Urteil des KG Berlin vom 26.03.2007

KG Berlin: wirkung ex tunc, ungültigerklärung, meinung, eigentumswohnung, verwalter, duldungsvollmacht, grundbuchamt, anfechtungsklage, anscheinsvollmacht, versammlung

Gericht:

KG Berlin 1. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

1 W 209/05

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 29 GBO, § 12 WoEigG, § 26 Abs

3 WoEigG vom 26.03.2007, § 26

Abs 4 WoEigG vom 30.07.1973,

§ 46 WoEigG

Wohnungsgrundbuchverfahren: Nachweis der

Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung bei

erfolgreicher Anfechtung der Verwalterbestellung

Leitsatz

1. Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung ist unwirksam,

wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters auf

Anfechtungsklage nach § 46 WEG rechtskräftig für ungültig erklärt wird.

2. Der grundbuchmäßige Nachweis der Verwalterzustimmung ist nicht erbracht, wenn der

dem Grundbuchamt zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gemäß § 26 Abs. 3 (früher Abs.

4 WEG) vorgelegte Bestellungsbeschluss durch einen ebenfalls dem Grundbuchamt

vorgelegten, auf Anfechtungsklage nach § 46 WEG ergangenen Beschluss des Amtsgerichts

für ungültig erklärt worden ist.

Tenor

Die weitere Beschwerde wird nach einem Wert von 75.000,00 EUR zurückgewiesen.

Gründe

Die gemäß §§ 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

Jedenfalls im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht den Antrag auf

Eigentumsumschreibung wegen Fehlens der nach § 12 Abs. 1 WEG erforderlichen

Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung zurückgewiesen.

1. Allerdings erscheint es als fraglich, ob dem Landgericht darin zu folgen ist, dass die

ursprüngliche Verwalterstellung der „S. G. GmbH“ nicht in der Form des § 29 GBO

nachgewiesen sei und sich insbesondere auch nicht aus dem Beschluss des

Amtsgerichts Tiergarten vom 16.05.2003 im Verfahren 70 II 144/02 WEG ergebe. Zwar

weist das Landgericht zutreffend darauf hin, dass gerichtliche Urteile und Beschlüsse

eine Bindungswirkung nur im Umfang ihrer Rechtskraft entfalten (BayObLG NJW RR 1997,

466; OLGR München 2008, 167; s. a. OLG Köln, FG Prax 2009, 6 f.). Darüber hinaus

entfalten sie jedoch als öffentliche Urkunden im Sinne des § 29 GBO die Beweiskraft

nach § 417 ZPO (OLG Köln a.a.O.). Wenn das Amtsgericht Tiergarten auf Seite 6 des

Beschlusses vom 16.05.2003 ausführt, die dortige Beteiligte zu 24) sei in der

Eigentümerversammlung vom 22.11.2002 für die Zeit vom 28.11.2002 bis 27.11.2003

zur neuen Verwalterin der Wohnanlage bestellt worden, so handelt es sich nicht, wie das

Landgericht meint, um die eine Vorfrage betreffende Auslegung des

Versammlungsprotokolls vom 22.11.2002 durch das Amtsgericht Tiergarten, sondern

um die Wiedergabe des Streitgegenstands des dortigen Verfahrens. Gegenstand der

Beschlussanfechtung zu TOP 1 der WE-Versammlungen war gerade die Bestellung der

dortigen Beteiligten zu 24) zur neuen Verwalterin. Die Anfechtung wurde mit der

persönlichen Ungeeignetheit der Beteiligten zu 24) begründet, nicht etwa – auch nicht

hilfsweise – mit in der Person der dortigen Beteiligten zu 7), der „S. G. GmbH & Co.

Betriebs KG“, liegenden Gründen und auch nicht etwa damit, dass die Bestellung wegen

Unbestimmtheit der ausgewählten Person nichtig sei. Unter diesen Umständen

erscheinen die Bedenken des Grundbuchamts als derart fern liegend, dass sie nicht

ernsthaft in Betracht kommen dürften. Diese Frage kann jedoch letztlich dahinstehen,

da es aus anderen Gründen an einer wirksamen Verwalterzustimmung im Sinne des §

12 Abs. 1 WEG fehlt.

2. Der nach § 29 Abs. 1 GBO erforderliche Nachweis der Verwaltereigenschaft ist nicht

erbracht. § 26 Abs. 3 (früher Abs. 4) WEG ermöglicht diesen Nachweis durch Vorlage der

nach § 24 Abs. 6 WEG abgefassten und beglaubigen Niederschrift über die Bestellung

des Verwalters durch Beschluss der WE-Gemeinschaft (vgl. Demharter, NZM 2005, 601

ff., 604). Der Beschluss über die Bestellung zur Verwalterin vom 22.11.2002 liegt zwar

vor, er ist aber durch den Beschluss des Amtsgerichts Tiergarten vom 16.05.2003 für

ungültig erklärt worden. Die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses durch das

