Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 130/02

KG Berlin: fristlose kündigung, fortsetzung des mietverhältnisses, kaution, fälligkeit, vermieter, geschäftsbedingung, zugang, anforderung, mietobjekt, verzug
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 130/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 9 Abs 1 AGBG, § 320 BGB, §
537 Abs 1 S 1 BGB vom
14.07.1964, § 550b Abs 1 S 3
BGB vom 21.07.1993, § 554b
BGB vom 14.07.1964
Wohnraummiete: Außerordentliche fristlose Kündigung wegen
Nichtzahlung der wegen Mängeln zurückbehaltenen
Mietsicherheit
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 27. März 2002 verkündete Teilurteil der
Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin – 32 O 65/00 – wird auf seine Kosten
zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Berufung des Beklagten richtet sich gegen das am 27. März 2002 verkündete
Teilurteil der 32.Zivilkammer des Landgerichts Berlin. Auf dessen Tatbestand und
Entscheidungsgründe wird Bezug genommen.
Der Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:
Ein Kündigungsgrund habe nicht vorgelegen, da er sich mit der Zahlung der Kaution
nicht in Verzug befunden habe. Es sei nach Vertragsabschluss eine mündliche Abrede
getroffen worden, wonach die Kaution erst zu einem späteren Zeitpunkt nach
gesonderter Anforderung durch die damalige Vermieterin habe erbracht werden sollen.
Die Regelung in § 15 Ziffer 4 des Mietvertrages, wonach zur fristlosen Kündigung bereits
eine schuldlose Nichtzahlung zum Fälligkeitszeitpunkt berechtigen solle, sei nach 9 II
Nr.2 AGBG nichtig. Selbst wenn man eine verspätete Zahlung annähme, sei der Klägerin
die Fortführung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar gewesen. Dies sei jedoch
erforderlich für eine fristlose Kündigung.
Selbst wenn ein Recht zur fristlosen Kündigung bestanden haben sollte, sei dieses
jedenfalls verwirkt.
Der Beklagte beantragt,
das am 27.März 2002 verkündete Teilurteil der 32.Zivilkammer des Landgerichts Berlin
zum Aktenzeichen 32 O 65/00 abzuändern und die Klage im Klageantrag zu 2)
abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt vor, ein Grund zur fristlosen Kündigung habe unabhängig von § 15 des
Vertrages schon darin bestanden, dass die Nichtleistung der Kaution als schuldhafte und
schwerwiegende Vertragsverletzung der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses
unzumutbar gemacht habe. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution wegen
eventueller Mängel bestehe nicht, die Kaution bezwecke gerade die Absicherung des
Vermieters bei Streitigkeiten wie hier wegen angeblicher Mängel. Sie ist ferner der
Ansicht, dass in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil in dem
Kündigungsschreiben vom 13.3.2000 eine Abmahnung zu sehen sei so dass die mit
Schriftsatz vom 29.3.2000 ausgesprochene Kündigung wirksam sei.
Was die Verwirkung betreffe, so sei weder ausreichend Zeit vergangen, noch habe sie zu
einem dahin gehenden Vertrauen Anlass gegeben, dass eine Kündigung nicht mehr
stattfinden werde.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den
vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten
Schriftsätze Bezug genommen.
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückgabe der Räumlichkeiten
aus § 556 a.F. BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien am 14. April 2000 mit
Zugang der Kündigung vom 29.März 2000 beendet worden ist. Auszugehen ist von
folgendem:
Nach § 15 Nr.4 des Mietvertrages war ein Kündigungsrecht für die Klägerin für den Fall
vereinbart worden, dass die Kaution nicht bei Fälligkeit geleistet worden war. Diese
Vereinbarung ist wirksam. Hierbei kann dahinstehen, ob die Klausel individualvertraglich
vereinbart worden ist oder eine allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, da sie auch als
allgemeine Geschäftsbedingung wirksam ist (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, 7.Aufl.1999,
§ 554b Rn9). Sie stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 9
AGBG dar. Es werden hierdurch zwar die möglichen Gründe einer fristlosen Kündigung
erweitert, sie werden jedoch nicht ins Belieben der Klägerin gestellt. Die
Voraussetzungen werden vielmehr in § 15 des Vertrages klar genannt. Der Mieter hat es
hierbei in der Hand, den Eintritt der Kündigungsvoraussetzung abzuwenden, indem er
die Kaution erbringt. Hinsichtlich des hierfür maßgeblichen Zeitpunktes kann ebenfalls
dahinstehen, ob der Vortrag des Beklagten hinsichtlich des Hinausschiebens der
Fälligkeit zutreffend ist. Selbst dann, wenn sein Vortrag richtig wäre, war die Klägerin zur
fristlosen Kündigung berechtigt.
Der Beklagte hatte bis zum Zeitpunkt des Schreibens vom 13.März 2000 die Kaution
nicht geleistet, wobei ihm auch kein Zurückbehaltungsrecht zustand. Dieses kann sich
weder daraus ergeben, dass der Beklagte Mängel der Mietsache behauptet, wegen derer
der Mietzins gemindert sei, noch daraus, dass er einen Schadensersatzanspruch gegen
den Vermieter zu haben glaubt (OLG Düsseldorf, ZMR 2000, S.452f; OLG München, NJW-
RR 2000, S. 1251; LG Köln, WuM 1993, S.605; Grapentin in Bub/Treier, IV.191;
Eisenschmidt in Schmidt-Futterer, § 537 Rn 284; Gellwitzki, "Das
Leistungsverweigerungsrecht des Wohn- und Gewerberaummieters bei
Gebrauchsstörungen am Mietobjekt, WuM 1999, S.10,13). Die Kaution verfolgt gerade
den Zweck, dem Vermieter Sicherheit im Falle streitiger Ansprüche, insbesondere
aufgrund von Mängeln, zu geben.
Die von der Klägerin unter dem 13. 3. 2000 unter anderem auch wegen Nichtzahlung der
Kaution ausgesprochene Kündigung ist als "Anforderung" in dem vom Beklagten
behaupteten Sinne anzusehen, so dass spätestens hiermit der Anspruch der Klägerin
auf Leistung der Kaution fällig geworden ist. Der Beklagte war deshalb verpflichtet, die
Kaution umgehend zu entrichten. Da er dies bis zum Zugang der dann unter dem 29. 3.
2000 ausgesprochenen fristlosen Kündigung nicht getan hat, war die Kündigung
berechtigt, so dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet ist.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.
Revisionszulassungsgründe nach § 543 II ZPO waren nicht ersichtlich.
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