Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017, 24 W 81/03

Entschieden
13.03.2017
Schlagworte
Kostenverteilung, Eigentümer, Gemeinschaftliches eigentum, Garage, Betriebskosten, Verwalter, Hebebühne, Verbrauch, Wohnung, Abrechnung
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Quelle: Gericht: KG Berlin 24. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 07.02.2005

Normen: § 5 Abs 2 WoEigG, § 15 Abs 1 WoEigG, § 16 Abs 2 WoEigG

Aktenzeichen: 24 W 81/03

Dokumenttyp: Beschluss

Wohnungseigentum: Kostenverteilung bezüglich einer einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Doppelstock-Garage mit gemeinsamer im Gemeinschaftseigentum stehender Hydraulikanlage

Leitsatz

Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an PKW-Stellplätzen in Gestalt von Doppelstock-Garagen und die Kostentragungspflicht für die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche in der Teilungserklärung ergibt noch keine zweifelsfreie und nachvollziehbare Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten, wenn für die Hebebühnen von dreizehn Doppelstock-Garagen nur eine gemeinsame Hydraulik-Anlage vorhanden ist, die nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer steht und sich aus der Teilungserklärung auch nicht ergibt, nach welchem Maßstab die Betriebskosten der Stellplätze abweichend von § 16 Abs. 2 WEG verteilt werden sollen.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt. Außergerichtliche Kosten II. und III. Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert wird für alle drei Instanzen auf 10.000,00 EUR festgesetzt, für die Vorinstanzen in Änderung von deren Festsetzung.

Gründe

I.

1Der Antragsteller erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom Oktober 2001 eine Wohnung in dem Haus B... S... . in B... -P..., verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an einem Pkw- Einstellplatz. Am 26. März 2002 wurde er als Eigentümer eines Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. WG 4/8 und dem Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz Nr. 23 im Grundbuch eingetragen. Bei den weiteren Beteiligten handelt es sich um die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.

2Das Haus verfügt über 4 Teileigentumseinheiten und 43 Wohneinheiten sowie über eine Tiefgarage mit 28 Stellplätzen, an denen jeweils einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte zustehen. Zwei Stellplätze befinden sich zu ebener Erde. Bei den übrigen Stellplätzen handelt es sich um sogenannte „Doppelstockgaragen“, auch „Duplexparker“ genannten. Sie verfügen jeweils über eine Vorrichtung, bei der auf zwei übereinander angebrachten beweglichen Hebebühnen oder Paletten zwei Fahrzeuge übereinander geparkt werden können. Unter der unteren Palette befindet sich eine Grube. Wenn ein Nutzer, dem ein Sondernutzungsrecht an einem der Stellplätze auf einer der unteren Paletten zusteht, diesen nutzen will, wird die Palette mechanisch in eine Position gebracht, die es ihm ermöglicht, direkt auf die Palette aufzufahren (dies ist auch die „Normalposition“ der Hebebühnen). Wenn der Nutzer einer der oberen Stellplätze diesen nutzen will, lässt die obere Palette sich auf Fußbodenniveau absenken, wobei zugleich die untere Palette (gegebenenfalls mit einem darauf befindlichen Fahrzeug) in die Grube abgesenkt wird. Die Konstruktionen sind störanfällig. Es gibt einen von der Eigentümergemeinschaft mit der Herstellerfirma abgeschlossenen Wartungsvertrag.

3In § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung (Bl. 46) ist geregelt, dass jeder Eigentümer verpflichtet ist, die Instandhaltung und Instandsetzung aller zum Sondereigentum

verpflichtet ist, die Instandhaltung und Instandsetzung aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche auf eigene Kosten vorzunehmen.

4In § 9 S. 1 der Teilungserklärung ist zur Kostenverteilung geregelt:

5„Die Kostenverteilung aus Kostensparten, die nicht verbrauchsabhängig sind, erfolgt nach dem Verhältnis der in § 1 ausgewiesenen Miteigentumsanteile der jeweiligen Einheiten“. In Satz 2 und 3 wird weiter ausgeführt: „Die Kosten verbrauchsabhängiger Kostensparten erfolgt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der versorgten Eigentumseinheiten ...“.

6Im Jahr 2001 erklärt das Amtsgericht Mitte einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, in welchem sie Regelungen zur Kostenverteilung der für die Stellplätze angefallenen Kosten traf, für ungültig. Der Beschluss wurde nicht angefochten.

