Urteil des KG Berlin, Az. 24 W 328/02

KG Berlin: kaufmann, urkunde, aufrechnung, verwalter, originärer erwerb, grundbuch, herausgabe, zwangsvollstreckung, kaufvertrag, bezahlung
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Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 328/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 387 BGB, § 10 Abs 2 WoEigG, §
16 Abs 2 WoEigG, § 28 Abs 2
WoEigG, § 794 Abs 1 Nr 5 ZPO
Wohnungseigentümergemeinschaft: Ausnahmen vom
Aufrechnungsverbot in der Teilungserklärung; Inhalt einer
vollstreckbaren notariellen Urkunde auf der Grundlage der
Teilungserklärung
Tenor
Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses werden die Antragsteller
unter Änderung des Beschlusses des Amtsgerichts Köpenick vom 28. September 2001 –
70 II 40/01 WEG – auf die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin verpflichtet, den
amtierenden Verwalter anzuweisen, der Antragsgegnerin die vollstreckbare Ausfertigung
vom 7. März 2001 der Urkunde des Notars Peter P vom 30. Dezember 1996 – UR-Nr.
811/1996 – herauszugeben.
Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten aller Instanzen werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft
einerseits und der Antragsgegnerin andererseits je zur Hälfte auferlegt.
Außergerichtliche Kosten sind in keiner Instanz zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 18.085,77 Euro festgesetzt.
Gründe
I.
Die Wohnungseigentumsanlage ist aus der Teilungserklärung gemäß § 8 WEG dreier in
GbR verbundener Gesellschafter vom 20. November 1995 mit einer Ergänzung vom 27.
Dezember 1995 begründet worden. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 8. Juli 1996
angelegt. Der Kaufmann und Mitgesellschafter N. Z. wurde aufgrund der Auflassung vom
28. August 1996 am 1. Oktober 1996 als erster Wohnungs/Teileigentümer in allen
Wohnungsgrundbüchern eingetragen und veräußerte die Wohnungen sodann einzeln.
Die ersten Eigentumsumschreibungen erfolgten ab März 1997. Nach § 8 Nr. 8 Abs. 2 der
Gemeinschaftsordnung ist die Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen außer mit
unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen unzulässig. Der Kaufmann
N. Z. verwaltete die Wohnanlage bis zum 31. August 1999. Seit September 1999 wurde
der Kaufmann N. Z. durch einen anderen Verwalter abgelöst, seit dem 1. Januar 2002
wurde eine neue Verwalterin eingesetzt.
Die Antragsgegnerin erwarb durch Kaufvertrag vom 30. Dezember 1996 von dem
Kaufmann N. Z. die Einheiten Nr. 1, 26, 27 und 29. Nach § 4 Nr. 4 des Kaufvertrages
sollte sich der Käufer gegenüber den anderen Miteigentümern hinsichtlich eines
Betrages von 5.891,76 DM zuzüglich 20 % zuzüglich 10 % Zinsen der sofortigen
Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwerfen und der Notar ermächtigt werden,
dem Verwalter (damals der Kaufmann N. Z.) vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde
auf Kosten des Käufers zu erteilen. Die Antragsgegnerin wurde, nachdem am 4.
September 1997 Eigentumsverschaffungsvormerkungen für sie eingetragen worden
waren, am 7. Juli 1998 im Grundbuch als Eigentümerin der Einheiten 1, 26, 27 und 29
eingetragen.
In der Eigentümerversammlung vom 24. November 2000 wurde zu TOP 4 die
Jahresabrechnung für 1999 beschlossen, aus der sich für die Antragsgegnerin
Beitragsanteile von 3.898,77 DM ergaben. In der Eigentümerversammlung vom 9. April
2001 wurde die Jahresabrechnung für 2000 beschlossen, aus der sich (mit einem
Saldovortrag) 19.463,77 DM ergeben. In der Eigentümerversammlung vom 9. April 2001
wurde eine Sonderumlage beschlossen, in der Eigentümerversammlung vom 24.
November 2000 wurde zu TOP 8 der Wirtschaftsplan für 2001 festgelegt.
