Urteil des KG Berlin vom 22.10.2003
KG Berlin: erblasser, rückzahlung, käufer, gegenleistung, grundstück, rückforderung, zugehör, kaufpreis, entschädigung, urkunde
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Gericht:
KG Berlin 9. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
9 U 362/03
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 19 Abs 1 BNotO, § 349 LAG
Haftung des Urkundsnotars: Verneinung einer
Aufklärungspflicht hinsichtlich möglicher Rückzahlungspflicht
von Lastenausgleichsentschädigung beim Grundstücksverkauf
Leitsatz
Ein Notar ist nicht verpflichtet, den Verkäufer eines Grundstücks über dessen mögliche
Verpflichtung zur Rückzahlung von Lastenausgleich zu belehren, wenn er keine Kenntnis von
der Gewährung einer Entschädigung nach dem Lastenausgleichsgesetz hatte und der
Kaufpreis angemessen ist.
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 22. Oktober 2003 verkündete Urteil des
Landgerichts Berlin - 84 O 34/03 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO
abgesehen.
Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen
Anspruch auf Schadensersatz nach dem hier allein in Verbindung mit §§ 398, 1922,
1924, 1942 BGB als Anspruchsgrundlage in Betracht kommenden § 19 Abs. 1 BNotO.
Das Landgericht hat vielmehr zu Recht eine Amtspflichtverletzung des verstorbenen
Notars J. K. (im Folgenden: Erblasser) verneint.
Entgegen der Ansicht des Klägers war der Erblasser nicht verpflichtet, ihn bei der
Beurkundung vom 3. März 1995 über einen möglicherweise gemäß § 349
Lastenausgleichsgesetz (LAG) bestehenden Rückzahlungsanspruch des zuständigen
Ausgleichsamtes wegen erhaltener Lastenausgleichsentschädigungszahlungen zu
belehren. Zwar muss ein Notar bei der Beurkundung eines Rechtsgeschäfts gemäß § 17
Abs. 1 BeurkG den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die
Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen
klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Er hat dabei auch darauf zu
achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte
Beteiligte nicht benachteiligt werden. Damit soll gewährleistet werden, dass der Notar
eine rechtswirksame Urkunde errichtet, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig
und unzweideutig in der für das Rechtsgeschäft richtigen Form wiedergibt (vgl. BGH, NJW
1994, 2283). Diesen Anforderungen genügt der am 3. März 1995 beurkundete Vertrag
jedoch, auch wenn ein Notar sich nicht darauf beschränken darf, in der Urkunde nur die
Hauptleistungspflichten der Beteiligten zu regeln, sondern gehalten ist, alle
regelungsbedürftigen Fragen anzusprechen und die hierzu nötigen Belehrungen zu
erteilen (vgl. BGH a.a.O.).
Die Problematik einer möglichen Verpflichtung zur Rückzahlung von Lastenausgleich war
jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem der Notar keine Kenntnis von der Gewährung
einer Entschädigung nach dem Lastenausgleichsgesetz hatte und in dem es nicht an
einer angemessenen Gegenleistung des Käufers fehlte, keine regelungsbedürftige
Frage. Die Pflicht zur Rückzahlung war nicht Folge des vom Erblasser beurkundeten
Vertrages, sondern ergab sich aus dem Lastenausgleichsgesetz.
Der Kläger kann sich deshalb auch nicht mit Erfolg auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs zur Beratungspflicht eines Notars über nicht abgerechnete
Erschließungskosten (vgl. dazu BGH a.a.O.) berufen. Diese Rechtsprechung beruht
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Erschließungskosten (vgl. dazu BGH a.a.O.) berufen. Diese Rechtsprechung beruht
maßgeblich auf der Erwägung, dass es für den Käufer, der überhaupt nur in Folge eines
zu beurkundenden Geschäfts haftet, in der Regel überraschend ist, wenn ihn das
dispositive Recht mit Kosten für vor dem Vertragsschluss ausgeführte
Erschließungsmaßnahmen belastet. Demgegenüber kommt eine Haftung des
Leistungsempfängers nach dem Lastenausgleichsgesetz auch unabhängig von der
beurkundeten Veräußerung in Betracht. Zudem musste selbst ein juristischer Laie damit
rechnen, dass ein ihm bekannter Lastenausgleich für den Verlust eines Grundstücks
nach Rückübertragung und Verwertung zurückzuzahlen ist. Es lag auch auf der Hand,
dass sich eine Rückforderung gegebenenfalls gegen den verkaufenden
Leistungsempfänger und nicht gegen den Käufer richten würde. Entgegen der
Argumentation der Klägerseite würde im Übrigen selbst nach heutiger Gesetzeslage ein
Erwerber nur im Fall einer unangemessenen Gegenleistung haften (§ 349 Abs. 5 Satz 2
LAG). Allein auf diese Fälle scheint sich auch das von Ganter (Zugehör/Ganter/Hertel,
Handbuch der Notarhaftung, Rn.1051) befürwortete Gebot eines Hinweises „auf die
mögliche Verpflichtung zur Rückzahlung von Lastenausgleich (§ 349 Abs. 5 Satz 2 LAG)“
zu beziehen.