7Eine Anfrage bei dem Unternehmen, mit welchem die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wartungsvertrag für die hydraulische Hebeanlage geschlossen hat, ergab, dass falls sämtliche Stellplätze einzeln gewartet werden sollten, müsste für jeden Stellplatz ein eigenes Hydraulik-Aggregat eingebaut werden musste, was mit sehr hohen Kosten verbunden wäre.

8In einer Wohnungseigentümerversammlung am 16. Januar 2002 fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich unter Tagesordnungspunkt (TOP) 5 den mit den Worten „Künftige Handhabung von Reparaturen und Mängeln an gemeinschaftlichem Eigentum im Bereich des Sondernutzungsrechts - hier Pkw- Stellplätze“ überschriebenen nachfolgenden Beschluss:

9„Gemäß § 7 der Teilungserklärung ist jeder Eigentümer verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung aller zum Sondereigentum der Einheit gehörenden Teile einschließlich der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche auf eigene Kosten durchzuführen. Da es sich jedoch bei den Sondernutzungsrechten an den Pkw- Stellplätzen weiterhin um gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer handelt, ist die Verwaltung gemäß § 27 WEG verpflichtet, Reparaturen wenigstens in dringenden Fällen in Auftrag zu geben. Die Verwaltung wird beauftragt, in Anwendung von § 27 WEG weiterhin die erforderlichen Reparaturen für die Pkw-Hebebühnen in Auftrag zu geben und zwar im Namen der WEG, aber nur auf Kosten der Sondernutzungsberechtigten.

10Die Gemeinschaft wünscht eine Auslegung von § 7 der Teilungserklärung dahingehend, dass die für die Reparaturen anfallenden Kosten nur von den 26 Sondernutzungsberechtigten getragen werden, und zwar unabhängig, wo die Reparatur erforderlich war, jeweils zu gleichen Teilen je Stellplatz. Die Verwaltung hat ausdrücklich auf das Risiko einer erneuten Beschlussanfechtung und das damit verbundene Kostenrisiko, welches in der Höhe zur Zeit nicht beziffert werden kann, hingewiesen. Nach der vorangegangenen Diskussion ist jedoch deutlich geworden, dass bei jedem Beschluss zu diesem Thema, der innerhalb der Gemeinschaft denkbar wäre, eine Beschlussanfechtung riskiert worden wäre, da keine einheitliche Meinung hierzu zu erreichen ist und die Gemeinschaft auch die bereits vom Gericht getroffene Entscheidung nicht einheitlich bereit ist, zu tragen“.

11 Der Antragsteller hat mit der am 13. Februar 2002 bei Gericht eingegangenen Antragsschrift beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären.

12 Die Antragsgegner haben beantragt, den Antrag als unzulässig, hilfsweise als unbegründet, zurückzuweisen.

13 Sie haben vorgetragen, der Antrag sei unzulässig, da dem Antragsteller keine Anfechtungsbefugnis zustehe. Der Beschluss sei auch korrekt gefasst worden, da die Teilungserklärung nur so ausgelegt werden könne, dass der einzelne Sondernutzungsberechtigte auch die Kosten der Hebeanlage zu tragen habe. Wollte man die Kosten der Reparaturen auf alle Eigentümer verteilen, so hätte dies zur Folge, dass die beiden Nutzer der ebenerdigen Stellplätze die Kosten der Instandsetzung und - haltung ihrer Stellplätze selbst zahlen müssten, während die Nutzer der Hebeanlagen dies nicht müssten, was widersinnig wäre. Vielmehr bewege es sich noch im Rahmen der Regelung der Teilungserklärung, die Reparaturkosten auf alle Sondernutzungsberechtigten der Hebeanlage zu verteilen. Es stehe den Sondernutzungsberechtigten frei, Reparaturen autonom in Auftrag zu geben. Lediglich in dringenden Fällen sei die Verwalterin gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG zum Handeln

dringenden Fällen sei die Verwalterin gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG zum Handeln verpflichtet. Der zu TOP 5 gefasste Beschluss könne schon deshalb nicht im Widerspruch zur Teilungserklärung stehen, weil es sich bei der Regelung in § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG um zwingendes Recht handele. Mit ihrem Beschluss hätten sich die Eigentümer lediglich aus der Instandsetzung (Reparatur) der Pkw-Hebebühnen zurückgezogen. Sie bestimmten weder über das „Ob“ noch das „Wie“ eine Durchführung von Reparaturmaßnahmen. Die Reparatur solle grundsätzlich zur Sache der Sondernutzungsberechtigten werden.