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Für die Müllabfuhr und Straßenreinigung des Grundstücks fielen jeweils vierteljährlich zu
zahlende Entgelte von 7.740,48 DM für 1997, 8.525,32 DM für 1998 und 5.352,80 DM für
die ersten drei Quartale 1999 (also bis zur Beendigung der Verwaltung durch den
Kaufmann N. Z.), insgesamt 21.618,60 DM an. Wegen dieser Beträge ist der Kaufmann
N. Z. von der Berliner Stadtreinigung (BSR) vor dem Prozessgericht in Anspruch
genommen worden. Die Hauptsache wurde für erledigt erklärt, nachdem die
Antragsgegnerin die genannten Beträge für den Kaufmann N. Z. am 27. April 2001 und
am 18. Mai 2001 bezahlt hat.
In dem vorliegenden WEG-Verfahren ist die Antragsgegnerin von der
Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der vorgenannten Wohngelder in Anspruch
genommen worden. Der Streit geht in dritter Instanz, nachdem zwischen den Instanzen
weitere Zahlungen der Antragsgegnerin an den Verwalter erfolgt sind, lediglich noch um
die Aufrechnung der Antragsgegnerin mit den an die BSR am 27. April 2001 bzw. 18. Mai
2001 gezahlten Müllabfuhrkosten und Straßenreinigungsentgelte in Höhe von jetzt noch
8.134,10 Euro. Im Wege des von den beiden Vorinstanzen abgelehnten Gegenantrages
verlangt die Antragsgegnerin ferner von der Eigentümergemeinschaft und dem
Verwalter die Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung vom 7. März 2001 der
Urkunde des Notars Peter ... vom 30. Dezember 1996, die der Antragsgegnerin am 16.
März 2001 wegen eines Gesamtbetrages von 19.463,77 DM zugestellt worden ist. Nach
einer Erklärung des Verwalters in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht soll
die vollstreckbare Ausfertigung der Unterwerfungserklärung zur Vollstreckung weiterer
Wohngeldbeträge verwendet werden, die zwischenzeitlich aufgelaufen sind. Gegen die
Aberkennung der Aufrechnungsmöglichkeit und der Herausgabe der vollstreckbaren
Urkunde richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG
zulässig. Das Rechtsmittel hat hinsichtlich der Herausgabe der vollstreckbaren Urkunde
Erfolg, während es wegen der Aufrechnung sachlich nicht gerechtfertigt ist. Der
angefochtene Beschluss ist nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).
1. Aufrechnung mit Gegenansprüchen
Gegen die titulierten Wohngeldansprüche wendet sich die Antragsgegnerin in dritter
Instanz noch mit dem Aufrechnungseinwand in Höhe von 8.134,10 Euro (15.908,92 DM).
Jedenfalls im Ergebnis hat das Landgericht die Aufrechnungsmöglichkeit hier rechtlich
einwandfrei verweigert.
a) Soweit die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung für das Verhältnis der
Wohnungseigentümer untereinander insoweit keine Regelung enthält, wird aus der
Zweckbestimmung der monatlichen Beitragsvorschüsse allgemein abgeleitet, dass die
Aufrechnung unzulässig ist, weil die außergerichtliche und gerichtliche Verfolgung der
Wohngeldansprüche von Streitigkeiten über Gegenforderungen freigehalten werden soll
und es für die Wohnungseigentümer auch zumutbar ist, ihre Gegenforderungen gegen
die Gemeinschaft außerhalb des Wohngeldverfahrens zu verfolgen. In Anlehnung an § 11
Nr. 3 AGBG (jetzt: § 309 Nr. 3 BGB) wurden Ausnahmen für anerkannte oder
unbestrittene bzw. rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen des
Wohngeldschuldners gegen die Eigentümergemeinschaft gemacht. Diesen
Gegenforderungen werden Ansprüche aus Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2
WEG, insbesondere unstreitige Erstattungsansprüche wegen der Bezahlung
gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten gegenüber Versorgungsunternehmen gleichgestellt
(vgl. BayObLG NZM 1998, 918 = GE 1999, 155; KG NJW-RR 1995, 719 = ZMR 1995, 218;
KG NJW-RR 1996, 465; KG NZM 2002, 745 = ZMR 2002, 699; KG ZMR 2002, 861 = KG-
Report 2002, 208).
b) Durch die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung können aber
diese lediglich aus der Zweckbestimmung des Wohngeldes abgeleiteten
Aufrechnungsverbote und deren Ausnahmen näher geregelt und ausgestaltet werden.
