Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

KG Berlin: treu und glauben, zustand, leistungsverweigerung, mietobjekt, ausführung, zugang, rückgabe, auflage, mietsache, verjährung

Gericht:

KG Berlin 12.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

12 U 80/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 280 Abs 1 BGB, § 280 Abs 3

BGB, § 281 Abs 1 S 1 BGB, §

281 Abs 2 BGB, § 546 Abs 1

BGB

Schadensersatzanspruch des Vermieters von Gewerberaum

wegen Nichterfüllung einer Rückbauverpflichtung:

Entbehrlichkeit einer Fristsetzung zur Ausführung der

Rückbauarbeiten

Leitsatz

Eine Fristsetzung des Vermieters an den Mieter zur Ausführung bei Beendigung des

Vertrages geschuldeter Rückbauarbeiten ist – als Voraussetzung der Entstehung eines

Schadensersatzanspruchs –

jedenfalls dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft

und endgültig verweigert.

Eine derartige Erfüllungsverweigerung liegt vor, wenn der Mieter nach Erhalt einer

Aufforderung, einen konkret beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen,

gleichwohl erklärt, er habe seine Rückbauverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt und weitere

Ansprüche des Vermieters würden nicht bestehen.

Tenor

Der Klageantrag ist dem Grunde nach gerechtfertigt.

Gründe

Mit seinem am 15. März 2006 verkündeten Urteil, auf dessen Tatbestand und

Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat das Landgericht die auf Zahlung von

Schadensersatz wegen unterlassener Rückbauarbeiten nach Beendigung eines

Gewerbemietverhältnisses gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das

Landgericht ausgeführt, ein möglicherweise bestehender Vornahmeanspruch der

Klägerin habe sich jedenfalls nicht gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB in einen geldwerten

Ersatzanspruch umgewandelt. Das Schreiben der Klägerin vom 15. Februar 2005

enthalte nicht die nach dem Gesetz erforderliche Fristsetzung, auch eine endgültige

Leistungsverweigerung der Beklagten läge nicht vor.

Zur Begründung ihrer hiergegen gerichteten Berufung trägt die Klägerin u. a. vor:

Das Landgericht habe in seiner Entscheidung unberücksichtigt gelassen, dass die

Beklagte zweifach schriftlich erklärt habe, dass sie von einem vertragsgemäßen Zustand

ausgehen und deshalb weitere Arbeiten nicht geschuldet seien. Auch habe das

Landgericht nicht berücksichtigt, dass es sich bei den Verpflichtungen der Beklagten

nicht um die Durchführung von Schönheitsreparaturen gehandelt habe. Die Beklagte

habe erhebliche und nicht von dem Mietvertrag der Parteien gedeckte Beschädigungen

der Substanz und Eingriffe in die Funktion des Gebäudes zu verantworten. Eine

Fristsetzung sei deshalb nicht erforderlich gewesen. Spätestens mit der endgültigen

Leistungsverweigerung durch die Beklagte sei das Erfordernis der Setzung einer Frist

entfallen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, an sie

34.637,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz der

Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung, die sie für zutreffend erachtet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf

die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen

Verhandlungen verwiesen.

II.

Die Berufung ist zulässig und hat in der Sache dem Grunde nach Erfolg. Der Anspruch

der Klägerin ergibt sich aus §§ 280, 281 BGB.

1. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten (im Folgenden: Beklagte) hat die Mieträume in

erheblichem Umfang umgebaut und mit Einbauten versehen. Die Beklagte war bei

Vertragsende verpflichtet, das Mietobjekt geräumt zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB).

Sie war deshalb verpflichtet, die von ihr geschaffenen Einrichtungen, Ein-, Aus- und

Umbauten zu entfernen bzw. rückzubauen (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen,

Instandsetzung und Rückbau, 2. Auflage 2004, Seite 193 ff). Soweit das Mietobjekt durch

Einrichtungen oder deren Entfernung sowie Ein- und Umbauten verändert wurde, war sie

verpflichtet, die Mietsache wieder in den früheren Zustand zu versetzen, indem sie sich

bei Beginn des Mietvertrages befand (fünf vgl. Langenberg, a.a.O.). Die

Rückbauverpflichtung der Beklagten ergibt sich auch aus § 14 des Mietvertrages. Ihre

ursprüngliche Rückbauverpflichtung wird von der Beklagten auch nicht ernsthaft in

Abrede gestellt.

Die Rückbauverpflichtung der Beklagten ist auch nicht deshalb entfallen, weil die Klägerin

bzw. ein Nachmieter das Mietobjekt in einer Weise umbauen will, dass die

Wiederherstellungsarbeiten der Beklagten wieder beseitigt werden müssten. Es fehlte

insoweit ein jeglicher Darlegung konkreter Umbaupläne. Die Behauptung der Beklagten,

die Ausführung der Arbeiten sei wirtschaftlich betrachtet sinnlos, da jeder neue Mieter

eine Umgestaltung des Mietbereichs verlangen würde, ist unsubstantiiert. Sie trifft in

ihrer Allgemeinheit für nahezu jedes gewerbliche Mietobjekt zu.