Ob sich auf Grund besonderer Umstände gleichwohl eine Belehrungspflicht des Notars
über die mögliche Rückgewähr empfangener Lastenausgleichszahlungen ergeben kann,
bedarf keiner Klärung. Derartige Umstände lagen hier nicht vor. Der Erblasser hatte
weder Kenntnis von einer solchen Zahlung an den Kläger und seine Miterben, noch
musste sich ihm eine Leistungsgewährung aufdrängen. Auch wenn er jedenfalls durch
das im DNotI-Report veröffentlichte Schreiben des Präsidenten des
Bundesausgleichsamtes vom 5. Juli 1993 hinsichtlich der Ausgleichsproblematik
sensibilisiert sein musste, war er nicht verpflichtet, diesbezügliche Nachforschungen
anzustellen. Insoweit war ebenfalls zu berücksichtigen, dass eine Belehrung der
Verkäufer über eine mögliche Rückforderung der Lastenausgleichszahlung, welche bei
erfolgter Restitution unabhängig vom Kaufvertrag unvermeidbar war, allenfalls auf die
Kaufpreisvorstellung der Verkäufer Einfluss haben konnte, der Notar hier aber zum einen
davon ausgehen konnte, dass der erzielte Kaufpreis der bestmögliche war, und er zum
anderen über die wirtschaftlichen Folgen des Geschäfts ohnehin nicht belehren musste
(vgl. BGH, NJW 1991, 1346/1347; NJW 1993,729/730: Zugehör/Ganter/Hertel, a.a.O., Rn.
1084).
Soweit der Kläger geltend macht, den Verkäufern hätten nach Abzug aller Kosten,
Lasten und Gebühren auf jeden Fall 375.000,00 DM netto verbleiben sollen, rechtfertigt
das kein anderes Ergebnis. Den Erblasser darauf hingewiesen zu haben, dass in jedem
Fall ein Erlös in dieser Höhe ausgekehrt werden sollte und die Verkäufer auf keinen Fall
noch irgendwelche im Zusammenhang mit dem Grundstück stehenden Kosten tragen
wollten, hat der Kläger selbst nicht behauptet. Aus den vereinbarten vertraglichen
Regelungen musste sich dem Notar das nicht aufdrängen. Danach verpflichteten sich
die Verkäufer unter anderem, dem Käufer auf ihre Kosten sämtliche Urkunden und
Unterlagen zu beschaffen, die das Vermögensamt zur Prüfung und Beurteilung des
angemeldeten Anspruchs benötigt (Ziffer 10 Abs. 4 des notariellen Vertrages), und sich
an den Kosten einer etwa notwendigen Dekontaminierung bzw. Entsorgung zu beteiligen
(Ziffer 10 Abs. 6 des notariellen Vertrages).
All diese Erwägungen stehen insbesondere auch im Einklang mit der höchstrichterlichen
Rechtsprechung zu den Ermittlungs- und Belehrungspflichten eines ein
Grundstücksgeschäft beurkundenden Notars zur Versteuerung von
Spekulationsgewinnen. Der Bundesgerichtshof hält den Notar nur dann von sich aus zur
Belehrung für verpflichtet, wenn er weiß, dass der Verkäufer das Grundstück innerhalb
der letzten zwei Jahre erworben hat und dass die Anschaffungskosten unter dem
Verkaufspreis liegen (BGH, NJW 1989, 586; vgl. auch BGH, NJW 1985, 1225; NJW 1995,
2794; OLG Koblenz, OLGR 2002, 400). Der Notar muss insoweit nicht nachfragen, obwohl
der Bundesgerichtshof (NJW 1989, 586 zu II.3) unterstellt, dass den Rechtssuchenden
das Versteuerungsrisiko weithin unbekannt ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713
ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die
Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des
Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Revisionsgerichts. Der Rechtsstreit gibt weder Veranlassung, durch eine
Revisionsentscheidung Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen des
materiellen oder des Verfahrensrechts aufzuzeigen noch Gesetzeslücken zu schließen.
Der Senat sieht sich mit seiner Entscheidung im Einklang mit der höchst- und
obergerichtlichen Rechtsprechung zum Umfang von Belehrungs- und
Nachforschungspflichten des Notars. Im Hinblick darauf steht auch nicht zu befürchten,
Nachforschungspflichten des Notars. Im Hinblick darauf steht auch nicht zu befürchten,
dass es trotz der von Klägerseite vorgetragenen Vielzahl noch möglicher
Rückforderungsbescheide der Lastenausgleichsämter zu unterschiedlichen rechtlichen
Beurteilungen bei der Frage der Haftung der Notare für von ihnen beurkundete
Kaufverträge kommen wird; die möglicherweise anders als hier zu beurteilende Frage der
Haftung gegenüber den Erwerbern bei der Übertragung von Grundstücken ohne
angemessene Gegenleistung war nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits.
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