Urteil des KG Berlin, Az. 20 U 119/05

KG Berlin: zgb, vorkaufsrecht, verlängerung der frist, grundstück, report, gebäude, eigentum, rückkauf, kaufvertrag, magistrat
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Gericht:
KG Berlin 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 U 119/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 297 ZGB DDR, § 306 ZGB
DDR, §§ 306ff ZGB DDR, § 6 Abs
1 VEGebVerkG
Verkauf eines volkseigenen Grundstücks im Beitrittsgebiet:
Vereinbarung eines unbefristeten Veräußerungsverbotes sowie
eines unbefristeten Rückkaufsrechts
Leitsatz
1. Die Bestimmung in einem mit Rücksicht auf das Gesetz über den Verkauf volkseigener
Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz) geschlossenen
Kaufvertrag, wonach im Verkaufsfall das Grundstück dem Magistrat von Berlin (Verkäufer)
zum Rückkauf zu den jetzigen Vertragsbedingungen angeboten werden muss, stellte keine
Vorkaufsrechtsvereinbarung dar, weshalb die Form des § 297 ZGB einzuhalten war.
2. Neben dem in §§ 306 ff ZGB geregelten Vorkaufsrecht kam ein bloß schuldrechtliche
Vorkaufsrechtsvereinbarung an Grundstücken nicht in Betracht. Eine
Vorkaufsrechtsvereinbarung an Grundstücken hätte daher der Formvorschrift des § 306 ZGB
genügen müssen.
3. Die Vereinbarung eines unbefristeten Veräußerungsverbotes sowie eines unbefristeten
Rückkaufsrechts verstieß gegen § 6 Abs. 1 des Modrow-Gesetzes und ist daher nichtig.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 31. Mai 2005 verkündete Urteil der
Zivilkammer 13 des Landgerichts Berlin geändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des
Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor
der Vollstreckung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 %
Sicherheit leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Beklagte und ihr verstorbener Ehemann, dessen Alleinerbin sie ist, waren
Eigentümer eines Gebäudes, das auf volkseigenem Grundstück stand. Ihnen war ein
Nutzungsrecht am Grundstück verliehen. Mit notariellem Vertrag vom 7. Juni 1990
verkaufte der M. von B. ihnen auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf
volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz)
das Grundstück. In Nr. 2 des Kaufvertrages ist u.a. vereinbart:
Die Erwerber verpflichten sich das Grundstück nicht zu veräußern. Im Verkaufsfall muss
das Grundstück dem Magistrat von Berlin zum Rückkauf angeboten werden, zu den
jetzigen Vertragsbedingungen.
Die Beklagte veräußerte das Grundstück ohne den Kläger zu unterrichten. Dieser
begehrt mit der Klage nunmehr von der Beklagten die Zahlung von 32.550 € als
Schadenersatz in Höhe der Hälfte des Bodenwertes (§ 68 Abs. 1 SachRBerG).
Die Parteien streiten im Wesentlichen über die Wirksamkeit der oben zitierten
Rückkaufsvereinbarung.
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Wegen des Parteivorbringens erster Instanz und der dort gestellten Anträge wird auf den
Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Landgericht hat durch am 31. Mai 2005 verkündetes Urteil der Klage stattgegeben.
Es hat ausgeführt, dass vorliegend ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wirksam
vereinbart worden sei. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die
Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Mit ihrer rechtzeitigen Berufung macht die Beklagte weiterhin geltend, das Vorkaufsrecht
habe nicht wirksam vereinbart werden können. Die Klausel verstoße gegen § 68 Abs. 1
Nr. 2 ZGB sowie gegen den Grundgedanken des Gesetzes über den Verkauf
volkseigener Gebäude. Jedenfalls habe der Kläger auf ein Vorkaufsrecht verzichtet,
indem er die Löschung eines zuvor von Amts wegen eingetragenen Widerspruchs gegen
die Richtigkeit des Grundbuchs bewilligt habe. Sie rügt ferner, das Landgericht habe den
Vortrag des Klägers zum Wert des Grundstücks zu Unrecht als unstreitig zu Grunde
gelegt. Des Weiteren habe ein Abzug nach § 19 Abs. 3 SachRBerG erfolgen müssen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den
vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.
Dem Kläger steht ein Schadenersatzanspruch gemäß §§ 90 Abs. 3, 93, 330 ff. ZGB
i.V.m. Art. 232 § 1 EGBGB wegen Vereitelung des vereinbarten „Rückkaufsrechts“ nicht
zu, weil ein solches nicht wirksam vereinbart war.
Der hier streitige Teil der Vereinbarung ist formnichtig und zudem wegen Verstoßes
gegen § 6 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7.
