Urteil des KG Berlin, Az. 27 U 22/06

KG Berlin: culpa in contrahendo, immobilienfonds, anleger, rechtshängigkeit, dokumentation, park, report, grundstück, bezifferung, verwertung
1
2
3
Gericht:
KG Berlin 27.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
27 U 22/06
Dokumenttyp:
Teilurteil
Quelle:
Normen:
§ 249 BGB, Art 229 § 5 S 1
BGBEG
Prospekthaftung im weiteren Sinn: Prospektfehler wegen der
Suggestion einer tatsächlich nicht bestehenden
Haftungsreihenfolge
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 29. November 2005 verkündete Urteil des
Landgerichts Berlin - 19 O 518/04 - teilweise geändert:
I. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an den Kläger 53.618,89 Euro nebst 5% Zinsen
über dem Basiszinssatz auf 12.418,07 Euro seit 3.Dezember 2004 und auf
41.200,82 Euro seit 24.Januar 2008 zu zahlen.
II. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1) verpflichtet ist, den Kläger von
jeglichen gesetzlichen und vertraglichen Verbindlichkeiten freizustellen, die ihre
Ursache im Beitritt der Kläger zu der „Wohn-Park … Grundstücksgesellschaft b.R.
„ haben, soweit diese Verbindlichkeiten etwaige dem Kläger im Zusammenhang
mit seinem Beitritt für die Veranlagungsjahre ab 2006 entstehenden
Steuervorteile übersteigen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Der Kläger hat 24 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) zu tragen. Ihre
weiteren außergerichtlichen Kosten hat die Beklagte zu 1) selbst zu tragen. Im Übrigen
bleibt die Kostenentscheidung dem Schlussurteil vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürften die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages
abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110%
des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz wegen unvollständiger und
falscher Angaben im Verkaufsprospekt für Gesellschaftsanteile an dem geschlossenen
Immobilienfonds „I. … Grundstücksgesellschaft b.R.„ (i.F.: GbR). Die Beklagten zu 1) und
zu 2) sind deren Gründungsgesellschafter.
Das Landgericht hat die Klage mit seinem am 29. November 2005 verkündeten Urteil
mit der Begründung abgewiesen, etwaige Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren
und weiteren Sinne bzw. aus vorvertraglicher Pflichtverletzung seien verjährt und
verwirkt, die Voraussetzungen für deliktische Ansprüche seien nicht ausreichend
dargetan. Wegen des Vortrages erster Instanz einschließlich der dort von den Parteien
gestellten Anträge und der Entscheidungsgründe wird auf das Urteil der Zivilkammer 19
des Landgerichts Berlin Bezug genommen, das dem Kläger am 9. Januar 2006 zugestellt
worden ist. Hiergegen hat er am 8. Februar 2006 Berufung eingelegt und diese nach
entsprechender Verlängerung am 9. März 2006 begründet.
Der Kläger wiederholt seinen erstinstanzlichen Vortrag und trägt vor, dass die Angaben
im Verkaufsprospekt teilweise falsch und unvollständig seien. Insbesondere seien die
Angaben über den Umfang der persönlichen Haftung unvollständig. Es werde der
Eindruck erweckt, dass die Haftung auf den Betrag der Kapitalanlage begrenzt sei. Der
Prospekt sei auch insoweit unrichtig, als er ausdrücklich den Eindruck vermittle, dass die
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Prospekt sei auch insoweit unrichtig, als er ausdrücklich den Eindruck vermittle, dass die
finanzierende Bank vorrangig die GbR in Anspruch nehmen werde und erst nach
Verwertung der Immobilie die Gesellschafter. Dies folge insbesondere aus der Aussage
auf Seite 16 des Prospekts, wo es u.a. heißt:
Der Kläger zahlte an Eigenkapital, Agio und Nachschüssen in den Jahren 1997 bis 2002
insgesamt 48.513,51 EUR. Darüber hinaus gewährte der Kläger - wie er erstmals mit
Schriftsatz vom 17.Januar 2008 geltend macht - der Gesellschaft am 3.April 2007 ein
Darlehen über 19.428,50 EUR und überwies am 10.Dezember 2007 zum Ausgleich des
auf ihn entfallenen Anteils an der negativen Auseinandersetzungsbilanz der Gesellschaft
weitere 21.772,32 EUR. Im Rahmen der Beteiligung sind ihm Steuervorteile in Höhe von
36.095,44 EUR entstanden.
