Urteil des KG Berlin vom 13.03.2017

KG Berlin: eintragung im handelsregister, gründung der gesellschaft, mietvertrag, geschäftsführer, dachgeschoss, herausgabe, genehmigung, bauarbeiten, kündigung, gesellschaftsvertrag

Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 110/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 535 BGB, § 550 S 1 BGB, § 985

BGB, § 2 Abs 1 GmbHG

Gewerberaummietvertrag mit einer GmbH i.G.: Voraussetzung

der Gründung der Vorgesellschaft; Nichteinhaltung des

Schriftformerfordernisses bei Vermieterpflicht zu Bauarbeiten

aus einer nicht beigefügten Baugenehmigung

Leitsatz

Zur Abgrenzung zwischen der Errichtung einer Vorgesellschaft und dem Abschluss eines auf

die Gründung einer Vorgesellschaft gerichteten Vorvertrages.

Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses, wenn der Vermieter zur Durchführung von

Bauarbeiten verpflichtet sein soll, deren Umfang aus einer nicht beigefügten

Baugenehmigung folgt.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15.3.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer

32 des Landgerichts Berlin teilweise abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die in der F., im Quergebäude, Dachgeschoss

links und rechts gelegenen Räumlichkeiten mit einer Größe von ca. 115 qm

herauszugeben.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagte 92 % und die Klägerin 8 % zu

tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von

40.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in

dieser Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 15. März 2006 verkündete Urteil der

Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und

Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

1. Die Klägerin hält das Urteil für unzutreffend. Das Landgericht habe die

Gesamtumstände bei Abschluss des von der Beklagten vorgelegten Mietvertrages vom

23. März 2000 unzutreffend gewürdigt; der Mitvertrag sei nichtig, weil ein Scheingeschäft

zwischen der Beklagten einerseits und dem Geschäftsführer der Beklagten andererseits

in seiner Eigenschaft als Eigentümer der Räumlichkeiten vorgelegen habe. Selbst wenn

ein wirksames Mietverhältnis vorliege, sei die Beklagte zur Räumung und Rückgabe der

Räumlichkeiten verpflichtet, weil das Mietverhältnis wegen fehlender Schriftform

ordentlich kündbar gewesen und infolge der ausgesprochenen Kündigung deshalb

beendet worden sei. Da die Beklagte das Objekt weiter nutze, sei sie zur Zahlung einer

Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet; eine

Minderung der Miete komme nicht in Betracht, weil die Beklagte sich auf Mängel nicht

berufen könne. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin in der

Berufungsinstanz wird auf die Berufungsbegründung vom 9. August 2006 verwiesen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 15. März

2006 zu verurteilen,

a) an sie 3.105,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem

jeweiligen Basiszinssatz seit dem 6. Juli 2005 zu zahlen,

b) an sie die in der F. im Quergebäude, Dachgeschoss links und rechts gelegenen

Räumlichkeiten mit einer Größe von ca. 115 qm zu räumen und geräumt an sie

herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie hält das landgerichtliche Urteil für zutreffend. Wegen der Einzelheiten des

Vorbringens der Beklagten in der Berufungsinstanz wird auf ihren Schriftsatz vom 6.

Oktober 2006 Bezug genommen.

2. Die Berufung ist in den aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet.

a) Die Klägerin kann nach § 985 BGB Herausgabe der Räumlichkeiten verlangen, da sich

die Beklagte auf ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht

berufen kann. Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich nicht aus dem auf den 23. März

2000 datierten Mietvertrag zwischen der Beklagten einerseits und ihrem Geschäftsführer

(dem Zwangsverwaltungsschuldner) andererseits, weil der Vertrag nichtig ist. Es kann

dahinstehen, ob es sich bei dem Mietvertrag um ein Scheingeschäft gehandelt hat,

dessen Nichtigkeit aus § 117 Abs. 1 BGB folgen würde. Der Mietvertrag ist jedenfalls -

worauf der Senat im Verhandlungstermin hingewiesen hat - aus einem anderen Grund

unbeachtlich. Nach dem Vortrag der am 15. Oktober 2001 in das Handelsregister

eingetragenen Beklagten soll am 4. März 2000 deren Gründung beschlossen worden

sein, was sich aus dem als Anlage B5 eingereichten „Gründungsprotokoll der d. GmbH

