Urteil des KG Berlin vom 29.11.2005, 27 U 22/06

Entschieden
29.11.2005
Schlagworte
Culpa in contrahendo, Immobilienfonds, Anleger, Rechtshängigkeit, Dokumentation, Park, Report, Grundstück, Bezifferung, Verwertung
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Quelle: Gericht: KG Berlin 27. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 20.03.2008

Normen: § 249 BGB, Art 229 § 5 S 1 BGBEG

Aktenzeichen: 27 U 22/06

Dokumenttyp: Teilurteil

Prospekthaftung im weiteren Sinn: Prospektfehler wegen der Suggestion einer tatsächlich nicht bestehenden Haftungsreihenfolge

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 29. November 2005 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 19 O 518/04 - teilweise geändert:

I. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an den Kläger 53.618,89 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz auf 12.418,07 Euro seit 3.Dezember 2004 und auf 41.200,82 Euro seit 24.Januar 2008 zu zahlen.

II. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1) verpflichtet ist, den Kläger von jeglichen gesetzlichen und vertraglichen Verbindlichkeiten freizustellen, die ihre Ursache im Beitritt der Kläger zu der „Wohn-Park Grundstücksgesellschaft b.R. haben, soweit diese Verbindlichkeiten etwaige dem Kläger im Zusammenhang mit seinem Beitritt für die Veranlagungsjahre ab 2006 entstehenden Steuervorteile übersteigen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Der Kläger hat 24 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) zu tragen. Ihre weiteren außergerichtlichen Kosten hat die Beklagte zu 1) selbst zu tragen. Im Übrigen bleibt die Kostenentscheidung dem Schlussurteil vorbehalten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürften die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

1Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz wegen unvollständiger und falscher Angaben im Verkaufsprospekt für Gesellschaftsanteile an dem geschlossenen Immobilienfonds „I. Grundstücksgesellschaft b.R.„ (i.F.: GbR). Die Beklagten zu 1) und zu 2) sind deren Gründungsgesellschafter.

2Das Landgericht hat die Klage mit seinem am 29. November 2005 verkündeten Urteil mit der Begründung abgewiesen, etwaige Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren und weiteren Sinne bzw. aus vorvertraglicher Pflichtverletzung seien verjährt und verwirkt, die Voraussetzungen für deliktische Ansprüche seien nicht ausreichend dargetan. Wegen des Vortrages erster Instanz einschließlich der dort von den Parteien gestellten Anträge und der Entscheidungsgründe wird auf das Urteil der Zivilkammer 19 des Landgerichts Berlin Bezug genommen, das dem Kläger am 9. Januar 2006 zugestellt worden ist. Hiergegen hat er am 8. Februar 2006 Berufung eingelegt und diese nach entsprechender Verlängerung am 9. März 2006 begründet.

3Der Kläger wiederholt seinen erstinstanzlichen Vortrag und trägt vor, dass die Angaben im Verkaufsprospekt teilweise falsch und unvollständig seien. Insbesondere seien die Angaben über den Umfang der persönlichen Haftung unvollständig. Es werde der Eindruck erweckt, dass die Haftung auf den Betrag der Kapitalanlage begrenzt sei. Der Prospekt sei auch insoweit unrichtig, als er ausdrücklich den Eindruck vermittle, dass die

Prospekt sei auch insoweit unrichtig, als er ausdrücklich den Eindruck vermittle, dass die finanzierende Bank vorrangig die GbR in Anspruch nehmen werde und erst nach Verwertung der Immobilie die Gesellschafter. Dies folge insbesondere aus der Aussage auf Seite 16 des Prospekts, wo es u.a. heißt:

4

5Der Kläger zahlte an Eigenkapital, Agio und Nachschüssen in den Jahren 1997 bis 2002 insgesamt 48.513,51 EUR. Darüber hinaus gewährte der Kläger - wie er erstmals mit Schriftsatz vom 17.Januar 2008 geltend macht - der Gesellschaft am 3.April 2007 ein Darlehen über 19.428,50 EUR und überwies am 10.Dezember 2007 zum Ausgleich des auf ihn entfallenen Anteils an der negativen Auseinandersetzungsbilanz der Gesellschaft weitere 21.772,32 EUR. Im Rahmen der Beteiligung sind ihm Steuervorteile in Höhe von 36.095,44 EUR entstanden.