Am 1. Januar 2008 ist gemäß Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom selben
Tage - 36k IN 4770/07- das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2)
eröffnet worden.
Der Kläger beantragt unter Zurücknahme der Klage im Übrigen,
unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 29. November 2005
1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an den Kläger 53.618,89 EUR nebst Zinsen in
Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit
Rechtshängigkeit zu zahlen.
2. festzustellen, dass die Beklagte zu 1) verpflichtet ist, den Kläger von jeglichen
gesetzlichen oder vertraglichen Verbindlichkeiten freizustellen, die ihre Ursache
im Beitritt der Kläger zu der „Wohn-Park I. … Grundstücksgesellschaft b.R.„
haben..
Die Beklagte zu 1) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
hilfsweise
ihr nachzulassen, eine gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung abwenden zu dürfen.
Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und ist der Ansicht, dass der Prospekt nicht
fehlerhaft sei. Über die Haftung der Gesellschafter sei ausführlich in der Dokumentation
belehrt, eine Haftungsreihenfolge in dem Prospekt nicht festgelegt worden. Das Wort
„zunächst„ auf Seite 16 des Prospekts sei nicht als zeitliche Reihenfolge zu verstehen
gewesen. Vielmehr sollte ausschließlich der Unterschied der gesamtschuldnerischen
dinglichen Haftung und der quotal beschränkten persönlichen Haftung herausgearbeitet
werden. Die erstrangige Verwertung der Immobilie entspräche im Übrigen der gängigen
Praxis.
Sie erhebt weiterhin die Einrede der Verjährung und hält die Ansprüche auch für verwirkt,
da dem Kläger der erhebliche Mietausfall bereits ab 1996 bekannt gewesen sei und den
Beklagten in der Gesellschafterversammlung am 7.April 1997 für die Investitionsphase
und dem Bewirtschaftungszeitraum 1992 bis 1996 Entlastung erteilt worden sei.
Außerdem sei der Klageantrag zu 2. bereits unschlüssig, weil der Kläger in seinem
uneingeschränkten Feststellungs- und Freistellungsbegehren die ihm durch den Beitritt
und die Abwicklung der Gesellschaft noch entstehenden Steuervorteile ab 2006 nicht
berücksichtigt hat (wegen der Einzelheiten wird auf den nachgelassenen Schriftsatz vom
21.Februar 2008 S. 2-5 verwiesen).
Hilfsweise macht die Beklagte zu 1) insoweit ein Zurückbehaltungsrecht bis zur
Bezifferung der Steuervorteile des Klägers für die Jahre 2006, 2007 und 2008 geltend.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze
nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
II.
Es entsprach pflichtgemäßem Ermessen, durch Teilurteil gemäß § 301 Abs.1 ZPO
gegenüber der Beklagten zu 1) zu entscheiden, nachdem über das Vermögen des
Beklagten zu 2) das Insolvenzverfahren eröffnet worden und das Verfahren damit
diesem gegenüber gemäß § 240 ZPO seit dem 1. Januar 2008 unterbrochen ist.
Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht
eingelegt worden.
Die Berufung hat gegenüber der Beklagten zu 1) überwiegend Erfolg.
Das für das streitgegenständliche Schuldverhältnis anzuwendende Recht richtet sich im
Wesentlichen nach den bis zum 31.Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 S.
1 EGBGB).
Im Einzelnen gilt folgendes:
Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 1) ein Schadensersatzanspruch aus dem
Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne bzw. aus vorvertraglicher
Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) zu, so dass er Ersatz des ihm aus der
Beteiligung entstandenen Schadens verlangen kann. .
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes haften
Gründungsgesellschafter, die direkte Vertragspartner des beitretenden Gesellschafters
werden, einem solchen aus dem Gesichtspunkt der vorvertraglichen Haftung für
unvollständige oder fehlerhafte Angaben, sofern diese für die Beitrittsentschließung des
Anlegers von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Dies ist auch vorliegend
der Fall.
