Urteil des KG Berlin vom 14.06.2002

KG Berlin: offensichtliches versehen, verwahrung, kaufpreis, geschäft, zugehör, vertragsschluss, sicherstellung, verfügung, auszahlung, koordination

Gericht:

KG Berlin 1. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

1 W 472/01

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Norm:

§ 54a Abs 2 Nr 1 BeurkG

Notarkostenberechnung für eine Verwahrung: Berechtigtes

Sicherungsinteresse an der Verwahrung von Bargeld auf einem

Notaranderkonto

Leitsatz

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse i. S. v. § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG ist gegeben, wenn

nicht das Geschäft nach objektiven Kriterien ebenso gut durch andere Mittel als die

Verwahrung abgesichert werden kann (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 14. Juni 2002

- 1 W 321/02).

Tenor

Die weitere Beschwerde wird auf Kosten des Beteiligten nach einem Wert von 1.914,- DM

zurückgewiesen.

Gründe

A. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Kostenberechnung des Notars vom

18. Januar 1999 betreffend die Verwahrung von Geldern (Hebegebühren aus Werten von

430.000,- DM und 170.000,- DM in Höhe von insgesamt 1.914,00 DM).

I. Mit Vertrag vom 22. April 1998 verkauften Dr. R. R. und G. R. (nachfolgend: Verkäufer)

eine Eigentumswohnung zum Preis von 600.000,- DM an den Beteiligten Dr. B. . Nach §

3 des Kaufvertrages sollte der Beteiligte den Kaufpreis in zwei Raten (430.000,- DM bis

zum 30. September 1998, 170.000,- DM bis zum 31. Dezember 1998) beim Notar

hinterlegen; dieser sollte den Kaufpreis nach Maßgabe der Regelung in § 3 Absatz 4 des

Vertrages an die Verkäufer weiterleiten. Übergabe sollte am 1. Oktober 1998 sein. § 7

Abs. 1 des Vertragstextes lautet: „Die Kosten dieses Vertrages, seiner Durchführung,

die Hebegebühr, die Grunderwerbssteuer trägt Erwerber, sofern nicht Verkäufer Kosten

nach diesem Vertrag zu tragen hat“.

Der Notar richtete bei der B. B. AG ein Anderkonto mit der Bezeichnung B. /R. ein, auf

das die Kaufpreisraten in Höhe von 430.000,- DM (finanziert über die M. V. eG, gesichert

durch eine Grundschuld) und 170.000,- DM eingezahlt und der Restbetrag nach

Maßgabe des Kaufvertrages, insbesondere nach Ablösung einer Grundschuld in Höhe

von 320.000,- DM zugunsten der B. Ve., an die Verkäufer weitergeleitet wurde.

Mit der streitgegenständlichen Rechnung macht der Notar Hebegebühren in Höhe von

1.914,00 DM für die Abwicklung der Zahlungen über das Notar-Anderkonto geltend. Der

Beteiligte erhebt hiergegen Einwendungen.

II. Das Landgericht hat auf Antrag des Notars dessen Kostenrechnung bestätigt: Ihm sei

weder eine unrichtige Sachbehandlung i.S.d. § 16 Abs. 1 Satz 1 KostO noch eine

haftungsbegründende Amtspflichtsverletzung vorzuwerfen, aus der ein Wegfall der Pflicht

zur Zahlung der Hebegebühren abzuleiten sei. Wegen der Einzelheiten wird auf den

angefochtenen Beschluss verwiesen.

III. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde des Beteiligten. Er rügt unter Bezug auf

die erstinstanzlichen Schriftsätze des Beteiligten vom 3. Juni 1999 und vom 23.

