Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

KG Berlin: culpa in contrahendo, gesellschafter, anleger, wirtschaftliche einheit, beschränkte haftung, gesellschaftsvertrag, immobilienfonds, vertrauensschutz, privatvermögen, dokumentation

Gericht:

KG Berlin 26.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

26 U 38/04

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 9 VerbrKrG, § 128 HGB, § 130

HGB

Immobilienfonds: Haftung neu eintretender Gesellschafter für

Altverbindlichkeiten

Leitsatz

Neu in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Immobilienfonds) eintretende Gesellschafter

haften auch in Altfällen für die vor ihrem Beitritt begründeten Verbindlichkeiten, wenn sie in

dem Prospekt und in dem Gesellschaftsvertrag auf die vorgesehene quotale Haftung mit

ihrem Privatvermögen hingewiesen wurden.

Gegen die entsprechend §§ 128, 130 HGB begründete Haftung kommt ein

Einwendungsdurchgriff gem. § 9 VerbrKG nicht in Betracht.

Zu den Voraussetzungen einer deliktischen Haftung des das Objekt finanzierenden

Kreditinstituts.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 3. Februar 2004 verkündete Urteil des

Landgerichts Berlin - 21 O 591/03 - wird auf ihre, jeweils hälftig zu tragenden Kosten

zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die

Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des

beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung

Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Kläger begehren die Feststellung, gegenüber der Beklagten nicht aus einem

Darlehensvertrag zwischen der K... -A... -H. Grundstücksgesellschaft bR (im Folgenden:

GbR) und der Beklagten verpflichtet zu sein.

Die GbR wurde durch Gesellschaftsvertrag vom 05. November 1993 errichtet. (Anlage

BB 2). Laut Vertrag ist ihr Zweck auf den Neubau eines Wohn- und Gewerbekomplexes

mit 26 Komfort-Wohnungen, 14 Büroeinheiten, einem Laden und einer Tiefgarage, auf

die Modernisierung und Instandsetzung eines vorhandenen Gebäudes auf dem

gesellschaftseigenen Grundstück in B... -C..., K... -A... -A. 8. sowie auf die

gemeinschaftliche Nutzung und Bewirtschaftung des Bauvorhabens in Form eines

geschlossenen Immobilienfonds gerichtet.

Zur Werbung von Interessenten wurde ein Prospekt herausgegeben. Auf die sog.

„Dokumentation“ als „Bestandteil des Angebotsprospektes vom 15. November 1993“

(Anlage BB1) wird Bezug genommen.

Am 18. November 1993 schloss die GbR, vertreten durch ihren einen

Gründungsgesellschafter W... -D... S.., mit der Beklagten einen Darlehensvertrag (Anlage

A 5).

Die Kläger erklärten am 15. Dezember 1993 ihren Beitritt zur GbR. Sie erteilten zugleich

dem jeweiligen Geschäftsführenden Gesellschafter und der Geschäftsbesorgerin eine der

Anlage A 8 entsprechende Vollmacht.

Mit notarieller Urkunde vom 10. Dezember 1997 (Anlage B 1) erklärte P. J. K., der

zugleich Geschäftsführer der Geschäftsbesorgerin war, u.a. namens der Kläger die

Übernahme der persönlichen Haftung und die Unterwerfung unter die

Zwangsvollstreckung wegen aller Ansprüche aus der Grundschuld wegen eines

Teilbetrages von 6,2 Mio. DM (Anl. B1, Bl. 68 ff).

Am 12. Dezember 1993 unterzeichnete P. J. K.- als Geschäftsführer der GbR und für

deren Gesellschafter einerseits und die Beklagte andererseits eine „Ergänzung des

Darlehensvertrages“ vom 18.11.1993 über 6,2 Mio. DM, wonach das Darlehensverhältnis

fortgeführt werden sollte zwischen der Beklagten und „der K. -A. -H.

Grundstücksgesellschaft b.R., bestehend aus den in der als Anlage I beigehefteten

Übersicht aufgeführten Personen“ als Darlehensnehmer, die als Gesamtschuldner, aber

beschränkt auf die in der Anlage angegeben Beträge haften sollten. (Anlage A 1, Bl. 8f).