Gericht erfolgt nach allgemeiner Meinung mit Wirkung ex tunc, d.h. der Beschluss ist von

Anfang an nichtig und wirkungslos, der Bestellte verliert mit rückwirkender Kraft seine

Verwalterstellung (BGH ZfIR 1997, 284 f.; BayObLG NJW RR 1988, 270; Staudinger/Bub

[2005] § 26 WEG Rdn. 164; Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 23 WEG Rdn. 19). Die

Zustimmung des durch nichtigen Beschluss bestellten Verwalters ist unwirksam

(BayObLGZ 1980, 331 ff., BGHZ 107, 268 ff.). Ist der Verwalter durch Gerichtsbeschluss

bestellt worden, so bleiben seine Rechtshandlungen allerdings gemäß § 32 FGG wirksam

(BayObLG NJW RR 1992, 787). Darüber hinaus greift der Rechtsgedanke des § 32 FGG für

den von der Verwalterbestellung zu unterscheidenden Verwaltervertrag, der auch bei

späterer Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses nicht als vollmachtlos

geschlossen anzusehen ist (BGH a.a.O.; KG NJW-RR 1990, 153), sowie allgemein für die

Rechtshandlungen des Verwalters im Rahmen der laufenden Verwaltung oder in

Ausführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (BGH Rpfleger 2007,

600; KG NJW-RR 1989, 839). Solche Beschlüsse sind entsprechend dem Rechtsgedanken

des § 32 FGG auch nicht allein deshalb als unwirksam anzusehen, weil die Bestellung des

Verwalters, der diese Versammlung einberufen hat, später für unwirksam erklärt wird

(OLGR Köln 2002, 53 f. m.w.N.). Dem liegt zugrunde, dass anderenfalls die

Wohnungseigentümergemeinschaft bis zum rechtskräftigen Abschluss des

Anfechtungsverfahrens praktisch handlungsunfähig wäre. Abgesehen von diesen Fällen

erscheint es jedoch nicht geboten, Rechtshandlungen des Verwalters, der durch einen

mangelhaften Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt wurde, in analoger

Anwendung des § 32 FGG allgemein auch bei späterer Aufhebung des Beschlusses als

wirksam anzusehen (so aber Bärmann/Merle, WEG 10. Aufl. § 23 Rn. 193; Gruber NZM

2000, 263 ff., 269; Bassenge/Roth, FGG 11. Aufl. § 32 Rn. 5). Der in der

Beschlussanfechtung nach §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG liegende Schutz der

Wohnungseigentümer würde sonst unterlaufen. Mit der ganz überwiegenden Meinung ist

dem Schutzbedürfnis des Rechtsverkehrs vielmehr dadurch Rechnung zu tragen, dass

die Wohnungseigentümer die vom Verwalter in ihrem Namen vorgenommenen

Rechtsgeschäfte nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht oder der

Duldungsvollmacht gegen sich gelten lassen müssen (BayObLG a.a.O.;

Palandt/Bassenge a.a.O.; Weitnauer/Lüke, WEG 9. Aufl. § 26 Rdn. 20; Staudinger/Bub

a.a.O.). Dies gilt jedoch nicht für die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG. Denn die

Grundsätze der Anscheins- und Duldungsvollmacht finden auf Grundbucherklärungen

keine Anwendung (BayObLGZ 1980, 331, 340; Weitnauer/Lüke a.a.O.; Staudinger/Bub

[2005] § 26 WEG Rn. 164). Dem entsprechend führt die Rückwirkung der rechtskräftigen

Ungültigerklärung einer Verwalterbestellung auch dazu, dass die Verwalterzustimmung

zur Veräußerung einer Eigentumswohnung rückwirkend entfällt (BayObLG ZMR 1981,

249).

Da der Antrag auf Eigentumsumschreibung mangels Nachweises der

Verwalterzustimmung nicht begründet ist, ist auch der mit ihm verbundene Antrag auf

Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung zurückzuweisen.

3. Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 1 KostO.

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