlaubnisverweigerung dar, wenn zur Beantwortung eine angemessene Frist gesetzt

werde.

Soweit das Landgericht aus der zuvor an den Untermieter F. für einen anderen

Nutzungszweck erteilten Untermietserlaubnis geschlussfolgert habe, dass die Beklagte

das Schweigen nicht als Verweigerung hätte auffassen können, sei dem nicht zu folgen.

Die Zusatzvereinbarung der Parteien vom 08. Januar 2006 im Zusammenhang mit der

Untervermietung an F. sei aufgehoben worden, so dass nur noch die nach dem

Mietvertrag vereinbarte Nutzungsart in Betracht gekommen wäre. Bereits aus der

Angabe des Berufungsbildes des potentiellen Untermieters (Fliesenlegemeister) habe

der Kläger die beabsichtigte Nutzung entnehmen können.

Der Entscheidung des OLG Köln (WuM 2000, 597) lasse sich nicht entnehmen, dass in

jedem Falle vor Ausspruch der Kündigung eine Ankündigung des Mieters, das Schweigen

des Vermieters werde als Verweigerung gewertet, zu verlangen sei.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Teilurteils des Landgerichts Berlin vom 15. Januar 2007 -

12 O 65/06 - festzustellen, dass das Gewerbemietverhältnis vom 18.12.1997 durch die

Kündigung vom 19.06.2006, zugegangen am 21.06.2006, zum 31.12.2006 beendet

wurde und über den 31.12.2006 hinaus nicht fortbesteht.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger hält das landgerichtliche Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

Das bloße Schweigen des Klägers auf die Anfrage zur Untervermietung könne nicht als

Verweigerung gewertet werden. Der Kläger habe bereits kurz nach der Anfrage der

Beklagten vom 02. Mai 2006 gegenüber dem Geschäftsführer der Beklagten erklärt,

dass eine generelle Untermietserlaubnis erteilt werde. Er, der Kläger, habe noch

Auskunft über die vom vorgeschlagenen Untermieter G. beabsichtigte Art und Weise der

Nutzung der Scheune verlangt. Dem sei die Beklagte aber nicht nachgekommen. Das

Schreiben des Klägers vom 17. Juni 2006 sei eine Reaktion auf die Untätigkeit der

Beklagten gewesen. Der Kläger habe Anspruch auf die verlangte Information gehabt.

Denn die gewerbliche Nutzung des Objekts durch einen Dritten sei für den Vermieter von

Wichtigkeit. Dies treffe vorliegend besonders zu, weil bereits zuvor das Objekt zu gänzlich

anderen Nutzungszwecken als im Hauptmietverhältnis hätte untervermietet werden

sollen. Der Untermieter F. habe die Scheune als Getränkeverkaufsraum und das

Quergebäude als Frisierraum und zum Betrieb eines Pizza–Lieferservices genutzt bzw.

nutzen wollen. Durch den Untermieter F. seien umfangreiche Umbauarbeiten begonnen,

aber nicht vollendet worden. Auch die weitere Anfrage zur Untervermietung an einen

Herrn B. vom 27. März 2006 habe keine Angaben zur Nutzungsart enthalten. Die vom

Kläger seinerzeit gestellte Frage nach der Art und Weise der Nutzung habe die Beklagte

ebenfalls unbeantwortet gelassen. Auf die gleiche Weise sei auch vorliegend verfahren

worden.

Die im Schreiben vom 19. Mai 2006 ausgesprochene Kündigung sei zudem treuwidrig.

Zu diesem Zeitpunkt habe die Beklagte bereits das Schreiben des Klägers vom 17. Juni

2006 gekannt, das auch an diesem Tage zur Post gegeben worden sei. Im Übrigen sei

das Recht zur Kündigung bereits verwirkt gewesen. Im Schreiben vom 02. Mai 2006 habe

die Beklagte eine Frist von 10 Tagen gesetzt und die Kündigung erst nach 6 Wochen

ausgesprochen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Das Landgericht hat die Widerklage zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis der

Parteien ist durch die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 20. Juni 2006 nicht

beendet worden. Der Beklagten stand ein Sonderkündigungsrecht aus § 540 Abs. 1 Satz

