Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

KG Berlin: kostenverteilung, eigentümer, gemeinschaftliches eigentum, garage, betriebskosten, verwalter, hebebühne, verbrauch, wohnung, abrechnung

Gericht:

KG Berlin 24.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

24 W 81/03

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 5 Abs 2 WoEigG, § 15 Abs 1

WoEigG, § 16 Abs 2 WoEigG

Wohnungseigentum: Kostenverteilung bezüglich einer einem

Sondernutzungsrecht unterliegenden Doppelstock-Garage mit

gemeinsamer im Gemeinschaftseigentum stehender

Hydraulikanlage

Leitsatz

Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an PKW-Stellplätzen in Gestalt von

Doppelstock-Garagen und die Kostentragungspflicht für die dem Sondernutzungsrecht

unterliegenden Bereiche in der Teilungserklärung ergibt noch keine zweifelsfreie und

nachvollziehbare Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten, wenn für die

Hebebühnen von dreizehn Doppelstock-Garagen nur eine gemeinsame Hydraulik-Anlage

vorhanden ist, die nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum aller

Wohnungseigentümer steht und sich aus der Teilungserklärung auch nicht ergibt, nach

welchem Maßstab die Betriebskosten der Stellplätze abweichend von § 16 Abs. 2 WEG verteilt

werden sollen.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft

auferlegt. Außergerichtliche Kosten II. und III. Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert wird für alle drei Instanzen auf 10.000,00 EUR festgesetzt, für die

Vorinstanzen in Änderung von deren Festsetzung.

Gründe

Der Antragsteller erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom Oktober 2001 eine Wohnung in

dem Haus B... S... . in B... -P..., verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an einem Pkw-

Einstellplatz. Am 26. März 2002 wurde er als Eigentümer eines Miteigentumsanteils

verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. WG 4/8 und dem

Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz Nr. 23 im Grundbuch eingetragen. Bei den

weiteren Beteiligten handelt es sich um die übrigen Mitglieder der

Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Haus verfügt über 4 Teileigentumseinheiten und 43 Wohneinheiten sowie über eine

Tiefgarage mit 28 Stellplätzen, an denen jeweils einzelnen Eigentümern

Sondernutzungsrechte zustehen. Zwei Stellplätze befinden sich zu ebener Erde. Bei den

übrigen Stellplätzen handelt es sich um sogenannte „Doppelstockgaragen“, auch

„Duplexparker“ genannten. Sie verfügen jeweils über eine Vorrichtung, bei der auf zwei

übereinander angebrachten beweglichen Hebebühnen oder Paletten zwei Fahrzeuge

übereinander geparkt werden können. Unter der unteren Palette befindet sich eine

Grube. Wenn ein Nutzer, dem ein Sondernutzungsrecht an einem der Stellplätze auf

einer der unteren Paletten zusteht, diesen nutzen will, wird die Palette mechanisch in

eine Position gebracht, die es ihm ermöglicht, direkt auf die Palette aufzufahren (dies ist

auch die „Normalposition“ der Hebebühnen). Wenn der Nutzer einer der oberen

Stellplätze diesen nutzen will, lässt die obere Palette sich auf Fußbodenniveau absenken,

wobei zugleich die untere Palette (gegebenenfalls mit einem darauf befindlichen

Fahrzeug) in die Grube abgesenkt wird. Die Konstruktionen sind störanfällig. Es gibt

einen von der Eigentümergemeinschaft mit der Herstellerfirma abgeschlossenen

Wartungsvertrag.

In § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung (Bl. 46) ist geregelt, dass jeder Eigentümer

verpflichtet ist, die Instandhaltung und Instandsetzung aller zum Sondereigentum

gehörenden Teile der Eigentumseinheit einschließlich des Zubehörs sowie der seinem

Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche auf eigene Kosten vorzunehmen.