März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-Gesetz) (teil-) nichtig.
1. Die Klausel ist gemäß §§ 297, 66 Abs. 2 ZGB (form-) unwirksam.
inhaltlich bereits
festgelegte Verpflichtung zum Angebot auf Rückkauf
ZGB bedurft hätte. Die Auslegung der hier streitigen Klausel als eines „als Vorkaufsrecht
anzusehenden Rückkaufrechts“ (KG - 1. Zivilsenat - ZOV 1995, 464 = KGR 1996, 28),
also wohl als Vorkaufsrecht, vermag der Senat mit Rücksicht auf den Wortlaut nicht zu
teilen. Die Veräußerung und damit auch der Weiterverkauf an Dritte waren endgültig
untersagt und es konnte nur zurückverkauft werden. Zwar kann es zu einem
„Verkaufsfall“ an einen Dritten kommen, aber der Kaufvertrag (bezüglich des
Grundstücks, nicht des Hauses) darf wegen des Veräußerungsverbots nicht erfüllt
werden, vielmehr ist der Rückkauf anzubieten. Was zu geschehen hat, wenn das Angebot
abgelehnt wird, ist nicht vereinbart. Das Veräußerungsverbot ist uneingeschränkt
vereinbart. Selbst wenn die Formulierungen annähernd als „Vorkaufsrecht“ zu
interpretieren wären, d.h. der Magistrat hätte sich die Entscheidung, ob er zurückkauft
noch vorbehalten und es zulassen wollen, dass im Ablehnungsfall an den Dritten
veräußert werden kann, dann entspricht auch dies inhaltlich nicht einem Vorkaufsrecht,
denn immerhin ist bereits vollständig der Vertragsinhalt festgelegt und es werden
gerade nicht die Vertragsbedingungen des anderen Kaufvertrages übernommen, was
aber - ungeachtet des Umstandes, dass nach dem BGB in gewissem Umfang
abweichende Vereinbarungen möglich wären (Palandt-Putzo, BGB, 65. Aufl., Vorb v § 463
Rn. 3) - das Wesen des Vorkaufsrechts ist (§ 307 ZGB, § 464 Abs. 2 BGB). Ein Wiederkauf
(vgl. § 456 BGB) wäre das Recht des Verkäufers zurückzukaufen. Ein Rückkauf wäre die
Pflicht des Verkäufers zurückzuverkaufen. Vorliegend liegt eine Mischform vor, nämlich
die bedingte Wiederverkaufspflicht des Käufers.
b) Dementsprechend galt mangels Anwendbarkeit des § 306 ZGB die Formvorschrift des
§ 297 ZGB. Das ZGB hat nicht zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag
unterschieden, was auch daran deutlich wird, dass der Kauf in § 25 ZGB als Form des
Erwerbs von Eigentum aufgeführt wird. Auch Vorverträge bedürfen der Form (vgl.
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Erwerbs von Eigentum aufgeführt wird. Auch Vorverträge bedürfen der Form (vgl.
sinngemäß zum vergleichbaren § 311b Abs. 1 BGB Palandt-Grüneberg, BGB, 65. Aufl., §
311b Rn. 11). § 297 ZGB erfüllte daher nicht nur die Funktion des § 873 BGB, vielmehr
galt er für den gesamten Vertrag, d.h. auch die Kaufabreden. (Entsprechend war
vorliegend der Kaufvertrag ohne irgendwelche Trennungen beurkundet worden.) Nach §
297 Abs. 1 ZGB müssen Verträge, durch die Eigentum an Grundstücken übertragen
werden soll, die unbedingte und unbefristete Erklärung des Veräußerers und des
Erwerbers enthalten, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber
übergehen soll; ferner bedürfen sie der Beurkundung und der staatlichen Genehmigung.
Da vorliegend in der streitigen Klausel aber eine „Bedingung“ bzw. „Befristung“
vereinbart ist, denn der „Verkaufsfall“ hängt vom Willen der Beklagten ab, das
Grundstück wieder veräußern zu wollen, ist der Vertrag gemäß § 66 Abs. 2 ZGB
formunwirksam. Im Übrigen ist nur das Angebot geregelt, aber nicht die Annahme.
