Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017
KG Berlin: verwalter, einheit, verwaltung, ermächtigung, androhung, heizungsanlage, beschwerdeschrift, betriebskosten, rechtsirrtum, einfamilienhaus
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Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 113/04
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 14 Nr 1 WEG, § 21 Abs 3 WEG,
§ 273 BGB
Versorgungssperre; Abwendung durch Teilzahlungen
Leitsatz
Die mehrheitlich beschlossene Androhunh einer Versorgungssperre bei einem Rückstand in
Höhe von mehr als sechsmonatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht
ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch Teilzahlungen in Höhe der auf die
Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann das Zurückbehaltungsrecht der
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abgewendet werden
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz zu
tragen. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten in dritter Instanz wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 1.000,-- EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beteiligten zu I. und II. sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft
der im Rubrum genannten Wohnanlage. Der Beteiligte zu III. ist seit dem 1. Januar 2003
der Verwalter der Wohnanlage. Die Wohnanlage besteht aus einem Doppelhaus mit den
Einheiten Nr. 1 und 2, welche den Beteiligten zu II. gehören, und einem Einfamilienhaus
mit der Einheit Nr. 3, welche den Antragstellern gehört. Die Antragsteller haben nach
Einleitung des vorliegenden Verfahrens ihr Wohnungseigentum verkauft. Der Lasten- und
Nutzenwechsel fand zum 1. Juni 2004 statt. Eine Umschreibung des Grundbuchs erfolgte
bis zum Erlass der Entscheidung des Landgerichts nicht.
In den Kellerräumen des Doppelhauses, die nicht zum Sondereigentum der Einheiten Nr.
1 und 2 gehören, finden sich in zwei Gemeinschaftsräumen Versorgungseinrichtungen,
nämlich der Wasseranschluss mit dem Wasserabsperrhahn für Frischwasserleitungen
und die an den Gemeinschaftsstromzähler angeschlossene Zentralheizungsanlage. In
dem anderen Raum befinden sich die Elektro-Hausanschlüsse und die einzelnen
Stromzähler. Wegen Veränderungen des Grundwasserspiegels drang Wasser in die
Kellerräume des Doppelhauses ein. In den Jahren 1995/96 baute der Beteiligte zu II.2. in
den Keller des Doppelhauses eine Pumpe mit Pumpensumpf ein, die aus den
Kellerräumen aufsteigendes Grundwasser abpumpt und über Gemeinschaftsstrom
gespeist wird, wofür ein gesonderter Zähler besteht. Die Antragsteller bauten in der
Folgezeit in die Einheit Nr. 3 eine eigene Heizungsanlage und einen Pumpensumpf mit
Pumpe ein.
In der Eigentümerversammlung am 12. Februar 2001 wurden zu TOP 1) die Gesamt- und
Einzelwirtschaftspläne 2003 genehmigt, jedoch entgegen dem Vorschlag des Verwalters
nur mit der Maßgabe, dass eine bestimmte Position „Schließentgelt“ nur von den
Antragstellern zu tragen sei; dies beruhte darauf, dass die Berliner
Stadtreinigungsbetriebe ein gesondertes Entgelt forderten, da das Eingangsgartentor
auch tagsüber verschlossen ist.
Der Eigentümerbeschluss vom 12. Februar 2003 zu TOP 2) wurde vom Landgericht für
ungültig erklärt und ist nicht mehr Gegenstand des Verfahrens in dritter Instanz.
In der Eigentümerversammlung vom 12. Februar 2003 wurde ferner zu TOP 3)
beschlossen:
„Beschluss über Verfahrensweise bei Wohngeldrückständen
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Unabhängig von sonstigen rechtlichen Maßnahmen soll der Verwalter unter
Bezugnahme auf den Beschluss des Kammergerichts vom 21.05.2001 Az.: 24 W 94/01 -
ermächtigt werden, bei Wohngeldrückständen eines Eigentümers die 1.500,- EUR
übersteigen, die betreffende Einheit durch geeignete technische Maßnahmen von
Versorgungsleitungen der Wohnungseigentumsanlage zu trennen.“
Die Wasserversorgungsleitungen für die Einheit Nr. 3 der Antragsteller wurden am 21.