Im vorliegenden Fall enthält die Gemeinschaftsordnung in § 8 Nr. 8 Abs. 2 die Regelung,
dass u. a. die Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen unzulässig ist und den
Wohngeldverzug nicht ausschließt. Sodann folgt eine ausdrückliche Ausnahme, dass
nämlich die Aufrechnung oder Zurückbehaltung zulässig ist, soweit dem
Raumeigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft ein unbestrittener oder
rechtskräftig festgestellter Anspruch zusteht. Damit sind andere als unbestrittene
(anerkannte) oder rechtskräftig titulierte Gegenansprüche von der Aufrechnung
ausgeschlossen. § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG lässt derartige Vereinbarungen, wie sie
hier im Grundbuch verlautbart sind, ausdrücklich zu. Die WEG-Gerichte sind nicht befugt,
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hier im Grundbuch verlautbart sind, ausdrücklich zu. Die WEG-Gerichte sind nicht befugt,
die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Aufrechnungsverbote zu lockern. Nach
§ 43 Abs. 2 WEG entscheidet der Richter nur dann nach billigem Ermessen, soweit sich
die Regelung nicht aus einer Vereinbarung (Gemeinschaftsordnung) der
Wohnungseigentümer ergibt. Der Ausschluss der Aufrechnungsmöglichkeit für
Gegenansprüche aus Notgeschäftsführung, insbesondere der Bezahlung von
Versorgungseinrichtungen, ist auch für den einzelnen Wohnungseigentümer nicht
unzumutbar, da er lediglich bedeutet, dass die Gegenforderung gesondert gerichtlich
geltend zu machen ist. Die Zulässigkeit des Aufrechnungsverbotes ist im Schrifttum
unbestritten (vgl. Staudinger/Bub, WEG § 28 Rdnr. 70; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl.
§ 28 Rdnr. 132; Weitnauer/Hauger, WEG 8. Aufl. § 16 Rdnr. 28; Müller, Praktische Fragen
des Wohnungseigentumsrechts, 3. Aufl. Rdnr. 125; Sauren, WEG 4. Aufl., § 16 Rdnr. 54).
c) Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist auch nicht zu untersuchen, ob das
Bestreiten der Antragstellerseite als ausreichend angesehen werden kann. Die
Antragsteller haben sich von der ersten Instanz an gegen die Aufrechnung gewehrt. Die
Antragsgegnerin hat mit dem zweitinstanzlichen Schriftsatz vom 16. November 2001
selbst eingeräumt, dass die Antragsteller den Gegenanspruch der Antragsgegnerin auf
Erstattung bestreiten würde. Jedenfalls liegt hier keine rechtskräftig festgestellte,
unbestrittene oder anerkannte Erstattungsanforderung vor. Hinzu kommt, dass die
Eigentümergemeinschaft auf den vielfachen Eigentümerwechsel gerade in der Zeit bis
zum 31. August 1999 hinweisen, in welcher der Kaufmann N. Z. ersichtlich wohl keine
ordnungsmäßige Wohnungseigentumsverwaltung durchgeführt und weder
Wirtschaftspläne noch Jahresabrechnungen zur Abstimmung gestellt hat. Letztlich
verweisen die Antragsteller zutreffend auch darauf, dass Zweifel begründet seien, ob
überhaupt von einer Notgeschäftsführung im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG gesprochen
werden kann. Abgesehen davon, dass die Antragsgegnerin im Außenverhältnis zur BSR
erst für die Zeit nach ihrer Eintragung im Grundbuch, also seit dem 2. Quartal 1998,
verpflichtet war, wurde im Zivilprozess ausschließlich der Kaufmann N. Z. in Anspruch
genommen, so dass es eher auf einem freiwilligem Entschluss der Antragsgegnerin
beruhte, dessen Verbindlichkeiten zu begleichen. Die Antragsteller werfen der
Antragsgegnerin daher zu Recht vor, sie habe aus freien Stücken die Schulden des
Kaufmannes N. Z. beglichen und wolle die Erstattung nunmehr in voller Höhe von der
Eigentümergemeinschaft in ihrer geänderten Zusammensetzung durchsetzen. Nur
wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Verwaltungsschuld vom Außengläubiger
verklagt oder durch dessen Aufrechnung gezwungen wird, Außenverbindlichkeiten der
Gemeinschaft zu begleichen, liegt ein der Notgeschäftsführung vergleichbarer
Tatbestand vor (KG ZMR 2002, 861 = WuM 2002, 391 = MDR 2002, 1186).