14 Die Eigentümerin Dr. N... hat mitgeteilt, dass sie den Antrag des Antragstellers unterstütze, da der Beschluss ihres Erachtens der Teilungserklärung widerspreche.

15 Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 9. Juni 2002 festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16. Januar 2002 zu TOP 5 (Künftige Handhabung von Reparaturen und Mängeln an gemeinschaftlichem Eigentum im Bereich des Sondernutzungsrechts - hier Pkw-Stellplätze) nichtig ist.

16 Gegen diesen Beschluss, welcher den weiteren Beteiligten am 27. Juni 2002 zugestellt worden ist, richtet sich deren am 9. Juli 2002 bei Gericht eingegangene sofortige Beschwerde. Sie meinen, bei der Klausel in § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 14. August 1996, nach der jeder Eigentümer verpflichtet sei, die Instandhaltung und Instandsetzung aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche auf eigene Kosten vorzunehmen, stelle eine verdeckte Öffnungsklausel dar. Sie begründe eine Beschlusskompetenz zur Verteilung der Kosten, die allein die Sondernutzungsberechtigten an den Kfz-Stellplätzen beträfen. Zu berücksichtigen sei auch, dass in

17 § 19 der Teilungserklärung festgelegt werden, dass ein monatliches Wohngeld von 15,00 DM pro Kfz-Stellplatz zu zahlen sei. Bereits hierdurch komme zum Ausdruck, dass es im Einklang mit der Teilungserklärung stehe, wenn die Inhaber der Sondernutzungsrechte an den Kfz-Stellplätzen mit Kosten belastet würden, die nur diese Kfz-Stellplätze beträfen. Der Beschluss zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 16. Januar 2002 ziele deshalb nicht darauf, die Teilungserklärung abzuändern, sondern lediglich darauf, die Regelung in § 7 Abs. 1 auszufüllen. Außerdem solle der gemäß § 19 der Teilungserklärung für die Stellplätze zu zahlende Vorschuss in Höhe von

18 15,00 DM pro Monat auf die Bewirtschaftungskosten materiell den einzelnen Kostenpositionen zugeordnet und damit sachlich ausgefüllt werden.

19 Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss vom 18. Februar 2003 die Erstbeschwerde der weiteren Beteiligten (übrige Wohnungseigentümer ohne den Antragsteller) zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der übrigen Beteiligten bleibt erfolglos.

II.

20 Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg gestützt werden kann 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

21 1. Ohne Rechtsirrtum führen die Vorinstanzen aus, dass der Eigentümerbeschluss vom 16. Januar 2002 zu TOP 5 nichtig ist, da er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann 23 Abs. 4 WEG), weil er die in der Teilungserklärung enthaltene Kostenverteilung ändert und der Eigentümer Mehrheit hierfür die Beschlusskompetenz fehlt (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Der angefochtene Eigentümerbeschluss konkretisiert nicht lediglich eine in der Teilungserklärung enthaltene Kostenverteilung, sondern zielt auf deren Veränderung. Er stellt auch keine zulässige Auslegung der Teilungserklärung dar. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass für eine Klarstellung ebenfalls die Beschlusskompetenz fehlt, weil die Wohnungseigentümer auch durch Auslegung nicht den gesetzlichen oder den durch die Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel ändern dürfen.

22 2. Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, dass der angefochtene Eigentümerbeschluss nicht durch § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung gedeckt ist und durch diese Regelung bestätigt wird. Danach ist jeder Eigentümer verpflichtet, die Instandhaltung und Instandsetzung aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich ihres Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche auf eigene Kosten vorzunehmen; er hat in diesem Umfang vorhandene oder auftretende Schäden ohne Kosten für die Gemeinschaft zu beseitigen.

vorhandene oder auftretende Schäden ohne Kosten für die Gemeinschaft zu beseitigen. Diese Regelung der Teilungserklärung wiederholt das, was nach dem Gesetz 14 Nr. 1 WEG) für das Sondereigentum ohnehin gilt, und erstreckt dies auf die Sondernutzungsbereiche, die es wie Sondereigentum behandelt wissen will. Für die Gegenstände des Sondereigentums gibt § 2 der Teilungserklärung Definitionen, insbesondere für Zwischenwände, Fußbodenbeläge usw., Sanitäreinrichtungen und Versorgungsleitungen. Diese Definitionen enden unter e) in der Auffangklausel: „Sondereigentum ist im Übrigen alles das, was sich innerhalb der Außengrenzen der Sondereigentumsräume befindet und was nicht nach den zwingenden Regeln des WEG zum Gemeinschaftseigentum zählt.“ Auch die Sondernutzungsbereiche umfassen also nicht das, was nach den zwingenden Regelungen des WEG zum Gemeinschaftseigentum gehört, also nach § 5 Abs. 2 WEG u. a. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum (hier also übertragen: Sondernutzungsrecht) stehenden Räume befinden.