6Am 1. Januar 2008 ist gemäß Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom selben Tage - 36k IN 4770/07- das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2) eröffnet worden.

7Der Kläger beantragt unter Zurücknahme der Klage im Übrigen,

8unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 29. November 2005

9

1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an den Kläger 53.618,89 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

10

2. festzustellen, dass die Beklagte zu 1) verpflichtet ist, den Kläger von jeglichen gesetzlichen oder vertraglichen Verbindlichkeiten freizustellen, die ihre Ursache im Beitritt der Kläger zu der „Wohn-Park I. Grundstücksgesellschaft b.R.„ haben..

11 Die Beklagte zu 1) beantragt,

12die Berufung zurückzuweisen.

13hilfsweise

14ihr nachzulassen, eine gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden zu dürfen.

15 Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und ist der Ansicht, dass der Prospekt nicht fehlerhaft sei. Über die Haftung der Gesellschafter sei ausführlich in der Dokumentation belehrt, eine Haftungsreihenfolge in dem Prospekt nicht festgelegt worden. Das Wort „zunächst„ auf Seite 16 des Prospekts sei nicht als zeitliche Reihenfolge zu verstehen gewesen. Vielmehr sollte ausschließlich der Unterschied der gesamtschuldnerischen dinglichen Haftung und der quotal beschränkten persönlichen Haftung herausgearbeitet werden. Die erstrangige Verwertung der Immobilie entspräche im Übrigen der gängigen Praxis.

16 Sie erhebt weiterhin die Einrede der Verjährung und hält die Ansprüche auch für verwirkt, da dem Kläger der erhebliche Mietausfall bereits ab 1996 bekannt gewesen sei und den Beklagten in der Gesellschafterversammlung am 7.April 1997 für die Investitionsphase und dem Bewirtschaftungszeitraum 1992 bis 1996 Entlastung erteilt worden sei.

17 Außerdem sei der Klageantrag zu 2. bereits unschlüssig, weil der Kläger in seinem uneingeschränkten Feststellungs- und Freistellungsbegehren die ihm durch den Beitritt und die Abwicklung der Gesellschaft noch entstehenden Steuervorteile ab 2006 nicht berücksichtigt hat (wegen der Einzelheiten wird auf den nachgelassenen Schriftsatz vom 21.Februar 2008 S. 2-5 verwiesen).

18 Hilfsweise macht die Beklagte zu 1) insoweit ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Bezifferung der Steuervorteile des Klägers für die Jahre 2006, 2007 und 2008 geltend.

19 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

20 Es entsprach pflichtgemäßem Ermessen, durch Teilurteil gemäß § 301 Abs.1 ZPO gegenüber der Beklagten zu 1) zu entscheiden, nachdem über das Vermögen des Beklagten zu 2) das Insolvenzverfahren eröffnet worden und das Verfahren damit diesem gegenüber gemäß § 240 ZPO seit dem 1. Januar 2008 unterbrochen ist.

21 Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden.

22 Die Berufung hat gegenüber der Beklagten zu 1) überwiegend Erfolg.

23 Das für das streitgegenständliche Schuldverhältnis anzuwendende Recht richtet sich im Wesentlichen nach den bis zum 31.Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB).

24 Im Einzelnen gilt folgendes:

25 Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 1) ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne bzw. aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) zu, so dass er Ersatz des ihm aus der Beteiligung entstandenen Schadens verlangen kann. .

26 Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes haften Gründungsgesellschafter, die direkte Vertragspartner des beitretenden Gesellschafters werden, einem solchen aus dem Gesichtspunkt der vorvertraglichen Haftung für unvollständige oder fehlerhafte Angaben, sofern diese für die Beitrittsentschließung des Anlegers von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Dies ist auch vorliegend der Fall.

27 Der bei den Beitrittsverhandlungen verwendete bzw. den Anlegern vor der Beitrittserklärung vorgelegte Prospekt weist nach Auffassung des Senats einen erheblichen Fehler auf, weil er eine tatsächlich nicht bestehende Haftungsreihenfolge suggeriert.