Oktober 2003 vom Verwalter gesperrt. Am 24. November 2003 betrugen die
Wohngeldrückstände der Antragsteller 5.803,30 EUR. Die Antragsteller hatten im
Frühjahr 2003 aus den Jahresabrechnungen 1999 bis 2001 nur die jeweils auf die
Wasserkosten entfallenden Beträge an den Verwalter entrichtet, ferner auf dessen Bitte
am 30. Mai 2003 ein Drittel auf eine offene Rechnung der Wasserwerke in Höhe von
1.730,63 EUR, mithin in Höhe von 583,33 EUR an den Verwalter.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 25. Juli 2003 den Eigentümerbeschluss zu TOP
1) lediglich insoweit für ungültig erklärt, als die Position „Schließentgelt“ nur von den
Antragstellern zu tragen sei. Den Anfechtungsantrag zu TOP 3) hat es mit der Maßgabe
zurückgewiesen, dass von der beschlossenen Versorgungssperre frühestens ein Monat
nach schriftlicher Ankündigung gegenüber dem Eigentümer der betroffenen Einheit
Gebrauch gemacht werden darf. Mit ihrer Beschwerdeschrift vom 28. August 2003 haben
die Antragsteller zu ihrem Anfechtungsantrag bezüglich des Wirtschaftsplans 2003
zusätzlich darauf hingewiesen, dass die Stromkosten für die von ihnen in ihre Einheit
eingebaute Heizungsanlage sowie den Pumpensumpf bei den Gemeinschaftskosten
hätten berücksichtigt werden müssen. Zu dem Eigentümerbeschluss zu TOP 3) haben
sie ausgeführt, dass die Entziehung von Strom und Wasser bei einem
Wohngeldrückstand von 1.500,-- EUR unverhältnismäßig sei. Das Landgericht hat mit
Beschluss vom 13. August 2004 den Eigentümerbeschluss zu TOP 2) für ungültig erklärt,
im Übrigen jedoch die Erstbeschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Gegen die
Zurückweisung ihrer Erstbeschwerde wendet sich die weitere Beschwerde der
Antragsteller.
II. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG
zulässig. Insbesondere ist die gemäß § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Mindestbeschwer
von mehr als 750,-- EUR erreicht. Die beanstandete Beteiligung der Antragsteller an den
Kosten des Hausstroms ist mit ca. 250,-- EUR zu veranschlagen, der Wert der
Androhung der Versorgungssperre ist mit 750,-- EUR zu veranschlagen. Einen
Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden
kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss des Landgerichts nicht auf.
1. Zutreffend nimmt das Landgericht an, dass sich die Anfechtung des
Wirtschaftsplanbeschlusses lediglich auf das Schließentgelt bezog, weil dieses nicht auf
alle Wohnungseigentümer, sondern lediglich auf die Antragsteller verteilt werden sollte.
Auch wenn mit der Antragsschrift vom 11. März 2003 zunächst eine Vollanfechtung des
Wirtschaftsplanbeschlusses angekündigt war, haben die Antragsteller unmittelbar nach
Erhalt des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. Februar 2003
zumindest nach ihrer Antragsbegründung ihre Einwendungen auf das ihnen allein
auferlegte Schließentgelt beschränkt und im Übrigen keine weiteren Beanstandungen
hinsichtlich des Wirtschaftsplanes erhoben. Demgemäß hat das Amtsgericht auch den
Geschäftswert auf 61,36 EUR bezüglich des Anfechtungsantrages zu TOP 1) begrenzt.
Erst mit der Beschwerdeschrift vom 28. August 2003 haben die Antragsteller zusätzlich
bemängeln wollen, dass die in dem Doppelhaus entstehenden Stromkosten über das
Gemeinschaftskonto der Wohnungseigentümer abgerechnet werden, nicht jedoch die
Stromkosten für die in dem Einfamilienhaus der Antragsteller für die von ihnen
eingebaute Heizungsanlage und den Pumpensumpf. Zutreffend ist das Landgericht
davon ausgegangen, dass es sich insoweit um eine unzulässige Antragserweiterung
handelt, die nach Ablauf der Antragsfrist des § 23 Abs. 4 WEG erfolgt ist. Vorsorglich sei
jedoch bemerkt, dass die Kostenverteilung in einem Wirtschaftsplan ohnehin nicht
vorgreiflich für die darauf folgende endgültige Jahresabrechnung, hier für das
Wirtschaftsjahr 2003, ist. Allerdings ist auch auf die rechtlichen Bedenken hinzuweisen,
dass eigenmächtige bauliche Veränderungen nicht ohne weiteres zu einer Änderung des
gesetzlichen oder in der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilungsschlüssel führen.
Nach der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791; Senat ZMR
2003, 873 = WuM 2003, 586) ist der allgemeine Kostenverteilungsschlüssel so lange
anzuwenden, bis er bestandskräftig geändert worden ist. Die Wohnungseigentümer und
insbesondere der Verwalter müssen vor Durchführung der Jahresabrechnung wissen,
nach welchem Schlüssel die Kosten zu verteilen sind (vgl. auch Senat NZM 2005, 425 zu
der Beschlusskompetenz für die Umlegung von Kabelgebühren).
