Urteil des KG Berlin vom 28.11.2002
KG Berlin: abnahme, vormerkung, grundbuch, werterhöhung, sammlung, link, quelle, vertragserfüllung, form, verfügung
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Gericht:
KG Berlin 7. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
7 W 60/07
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Norm:
§ 648 Abs 1 BGB
Bauträgervertrag: Sicherung der Werklohnansprüche des
Bauträgers gegen den Erwerber durch eine
Bauhandwerkersicherungshypothek
Leitsatz
Beschluss mit voller Zurückweisung
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin vom 4. Oktober 2007 gegen den Beschluss
der Zivilkammer 30 des Landgerichts Berlin – 30 O 334/07 – wird auf ihre Kosten
zurückgewiesen.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 50.000,00 € festgesetzt.
Gründe
A.
Am 28. November 2002 schlossen die Parteien einen Bauträgervertrag. Auf die Anl. Ast
1 zur Antragsschrift wird Bezug genommen. anlässlich der Abnahme am 9. Juni 2005
vereinbarten die Parteien u.a. einen Einbehalt von rd. 3,3 Mio. €. Zur Auszahlung
gelangten rd. 58 Mio. €. Die Antragstellerin begann nach der Abnahme mit großem
Nachdruck, die ihr obliegenden Restleistungen zu erbringen und die vorhandenen
Mängel zu beseitigen. Am 9. Januar 2006 wurde die Antragsgegnerin als Eigentümerin im
Grundbuch eingetragen. Im September 2006 und August 2007 leistete die
Antragsgegnerin weitere Zahlungen in Höhe von insgesamt 967.608,08 €. Die
Antragstellerin berühmt sich danach noch einer offenen Forderung von ca. 2 Mio. €.
Wegen eines Teilbetrages von 200.000,00 € begehrt sie im Wege der einstweiligen
Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung der Eintragung einer
Bauhandwerkersicherungshypothek auf dem an die Antragsgegner übereigneten
Grundstück. Das Landgericht hat den Antrag durch Beschluss vom 17. September 2007,
auf dessen Inhalt verwiesen wird, zurückgewiesen. Gegen den der Antragstellerin am 19.
September 2007 zugestellten Beschluss hat sie am 4. Oktober sofortige Beschwerde
eingelegt, mit der sie ihren erstinstanzlichen Antrag weiterverfolgt. Das Landgericht hat
der sofortigen Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung
vorgelegt.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Antragsschrift der Antragstellerin nebst den
damit vorgelegten Anlagen und die Beschwerdeschrift Bezug genommen.
B.
Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist nicht
begründet. Sie hat keinen Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des
Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß §§ 648 Abs.
1, 883 Abs. 1 BGB dargetan und glaubhaft gemacht.
Die Frage, ob der Bauträger seine Werklohnansprüche gegenüber dem Erwerber durch
eine Bauhandwerkersicherungshypothek absichern kann, ist in der Literatur umstritten.
Darauf hat bereits die Antragstellerin in ihrer Antragsschrift zutreffend hingewiesen. Auf
die dortigen Zitate wird Bezug genommen.
Abschließend entschieden werden muss die strittige Frage im vorliegenden Fall nicht.
Der Senat teilt zwar die vom Landgericht vertretene Auffassung, für den Bauträger gäbe
es diese Sicherungsmöglichkeit nicht, in dieser Allgemeinheit nicht. Es kommt vielmehr
maßgeblich darauf an, welche Vereinbarungen die Parteien im Bauträgervertrag
getroffen haben und ob danach die Möglichkeit der Eintragung dieser
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getroffen haben und ob danach die Möglichkeit der Eintragung dieser
Sicherungshypothek ausgeschlossen ist.
Bis zur Übertragung des Eigentums durch den Bauträger ist die Eintragung der
Hypothek schon vom Wortlaut des § 648 Abs. 1 BGB nicht möglich, weil es sich nicht um
das Baugrundstück des Bestellers handelt. Sicherungsfähig sind daher allenfalls die
Bauleistungen, die nach der Eigentumsübertragung vom Bauträger noch erbracht
werden.
Nichts anderes kann im vorliegenden Fall gelten. Die Parteien haben in § 5.3 des
Bauträgervertrages die Eigentumsverschaffung nicht an die vollständige und
mangelfreie Herstellung des Werkes, sondern an die Zahlung des Kaufpreises nach
Abzug vertraglicher Einbehalt geknüpft. Deshalb ist nach der Abnahme vom 9. Juni 2005
und der Zahlung des Kaufpreises von rd. 58 Mio. € die Eigentumsumschreibung
veranlasst und am 9. Januar 2006 im Grundbuch vollzogen worden. Bis zu diesem
Zeitpunkt stand der Antragstellerin jedoch aufgrund der Vereinbarung in § 14.1 lit. b) des
Bauträgervertrages kein Anspruch auf Sicherung an dem Baugrundstück zu, weil sie sich
zur lastenfreien Übereignung verpflichtet hatte (vgl. Staudinger/Peters, BGB –
Neubearbeitung 2003, § 648 Rn. 17).
Wenn die Antragstellerin mithin nach ihrem eigenen Vortrag unmittelbar nach der
Abnahme weitere Baumaßnahmen durchgeführt hat, die der Vertragserfüllung und der
Mängelbeseitigung dienten, schließen diese Maßnahmen jedenfalls bis zur
Eigentumsumschreibung am 9. Januar 2006 die Eintragung einer
Bauhandwerkersicherungshypothek selbst dann aus, wenn dadurch das Baugrundstück
eine weitere Werterhöhung erfahren haben sollte. Als sicherbar kommen allenfalls die
Baumaßnahmen in Betracht, die nach der Eigentumsumschreibung durchgeführt worden
sind und zu einer Werterhöhung des ab diesem Zeitpunkt im Eigentum der
Antragsgegnerin stehenden Grundstücks geführt haben könnten. Aus dem Vortrag der
Antragstellerin lässt sich nicht entnehmen, ob sie die Sicherung gerade für solche
werterhöhenden Baumaßnahmen begehrt. Vielmehr deutet ihr Vorbringen darauf hin,
dass wesentliche Arbeiten, für die sie die Eintragung der Vormerkung begehrt, bereits
unmittelbar nach der Abnahme und damit vor der Eigentumsumschreibung geleistet
worden sind. Dafür kann sie jedoch keine Bauhandwerkersicherung im Sinne des § 648
Abs. 1 BGB beanspruchen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
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