28 Der oben wiedergegebene Hinweis auf Seite 16 des Prospekts betreffend die Haftung der Gesellschafter vermittelt einen unzutreffenden Eindruck über die Haftungsrisiken des beitretenden Gesellschafters. Durch den Gebrauch des Wortes „zunächst„ wird der Schluss nahe gelegt, dass im Falle von Zahlungsrückständen das persönliche Vermögen der Gesellschafter von Vollstreckungsmaßnahmen der Bank erst einmal nicht betroffen ist. Die Formulierung weckt beim Adressaten des Prospektes die Erwartung, dass das Risiko einer persönlichen Inanspruchnahme erst dann droht, wenn die Gesellschaft als solche in Liquidation gerät und das Grundstück verwertet wird, also lediglich eine subsidiäre Haftung besteht.

29 Nach den vorliegenden Darlehensverträgen ist das jedoch nicht der Fall.

30 Der Senat hat in seinen die Beklagten betreffenden und allen Parteien bekannten, rechtskräftig gewordenen Urteilen vom 28. März 2006 (27 U 65/05 = KG-Report 2007, 910ff., Nichtannahmebeschluss des BGH vom 2. Juli 2007, II ZR 118/06; 27 U 84/05, Nichtannahmebeschluss des BGH vom 2. Juli 2007, II ZR 116/06; 27 U 112/05, Nichtannahmebeschluss des BGH vom 11. Juli 2007, II ZR 127/06, 27 U 112/05, Nichtannahmebeschluss des BGH vom 2. Juli 2007, II ZR 111/06) näher ausgeführt, dass es sich hierbei um einen wesentlichen Prospektfehler handelt und auch davon auszugehen ist, dass die Anleger, vorliegend der Berufungskläger, bei ordnungsgemäßer Aufklärung nicht dem streitgegenständlichen Immobilienfonds beigetreten wären. Auf diese weiterführenden Ausführungen kann verwiesen werden. Der 20. Zivilsenat des Kammergerichts hat sich dieser Rechtsprechung in einem weiteren, den Beklagten zu 2. betreffenden Fall angeschlossen. Er hat in seinem am 24. Mai 2007 verkündeten Urteil, 20 U 107/05 (veröffentlicht bei „juris„) ausgeführt, dass es sich bei der in jenem Fall gleichfalls vorliegenden Formulierung um einen erheblichen, haftungsbegründenden Prospektfehler handelt. Der 27. Zivilsenat hält auch nach nochmaliger Überprüfung an seiner Rechtsprechung fest.

31 Das gilt auch, soweit die Ursächlichkeit des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung des Klägers und das Verschulden der Beklagten zu 1) in Frage stehen.

32 Die durch die Lebenserfahrung begründete Vermutung, dass der Anlageinteressent bei richtiger Aufklärung von der Zeichnung der Anlage abgesehen hätte, entfällt hier

richtiger Aufklärung von der Zeichnung der Anlage abgesehen hätte, entfällt hier entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) auch nicht mit Blick auf die Möglichkeit mehrerer aufklärungsrichtiger Verhaltensweisen (vgl. hierzu BGHZ 124, 151). Die Angaben im Prospekt zur persönlichen Haftung der Gesellschafter sind für den Anleger regelmäßig mit von ausschlaggebender Bedeutung. Werden solche Angaben in einer Weise unrichtig dargestellt, die geeignet ist, den Anlageinteressenten - wie im vorliegenden Fall - in erheblichem Maße über das Risiko einer persönlichen Inanspruchnahme zu täuschen, dann kann keine Rede mehr davon sein, dass eine gehörige Aufklärung über eine für ihn nachteilige Haftungsreihenfolge einen Entscheidungskonflikt ausgelöst hätte, weil es vernünftigerweise nicht nur eine, sondern mehrere Möglichkeiten aufklärungsrichtigen Verhaltens gab. Auch in diesem Falle greift vielmehr die Vermutung, dass der Anlageinteressent wegen des Risikos, bei Zahlungsrückständen jederzeit mit seinem persönlichen Vermögen in Anspruch genommen zu werden, die Anlage trotz der erwarteten Steuervorteile nicht gezeichnet hätte. Konkrete Anhaltspunkte, die diese Vermutung entkräften könnten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

33 Dasselbe gilt hinsichtlich des in Fällen der vorliegenden Art regelmäßig anzunehmenden Verschuldens des Aufklärungspflichtigen. Die Beklagte zu 1) hätte angesichts der hervorragenden Bedeutung der haftungsrechtlichen Darstellung die Wirkung des Wortes „zunächst„ besonders eingehend prüfen und die Passage bei dem geringsten Zweifel, der sich offensichtlich zeigen musste, klarstellen müssen, womit sämtliche Schwierigkeiten und Missverständnisse in diesem Bereich ausgeschlossen wären.

