Urteil des KG Berlin vom 29.10.2002

KG Berlin: verwalter, interessenkonflikt, eigentümer, treuhänder, abgabe, grundbuchamt, eignungsprüfung, rechtsgeschäft, zwischenverfügung, vertretungsmacht

Gericht:

KG Berlin 1. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

1 W 244/03

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 181 BGB, § 12 Abs 1 WoEigG

Wohnungseigentum: Erklärung der Zustimmung zur

Veräußerung durch den mit dem Erwerber identischen Verwalter

Leitsatz

Erklärt der WEG-Verwalter, der zugleich Erwerber ist, die Zustimmung nach § 12 Abs 1 WEG

auch gegenüber dem Veräußerer, ist dies wirksam; § 181 BGB findet insoweit keine

Anwendung.

Tenor

Die angefochtene Entscheidung und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts

Tempelhof-Kreuzberg vom 29. Oktober 2002 werden aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, von den in der Zwischenverfügung geäußerten

Bedenken Abstand zu nehmen.

Gründe

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig. Sie ist auch begründet,

denn die angefochtene Entscheidung beruht auf einem Rechtsfehler (§ 78 GBO, §§ 561

ff. ZPO).

Das Landgericht hat angenommenen, die durch den Beteiligten zu 2) in seiner

Eigenschaft als Verwalter erklärte Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG

sei entsprechend § 181 BGB (schwebend) unwirksam, weil der Beteiligte zu 2) an dem

Veräußerungsgeschäft als Erwerber beteiligt ist. Das hält der rechtlichen Nachprüfung

nicht stand; die Zustimmung des Verwalters, der zugleich Erwerber ist, unterliegt nicht

den Beschränkungen des § 181 BGB, wenn die Zustimmungserklärung gegenüber dem

Veräußerer abgegeben werden kann und dementsprechend – wie hier anzunehmen ist –

auch abgegeben wird (vgl. OLG Düsseldorf, NJW 1985, 390; Röll in Münchener

Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 12 WEG Rn. 6; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 12 Rn. 13;

Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 21; a.A. LG Traunstein, MittBayNot

1980, 164; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 12 WEG Rn. 4c).

Zwar handelt es sich bei der Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG um

ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft, für das § 181 BGB grundsätzlich

gilt (vgl. BGH, NJW-RR 1991, 1441; RGZ 143, 350, 352; BayObLG, Rpfleger 1983, 350;

Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 181 Rn. 6). Auch scheitert die Anwendung der

Vorschrift nicht daran, dass der Verwalter bei der Abgabe der Zustimmungserklärung

nicht im fremden, sondern im eigenen Namen handelt. Denn er nimmt bei der

Ausübung der Zustimmungsbefugnis regelmäßig kein eigenes Recht wahr, sondern ein

solches der Wohnungseigentümer, als deren Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter

er handelt (BGHZ 112, 240, 242; BayObLGZ 1980, 29, 35; OLG Zweibrücken, NJW-RR

1987, 269; OLG Saarbrücken, DNotZ 1989, 439 f.; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 12 WEG

Rn. 4; Bub, NZM 2001, 502, 503). Das legt es nahe, den Anwendungsbereich des § 181

BGB auf den WEG-Verwalter auszudehnen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1986, 1077, 1078);

seine Stellung als Treuhänder ist der von Trägern eines privaten Amtes

(Testamentsvollstrecker, Nachlass- und Insolvenzverwalter) vergleichbar, für welche die

entsprechende Anwendung des § 181 BGB wegen der Gleichheit der Konfliktslage

anerkannt ist (vgl. BGHZ 113, 262, 270; 108, 21, 24; 30, 67; Palandt/Heinrichs, a.a.O., §

181 Rn. 3). Es liegt auch typischerweise ein Interessengegensatz vor, wenn der

Verwalter, der zugleich Erwerber ist, über die Zustimmung zur Veräußerung entscheidet.

Die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG dient dem Schutz der

Wohnungseigentümer vor einem persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerber

(Senat, FGPrax 1996, 140, 141; OLGZ 1978, 296, 298; BayObLG, DNotZ 1992, 229, 230;

BayObLGZ 1977, 40, 42; OLG Zweibrücken, a.a.O.; vgl. auch BGHZ 37, 203, 208). Dieses

durch den Verwalter treuhänderisch wahrzunehmende Interesse läuft seinem

Eigeninteresse an dem Erwerb des Wohnungseigentums zuwider; eine objektive

Eignungsprüfung des Erwerbers durch den Verwalter ist hier – mehr noch als in dem Fall

einer Veräußerung des ihm gehörenden Wohnungseigentums (vgl. dazu BayObLG, NJW-

RR 1986, a.a.O.), bei der der Verwalter ein Eigeninteresse an der Abwicklung des mit

dem Erwerber geschlossenen Vertrages hat – schon wegen der Personenidentität

ausgeschlossen.

Jedoch handelt es sich bei der Zustimmung vorliegend nicht um ein Rechtsgeschäft, das

der Verwalter i.S.v. § 181 BGB "mit sich" vorgenommen hat. Bei einseitigen

Rechtsgeschäften ist ein Insichgeschäft grundsätzlich nur gegeben, wenn der Vertreter

dieses sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger vornimmt (BGHZ 94, 132, 137;

RGZ, a.a.O.; 76, 89, 92 f.; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 181 Rn. 8). Das ist hier nicht der

Fall, denn der Beteiligte zu 2) hat die Zustimmungserklärung gegenüber dem

eingetragenen Eigentümer als Veräußerer abgegeben. Er hat mit notariell beglaubigter

Erklärung vom 19. April 2001 die soeben beurkundete Veräußerung genehmigt, ohne

einen Erklärungsempfänger zu benennen; das bedeutet, dass die Zustimmung

jedenfalls auch gegenüber dem anderen Teil des Vertrages erklärt wurde, wie dies

gemäß § 182 Abs. 1 BGB möglich ist (vgl. OLG Düsseldorf, a.a.O.; BayObLG, a.a.O.).