i.G.“ vom selben Tag ergeben soll. Diese Einschätzung mit der Annahme des Entstehens

einer sogenannten Vorgesellschaft zu diesem Zeitpunkt ergibt sich aus dem

eingereichten Protokoll gerade nicht. Voraussetzung für die Annahme der Gründung

einer Vorgesellschaft als notwendige Vorstufe einer GmbH am 4. März 2000 wäre

gewesen, dass bereits an diesem Tag eine Gesellschaft durch Abschluss eines

Gesellschaftsvertrages errichtet worden wäre. Dieser Annahme steht schon die

Eintragung im Handelsregister entgegen, wonach der Gesellschaftsvertrag der

Beklagten (erst) am 22. Juni 2001 geschlossen worden sein soll. Gegen die Errichtung

einer Gesellschaft am 4. März 2000 spricht insbesondere aber auch der Wortlaut des

Gründungsprotokolls. Danach haben die dort genannten Personen sich „... in den

zukünftigen Geschäftsräumen ...“ getroffen und „... über die Gründungsmodalitäten ...

verhandelt.“ Weiter heißt es, dass die Erschienenen „alsbald“ eine Gesellschaft errichten

wollen, für die der „Gesellschaftsvertrag, der für die Gesellschaft maßgebend sein soll“

festgestellt werde. Unter III des Protokolls wird sodann ausgeführt, dass die

Gesellschafter „alsbald“ zur ersten Gesellschafterversammlung zusammentreten

werden um zu beschließen: „Zum Geschäftsführer wird Herr A. T. bestellt werden ...“

Sämtliche Formulierungen beinhalten zur Überzeugung des Senats nicht die Errichtung

bzw. Gründung der Gesellschaft im Sinne einer Vorgesellschaft schon zu diesem

Zeitpunkt, sondern (lediglich) den Abschluss eines Vorvertrages mit dem Ziel einer erst

noch vorzunehmenden Gründung der GmbH. Soweit der Prozeßbevollmächtigte der

Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat, dass die

damals Vertragsschließenden sich einig gewesen seien, dass schon zum damaligen

Zeitpunkt eine Gesellschaft errichten werden solle, steht dem der Aussicht des Senats

eindeutige Wortlaut der zitierten Passagen im Gründungsprotokoll entgegen, wobei

Vortrag der Beklagten dazu, warum die Beteiligten gerade diese Formulierungen gewählt

haben, wenn sie doch etwas anderes - zusätzliches - beabsichtigt hatten, fehlt. Die aus §

416 ZPO folgende Vermutung, wonach die Urkunde dem endgültigen, wohl überlegten

Willen der Parteien enthält (BGH, Urteil vom 5.7.2002 - V ZR 143/01, NJW 2002, 3164,

3165 linke Spalte), ist durch die Beklagten mit Tatsachenvortrag nicht widerlegt worden.

Deshalb konnte dem Beweisantritt der Beklagten auch nicht nachgegangen werden. Der

somit anzunehmende Vorvertrag hätte allerdings der notariellen Beurkundung nach § 2

Abs. 1 GmbHG bedurft (vgl. Baumbach/Huck/Fastrich, GmbH G, 18. Aufl., § 2 Rdn. 29

m.w.N. in Fußnote 53). Da der Vertrag die notwendige Form nicht einhält, ist er nach §

125 Satz 1 BGB nichtig und scheidet deshalb als Ermächtigungsgrundlage für den

Abschluss des Mietvertrages vom 23.3.2000 aus. Dem Vortrag der Beklagten kann

deshalb nur entnommen werden, dass der Zwangsvollstreckungsschuldner als von den

Beschränkungen des § 181 BGB nicht befreiter Vertreter ohne Vertretungsmacht

gehandelt hat mit der Folge der schwebenden Unwirksamkeit des behaupteten

Mietvertrages nach § 177 BGB. Eine Genehmigung durch die Beklagte nach § 184 Abs. 1

BGB wäre zwar möglich gewesen, ist aber weder vorgetragen noch etwa aus dem

Verhalten der Beklagten nach Abschluss des Mietvertrages ersichtlich, so dass die

Beklagte Rechte aus dem Mietvertrag, die gegenüber der Klägerin als Zwangsverwalterin

des Eigentums gelten würden, nicht herleiten kann.