Die Kläger haben aus mehreren Gründen die Unwirksamkeit der

Ergänzungsvereinbarung geltend gemacht. Weiterhin haben sie der Beklagten

Schadensersatzansprüche entgegen gehalten, da sie das Darlehen ausbezahlt habe,

ohne dass die Auszahlungsvoraussetzungen vorgelegen hätten.

Die Beklagte hat sich demgegenüber auf eine unmittelbare Haftung gem. §§ 128, 130

HGB berufen und eine Unwirksamkeit bzw. zum Schadensersatz verpflichtende

Handlungen ihrerseits in Abrede gestellt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien erster Instanz einschließlich der gestellten

Anträge wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit Urteil vom 03.02.2004 die Ergänzungsvereinbarung vom

12.12.1997 für wirksam erachtet und die Klage abgewiesen

Gegen das ihnen am 09.02.2004 zugestellte Urteil haben die Kläger am 24.02.2004

Berufung eingelegt und diese fristgerecht begründet.

Sie behaupten, die Beklagte habe aufgrund ihrer Zusammenarbeit mit den Initiatoren in

der Aufbereitungsphase des Prospektes einen entscheidenden Wissensvorsprung über

die Risiken des Projekts gehabt. Durch die Darlehenszusage habe sie eine

Vermögensgefährdung der noch zu werbenden Anleger bewusst in Kauf genommen.

Eine sorgfältig arbeitende Bank hätte auf der Basis des offensichtlichen

Gefälligkeitsgutachtens des von der Beklagten beauftragten Sachverständigen A... S...

weder eine Darlehenszusage erteilt noch aktiv die Auflage eines zur Vermarktung

anstehenden Prospekts gefördert. Da die Vertragsverhandlungen zwischen der

Beklagten und dem Gründungsgesellschafter auch dazu dienten, Darlehensverhältnisse

mit den noch eintretenden Gesellschaftern anzubahnen, seien die Kriterien maßgebend,

die im Zusammenhang für eine Haftung aus culpa in contrahendo entwickelt worden

seien.

Die Beklagte habe ferner mit dem Initiator und späteren Geschäftsführer der

Publikumsgesellschaft kollusiv zusammengewirkt. Die Vereinbarung von 1997 sei daher

unwirksam; auch die in der Vereinbarung selbst genannten Voraussetzungen seien nicht

erfüllt.

Es liege ein einheitliches Geschäft vor, so dass, unter Berücksichtigung der engen

Zusammenarbeit zwischen Bank und Initiator, die Täuschungen nicht zu Lasten der

Anleger gehen könnten.

Die Kläger beantragen,

in Abänderung des angegriffenen Urteils des Landgerichts Berlin festzustellen,

dass sie gegenüber der Beklagten nicht aus dem Darlehensvertrag gemäß der

Ergänzung des Darlehensvertrages vom 01./02.12.1997 zwischen der K... -A... -H.

Grundstücksgesellschaft bR. und der Beklagten zur Darlehensnummer 3.02258.02.4

bzw. vom 18.11.1993 verpflichtet sind.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Nach ihrer Auffassung greife bereits die Haftung

entsprechend §§ 128, 130 HGB ein, ohne dass sich die Kläger auf

Vertrauensschutzgesichtspunkte berufen könnten. Auch die Ergänzungsvereinbarung

von 1997 sei wirksam. Da es sich um eine Objekt- und keine Beitrittsfinanzierung

handele, könnte ein etwaiges Fehlverhalten des Initiators ihr nicht entgegengehalten

werden. Darüber hinaus seien die erhobenen Vorwürfe, soweit nicht bereits verspätet,

unzutreffend.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien in zweiter Instanz wird auf die dort

gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet, da das Landgericht im Ergebnis zu Recht die

Klage abgewiesen hat. Die Kläger haften gemäß §§ 128, 130 HGB entsprechend für die

von der Gesellschaft durch Vertrag vom 18.11.1993 mit der Beklagten begründete

Darlehensverbindlichkeit. Diese Haftung ist mit ihrem Beitritt zur Gesellschaft 1993

begründet worden, so dass es auf die Umstände der ergänzenden

Darlehensvereinbarung von 1997 nicht ankommt (1.). Etwaige

Schadensersatzansprüche gegen die Gründer und Initiatoren können die Kläger der

Beklagten nicht entgegenhalten (2.). Es bestehen auch keine vertraglichen oder

gesetzlichen Schadensersatzansprüche der Kläger direkt gegen die Beklagte (3.).