2 BGB nicht zu.

Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der

Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des

Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Das Kündigungsrecht setzt zunächst voraus, dass

der Mieter um die Erteilung der Erlaubnis nachsucht; hierbei muss die Person des

Untermieters namentlich benannt werden. Auf Verlangen des Vermieters muss der

Mieter auch diejenigen Daten mitteilen, die der Vermieter braucht um festzustellen, ob

in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Im Allgemeinen müssen in Fällen

der vorliegenden Art sowohl personenbezogene als auch vertragsbezogene Daten

mitgeteilt werden. Hierzu gehören an personenbezogenen Daten der Name des

Untermieters, dessen Anschrift und dessen Beruf und an vertragsbezogenen Daten sind

die vom Untermieter beabsichtigte Nutzungsart der Räume, die Höhe des

Untermietzinses und die Laufzeit des Untermietvertrages mitzuteilen. Je nach den

Umständen des Einzelfalles können weitergehende oder geringere Anforderungen an die

Informationspflicht gestellt werden (Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht. 9. Auflage, § 540

BGB, Rdnr. 67; vgl. BGH Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, GE 2007, 142 =

ZMR 2007,184)

Weiter ist erforderlich, dass der Vermieter die Erlaubnis verweigert hat. Hiervon ist

auszugehen, wenn sich der Vermieter entsprechend erklärt. Streitig ist, ob eine

Verweigerung angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Anfrage des Mieters

nicht innerhalb einer gesetzten Frist oder angemessenen Frist beantwortet

(Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 540 BGB, Rdnr. 69 mit Rechtsprechungsnachweisen).

In der Rechtsprechung und Literatur wird die Ansicht vertreten, dass der Vermieter die

Erlaubnis auch dann verweigert oder die Erlaubnis als verweigert gilt, wenn er sich nicht

innerhalb einer vom Mieter gesetzten Frist äußert, obwohl der Mieter einen konkreten

Untermietinteressenten benennt (LG Berlin GE 1998,1396; OLG Hamm OLGR 1992,275;

LG Berlin GE 2006,1405; OLG Koblenz WuM 2001,272 = GE 2001,769; vgl. auch

Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 540 BGB, Rdnr. 11; Bub/Treier/Kraemer,

Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B, Rdnr. 1262;

Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage, § 540 BGB, Rdnr. 11).

Dieser Auffassung hat sich das OLG Köln jedenfalls für den Fall angeschlossen, in dem

der Mieter den Zugang des Fristsetzungsschreibens mit Einschreiben/Rückschein sicher

gestellt hat, in dem Schreiben einen konkreten Untermieter mit Namen und Anschrift

und

hat, dass er ein Schweigen des Vermieters innerhalb der gesetzten Frist als

Verweigerung der Zustimmung werten werde. Jedenfalls unter diesen Voraussetzungen

kommt dem Schweigen des Vermieters Erklärungswert zu (OLG Köln WuM 2000,597 =

ZMR 2001,186).

Für den vorliegenden besonderen Einzelfall geht auch der Senat davon aus, dass das

bloße Schweigen nicht als Verweigerung der Erlaubnis gewertet werden kann. Insoweit

schließt sich der Senat den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf Seite 5/6

des Urteils an. Ergänzend ist Folgendes auszuführen:

Nach dem schriftlichen Mietvertrag vom 18. Dezember 1997 sind die Räume „zum

Betrieb eines Fliesen- und Ofenbaugeschäftes„ an die Beklagte vermietet worden. Damit

ist der Vertragszweck genau umrissen. Der Kläger war daher zur Erteilung der

Untermietserlaubnis nur verpflichtet, wenn mit der Absicht der Untervermietung eine

nicht unwesentliche Änderung des Vertragszwecks, insbesondere eine einseitige

Änderung der vertraglich vereinbarten Nutzungsart verbunden ist (vgl. OLG Köln OLGR

1997,18 = WuM 1997, 620). Vorliegend hatte der Kläger eine Erlaubnis zur

Untervermietung für die Untervermietung an einen Herrn W. F. zur Nutzung der Scheune

als Getränkeverkaufsraum und des Quergebäudes als Frisierraum und Pizza-

Lieferservice gestattet. In diesem Zusammenhang schlossen die Parteien unter dem 08.