Zur Räumung und Herausgabe wäre die Beklagte aber auch dann verpflichtet, wenn der

Mietvertrag durch Genehmigung Wirksamkeit erlangt hätte.

Die Kündigung der Klägerin vom 14. Oktober 2005 hätte das Mietverhältnis nach § 580 a

Abs. 2 BGB trotz der Befristung im Vertrag bis zum 31. März 2010 jedenfalls zum 30. Juni

2006 beendet. Der Mietvertrag hat die nach § 550 Satz 1 BGB notwendige Schriftform

nicht eingehalten, galt deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war somit

jederzeit mit der aus § 580 a BGB ersichtlichen Frist ordentlich kündbar. Die

Nichteinhaltung der Schriftform folgt daraus, dass die unter § 1 Ziff. 5 des Vertrages

erwähnte Verpflichtung des Zwangsverfahrensschuldners zur Vornahme von Arbeiten in

der Wohnung zu unbestimmt ist. § 550 Satz 1 BGB schreibt im Hinblick auf seinen

Zweck, einem möglichen Grundstückserwerber Kenntnis über sämtliche bedeutsamen

Mietvertragsverhältnisse- und Bestimmungen zu ermöglichen (BGH, Urteil vom

14.7.2004 - XII ZR 68/02, NJW 2004, 2962, 2964), im Falle des Abschlusses eines

Mietvertrages für einen Zeitraum über ein Jahr hinaus die schriftliche Niederlegung aller

wesentlichen Vertragsbestimmungen vor. Von wesentlicher Bedeutung wäre hierfür

einen potenziellen Erwerber der Räumlichkeiten der Umfang und die Einzelheiten der

durchzuführenden Arbeiten gewesen, allein deshalb, um sich Klarheit über die Höhe der

Kosten zu verschaffen, die für die Durchführung dieser Arbeiten erforderlich wäre und -

wenn er den Kaufvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen hätte, zu dem diese Arbeiten

noch nicht durchgeführt waren - auf ihn zukommen würden. Diesen Anforderungen

genügte der bloße Hinweis auf die eingereichte Baugenehmigung (II Nachtrag) nicht, weil

diese Baugenehmigung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch gar

nicht vorlag, deshalb dem Vertrag auch nicht als Anlage beigefügt werden konnte, so

dass im Falle einer Veräußerung des Grundstücks für den Erwerber in keiner Weise

ersichtlich war, welche Verpflichtungen im Einzelnen auf ihn zukommen würden.

b) Soweit die Klägerin im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Mietvertrages von der

Beklagten nach §§ 987 ff. BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 173,50 Euro

monatlich verlangt, ist die Klage jedoch unbegründet und die Berufung zurückzuweisen.

Im Falle der Nutzung von Räumlichkeiten ohne vertragliche Grundlage ist der Besitzer

zur Entrichtung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete

verpflichtet. Der Eigentümer muss deshalb darlegen, welche Miete für vergleichbare

Objekte innerhalb der Stadt oder Gemeinde, in der sich das Objekt befindet, gezahlt

wird. Dieser Darlegungslast ist die Klägerin unter Berücksichtigung des Umstandes, dass

es sich bei den Mieträumen um ein unausgebautes Dachgeschoss handelt, nicht

nachgekommen. Die Klägerin hat insoweit lediglich vorgetragen, dass die

Nutzungsentschädigung pro qm 1,50 Euro betragen würde und sich für die Richtigkeit

ihrer Behauptung, wonach dieser Betrag ortsüblich sei, auf die Einholung eines

Sachverständigengutachtens berufen. Dem dahingehenden Beweisantritt musste der

Senat nicht entsprechen. Es gibt für Objekte dieser Art keinen „Markt“, so dass die

Klägerin die Höhe der von ihr verlangten Nutzungsentschädigung näher hätte erläutern

müssen, z.B. unter Berücksichtigung der von ihr behaupteten Nutzung als „Lager“ durch

die Beklagte. Dies hat die Klägerin jedoch nicht getan, so dass der von ihr gemachte

Zahlungsbetrag (nach wie vor) nicht nachprüfbar und einer Beweisaufnahme nicht

zugänglich ist.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige

Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO.

Revisionszulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 BGB waren nicht ersichtlich.

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