1. Aufgrund ihres Beitritts gemäß Erklärung vom 15.12.1993 sind die Kläger

Gesellschafter der GbR geworden mit der Folge, dass sie für die von der Gesellschaft am

15.11.1993 gegenüber der Beklagten begründeten Darlehensverbindlichkeiten auch

persönlich - quotal - entsprechend §§ 128, 130 HGB haften. Da diese Haftung bereits mit

dem Beitritt begründet worden ist, kommt es auf die Frage, ob die Kläger (erstmals) mit

der Ergänzungsvereinbarung vom 12.12.1997 eine Schuld gegenüber der Beklagten

übernommen haben, nicht an.

a) Die Kläger sind Gesellschafter der GbR.

Die Wirksamkeit ihres Beitritts stand in erster Instanz außer Zweifel.

Soweit sie erstmals in ihrem Schriftsatz vom 05.10.2004 (Bl. Bd. II) darauf hinweisen,

dass ihr Beitritt möglicherweise unwirksam sein könnte, steht ihr Vorbringen in

Widerspruch zu den eingereichten Unterlagen. Sie behaupten, nicht unmittelbar der GbR

beigetreten zu sein, sondern über die T... - Verwaltungs- GmbH als Treuhänder, was im

Hinblick auf den Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz von Bedeutung sei.

Die dazu eingereichten Anlagen bestätigen diesen Vortrag allerdings nicht. Sie belegen

vielmehr, dass die Kläger direkt der Gesellschaft beigetreten sind.

Die Kläger überreichen hierzu keine Kopie ihrer eigenen Beitrittserklärung, sondern eines

Musters (Anlage AA 16). Dieses Muster enthält eingangs den Hinweis

„Treuhandgesellschafter“. Die sich anschließende Überschrift lautet „Beitrittserklärung“

und enthält nachfolgend die Erklärung, dass der/die Unterzeichner ihren Beitritt zur GbR

erklären. Mithin sind die Kläger unmittelbar - ohne Zwischenschaltung eines Treuhänders

- durch Unterzeichnung dieser Beitrittserklärung (und Annahme durch die Gesellschaft

bzw. Gesellschafter) der Gesellschaft beigetreten.

Das erwähnte Treuhandverhältnis bezieht sich lediglich, wie aus der Beitrittsurkunde

ersichtlich, auf die T... -Verwaltungs-GmbH als Grundbuchtreuhänder. Gemäß der Anlage

III zur Beurkundung vom 05.11.1993 (UR 612/1993 des Notars W... M.), auf die in der

Beitrittserklärung Bezug genommen wird, beschränkt sich das Treuhandverhältnis auf

das Halten der gesellschaftsrechtlichen Stellung gegenüber dem Grundbuchamt. Alle

sonstigen mit der Beteiligung nach dem Gesellschaftsvertrag verbundenen Rechte und

Pflichten verbleiben dagegen den Klägern als sog. Treuhandgesellschafter (§ 2).

b) Für die von der Gesellschaft vor ihrem Beitritt begründete Darlehensverbindlichkeit

gegenüber der Beklagten haften die Kläger entsprechend §§ 128, 130 HGB quotal mit

ihrem Privatvermögen.

Seit dem Urteil des BGH in NJW 2001, 1056 ist anerkannt, dass es sich bei der Außen-

GbR um eine rechtsfähige Personengesellschaft handelt. Die im Rahmen der

gesellschaftlichen Tätigkeiten entstehenden Verpflichtungen begründen zunächst eine

Haftung der Gesellschaft. Die persönliche Gesellschafterhaftung ist dann, wie bei der

OHG, entspr. § 128 HGB nur noch Rechtsfolge dieser Gesellschaftsschuld, und zwar eine

gesetzliche Rechtsfolge (K. Schmidt, NJW 2003, 1897, 1898). Dabei dürfen sich

Anlagegesellschafter bereits existierender geschlossener Immobilienfonds, die als

Gesellschaften bürgerlichen Rechts ausgestaltet sind, auch nach der geänderten

Rechtsprechung des BGH für die davor abgeschlossenen Verträge weiterhin auf eine im

Gesellschaftsvertrag vorgesehene Haftungsbeschränkung berufen, sofern die

Haftungsbeschränkung dem Vertragspartner mindestens erkennbar war (BGH Z 150,

1ff). Mehr als die quotale Haftung der Gesellschafter begehrt die Beklagte jedoch auch

nicht.