23 3. An den vorhandenen 28 Pkw-Stellplätzen im Untergeschoss, 2 Stellplätzen zu ebener Erde, die übrigen in Form von sogenannten „Doppelstock-Garagen“, sind nicht zum Sondereigentum erklärt worden. Vielmehr sind jeweils ausschließliche Sondernutzungsrechte begründet worden, die zunächst dem Teileigentum I zugeordnet waren und von denen das Sondernutzungsrecht Nr. 23 an den hiesigen Antragsteller übertragen worden ist. In den Doppelstock-Garagen können zwei Fahrzeuge übereinander geparkt werden. Das geschieht durch eine Hebebühne, die herauf- und heruntergefahren werden kann, um jeweils für das untere bzw. das obere Fahrzeug das Einparken bzw. Ausparken zu ermöglichen. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts sind die Doppelstock-Garagen an eine einzige Hydraulik-Anlage angeschlossen und müssen zusammen gewartet werden. Eine getrennte Instandhaltung wäre nur möglich, wenn für jeden Stellplatz ein eigenes Hydraulik-Aggregat eingebaut wäre, was mit sehr hohen Kosten verbunden wäre. Bei dieser Sachlage scheidet auch die Bildung von Untergemeinschaften jeweils für eine einzige Doppelstock-Garage aus. Die Hydraulik-Anlage bedient also wie etwa ein Fahrstuhl eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern, die je nach Bedarf davon in unterschiedlichem Maße Gebrauch machen können. Wenn etwa ein Wohnungseigentümer längere Zeit mit seinem PKW verreist ist, kann die Hebebühne in seiner Doppelstock-Garage und damit auch die Hydraulik-Anlage unbenutzt bleiben, vergleichbar mit der Nichtbenutzung eines Fahrstuhls. Ob bei Doppelstock-Garagen im Falle selbstständiger Hydraulik-Anlagen eine Untergemeinschaft der beiden Sondernutzungsberechtigten angenommen werden kann (vgl. Deckert, ZWE 295, 299), kann somit dahinstehen. Der Senat folgt damit dem OLG Düsseldorf (NZM 1999, 571 = ZMR 1999, 500), wonach eine hydraulische Hebebühne für insgesamt neun Doppelstock- Garagen Gemeinschaftseigentum darstellt.

24 4. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass weder für die Kosten der Hydraulik-Anlage noch für die Pkw-Stellplätze die Kostenverteilung in der Teilungserklärung gesondert geregelt ist. In § 9 Abs. 1 wird die Zusammensetzung der Wohngeldvorschüsse dahin beschrieben, dass sie sich auf die Betriebskosten wie u. a. „allen übrigen zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums notwendigen Aufwendungen“ sowie auf die „Instandsetzungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum“ erstreckt. Da sowohl die Sondernutzungsbereiche im Allgemeinen wie auch die Hydraulik-Anlage im Besonderen grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, zählen die Betriebskosten zu den allgemeinen Bewirtschaftungskosten. Nur was ein Stellplatzinhaber eigenmächtig und individuell in seinem Sondernutzungsbereich verändern kann, ohne die Belange anderer Wohnungseigentümer zu beeinträchtigen, fällt wie bei dem Sondereigentum gemäß § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung in den Bereich seiner eigenen Verantwortung und Kostentragung.

