Urteil des KG Berlin vom 29.11.2005

KG Berlin: culpa in contrahendo, immobilienfonds, anleger, rechtshängigkeit, dokumentation, park, report, grundstück, bezifferung, verwertung

Gericht:

KG Berlin 27.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

27 U 22/06

Dokumenttyp:

Teilurteil

Quelle:

Normen:

§ 249 BGB, Art 229 § 5 S 1

BGBEG

Prospekthaftung im weiteren Sinn: Prospektfehler wegen der

Suggestion einer tatsächlich nicht bestehenden

Haftungsreihenfolge

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 29. November 2005 verkündete Urteil des

Landgerichts Berlin - 19 O 518/04 - teilweise geändert:

I. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an den Kläger 53.618,89 Euro nebst 5% Zinsen

über dem Basiszinssatz auf 12.418,07 Euro seit 3.Dezember 2004 und auf

41.200,82 Euro seit 24.Januar 2008 zu zahlen.

II. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1) verpflichtet ist, den Kläger von

jeglichen gesetzlichen und vertraglichen Verbindlichkeiten freizustellen, die ihre

Ursache im Beitritt der Kläger zu der „Wohn-Park … Grundstücksgesellschaft b.R.

„ haben, soweit diese Verbindlichkeiten etwaige dem Kläger im Zusammenhang

mit seinem Beitritt für die Veranlagungsjahre ab 2006 entstehenden

Steuervorteile übersteigen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Der Kläger hat 24 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) zu tragen. Ihre

weiteren außergerichtlichen Kosten hat die Beklagte zu 1) selbst zu tragen. Im Übrigen

bleibt die Kostenentscheidung dem Schlussurteil vorbehalten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürften die Vollstreckung gegen

Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages

abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110%

des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von den Beklagten Schadensersatz wegen unvollständiger und

falscher Angaben im Verkaufsprospekt für Gesellschaftsanteile an dem geschlossenen

Immobilienfonds „I. … Grundstücksgesellschaft b.R.„ (i.F.: GbR). Die Beklagten zu 1) und

zu 2) sind deren Gründungsgesellschafter.

Das Landgericht hat die Klage mit seinem am 29. November 2005 verkündeten Urteil

mit der Begründung abgewiesen, etwaige Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren

und weiteren Sinne bzw. aus vorvertraglicher Pflichtverletzung seien verjährt und

verwirkt, die Voraussetzungen für deliktische Ansprüche seien nicht ausreichend

dargetan. Wegen des Vortrages erster Instanz einschließlich der dort von den Parteien

gestellten Anträge und der Entscheidungsgründe wird auf das Urteil der Zivilkammer 19

des Landgerichts Berlin Bezug genommen, das dem Kläger am 9. Januar 2006 zugestellt

worden ist. Hiergegen hat er am 8. Februar 2006 Berufung eingelegt und diese nach

entsprechender Verlängerung am 9. März 2006 begründet.

Der Kläger wiederholt seinen erstinstanzlichen Vortrag und trägt vor, dass die Angaben

im Verkaufsprospekt teilweise falsch und unvollständig seien. Insbesondere seien die

Angaben über den Umfang der persönlichen Haftung unvollständig. Es werde der

Eindruck erweckt, dass die Haftung auf den Betrag der Kapitalanlage begrenzt sei. Der

Prospekt sei auch insoweit unrichtig, als er ausdrücklich den Eindruck vermittle, dass die

finanzierende Bank vorrangig die GbR in Anspruch nehmen werde und erst nach

Verwertung der Immobilie die Gesellschafter. Dies folge insbesondere aus der Aussage

auf Seite 16 des Prospekts, wo es u.a. heißt:

Der Kläger zahlte an Eigenkapital, Agio und Nachschüssen in den Jahren 1997 bis 2002

insgesamt 48.513,51 EUR. Darüber hinaus gewährte der Kläger - wie er erstmals mit

Schriftsatz vom 17.Januar 2008 geltend macht - der Gesellschaft am 3.April 2007 ein

Darlehen über 19.428,50 EUR und überwies am 10.Dezember 2007 zum Ausgleich des

auf ihn entfallenen Anteils an der negativen Auseinandersetzungsbilanz der Gesellschaft

weitere 21.772,32 EUR. Im Rahmen der Beteiligung sind ihm Steuervorteile in Höhe von

36.095,44 EUR entstanden.