September 1999, das Landgericht habe den Umfang der Belehrungspflicht des Notars

im Zusammenhang mit der Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto

verkannt. In weiten Teilen der Bundesrepublik werde in vergleichbaren Fällen die

Abwicklung über ein Notar-Anderkonto als sachwidrig angesehen, sofern nicht die

Beteiligten ausdrücklich eine solche Vertragsgestaltung wünschten. Zudem hätten die

Vertragsbeteiligten den Notar ausdrücklich davon in Kenntnis gesetzt, dass sie die

aufwandsloseste und kostengünstigste Abwicklung wünschten, weil sie befreundet seien

und sich gegenseitig in finanziellen Dingen uneingeschränkt vertrauten. Bei

pflichtgemäßer Information durch den Notar hätten die Vertragspartner von der

Abwicklung über das Notar-Anderkonto abgesehen mit der Folge, dass die mit der

Kostenrechnung vom 18. Januar 1999 verlangten Gebühren nicht entstanden wären.

Der Notar entgegnet, die von ihm gewählte Vertragsgestaltung entspreche dem

sichersten und in Berlin üblichen Weg. Angesichts der abzulösenden Grundpfandrechte

sei die Einrichtung des Anderkontos sinnvoll gewesen. Die Behauptung des Beteiligten,

sie hätten ihn über ihren Wunsch nach aufwandsloser und kostengünstiger Abwicklung

informiert, sei zudem falsch. Der Beteiligte selbst habe im Schriftsatz vom 23.

September 1999 eingeräumt, sich nicht mehr an den Wortlaut seiner Erklärung erinnern

zu können.

B. Die weitere Beschwerde des Beteiligten ist erfolglos.

I. Zwar ist sie zulässig. Insbesondere ist sie – wie nach § 156 Abs. 2 Satz 2 KostO

erforderlich – vom Landgericht zugelassen worden, und die Notfrist von einem Monat

nach § 156 Abs. 2 KostO ist gewahrt (Zustellung des Beschlusses am 9. August 2001,

Eingang der Beschwerde bei Gericht am 16. August 2001).

II. Die Beschwerde ist jedoch unbegründet. Es ist nicht zu beanstanden, dass der Notar

angesichts der Umstände des Wohnungskaufvertrages vom 22. August 1998 die

Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto vorgeschlagen hat. Anlass,

die Vertragsparteien auf die Möglichkeit einer kostengünstigeren Abwicklung

hinzuweisen, hatte der Notar nicht. Folglich ist die Zahlungspflicht des Beteiligten weder

unter dem Gesichtspunkt einer Amtshaftung des Notars (§ 19 BNotO) noch wegen

unrichtiger Sachbehandlung (§ 16 Abs. 1 KostO) entfallen. Dies hat das Landgericht im

Ergebnis zutreffend ausgeführt.

1) Der Beteiligte kann den vom Notar verlangten Hebegebühren keine gegenläufigen

Amtshaftungsansprüche nach § 19 BNotO in gleicher Höhe entgegenhalten.

a) Ein Notar hat bei der Ausführung der ihm übertragenen Geschäfte den Grundsatz des

sichersten Weges zu beachten, muss also grundsätzlich die Maßnahmen vorschlagen

und ergreifen, die zum materiellen Rechtserfolg führen (Schippel, Bundesnotarordnung,

7. Aufl. 2000, § 17 Rn. 12 ff.). Zugleich hat der Notar, dem bei einer Amtstätigkeit oder

auf dem Gebiet vorsorgender Rechtspflege die Gestaltung des Rechtsgeschäfts

überlassen worden ist, darauf Bedacht zu nehmen, möglichst den billigsten Weg zu

wählen und die Entstehung unnützer Kosten zu vermeiden. Stehen verschiedene

Gestaltungsmöglichkeiten zur Wahl, muss der Notar grundsätzlich auf den billigeren Weg

hinweisen, wenn dieser eine für die Erreichung des gewollten Erfolges angemessene und

zumindest in gleicher Weise sichere und zweckmäßige rechtliche Form darstellt (Senat,

JurBüro 1988, 630 m.w.N.; vgl. auch Schippel/Vetter, a.a.O., § 17 Rn. 7 m.w.N.).

Vor dem Hintergrund dieses Spannungsfeldes zwischen Sicherheit und

kostengünstigstem Weg konkretisiert § 54a BeurkG (in der Fassung vom 31. August

1998, in Kraft seit dem 8. September 1998) die Amtspflichten des Notars im

Zusammenhang mit der finanziellen Abwicklung von Verträgen so, dass ein Notar Geld

zur Verwahrung nur entgegennehmen darf, wenn hierfür ein berechtigtes

Sicherungsinteresse der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen besteht.

