Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017, 8 U 110/06

Entschieden
13.03.2017
Schlagworte
Eintragung im handelsregister, Gründung der gesellschaft, Mietvertrag, Geschäftsführer, Dachgeschoss, Herausgabe, Genehmigung, Bauarbeiten, Kündigung, Gesellschaftsvertrag
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Gericht: KG Berlin 8. Zivilsenat Quelle:

Entscheidungsdatum: 06.11.2006 Normen: § 535 BGB, § 550 S 1 BGB, § 985 BGB, § 2 Abs 1 GmbHG

Aktenzeichen: 8 U 110/06

Dokumenttyp: Urteil

Gewerberaummietvertrag mit einer GmbH i.G.: Voraussetzung

der Gründung der Vorgesellschaft; Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses bei Vermieterpflicht zu Bauarbeiten aus einer nicht beigefügten Baugenehmigung

Leitsatz

Zur Abgrenzung zwischen der Errichtung einer Vorgesellschaft und dem Abschluss eines auf die Gründung einer Vorgesellschaft gerichteten Vorvertrages.

Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses, wenn der Vermieter zur Durchführung von Bauarbeiten verpflichtet sein soll, deren Umfang aus einer nicht beigefügten Baugenehmigung folgt.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15.3.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin teilweise abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die in der F., im Quergebäude, Dachgeschoss links und rechts gelegenen Räumlichkeiten mit einer Größe von ca. 115 qm herauszugeben.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 92 % und die Klägerin 8 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

1Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 15. März 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

21. Die Klägerin hält das Urteil für unzutreffend. Das Landgericht habe die Gesamtumstände bei Abschluss des von der Beklagten vorgelegten Mietvertrages vom 23. März 2000 unzutreffend gewürdigt; der Mitvertrag sei nichtig, weil ein Scheingeschäft zwischen der Beklagten einerseits und dem Geschäftsführer der Beklagten andererseits in seiner Eigenschaft als Eigentümer der Räumlichkeiten vorgelegen habe. Selbst wenn ein wirksames Mietverhältnis vorliege, sei die Beklagte zur Räumung und Rückgabe der Räumlichkeiten verpflichtet, weil das Mietverhältnis wegen fehlender Schriftform ordentlich kündbar gewesen und infolge der ausgesprochenen Kündigung deshalb beendet worden sei. Da die Beklagte das Objekt weiter nutze, sei sie zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet; eine Minderung der Miete komme nicht in Betracht, weil die Beklagte sich auf Mängel nicht berufen könne. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin in der Berufungsinstanz wird auf die Berufungsbegründung vom 9. August 2006 verwiesen.

3Die Klägerin beantragt,

4die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 15. März

4die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 15. März 2006 zu verurteilen,

5a) an sie 3.105,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 6. Juli 2005 zu zahlen,

6b) an sie die in der F. im Quergebäude, Dachgeschoss links und rechts gelegenen Räumlichkeiten mit einer Größe von ca. 115 qm zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.

7Die Beklagte beantragt,

8die Berufung zurückzuweisen.

9Sie hält das landgerichtliche Urteil für zutreffend. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beklagten in der Berufungsinstanz wird auf ihren Schriftsatz vom 6. Oktober 2006 Bezug genommen.

10 2. Die Berufung ist in den aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet.