25 5. Daraus, dass bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums von einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern stärker genutzt werden können, ergibt sich noch keine abweichende Kostenverteilung, die klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen muss (KG ZMR 2003, 873 = WuM 2003, 586). Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel hinsichtlich der Stellplatzkosten enthält. § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung wiederholt nur die gesetzliche Regelung in § 14 Nr. 1 WEG in Bezug auf das Sondereigentum und erstreckt diesen Grundsatz auf die Sondernutzungsbereiche, soweit nicht zwingend Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Auch aus § 19 Abs. 1 der Teilungserklärung kann keine verdeckte Öffnungsklausel hergeleitet werden, aus der die nähere Ausgestaltung der Stellplatzkosten durch Mehrheitsbeschluss abzuleiten wäre. Dort heißt es, dass vor Aufstellung des ersten Wirtschaftsplanes der Verwalter berechtigt sei, das monatlich zu zahlende Wohngeld vorschussweise zu bestimmen und einzufordern, wobei er zunächst

zahlende Wohngeld vorschussweise zu bestimmen und einzufordern, wobei er zunächst von einem Wohngeld von 3,50 DM pro und 15,00 DM je Pkw-Stellplatz monatlich auszugehen habe. Dies ist eine Anweisung, die erstens an den Verwalter ergeht und zweitens auf die Zeit bis zur ersten Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan durch die Eigentümergemeinschaft beschränkt ist. Mit der Erwähnung eines besonderen Wohngeldvorschusses für die Stellplatzinhaber mag das Problem der gesonderten Behandlung der Stellplatzkosten angeschnitten sein. Eine klare Kostenregelung auf Dauer geht daraus nicht hervor, geschweige denn Beschlusskompetenz der künftigen Eigentümergemeinschaft. Auf die vielleicht mögliche Vorstellung des teilenden Eigentümers, in § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung sei eine ausreichende Regelung getroffen worden, kommt es nicht an. Denn Teilungserklärungen sind objektiv und unabhängig von den Vorstellungen des teilenden Eigentümers auszulegen. Soweit die Teilungserklärung keine abweichenden Bestimmungen enthält, gilt die gesetzliche Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 WEG.

26 Für die Kostenbelastung aus Kostensparten, die nicht verbrauchsabhängig sind, erfolgt nach

27 § 9 Abs. 3 die Kostenverteilung nach den Miteigentumsanteilen der jeweiligen Einheiten, entspricht also § 16 Abs. 2 WEG. Lediglich die Kosten für verbrauchsabhängige Kostensparten werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der versorgten Eigentumseinheiten verteilt, wobei für Heizung und Warmwasser auf den besonderen § 11 verwiesen wird. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass die Kosten der Stellplatzbenutzung nicht vom Verbrauch abhängen und danach berechnet werden. Es handelt sich vielmehr um Kosten des Gebrauchs. Die Einräumung von Sondernutzungsrechten bedeutet nicht automatisch die Überbürdung damit zusammenhängender Kosten, zumal diese schwer bestimmt und abgegrenzt werden können. Jedenfalls bedarf es gerade hier einer klaren und eindeutigen Sonderregelung in Bezug auf die durch die Sondernutzung veranlassten Kosten.

28 6. Die vorliegende Teilungserklärung stammt aus dem Jahre 1996. Zu dieser Zeit war die Problematik der Doppelstock-Garagen und der damit zusammenhängenden Hydraulik- Anlagen bereits bekannt. Wegen der wirtschaftlichen Vorteile der Stellplatzinhaber sind auch spezielle Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels zulässig, sie müssen nur klar und eindeutig sein. Im vorliegenden Fall würden auch jegliche Anhaltspunkte fehlen, wie eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung zu regeln wäre. So ist zum z. B. im einem Fall, in dem die Abrechnung der Betriebs-, Instandsetzungs- und Reparaturkosten sowie der Instandhaltungsrückstellung nach Miteigentumsanteilen und daneben nach der Sondernutzung (dort eine Tiefgarage mit 35 Doppelparkern) vorgesehen ist, davon auszugehen, dass die ausscheidbaren Kosten der Tiefgarage auf die 70 Stellplatzinhaber nach gleichen Anteilen zu verteilen ist (BayObLG NZM 1999, 26 = ZMR 1999, 48). Ebenso verhält es sich, wenn die Teilungserklärung anordnet, dass die Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile usw. nur den Eigentümern der Garage gemeinsam obliegt und die auf die Garagen entfallenden Kosten durch die vorhandenen Einstellplätze geteilt werden (OLG Düsseldorf NZM 1999, 571 = ZMR 1999, 500). Auch in einem weiteren Fall waren die Instandhaltungskosten für die Wohnanlage einerseits und die Garage andererseits gesondert nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen (BayObLG NZM 1999, 859). Vergleichbar ist ferner der Fall, dass für jeden Tiefgaragenstellplatz bestimmte monatliche Pauschalbeträge (prozentual steigend mit den sonstigen Bewirtschaftungskosten) vorgesehen werden (BayObLG GE 1997, 813). Wie die vorstehenden Fälle zeigen, sind also verschiedene Abrechnungsmodelle denkbar. Sie müssen nur mit hinreichender Klarheit in der Teilungserklärung geregelt sein, woran es im vorliegenden Fall fehlt.