Ob ein berechtigtes Sicherheitsinteresse vorliegt, bestimmt sich nach objektiven

Kriterien und steht nicht zur Disposition der Vertragsparteien (Regierungsbegründung

zum Gesetzentwurf, BT-Drucks. 13/4184 vom 21. März 1996, S. 37 und 38,

Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, 2004, Rn. 1582 ff., 1584;

Schlüter/Knippenkötter, Die Haftung des Notars, 2004, Rn. 405, jeweils m.w.N.). Ein

berechtigtes Sicherungsinteresse i.S.d. § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG ist gegeben, wenn

nicht das Geschäft nach objektiven Kriterien ebenso gut durch andere Mittel als die

Verwahrung abgesichert werden kann (Senat, Beschluss vom 15. August 2003 - 1 W

321/02).

Bereits vor Inkrafttreten des § 54a BeurkG war der Notar nach § 11 Abs. 1 Satz 2 DONot

a.F. zu der Prüfung verpflichtet, „ob der Inhalt des Treuhandauftrages sowohl den

Bedürfnissen einer korrekten Geschäftsabwicklung als auch dem Sicherungsinteresse

der am Verwahrungsgeschäft beteiligten Personen genügt“.

Die Bundesnotarkammer, auf deren Vorschlag die Neuregelung des § 54a BeurkG im

Jahre 1998 zurückgeht, hat hierzu mit Rundschreiben Nr. 1/1996 vom 11. Januar 1996

Fallkonstellationen vorgeschlagen, in denen typischerweise ein berechtigtes

Sicherungsinteresse vorliegen soll, das die Einrichtung eines Notaranderkontos

rechtfertigen kann; mit Rundschreiben Nr. 31/2000 vom 4. September 2000 hat die

Bundesnotarkammer diese Vorschläge erneut bekräftigt. Danach soll ein berechtigtes

Sicherungsinteresse i.S.d. § 54a BeurkG u.a. in Betracht kommen, wenn besonderer

Koordinationsbedarf bei rangrichtiger Eintragung von Finanzierungsgrundpfandrechten

und Ablösung bestehender Grundpfandrechte Dritter besteht, insbesondere bei

Beteiligung mehrerer kaufpreisfinanzierender Banken (Rundschreiben Nr. 1/1996, III. 1.

a)).

Die vorstehenden Grundsätze hatte der Notar bei der ab September 1998

vorgesehenen Durchführung des Verwahrungsgeschäfts und folglich auch bei der den

Verwahrungsantrag enthaltenden Beurkundung vom 22. April 1998 zu beachten.

Verstößt ein Notar schuldhaft gegen Amtspflichten, die ihn gegenüber seinem

Auftraggeber treffen, hat er ihm gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO den daraus

entstehenden Schaden zu ersetzen. Im Verfahren nach § 156 KostO kann der

Auftraggeber seiner Pflicht zur Zahlung der Notarvergütung einen derartigen dasselbe

Geschäft betreffenden Schadensersatzanspruch entgegenhalten (Hartmann,

Kostengesetze, 32. Aufl. 2003, § 156 KostO Rn. 6 – Stichwort Aufrechnung m.w.N.).

b) Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist nicht zu beanstanden, dass der Notar im

Vertragsentwurf eine Zahlung über ein Notaranderkonto vorgesehen und die

Vertragspartner nicht auf die theoretische Möglichkeit hingewiesen hat, das

Grundstücksgeschäft auch ohne die Zahlungsabwicklung über das Notaranderkonto

durchzuführen.

(1) Auf Grundlage der Informationen, die dem Notar bei Formulierung des Vertrages

vom 22. April 1998 und während seiner nachfolgenden Durchführung vorlagen, war die

Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto durch ein berechtigtes

Sicherungsinteresse i.S.d. § 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG gerechtfertigt.