11 a) Die Klägerin kann nach § 985 BGB Herausgabe der Räumlichkeiten verlangen, da sich die Beklagte auf ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht berufen kann. Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich nicht aus dem auf den 23. März 2000 datierten Mietvertrag zwischen der Beklagten einerseits und ihrem Geschäftsführer (dem Zwangsverwaltungsschuldner) andererseits, weil der Vertrag nichtig ist. Es kann dahinstehen, ob es sich bei dem Mietvertrag um ein Scheingeschäft gehandelt hat, dessen Nichtigkeit aus § 117 Abs. 1 BGB folgen würde. Der Mietvertrag ist jedenfalls - worauf der Senat im Verhandlungstermin hingewiesen hat - aus einem anderen Grund unbeachtlich. Nach dem Vortrag der am 15. Oktober 2001 in das Handelsregister eingetragenen Beklagten soll am 4. März 2000 deren Gründung beschlossen worden sein, was sich aus dem als Anlage B5 eingereichten „Gründungsprotokoll der d. GmbH i.G.“ vom selben Tag ergeben soll. Diese Einschätzung mit der Annahme des Entstehens einer sogenannten Vorgesellschaft zu diesem Zeitpunkt ergibt sich aus dem eingereichten Protokoll gerade nicht. Voraussetzung für die Annahme der Gründung einer Vorgesellschaft als notwendige Vorstufe einer GmbH am 4. März 2000 wäre gewesen, dass bereits an diesem Tag eine Gesellschaft durch Abschluss eines Gesellschaftsvertrages errichtet worden wäre. Dieser Annahme steht schon die Eintragung im Handelsregister entgegen, wonach der Gesellschaftsvertrag der Beklagten (erst) am 22. Juni 2001 geschlossen worden sein soll. Gegen die Errichtung einer Gesellschaft am 4. März 2000 spricht insbesondere aber auch der Wortlaut des Gründungsprotokolls. Danach haben die dort genannten Personen sich „... in den zukünftigen Geschäftsräumen ...“ getroffen und „... über die Gründungsmodalitäten ... verhandelt.“ Weiter heißt es, dass die Erschienenen „alsbald“ eine Gesellschaft errichten wollen, für die der „Gesellschaftsvertrag, der für die Gesellschaft maßgebend sein soll“ festgestellt werde. Unter III des Protokolls wird sodann ausgeführt, dass die Gesellschafter „alsbald“ zur ersten Gesellschafterversammlung zusammentreten werden um zu beschließen: „Zum Geschäftsführer wird Herr A. T. bestellt werden ...“ Sämtliche Formulierungen beinhalten zur Überzeugung des Senats nicht die Errichtung bzw. Gründung der Gesellschaft im Sinne einer Vorgesellschaft schon zu diesem Zeitpunkt, sondern (lediglich) den Abschluss eines Vorvertrages mit dem Ziel einer erst noch vorzunehmenden Gründung der GmbH. Soweit der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, dass die damals Vertragsschließenden sich einig gewesen seien, dass schon zum damaligen Zeitpunkt eine Gesellschaft errichten werden solle, steht dem der Aussicht des Senats eindeutige Wortlaut der zitierten Passagen im Gründungsprotokoll entgegen, wobei Vortrag der Beklagten dazu, warum die Beteiligten gerade diese Formulierungen gewählt haben, wenn sie doch etwas anderes - zusätzliches - beabsichtigt hatten, fehlt. Die aus § 416 ZPO folgende Vermutung, wonach die Urkunde dem endgültigen, wohl überlegten Willen der Parteien enthält (BGH, Urteil vom 5.7.2002 - V ZR 143/01, NJW 2002, 3164, 3165 linke Spalte), ist durch die Beklagten mit Tatsachenvortrag nicht widerlegt worden.

12 Deshalb konnte dem Beweisantritt der Beklagten auch nicht nachgegangen werden. Der somit anzunehmende Vorvertrag hätte allerdings der notariellen Beurkundung nach § 2 Abs. 1 GmbHG bedurft (vgl. Baumbach/Huck/Fastrich, GmbH G, 18. Aufl., § 2 Rdn. 29 m.w.N. in Fußnote 53). Da der Vertrag die notwendige Form nicht einhält, ist er nach § 125 Satz 1 BGB nichtig und scheidet deshalb als Ermächtigungsgrundlage für den Abschluss des Mietvertrages vom 23.3.2000 aus. Dem Vortrag der Beklagten kann deshalb nur entnommen werden, dass der Zwangsvollstreckungsschuldner als von den Beschränkungen des § 181 BGB nicht befreiter Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt hat mit der Folge der schwebenden Unwirksamkeit des behaupteten

gehandelt hat mit der Folge der schwebenden Unwirksamkeit des behaupteten Mietvertrages nach § 177 BGB. Eine Genehmigung durch die Beklagte nach § 184 Abs. 1 BGB wäre zwar möglich gewesen, ist aber weder vorgetragen noch etwa aus dem Verhalten der Beklagten nach Abschluss des Mietvertrages ersichtlich, so dass die Beklagte Rechte aus dem Mietvertrag, die gegenüber der Klägerin als Zwangsverwalterin des Eigentums gelten würden, nicht herleiten kann.