2. Ihrer Rückbauverpflichtung ist die Beklagte nur in geringem Umfang nachgekommen.

Der Zustand der Mieträume nach dem Auszug der Beklagten ergibt sich aus dem von

einem Mitarbeiter der Beklagten unterzeichneten Abnahmeprotokoll vom 28. Januar

2005.

Das Unterlassen der Rückbauarbeiten stellt eine Vertragsverletzung des Mieters im

Sinne von § 280 Abs. 1 BGB dar (Langenberg, a.a.O. Seite 206), die ihn zum

Schadensersatz verpflichtet. In der Literatur ist zwar umstritten, ob der Vermieter in

diesen Fällen Schadensersatz nur unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 3, 281

BGB (so z. B. Wolf/Eckert/ Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und

Leasingrechts, 9. Auflage 2004, Rdnr. 1011) oder sogleich nach §§ 280 Abs. 1, 249 Abs.

2 S. 1 BGB (so z. B. Kraemer, NZM 2003, 417, 420 ff) verlangen kann (differenzierend:

Langenberg, a.a.O., Seite 206). Doch kann diese Frage vorliegend dahinstehen, da die

Voraussetzungen des § 281 Absatz 2 BGB entgegen der Ansicht des Landgerichts

gegeben sind. Die Beklagte hat die Durchführung der Rückbauarbeiten ernsthaft und

endgültig verweigert. Eine Fristsetzung war deshalb entbehrlich. Im Einzelnen:

a) An eine ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung des Mieters, die eine

Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 2 1. Alternative BGB entbehrlich macht, sind nach

allgemeiner Meinung sehr hohe Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Mieter eindeutig

zum Ausdruck bringt, seine Verpflichtungen nicht zu erfüllen und es damit

ausgeschlossen erscheint, dass er sich durch eine Leistungsaufforderung mit

Fristsetzung durch den Vermieter umstimmen lässt, sind diese strengen Anforderungen

erfüllt. Die dahingehende Erklärung des Mieters muss dementsprechend als sein letztes

Wort aufzufassen und ein Sinneswandel nicht zu erwarten seien. Zur Ermittlung, ob diese

Voraussetzungen erfüllt sind, ist eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls

vorzunehmen.

b) Die ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung der Beklagten ergibt sich

bereits aus dem Verhalten der Beklagten Ende des Jahres 2004. Wie sich aus dem

Schreiben der Klägerin vom 20. Januar 2005 (Anlage B 6) ergibt, haben die Parteien

bereits vor Rückgabe des Mietobjektes Verhandlungen über die in den Mieträumen

durchzuführenden Arbeiten geführt. Im Rahmen dieser Verhandlungen hat die Beklagte

zur Herstellung der Räume einen Betrag von 15.000 EUR geboten. Sie hat hierdurch

zum Ausdruck gebracht, an einer Ausführung der erforderlichen Arbeiten selbst nicht

interessiert zu sein. Vielmehr hat sie zu erkennen gegeben, statt der Durchführung der

erforderlichen Arbeiten Schadensersatz in einer noch auszuhandelnden Höhe leisten zu

wollen. Hierin liegt eine ernsthafte und endgültige Leistungsverweigerung in Bezug auf

die in den Mieträumen durchzuführenden Arbeiten.

c) Entgegen der Ansicht des Landgerichtes ergibt sich die ernsthafte und endgültige

Leistungsverweigerung der Beklagten auch aus dem Inhalt des Schreibens vom 3. Juni

2005 (Anlage K 6), welches den folgenden Wortlaut hat: "Auf die Anfang des Jahres

geführte Korrespondenz darf ich zurückkommen. Der guten Ordnung halber darf ich

festhalten, dass die Rückgabeverpflichtung meiner Partei ordnungsgemäß erfüllt wurde.

Ansprüche ihrer Partei im Zusammenhang mit der Rückgabe des Objektes bestehen

dementsprechend nicht mehr."

aa) Jedenfalls unter Berücksichtigung der weiteren Umstände des vorliegenden

Sachverhaltes, insbesondere des Verhaltens der Beklagten im Zusammenhang mit der

Rückgabe des Mietobjektes und der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch die

Beklagte, 100 ob kann der Inhalt dieses Schreibens nur dahingehend verstanden

werden, dass die Beklagte die von ihr mit Schreiben vom 15. Februar 2005 geforderten

Maßnahmen ernsthaft und endgültig nicht erbringen will. Aufgrund der am 28. Januar

2005 durchgeführten gemeinsamen Begehung der Mieträume war der Beklagten der

Zustand der Mieträume Im Einzelnen bekannt. Sie hat diesen Zustand durch

Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls (Anlage K. 3) bestätigt. Mit Schreiben vom 15.