Es handelte sich entgegen der Auffassung des Beteiligten nicht lediglich um ein

Austauschgeschäft „Wohnungseigentum gegen Geld“ ohne jede Besonderheit. Vielmehr

ging es um einen überwiegend bankfinanzierten Kauf mit Sicherung des

Finanzierungsdarlehens durch erstrangige Grundschuld; zugleich war eine erstrangige

Grundschuld zugunsten einer anderen Bank vorhanden, die aus dem Kaufpreis

abzulösen war. Die Verkäufer benötigten die Valuta ihrerseits zur Finanzierung eines am

31. März 1998 vor dem Notar Dr. T. zur UR-Nr. T. … abgeschlossenen Kaufvertrages

über das Objekt F. 13 in B.

Bei dieser Konstellation waren die Sicherungsinteressen nicht nur der unmittelbaren

Vertragsparteien zu bedenken, sondern auch diejenigen der beteiligten Banken, von

deren Einverständnis mit der vorgesehenen Vertragsabwicklung der Eintritt des

erstrebten rechtlichen Erfolges abhing. Insofern geht der Hinweis des Beteiligten fehl, die

Vertragsparteien hätten zu Beginn der Vertragsprozedur gegenüber dem Notar zum

Ausdruck gebracht, sie vertrauten einander und wünschten die Vertragsgestaltung mit

den wenigsten eingebauten „Sicherungen“ und Komplikationen. Die Frage der

gebotenen Sicherungen war nicht allein von den Vertragspartnern zu beantworten: Von

der M. V. als kaufpreisfinanzierender Bank hing es ab, unter welchen Bedingungen sie

zur Auszahlung des Kaufpreises bereit war; die Konditionen, nach denen die bestehende

Grundschuld abzulösen war, hingen wiederum von den Absprachen mit deren Inhaberin,

der H. V. in München, ab, die zugleich finanzierende Bank des von Verkäuferseite

erworbenen Objekts war. Bei der Verfolgung des sichersten Weges waren diese

Umstände zu berücksichtigen, weil ohne die Berücksichtigung dieser Umstände der

Vertrag offensichtlich nicht durchführbar war. Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, dass die

M. V. bereit gewesen wäre, das Kaufpreisdarlehen schon vor Sicherstellung der

Grundschuldeintragung direkt an die Verkäufer oder deren Bank zu zahlen, bestanden

bei Vertragsschluss und bis zum Abschluss der Vertragsabwicklung nicht. Vielmehr hat

die M. V. noch mit Schreiben vom 6. Oktober 1998 an den Notar zunächst als

Voraussetzung für die Verfügung des Notars über die geleistete Treuhandzahlung in

Höhe von 430.000,- DM gefordert, die Grundschuld zu ihren Gunsten müsse eingetragen

sein; erst mit Schreiben vom 8. Oktober 1998 hat sie sich mit der Sicherstellung der

Grundschuldeintragung begnügt. Ebenso wenig war eine Bereitschaft der H. V.

erkennbar, vorab einer Löschung ihrer erstrangigen Grundschuld zuzustimmen, um den

Weg für die Sicherung des Finanzierungsdarlehens frei zu machen.

Damit entsprach es dem Gebot des „sichersten Weges“, zur Koordination von Löschung

und Eintragung von Grundschulden ein Notar-Anderkonto einzurichten. Die Auffassung

des Beteiligten im Schriftsatz vom 23. September 1999, S. 2, die Abwicklung über das

Notaranderkonto sei „rechtlich wie wirtschaftlich unsinnig“ gewesen, trifft nicht zu.

Auf die nachträglich erhobene Behauptung des Beteiligten, die Mainzer Volksbank wäre

„ohne weiteres“ bereit gewesen, den Darlehensbetrag direkt an die Verkäufer oder

deren Bank zu zahlen, kommt es für die Beurteilung des Pflichtverstoßes nicht an. Selbst

wenn dies zutreffen sollte, ist das jedenfalls für den Notar im Verlauf der

Vertragsformulierung und Vertragsabwicklung nicht erkennbar geworden, so dass ihm

nicht vorzuwerfen ist, dies nicht berücksichtigt zu haben. Der Beteiligte übersieht zudem,

dass auch die Verkäufer und deren Bank ein vom Notar zu beachtendes

Sicherungsinteresse hatten, da die Kaufpreiszahlung eine auf dem Objekt F. 13 zu

bestellende Grundschuld valutieren sollte.