Anerkannt ist nunmehr auch aufgrund des Urteils des BGH in NJW 2003, 1803 die

Altschuldenhaftung entsprechend § 130 HGB für einen in die GbR eintretenden

Gesellschafter.

c) Der Haftung der Kläger für Altschulden stehen keine Vertrauengesichtspunkte

entgegen.

Der BGH hat zwar in der erwähnten Entscheidung (NJW 2003, 1803 <1805>, Nr. 2) für

Altfälle einen Vertrauensschutz angenommen und dazu ausgeführt, dass es

„Erwägungen des Vertrauensschutzes gebieten, den Grundsatz der persönlichen

Haftung des in eine GbR Eintretenden für Altverbindlichkeiten der Gesellschaft erst auf

künftige Beitrittsfälle anzuwenden“. Die (frühere)...gefestigte Rechtsprechung des BGH

...habe auf Seiten der Neugesellschafter schützenswertes Vertrauen dahin begründet,

dass sie für Altverbindlichkeiten nicht mit ihrem Privatvermögen einzustehen hätten. Die

Neugesellschafter hätten sich aufgrund dieser Rechtsprechung vor ihrem

Gesellschaftsbeitritt weder um Informationen über etwa bestehende

Gesellschaftsschulden bemühen noch wirtschaftliche Vorkehrungen für eine eventuelle

persönliche Haftung für solche Verbindlichkeiten treffen müssen. Es träfe sie deshalb, so

der BGH, unverhältnismäßig hart, wenn sie nunmehr rückwirkend der persönlichen

Haftung für Altverbindlichkeiten unterworfen würden, wie sie sich als Folge des

geänderten Verständnisses von der Haftungsverfassung der GbR ergibt.

„Aspekte, die der Gewährung von Vertrauensschutz entgegenstünden“, waren für den

BGH in dem von ihm entschiedenen Fall nicht ersichtlich.

Danach ist in Altfällen zunächst von einem der Haftung entgegenstehenden

Vertrauensschutz auszugehen, es sei denn, es liegen Gesichtspunkte vor, die keinen

Vertrauensschutz rechtfertigen.

Im vorliegenden Fall liegen solche besonderen Aspekte vor, da die Kläger aufgrund der

ihnen vorliegenden Unterlagen stets von einer anteiligen persönlichen - über ihr

Gesellschaftsvermögen hinausgehenden - Haftung ausgehen mussten. Sowohl der

Prospekt als auch der dem Prospekt beigefügte Gesellschaftsvertrag weisen auf eine

persönliche Haftung der Gesellschafter für das hier streitige Darlehen hin:

In der sog. „Dokumentation“ (Anlage BB 1) wird unter „I. Grundlagen“ auf Seite 12 das

Finanzierungskonzept vorgestellt. Danach beläuft sich das Brutto-Fremdkapital auf

insgesamt 44.000.000,00 DM und wird in drei Einzeldarlehen aufgeteilt, wobei das

streitgegenständliche Darlehen über 12.200.000,00 DM als „Darlehen III“ bezeichnet

wird und Näheres, wie auch bei den anderen beiden Darlehen, zu Zins, Tilgung und

Damnum angegeben wird. Weiter wird ausgeführt, dass die Darlehen vertraglich

vereinbart bzw. verbindlich zugesagt sind, so dass mit Änderungen nicht mehr

gerechnet werden müsse. Sämtliche von der Grundstücksgesellschaft aufgenommenen

Kredite würden regelmäßig von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig

gemacht und zu den Bedingungen gewährt, die für Grundpfandrechte üblich seien.