2. Die Vereinbarung wäre aber auch dann formunwirksam, wenn sie als Vorkaufsrecht
anzusehen wäre, weil sie gegen § 306 ZGB verstößt.
a) Die Auffassung, es käme neben §§ 306 ff. ZGB eine rein schuldrechtliche
Vorkaufsrechtsvereinbarung an Grundstücken in Betracht (so KG ZOV 1995, 464 [465] =
KG-Report 1996, 28 [29]; KG ZOV 1994, 306 [307] = KG-Report 94, 135) vermag der
Senat nicht zu teilen, zumal dem offenbar die - wie ausgeführt (1.b)) - unzutreffende
Annahme zu Grunde liegt, das ZGB hätte zwischen schuldrechtlicher und dinglicher
Abrede unterschieden. § 306 ZGB regelte die Möglichkeit der Einräumung eines
Vorkaufsrechts an einem Grundstück durch Vertrag und bestimmte für diesen
zwingende Formvoraussetzungen (§ 45 Abs. 3 ZGB gilt nur für den Inhalt). Schon die
Begriffswahl eines vertraglichen Vorkaufsrechts im Gesetz schließt eine (weitere)
Differenzierung zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag aus. §§ 306 ff. ZGB
regeln als Spezialnormen erkennbar das Vorkaufsrecht an einem Grundstück insoweit
abschließend. § 306 Abs. 1 S. 1 ZGB enthält keine Einschränkung und regelt erst in Satz
2 die notwendige Form des Vertrages. Ein abweichendes Verständnis würde § 66 ZGB
unterlaufen, weil der Formverstoß im Hinblick auf die Wirksamkeit keine Folge hätte und
auch mündliche Vereinbarungen wirksam wären. Nach dem BGB, das bis 1976 auch in
der DDR galt, bedurften aber schuldrechtliche Vereinbarungen über Grundstücke
ebenfalls notarieller Form (§ 313 BGB a.F. bzw. § 311b Abs. 1 BGB n.F.), was das ZGB
entsprechend geregelt hat (§ 297 ZGB), weshalb es nicht plausibel ist, anzunehmen,
nach dem ZGB sei eine formlose Vereinbarung zur Einräumung eines Vorkaufsrecht an
Grundstücken zulässig. Der Hinweis des KG jeweils aaO auf Göhring, Zivilrecht, Lehrbuch
1, S. 376, überzeugt nicht. Dort ist nur die Möglichkeit angesprochen, ob in anderen
Fällen ein Vorkaufsrecht vertraglich vereinbart werden kann. Das Unterlaufen des
Gesetzes in den bereits geregelten Fällen wird dort nicht angesprochen. Mit §§ 8, 43
ZGB, die Verträge auf der Grundlage des Gesetzes ansprechen, lässt sich das
Unterlaufen von §§ 306 ff. ZGB nicht vereinbaren. Im Übrigen ist dies auch entsprechend
in anderem Zusammenhang kommentiert worden. Für Gebäudeeigentum an
Wochenendhäusern gab es in § 296 Abs. 1 S. 2 ZGB eine Sonderregelung: „Für das
Eigentum an diesen Baulichkeiten gelten die Bestimmungen über das Eigentum an
beweglichen Sachen entsprechend.“ (u.a. Kaufrecht für bewegliche Sachen in §§ 133 ff.
ZGB), was dahin kommentiert wird, dass deshalb kein vertragliches Vorkaufsrecht
bestellt werden kann (ZGB-Kommentar, § 306 Anm. 0). Das schließt aus, dass ein
vertragliches Vorkaufsrecht in Gestalt eines „schuldrechtlichen“ als zulässig angesehen
worden wäre. Diese Differenzierung von dinglichem und schuldrechtlichem Vorkaufsrecht
nahm das ZGB so schon nicht vor, vielmehr diente der Begriff des vertraglichen
Vorkaufsrechts zur Abgrenzung zu einem gesetzlichen Vorkaufsrecht.
b) Das völlige Abweichen von der gesetzlichen Regelung führt daher zur
Formunwirksamkeit. Die inhaltlich mögliche Abweichung darf - unterstellt §§ 307 ff. ZGB
seien z.T. abdingbar - jedenfalls nicht zur völligen Entstellung des Vorkaufsrechts dienen,
weshalb die Entkoppelung vom Kaufvertrag mit dem Dritten und die vollständige
Vertragsfestlegung wirksam nicht möglich waren (so bereits lediglich für die Preisbindung
KG ZOV 1994, 306 = KG-Report 1994, 135; KG FamRZ 1995, 42 = KG-Report 1994, 218;
KG Neue Justiz 1995, 92 = KG-Report 1994, 243; KG-Report 1996, 161).