Eine erweiternde oder entsprechende Anwendung des § 181 BGB ist für diese

Konstellation abzulehnen. § 181 BGB ist eine formale Ordnungsvorschrift, die auf die Art

des Zustandekommens des Rechtsgeschäfts bezogen ist; der Interessengegensatz

zwischen mehreren vom Vertreter repräsentierten Personen ist zwar gesetzgeberisches

Motiv, aber zur Tatbestandserfüllung grundsätzlich weder erforderlich noch ausreichend

(BGHZ 77, 7, 9; 50, 8, 11). Das schließt es nach neuerem Verständnis allerdings nicht

aus, den Schutzzweck des § 181 BGB für eine tatbestandliche Erweiterung

heranzuziehen, wenn sich bei bestimmten Geschäften ein möglicher Missbrauch der

Vertretungsmacht "generell-abstrakt" nach objektiv und einwandfrei feststellbaren

Merkmalen erfassen lässt oder die Vorschrift bei einer rein formalen Betrachtungsweise

ihre Bedeutung verlöre, weil sie ohne weiteres umgangen werden könnte (vgl. BGHZ 91,

334, 337; 77, a.a.O., S.9 f.; 64, 72, 76; Senat, NJW-RR 1999, 168). So ist anerkannt, dass

bei amtsempfangsbedürftigen Willenserklärungen § 181 BGB Anwendung findet, wenn

der handelnde Vertreter materiell Betroffener und damit sachlich der eigentliche

Erklärungsempfänger ist (BGHZ 77, a.a.O.; RGZ 143, a.a.O., S. 353; BayObLGZ 1983,

213, 220). Handelt es sich jedoch – wie hier – um eine Erklärung, die wahlweise

gegenüber verschiedenen privaten Adressaten abgegeben werden kann, kommt eine

Anwendung des § 181 BGB nicht in Betracht, wenn der Dritte nicht nur formal, sondern

auch der Sache nach Erklärungsempfänger ist (BGHZ 94, a.a.O.; RGZ 76, a.a.O., OLG

Hamm, DNotZ 2003, 635, 636; OLG Düsseldorf, a.a.O.; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 181

Rn. 8; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 181 Rn. 31; a.A. Schramm in Münchener

Kommentar, a.a.O., § 181 Rn. 28; Staudinger/Schilken, BGB, Neubearb. 2001, § 181 Rn.

41; offen lassend BayObLG, NJW-RR 1995, 1032, 1033; 1986, a.a.O.; Rpfleger 1983,

a.a.O.). In der Abgabe der Erklärung gegenüber dem am Interessenkonflikt nicht

beteiligten Empfänger liegt keine Umgehung der sonst eingreifenden gesetzlichen

Beschränkung, da der formale Adressat durch die Erklärung auch materiell in seinen

Rechten betroffen ist. Es liegt auch kein typischer Fall des Missbrauchs der dem

Verwalter eingeräumten Befugnis vor, wenn er die Zustimmung zu einer Veräußerung

erklärt, an der er selbst beteiligt ist; der darin liegende materielle Interessenkonflikt

rechtfertigt allein die Anwendung des § 181 BGB nicht (vgl. BGHZ 113, a.a.O.;

Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 181 Rn. 14). Ein solches Verständnis ist nach Ansicht des

Senats aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit, welche bei der teleologischen

Auslegung zu beachten sind (vgl. Schramm in Münchener Kommentar, a.a.O., § 181 Rn.

9), weiterhin geboten.

Vorliegend ist der eingetragene Eigentümer gemäß § 182 Abs. 1 BGB auch der Sache

nach Erklärungsempfänger; der von ihm geschlossene Vertrag wird durch die

Zustimmung wirksam (§ 12 Abs.3 WEG). Zudem steht ihm als veräußerungswilligem

Wohnungseigentümer allein der Anspruch auf Erteilung der Zustimmung nach § 12

Abs.1 WEG zu (vgl. Sohn, NJW 1985, 3060).

Schließlich ergibt sich – unabhängig von der Anwendung des § 181 BGB – auch aus dem

Sinn und Zweck des Zustimmungserfordernisses nicht mit der für die Auslegung von

Grundbucheintragungen erforderlichen Klarheit (vgl. dazu Demharter, GBO, 24. Aufl., §

53 Rn. 4), dass der Verwalter von der Ausübung der Zustimmungsbefugnis

ausgeschlossen sein soll, wenn er an der Veräußerung als Erwerber beteiligt ist. Auch

wenn eine objektive Eignungsprüfung durch den Verwalter nicht stattfindet, wenn dieser

selbst Erwerber ist, kann es zweckmäßig erscheinen, es im Außenverhältnis bei der

Zuständigkeit des Verwalters zu belassen. Den Wohnungseigentümern verbleibt die

Möglichkeit, eine Entscheidung über die Versagung der Zustimmung zu treffen, welche

den Verwalter gemäß § 27 Abs.1 Nr.1 WEG bindet (vgl. BayObLGZ 1980, a.a.O.; OLG

Saarbrücken, a.a.O.). Ob der Verwalter bei Gefahr eines Interessenkonflikts verpflichtet

ist, eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, ist vom

Grundbuchamt nicht zu prüfen.

Für eine Kostenerstattungsanordnung nach § 13a Abs.1 S.1 FGG besteht kein Anlass.

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