34 Der Kläger hat gemäß § 249 BGB Anspruch darauf, vermögensmäßig so gestellt zu werden, wie er im Falle eines nicht erfolgten Beitritts am Immobilienfonds stehen würde. Der Kläger hat im Zusammenhang mit seiner Beteiligung unstreitig Zahlungen in Höhe von 89.714,33 EUR erbracht. Davon abzuziehen sind die im Wege der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigenden erlangten Steuervorteile in Höhe von 36.095,44 EUR, so dass dem Kläger der vorliegend noch geltend gemachte Schaden in Höhe von 53.618,89 EUR verblieben ist, dessen Ersatz er zu Recht begehrt.

35 Die von dem Kläger geltend gemachte Zinsforderung ist gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB teilweise begründet. Hinsichtlich der mit Schriftsatz vom 17.Januar 2008 erstmals geltend gemachten Forderung in Höhe von 41.200,82 EUR trat Rechtshängigkeit jedoch erst mit Antragstellung im Termin zur mündlichen Verhandlung am 24.Januar 2008 ein ( § 261 Abs.2 ZPO). Der weitergehende Zinsantrag ist unbegründet.

36 Der geltend gemachte Feststellungsantrag gegenüber der Beklagten zu 1) ist zulässig und aus den dargestellten Gründen ebenfalls teilweise - begründet. Wenn der Kläger dem Immobilienfonds nicht beigetreten wäre, würde er nicht für etwaige sich daraus ergebende Verbindlichkeiten, insbesondere gegenüber der Bank, haften. Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) ist die Klage mangels Darlegung der Steuervorteile für die Jahre ab 2006 durch den Kläger nicht unschlüssig. Im Rahmen der Schadensberechnung finden nur solche Vorteile Berücksichtigung, die zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bzw. des gem. § 283 ZPO maßgeblichen Zeitpunktes auch tatsächlich entstanden sind. Nach eigenem Vortrag der Beklagten zu 1) hat eine Steuerveranlagung des Klägers für 2006 und die nachfolgenden Jahre bislang nicht stattgefunden, weitere Steuervorteile durch die Abwicklung der Gesellschaft sind nicht bekannt. Allerdings sind etwaige künftig zu erwartende Steuervorteile des Klägers im Rahmen des Feststellungsantrages dem Grunde nach zu berücksichtigen. Denn der Freistellungsanspruch, dessen Feststellung der Kläger begehrt, wird durch solche Steuervorteile ebenso begrenzt, wie der Leistungsanspruch hinsichtlich der ihm bereits zugeflossenen Steuervorteile. Deshalb ist der Feststellungsantrag nur insoweit begründet, als auch die Berücksichtigung der etwaigen dem Kläger im Zusammenhang mit seinem Beitritt entstehenden Steuervorteile für die Veranlagungsjahre ab 2006 noch Verbindlichkeiten verbleiben.

37 Aus denselben Erwägungen steht der Beklagten auch kein Zurückbehaltungsrecht bis zur Bezifferung und Berücksichtigung der Vorteile für die Veranlagungsjahre 2006 bis 2008 zu.

38 Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist auch nicht verjährt.