Auf Seite 25 heißt es unter der Überschrift „Die Haftung der Gesellschafter: Die

Gesellschafter haften gegenüber Gläubigern der Gesellschaft mit dem

Gesellschaftsvermögen als Gesamtschuldner. Mit ihrem sonstigen Vermögen haften sie

nur quotal entsprechend ihrer kapitalmäßigen Beteiligung an der Gesellschaft.“

Auf Seite 60 ist zu III „Chancen und Risiken“ u.a. vermerkt, dass die Gesellschafter

anteilig für die Schulden der Gesellschaft einschließlich der Fremdmittel der

Darlehensgeber haften. Die Darlehen würden durch Grundschulden dinglich auf dem

Objekt gesichert.

Entsprechende Hinweise finden sich auch in dem Gesellschaftsvertrag (Anlage I zur

Beurkundung vom 05.11.1993, Anlage BB 2). Gemäß dessen §4 haften die

Gesellschafter den Gläubigern der Gesellschaft gegenüber im Rahmen des § 8 (also mit

dem Gesellschaftsvermögen und mit ihrem sonstigen Vermögen quotal, in der Höhe

jedoch unbegrenzt); „insbesondere haben sie auch anteilig persönliche

Schuldverpflichtungen zu übernehmen und deswegen persönliche Schuldanerkenntnisse

abzugeben“.

In der Vollmachtsurkunde (Anlage IV zur Beurkundung am 05.11.93, Anlage BB 1)

zugunsten der geschäftsführenden Gesellschafter und dem Geschäftsbesorger werden

diese ermächtigt, „Darlehensverträge zur Vor-, Zwischen- und Endfinanzierung des

Gesamtaufwandes abzuschließen,..., die persönliche Haftung der Gesellschafter

hinsichtlich der Grundpfandrechtsbeträge ... in persönlicher und dinglicher Hinsicht zu

übernehmen sowie die Gesellschaft und die einzelnen Gesellschafter persönlich und

dinglich hinsichtlich der der Gesellschafts- und Gesellschafterverbindlichkeiten der

sofortigen ZV aus notariellen Urkunden auch in ihr persönliches Vermögen zu

unterwerfen“.

Aus alledem lässt sich entnehmen, dass der Anleger auf seine (beschränkte)

persönliche Haftung aufmerksam gemacht worden ist, gerade auch für die

Darlehensverbindlichkeiten und unabhängig davon, ob die entsprechenden

Darlehensverträge schon abgeschlossen oder noch abzuschließen waren. Dabei kann

offen bleiben, ob der Prospekt Hinweise auf eine generelle Haftung der Gesellschafter -

bzw. aus damaliger Sicht, ihre Pflicht, eine anteilige persönliche Haftung zu übernehmen

- für alle auch vor ihrem Beitritt schon begründeten Verbindlichkeiten enthält.

Hinsichtlich des hier streitigen Darlehens verbleibt kein Zweifel, dass die Anleger dafür

auch persönlich einzustehen hatten. Denn das von der Beklagten gewährte (bzw.

verbindlich zugesicherte) Darlehen wird ausdrücklich in der Dokumentation erwähnt

ebenso wie die persönliche, anteilige Haftung der Gesellschafter für die Schulden der

Gesellschaft „einschließlich der Fremdmittel der Darlehensgeber“.

Die Erwägungen, die den BGH einen Vertrauensschutz annehmen ließen - keine

Notwendigkeit der Informationsbeschaffung über Altverbindlichkeiten und der

Schutzvorsorge - treffen hier gerade nicht zu. Den Klägern waren sowohl die

Verbindlichkeiten bekannt als auch ihre anteilige Haftung. Sie konnten nach den ihnen

vorliegenden Unterlagen nicht darauf vertrauen, für die Verbindlichkeiten gegenüber der

Beklagten nicht auch quotal mit ihrem Privatvermögen zu haften. Es verbleibt kein

Gesichtspunkt, der ein Abweichen von der gesetzlichen, bereits mit dem Eintritt 1993

entstehenden Haftungsfolge rechtfertigen könnte. (Vgl. auch LG Potsdam 8 O 587/03,

Urteil vom 30.06.2004, Anl. BB 5 und LG Köln 5 O 406/03, Urteil vom 31.08.2004, Anlage

BB 6).