Am 1. Januar 2008 ist gemäß Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom selben

Tage - 36k IN 4770/07- das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2)

eröffnet worden.

Der Kläger beantragt unter Zurücknahme der Klage im Übrigen,

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 29. November 2005

1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an den Kläger 53.618,89 EUR nebst Zinsen in

Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit

Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. festzustellen, dass die Beklagte zu 1) verpflichtet ist, den Kläger von jeglichen

gesetzlichen oder vertraglichen Verbindlichkeiten freizustellen, die ihre Ursache

im Beitritt der Kläger zu der „Wohn-Park I. … Grundstücksgesellschaft b.R.„

haben..

Die Beklagte zu 1) beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

hilfsweise

ihr nachzulassen, eine gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch

Sicherheitsleistung abwenden zu dürfen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und ist der Ansicht, dass der Prospekt nicht

fehlerhaft sei. Über die Haftung der Gesellschafter sei ausführlich in der Dokumentation

belehrt, eine Haftungsreihenfolge in dem Prospekt nicht festgelegt worden. Das Wort

„zunächst„ auf Seite 16 des Prospekts sei nicht als zeitliche Reihenfolge zu verstehen

gewesen. Vielmehr sollte ausschließlich der Unterschied der gesamtschuldnerischen

dinglichen Haftung und der quotal beschränkten persönlichen Haftung herausgearbeitet

werden. Die erstrangige Verwertung der Immobilie entspräche im Übrigen der gängigen

Praxis.

Sie erhebt weiterhin die Einrede der Verjährung und hält die Ansprüche auch für verwirkt,

da dem Kläger der erhebliche Mietausfall bereits ab 1996 bekannt gewesen sei und den

Beklagten in der Gesellschafterversammlung am 7.April 1997 für die Investitionsphase

und dem Bewirtschaftungszeitraum 1992 bis 1996 Entlastung erteilt worden sei.

Außerdem sei der Klageantrag zu 2. bereits unschlüssig, weil der Kläger in seinem

uneingeschränkten Feststellungs- und Freistellungsbegehren die ihm durch den Beitritt

und die Abwicklung der Gesellschaft noch entstehenden Steuervorteile ab 2006 nicht

berücksichtigt hat (wegen der Einzelheiten wird auf den nachgelassenen Schriftsatz vom

21.Februar 2008 S. 2-5 verwiesen).

Hilfsweise macht die Beklagte zu 1) insoweit ein Zurückbehaltungsrecht bis zur

Bezifferung der Steuervorteile des Klägers für die Jahre 2006, 2007 und 2008 geltend.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze

nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

Es entsprach pflichtgemäßem Ermessen, durch Teilurteil gemäß § 301 Abs.1 ZPO

gegenüber der Beklagten zu 1) zu entscheiden, nachdem über das Vermögen des

Beklagten zu 2) das Insolvenzverfahren eröffnet worden und das Verfahren damit

diesem gegenüber gemäß § 240 ZPO seit dem 1. Januar 2008 unterbrochen ist.

Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht

eingelegt worden.

Die Berufung hat gegenüber der Beklagten zu 1) überwiegend Erfolg.

Das für das streitgegenständliche Schuldverhältnis anzuwendende Recht richtet sich im

Wesentlichen nach den bis zum 31.Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 S.

1 EGBGB).

Im Einzelnen gilt folgendes:

Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 1) ein Schadensersatzanspruch aus dem

Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne bzw. aus vorvertraglicher

Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) zu, so dass er Ersatz des ihm aus der

Beteiligung entstandenen Schadens verlangen kann. .

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes haften

Gründungsgesellschafter, die direkte Vertragspartner des beitretenden Gesellschafters

werden, einem solchen aus dem Gesichtspunkt der vorvertraglichen Haftung für

unvollständige oder fehlerhafte Angaben, sofern diese für die Beitrittsentschließung des

Anlegers von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Dies ist auch vorliegend

der Fall.