13 Zur Räumung und Herausgabe wäre die Beklagte aber auch dann verpflichtet, wenn der Mietvertrag durch Genehmigung Wirksamkeit erlangt hätte.

14 Die Kündigung der Klägerin vom 14. Oktober 2005 hätte das Mietverhältnis nach § 580 a Abs. 2 BGB trotz der Befristung im Vertrag bis zum 31. März 2010 jedenfalls zum 30. Juni 2006 beendet. Der Mietvertrag hat die nach § 550 Satz 1 BGB notwendige Schriftform nicht eingehalten, galt deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war somit jederzeit mit der aus § 580 a BGB ersichtlichen Frist ordentlich kündbar. Die Nichteinhaltung der Schriftform folgt daraus, dass die unter § 1 Ziff. 5 des Vertrages erwähnte Verpflichtung des Zwangsverfahrensschuldners zur Vornahme von Arbeiten in der Wohnung zu unbestimmt ist. § 550 Satz 1 BGB schreibt im Hinblick auf seinen Zweck, einem möglichen Grundstückserwerber Kenntnis über sämtliche bedeutsamen Mietvertragsverhältnisse- und Bestimmungen zu ermöglichen (BGH, Urteil vom 14.7.2004 - XII ZR 68/02, NJW 2004, 2962, 2964), im Falle des Abschlusses eines Mietvertrages für einen Zeitraum über ein Jahr hinaus die schriftliche Niederlegung aller wesentlichen Vertragsbestimmungen vor. Von wesentlicher Bedeutung wäre hierfür einen potenziellen Erwerber der Räumlichkeiten der Umfang und die Einzelheiten der durchzuführenden Arbeiten gewesen, allein deshalb, um sich Klarheit über die Höhe der Kosten zu verschaffen, die für die Durchführung dieser Arbeiten erforderlich wäre und - wenn er den Kaufvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen hätte, zu dem diese Arbeiten noch nicht durchgeführt waren - auf ihn zukommen würden. Diesen Anforderungen genügte der bloße Hinweis auf die eingereichte Baugenehmigung (II Nachtrag) nicht, weil diese Baugenehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch gar nicht vorlag, deshalb dem Vertrag auch nicht als Anlage beigefügt werden konnte, so dass im Falle einer Veräußerung des Grundstücks für den Erwerber in keiner Weise ersichtlich war, welche Verpflichtungen im Einzelnen auf ihn zukommen würden.

15 b) Soweit die Klägerin im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Mietvertrages von der Beklagten nach §§ 987 ff. BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 173,50 Euro monatlich verlangt, ist die Klage jedoch unbegründet und die Berufung zurückzuweisen.

16 Im Falle der Nutzung von Räumlichkeiten ohne vertragliche Grundlage ist der Besitzer zur Entrichtung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete verpflichtet. Der Eigentümer muss deshalb darlegen, welche Miete für vergleichbare Objekte innerhalb der Stadt oder Gemeinde, in der sich das Objekt befindet, gezahlt wird. Dieser Darlegungslast ist die Klägerin unter Berücksichtigung des Umstandes, dass es sich bei den Mieträumen um ein unausgebautes Dachgeschoss handelt, nicht nachgekommen. Die Klägerin hat insoweit lediglich vorgetragen, dass die Nutzungsentschädigung pro qm 1,50 Euro betragen würde und sich für die Richtigkeit ihrer Behauptung, wonach dieser Betrag ortsüblich sei, auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens berufen. Dem dahingehenden Beweisantritt musste der Senat nicht entsprechen. Es gibt für Objekte dieser Art keinen „Markt“, so dass die Klägerin die Höhe der von ihr verlangten Nutzungsentschädigung näher hätte erläutern müssen, z.B. unter Berücksichtigung der von ihr behaupteten Nutzung als „Lager“ durch die Beklagte. Dies hat die Klägerin jedoch nicht getan, so dass der von ihr gemachte Zahlungsbetrag (nach wie vor) nicht nachprüfbar und einer Beweisaufnahme nicht zugänglich ist.

17 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO.

18 Revisionszulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 BGB waren nicht ersichtlich.

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