2. Herausgabe der vollstreckbaren Urkunde
Die Eigentümergemeinschaft und die jetzige Verwalterin sind verpflichtet, der
Antragsgegnerin die vollstreckbare Ausfertigung vom 7. März 2001 der Urkunde des
Notars vom 30. Dezember 1996 herauszugeben, die der Antragsgegnerin am 16. März
2001 wegen eines Gesamtbetrages von 19.463,77 DM zugestellt worden ist.
a) In der Gemeinschaftsordnung und in den Kaufverträgen mit späteren
Wohnungseigentümern, welche die Pflichten aus der Teilungserklärung übernehmen,
kann die Verpflichtung vorgesehen sein, dass der Wohnungseigentümer sich wegen der
laufenden monatlichen Beitragsvorschüsse der sofortigen Vollstreckung unterwirft und
der Verwalter berechtigt ist, sich wegen der zwischenzeitlich mehrheitlich beschlossenen
monatlichen Beitragsforderungen sich eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen und
dann auch von ihr Gebrauch machen darf (KG NJW-RR 1997, 1304 = ZMR 1997, 664 =
GE 1997, 1589; Becker ZWE 2000, 515). Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die
Wohnungseigentümer ihr Verhältnis durch Vereinbarungen untereinander grundsätzlich
frei gestalten, soweit das WEG dem nicht entgegensteht. Dies gilt kraft der Verweisung
des § 8 Abs. 2 WEG auf § 5 Abs. 4 WEG auch dann, wenn wie hier der teilende
Eigentümer in der Teilungserklärung die Bestimmungen über das Verhältnis der
Wohnungseigentümer einseitig getroffen hat. In entsprechender und erweiternder
Anwendung des § 10 Abs. 2 WEG wird es allgemein als zulässig erachtet, wenn eine
Unterwerfung der Miteigentümer unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen des
Wohngeldes mit Wirkung für den jeweiligen Wohnungseigentümer zugunsten der
jeweiligen anderen Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung erfolgt ist (OLG Celle,
NJW 1955, 953 = DNotZ 1955, 320 mit zustimmender Anmerkung von Weitnauer;
Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 10 Rdn. 42; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdn.
130b; Staudinger/Bub, § 28 Rdn. 68, 267). Diese Regelung kann hier jedoch aus
mehreren Gründen nicht durchgreifen. Sie ist nicht in der
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthalten. Ob die in den Kaufverträgen mit
den Wohnungserwerbern jeweils vereinbarte Unterwerfungsverpflichtung weiter gilt, ist
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den Wohnungserwerbern jeweils vereinbarte Unterwerfungsverpflichtung weiter gilt, ist
fraglich, weil die Kette der Verpflichteten durch mehrere Zuschlagsbeschlüsse im Wege
der Zwangsversteigerung unterbrochen ist und außerdem nicht eindeutig ist, ob die
Obergrenze der Summe nur für die ersten Beitragsvorschüsse gedacht ist oder sich
auch auf später fällig gestellte Wohngeldverbindlichkeiten bezieht.
a) Die Gemeinschaftsordnung der Wohnanlage enthält eine derartige Verpflichtung nicht.