Der bei den Beitrittsverhandlungen verwendete bzw. den Anlegern vor der

Beitrittserklärung vorgelegte Prospekt weist nach Auffassung des Senats einen

erheblichen Fehler auf, weil er eine tatsächlich nicht bestehende Haftungsreihenfolge

suggeriert.

Der oben wiedergegebene Hinweis auf Seite 16 des Prospekts betreffend die Haftung

der Gesellschafter vermittelt einen unzutreffenden Eindruck über die Haftungsrisiken des

beitretenden Gesellschafters. Durch den Gebrauch des Wortes „zunächst„ wird der

Schluss nahe gelegt, dass im Falle von Zahlungsrückständen das persönliche Vermögen

der Gesellschafter von Vollstreckungsmaßnahmen der Bank erst einmal nicht betroffen

ist. Die Formulierung weckt beim Adressaten des Prospektes die Erwartung, dass das

Risiko einer persönlichen Inanspruchnahme erst dann droht, wenn die Gesellschaft als

solche in Liquidation gerät und das Grundstück verwertet wird, also lediglich eine

subsidiäre Haftung besteht.

Nach den vorliegenden Darlehensverträgen ist das jedoch nicht der Fall.

Der Senat hat in seinen die Beklagten betreffenden und allen Parteien bekannten,

rechtskräftig gewordenen Urteilen vom 28. März 2006

näher ausgeführt, dass

es sich hierbei um einen wesentlichen Prospektfehler handelt und auch davon

auszugehen ist, dass die Anleger, vorliegend der Berufungskläger, bei ordnungsgemäßer

Aufklärung nicht dem streitgegenständlichen Immobilienfonds beigetreten wären. Auf

diese weiterführenden Ausführungen kann verwiesen werden. Der 20. Zivilsenat des

Kammergerichts hat sich dieser Rechtsprechung in einem weiteren, den Beklagten zu 2.

betreffenden Fall angeschlossen. Er hat in seinem am 24. Mai 2007 verkündeten Urteil,

20 U 107/05 (veröffentlicht bei „juris„) ausgeführt, dass es sich bei der in jenem Fall

gleichfalls vorliegenden Formulierung um einen erheblichen, haftungsbegründenden

Prospektfehler handelt. Der 27. Zivilsenat hält auch nach nochmaliger Überprüfung an

seiner Rechtsprechung fest.

Das gilt auch, soweit die Ursächlichkeit des Prospektfehlers für die Anlageentscheidung

des Klägers und das Verschulden der Beklagten zu 1) in Frage stehen.

Die durch die Lebenserfahrung begründete Vermutung, dass der Anlageinteressent bei

richtiger Aufklärung von der Zeichnung der Anlage abgesehen hätte, entfällt hier

entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) auch nicht mit Blick auf die Möglichkeit

mehrerer aufklärungsrichtiger Verhaltensweisen (vgl. hierzu BGHZ 124, 151). Die

Angaben im Prospekt zur persönlichen Haftung der Gesellschafter sind für den Anleger

regelmäßig mit von ausschlaggebender Bedeutung. Werden solche Angaben in einer

Weise unrichtig dargestellt, die geeignet ist, den Anlageinteressenten - wie im

vorliegenden Fall - in erheblichem Maße über das Risiko einer persönlichen

Inanspruchnahme zu täuschen, dann kann keine Rede mehr davon sein, dass eine

gehörige Aufklärung über eine für ihn nachteilige Haftungsreihenfolge einen

Entscheidungskonflikt ausgelöst hätte, weil es vernünftigerweise nicht nur eine, sondern

mehrere Möglichkeiten aufklärungsrichtigen Verhaltens gab. Auch in diesem Falle greift

vielmehr die Vermutung, dass der Anlageinteressent wegen des Risikos, bei

Zahlungsrückständen jederzeit mit seinem persönlichen Vermögen in Anspruch

genommen zu werden, die Anlage trotz der erwarteten Steuervorteile nicht gezeichnet

hätte. Konkrete Anhaltspunkte, die diese Vermutung entkräften könnten, sind weder

vorgetragen noch ersichtlich.