Der bei den Beitrittsverhandlungen verwendete bzw. den Anlegern vor der
Beitrittserklärung vorgelegte Prospekt weist nach Auffassung des Senats einen
erheblichen Fehler auf, weil er eine tatsächlich nicht bestehende Haftungsreihenfolge
suggeriert.
Der oben wiedergegebene Hinweis auf Seite 16 des Prospekts betreffend die Haftung
der Gesellschafter vermittelt einen unzutreffenden Eindruck über die Haftungsrisiken des
beitretenden Gesellschafters. Durch den Gebrauch des Wortes „zunächst„ wird der
Schluss nahe gelegt, dass im Falle von Zahlungsrückständen das persönliche Vermögen
der Gesellschafter von Vollstreckungsmaßnahmen der Bank erst einmal nicht betroffen
ist. Die Formulierung weckt beim Adressaten des Prospektes die Erwartung, dass das
Risiko einer persönlichen Inanspruchnahme erst dann droht, wenn die Gesellschaft als
solche in Liquidation gerät und das Grundstück verwertet wird, also lediglich eine
subsidiäre Haftung besteht.
Nach den vorliegenden Darlehensverträgen ist das jedoch nicht der Fall.
Der Senat hat in seinen die Beklagten betreffenden und allen Parteien bekannten,
rechtskräftig gewordenen Urteilen vom 28. März 2006
näher ausgeführt, dass
es sich hierbei um einen wesentlichen Prospektfehler handelt und auch davon
auszugehen ist, dass die Anleger, vorliegend der Berufungskläger, bei ordnungsgemäßer
Aufklärung nicht dem streitgegenständlichen Immobilienfonds beigetreten wären. Auf
diese weiterführenden Ausführungen kann verwiesen werden. Der 20. Zivilsenat des
Kammergerichts hat sich dieser Rechtsprechung in einem weiteren, den Beklagten zu 2.
betreffenden Fall angeschlossen. Er hat in seinem am 24. Mai 2007 verkündeten Urteil,
20 U 107/05 (veröffentlicht bei „juris„) ausgeführt, dass es sich bei der in jenem Fall
gleichfalls vorliegenden Formulierung um einen erheblichen, haftungsbegründenden
Prospektfehler handelt. Der 27. Zivilsenat hält auch nach nochmaliger Überprüfung an
seiner Rechtsprechung fest.
Das gilt auch, soweit die Ursächlichkeit des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung
des Klägers und das Verschulden der Beklagten zu 1) in Frage stehen.
Die durch die Lebenserfahrung begründete Vermutung, dass der Anlageinteressent bei
richtiger Aufklärung von der Zeichnung der Anlage abgesehen hätte, entfällt hier
33
34
35
36
37
38
39
richtiger Aufklärung von der Zeichnung der Anlage abgesehen hätte, entfällt hier
entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) auch nicht mit Blick auf die Möglichkeit
mehrerer aufklärungsrichtiger Verhaltensweisen (vgl. hierzu BGHZ 124, 151). Die
Angaben im Prospekt zur persönlichen Haftung der Gesellschafter sind für den Anleger
regelmäßig mit von ausschlaggebender Bedeutung. Werden solche Angaben in einer
Weise unrichtig dargestellt, die geeignet ist, den Anlageinteressenten - wie im
vorliegenden Fall - in erheblichem Maße über das Risiko einer persönlichen
Inanspruchnahme zu täuschen, dann kann keine Rede mehr davon sein, dass eine
gehörige Aufklärung über eine für ihn nachteilige Haftungsreihenfolge einen
Entscheidungskonflikt ausgelöst hätte, weil es vernünftigerweise nicht nur eine, sondern
mehrere Möglichkeiten aufklärungsrichtigen Verhaltens gab. Auch in diesem Falle greift
vielmehr die Vermutung, dass der Anlageinteressent wegen des Risikos, bei
Zahlungsrückständen jederzeit mit seinem persönlichen Vermögen in Anspruch
genommen zu werden, die Anlage trotz der erwarteten Steuervorteile nicht gezeichnet
hätte. Konkrete Anhaltspunkte, die diese Vermutung entkräften könnten, sind weder
vorgetragen noch ersichtlich.