In § 9 S. 1 der Teilungserklärung ist zur Kostenverteilung geregelt:

„Die Kostenverteilung aus Kostensparten, die nicht verbrauchsabhängig sind,

erfolgt nach dem Verhältnis der in § 1 ausgewiesenen Miteigentumsanteile der jeweiligen

Einheiten“. In Satz 2 und 3 wird weiter ausgeführt: „Die Kosten verbrauchsabhängiger

Kostensparten erfolgt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der versorgten

Eigentumseinheiten ...“.

Im Jahr 2001 erklärt das Amtsgericht Mitte einen Beschluss der

Wohnungseigentümergemeinschaft, in welchem sie Regelungen zur Kostenverteilung der

für die Stellplätze angefallenen Kosten traf, für ungültig. Der Beschluss wurde nicht

angefochten.

Eine Anfrage bei dem Unternehmen, mit welchem die

Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wartungsvertrag für die hydraulische

Hebeanlage geschlossen hat, ergab, dass falls sämtliche Stellplätze einzeln gewartet

werden sollten, müsste für jeden Stellplatz ein eigenes Hydraulik-Aggregat eingebaut

werden musste, was mit sehr hohen Kosten verbunden wäre.

In einer Wohnungseigentümerversammlung am 16. Januar 2002 fasste die

Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich unter Tagesordnungspunkt (TOP) 5 den

mit den Worten „Künftige Handhabung von Reparaturen und Mängeln an

gemeinschaftlichem Eigentum im Bereich des Sondernutzungsrechts - hier Pkw-

Stellplätze“ überschriebenen nachfolgenden Beschluss:

„Gemäß § 7 der Teilungserklärung ist jeder Eigentümer verpflichtet, die

Instandhaltung und Instandsetzung aller zum Sondereigentum der Einheit gehörenden

Teile einschließlich der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche auf eigene

Kosten durchzuführen. Da es sich jedoch bei den Sondernutzungsrechten an den Pkw-

Stellplätzen weiterhin um gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer

handelt, ist die Verwaltung gemäß § 27 WEG verpflichtet, Reparaturen wenigstens in

dringenden Fällen in Auftrag zu geben. Die Verwaltung wird beauftragt, in Anwendung

von § 27 WEG weiterhin die erforderlichen Reparaturen für die Pkw-Hebebühnen in

Auftrag zu geben und zwar im Namen der WEG, aber nur auf Kosten der

Sondernutzungsberechtigten.

Die Gemeinschaft wünscht eine Auslegung von § 7 der Teilungserklärung

dahingehend, dass die für die Reparaturen anfallenden Kosten nur von den 26

Sondernutzungsberechtigten getragen werden, und zwar unabhängig, wo die Reparatur

erforderlich war, jeweils zu gleichen Teilen je Stellplatz. Die Verwaltung hat ausdrücklich

auf das Risiko einer erneuten Beschlussanfechtung und das damit verbundene

Kostenrisiko, welches in der Höhe zur Zeit nicht beziffert werden kann, hingewiesen.

Nach der vorangegangenen Diskussion ist jedoch deutlich geworden, dass bei jedem

Beschluss zu diesem Thema, der innerhalb der Gemeinschaft denkbar wäre, eine

Beschlussanfechtung riskiert worden wäre, da keine einheitliche Meinung hierzu zu

erreichen ist und die Gemeinschaft auch die bereits vom Gericht getroffene

Entscheidung nicht einheitlich bereit ist, zu tragen“.

Der Antragsteller hat mit der am 13. Februar 2002 bei Gericht eingegangenen

Antragsschrift beantragt, diesen Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner haben beantragt, den Antrag als unzulässig, hilfsweise als

unbegründet, zurückzuweisen.

Sie haben vorgetragen, der Antrag sei unzulässig, da dem Antragsteller keine

Anfechtungsbefugnis zustehe. Der Beschluss sei auch korrekt gefasst worden, da die

Teilungserklärung nur so ausgelegt werden könne, dass der einzelne

Sondernutzungsberechtigte auch die Kosten der Hebeanlage zu tragen habe. Wollte

man die Kosten der Reparaturen auf alle Eigentümer verteilen, so hätte dies zur Folge,

dass die beiden Nutzer der ebenerdigen Stellplätze die Kosten der Instandsetzung und -

haltung ihrer Stellplätze selbst zahlen müssten, während die Nutzer der Hebeanlagen

dies nicht müssten, was widersinnig wäre. Vielmehr bewege es sich noch im Rahmen der

Regelung der Teilungserklärung, die Reparaturkosten auf alle

Sondernutzungsberechtigten der Hebeanlage zu verteilen. Es stehe den

Sondernutzungsberechtigten frei, Reparaturen autonom in Auftrag zu geben. Lediglich in

dringenden Fällen sei die Verwalterin gemäß § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG zum Handeln

verpflichtet. Der zu TOP 5 gefasste Beschluss könne schon deshalb nicht im Widerspruch

zur Teilungserklärung stehen, weil es sich bei der Regelung in § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG um

zwingendes Recht handele. Mit ihrem Beschluss hätten sich die Eigentümer lediglich aus

der Instandsetzung (Reparatur) der Pkw-Hebebühnen zurückgezogen. Sie bestimmten

weder über das „Ob“ noch das „Wie“ eine Durchführung von Reparaturmaßnahmen. Die

Reparatur solle grundsätzlich zur Sache der Sondernutzungsberechtigten werden.

Die Eigentümerin Dr. N... hat mitgeteilt, dass sie den Antrag des Antragstellers

unterstütze, da der Beschluss ihres Erachtens der Teilungserklärung widerspreche.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 9. Juni 2002 festgestellt, dass der Beschluss der

Eigentümerversammlung vom 16. Januar 2002 zu TOP 5 (Künftige Handhabung von

Reparaturen und Mängeln an gemeinschaftlichem Eigentum im Bereich des

Sondernutzungsrechts - hier Pkw-Stellplätze) nichtig ist.

Gegen diesen Beschluss, welcher den weiteren Beteiligten am 27. Juni 2002 zugestellt

worden ist, richtet sich deren am 9. Juli 2002 bei Gericht eingegangene sofortige

Beschwerde. Sie meinen, bei der Klausel in § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 14.

August 1996, nach der jeder Eigentümer verpflichtet sei, die Instandhaltung und

Instandsetzung aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der Eigentumseinheit

einschließlich des Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden

Bereiche auf eigene Kosten vorzunehmen, stelle eine verdeckte Öffnungsklausel dar. Sie

begründe eine Beschlusskompetenz zur Verteilung der Kosten, die allein die

Sondernutzungsberechtigten an den Kfz-Stellplätzen beträfen. Zu berücksichtigen sei

auch, dass in

§ 19 der Teilungserklärung festgelegt werden, dass ein monatliches Wohngeld von 15,00

DM pro Kfz-Stellplatz zu zahlen sei. Bereits hierdurch komme zum Ausdruck, dass es im

Einklang mit der Teilungserklärung stehe, wenn die Inhaber der Sondernutzungsrechte

an den Kfz-Stellplätzen mit Kosten belastet würden, die nur diese Kfz-Stellplätze

beträfen. Der Beschluss zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 16. Januar 2002

ziele deshalb nicht darauf, die Teilungserklärung abzuändern, sondern lediglich darauf,

die Regelung in § 7 Abs. 1 auszufüllen. Außerdem solle der gemäß § 19 der

Teilungserklärung für die Stellplätze zu zahlende Vorschuss in Höhe von

15,00 DM pro Monat auf die Bewirtschaftungskosten materiell den einzelnen

Kostenpositionen zugeordnet und damit sachlich ausgefüllt werden.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss vom 18. Februar 2003 die

Erstbeschwerde der weiteren Beteiligten (übrige Wohnungseigentümer ohne den

Antragsteller) zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der übrigen Beteiligten

bleibt erfolglos.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das

Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die

sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist

der angefochtene Beschluss nicht auf.