3. Die Klausel ist aber auch gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 1 (entspricht § 134 BGB) und Nr. 2
ZGB (entspricht § 138 Abs. 1 BGB; keine Prüfung der sozialistischen Moral, vgl. Art. 1
Abs. 2 S. 1 und S. 2 des Verfassungsgrundsätze-Gesetzes vom 17. Juni 1990 [GBl. 1990,
Teil I, S. 299], BGHZ 118, 34 [42], Palandt-Heinrichs, BGB, 59. Aufl., Art. 230 § 1 Rn. 4;
Art. 232 § 1 Rn. 5, 5a m.w.Nw.) nichtig.
a) Die Vereinbarung eines solchen Vorkaufsrechts verstößt gegen das Gesetz über den
Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-
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Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (GBl. 1990, Teil I, S. 157; sog. Modrow-
Gesetz), denn dessen § 6 Abs. 1 S. 1 sieht vor, dass Gebäude und Grundstücke vom
Erwerber wieder veräußert werden können („Gebäude, Grundstücke und
Miteigentumsanteile an Grundstücken, die auf der Grundlage dieses Gesetzes gekauft
wurden, können veräußert und vererbt werden. Zwischen dem Kauf und der
Veräußerung muss eine Frist von mindestens 3 Jahren liegen.“). Mit Ausnahme der
gesetzlichen Frist eines Veräußerungsverbots innerhalb von drei Jahren in § 6 Abs. 1 S. 2
ist dort eine weitere Einschränkung nicht geregelt, weshalb das Veräußerungsverbot mit
Rückverkaufsverpflichtung in der vorliegenden unbefristeten Fassung bereits
gesetzwidrig ist. Die abweichende Rechtsauffassung des Klägers, die so auch vom 1.
Zivilsenat des Kammergerichts vertreten worden ist (vgl. ZOV 1994, 306 [308 f.])
übersieht, dass § 6 Abs. 1 S. 1 weitere Einschränkungen oder die Verlängerung der Frist
ersichtlich ausschließt und lediglich in S. 2 eine Einschränkung in Form des befristeten
Veräußerungsverbots geregelt ist. Dass dann die Behörde entgegen S. 1 noch weitere
Hürden aufbauen oder gar die Frist beliebig ändern können sollte, lässt sich nicht mehr
vertreten. Auch wenn im Gesetz (§ 4 Abs. 2 S. 2 i.V.m. S. 3) nur die Möglichkeit des
Verkaufs geregelt ist („kann“), besagt dies nicht, dass im Verkaufsfall das Gesetz
missachtet werden darf. Es bestand insoweit eine gesetzliche Regelung, die jedenfalls
kein Ermessen in der Ausformung mehr zuließ.
b) § 6 Abs. 1 S. 1 beinhaltet mit der Vorgabe der freien Veräußerbarkeit als Gebot das
Verbot weiterer Einschränkungen als der Frist nach S. 2, die kraft Gesetzes schon galt
und nicht vereinbart werden musste.
c) Jedenfalls handelte die Behörde mit dem offensichtlichen Verstoß gegen das Gesetz
auch sittenwidrig, weil damit - gleichgültig wie man zu dem Sinn und Zweck des
Gesetzes stehen mag - dieses offenkundig unterlaufen wurde und lediglich formal ein
Verkauf ohne Übertragung der freien Verfügbarkeit und des wirtschaftlichen Wertes
erfolgte.
d) Der Senat weist mangels Entscheidungserheblichkeit lediglich darauf hin, dass er
ebenfalls nicht der Auffassung einer Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrages (KG - 4. ZS. -
KG-Report 1996, 161; KG - 1. ZS. - KG-Report 1994, 135, 243; KG - 18. ZS. - KG-Report
1994, 218) folgen würde. § 68 Abs. 2 ZGB lautet:
Ein Vertrag ist teilweise nichtig, wenn sich der Nichtigkeitsgrund nur auf einen Teil
des Vertrages bezieht und der Vertrag auch ohne diesen Teil abgeschlossen worden
wäre. [Bei Preisverstößen ist der Vertrag mit dem zulässigen Preis wirksam.]
aa) Wegen der Intention des Gesetzes, die hier gerade unterlaufen werden sollte, wäre
nur von Teilnichtigkeit auszugehen, denn das Verbot betraf nicht den Kaufvertrag,
sondern ausschließlich die unzulässige Einschränkung. Die Absicht zu einer
nachträglichen Wertabschöpfung ist im Gesetz nirgends angedeutet; dann hätte der
Gesetzgeber die Ermöglichung von Verkäufen unterlassen können.
bb) Wenn der Magistrat erkannt hätte, dass er sich an das Gesetz halten muss, kann
man nicht unterstellen, er hätte gesetzwidrig handeln, das Gesetz unterlaufen und von
jeglichen Verkäufen absehen wollen. Auf das anzunehmende rechtmäßige Handeln hat
im Übrigen bereits die Beklagte hingewiesen, ohne dass der Vortrag bestritten worden
wäre.
4. Dementsprechend ist auch der Zinsanspruch unbegründet.
5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
6. Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO; § 543 Abs. 1
Nr. 1, Abs. 2 ZPO.
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