Dasselbe gilt hinsichtlich des in Fällen der vorliegenden Art regelmäßig anzunehmenden

Verschuldens des Aufklärungspflichtigen. Die Beklagte zu 1) hätte angesichts der

hervorragenden Bedeutung der haftungsrechtlichen Darstellung die Wirkung des Wortes

„zunächst„ besonders eingehend prüfen und die Passage bei dem geringsten Zweifel,

der sich offensichtlich zeigen musste, klarstellen müssen, womit sämtliche

Schwierigkeiten und Missverständnisse in diesem Bereich ausgeschlossen wären.

Der Kläger hat gemäß § 249 BGB Anspruch darauf, vermögensmäßig so gestellt zu

werden, wie er im Falle eines nicht erfolgten Beitritts am Immobilienfonds stehen würde.

Der Kläger hat im Zusammenhang mit seiner Beteiligung unstreitig Zahlungen in Höhe

von 89.714,33 EUR erbracht. Davon abzuziehen sind die im Wege der

Vorteilsausgleichung zu berücksichtigenden erlangten Steuervorteile in Höhe von

36.095,44 EUR, so dass dem Kläger der vorliegend noch geltend gemachte Schaden in

Höhe von 53.618,89 EUR verblieben ist, dessen Ersatz er zu Recht begehrt.

Die von dem Kläger geltend gemachte Zinsforderung ist gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB

teilweise begründet. Hinsichtlich der mit Schriftsatz vom 17.Januar 2008 erstmals

geltend gemachten Forderung in Höhe von 41.200,82 EUR trat Rechtshängigkeit jedoch

erst mit Antragstellung im Termin zur mündlichen Verhandlung am 24.Januar 2008 ein (

§ 261 Abs.2 ZPO). Der weitergehende Zinsantrag ist unbegründet.

Der geltend gemachte Feststellungsantrag gegenüber der Beklagten zu 1) ist zulässig

und aus den dargestellten Gründen ebenfalls – teilweise - begründet. Wenn der Kläger

dem Immobilienfonds nicht beigetreten wäre, würde er nicht für etwaige sich daraus

ergebende Verbindlichkeiten, insbesondere gegenüber der Bank, haften. Entgegen der

Auffassung der Beklagten zu 1) ist die Klage mangels Darlegung der Steuervorteile für

die Jahre ab 2006 durch den Kläger nicht unschlüssig. Im Rahmen der

Schadensberechnung finden nur solche Vorteile Berücksichtigung, die zum Zeitpunkt

der letzten mündlichen Verhandlung bzw. des gem. § 283 ZPO maßgeblichen

Zeitpunktes auch tatsächlich entstanden sind. Nach eigenem Vortrag der Beklagten zu

1) hat eine Steuerveranlagung des Klägers für 2006 und die nachfolgenden Jahre bislang

nicht stattgefunden, weitere Steuervorteile durch die Abwicklung der Gesellschaft sind

nicht bekannt. Allerdings sind etwaige künftig zu erwartende Steuervorteile des Klägers

im Rahmen des Feststellungsantrages dem Grunde nach zu berücksichtigen. Denn der

Freistellungsanspruch, dessen Feststellung der Kläger begehrt, wird durch solche

Steuervorteile ebenso begrenzt, wie der Leistungsanspruch hinsichtlich der ihm bereits

zugeflossenen Steuervorteile. Deshalb ist der Feststellungsantrag nur insoweit

begründet, als auch die Berücksichtigung der etwaigen dem Kläger im Zusammenhang

mit seinem Beitritt entstehenden Steuervorteile für die Veranlagungsjahre ab 2006 noch

Verbindlichkeiten verbleiben.

Aus denselben Erwägungen steht der Beklagten auch kein Zurückbehaltungsrecht bis

zur Bezifferung und Berücksichtigung der Vorteile für die Veranlagungsjahre 2006 bis

2008 zu.

Der Schadensersatzanspruch des Klägers ist auch nicht verjährt.

Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte zu 1) auf die verjährungsverkürzenden Klauseln in

den Vermittlungsbedingungen und in der Dokumentation Seite 121. Die darin

formulierte Verjährungsfrist von längstens drei Jahren seit Beitrittsentscheidung ist nach

der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam (vgl. Urteile vom

20.03.2006, II ZR 326/04 = NJW 2006,2410 und 13.07.2006, III ZR 361/04 = NJW-RR 2007,

406ff.). Die streitgegenständlichen Ansprüche richten sich gegen die Beklagte zu 1. in

ihrer Eigenschaft als Gründungsgesellschafter und Vertragspartner des der Gesellschaft

beigetretenen Klägers. Für den hier tangierten Bereich des Gesellschaftsrechts halten

nach der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes Klauseln einer

Inhaltskontrolle nicht stand, die eine Verjährung von Schadensersatzansprüchen auf

weniger als fünf Jahre vorsehen. Der Senat folgt der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofes und hält an seiner früheren gegenteiligen Auffassung (vgl. die

genannten Urteile des Senats vom 28.03.2006) nicht fest, wie den Beklagten zu 1)

gemäß dem Hinweisbeschluss des Senats vom 2. Oktober 2007 in dem weiteren

Verfahren 27 U 19/07 bereits bekannt geworden ist.

Die Beklagte zu 1) kann sich auch nicht mit Erfolg auf die Verjährungsregelung im

Gesellschaftsvertrag (§ 9 Nr. 10) berufen, da diese nicht die vorvertragliche Haftung der

Gründungsgesellschafter gegenüber dem beitretenden Anleger betrifft, sondern lediglich

die Ansprüche der bereits eingetretenen Gesellschafter gegenüber den

Geschäftsführern regelt.

Der Anspruch des Klägers ist auch nicht verwirkt. Es fehlt nach Auffassung des Senats

bereits am Umstandsmoment. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der

Kläger mit seinen Ansprüchen längere Zeit unter Umständen untätig geblieben sind, die

den Eindruck hätten erwecken können, dass er sein Recht nicht mehr geltend machen

will, so dass die Beklagte zu 1) sich darauf einstellen durfte, nicht mehr in Anspruch

genommen zu werden. Der vorliegende Sachverhalt ist insoweit vergleichbar mit den

Sachverhalten, die den u.a. die Beklagte zu 1) betreffenden Urteilen des Senats vom

28.3.2006 ( 27 U 84/05, 27 U 65/05, 27 U 106/05) und vom 11.10.2007 (27 U 70/05)

sowie dem Teilurteil des Senats vom 14.2.2008 (27 U 128/06) zu Grunde lagen. Auf die

dortigen den Parteien bekannten Ausführungen kann deshalb verwiesen werden. Der

Senat hält daran nach nochmaliger Überprüfung seiner Rechtsprechung fest.

Die Kostenentscheidung konnte infolge des ergangenen Teilurteils sich nur auf die

außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) beziehen. Sie beruht insoweit auf den §§

97, Abs. 1, 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO. Dabei hat der Senat das Unterliegen des Klägers

hinsichtlich des Feststellungsantrages mit 50 % gewichtet Im Übrigen war die

Kostenentscheidung gemäß dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung

dem Schlussurteil vorzubehalten.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, ZPO.

Dem Vollsteckungsschutzantrag der Beklagten zu 1. gemäß § 712 ZPO war nicht zu

entsprechen, da sie nicht dargelegt hat, dass die Vollstreckung ihr einen nicht zu

ersetzenden Nachteil bringen würde.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür gemäß §

543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Dies ist nur dann der Fall, wenn

die Rechtssache eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige

Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und

deshalb ein abstraktes Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und

Handhabung des Rechts berührt (vgl. BGH NJW 2003, 1943; 2003, 65; 2002, 2957).

Vorliegend hingegen ist entscheidungserheblich die Beurteilung, ob der für eine

Kapitalanlage werbende Prospekt über alle Umstände, die für die Entscheidung des

Anlegers von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig,

unmissverständlich und vollständig aufklärt. Dies ist eine tatsächliche Frage des

Einzelfalles. Der Umstand, dass sich dieselbe Frage in einer Vielzahl von Fällen stellt, ist

insoweit unbeachtlich.

Die Revision ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Dies hat der Bundesgerichtshof bereits in

seinen Beschlüssen vom 2. bzw. 11. Juli 2007 entschieden, mit welchen er die

Beschwerden des Beklagten zu 2. gegen die Nichtzulassung der Revision in den am 28.

März 2006 verkündeten Urteilen des Senats in den Parallelfällen

zurückgewiesen hat.

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