Urteil des KG Berlin vom 22.01.2004
KG Berlin: wohnung, zustand, abnutzung, beschädigung, einzug, unverzüglich, vermieter, mietvertrag, firma, erlass
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 17/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 307 BGB, § 535 BGB
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Inhaltskontrolle für
eine Schönheitsreparaturklausel
Leitsatz
Zur Wirksamkeit einer Klausel in einem Wohnraummietvertrag, wonach die
Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung unverzüglich auszuführen sind.
Tenor
Die Berufungen der Klägerin gegen das am 18. Dezember 2003 verkündete Teilurteil der
Abteilung 107 des Amtsgerichts Schöneberg sowie gegen das am 22. Januar 2004
verkündete Schlussurteil der Abteilung 107 des Amtsgerichts Schöneberg werden auf
ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die Berufungen der Klägerin sind unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des geltend
gemachten Schadensersatzanspruches wegen nicht vorgenommener
Schönheitsreparaturen gemäß
§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. (EGBGB 229 § 5 Satz 2), denn im streitgegenständlichen
Mietvertrag ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf
die Beklagten als Mieter abgewälzt worden.
Der streitgegenständliche Mietvertrag enthält zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen folgende Regelungen:
§ 4 Ziffer 6 Schönheitsreparaturen trägt der ... Mieter (vgl. § 13).
...
Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen
noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 13 die Schönheitsreparaturen
trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines
Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an
den Vermieter nach folgenden Maßgaben zu bezahlen: Liegen die letzten
Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter
20 % der Kosten aufgrund des Kostenvoranschlages des Malergeschäftes an den
Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4
Jahre 80 %...
§ 13 Instandhaltung der Mieträume
1. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen:
Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen
von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich
der Heizrohre sowie Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen
übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung
erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden
Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:
...
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Nach überwiegender Meinung können die Schönheitsreparaturen auch durch
Formularvertrag unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter abgewälzt werden.
Der Mieter kann insbesondere verpflichtet werden, während der Vertragsdauer
entsprechend einem Wirtschaftsplan die turnusmäßig notwendigen
Schönheitsreparaturen durchzuführen, und zwar als Teil seiner Gegenleistung
(Emmerich Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, 2003, § 535, Rdnr. 61; Münchener
Kommentar, BGB, 2003, § 307, Rdnr. 97).
Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in AGB ist jedoch wegen
unangemessener Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB dann unwirksam, wenn die Wohnung
in nicht renoviertem Zustand übergeben wird - was nach dem Ergebnis der
durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Senates feststeht - und der
Mieter zugleich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist (BGH, NJW 1993, 532).
Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht
renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den
Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans nur dann wirksam, wenn der Mieter nicht zur
Anfangsrenovierung verpflichtet ist und die Renovierungsfristen mit dem Anfang des
Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253). Der BGH hat allerdings bei
seiner Entscheidung vom 1. Juli 1987 ausdrücklich offen gelassen, wie zu entscheiden
wäre, wenn nach der Abwälzungsklausel nicht nach einem (an die Mietzeit des jeweiligen
Mieters anknüpfenden) Fristenplan, sondern schlechthin „bei Bedarf“ zu renovieren, also
- jedenfalls dem Wortlaut der Klausel nach - bei Übergabe einer unrenovierten,
renovierungsbedürftigen Wohnung eine Anfangsrenovierung vom Mieter geschuldet wäre
(BGH a.a.O). Bei der in dem streitgegenständlichen Mietvertrag unter § 13 Ziffer 1 Satz
2 des Mietvertrages getroffenen Regelung handelt es sich um eine entsprechende
Regelung.
Das OLG Stuttgart hat in einem Rechtsentscheid vom 17. Februar 1989 (WM 1989, 121)
entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter vorrangig vor einem gleichzeitig
vereinbarten Fristenplan zu einer Renovierung bei Bedarf verpflichtet, unwirksam ist,
wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war.
Das OLG Frankfurt hat dem BGH mit Beschluss vom 30. Juni 1992 (WuM 1992, 419) die
Frage vorgelegt, ob die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter
sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, mindestens aber in den
in einem Fristenplan festgelegten Zeiträumen fachgerecht ausführen zu lassen, bei
unrenoviert übergebenen Wohnungen auch dahingehend auslegbar ist, dass mit ihr eine
erst ab Mietbeginn laufende Regelung getroffen worden ist. Der BGH hat mit Beschluss
vom 2. Dezember 1992 (NJW 1993, 532) den Erlass eines Rechtsentscheides abgelehnt
mit der Begründung des es auf die vorgelegt Rechtsfrage im zu entscheidenden Fall
nicht ankomme, da der streitgegenständliche Formularvertrag ausdrücklich eine
Renovierungspflicht zu Beginn des Mietvertrages vorsehe und die Abwälzung der
Renovierungspflicht schon deshalb eine unangemessene Benachteiligung darstelle.
