Urteil des KG Berlin, Az. 24 W 129/01

KG Berlin: juristische person, verwalter, versammlung, geschäftsführer, abstimmung, ersetzung, ungültigerklärung, unterdeckung, vorsitz, entziehen
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Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 129/01
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 24 WoEigG, § 25 WoEigG
Wohnungseigentümerversammlung: Durchsetzbarkeit eines
Verbots der Versammlungsleitung durch einen anderen
Miteigentümer
Tenor
Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses zu Nr. I.4
(Versammlungsleitung) wird der sofortigen Beschwerde des Antragstellers insoweit
gegen den Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 24. Mai 2000 - 70 II 40/00 (WEG) -
nur mit der Maßgabe stattgegeben, dass gerichtlich angeordnet wird, dass für die Dauer
eines Jahres ab Rechtskraft dieses Beschlusses Eigentümerversammlung nur unter dem
Vorsitz der Verwalterin stattzufinden haben.
Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.
Der Antragsgegner zu II. hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 12.654,47 € (24.750 DM) festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu I. (Antragsteller), II. (Antragsgegner) und III. (übrige
Wohnungseigentümer) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage,
die durch Teilungserklärung vom 23. Januar 1980 begründet wurde. Auf der
Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2000 ließ sich der Beteiligte zu II.
(Antragsgegner) mit der Mehrheit der Stimmen zum Versammlungsleiter und
Protokollführer wählen. Auf dieser Versammlung wurde unter anderem zu TOP 2.a) der
Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2000 beschlossen. Dabei stellte der Beteiligte zu
II. einen von ihm selbst entworfenen Wirtschaftsplan zur Abstimmung, in dem von einem
Gesamtvolumen von 84700,- DM zuzüglich Verwaltungskosten ausgegangen wird. In
dem Wirtschaftsplan werden für kleine Instandsetzungen der Betrag von 3000,- DM und
für allgemeine Rechnungen der Betrag von 5000,- DM in Ansatz gebracht.
Das Amtsgericht Wedding hat diese Ansätze für wesentlich zu niedrig gehalten und
unter. Aufhebung des TOP 2.a) die Position allgemeine Rechnungen auf 30000,- DM und
eine Instandhaltungsrücklagenbildung auf 65000,- DM und damit ein Gesamtvolumen
des Wirtschaftsplans von 166700,- DM festgesetzt. Den Antrag des Beteiligten zu I., dem
Beteiligten zu II. zu untersagen, künftig Versammlungen der Eigentümergemeinschaft zu
leiten, hat es zurückgewiesen. Auf die gegen diese Entscheidung gerichtete sofortige
Beschwerde des Beteiligten zu I. hat das Landgericht Berlin dem Beteiligten zu II.
untersagt, künftig Versammlungen der Eigentümergemeinschaft zu leiten. Zur
Begründung hat es ausgeführt, dass der Beteiligte zu II. wegen der Vorfälle auf der
Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2000 als Leiter einer
Eigentümerversammlung ungeeignet sei. So habe der Beteiligte zu II. einen
Wirtschaftsplan zur Abstimmung gestellt, der offensichtlich eine Unterdeckung enthielt,
womit er in eklatanter Weise gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung
verstoßen habe. Darüber hinaus sei der Beteiligte zu II. auch wegen seiner Stellung als
Geschäftsführer der früheren Verwalterin ungeeignet, die durch Beschluss des
Landgerichts in einem anderen Verfahren aus wichtigem Grund als Verwalterin der
Wohnanlage abberufen worden war. Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu II.
gegen die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 2.a) und die Ersetzung
des Wirtschaftsplanes durch einen gerichtlichen Wirtschaftsplan hat das Landgericht
zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten
zu II.
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II.
Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu II. ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG
zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch nur zum Teil begründet.
Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt
werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf, soweit sich
die sofortige weitere Beschwerde gegen die Ungültigerklärung des TOP 2.a) und gegen
die Ersetzung des Wirtschaftsplans durch das Landgericht richtet. Anders verhält es sich
mit dem Verbot der Versammlungsleitung.
1. Das Landgericht hat den Eigentümerbeschluss vom 22. Februar 2000 zu TOP 2a mit
der tragenden Begründung für ungültig erklärt, dass der vom Antragsgegner entworfene
und mehrheitlich, beschlossene Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2000 mit einem
Gesamtvolumen von 84700,00 DM hinsichtlich der Ansätze für Instandsetzungen in
Höhe von 3000,00 DM und für allgemeine Rechnungen in Höhe von 5000,00 DM
wesentlich zu niedrig angesetzt sei und daher zu erheblichen Nachzahlungspflichten
führen würde. Durch ersetzende gerichtliche Entscheidung hat das Landgericht das
Gesamtvolumen auf 166700,00 DM festgelegt und die sich hieraus ergebenden
monatlichen Beitragsvorschüsse für die einzelnen Wohnungen errechnet
(Einzelwirtschaftspläne). Die hiergegen gerichteten rechtlichen Angriffe des Beteiligten
zu II. sind erfolglos.
Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, dass betreffend die in der
Wohnanlage befindliche Zentralheizungsanlage der Öltank sofort instandgesetzt werden
muss und mittelfristig aufgrund des schlechten Zustandes und der geltenden öffentlich-
rechtlichen Bestimmungen der Heizungskessel samt dem Brenner ebenfalls erneuert
werden muss. Da bereits für die Sanierung des Heizöltanks nach den eingereichten
Kostenangeboten ein Betrag in Höhe von 8000,- DM bis 10000,- DM erforderlich ist, ist
bereits aus diesem Grunde der gewählte Ansatz von 3000,- DM für Instandsetzungen
völlig unzureichend. Auch wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der
Festsetzung des Jahreswirtschaftsplanes insbesondere hinsichtlich der
Instandhaltungsrücklagen ein weiter Ermessensspielraum zusteht (vgl. BayObLG in WE
1989, 64f.), so verstößt es gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung
gemäß § 21 Abs. 3 WEG, wenn der Wirtschaftsplan die mit einiger Sicherheit zu
erwartenden laufenden Aufwendungen nicht decken wird (KG in WE 1991, 193 (=WM
1991, 224)).
Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht festgestellt, dass auch hinsichtlich der
Einzelposition allgemeine Rechnungen der Ansatz von 5000,- DM den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. So hat es verfahrensfehlerfrei ermittelt, dass
im Vorjahr bei den Positionen allgemeine Rechnungen der Betrag von 32306,30 DM
abgerechnet wurde und nicht ersichtlich ist, warum im Folgejahr für diese Position mit
einem Sechstel des bisherigen Volumens auszukommen ist.
Da das Landgericht den Wirtschaftsplan zutreffend wegen Unterdeckung für ungültig
erklärt hatte, oblag es dem Gericht, im Rahmen des Ermessens nach § 43 Abs. 2 WEG
einen eigenen Wirtschaftsplan aufzustellen. Ermessensfehlerfrei hat es den vom
Amtsgericht gewählten Ansatz für die Position allgemeine Rechnungen in Höhe von
30000,- DM und für die Instandhaltungsrücklage in Höhe von 65000,- DM bestätigt. In
Ausübung des ihm zustehenden Ermessens hat es die Kosten für die
Kompletterneuerung der Heizungsanlage in Höhe von voraussichtlichen 65000,- DM
eingestellt, da nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen ohnehin kurzfristiger
Instandsetzungsbedarf hinsichtlich der Zentralheizungsanlage bestand und eine
Kompletterneuerung spätestens bis zum Jahre 2004 erforderlich gewesen wäre.
Entgegen der Rechtsauffassung des Beteiligten zu II. verstößt der vom Gericht
aufgestellte Wirtschaftsplan nicht bereits deshalb gegen § 28 Abs. 1 und 3 WEG, da das
Landgericht die Festlegungen am 4. April 2001 und damit bereits nach Ablauf des
Kalenderjahres festgelegt hat. Der Beteiligte zu II. übersieht, dass das Landgericht
insoweit nur den vom Amtsgericht am 24. Mai 2000 und damit innerhalb der
Abrechnungsperiode aufgestellten Wirtschaftsplan bestätigt hat. Durch den Zeitablauf
hat sich weder das gerichtliche Verfahren noch der vom Gericht festgelegte
Wirtschaftsplan erledigt (vgl. KG OLGZ 1991, 180 = NJW-RR 1991, 463 (=WM 1990, 614)).
2. Die sofortige weitere Beschwerde ist nur insoweit begründet, als das Landgericht dem
Beteiligten zu II. (Antragsgegner) untersagt hat, ohne zeitliche Begrenzung künftig
Versammlungen der Eigentümergemeinschaft zu leiten. Der angefochtene Beschluss ist
insoweit aus Rechtsgründen zu modifizieren (§ 27 Abs. 1 FGG).
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Das Landgericht hat das von ihm ausgesprochene Verbot der Versammlungsleitung aus
§§ 24 Abs. 5, 43 Abs. 2 WEG hergeleitet und ausgeführt: Der Versammlungsleiter
müsse neutral sein. Dem werde der Antragsgegner derzeit im Hinblick auf sein
Verhalten in der Eigentümerversammlung, in der die den Gegenstand des vorliegenden
Beschlussanfechtungs- und Verpflichtungsverfahrens (betreffend die zu niedrig
angesetzten Wirtschaftsplanzahlen) (bildenden Beschlüsse) gefasst worden sind, wie
auch im Hinblick auf seine frühere Funktion als Geschäftsführer der abberufenen
Verwalterin nicht gerecht. Der Antragsgegner habe in der Versammlung am 22. Februar
2002 Beschlussanträge zur Abstimmung gestellt, die in der Einladung in dieser Form
nicht angekündigt waren, habe über einen Wirtschaftsplan mit offensichtlich
unzureichenden Kostenansätzen abstimmen lassen und den beschlossenen
Wirtschaftsplan erst verspätet an die amtierende Verwalterin versandt. Die Abberufung
der von ihm geführten Verwaltergesellschaft würde praktisch unterlaufen, wenn er sich
weiterhin als Versammlungsleiter wählen lasse und Einfluss auf die Beschlussanträge
nehme. Dem stehe nicht entgegen, dass die abberufene Verwalterin eine juristische
Person sei, weil dem geltenden Recht eine Durchgriffshaftung auf den Geschäftsführer
durchaus bekannt sei. Auch habe sich der Antragsgegner in der
Eigentümerversammlung am 30. November 2000 erneut zum Versammlungsleiter
wählen lassen.
Diesen Ausführungen kann aus Rechtsgründen nicht durchweg gefolgt werden.
Zutreffend geht das Landgericht von der Antragsbefugnis des Antragstellers aus. Die
Antragsbefugnis ergibt sich aus § 43 Abs. 1 Nr.1 WEG. Danach kann im
Wohnungseigentumsverfahren auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus
der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der
Wohnungseigentümer untereinander entschieden werden. Auch wenn das Gesetz in § 24
Abs. 5 WEG eine Ersatzkompetenz des Verwalters als Versammlungsleiter festlegt, stellt
die Befugnis zur Versammlungsleitung weder eine originäre, geschweige denn eine
unentziehbare Kompetenz des Verwalters nach § 27 WEG dar. Das Recht, einen
Versammlungsleiter zu wählen, ist vielmehr ein originäres Recht der
Wohnungseigentümergemeinschaft, die ordnungsgemäß - insoweit allerdings durch den
Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) - eingeladen und zusammengetreten ist. Nur für den Fall,
dass die Wohnungseigentümer von ihrem autonomen Gestaltungsrecht, einem ihrer
Mitglieder den Vorsitz in der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss anzutragen und
dieses Mitglied die Wahl annimmt, keinen Gebrauch macht, sieht § 24 Abs. 5 WEG die
Ersatzzuständigkeit des Verwalters vor, die freilich in der Lebenspraxis wohl ganz
überwiegend angenommen wird, weil die meisten Gemeinschaften auf einen
professionellen Verwalter Wert legen, dessen Bestellung nach § 20 Abs. 2 WEG nicht
einmal durch Vereinbarung ausgeschlossen werden kann (BayObLG NJW-RR 1995, 271 =
MDR 1995, 144 (=WM 1995, 229)).
Richtigerweise nimmt das Landgericht ferner an, dass im Rahmen eines WEG-Verfahrens
nach § 43 Abs. 2 WEG das Gericht ersatzweise nach billigem Ermessen die Regelungen
und Maßnahmen treffen kann, soweit sich eine Regelung nicht zwingend aus dem
Gesetz, einer Vereinbarung oder einem (bestandskräftigen) Beschluss der
Wohnungseigentümer ergibt. Der Senat lässt offen, ob die Möglichkeit des WEG-
Gerichts, einem Wohnungseigentümer das passive Wahlrecht für den
Versammlungsvorsitz auf Dauer zu entziehen, nicht bereits daran scheitern muss, dass
eine derartige generelle Geschäftsordnungsregelung die Beschlusskompetenz der
Gemeinschaft überschreitet (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500 (=WM 2000, 620)), wie
der Senat es auch bei der generellen Einführung der Schriftform für Beschlussanträge
der Wohnungseigentümer erwogen hat (KG NJW-RR 2002, 1592 = NZM 2002, 707 =
FGPrax 2002, 211 = ZMR 2002,863 (=WM 2002, 444)). Im Lichte dieser Rechtsprechung
dürfte sich die Befugnis des Gerichts auf die Möglichkeit der Regelung von Einzelfällen
beschränken, etwa wenn ein Wohnungseigentümer ermächtigt wird, eine bestimmte
Eigentümerversammlung mit einem bestimmten Tagesordnungspunkt (z.B.