Die Kläger können sich in diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg darauf berufen,

ihnen seien die möglichen Auswirkungen der persönlichen Haftung nicht in ihrer ganzen

Tragweite erkennbar gewesen. Um das bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts für

den einzelnen Anleger kaum einzuschätzende, ihn möglicherweise wirtschaftlich völlig

überfordernde Haftungsrisiko zu begrenzen, ist in dem Gesellschaftsvertrag, wie bei

Gesellschaftsverträgen geschlossener Immobilienfonds üblich, die Haftung der

Gesellschafter auf eine quotale Haftung beschränkt worden.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob in Altfällen der neu eintretende Gesellschafter

auch für die vor seinem Beitritt begründeten Verbindlichkeiten haftet; es kommt nur

darauf an, ob er von einer solchen Haftung ausgehen konnte und musste. Die

vorstehenden, auch in der mündlichen Verhandlung besprochenen Ausführungen, ob für

die Kläger eine solche (beschränkte) Haftung erkennbar war, stellen daher keine, aus

Sicht der Kläger wohl unangebrachte „Detailverliebtheit“ des Senats dar, sondern die

notwendige Erörterung und Begründung der Entscheidung.

2.) Etwaige Schadensersatzansprüche gegen die Gründer und Initiatoren der GbR

können die Kläger nicht der Beklagten entgegenhalten.

Die Voraussetzungen eines Einwendungsdurchgriffs gemäß § 9 VerbrKG oder

entsprechend § 242 BGB liegen nicht vor.

Dabei kann offen bleiben, ob für die 1997 getroffene Darlehensergänzungsvereinbarung

eine andere Beurteilung gerechtfertigt wäre. Denn vorliegend kommt es allein auf die

aufgrund gesetzlicher Rechtsfolge des Beitritts schon 1993 begründete Haftung der

Kläger an.

Der Beitritt und die damit gesetzlich verbundene Haftung der Gesellschafter auch für

Altverbindlichkeiten stellt kein verbundenes - oder gar einheitliches - Geschäft dar.

Dies setzte u.a. voraus, dass das Darlehen ganz oder teilweise der Finanzierung eines

anderen Vertrages dient und beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Der

Verbraucher soll durch die Bestimmungen des § 9 VerbrKG bzw. §§ 358, 359 BGB vor

den Risiken geschützt werden, die ihm durch die Aufspaltung eines wirtschaftlichen

einheitlichen Vertrages in ein Bargeschäft und einen damit verbundenen Kreditvertrag

drohen.

Diese Voraussetzungen liegen bei den gesetzlichen Haftungsfolgen entsprechend §§

128, 130 HGB nicht vor. Es geht hier nicht um den kreditfinanzierten Beitritt zu einem

geschlossenen Immobilienfonds, indem sich aus Sicht des Interessenten

Anlagenverkäufer und Bank als eine Einheit darstellen. Die Beklagte hatte vielmehr das

Objekt finanziert, d.h. Fremdmittel zur Verfügung gestellt, während die Kläger ihren

Beitritt selbst oder durch eine andere Bank finanziert und damit der Gesellschaft das

benötigte Eigenkapital verschafft haben. Die Haftung der Kläger ist gesetzliche Folge des

Beitritts, nicht aber Folge einer durch Vereinbarung begründeten (Darlehens-) Schuld.

3. Die Kläger haben aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt heraus einen

Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte, der eine Befreiung von der

Darlehensverbindlichkeit rechtfertigte.

a) Die Beklagte trifft keine Prospekthaftung.

Unabhängig von der Frage, ob die Angaben in dem Prospekt richtig und vollständig sind,

zählt die Beklagte jedenfalls nicht zu dem Kreis der Haftenden. Für die Richtigkeit und

Vollständigkeit des Prospektes haften zunächst dessen Herausgeber und die für dessen

Herstellung Verantwortlichen, insbesondere die das Management bildenden Gründer,

Initiatoren und Gestalter der Gesellschaft, sowie die Personen, die hinter der Gesellschaft

stehen und neben der Geschäftsleitung besonderen Einfluss ausüben und

Mitverantwortung tragen. Insoweit ist die Haftung an standardisiertes, diesen Personen

typischerweise entgegengebrachtes Vertrauen angeknüpft und nicht davon abhängig,

dass die jeweiligen Personen und ihr Einfluss im Prospekt offenbar werden oder den

Anlegern sonst bekannt geworden sind (BGH NJW 2001, 360 <363>).