Das OLG Celle hat mit Beschluss vom 30. Januar 1996 (WuM 1996, 202) ausgeführt, die
den Mieter im Formularmietvertrag verpflichtende Klausel, die Schönheitsreparaturen
„bei Bedarf“ vorzunehmen, regele den Zeitpunkt für die durchzuführenden Arbeiten. Sie
unterscheide sich wesentlich von der Klausel, die den Mieter verpflichte, die
Schönheitsreparaturen „je nach Grad der Abnutzung“ durchzuführen, wodurch der
Umfang, nicht aber der Zeitpunkt der Schönheitsreparaturen festgelegt werde. Es hat
mit dieser Begründung den Erlass eines Rechtsentscheides zu der vom Landgericht
vorgelegten Frage „ Ist die vorformulierte Mietvertragsbestimmung, nach der der Mieter
sich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen je nach Grad der Abnutzung oder
Beschädigung durchzuführen, wobei die Schönheitsreparaturen üblicherweise als
erforderlich anzusehen sind, wenn die in einem Fristenplan festgelegten Zeiträume
verstrichen sind, wirksam, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des
Mietverhältnisses unrenoviert und der Mieter zu einer Renovierung auch nicht
verpflichtet war?“ abgelehnt. Es kann dahin gestellt bleiben, ob man dieser Entscheidung
folgen will. Denn aufgrund des Umstandes dass im vorliegenden Fall der Mieter die
Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung
unverzüglich auszuführen hat, kann nicht die Rede davon sein, dass die Klausel nur den
Umfang nicht aber den Zeitpunkt der Schönheitsreparatur festlege. Die hier streitige
Klausel ist vom Regelungsgehalt her mit der vom OLG Stuttgart zu beurteilenden Klausel
vergleichbar.
Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hat mit Urteil vom 4. Juli 1989 (GE 1989,
1111) eine vom Wortlaut identische Regelung für wirksam erachtet, weil diese -
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1111) eine vom Wortlaut identische Regelung für wirksam erachtet, weil diese -
abgesehen davon, dass der Wortlaut nicht mit dem Wortlaut der vom OLG Stuttgart
beurteilten Klausel identisch sei - dahingehend zu verstehen sei, dass es sich nur um die
Abnutzung oder Beschädigung während der jeweiligen Mietzeit handele, so dass vor
Beginn der Mietzeit erfolgte Abnutzungen und Beschädigungen dem Mieter nicht
angelastet werden könnten.
Demgegenüber hat die Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin mit Urteil vom 14.
Dezember 2000 (GE 2001, 280) eine vom Wortlaut identische Regelung für unwirksam
erachtet, weil diese vom Sinn her derjenigen im Fall des OLG Stuttgart entspreche und
der Mieter bei objektivem Renovierungsbedarf unabhängig davon, ob er von seinem
Wohnverhalten verursacht worden, ist renovieren muss.
Der Senat folgt der Entscheidung der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin und damit
der des OLG Stuttgart. Zwar ist die hier streitgegenständliche Klausel vom Wortlaut her
nicht mit der vom OLG Stuttgart beurteilten Klausel identisch, identisch ist aber der
Sinngehalt der beiden Klauseln. Nach beiden Regelungen ist grundsätzlich eine
Renovierung nach den vorgegebenen Fristen erforderlich, „bei Bedarf“ oder „je nach
dem Grad der Abnutzung und Beschädigung“ aber auch vorher. Eine solche
Bestimmung kann nicht dahin verstanden werden, dass eigentlich nur eine ab
Mietbeginn laufende Fristenregelung gewollt sei. Eine derartige Auslegung würde eine
unzulässige geltungserhaltende Reduktion zum Nachteil des Mieters darstellen
(Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.A Rdnr. 1076;
Hans-Jörg Kraemer „ Die Schönheitsreparaturen in der höchstrichterlichen
Rechtsprechung, WuM 1991, 237).
Die Unwirksamkeit der in § 13 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrages getroffenen Regelung,
wonach die Beklagten zur Anfangsrenovierung verpflichtet sind, hat die Unwirksamkeit
auch der übrigen die Renovierungspflicht der Beklagten betreffenden Klauseln zur Folge.
Der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand
haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Verbots der
Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die
Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH, NJW 2003, 2234).