39 Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 1) auf die verjährungsverkürzenden Klauseln in den Vermittlungsbedingungen und in der Dokumentation Seite 121. Die darin formulierte Verjährungsfrist von längstens drei Jahren seit Beitrittsentscheidung ist nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (vgl. Urteile vom 20.03.2006, II ZR 326/04 = NJW 2006,2410 und 13.07.2006, III ZR 361/04 = NJW-RR 2007, 406ff.). Die streitgegenständlichen Ansprüche richten sich gegen die Beklagte zu 1. in

406ff.). Die streitgegenständlichen Ansprüche richten sich gegen die Beklagte zu 1. in ihrer Eigenschaft als Gründungsgesellschafter und Vertragspartner des der Gesellschaft beigetretenen Klägers. Für den hier tangierten Bereich des Gesellschaftsrechts halten nach der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Klauseln einer Inhaltskontrolle nicht stand, die eine Verjährung von Schadensersatzansprüchen auf weniger als fünf Jahre vorsehen. Der Senat folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes und hält an seiner früheren gegenteiligen Auffassung (vgl. die genannten Urteile des Senats vom 28.03.2006) nicht fest, wie den Beklagten zu 1) gemäß dem Hinweisbeschluss des Senats vom 2. Oktober 2007 in dem weiteren Verfahren 27 U 19/07 bereits bekannt geworden ist.

40 Die Beklagte zu 1) kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Verjährungsregelung im Gesellschaftsvertrag 9 Nr. 10) berufen, da diese nicht die vorvertragliche Haftung der Gründungsgesellschafter gegenüber dem beitretenden Anleger betrifft, sondern lediglich die Ansprüche der bereits eingetretenen Gesellschafter gegenüber den Geschäftsführern regelt.

41 Der Anspruch des Klägers ist auch nicht verwirkt. Es fehlt nach Auffassung des Senats bereits am Umstandsmoment. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kläger mit seinen Ansprüchen längere Zeit unter Umständen untätig geblieben sind, die den Eindruck hätten erwecken können, dass er sein Recht nicht mehr geltend machen will, so dass die Beklagte zu 1) sich darauf einstellen durfte, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Der vorliegende Sachverhalt ist insoweit vergleichbar mit den Sachverhalten, die den u.a. die Beklagte zu 1) betreffenden Urteilen des Senats vom 28.3.2006 ( 27 U 84/05, 27 U 65/05, 27 U 106/05) und vom 11.10.2007 (27 U 70/05) sowie dem Teilurteil des Senats vom 14.2.2008 (27 U 128/06) zu Grunde lagen. Auf die dortigen den Parteien bekannten Ausführungen kann deshalb verwiesen werden. Der Senat hält daran nach nochmaliger Überprüfung seiner Rechtsprechung fest.

42 Die Kostenentscheidung konnte infolge des ergangenen Teilurteils sich nur auf die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) beziehen. Sie beruht insoweit auf den §§ 97, Abs. 1, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO. Dabei hat der Senat das Unterliegen des Klägers hinsichtlich des Feststellungsantrages mit 50 % gewichtet Im Übrigen war die Kostenentscheidung gemäß dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung dem Schlussurteil vorzubehalten.

43 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, ZPO.

44 Dem Vollsteckungsschutzantrag der Beklagten zu 1. gemäß § 712 ZPO war nicht zu entsprechen, da sie nicht dargelegt hat, dass die Vollstreckung ihr einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde.

45 Die Revision war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

46 Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Rechtssache eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb ein abstraktes Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. BGH NJW 2003, 1943; 2003, 65; 2002, 2957). Vorliegend hingegen ist entscheidungserheblich die Beurteilung, ob der für eine Kapitalanlage werbende Prospekt über alle Umstände, die für die Entscheidung des Anlegers von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig, unmissverständlich und vollständig aufklärt. Dies ist eine tatsächliche Frage des Einzelfalles. Der Umstand, dass sich dieselbe Frage in einer Vielzahl von Fällen stellt, ist insoweit unbeachtlich.

47 Die Revision ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in seinen Beschlüssen vom 2. bzw. 11. Juli 2007 entschieden, mit welchen er die Beschwerden des Beklagten zu 2. gegen die Nichtzulassung der Revision in den am 28. März 2006 verkündeten Urteilen des Senats in den Parallelfällen (27 U 65/05 = KG- Report 2007, 910ff., Nichtannahmebeschluss des BGH vom 2. Juli 2007, II ZR 118/06; 27 U 84/05, Nichtannahmebeschluss des BGH vom 2. Juli 2007, II ZR 116/06; 27 U 112/05, Nichtannahmebeschluss des BGH vom 11. Juli 2007, II ZR 127/06, 27 U 112/05, Nichtannahmebeschluss des BGH vom 2. Juli 2007, II ZR 111/06) zurückgewiesen hat.

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