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2. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht den Eigentümerbeschluss zu TOP 3) nicht für
ungültig erklärt. Denn dieser Beschluss widerspricht nicht den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG. Nach den
verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist der Eigentümerbeschluss in
formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Eigentümerversammlung wurde von dem
zuständigen Verwalter einberufen. Es ist unbeachtlich, dass der Eigentümerbeschluss
vom 4. Dezember 2002 über die Verwalterbestellung angefochten worden ist. Denn ein
Beschluss ist gemäß § 23 Abs. 4 S. 1 WEG so lange gültig, bis er durch rechtskräftigen
Gerichtsbeschluss für ungültig erklärt worden ist. Im Übrigen würde eine nachträgliche
Ungültigerklärung entsprechend § 32 FGG die von dem Verwalter vorgenommenen
Verwaltungshandlungen nicht ungültig machen.
Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht angenommen, dass die dem Verwalter erteilte
Ermächtigung, bei Wohngeldrückständen eines Eigentümers, die 1.500,-- EUR
übersteigen, die betreffende Einheit durch geeignete technische Maßnahmen von
Versorgungsleitungen der Wohnungseigentumsanlage zu trennen, Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung nicht widerspricht. Nach der vom Landgericht auch
zitierten Rechtsprechung des Senats (NJW-RR 2001, 1307 = NZM 2001, 761 = ZMR
2001, 1007) wie auch anderer Oberlandesgerichte (OLG Celle NJW-RR 1991, 1118;
BayObLG MDR 1992, 967; OLG Hamm NJW-RR 1994, 145) kann die
Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit gegenüber einem säumigen
Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre derart beschließen (und damit auch einen
Verwalter zu entsprechenden Maßnahmen ermächtigen), dass die in der Wohnung des
säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von der zentralen
Versorgungsleitung abgetrennt werden. Keinem Wohnungseigentümer ist es zumutbar,
auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden
Kostenanteil zu übernehmen. Nach § 273 Abs. 1 BGB ist die Gemeinschaft berechtigt,
gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner in Bezug auf die Lieferung von
Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, wenn der säumige
Wohngeldschuldner den auf ihn entfallenden Anteil an den Bewirtschaftungskosten
seinerseits nicht an die Gemeinschaft leistet. Dabei ist allerdings Voraussetzung für die
Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, dass der Wohnungseigentümer sich mit der
Zahlung der auf ihn entfallenden Anteile in erheblichem Umfang in Verzug befindet.
Angesichts des monatlichen Wohngelds in Höhe von 232,00 EUR, wie es sich aus dem
Wirtschaftsplan 2003 für die Antragsteller ergibt, ist der Betrag von 1.500,00 EUR, bei
dem die Versorgungsleitungen getrennt werden dürfen, nicht zu beanstanden. Für die
künftige Ermächtigung des Verwalters ist es auch unerheblich, dass die Antragsteller
selbst für die vorangegangenen Wirtschaftsjahre 1999 bis 2001 die auf sie entfallenden
Kosten für die Wasserversorgung zahlten und auf Bitten des Verwalters zusätzlich ein
Drittel der Kosten der konkreten Wasserrechnung im Jahre 2003 überwiesen haben.
Rechtlich einwandfrei weist das Landgericht darauf hin, dass für die
Verwalterermächtigung die gesamten Wohngeldrückstände maßgebend sind, die hier
Ende November auf der Antragstellerseite 5.803,30 EUR betrugen.
Ebenso wie die Wohnungseigentümer den Verwalter generell durch Eigentümerbeschluss
ermächtigen können, Wohngeldrückstände gerichtlich geltend zu machen (vgl. § 27 Abs.
2 Nr. 5 WEG), kann dem Verwalter für die Zukunft die Ermächtigung erteilt werden, bei
Erreichen eines bestimmten Wohngeldrückstandes Maßnahmen zur Abtrennung der
Versorgungsleitungen zu ergreifen, soweit die Versorgungsleistungen über die
Gemeinschaftskosten abzurechnen sind. Für sämtliche Wohnungseigentümer ist damit
klargestellt, von welchem Rückstand an eine Versorgungssperre durchgeführt werden
kann. Soweit die Antragsteller darauf verweisen, sie hätten in der Vergangenheit die
anteiligen Wasserkosten beglichen und sich auch im Jahre 2003 an den Wasserkosten
beteiligt, ist dies für die Androhung der Versorgungssperre aus Rechtsgründen
unerheblich. Zutreffend verweist das Landgericht darauf, dass die Versorgungssperre an
die Wohngeldrückstände insgesamt anknüpfen darf, es also auf die verhältnismäßig
geringfügigen Teilleistungen des betroffenen Wohnungseigentümers entsprechend den
zu erwartenden oder bereits angefallenen Wasserkosten nicht ankommt. Das
Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümer entsteht durch die
Wohngeldrückstände allgemein.
Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem
Rückstand in Höhe von mehr als sechs monatlichen Beitragsvorschüssen und die
Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme von Maßnahmen widerspricht nicht
ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch Teilzahlungen in Höhe der auf die
Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann das Zurückbehaltungsrecht der
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abgewendet werden.
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Soweit die Wohnungseigentümer in ihren Wirtschaftsplanbeschlüssen monatliche
Beitragsvorschüsse festsetzen, handelt es sich bei diesen Wohngeldern um einheitliche
Forderungen. Auch wenn zur Berechnung der Wirtschaftsplanansätze die zu erwartenden
Bewirtschaftungskosten im Einzelnen angesetzt werden, handelt es sich bei der für jeden
Monat festgelegten Beitragsschuld nicht um eine aus Unterforderungen
zusammengesetzte Gesamtforderung der Eigentümergemeinschaft. Als vergleichbar
herangezogen werden kann die Rechtsprechung, dass Aktivpositionen einer
Schlussrechnung nicht als solche jeweils eine Forderung darstellen, sondern nur
unselbständige Rechnungsposten sind, die beispielsweise auch nicht als solche
abgetreten werden können (BGH NJW 1999, 417 = MDR 1999, 292). Demgemäß kann
der Wohngeld-Beitragsschuldner auch nicht im Sinne des § 366 BGB entweder
ausdrücklich oder stillschweigend Zahlungsbestimmungen dahin treffen, dass er eine
Geldsumme nur auf bestimmte Rechnungsposten, hier also Wirtschaftsplanansätze
anteilig für bestimmte Betriebskosten zahlen will. Das hat nichts damit zu tun, dass etwa
in einem Abrechnungsstreit über die Höhe bestimmte Positionen unter den Beteiligten
unstreitig gestellt werden können, während andere Positionen als streitig zu behandeln
sind.
Selbstverständlich ist es dem Wohngeldschuldner unbenommen seine laufenden
Beitragsschulden auch teilweise durch Teilbeträge zu zahlen, welche nicht die Höhe der
monatlichen Beitragsvorschüsse erreichen. Ausgeschlossen ist nur eine
Zahlungsbestimmung dahin, dass die Teilzahlungen sich lediglich anteilig auf bestimmte
Wirtschaftsplanansätze für bestimmte Betriebskosten beziehen sollen. Sofern es in
rechtlicher Hinsicht überhaupt darauf ankommen sollte, würde durch eine Teilzahlung
auf die monatlichen Beitragsvorschüsse eine prozentuale Erfüllung anteilig auf sämtliche
Unteransätze anzunehmen sein. Eine rechtlich unzulässige Zahlungsbestimmung etwa
nur auf die angesetzten Wasserkosten anteilig führt dazu, dass auf alle anteiligen
Wirtschaftsplanansätze gezahlt wird, also auch auf die Wasserkosten nur
verhältnismäßig.
Soweit in der Rechtsprechung (BGHZ 134, 224 = NJW 1997, 1580; OLG Düsseldorf NJW
1995, 2565) bei Teilleistungen auf eine Gesamtschuld eine entsprechende Anwendung
des § 366 BGB nicht ausgeschlossen wird, handelt es sich immer nur um die
Befriedigung von Außenverbindlichkeiten einer Gesellschaft oder sonstige
Gesamtschulden. Bei der Festlegung der monatlichen Beitragsvorschüsse für die
einzelnen Wohnungseigentümer geht es aber nicht um Gesamtschulden im
Außenverhältnis, sondern zum Zwecke der Vermeidung der in Inanspruchnahme
einzelner Wohnungseigentümer durch Außengläubiger ausschließlich um die Regelung
des Innenverhältnisses der Mitglieder der Gemeinschaft. Zur Abwendung einer
Inanspruchnahme werden einheitliche monatliche Beitragsvorschüsse festgesetzt, die
zwar aus einzelnen Wirtschaftsplanansätzen errechnet sind. Diese Unterpositionen sind
aber nicht eigenständige Verbindlichkeiten, die Gegenstand einer Zahlungsbestimmung
sein können.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller als Gesamtschuldner die
Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels tragen (§ 47 S. 1 WEG). Dagegen besteht
kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 S
2 WEG).
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
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