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03 - ist für
den vorliegenden Rechtsstreit ohne Belang, obgleich der Bundesgerichtshof über
identische Klauseln zu entscheiden hatte, denn dem Bundesgerichtshof lag - anders als
in dem hier zu entscheidenden Fall - ein Sachverhalt zu Grunde, bei dem die vermietete
Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert war.
Ebenfalls ohne Belang für den hier zu entscheidenden Fall ist die Entscheidung des
Bundesgerichtshofes vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03 -, denn die dort zugrunde
liegenden Klauseln sind vom Wortlaut und Sinngehalt her mit den hier zu beurteilenden
Klauseln nicht identisch.
Nach dem Ergebnis der am 16. Dezember 2004 durchgeführten Beweisaufnahme steht
zur Überzeugung des Senates fest, dass die Wohnung, als sie den Beklagten zu Beginn
der Mietzeit übergeben wurde, in wesentlichen Teilen unrenoviert war.
Die Beweisaufnahme war entgegen der Auffassung des Amtsgerichts in der
angefochtenen Entscheidung erforderlich, denn aus dem Umstand, dass die Heizkörper,
jedenfalls nach dem Vortrag der Klägerin bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert, aber
in einwandfreiem Zustand gewesen sein sollen und dass die Küche nach Angaben der
Klägerin ein Jahr vor Einzug der Beklagten renoviert worden sein soll, kann nicht
geschlossen werden, dass die Wohnung bei Übergabe unrenoviert war mit der Folge der
Unwirksamkeit der „Bedarfsklausel“. Wie weit eine nicht gerade zum Einzug des Mieters,
aber erst kurz zuvor frisch gerichtete Wohnung einer renovierten gleich zu achten ist,
muss im Einzelfall entschieden werden (OLG Stuttgart a.a.O.).
Dass sich die Wohnung bei Übergabe an die Beklagten nicht in dem von der Klägerin
behaupteten renovierten Zustand befand, ergibt sich bereits aus den Aussagen der von
ihr selbst gegenbeweislich benannten Zeugen .. L... und ... K... . Die beiden Zeugen
haben gemeinsam mit der Klägerin in Eigenarbeit versucht, die Wohnung in einen
renovierten Zustand zu versetzen. Dies ist ihnen nach der Überzeugung des Senates
nicht gelungen. Der Zeuge L... hat bekundet, Decken und Wände von Wohnzimmer und
Esszimmer seien nicht renoviert worden, weil sie erst zwei Jahre zuvor renoviert worden
seien. Die Wände im Praxiszimmer und Schlafzimmer seien zwar mit Farbe gestrichen
worden, nicht aber die Decken, da diese „picobello“ gewesen seien. In der Küche hätten
sie gar nichts gemacht. Diese habe schrecklich ausgesehen.
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Der Zeuge K... will auch ein Bisschen „rumgemalert“ haben. So hat er bekundet, er
habe im Wohnzimmer Decke und Wände gestrichen und auch in seinem ehemaligen
Kinderzimmer habe er „gemalert“. Welche Zimmer letztlich alle malermäßig
überarbeitet worden sind, konnte der Zeuge nicht mit Bestimmtheit sagen, da er nicht
während der gesamten Dauer der Renovierungsarbeiten, die sich nach seinen Angaben
über einen sehr langen Zeitraum hinzogen, und insbesondere auch nicht bei der
Übergabe der Wohnung anwesend gewesen sein will. Der Zeuge hat aber in
Übereinstimmung mit dem Zeugen L... bekundet, dass Teile „ohne Gebrauchsspuren“
nicht überarbeitet worden seien.
So seien auch die Heizkörper nicht komplett renoviert worden, weil sie während der
vergangenen Jahre immer wieder gestrichen worden seien. Der Zeuge K... selbst hat
nach seinen Angaben 20 Jahre in der Wohnung gewohnt. Die Klägerin und Mutter des
Zeugen K... soll nach seinen Angaben nach seinem Auszug noch weitere 3 bis 4 Jahre bis
zur Übergabe an die Beklagten in der Wohnung gewohnt haben. Der Zeuge K... hat
bekundet, dass das Parkett nicht abgeschliffen worden sei und dass es auch sein könne,
dass nicht jede Fußleiste überarbeitet worden sei. Darüber hinaus hat der Zeuge K...
bekundet, dass in der Küche der Boden nicht ausgetauscht worden sei und dass auch
der Teppichboden in drei Zimmern nicht neu gelegt worden sei. Die Zeugen L... und K...
haben ihre Aussagen ruhig und sachlich gemacht ohne sich jeweils in Widersprüche zu
verwickeln. Auffällig war zwar, dass der Zeuge K... das Wohnzimmer „gemalert“ haben
will, während der Zeuge L... behauptete, dieses Zimmer sei nicht renoviert worden.