Verwalterwahl) einzuberufen (KG NJW 1987, 386; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8.Aufl., § 24
Rn.24).
Zutreffend wertet das Landgericht den Vorgang der Wahl des Versammlungsleiters als
Geschäftsordnungsbeschluss, der zwar regelmäßig nicht angefochten werden kann, weil
seine unmittelbare Wirksamkeit mit der Beendigung der Versammlung aufhört. Rechtlich
einwandfrei geht das Landgericht jedoch davon aus, dass ausnahmsweise auch
Maßnahmen der Geschäftsordnung einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden
können, wenn es sich um eine in der Gemeinschaft aufgetretene grundsätzliche Frage
handelt, die aller Voraussicht nach auch künftig immer wieder auftreten kann und eine
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handelt, die aller Voraussicht nach auch künftig immer wieder auftreten kann und eine
gerichtliche Überprüfung erfordert (BayObLGZ 1995, 407 = NJW-RR 1996, 254 = FGPrax
1996, 52 = ZMR 1996, 151 (=WM 1996, 113)).
Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, dass das Verhalten der aus wichtigem
Grund abberufenen Verwalter-GmbH dem Antragsgegner als Geschäftsführer
zuzurechnen und dies auch dann zu berücksichtigen ist, wenn der Geschäftsführer in
seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer handelt. Nach den verfahrensfehlerfreien
Feststellungen des Landgerichts kann aus der Ungeeignetheit als Verwalter auf eine
ebensolche Ungeeignetheit eines Wohnungseigentümers für den Versammlungsvorsitz
geschlossen werden.
Rechtlich zu beanstanden ist nach Auffassung des Senats jedoch der zeitlich
unbegrenzte Ausschluss des Antragsgegners vom Versammlungsvorsitz. Würde der
angefochtene Beschluss des Landgerichts rechtskräftig, könnte nur im Wege eines
Vollstreckungsabwehrverfahrens das auf Dauer ausgesprochene Verbot aufgehoben
werden. Gleichwohl verkennt der Senat nicht, dass im Interesse aller
Wohnungseigentümer auch ein Regelungsbedarf hinsichtlich des
Versammlungsvorsitzes bestehen kann, insbesondere wenn das Handeln des bestellten
Verwalters durch dessen Fernhalten vom Versammlungsvorsitz nicht unwesentlich
beeinträchtigt wird.
Rechtlich zulässig sind jedoch nur konkrete Maßnahmen für eine oder ggf. auch mehrere
bevorstehende Versammlungen in einem bestimmten Zeitraum. Besser als das
(negative) Verbot der Leitung einer Eigentümerversammlung erscheint dem Senat
freilich die positive Anordnung, dass für eine bestimmte Versammlung oder für einen
begrenzten Zeitraum der Verwalter den Versammlungsvorsitz zu führen hat, wie es in §
24 Abs. 5 WEG als Regelfall auch vorgesehen ist. In diesem Sinne hat der Senat auch
bereits in einer früheren Entscheidung ausgesprochen, dass eine gerichtliche Regelung
dahingehend zulässig ist, dass ein bestimmter Verwalter die Versammlungsleitung
auszuüben hat (KG OLGZ 1989, 51 = NJW-RR 1989, 16 = ZMR 1989, 27 (=WM 1988,
416)). Damit wird eine Voraussetzung für den ordnungsgemäßen Ablauf der
Versammlung geschaffen und ein Geschäftsordnungsbeschluss betreffend den
anderweitigen Versammlungsvorsitz ausgeschlossen.
Dem gemäß ist das vom Landgericht ausgesprochene Verbot der Versammlungsleitung
in zweierlei Hinsicht zu modifizieren, nämlich beschränkt auf einen bestimmten Zeitraum
und positiv gefasst als Einsetzung der Verwalterin als Leiterin der in diesem Zeitraum
stattfindenden Versammlungen.
Es entspricht billigem Ermessen, dass der Beteiligte zu II. die Gerichtskosten seines
erfolglosen Rechtsmittels trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Soweit der Beteiligte zu II. durch die
Beseitigung des dauerhaften Verbots obsiegt hat, hat der Senat in entsprechender
Anwendung von § 92 Abs. 2 1. Fall ZPO von der Bildung einer Kostenquote abgesehen.
Dagegen besteht keine hinreichende Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher
Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).
Der Geschäftswert dritter Instanz wird wie folgt festgesetzt:
Anfechtung von TOP 2.a) der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2000 und
Aufstellung eines eigenen Wirtschaftsplans durch das Landgericht: 12143,18 € (=
23750,- DM), Untersagung der Leitung der Eigentümerversammlung durch den
Beteiligten zu II.: 511,29 € (1000,- DM).
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