Von einer solchen Stellung der Beklagten kann hier nicht ausgegangen werden. Es ist

nicht ersichtlich, dass sie zu dem Personenkreis gehörte, der für den Inhalt des

Prospektes verantwortlich war. Allein die Tatsache, dass die Beklagte zusammen mit

dem Initiator bereits zuvor mehrere Fonds aufgelegt hatte und ihr das konkrete Konzept

bekannt war, beinhaltet keine Anhaltspunkte, dass die Beklagte, über ihre Rolle als

Kreditgeberin hinaus, besonderen Einfluss auf die Gestaltung der Gesellschaft

genommen hatte.

Weiterhin trifft eine Prospektverantwortlichkeit auch diejenigen, die aufgrund ihrer

besonderen beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrer Fachkunde eine

Garantenstellung einnehmen, sofern sie durch ihr nach außen in Erscheinung tretendes

Mitwirken an dem Prospekt einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben (BGH a.a.O).

Diese Voraussetzungen liegen ebenfalls nicht vor, da die Beklagte durch keine

vertrauensbildenden Erklärungen nach außen hervor getreten und nicht als Referenz

benannt worden ist.

In der Dokumentation heißt es unter „I. Grundlagen“ auf S. 13 lediglich: „Die

Gewerbemieten im Bestandsgebäude sollen nach dessen Umbau und Sanierung in ein

Bürogebäude 32,50 DM/qm betragen; die Mieten für Büroflächen im Neubau 45,00

DM/qm und die Ladenmieten 60,00 DM/qm...Diese Mietansätze entsprechen den

Ansätzen, die der für die Beleihungsprüfung zuständige Sachverständige seinem

Gutachten zugrunde gelegt hat.“

Diese Angaben enthalten keine eigene Erklärung der Beklagten. Es wird nur auf die vom

Sachverständigen ermittelten Werte Bezug genommen. Der Text beinhaltet dagegen

keine Bestätigung der Beklagten, dass auch sie die Mieten nach eigener Überprüfung für

zutreffend hält. Allenfalls die Wiedergabe eines eigenen Prüfungsergebnisses könnte

möglicherweise einen Vertrauenstatbestand schaffen; allein ihre Rolle als Kreditgeberin

der Anlage bzw. der Initiatoren begründet ihn dagegen nicht. Dass ihre Bereitschaft zur

Kreditgewährung das Vertrauen der Kläger auf die Verlässlichkeit des Prospekts gestärkt

haben mag, genügt nicht (BGH NJW 1988, 1583 <1585>.

b) Im Übrigen kommt eine Haftung aus culpa in contrahendo nicht in Betracht. Die von

der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze, unter denen eine Aufklärungspflicht der

Bank zu den Risiken des beabsichtigten Geschäfts gegenüber dem Anleger

angenommen wird, finden hier keine Anwendung. Sie sind sämtlichst für die Finanzierung

eines Beitritts entwickelt worden und betreffen daher nicht die hier vorliegende

Objektfinanzierung. Die Grundsätze sind auf die Objektfinanzierung auch nicht

übertragbar. Die Verpflichtung der Kläger besteht nicht aufgrund einer durch

Vereinbarung zwischen ihnen und der Beklagten begründeten Darlehensschuld, sondern

aufgrund einer - infolge der mit den Gesellschaftern getroffenen - Vereinbarung über den

Beitritt zu der Gesellschaft entstandenen gesetzlichen Haftung.

b. Es bestehen auch keine deliktischen Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte.

aa) Etwaige Pflichtverletzungen gem. § 12 HypBankG begründen keine

Schadensersatzpflicht gem. § 823 II BGB, da diese Bestimmung keinen drittschützenden

(d.h. die Darlehensnehmer schützenden) Charakter hat.

bb) Der Beklagten kann in Zusammenhang mit der Darlehensgewährung 1993 keine

sittenwidrige, vorsätzliche Schädigung der Kläger als Anleger gem. § 826 BGB

vorgeworfen werden.