1. Ohne Rechtsirrtum führen die Vorinstanzen aus, dass der Eigentümerbeschluss vom

16. Januar 2002 zu TOP 5 nichtig ist, da er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf

deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 WEG), weil er

die in der Teilungserklärung enthaltene Kostenverteilung ändert und der Eigentümer

Mehrheit hierfür die Beschlusskompetenz fehlt (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Der

angefochtene Eigentümerbeschluss konkretisiert nicht lediglich eine in der

Teilungserklärung enthaltene Kostenverteilung, sondern zielt auf deren Veränderung. Er

stellt auch keine zulässige Auslegung der Teilungserklärung dar. Zutreffend führt das

Landgericht aus, dass für eine Klarstellung ebenfalls die Beschlusskompetenz fehlt, weil

die Wohnungseigentümer auch durch Auslegung nicht den gesetzlichen oder den durch

die Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel ändern dürfen.

2. Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, dass der angefochtene

Eigentümerbeschluss nicht durch § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung gedeckt ist und durch

diese Regelung bestätigt wird. Danach ist jeder Eigentümer verpflichtet, die

Instandhaltung und Instandsetzung aller zum Sondereigentum gehörenden Teile der

Eigentumseinheit einschließlich ihres Zubehörs sowie der seinem Sondernutzungsrecht

unterliegenden Bereiche auf eigene Kosten vorzunehmen; er hat in diesem Umfang

vorhandene oder auftretende Schäden ohne Kosten für die Gemeinschaft zu beseitigen.

Diese Regelung der Teilungserklärung wiederholt das, was nach dem Gesetz (§ 14 Nr. 1

WEG) für das Sondereigentum ohnehin gilt, und erstreckt dies auf die

Sondernutzungsbereiche, die es wie Sondereigentum behandelt wissen will. Für die

Gegenstände des Sondereigentums gibt § 2 der Teilungserklärung Definitionen,

insbesondere für Zwischenwände, Fußbodenbeläge usw., Sanitäreinrichtungen und

Versorgungsleitungen. Diese Definitionen enden unter e) in der Auffangklausel:

„Sondereigentum ist im Übrigen alles das, was sich innerhalb der Außengrenzen der

Sondereigentumsräume befindet und was nicht nach den zwingenden Regeln des WEG

zum Gemeinschaftseigentum zählt.“ Auch die Sondernutzungsbereiche umfassen also

nicht das, was nach den zwingenden Regelungen des WEG zum Gemeinschaftseigentum

gehört, also nach § 5 Abs. 2 WEG u. a. Anlagen und Einrichtungen, die dem

gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, selbst wenn sie sich im

Bereich der im Sondereigentum (hier also übertragen: Sondernutzungsrecht) stehenden

Räume befinden.

3. An den vorhandenen 28 Pkw-Stellplätzen im Untergeschoss, 2 Stellplätzen zu ebener

Erde, die übrigen in Form von sogenannten „Doppelstock-Garagen“, sind nicht zum

Sondereigentum erklärt worden. Vielmehr sind jeweils ausschließliche

Sondernutzungsrechte begründet worden, die zunächst dem Teileigentum I zugeordnet

waren und von denen das Sondernutzungsrecht Nr. 23 an den hiesigen Antragsteller

übertragen worden ist. In den Doppelstock-Garagen können zwei Fahrzeuge

übereinander geparkt werden. Das geschieht durch eine Hebebühne, die herauf- und

heruntergefahren werden kann, um jeweils für das untere bzw. das obere Fahrzeug das

Einparken bzw. Ausparken zu ermöglichen. Nach den verfahrensfehlerfreien

Feststellungen des Landgerichts sind die Doppelstock-Garagen an eine einzige

Hydraulik-Anlage angeschlossen und müssen zusammen gewartet werden. Eine

getrennte Instandhaltung wäre nur möglich, wenn für jeden Stellplatz ein eigenes

Hydraulik-Aggregat eingebaut wäre, was mit sehr hohen Kosten verbunden wäre. Bei

dieser Sachlage scheidet auch die Bildung von Untergemeinschaften jeweils für eine

einzige Doppelstock-Garage aus. Die Hydraulik-Anlage bedient also wie etwa ein

Fahrstuhl eine Mehrzahl von Wohnungseigentümern, die je nach Bedarf davon in

unterschiedlichem Maße Gebrauch machen können. Wenn etwa ein

Wohnungseigentümer längere Zeit mit seinem PKW verreist ist, kann die Hebebühne in

seiner Doppelstock-Garage und damit auch die Hydraulik-Anlage unbenutzt bleiben,

vergleichbar mit der Nichtbenutzung eines Fahrstuhls. Ob bei Doppelstock-Garagen im

Falle selbstständiger Hydraulik-Anlagen eine Untergemeinschaft der beiden

Sondernutzungsberechtigten angenommen werden kann (vgl. Deckert, ZWE 295, 299),

kann somit dahinstehen. Der Senat folgt damit dem OLG Düsseldorf (NZM 1999, 571 =

ZMR 1999, 500), wonach eine hydraulische Hebebühne für insgesamt neun Doppelstock-

Garagen Gemeinschaftseigentum darstellt.

4. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass weder für die Kosten der Hydraulik-Anlage

noch für die Pkw-Stellplätze die Kostenverteilung in der Teilungserklärung gesondert

geregelt ist. In § 9 Abs. 1 wird die Zusammensetzung der Wohngeldvorschüsse dahin

beschrieben, dass sie sich auf die Betriebskosten wie u. a. „allen übrigen zur

Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums notwendigen Aufwendungen“ sowie auf

die „Instandsetzungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum“ erstreckt. Da sowohl

die Sondernutzungsbereiche im Allgemeinen wie auch die Hydraulik-Anlage im

Besonderen grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, zählen die

Betriebskosten zu den allgemeinen Bewirtschaftungskosten. Nur was ein

Stellplatzinhaber eigenmächtig und individuell in seinem Sondernutzungsbereich

verändern kann, ohne die Belange anderer Wohnungseigentümer zu beeinträchtigen,

fällt wie bei dem Sondereigentum gemäß § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung in den Bereich

seiner eigenen Verantwortung und Kostentragung.

5. Daraus, dass bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums von einzelnen oder

einer Gruppe von Wohnungseigentümern stärker genutzt werden können, ergibt sich

noch keine abweichende Kostenverteilung, die klar und eindeutig aus der

Teilungserklärung hervorgehen muss (KG ZMR 2003, 873 = WuM 2003, 586). Mit dem

Landgericht ist davon auszugehen, dass die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel

hinsichtlich der Stellplatzkosten enthält. § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung wiederholt nur

die gesetzliche Regelung in § 14 Nr. 1 WEG in Bezug auf das Sondereigentum und

erstreckt diesen Grundsatz auf die Sondernutzungsbereiche, soweit nicht zwingend

Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Auch aus § 19 Abs. 1 der Teilungserklärung kann

keine verdeckte Öffnungsklausel hergeleitet werden, aus der die nähere Ausgestaltung

der Stellplatzkosten durch Mehrheitsbeschluss abzuleiten wäre. Dort heißt es, dass vor

Aufstellung des ersten Wirtschaftsplanes der Verwalter berechtigt sei, das monatlich zu

zahlende Wohngeld vorschussweise zu bestimmen und einzufordern, wobei er zunächst

von einem Wohngeld von 3,50 DM pro m² und 15,00 DM je Pkw-Stellplatz monatlich

auszugehen habe. Dies ist eine Anweisung, die erstens an den Verwalter ergeht und

zweitens auf die Zeit bis zur ersten Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan durch

die Eigentümergemeinschaft beschränkt ist. Mit der Erwähnung eines besonderen

Wohngeldvorschusses für die Stellplatzinhaber mag das Problem der gesonderten

Behandlung der Stellplatzkosten angeschnitten sein. Eine klare Kostenregelung auf

Dauer geht daraus nicht hervor, geschweige denn Beschlusskompetenz der künftigen

Eigentümergemeinschaft. Auf die vielleicht mögliche Vorstellung des teilenden

Eigentümers, in § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung sei eine ausreichende Regelung

getroffen worden, kommt es nicht an. Denn Teilungserklärungen sind objektiv und

unabhängig von den Vorstellungen des teilenden Eigentümers auszulegen. Soweit die

Teilungserklärung keine abweichenden Bestimmungen enthält, gilt die gesetzliche

Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 WEG.

Für die Kostenbelastung aus Kostensparten, die nicht verbrauchsabhängig sind, erfolgt

nach

§ 9 Abs. 3 die Kostenverteilung nach den Miteigentumsanteilen der jeweiligen Einheiten,

entspricht also § 16 Abs. 2 WEG. Lediglich die Kosten für verbrauchsabhängige

Kostensparten werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile der versorgten

Eigentumseinheiten verteilt, wobei für Heizung und Warmwasser auf den besonderen §

11 verwiesen wird. Zutreffend führt das Landgericht aus, dass die Kosten der

Stellplatzbenutzung nicht vom Verbrauch abhängen und danach berechnet werden. Es

handelt sich vielmehr um Kosten des Gebrauchs. Die Einräumung von

Sondernutzungsrechten bedeutet nicht automatisch die Überbürdung damit

zusammenhängender Kosten, zumal diese schwer bestimmt und abgegrenzt werden

können. Jedenfalls bedarf es gerade hier einer klaren und eindeutigen Sonderregelung in

Bezug auf die durch die Sondernutzung veranlassten Kosten.

6. Die vorliegende Teilungserklärung stammt aus dem Jahre 1996. Zu dieser Zeit war die

Problematik der Doppelstock-Garagen und der damit zusammenhängenden Hydraulik-

Anlagen bereits bekannt. Wegen der wirtschaftlichen Vorteile der Stellplatzinhaber sind

auch spezielle Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels zulässig, sie müssen nur

klar und eindeutig sein. Im vorliegenden Fall würden auch jegliche Anhaltspunkte fehlen,

wie eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung zu regeln wäre. So ist zum

z. B. im einem Fall, in dem die Abrechnung der Betriebs-, Instandsetzungs- und

Reparaturkosten sowie der Instandhaltungsrückstellung nach Miteigentumsanteilen und

daneben nach der Sondernutzung (dort eine Tiefgarage mit 35 Doppelparkern)

vorgesehen ist, davon auszugehen, dass die ausscheidbaren Kosten der Tiefgarage auf

die 70 Stellplatzinhaber nach gleichen Anteilen zu verteilen ist (BayObLG NZM 1999, 26

= ZMR 1999, 48). Ebenso verhält es sich, wenn die Teilungserklärung anordnet, dass die

Instandhaltung der zu den Garagen gehörenden Gebäudeteile usw. nur den Eigentümern

der Garage gemeinsam obliegt und die auf die Garagen entfallenden Kosten durch die

vorhandenen Einstellplätze geteilt werden (OLG Düsseldorf NZM 1999, 571 = ZMR 1999,

500). Auch in einem weiteren Fall waren die Instandhaltungskosten für die Wohnanlage

einerseits und die Garage andererseits gesondert nach Miteigentumsanteilen

aufzuteilen (BayObLG NZM 1999, 859). Vergleichbar ist ferner der Fall, dass für jeden

Tiefgaragenstellplatz bestimmte monatliche Pauschalbeträge (prozentual steigend mit

den sonstigen Bewirtschaftungskosten) vorgesehen werden (BayObLG GE 1997, 813).

Wie die vorstehenden Fälle zeigen, sind also verschiedene Abrechnungsmodelle

denkbar. Sie müssen nur mit hinreichender Klarheit in der Teilungserklärung geregelt

sein, woran es im vorliegenden Fall fehlt.

7. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25. September 2003 zur

Kaltwasserversorgung (BGHZ 156, 192 = NJW 2003, 3476 = ZMR 2003, 937) ergibt sich

für den vorliegenden Fall nichts Anderes. Dort geht es um die Kosten, die durch den

individuellen und auch durch Zähler messbaren Verbrauch innerhalb des

Sondereigentums (hierzu übertragen auf das Stellplatz-Sondernutzungsrecht)

entstehen und die für die Zukunft von den Wohnungseigentümern durch

Mehrheitsbeschluss nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt

werden können. Vorliegend handelt es sich um den Gebrauch von

Sondernutzungsflächen, wobei der Gebrauch gerade nicht verbrauchsabhängig ist und

üblicherweise wie etwa bei einem Fahrstuhl auch nicht gemessen wird. Eine im Sinne der

Umweltschonung verbrauchsabhängige Abrechnung der ausscheidbaren Betriebskosten

für die Stellplatznutzung erscheint nicht möglich.

8. Entgegen der Rechtsbeschwerdebegründung ist die Nichtigerklärung des

Eigentümerbeschlusses nicht auf abtrennbare Teile zu beschränken. Soweit die

Rechtsbeschwerdeführer die Beschlussfassung ausgenommen wissen wollen, dass der

Verwalter beauftragt werde, in Anwendung von § 27 WEG weiterhin die erforderlichen

Reparaturen für die Pkw-Hebebühnen in Auftrag zu geben, und zwar im Namen der WEG,

aber nur auf Kosten der Sondernutzungsberechtigten, ergibt die nächstliegende

Auslegung des Eigentümerbeschlusses, dass die Gemeinschaft den Verwalter nicht

entgegen von § 27 Abs. 3 WEG von seinen Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG befreien

und Not-Reparaturen verbieten wollte. Denn der Schwerpunkt der Beschlussfassung lag

auf dem letzten Halbsatz, wobei die Reparaturvergabe nur auf Kosten der

Sondernutzungsberechtigten erfolgen sollte. Gerade dieser Punkt ist aber nichtig, womit

die gesamte Teilregelung hinfällig wird. Die Rechte und Pflichten des Verwalters nach §

27 Abs. 1 Nr. 3 WEG können nicht eingeschränkt werden. Ein darauf eingegrenzter Wille

der Wohnungseigentümer kann nicht festgestellt werden.

9. Verfahrensgegenstand ist die Ungültigerklärung bzw. Nichtigkeit des

Eigentümerbeschlusses vom 16. Januar 2002 TOP 5. Mangels jeglichen Gegenantrages

der Eigentümergemeinschaft hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei davon abgesehen,

etwa eine ersetzende gerichtliche Entscheidung zu einer abweichenden Kostenverteilung

hinsichtlich der Stellplätze zu treffen. Nach den vorstehenden Ausführungen sind aus der

Teilungserklärung auch keine hinreichend bestimmten Anknüpfungspunkte für eine

Sonderregelung hinsichtlich der Stellplätze zu gewinnen. Nach den in der bisherigen

Rechtsprechung erörterten und oben zitierten Rechtsprechung wären so

unterschiedliche Lösungsansätze denkbar, dass eine gerichtliche Entscheidung

ausscheiden dürfte. In der Rechtsbeschwerdeinstanz ist die Antragserweiterung ohnehin

ausgeschlossen. Erst bei Durchsetzung der letzten WEG-Novelle könnte eine allgemeine

Öffnungsklausel für Betriebskosten, die vom Verbrauch oder von der Verursachung

abhängen, neu in das Gesetz eingeführt wird.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Gerichtskosten dritter Instanz dem

Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt werden (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen

besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen

(§ 47 Satz 2 WEG). Insoweit hat der Senat den angefochtenen Beschluss des

Landgerichts auch berichtigt, zumal der verkündete Tenor und die Beschlussgründe in

diese Richtung gehen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Angesichts der

Bedeutung des angefochtenen Eigentümerbeschlusses im Sinne einer umfassenden

Regelung für die künftige Kostenverteilung kann der Regelwert von 3.000,00 EUR

jedenfalls nicht ausreichen. Mit der Änderung auf 10.000,00 EUR ist der Senat an die

unterste vertretbare Grenze gegangen.

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