Dieser Widerspruch lässt sich letztlich aber wohl damit erklären, dass sich die
„Renovierungsarbeiten“ über einen sehr langen Zeitraum hingezogen haben und zu
einem großen Teil auch in der von der Klägerin bewohnten Wohnung ausgeführt worden
waren. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass einer der beiden Zeugen bewusst die
Unwahrheit gesagt hat.
Die Aussagen der Zeugen L. und K. decken sich letztlich auch mit den Aussagen der von
den Beklagten benannten Zeugen Dipl. Ing. M., H., I. und B. Die von den Beklagten
benannten Zeugen ... und ... haben die Wohnung nur im noch von der Klägerin
bewohnten Zustand und dann ebenso wie die Zeugin K. erst wieder beim Einzug der
Beklagten gesehen und konnten daher gar keine Bekundung zu dem eigentlichen
Beweisthema machen.
Die Zeugen M. H., I. und B. haben die Wohnung in dem Zustand gesehen, in dem sie
sich vor Renovierung durch die Beklagten befand. Der Zeuge M. hat die Wohnung
zweimal vor dem Einzug der Beklagten gesehen. Er konnte sich zwar an Einzelheiten
betreffend den Zustand der Wände und Decken nicht erinnern, hatte aber eine sehr
genaue Erinnerung an den Allgemeinzustand der Wohnung, die er als unrenoviert und
gebraucht bezeichnete. Er erklärte, dass er die Wohnung in diesem Zustand nicht
bezogen hätte. Erinnern konnte er sich konkret an die absolut unrenovierte Küche und
den alten Teppichboden im Kinderzimmer sowie an die starken Gebrauchsspuren, die
das Parkett aufwies.
Die Zeugin H. bei der es sich um die Tochter der Beklagten handelt, hat bekundet, dass
die Wände, die sie gesehen habe, nicht frisch renoviert gewesen seien. Das Parkett sei in
sehr schlechtem Zustand gewesen und die Küche habe einen uralten
Plastiknoppenboden aufgewiesen.
Auch der Zeuge B., dessen Firma die Wohnung im Auftrag des Beklagten zu 2) renoviert
hat, hat die Wohnung als renovierungsbedürftig bezeichnet und bekundet, die Wände
hätten dunklere und hellere Farbtönungen aufgewiesen.
Der Zeuge I., der den Beklagten die Firma des Zeugen B. empfohlen hat, hat bekundet,
die Wohnung habe sich, als er sie besichtigt habe, in einem maroden Zustand befunden.
Er hat das Wort „marode“ dahingehend beschrieben, dass sich die Wohnung in einem
desolaten Zustand befunden habe und ein Bisschen „runter“ gewesen sei. Die Wohnung
habe Gebrauchsspuren aufgewiesen, die im Laufe einer Mietzeit entstehen.
Zwar konnte keiner der von den Beklagten benannten Zeugen im Detail den Zustand
der Wände und Decken in den einzelnen Zimmern beschreiben. Dieser Umstand spricht
aber nicht gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen, sondern lässt sich mit damit erklären,
dass die Besichtigungen der Wohnung über 7 Jahre zurückliegen und nicht unter dem
Gesichtspunkt erfolgten, sich später an Details erinnern zu müssen. Der Eindruck, den
die Wohnung auf alle Zeugen gemacht hat, war eindeutig unrenoviert. Dieser Eindruck
lässt sich mit den Aussagen der Zeugen Kl... und L... zur Deckung bringen, denn diese
beiden Zeugen haben selbst eingeräumt, dass sie nur das renoviert hätten, was sie
selbst für renovierungsbedürftig gehalten hatten. Ganz offensichtlich hatten die Zeugen
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selbst für renovierungsbedürftig gehalten hatten. Ganz offensichtlich hatten die Zeugen
K... und L... eine andere Vorstellung davon, was renovierungsbedürftig ist, als die
Zeugen M., H. B. und I. Diese unterschiedliche Sicht der Dinge lässt sich letztlich wohl
damit erklären, dass die Zeugen L... und K... selbst lange Jahre in der Wohnung gewohnt
haben und diese schon aus diesem Grunde mit anderen Augen betrachtet haben, als
ein Außenstehender. Zu der verschiedenen Sicht der Dinge wird sicherlich auch
beigetragen haben, dass ein großer Teil der durchgeführten Teilrenovierung in der noch
bewohnten Wohnung durchgeführt worden ist.
Letztlich ist der Senat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu der Überzeugung
gelangt, dass sich die Wohnung in einem zumindest überwiegend unrenovierten und
abgewohnten Zustand befand.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen
Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713, ZPO.
Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung
hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen
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1 ZPO.
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