29 7. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. September 2003 zur Kaltwasserversorgung (BGHZ 156, 192 = NJW 2003, 3476 = ZMR 2003, 937) ergibt sich für den vorliegenden Fall nichts Anderes. Dort geht es um die Kosten, die durch den individuellen und auch durch Zähler messbaren Verbrauch innerhalb des Sondereigentums (hierzu übertragen auf das Stellplatz-Sondernutzungsrecht) entstehen und die für die Zukunft von den Wohnungseigentümern durch Mehrheitsbeschluss nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt werden können. Vorliegend handelt es sich um den Gebrauch von Sondernutzungsflächen, wobei der Gebrauch gerade nicht verbrauchsabhängig ist und üblicherweise wie etwa bei einem Fahrstuhl auch nicht gemessen wird. Eine im Sinne der Umweltschonung verbrauchsabhängige Abrechnung der ausscheidbaren Betriebskosten für die Stellplatznutzung erscheint nicht möglich.

30 8. Entgegen der Rechtsbeschwerdebegründung ist die Nichtigerklärung des Eigentümerbeschlusses nicht auf abtrennbare Teile zu beschränken. Soweit die

Eigentümerbeschlusses nicht auf abtrennbare Teile zu beschränken. Soweit die Rechtsbeschwerdeführer die Beschlussfassung ausgenommen wissen wollen, dass der Verwalter beauftragt werde, in Anwendung von § 27 WEG weiterhin die erforderlichen Reparaturen für die Pkw-Hebebühnen in Auftrag zu geben, und zwar im Namen der WEG, aber nur auf Kosten der Sondernutzungsberechtigten, ergibt die nächstliegende Auslegung des Eigentümerbeschlusses, dass die Gemeinschaft den Verwalter nicht entgegen von § 27 Abs. 3 WEG von seinen Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG befreien und Not-Reparaturen verbieten wollte. Denn der Schwerpunkt der Beschlussfassung lag auf dem letzten Halbsatz, wobei die Reparaturvergabe nur auf Kosten der Sondernutzungsberechtigten erfolgen sollte. Gerade dieser Punkt ist aber nichtig, womit die gesamte Teilregelung hinfällig wird. Die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG können nicht eingeschränkt werden. Ein darauf eingegrenzter Wille der Wohnungseigentümer kann nicht festgestellt werden.

31 9. Verfahrensgegenstand ist die Ungültigerklärung bzw. Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses vom 16. Januar 2002 TOP 5. Mangels jeglichen Gegenantrages der Eigentümergemeinschaft hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei davon abgesehen, etwa eine ersetzende gerichtliche Entscheidung zu einer abweichenden Kostenverteilung hinsichtlich der Stellplätze zu treffen. Nach den vorstehenden Ausführungen sind aus der Teilungserklärung auch keine hinreichend bestimmten Anknüpfungspunkte für eine Sonderregelung hinsichtlich der Stellplätze zu gewinnen. Nach den in der bisherigen Rechtsprechung erörterten und oben zitierten Rechtsprechung wären so unterschiedliche Lösungsansätze denkbar, dass eine gerichtliche Entscheidung ausscheiden dürfte. In der Rechtsbeschwerdeinstanz ist die Antragserweiterung ohnehin ausgeschlossen. Erst bei Durchsetzung der letzten WEG-Novelle könnte eine allgemeine Öffnungsklausel für Betriebskosten, die vom Verbrauch oder von der Verursachung abhängen, neu in das Gesetz eingeführt wird.

32 Es entspricht billigem Ermessen, dass die Gerichtskosten dritter Instanz dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt werden 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen 47 Satz 2 WEG). Insoweit hat der Senat den angefochtenen Beschluss des Landgerichts auch berichtigt, zumal der verkündete Tenor und die Beschlussgründe in diese Richtung gehen.

33 Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Angesichts der Bedeutung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses im Sinne einer umfassenden Regelung für die künftige Kostenverteilung kann der Regelwert von 3.000,00 EUR jedenfalls nicht ausreichen. Mit der Änderung auf 10.000,00 EUR ist der Senat an die unterste vertretbare Grenze gegangen.

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