Februar 2005 (Anlage K. 4) hat die Klägerin der Beklagten im Einzelnen mitgeteilt,

welche Arbeiten ihrer Auffassung nach erforderlich sind, um den im Abnahmeprotokoll

näher beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen. Wenn die Beklagte in

ihrem Schreiben vom 3. Juni 2005 gleichwohl behauptet, sie habe ihre

Rückgabeverpflichtung ordnungsgemäß erfüllt, weitere Ansprüche der Klägerin würden

nicht mehr bestehen, so kann dies nur als endgültige und ernsthafte

Erfüllungsverweigerung gewertet werden (vgl. BGH, NJW-RR 1992, 1226, 1227).

Das vom Landgericht in der angefochtenen Entscheidung in diesem Zusammenhang

genannte Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 1986, 661) ist dagegen nicht

einschlägig. Die Sachverhalte sind nicht vergleichbar.

bb) Unerheblich ist, dass das Schreiben der Klägerin vom 21. Juni 2005 (Anlage K. 4) der

Beklagten vor Zugang des Schreibens vom 3. Juni 2005 zuging. Zwar hat der

Bundesgerichtshof in seiner vorgenannten Entscheidung (BGH NJW 1986, 661)

ausgeführt, ein Schadensersatzanspruch lasse sich auf eine Erfüllungsablehnung nur

stützen, wenn die Weigerung vor dem Übergang des Gläubigers zum Schadensersatz

erklärt worden sei. Der Bundesgerichtshof hat es aber in seiner Entscheidung für

ausreichend gehalten, wenn die Umstände, aus denen auf die Weigerung geschlossen

werden soll, vor diesem Zeitpunkt entstanden sind. Vorliegend hat der

Prozessbevollmächtigte der Beklagten aber das Schreiben, aus dessen Inhalt auf die

endgültige und ernsthafte Leistungsverweigerung der Beklagten geschlossen werden

soll, vor Zugang des Schreibens der Klägerin vom 21. Juni 2005 abgefasst und an den

Prozessbevollmächtigten der Klägerin versandt.

d) Hinzu kommt, dass die Einbeziehung eines späteren Verhaltens des Schuldners in die

Auslegung seiner früheren Erklärungen nicht ausgeschlossen ist. Zu Lasten der

Beklagten ist deshalb des Weiteren zu berücksichtigen, dass der Prozessbevollmächtigte

der Beklagten in seinem Schreiben vom 28. Juni 2005 (Anlage K. 5) nochmals

ausdrücklich erklärt hat, es verbleibe bei seinem Schreiben vom 3. Juni 2005.

5. Die Klageforderung ist nicht verjährt. Da der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides

am 29. Juni 2005 bei Gericht einging und die Zustellung des Mahnbescheides alsbald

erfolgte, käme eine Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 ZPO nur in Betracht, wenn die

Klägerin die Mietsache spätestens am 28. Dezember 2004 zurückerhalten hätte. Ihre

beweislos aufgestellte und von der Klägerin bestrittene Behauptung, ihr Schreiben vom

28. Dezember 2004 sei am gleichen Tag bei der Klägerin eingegangen, hat die Beklagte

im Termin zur mündlichen Verhandlung am 4. Dezember 2006 ausdrücklich fallen

gelassen.

6. Ende entgegen der Ansicht der Beklagten muss sich die Klägerin auch nicht nach Treu

und Glauben (§ 242 BGB) so behandeln lassen, als ob die Verjährung am 28. Dezember

2004 begonnen hätte. Die Beklagte hat nämlich nicht dargelegt, dass sie der Klägerin

die Übergabe der Mieträume vor dem 29. Dezember 2004 konkret, in einer den

Annahmeverzug begründenden Weise angeboten hat. Vielmehr ist ein solches Angebot

frühestens mit Zugang des Schreibens vom 28. Dezember 2004 erfolgt.

7. Die Einwendungen der Beklagten zur Höhe der Klageforderung sind im vorliegenden

Zwischenurteil nicht zu erörtern. Für den Erlass eines Grundurteils reicht es aus, dass

der geltend gemachte Anspruch auch unter Berücksichtigung der Einwendungen gegen

ihn mit hoher Wahrscheinlichkeit in irgendeiner Höhe besteht. Diese Voraussetzung ist

gegeben, da der Klägerin im Wege der Schadensschätzung ein Mindestbetrag als

Schadensersatz zuzusprechen ist. In welcher Höhe der Anspruch besteht, wird im

Nachverfahren gegebenenfalls nach Durchführung einer umfangreichen

Beweisaufnahme zu klären seien. Nach Auskunft des Prozessbevollmächtigten der

Klägerin wurde der Zustand der Räume bis heute nicht geändert, die Besichtigung durch

einen Sachverständigen ist deshalb möglich. Nach Stellung eines entsprechenden

Antrages könnte das Nachverfahren gemäß § 538 Abs. 2 Ziffer 4 ZPO an das

Landgericht zurückverwiesen werden.

8. Die Revision war nicht zuzulassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat,

noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung

einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Absatz 1 Nr.1, Absatz 2 ZPO n.

F.).

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. Die weiteren

prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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