Dasselbe gilt hinsichtlich des in Fällen der vorliegenden Art regelmäßig anzunehmenden
Verschuldens des Aufklärungspflichtigen. Die Beklagte zu 1) hätte angesichts der
hervorragenden Bedeutung der haftungsrechtlichen Darstellung die Wirkung des Wortes
„zunächst„ besonders eingehend prüfen und die Passage bei dem geringsten Zweifel,
der sich offensichtlich zeigen musste, klarstellen müssen, womit sämtliche
Schwierigkeiten und Missverständnisse in diesem Bereich ausgeschlossen wären.
Der Kläger hat gemäß § 249 BGB Anspruch darauf, vermögensmäßig so gestellt zu
werden, wie er im Falle eines nicht erfolgten Beitritts am Immobilienfonds stehen würde.
Der Kläger hat im Zusammenhang mit seiner Beteiligung unstreitig Zahlungen in Höhe
von 89.714,33 EUR erbracht. Davon abzuziehen sind die im Wege der
Vorteilsausgleichung zu berücksichtigenden erlangten Steuervorteile in Höhe von
36.095,44 EUR, so dass dem Kläger der vorliegend noch geltend gemachte Schaden in
Höhe von 53.618,89 EUR verblieben ist, dessen Ersatz er zu Recht begehrt.
Die von dem Kläger geltend gemachte Zinsforderung ist gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB
teilweise begründet. Hinsichtlich der mit Schriftsatz vom 17.Januar 2008 erstmals
geltend gemachten Forderung in Höhe von 41.200,82 EUR trat Rechtshängigkeit jedoch
erst mit Antragstellung im Termin zur mündlichen Verhandlung am 24.Januar 2008 ein (
§ 261 Abs.2 ZPO). Der weitergehende Zinsantrag ist unbegründet.
Der geltend gemachte Feststellungsantrag gegenüber der Beklagten zu 1) ist zulässig
und aus den dargestellten Gründen ebenfalls – teilweise - begründet. Wenn der Kläger
dem Immobilienfonds nicht beigetreten wäre, würde er nicht für etwaige sich daraus
ergebende Verbindlichkeiten, insbesondere gegenüber der Bank, haften. Entgegen der
Auffassung der Beklagten zu 1) ist die Klage mangels Darlegung der Steuervorteile für
die Jahre ab 2006 durch den Kläger nicht unschlüssig. Im Rahmen der
Schadensberechnung finden nur solche Vorteile Berücksichtigung, die zum Zeitpunkt
der letzten mündlichen Verhandlung bzw. des gem. § 283 ZPO maßgeblichen
Zeitpunktes auch tatsächlich entstanden sind. Nach eigenem Vortrag der Beklagten zu
1) hat eine Steuerveranlagung des Klägers für 2006 und die nachfolgenden Jahre bislang
nicht stattgefunden, weitere Steuervorteile durch die Abwicklung der Gesellschaft sind
nicht bekannt. Allerdings sind etwaige künftig zu erwartende Steuervorteile des Klägers
im Rahmen des Feststellungsantrages dem Grunde nach zu berücksichtigen. Denn der
Freistellungsanspruch, dessen Feststellung der Kläger begehrt, wird durch solche
Steuervorteile ebenso begrenzt, wie der Leistungsanspruch hinsichtlich der ihm bereits
zugeflossenen Steuervorteile. Deshalb ist der Feststellungsantrag nur insoweit
begründet, als auch die Berücksichtigung der etwaigen dem Kläger im Zusammenhang
mit seinem Beitritt entstehenden Steuervorteile für die Veranlagungsjahre ab 2006 noch
Verbindlichkeiten verbleiben.
Aus denselben Erwägungen steht der Beklagten auch kein Zurückbehaltungsrecht bis
zur Bezifferung und Berücksichtigung der Vorteile für die Veranlagungsjahre 2006 bis
2008 zu.
Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist auch nicht verjährt.
Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 1) auf die verjährungsverkürzenden Klauseln in
den Vermittlungsbedingungen und in der Dokumentation Seite 121. Die darin
formulierte Verjährungsfrist von längstens drei Jahren seit Beitrittsentscheidung ist nach
der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (vgl. Urteile vom
20.03.2006, II ZR 326/04 = NJW 2006,2410 und 13.07.2006, III ZR 361/04 = NJW-RR 2007,
406ff.). Die streitgegenständlichen Ansprüche richten sich gegen die Beklagte zu 1. in
40
41
42
43
44
45
46
47
406ff.). Die streitgegenständlichen Ansprüche richten sich gegen die Beklagte zu 1. in
ihrer Eigenschaft als Gründungsgesellschafter und Vertragspartner des der Gesellschaft
beigetretenen Klägers. Für den hier tangierten Bereich des Gesellschaftsrechts halten
nach der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Klauseln einer
Inhaltskontrolle nicht stand, die eine Verjährung von Schadensersatzansprüchen auf
weniger als fünf Jahre vorsehen. Der Senat folgt der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes und hält an seiner früheren gegenteiligen Auffassung (vgl. die
genannten Urteile des Senats vom 28.03.2006) nicht fest, wie den Beklagten zu 1)
gemäß dem Hinweisbeschluss des Senats vom 2. Oktober 2007 in dem weiteren
Verfahren 27 U 19/07 bereits bekannt geworden ist.
Die Beklagte zu 1) kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Verjährungsregelung im
Gesellschaftsvertrag (§ 9 Nr. 10) berufen, da diese nicht die vorvertragliche Haftung der
Gründungsgesellschafter gegenüber dem beitretenden Anleger betrifft, sondern lediglich
die Ansprüche der bereits eingetretenen Gesellschafter gegenüber den
Geschäftsführern regelt.
Der Anspruch des Klägers ist auch nicht verwirkt. Es fehlt nach Auffassung des Senats
bereits am Umstandsmoment. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der
Kläger mit seinen Ansprüchen längere Zeit unter Umständen untätig geblieben sind, die
den Eindruck hätten erwecken können, dass er sein Recht nicht mehr geltend machen
will, so dass die Beklagte zu 1) sich darauf einstellen durfte, nicht mehr in Anspruch
genommen zu werden. Der vorliegende Sachverhalt ist insoweit vergleichbar mit den
Sachverhalten, die den u.a. die Beklagte zu 1) betreffenden Urteilen des Senats vom
28.3.2006 ( 27 U 84/05, 27 U 65/05, 27 U 106/05) und vom 11.10.2007 (27 U 70/05)
sowie dem Teilurteil des Senats vom 14.2.2008 (27 U 128/06) zu Grunde lagen. Auf die
dortigen den Parteien bekannten Ausführungen kann deshalb verwiesen werden. Der
Senat hält daran nach nochmaliger Überprüfung seiner Rechtsprechung fest.
Die Kostenentscheidung konnte infolge des ergangenen Teilurteils sich nur auf die
außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) beziehen. Sie beruht insoweit auf den §§
97, Abs. 1, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO. Dabei hat der Senat das Unterliegen des Klägers
hinsichtlich des Feststellungsantrages mit 50 % gewichtet Im Übrigen war die
Kostenentscheidung gemäß dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung
dem Schlussurteil vorzubehalten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, ZPO.
Dem Vollsteckungsschutzantrag der Beklagten zu 1. gemäß § 712 ZPO war nicht zu
entsprechen, da sie nicht dargelegt hat, dass die Vollstreckung ihr einen nicht zu
ersetzenden Nachteil bringen würde.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür gemäß §
543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Dies ist nur dann der Fall, wenn
die Rechtssache eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige
Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und
deshalb ein abstraktes Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und
Handhabung des Rechts berührt (vgl. BGH NJW 2003, 1943; 2003, 65; 2002, 2957).
Vorliegend hingegen ist entscheidungserheblich die Beurteilung, ob der für eine
Kapitalanlage werbende Prospekt über alle Umstände, die für die Entscheidung des
Anlegers von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig,
unmissverständlich und vollständig aufklärt. Dies ist eine tatsächliche Frage des
Einzelfalles. Der Umstand, dass sich dieselbe Frage in einer Vielzahl von Fällen stellt, ist
insoweit unbeachtlich.
Die Revision ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in
seinen Beschlüssen vom 2. bzw. 11. Juli 2007 entschieden, mit welchen er die
Beschwerden des Beklagten zu 2. gegen die Nichtzulassung der Revision in den am 28.
März 2006 verkündeten Urteilen des Senats in den Parallelfällen
zurückgewiesen hat.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum