Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

KG Berlin: gemeinschaftliches eigentum, einheit, aufteilungsplan, auflage, miteigentumsanteil, form, umwandlung, ermächtigung, anfang, quelle

Gericht:

KG Berlin 11.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

11 W 15/06

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 3 ZPO, § 48 Abs 3 S 2 WoEigG,

§ 30 Abs 2 S 1 KostO

Klage eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen auf

Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum:

Bemessung des Streitwerts

Leitsatz

1. Wird ein Wohnungseigentümer durch die fehlende Zustimmung eines anderen

Wohnungseigentümers daran gehindert, seine Einheit zu veräußern, ist der

Gebührenstreitwert für die Klage auf Zustimmung mit 10 bis 20 % des Kaufpreises

anzusetzen.

2. Fehlt es ausnahmsweise an zureichenden Anhaltspunkten, ist der Gebührenstreitwert mit

3.000,00 EUR zu bemessen.

Tenor

Auf die Beschwerde der Beklagten vom 6. November 2006 wird der Streitwertbeschluss

des Landgerichts Berlin - Aktenzeichen 36 O 128/06 - vom 15. September 2006

abgeändert und wie folgt neu gefasst:

In dem Rechtsstreit A gegen B wird der Streitwert auf 3.571,53 EUR festgesetzt.

Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

Der Kläger erwarb 1998 in der Wohnungseigentumsanlage R.-straße … in 1… die im

Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichnete Einheit. § 24 der Teilungserklärung des

Nürnberger Notars Sch vom 9. März 1994 in Form der Nachtragsänderung vom 13. Juli

1994 räumte dem Inhaber der Einheit Nr. 1 das Recht ein, das Wohngebäude durch

Aufstockung zweigeschossig zu erweitern, um dort Wohneinheiten mit den Nummern 15

bis 17 zu schaffen. Die Teilungserklärung machte das Recht des Inhabers der Einheit Nr.

1, drei neue Einheiten zu bilden und den Miteigentumsanteil der Einheit Nr. 1

abzuspalten, i.S.v. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG zum Inhalt der Gemeinschaftsordnung.

Der Kläger machte von seinem Ausbaurecht im Folgenden Gebrauch und schuf die

neuen Einheiten 15 und 16. Nach Abschluss der Bauarbeiten beabsichtigte der Kläger,

den Miteigentumsanteil der Einheit Nr. 1 auf diese sowie die neuen Einheiten 15 und 16

„aufzuteilen“. Seinen entsprechenden Erklärungen stimmte die Beklagte

außerprozessual nicht zu. Mit Klage vom 24. März 2006 nahm der Kläger die Beklagte

daher neben der Bezahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten auf Zustimmung zu einer

Unterteilung seines Sondereigentums i.S.v. § 1 Abs. 2 WEG in Anspruch. Außerdem

verlangte er von der Beklagten, der Übertragung im Gemeinschaftseigentum stehender

Flächen in sein Sondereigentum zuzustimmen. Im Laufe der gegen sie daraufhin

erhobenen Klage gab die Beklagte die erforderlichen Erklärungen ab.

Das Landgericht Berlin setzte für die Anträge auf Zustimmung der Beklagten sowie den

Antrag auf Erstattung außerprozessualer Rechtsanwaltskosten am 15. September 2006

einen Gebührenstreitwert in Höhe von insgesamt 200.000,00 EUR fest. In seinem

Nichtabhilfebeschluss vom 23. November 2006 begründete das Landgericht seine

Wertfestsetzung mit dem Umstand, dass der Kläger durch die fehlenden Zustimmungen

an der Veräußerung seiner neuen Einheiten gehindert worden sei. Der Wert dieser

Einheiten sei auf 200.000,00 EUR zu schätzen.

II.

Die nach § 66 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 Halbsatz 1 GKG i.V.m. § 569 ZPO zulässige

Beschwerde ist begründet.

Der Gebührenstreitwert ist gem. § 3 ZPO auf 3.571,53 EUR festzusetzen. Es geht

jedenfalls nach der maßgeblichen Auffassung der Parteien um die Klärung dem Grunde

nach unstreitiger Klägerrechte. Die Rechtslage soll durch eine von der Beklagten zu

erzwingende Willenserklärung gestaltet werden. Ferner geht es um die Berichtigung

eines Wohnungsgrundbuchs. Zu Grunde zu legen ist dabei jeweils nicht der Wert der

Einheiten, sondern das Interesse des Klägers. Dieses ist in einem Fall wie diesem als

besonders gering anzusetzen, weil es nur um die formelle Rechtslage geht. Denn

zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Kläger jedenfalls ein Ausbaurecht besaß

und die vom ihm aufgestockten Teile des Wohngebäudes im Ergebnis in sein Eigentum

sollte überführen dürfen. Die ausstehende Erklärung der Beklagten hinderte den Kläger

auch nicht an der Vermietung der neu entstandenen Einheiten. Und auch eine

Finanzierung durch Banken war offensichtlich möglich. Nachteile durch die

Grundbuchsituation erlitt der Kläger mithin nicht. Möglich, aber nicht gesichert ist

allerdings, dass die Beklagte den Kläger an einem Verkauf der Einheiten hinderte und

sich deshalb das Interesse des Klägers an dem Wert der Einheiten Nr. 15 und 16

auszurichten hat. Die Frage, welchen Wert den Einheiten zuzumessen ist und ob es

wirklich konkrete Verkaufsverhandlungen gab, blieb aber im Ergebnis ungeklärt. Die vom

Kläger favorisierte Ansetzung eines Verkaufswertes von 400.000,00 EUR musste schon

dabei deshalb ausscheiden, weil der Kläger selbst vortrug, dass sich dieser Wert auf alle

drei in seinem Eigentum stehenden Einheiten bezieht. Hier sind aber nur die Einheiten

15 und 16 im Streit. Der Erwägung, dass alle Einheiten als „Paket“ anzusehen sind und

nur ein Verkauf aller Einheiten möglich war, ist nicht zu folgen. Der Kläger trägt keine

Gründe vor, warum ein Verkauf nur der aufgestockten Einheiten ausscheiden musste. Im

Gegenteil trägt der Kläger selbst vor, dass es angeblich in 2006 Verkaufsverhandlungen

nur hinsichtlich der Einheiten 15 und 16 gab. Dass der Verkauf an der „Paketfrage“

scheiterte, ist nicht ersichtlich. Die Auflage des Gerichts vom 15. Dezember 2006, für die

Marktwerteinschätzung der DG HYP zu erläutern, welcher Wert dort auf die hier allein

gegenständlichen Einheiten Nr. 15 und 16 entfiel, blieb unerfüllt. Eine Schätzung nach §

287 ZPO ist insoweit nicht möglich. Etwa für eine Teilung oder eine andere Methode fehlt

es an greifbaren Schätzgrundlagen. Für die angeblich durch das - freilich rechtmäßige -

Verhalten der Beklagten in 2006 „vereitelten“ Kaufverhandlungen, ließ der Kläger

ungeachtet der gerichtlichen Auflage auch nicht vortragen, wer der Käufer sein sollte,

was die Modalitäten waren und welcher Kaufpreis konkret verhandelt wurde. Wollte man

im Übrigen daran anknüpfen, dass der Kläger wegen der fehlenden Zustimmung der

Beklagten an der Veräußerung der Einheiten Nr. 15 und 16 gehindert war - würde sich

der Gebührenstreitwert allenfalls in Höhe von 10 bis 20 % des hier unbekannt

gebliebenen Kaufpreises für die Einheiten bewegen - nicht nach dem nach der

Ertragswertmethode ermittelten Wert (OLG Zweibrücken v. 8.11.2005 - 3 W 142/05, ZMR

2006, 220 [221]; OLG Düsseldorf v. 10.5.2005 - I-3 Wx 321/04, ZMR 2005, 971 [972];

BayObLG v. 4.1.1995 - 2Z BR 114/94, WuM 1995, WuM 1995, 328 [329]). Dabei wäre die

Obergrenze von 20 % nur bei einem verhältnismäßig geringen Wert einer Wohnung zu

wählen; bei einem hohen Wert hingegen sind 10 % des Verkaufspreises anzusetzen

(OLG Düsseldorf v. 10.5.2005 - I-3 Wx 321/04, ZMR 2005, 971 [972]; BayObLG v.

1.2.1990 - BReg 2 Z 141/89, BayObLGZ 1990, 24 [28]).

Weil es hier an nachvollziehbaren konkreten Anknüpfungspunkten und an einem

entsprechenden Klägervortrag mangelt, sieht es der Senat wenigstens in einem Fall wie

diesem als angemessen an, ausnahmsweise an die Wertungen der §§ 48 Abs. 3 Satz 2

WEG, 30 Abs. 2 Satz 1 KostO anzuknüpfen (für diesen Weg siehe etwa FA MietRWEG/

, 2006, 35. Kapitel Rz. 71 m.w.N.). Der Streitwert für die Erstreitung der

notwendigen Zustimmungen zur Änderung des Wohnungsgrundbuchs ist damit auf

3.000,00 EUR festzusetzen. Diese Anknüpfung ist jedenfalls hier nahe liegend, weil das

Landgericht für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht zuständig und die

Bemessungsvorschriften der ZPO dem Grunde nach gar nicht anwendbar sind. Soweit

ein Wohnungseigentümer den anderen auf Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen

des jeweiligen Sondereigentums in Anspruch nimmt, sind nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG

nämlich die Wohnungseigentumsgerichte zuständig (OLG Schleswig v. 27.12.2005 - 2 W

6/05, OLGReport Schleswig 2006, 432 [433]; v. 24.8.2005 - 2 W 32/03, ZMR 2006, 73

[74]; BayObLG v. 30.4.1998 - 2Z BR 11/98, ZMR 1998, 582 [583]; BayObLG v. 24.1.1985

- BReg 2 Z 63/84, BayObLGZ 1985, 47 ff.; a.A. in den aber nicht tragenden Gründen OLG

Saarbrücken v. 28.09.2004 - 5 W 173/04-56, OLGReport Saarbrücken 2005, 282 [283];

KG v. 17.12.1997 - 24 W 3797/97, ZMR 1998, 368 [369]; siehe ferner Hügel, MietRB

2005, 151 [152]). Nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG setzt der Richter aber den Geschäftswert

nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung von fest. Der Geschäftswert ist

niedriger festzusetzen, wenn die berechneten Kosten des Verfahrens zu dem Interesse

eines Beteiligten nicht in einem angemessenen Verhältnis stehen. Das Interesse der

Beklagten ist hier sehr gering. Ein etwaiges hohes Interesse des Klägers darf nicht dazu

führen, die Beklagte wegen des hohen Gebührenrisikos von einem im Ergebnis sogar

rechtmäßigem Verhalten abzuhalten. Dass das nicht erkannt wurde, darf sich jedenfalls

gebührenrechtlich nicht zum Nachteil der Beklagten auswirken.

Ferner muss jedenfalls in diesem Verfahren für die Bestimmung eines angemessenen

Gebührenstreitwerts bewertet werden, dass die Beklagte jedenfalls nach § 24 der

Teilungserklärung letztlich gar keine Zustimmung schuldete. Eine Pflicht der Beklagten,

den Änderungswünschen des Klägers zuzustimmen, konnte nicht wirksam als „Inhalt des

Sondereigentums“ i.S.v. §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG beurkundet werden. Die

entsprechenden Vorbehalte waren nichtig. Eine Ermächtigung (aber auch eine

Zustimmung), Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umzuwandeln oder

umgekehrt, kann nicht als „Inhalt des Sondereigentums“ vereinbart werden (BGH v.

4.4.2003 - V ZR 322/02, NJW 2003, 2165 [2166] m.w.N.; BayObLG v. 27.10.2004 - 2Z BR

150/04, NJW 2005, 444 [445]; v. 24.7.1997 - 2Z BR 49/97, DNotZ 1998, 379 [383] =

BayObLGZ 1997, 233; OLG Saarbrücken v. 28.9.2004 - 5 W 173/04-56, OLGReport

Saarbrücken 2005, 282 [284]; OLG Celle v. 5.8.2003 - 4 W 111/03, OLGReport Celle

2004, 79 [80]). Die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und

Sondereigentum betrifft die dingliche Grundlage der Mitglieder der Gemeinschaft und die

sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume und nicht das

„Verhältnis der Wohnungseigentümer“ untereinander. Die Umwandlung von

Gemeinschafts- in Sondereigentum kann nicht dem Regelungsgehalt des § 10 Abs. 1

Satz 2 und Abs. 2 WEG unterfallen, sie bedarf vielmehr gem. § 4 Abs. 1 und Abs. 2 WEG

der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 Abs.

1 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch.

Soweit der Kläger zuletzt die Ansicht vortragen ließ, er sei bereits durch die

Teilungserklärung Sondereigentümer der Einheiten Nr. 15 und 16 geworden, ist dies

unzutreffend und daher gebührenrechtlich irrelevant. Man mag zwar ggf. annehmen,

dass es nicht nur - wie es aber § 8 Abs. 1 WEG voraussetzt - möglich ist,

Sondereigentum an einem noch nicht errichteten Raum bei aber errichtetem Gebäude

zu begründen. Diese „vorgreifliche Begründung“ einzelner Gebäudeteile setzte aber

wenigstens voraus, dass den jeweiligen Einheiten bestimmte Miteigentumsanteile

zugewiesen worden waren und die Identität des Sondereigentums (seiner Flächen, seiner

Ausmaße etc.) von Anfang an sichergestellt und in der Teilungserklärung auch

hinreichend bestimmt ist. Hieran fehlt es. Der Teilungserklärung sind weder unmittelbar

noch durch Verweisung auf den Aufteilungsplan entsprechende Bestimmungen zu

entnehmen. Durch die Aufstockung des Wohngebäudes ist deshalb zunächst

Gemeinschaftseigentum entstanden. Hier gilt nichts anderes als in dem Fall, in dem

nachträglich Balkone gebaut werden ohne zu bestimmen, in wessen Eigentum sie

stehen sollen, oder in dem Fall, wenn durch die Anbringung eines Giebeldaches anstelle

des bisherigen Flachdaches ein zusätzlicher Raum entsteht (OLG München v. 5.10.2006

- 32 Wx 121/06, IMR 2007, 190) oder Räume abweichend vom Aufteilungsplan zusätzlich

errichtet werden, z.B. unter der Terrasse (OLG München v. 27.6.2005 - 34 Wx 038/05,

OLGReport München 2005, 607).

Für die Erstattung der außergerichtlichen Kosten ist von einem Wert i.H.v. 571,53 EUR

auszugehen. Die spätere Erhöhung beruhte auf einer fehlerhaften Wertfestsetzung unter

Zugrundelegung eines falschen Gebührenstreitwerts und kann damit für die Berechnung

nicht herangezogen werden.

Das Verfahren ist nach § 66 Abs. 8 GKG gebührenfrei. Kosten werden nicht erstattet.

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