Der Kaufmann N. Z. hat die Unterwerfungsverpflichtung lediglich in dem Kaufvertrag mit
der Antragsgegnerin und nach dem Vortrag der Antragsteller auch in weiteren
Kaufverträgen vorgesehen. Dem Wortlaut nach sollte sich der Käufer gegenüber den
anderen Miteigentümern – diese vertreten durch den Verwalter – in Höhe von DM
5.891,76 zuzüglich jeweils eines Betrages von bis zu 20 % auf den oben angegebenen
Betrag nebst insgesamt 10 % Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein
gesamtes Vermögen unterwerfen und der Notar ermächtigt werden, dem Verwalter
(damals der Kaufmann N. Z.) vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde auf Kosten des
Käufers zu erteilen.
b) Selbst wenn diese Verpflichtung in sämtlichen Kaufverträgen, die der Kaufmann N. Z.
geschlossen hat, enthalten sein sollte und die Erstkäufer diese Verpflichtung auf die
späteren Erwerber übertragen haben sollten, würde dies nicht für die mehreren Fälle
gelten, in denen es in der hiesigen Wohnanlage zu Zwangsversteigerungen und
Zuschlagsbeschlüssen gekommen ist. In der Zwangsversteigerung erfolgt durch den
Zuschlag gemäß § 90 ZVG ein originärer Erwerb, der also nicht auf einem
Vertragsverhältnis beruht. Damit würde diese Klausel nicht mehr gegen alle
Wohnungseigentümer gelten und dürfte aus Gründen der Gleichbehandlung in
derartigen Gemeinschaftsverhältnissen wie der Wohnungseigentümergemeinschaft auch
gegen die Antragsgegnerin nicht mehr geltend gemacht werden.
c) Abgesehen davon ist fraglich, auf welche monatlichen Beitragsvorschüsse auf Grund
welcher Eigentümerbeschlüsse diese in die Kaufverträge aufgenommene
Unterwerfungserklärung gelten soll. Ebenso wie in einem gerichtlichen Urteil muss die
Unterwerfungssumme jeweils genau bestimmt werden. Genannt in dem Kaufvertrag ist
ein Höchstbetrag von DM 5.891,76 + 20 %, von dem aber nicht klar ist, woraus sich der
Betrag errechnet und auf welche Wirtschaftsjahre nach dem 30. Dezember 1996 sich
diese Erklärung erstreckt. Nach dem Vortrag der Antragsgegnerin ist ihr die
vollstreckbare Ausfertigung am 16. März 2001 wegen eines Gesamtbetrages von
19.463,77 DM zugestellt worden, deren Zusammensetzung nicht aufgeklärt ist und auch
nicht aufgeklärt zu werden braucht. Unabhängig davon hat die zwischenzeitliche
Verwaltung am 8. Juni 2001 im vorliegenden Verfahren Zahlungsansprüche von
32.582,82 DM gegen die Antragsgegnerin geltend gemacht, was allerdings bei einem
Streit um die Zahlungsverpflichtung trotz der notariellen Urkunde nicht ausgeschlossen
ist (OLG Hamburg MDR 1989, 266). Bei einer "doppelten" Titulierung für die
Vergangenheit darf aber die vollstreckbare Urkunde nicht mehr verwendet werden.
d) Demgegenüber reicht nicht die Erklärung des jetzigen Verwalters, er würde die
vollstreckbare Ausfertigung nicht wegen der hier titulierten Wohngeldansprüche
benutzen, sondern für die im Anschluss daran fälligen Wohngeldforderungen. Wäre dies
richtig, so hätte der Verwalter praktisch einen vollstreckbaren Blankoscheck über knapp
20.000 DM, mit dem er der Antragsgegnerin jeweils die Vollstreckung androhen könnte,
obwohl er zeitgleich auch erhebliche Wohngeldbeiträge einklagt oder schon erhalten hat.
Die Antragsgegnerin verweist insoweit zu Recht darauf, dass ihr damit jeder
Erfüllungseinwand genommen werde, wenn die vollstreckbare Ausfertigung nicht auf
einen ganz bestimmten Zeitraum und ganz bestimmte durch Eigentümerbeschluss fällig
gestellte Wohngeldvorschüsse bezogen ist.
Folglich ist die vollstreckbare Ausfertigung herauszugeben.
3. Angesichts des beiderseitigen Obsiegens und Unterliegens entspricht es billigem
Ermessen, die Gerichtskosten aller Instanzen dem Verwaltungsvermögen der
Gemeinschaft und der Antragsgegnerin andererseits je zur Hälfte aufzulegen (§ 47 Satz
1 WEG). Aus diesem Grunde besteht im Übrigen auch kein hinreichender Anlass, die
Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen, zumal da die Gemeinschaft den
Vollstreckungstitel aus der Kaufvertragsurkunde herauszugeben hat.
Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
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