Selbst wenn ihr bewusst gewesen wäre, dass, wie die Kläger behaupten, das Gutachten

Schmidt grob fehlerhaft ist, insbesondere von völlig überhöhten (allenfalls bei günstiger

Entwicklung in Zukunft zu erwartender) Gewerbemieten ausgeht, war die

Finanzierungszusage zunächst ihr alleiniges Risiko. Die Beklagte hatte die Vor- und

Nachteile des Projekts intern für sich abzuwägen und zu entscheiden. Es steht ihr frei,

sich trotz eines hohen Risikos für das Projekt zu engagieren und die Finanzierung zu

übernehmen.

Ob die Beklagte im Rahmen einer Beitrittsfinanzierung ausnahmsweise

Aufklärungspflichten über die Risiken des Geschäfts gehabt hätte, kann hier offen

bleiben, da die Beklagte nicht den Beitritt der Kläger finanziert hat.

Die Grenze zur Sittenwidrigkeit im Rahmen der Objektfinanzierung wäre erst dann

überschritten, wenn auf ihre Veranlassung hin unrichtige Angaben in dem Prospekt

gemacht worden wären oder sie bei einem arglistigen Verhalten der Initiatoren

mitgewirkt hätte, um die Anleger zu täuschen. Die Kläger behaupten dazu unter

Berufung auf eine Äußerung des Herrn K., die Beklagte habe das Gutachten, das ein

reines Gefälligkeitsgutachten darstelle, dem Initiator zur freien Verfügung überlassen.

Die Beklagte bestreitet dies, da das Gutachten nur für ihre internen Zwecke bestimmt

gewesen sei.

Selbst wenn man mit den Klägern davon ausginge, dass dem Initiator das Gutachten

von der Beklagten überlassen worden wäre, reicht dies jedoch nicht für die Annahme

einer sittenwidrigen Schädigung aus. Zunächst beinhalten weder die

Finanzierungszusage noch ein etwaiges Überlassen des Gutachtens für sich genommen

eine Bestätigung der inhaltlichen Richtigkeit der Angaben des Sachverständigen durch

die Beklagte.

Es ist allein Aufgabe der Initiatoren und Prospektherausgeber, nicht aber der das Objekt

finanzierenden Bank, einen vollständigen und richtigen Prospekt zu verfassen. Es liegt in

deren Entscheidung und Verantwortung, wie sie welche Informationen verwerten und auf

welche Risiken sie hinweisen. Ein etwaiges Überlassen des Gutachtens stellte dabei

lediglich ein Verschaffen von Informationen dar, ohne dass die Beklagte damit die

Richtigkeit des Gutachtens bescheinigt hätte. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass sie

Einfluss auf den Inhalt des Prospektes genommen oder gar die Initiatoren dazu

bestimmt hätte, die Zahlen des Sachverständigen in den Prospekt zu übernehmen.

(Gegen eine solche Annahme spricht sogar ausdrücklich der Umstand, dass der

Prospekt für die Wohnungen eine andere, geringere, qm-Miete ausweist als das

Gutachten.)

Entsprechendes gilt für die von den Klägern geltend gemachte vorzeitige

Darlehensauszahlung. Es ist nicht bekannt, weshalb die Darlehensvaluta, entgegen den

Darlehensbedingungen, bereits ausgezahlt wurde, obwohl noch keine vollständige

Baugenehmigung vorlag. Allein die Tatsache einer vorzeitigen Auszahlung stellt aber

noch keine sittenwidrige Schädigung der Anleger dar. Umstände, aus denen ein

kollusives Zusammenwirken der Beklagten mit den Initiatoren zu Lasten der Anleger

zum Zeitpunkt der Auszahlung abgeleitet werden könnte, sind weder ersichtlich noch

vorgetragen.

Da danach eine Schadensersatzverpflichtung der Beklagten bereits dem Grunde nach

ausscheidet, kommt es auf die Frage, ob die Kläger überhaupt einen Schaden

nachvollziehbar dargelegt haben, nicht an.

4. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 I, 708 Nr. 10, 711, 543

ZPO. Die Revision war zuzulassen, da die Sache hinsichtlich der Frage einer Haftung der

Gesellschafter für die vor ihrem Beitritt begründeten Verbindlichkeiten der GbR sowie

insbesondere angesichts der Vielzahl der von diesem Sachverhalt betroffenen Fälle eine

grundsätzliche Bedeutung hat.

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