(2) Dem Notar ist auch nicht der Vorwurf zu machen, den Beteiligten nicht auf die

Möglichkeit einer billigeren Vertragsabwicklung ohne Notaranderkonto hingewiesen zu

haben.

Die Möglichkeit, Grundstücksverträge auch ohne Notaranderkontenvereinbarungen zu

schließen, war dem Beteiligten nach eigener Darstellung bekannt, so dass eine

Belehrungsbedürftigkeit nicht ersichtlich ist. In seinem Schriftsatz vom 3. Juni 1999, dort

S. 7, führt er aus: „Ich habe schon mehrfach mit der M. V. Grundstücksfinanzierungen

durchgeführt, und die Verträge, die vor Dr. B. in M. geschlossen wurden, enthielten

selbstverständlich solche Notaranderkontenvereinbarungen nicht“. Bei dieser

Vorgeschichte ist der Vorwurf des Beteiligten nicht nachvollziehbar, der Notar habe ihn

insoweit schadensursächlich unzureichend belehrt, denn er hat den

streitgegenständlichen Vertrag mit der Klausel über das Notaranderkonto trotz seiner

Vorerfahrungen mit Grundstückskaufverträgen ohne eine solche Klausel geschlossen.

Dass bei der Abwicklung über ein Notaranderkonto Hebegebühren entstehen würden,

war aus der Kostenregelung in § 7 des Vertrages ersichtlich. Eines ausdrücklichen

Hinweises des Notars bedurfte es daher nicht.

Der Notar war auch nicht – ohne Bezug zum konkreten Vertragsschluss – gehalten, den

Vertragspartnern die regional unterschiedliche Handhabung der Anderkonten

darzustellen (vgl. Zugehör/Ganter/Hertel, a.a.O., Rn. 1587).

Zwar kommt je nach Fallgestaltung eine Direktzahlung beim Grundstückserwerb

durchaus in Betracht (vgl. die Darstellung im Schreiben der BNotK vom 11. Januar 1996,

II. Nr. 1). Dies setzt jedoch die Bereitschaft nicht nur der Vertragsparteien, sondern auch

sämtlicher beteiligter Banken voraus, so zu verfahren. Dafür bestanden für den Notar

keine Anhaltspunkte; auch der Beteiligte hat dies nicht behauptet.

2) Der Anspruch des Notars auf Zahlung der Hebegebühren ist nicht nach §§ 141, 16

Abs. 1 KostO wegen unrichtiger Sachbehandlung entfallen.

a) Eine unrichtige Sachbehandlung im Sinne von § 16 Abs. 1 KostO liegt nach ganz

überwiegender und vom Senat geteilter Ansicht vor, wenn dem Notar ein offen zutage

tretender Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Normen oder ein offensichtliches

Versehen unterlaufen ist; die darin liegende Beschränkung der Beurteilung auf

eindeutige Sachverhalte soll das Kostenerhebungsverfahren von rechtlich oder

tatsächlich zweifelhaften Fragen freihalten. Als Folge der unrichtigen Sachbehandlung

werden diejenigen Kosten nicht erhoben, die bei richtiger Sachbehandlung nicht

entstanden wären; dagegen sind Kosten, die auch bei richtiger Sachbehandlung

entstanden wären, auch hier zu erheben (vgl. Senat, KGR 2002, 145 m.w.N.).

b) Diese Voraussetzungen einer unrichtigen Sachbehandlung hat das Landgericht

zutreffend verneint. Ergänzend wird auf die vorstehenden Ausführungen zu II. 1)

verwiesen: Dem Notar ist kein Pflichtverstoß vorzuwerfen, erst recht kein offensichtlicher

Fehler.

C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 13a Abs. 1 Satz 2 FGG.

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