Januar 2005 eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, die zugleich eine Vereinbarung

zur Durchführung von Umbaumaßnahmen durch die Beklagte – für die Untervermietung

– enthielt. Der Kläger wäre wegen der Änderung der Nutzungsart nicht verpflichtet

gewesen, die Erlaubnis für die Untervermietung zu erteilen. Dennoch erteilte der Kläger

diese und stimmte sogar dem Umbau des Mietobjektes für die vom Untermieter

beabsichtigte andere Nutzungsart zu. Daraus war für die Beklagte ersichtlich, dass der

Kläger einer Untervermietung grundsätzlich positiv gegenüber stand. Auch die weitere

Anfrage zur Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung an einen Herrn B. mit Schreiben

vom 27. März 2006 lehnte der Kläger nicht ab, sondern suchte um Auskunft über die

beabsichtigte Nutzungsart nach, wobei die Nachfrage von der Beklagten unbeantwortet

blieb. Die Beklagte konnte aus dem vorangegangenen Verhalten des Klägers

entnehmen, dass dieser die Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich – nach Prüfung

des in Aussicht genommenen Untervermieters und der beabsichtigten Nutzungsart –

erteilen würde. Hier ist auch zu berücksichtigen, dass sich der Geschäftsführer der

Beklagten und der Klägers seit 50 Jahren persönlich kennen und der Geschäftsführer der

Beklagten das Mietobjekt seit 1987 nutzt – wie der Prozessbevollmächtigte des Klägers

in der mündlichen Verhandlung unbestritten vorgetragen hat - und im Jahre 1997 der

Mietvertrag mit der beklagten GmbH geschlossen worden ist. Gerade bei einem solchen

langfristigen Dauerschuldverhältnis sind bei der Ausübung der Rechte einer Partei auch

die Interessen und der erkennbare Wille der anderen Partei zu berücksichtigen. Daher

kann aus dem bloßen Schweigen des Klägers auf das Schreiben vom 02. Mai 2006 der

Beklagten nicht auf eine Verweigerung der Erlaubnis geschlossen werden. Jedenfalls

hätte in diesem Schreiben mitgeteilt werden müssen, dass das Schweigen des Klägers

innerhalb der gesetzten Frist als Verweigerung der Erlaubnis gewertet werde (vgl. so

auch OLG Köln WuM 2000,597). Im Hinblick auf die vorangegangene Anfrage des Klägers

zur beabsichtigten Nutzungsart für den in Aussicht genommenen Untermieter B. war der

Beklagten auch bekannt, dass der Kläger im Rahmen der Prüfung der Erlaubniserteilung

neben den im Schreiben vom 02.Mai 2006 aufgeführten personenbezogenen Daten

weitere Informationen über vertragsbezogene Daten – nämlich die beabsichtigte

Nutzungsart - wünschte. Dies auch deswegen, weil bezüglich des Untermieters F. eine

völlig andere als die im Mietvertrag vereinbarte Nutzungsart angedacht war. Daher hätte

der Beklagte in diesem Schreiben die beabsichtigte Nutzungsart mitteilen müssen. Das

beabsichtigte Gewerbe ist für den Vermieter oder auch andere Mieter von Wichtigkeit

(Münchener Kommentar/Schilling, BGB, 4. Auflage, § 540 BGB, Rdnr. 22; vgl. BGH Urteil

vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, a.a.O.). Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend,

dass der Kläger aus der Angabe des Berufes des beabsichtigten Untermieters, nämlich

Fliesenlegemeister, die beabsichtigte Nutzungsart habe entnehmen können. Aus der

Berufungsbezeichnung ergibt sich nicht, dass die Räume auch für die Ausübung dieses

Gewerbes genutzt werden sollten. Für die Entscheidung kann daher dahin gestellt

bleiben, ob der Kläger bereits kurze Zeit nach Erhalt des Schreibens vom 02.Mai 2006

bei der Beklagte bezüglich der Nutzungsart nachgefragt hat. Denn im Hinblick auf das

vorangegangene Verhalten des Klägers im Zusammenhang mit den bisherigen

Untervermietungen war der Beklagten bekannt, dass der Kläger berechtigt eine solche

Information für die Prüfung der Erlaubniserteilung verlangt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen

Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision zum

Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche

Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr.

1und 2 ZPO).

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